拆迁补偿评估

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1、近年来，由于评估机构出具的加油站拆迁补偿评估结论差距过大，导致当事人之间纠纷事件 日益增多。例如，辽宁省西丰县沈丰加油站，第一次评估价364万元，第二次评估价22万 元，两次评估价相差342万元。评估结论存在争议，固然有评估技术的原因，但主要是因为 相关政策与规则不明确，导致当事人之间对拆迁补偿标准的理解不同。因此，正确把握加油 站拆迁补偿标准，对于保护类似特殊类型房屋拆迁当事人的合法利益，具有重要的意义。一、加油站拆迁补偿的范围一般的营业用房拆迁之后其营业手续可移地继续使用，经营者直接到工商管理部门办理变更登记即可，补偿标准一般不存在争议。而加油站是特许 经营企业，其特许经营权的获得与其房屋

2、的地理位置有着决定性的关系，拆迁后其营业手续 能够移地继续使用的可能性很小，如果按照与一般营业用房同等的补偿标准进行补偿，难免 会产生争议。1. 迁建加油站一般要按照新建站的审批程序和条件办理。如吉林省加油站行业至2010年 发展规划中关于新建、迁建加油站的审批程序中规定“迁建加油站视同新建站，其审批程 序依照新建站程序办理”。“对因城市建设规划改造而废弃的加油站和中止经营一年以上的加油站，收回成品油零 售经营批准证书，并由工商部门吊销营业执照。对有长期规划证而被规划掉的加油站，可由中油或中石化两 家公司控股，按照规划另行建设。原成品油零售经营许可证同时废止，由控股方重新申 办”。2. 由于道

3、路的改造升级，会面临加油站站点设置减少而不能获得重新批准。加油站拆迁后重 建的难度很大。在拆迁时被拆迁人很难判断是否能获得迁建的批准，实践中多数加油站房屋 的拆迁会导致该加油站废业。按照原来的补偿内容（房地产价值+无法恢复的设备和设施补 偿金额+搬迁、拆除、安装等费用+停产停业损失）已经不足以补偿被拆迁人由于房屋拆迁 而遭受的损失。这就是产生上述纠纷的主要原因。由于各评估机构确定的拆迁补偿范围不一 致，考虑企业价值损失的评估值就高，按原有模式只评估房地产价值的评估值就低。笔者认 为，在采用货币安置的条件下，加油站拆迁补偿范围就应该是加油站企业价值，具体补偿金 额是：拆迁补偿金额=加油站企业价值

4、-成品油存货价值-划拨土地出让金。因加油站资产是 一类特殊的资产，目前国家及各省的法律法规及拆迁补偿文件中都没有对其做出明确规定。 因此，评估人员接到加油站拆迁评估业务的时候，首先要明确拆迁补偿的范围。委托评估的 拆迁补偿范围由拆迁人确定，一般来说有如下情况：（1）包括特许经营权在内的企业价值（2 ）评估房地产及无法恢复的设备和设施等价值。第一种拆迁补偿范围是在进行货币补偿时的 正常范围，评估人员只需选择适当的评估方法、适宜的技术路线、合理的评估参数进行客观 公正的评估即可。第二种情况，实际上只是货币补偿时应补偿范围的一部分，评估人员一定 要在评估报告中进行披露，强调评估范围及该范围仅是拆迁补

5、偿的一部分，以免使用者误解。二、加油站拆迁补偿评估方法的选择企业价值评估基本方法有三种，即市场法、成本法、和收益法。市场法是指将评估对象与参 考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估 对象价值的方法。成本法也叫资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础 上确定评估对象价值的方法。收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评 估对象价值的方法。加油站特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的与加 油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加 油站使用，被授权的加油站按照合同约定在统一特许经

6、营体系下从事成品油零售经营及相关 服务，并向授权企业支付相应费用。虽然加油站的经营是按照授权企业规定的统一的模式进 行的，且从目前国内来看，主要是两大授权商即中国石油天然气集团公司和中国石油化工集 团公司，但由于加油站的经营收益受其地理位置的影响很大，可比性很差，因此加油站企业 价值评估不适宜采用市场法。成本法需要根据具体情况选用适当评估方法得出各项资产的价 值，由于特许经营权是一种无形资产，采用成本法确定其取得价值是不适宜的；另一方面特 许权人不允许经营权人私自转让特许经营权，我们无法从市场上获得加油站特许经营权交易 的案例，故也无法采用市场法。拆迁评估虽然是资产（企业）终止（废业）使用，但

7、在我国 拆迁法规中是假设其能够继续使用（经营）条件下的资产（企业）价值。在这一假设前提下， 我们采用收益法对加油站企业价值进行评估。收益法的基本公式为：三、基于收益法的加油站拆迁补偿评估思路根据收益法的基本公式进行加油站拆迁评估，就是要客观地确定被评估加油站的剩余经营年 限、各年的净利润、净资产收益率等参数。笔者根据多年的实践经验，摸索总结出一套收益法的技术路线。（一）确定加油站剩余经营年限加油站剩余经营年限，一般是加油站成品油零售经营许可 证所载终止年限与估价时点的时间差。这里考虑到房屋拆迁的特殊性，应考虑房屋建筑物 及土地的剩余使用年限。即不考虑续期因素，按房屋建筑物、土地使用权、特许经营

