房地产开发流程详细共50页

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1、房地产开发流程（详细）第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开

2、发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发

3、项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委

4、托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区（县）房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区（县）房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力2

5、8、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申

6、请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工

7、、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、

8、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42

9、、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工场地的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收，领取工程质量竣工核验证书49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管

10、理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税 第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序一、北京市外销商品房的

11、销售1、办理外销商品房预（销）售许可证2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续二、北京市内销商品房的销售12、提交完成建设项目投资证明13、签署预售内销商品房预售款监管协议14、办理内销商品房预（销）售许可证15、销售项目备案16、委托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书

12、和使用说明书24、办理产权立契过户手续三、北京市房地产出租的综合管理25、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁许可证27、出租人与承租人签订书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁许可证33、出租人办理房屋租赁安全合格证34、签订书面租赁协议35、租赁双方办理租赁登记备案手续五、北京市房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费1、营业税2、城市维护建设税

13、3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费23、房地产价格评估费24、房地产中介服务费第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4

14、、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费6、供暖费房地产开发流程详细（一）2009年09月25日 星期五 上午09:36目录第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证三、规划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办施工许可证六、招标第三章：工程建

15、设阶段1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要2、施工场地平整，达到施工条件3、施工通道疏通，满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调第四章：项目销售阶段一、申办销售许可证二、商品房销售及按揭办理一、申请竣工验收，取得建筑工程竣工验收备案证二、申办建设工程规划验收三、进行权属登记，取得商品房权属证明书四、物业移交第五章：交付使用阶段从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般

16、可分为五个阶段，即可行性 研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。第一章：项目决策阶段房地产项目可行性研究阶段房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失 误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：（1）项目概况；（2）开发项目用地的现场调查及动迁安置；（3）市场分析和建设规模的确定；（4）规划设计影响和环境保护;（5）资源供给及资本 运作方案；（6）环境影响和环境保护；（7）项目开发模式、组织机构、岗位需求、管

17、理 费用的研究；（8）开发建设节点计划；（9）项目经济及社会效益分析；（10）结论及建议。2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程 专家、财会师及律师。3、可行性研究的工作阶段1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向 性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源 和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果 机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目 建

18、设的可能性与潜在效益进行论证分析。3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投 资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决 策的关键步骤。4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的 小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进 行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。依法必须 进行招标的工程建设项目中，按照工程建设项目审批管理规定，凡应报送项目审批部 门审批的，必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的内容：建设项目的勘 察、设计、施工、监理

19、以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围（全部或者部 分招标）；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采 用的招标组织形式（委托招标或者自行招标）；拟自行招标的，还应按照工程建设 项目自行招标试行办法（国家发展计划委员会令第5号）规定报送书面材料；建设 项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标方式（公 开招标或者邀请招标）；国家发展计划委员会确定的国家重点项目和省、自治区、直 辖市人民政府确定的地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作 出说明；4、可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：（1）项目公司接受委托或集团公司董事会

20、立项；（2）调查 研究；（3）方案选择与优化；（4）财务评价和经济评价；（5）编制可行性研究报告。5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权。开发商获取土地使用权的主要方式1）通过行政划拨方式取得；2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；3）转让取得；4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；6）通过司法裁决取得；7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土 地使用者。按

21、照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国有土地使用权的 出让方式有三种：协议、招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿 望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权 的有关事宜的这样一种出让方式。招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某 地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让 人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义 务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。拍卖乂称竞投，有些地方也叫“拍

22、让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地 点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞 投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。依照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，建设用地凡属于营利性的商品房开 发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权， 并取得成交确认书，然后签订国有土地使用权出让合同。开发商取得国有 土地使用权出让合同后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登 记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：1）土地出让合同、划拨决定书或转让批文；2）开发商营业执照或组织机构代码证，

23、房地产开发资质；3）属新增建设用地的，应提供建设用地批准书；属存量用地的，应提供原土地 使用者土地权源资料。4）1： 2000地形图2份；5）加盖了 “权属已审核”的宗地图、地籍图各3份6）地上附着物权属证明；7）土地登记申请书；8）土地登记法人代表证明和身份证明；9）土地登记委托书。土地主管部门（1）土地使用权出让房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土 地需补办出让手续的审核和报批工作。（2）土地使用权划拨房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。区、县房地局负责办

24、理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。（3）征用土地（征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。（4）地价评估市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作 及评估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序(1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地 勘察，搜集资料。(3) 用地者进行投资分

25、析。(4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证 明，并按规定缴纳投标保证金。(5) 用地者填写投标书寄给指定方进行投标。(6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土 地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。(7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土 地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。拍卖受让土地使用权申请程序(1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实