8、权剩余 使用年限熟短原则计算剩余经营年限。（二）预测各年净利润首先，应当从委托方或相关当事方获取被评估加油站过去（至少三年）的历史收益资料及未来收益的预测资料（五年，如果经营期短于五年，就是经营期内）。 其次，分析被评估加油站经营状况、历史业绩、发展前景和加油站行业相关经济要素及发展 前景，收集被评估加油站所涉及交易、收入、支出等业务合法性和未来预测可靠性的证据， 充分考虑未来各种可能性发生的概率及其影响。再次，对被评估加油站收益预测进行分析、 判断和调整，确信相关预测的合理性。营业收入的预测。营业收入的预测可采用趋势分析法。评估人员应根据被评估加油站历史销售资料及未来预测资料，分析该加油站营

9、业收 入的历史发展情况和未来趋势，同时结合同行业其他企业的历史销售情况及发展趋势进行对 比分析，对该加油站未来营业收入的发展趋势做出合理判断，确定营业收入的预测值。 一成本费用的预测。成本预测主要包括：营业成本、主营业务税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用。成本费用预测可采用营业收入百分比法。即确定各项成本 费用占营业收入的比值，根据未来各年营业收入的预测值，确定成本费用的预测值。其他业务利润及营业外收支情况分析和预测。根据被评估加油站提供的历年会计报表，如果 历年没有其他业务利润，在未来收益值中将该项按零值计算;如果发生额很小也可忽略不计; 如果发生额较大，也可采用营业收入百分比法进行预

10、测。营业外收支一般来说发生额较小， 可根据被评估加油站提供的历史资料，分析确定一定的数额，并假设在剩余经营期内每年保 持不变。根据以上分析，确定预测期各年净利润，公式为：Et=利润总额-所得税=营业收入- 营业成本-主营业务税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用+其他业务利润+营业外收入- 营业外支出-所得税最后，评估人员应关注，剩余经营年限短于与地上房屋建筑物及土地使 用权的剩余使用年限时，相关终值的计算。剩余经营年限是采用房屋建筑物、土地使用权、 特许经营权剩余使用年限熟短原则确定的。在划拨土地使用权条件下，土地的剩余使用年期 可按房屋和特许经营权熟短来设定。在特许经营权的剩余使用年限大

11、于房屋剩余使用年限 时，按房屋的剩余使用年限确定剩余经营年期，这时应考虑将在经营终点的特许经营加盟费 的摊余价值进行折现；二者同时到期，只考虑各年净利润的折现；在特许经营权的剩余使用 年限小于房屋剩余使用年限时，按特许经营权的剩余使用年限确定剩余经营年期，这时应考 虑将在经营终点的房屋建筑物价值进行折现。（三）确定折现率与净利润口径对应的折现率为净资产收益率。评估人员应考虑多个因素，合理确定折现率。（1）考虑被评估加油站的历史收益水平，即通过历史资料计算分析其历史净资产收益 率水平。（2）搜集同行业其他企业净资产收益率的资料。（3）采用以下公式：资产报酬率= 无风险收益率+行业风险收益率+企业

12、特定风险收益率。其中，无风险收益率可采用同期或 近期发行的长期国债利率，行业风险收益率可查阅相关行业统计资料。企业特定风险主要来 自企业外部和内部两个方面，外部风险来自于企业所处具体经济地理位置、市场环境、自然 与意外等；内部风险主要来自经营风险和财务风险。由于加油站的特许经营其经营风险一般 很小，财务风险的判断要结合被评估加油站历年借款情况。最后结合上述三种情况，综合确 定折现率。（四）计算企业价值将以上步骤计算的各项参数代入公式P=+中，计算P值。（五）确定评估结论根据加油站企业价值确定拆迁补偿金额时要考虑两个问题：一是成品油库存；二是土地使用 权的性质。由于加油站经营产品的特殊性，库存成

13、品油必须是由加油站自行处理的一项内容。 因此，在评估时库存成品油（包括在加油机、管线及储油罐内的）的价值要从企业价值评估 结论中扣除，扣除的金额应该是：库存成品油价值 =库存成品油数量X成品油销售单价用收 益法计算的企业价值中所含土地价值是全地价（即出让价），如果被评估加油站的土地使用 权是划拨地，应考虑在企业价值中扣除企业价值计算期限内土地使用权出让金。评估结论：拆迁补偿金额=加油站企业价值-库存成品油价值-划拨土地出让金（六）完成拆迁评估报告拆迁评估报告是对全部拆迁评估工作的总结，注意应披露以下重要事项：（1）评估对象和评 估范围、评估对象的存在状况、权利状况和受到的限制；（2）影响评估分析、判断和结论的 评估假设和限定条件，并就其对评估结论的影响进行必要说明；（3）披露相关财务分析、调 整情况；（4）其他需要披露的事项。