26、地 勘察，搜集资料。(3) 用地者进行投资分析。(4) 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。(5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。(6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。（7）企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并 按规定支付总地价款的一定比例作为定金。（8）按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土 地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得成交确认 书。凭此书办理土地出让或

27、划拨手续，进行土地登记，取得国有土地使用权证。二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证。城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、 社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。1、拆迁方式：1）政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁2）拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。3）拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位 进行。2、拆迁的主要内容包括：（1）房屋拆建，如危旧房改造；（2）城市功能、用地布局和 空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共

28、建筑的建设和改造； （3）环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建 设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处 于建设项目的前期工作阶段。3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：1）填写城市房屋拆迁申请表一式五份； 2）建设项目批准文件;3）建设用地规划许可证；4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5）拆迁代办单位和评估机构资料。6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情 况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补 偿资金来源及预算资金额度。）7）有关金

29、融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。根据武汉市城市房屋拆迁管理实施办法的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之 日起30日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费（住宅为7元/ 平方米，非住宅为3元/平方米），颁发房屋拆迁许可证。开发商取得房屋拆迁许 可证后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有三种方式， 一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收， 取得房屋拆迁验收合格证。三、规划设计建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、 核发建设工程规划许可证。在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基 本步骤是

30、：（1）在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申 报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；（2）在项目建议 书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见 通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设 计条件；（3）规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托 设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门 提出审定申请；（4）通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取 得建设用地规划许可证的必备条件；（5）开发商依据审定的设计方案通知书

31、和可行性 研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见 后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；（6） 申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前， 需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。进 行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。根据城市房地产管理 法的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有两种：即出让和划拨。通过出 让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：通过划拨取得土地使用权的临时 证件是建设用地批准书或划拨决定书。1、申办项目选址定点，取得建

32、设项目选址意见书和建设用地规划许可证。 并取得建设项目选址意见书的附件：规划设计（土地使用）条件1）建设项目选址申请城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制 性详细规划等各级规划，按照国家城市规划法、建设项目选址规划管理办法 等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后， 由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见， 对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期 限内核发项目选址意见书。建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的 主要依据。

33、2）申办建设用地规划 城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总 体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项 目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对 城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。3）委托设计单位设计，送审设计方案。申报规划要点。规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发 单位初始规划部门对于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批复。当建设 单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知 书

34、申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料：1）建设用地申请；2）房地产开发单位营业执照和资质证书；3）土地使用证或土地权属证明；4）1： 2000地形图。开发商取得建设项目选址意见书及建设用地规划许可证后，即可同步到a 建管处办理规划方案报建手续，取得建设工程规划许可证；b到耕保处办理土地 征用、转用手续，取得建设用地批准书。到土地利用处办理土地出让合同或划拨 手续，签订国有土地使用权出让合同或取得建设用地划拨决定书。C到地籍 处办理国有土地使用权证；到拆迁处办理拆迁许可证；2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和 施工图。建筑方案报建分两阶段

35、。1）规划方案审批阶段，取得规划建筑方案批准意见书。在此阶段需要提供的资料为：a1： 2000地形图1份；b1： 500地形图1份（附道路红线及光盘）；c建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个不同设计单位的规 划方案及光盘）；d “一书一证”及其附件（规划设计使用条件和规划用地范围线）。2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供的 资料为：a土地证复印件或宗地图或出让合同或划拨决定书；b公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、 燃气、园林、等部门审查意见或回执；c施工图3份及光盘。3、申办建设工程红线定位与验线，

36、取得建筑核位红线图。红线定位包括建筑红线定 位和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位工作完成后，当建筑物 施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。办理红线定位 时应提交以下资料原件：1）建筑红线：审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。2）建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。3）市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。4）若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关，建设单位还须到市规划院 提取道路坐标及其它相关数据。4、申办建设工程规划许可通知书，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理施 工许可

37、证。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办建设工程规划许 可证。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报建设工 程规划许可通知书应提交以下资料：1）国有土地使用权证；2）城市基础设施配套费收据；3）人防费收据；4）建设工程规划许可通知书申请表；5）投资许可证6）经放线的红线定位册正本5、申办建设工程规划许可证。申办完毕后开发商持建设工程规划许可证至 建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程竣工后3个月内，开 发商持竣工图申办建设工程规划验收合格证。建设工程规划许可证时提交以下资料：1）建设工程规划许可通知书2）经正负零验线、盖章的红线定位册副本；3）经

38、正负零验线、盖章的核位红线图；4）垃圾处理费联系单。建设工程规划许可证出现变更事由时，提交以下资料办理：1）变更申请；2）工商部门更名通知、变更后的工商执照；3）开发商资质证明；4）土地变更批复;5）变更后的土地使用证；6）（土地批租费、使用费）收据；7）原建设工程规划许可证；8）建筑红线图；9）抵押权人同意变更的意见（办理了在建工程抵押的）；10）法院裁决项目还应提交判决书。四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。项目报建总流程：实施单位流程内容承办单位建设单位建设项目报建登记武汉市建设工程交易中心各有关管理机构建设单位审核“一费制”收费认定费、核发

39、缴款通知各有关管理机构武汉市建设工程交易中心招标申请人建设单位招标申请招标投标监督管理机构 招标申请人对招标申请人资格审查 招标投标监督管理机构招标人编制与备案招标文件招标投标监督管理机构发布招标公告武汉市建设工程交易中心投标申请人投标申请人投标报名武汉市建设工程交易中心招标人投标申请人招标人对投标人资格预审武汉市建设工程交易中心招标人招标咨询及答疑会招标投标监督管理机构投标人投标人投标人编制与递交投标文件招标投标监督管理机构招标人组织评标委员会招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心招标人投标人开 标招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心评标委员会、招标人评标招标投标监督管理机构武汉市

40、建设工程交易中心评标委员会、招标人定 标招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心招标人核准招标投标情况报告招标投标监督管理机构各收费单位武汉市建设工程交易中心招标人中标公示，发出中标通知书招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心招标人、中标单位 签订合同合同备案管理机构武汉市建设工程交易中心招标人、中标单位领取施工许可证武汉市建设工程交易中心中标单位施工管理武汉市建设工程交易中心依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照湖北省人民政府的规定执行。施工单 项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2的建设工程新建、扩建 和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包

41、前，由建设单位或 其委托代理机构到市交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招 投标。报建时须交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目 资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、 拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。工程建设项目报建程序：1）建设单位或其委托的代理机构到市交易中心领取工程建设项目报建表。2）按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送市交易中心。3）工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、.规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连

42、同报建表同时提交。4）属于试桩建设工程项目，须办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发 生变化时，建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责 人变更时，应办理变更手续。1、建设项目报建登记凡在本市范围内进行建设的，其建筑面积达到1000m2的建设工程或工程造价在50 万元以上的新建、扩建和改建的建筑（构筑物工程、市政工程及装饰工程）应办理工 程项目的报建手续。工作内容：填报武汉市建设工程项目报建表需带下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设工程项目土地使用合法证明文件；（三）施工图设计文件审查批准书；（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；（五）私营、民

43、营、合资项目必须出具合法证明文件。报建信息管理：1、建设工程交易中心核实报建资料，进行现场勘踏（7个工作日内）；2、在交易中心媒介上发布报建信息；3、交易中心将报建信息转至各有关管理机构。2、审核一费制收费认定表、核发缴款通知填报武汉市建设工程一费制收费认定表按下列程序办理（一）在报建台领取收费认定表（共两份）；（二）到各执收执罚单位办事窗口办理缴费认定手续；（三）应缴费用从工程报建开始20日内凭武汉市建设工程交易中 心（咨询台）开具的武汉市行政事业性收费、基金缴款 通知书到代理银行专柜办理缴款手续。其它以中标价为 计算基数的缴费项目，在招投标监督管理机构对招标投标 情况书面报告核准前按上述程

44、序办理。3、投标申请人投标报名（一）投标申请人应是中国武汉建设网网员，并事先（7个 工作日以上）将下述资料内容报送武汉市建设工程交易 中心，经验证核实后输入数据库，作为投标报名、评标 、定标的依据资料：1、投标申请人的营业执照；2、资质证书；3、投标申请人信誉档案资料；4、项目经理有关资料；5、业绩及其它与投标活动有关的资料。（二）网上投标报名。网址CNWHJS4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审工作内容：（一）招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应 按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审（二）投标申请人到武汉市建设工程交易大厅商务中心领取资预审通知书和购买资格预审格

45、式文件；（三）招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少 于7家的，应重新发布招标公告；预审合格者过多时， 乂不便直接确定的，应在武汉市建设工程交易中心采用 随机方式抽取不少于7家的投标申请人。5、投标文件的编制、内容、递交和接收工作内容：（一）招标文件编制投标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规 范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况 ，编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后应仔 细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志， 并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术 标的（暗标）严格按武建招办字200218号文件规定 执行。（二）投标文件的内容1、投标

46、函；2、施工组织设计或者施工方案；3、投标报价；4、招标文件要求提供的其他材料。（三）投标文件的递交和接收1、投标文件的递交投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。在投标截止时限以前，投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改 或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。 并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。2、投标文件的接收在投标截止时间前，招标人应做好投标文件的接收工作。在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的 规定进行密封和标志，并做好接收时间的记录，未按 时或提前送达的，招标人应当拒收。6、组织评标委员会工作内容：（一）招标人于开标前（上午

47、召开的评标会应提前18小时以上 ，下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内）在招 投标监督管理机构的监督下，通过武汉市建设工程交易 中心计算机系统按规定随机抽取评委（详见武建交字20017号文），并提供以下资料：1、武汉市建设工程交易中心抽取评标评委申请表；2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的一 费制收费项目的缴款凭据。（二）由武汉市建设工程交易中心指定专人通知评委参加评标；（三）武汉市建设工程交易中心负责将已抽取评委的详细资料及通知结果打印密封（密封套破损无效），分别交由招标人和招投标监督管理机构签收保存。7、开 标工作内容：（一）招标人介绍投标单位和招投标监督管理部门人员；（

48、二）当众检验投标文件是否符合规定，按规定启封投标书；（三）唱报投标标价、工期、质量、主要材料用量以及需要特别说明的内容；（四）设有标底的公布标底；（五）招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可。（六）招投标监督管理机构进行监督管理8、定 标工作内容：按照中华人民共和国建设部令第89号令房屋建筑和市政基础设施工程施工 招标投标管理办法和武建招办字2001） 18号文件武汉市建设工程项目招标评 标定标暂行规定进行。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标 文件中载明。9、核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告工作内容：招标人应当自确定中标人之日起15日

49、内，向招标投标监督管理机构提交招标投 标情况的书面报告。在向招标投标监督管理机构提交招投标情况书面报告核准时，应 提交下列资料：1、由各收费单位确认的武汉市建设管理收费认定表；2、由代理银行代收专柜开具的以中标价为计算基数的一费制收费项目的缴款凭据。同时，向武汉市建设工程交易中心提交拟发布的中标通知书，并填写中标公告 公示、发布登记表，按规定在武汉市建设工程交易中心媒介上公示、公告中标结果。招标投标监督管理机构自收到书面报告之日起5日内未通知招标人在招标投标 活动中有违法行为的，招标人可以向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有 未中标的投标人。10、签订工程承发包合同招标人和中标人应当自

50、中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投 标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协 议。订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送管理机构备案。招标条件：1）勘察、设计招标，应当取得该项目的建设用地规划许可证，并办理建设用地 手续和立项审批手续；2）建设工程全过程监理招标，应当完成立项审批手续；建设 工程施工阶段监理招标，应当完成勘察和设计工作；3）施工招标，应当完成立项审 批手续，建设资金已经落实，按规定应当实行建设监理的工程已签订建设监理合同； 4）材料、设备招标，应当完成设计工作，材料设备的技术性能已经确定，所需资金 已经落实；5）法律、法规、

51、规章规定的其他条件。公开招标工程应实行资格预审，邀请招标工程可实行资格预审，也可实行资格后审，但资格预审和资格后审不能同时进行。施工招标项目需要划分标段和确定工期的， 招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。应积极推行总承包负责 制，不得将一个单位工程主楼、附楼、分部工程分开招标，严禁招标人肢解工程或中 标人将中标工程违法转包、分包，如分部工程专业性较强需要另行选择承包人的，必 须进入有形建筑市场通过招标投标方式确定。任何为招标项目的前期准备或者监理工 作提供设计、咨询服务的法人及其附属机构(单位)，均不得参加该招标项目的投标。 招标方式：开发建设工程招标投标可以采取公开招标、邀

52、请招标和协商议标等几种方式：(1) 公开招标由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒介发布招标通告，公开请承包者参加投标 竞争。凡具备规定条件的单位都可自愿参加投标。在众多的投标单位中选择报价合理、 工期较短、信誉良好的承包商。这种公开招标方式，由于参加投标的单位较多，所以 审查投标资格及其标书的工作量较大，招标费用开支较多。根据市建委关于建设工 程项目施工招标投标人资格审查有关规定(试行)的通知，实行公开招标工程应实 行投标人资格预审，当资格预审的潜在投标人过多时，由招标人通过随机方法从中选 择投标人，且数量不得少于7家。公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建

53、设 建设项目，以及采购数量多，金额大的物资设备、材料的供应。(2) 邀请招标招标单位不公开发布招标通告，而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通 知书或邀请函，然后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们参加招标项目 的投标竞争。邀请参加投标单位的个数，世界各国都有规定，我省在有关规定中，明 确要求不少于三家。邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任，所以组织工 作比较简单。不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期，也可以提高投标中标率。 邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方式限制了竞争范围，有可能失去优秀的投 标者。根据市建委关于建设工程项目施工招标投标人资

54、格审查有关规定(试行) 的通知，实行邀请招标工程可实行投标人资格预审，也可以实行投标人资格后审。(3) 协商议标由建设单位直接选择投标单位，就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件 和要求。参加议标的单位应不少于两家。议标适用于招标工作开展有困难的地区。工程规模不大、专业性较强或特殊要求多， 面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标投标过程中费用支出最少，招标 工作的周期也最短。议标缺乏竞争性，在造价上一般都偏高。招标投标基本程序招标工作由开发公司主持，没有组织招标和编制标底能力的开发公司，可委托工程咨 询公司等招标服务公司代理。但这类服务机构必须具备一定技术资质，具有法人地位，

55、经招标投标管理部门审查批准的企事业单位。(1) 工作程序审查招标单位的资格；报批招标申请书；编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法；发布招标公告或招标邀请书； 审查投标单位资格;分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答疑；编制和寄送投标文件；开标，公开标底，审查投标书和保函；评标、定标、决定中标单位；发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同。招标申请书应当包括以下主要内容：项目名称、情况、概算；开发公司负责组织招标 的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情况；图纸、场地等 情况是否具备招标条件；招标方式。（2）应注意的问题工程建设招

56、标投标必须编制完整的招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发 出，除另有规定外，一般不得变更。招标必须依据有关规定编制标底，并送政府主管招标投标的部门或其委托单位审查批 准。编制标底人员的资格，须审核批准。此外，一个招标工程，只能编制一个标底。 为了保证招标的公正性，应当以招标单位为主，约请有关部门及专家成立评标领导小 组，进行评标、决标。对于大中型建设项目，招标单位还可以邀请经验丰富、有较高 技术和经济评估水平的专家组成评标委员会，对各投标方案作出评价。在此基础上， 推荐一、二个投标企业，供评标领导小组审定，确定中标单位。如果决标结果有损于 国家利益时，政府主管招标投标的部门，有权予以否

57、决。投标单位在提交投标标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证书。投 标单位中标后，如果拒绝承担中标的工程任务，招标单位有权向为其出具保函的单位 索取投标保证金。签订承发包合同时，必须严格履行标书的各项条件，不得修改和变更；双方应互换各 自开户银行出具的履约保证金证书。保证金额在合同期满后应当退回。招标单位和中标单位签订合同后毁约，对方有权持履约保证金证书向其担保银行索兑保证金。由于违约给对方造成的损失如超过履约保证金的，还应补偿履约保证金的不足部门。应提交的招标资料目录1）招标代理合同及招标代理机构资质证书复印件（如有代理）2）招标备案登记表3）经批准的邀请招标报告（如系邀请招标）

58、4）招标公告或投标邀请书5）投标报名名单（公开招标）6）资格预审文件7）资格预审评审报告8）招标文件9）购买招标文件登记表10）答疑会纪要（或答疑资料）及签收回执11）标底（工程预算书）及武汉市建设工程项目造价咨询核准证（女ll有标底）12）评委名单13）招标人评委委托书：14）开标会签到表15）唱标记录一览表16）投标函及投标函附表17）评委评分表18）评分汇总表 19）评标报告20）招标投标情况书面报告21）中标通知书及中标公示证明22）办理建管手续联系单23）合同备案表24）武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据25）武汉市建设管理收费认定表（共2份）26）安全和文明施工开工验收合格

59、证招标投标的管理1）施工企业资质管理第三章：工程建设阶段工程建设阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个 特定的时空点上所从事的施工生产活动。施工阶段的工作包括：建筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。按企 业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资 质登记为为一、二级；施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记标准及承包 工程范围由建设部统一制定、发布。目前，施工企业资质登记标准按1989年建设部施工企业资质等级标准执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审 批，二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部 门审批，经审查合格的企业由自治管理部门颁发建筑业企业自治证书（1）施工企业资质的动态管理企业资质动态管理是指由于情况变化，当构成及影响企业资质的条件已经高于或低于 原定资质标准时，由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。 动态管理通过资质年度检查和其它形式的监督检查进行。对企业资质的升级、降级实 行公告制度。实行动态管理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价 对其资质的决定作用。通过对企业的资质审查确定资质等级，由资质等级确定企业承接施工任务的范围