某市大学康城项目调研报告

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1、益阳市大学康城项目调研报告益阳市大学康城项目调研报告版权声明版权声明 本文仅供客户内部使用，版权归华盛麓峰投资控股集团有限公司所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。目 录一、大学康城项目发展情况调查二、开发商背景调查情况三、益阳市宏观经济分析四、益阳市房地产市场分析五、项目经济测算六、项目风险识别与控制一、项目发展情况调查一、项目发展情况调查 项目位于益阳市高新区东部新区，占地83670.7，地块周正，临城市主干道，无拆迁，并由南往北呈缓坡状，周边教育、医院等配套设施较为完善，但作为新型区域，整体城市形象上依旧有待提升。至长沙至市区

2、梓山湖主题公园龙岭工业园城市学院医专项目概况发展情况 项目总建筑面积约16.6万，分两期开发，一期5.8万，（已建成）二期10.8万，计划3年完成，二期总投资约2.3亿元。市场反馈大学康城位置很好，一期为公路局定向开发，一期房子质量形象不好。学府花园售楼员项目照片多层小高层临时接待处小区设施项目一期形象较差，至今仍未入住，小品绿化较少。一期西面为二期项目一期形象较差，至今仍未入住，小品绿化较少。一期西面为二期开发用地。开发用地。因施工单位涨价，所以项目停滞。项目代理公司策划曹欣房产局一直在找项目老板，找不到人。房产局某工作人员 今年4月，新天建筑公司从签字之日起45天内完成全部工程，康瑞公司则

3、增加支付工程款总额1027万元。（红网）未开发地块项目二期一一 期定向开发期定向开发二二 期期二期总建筑面积：107516.8（住宅：95552.9；商业11873.9）思考点：思考点：趋利弊害趋利弊害把握时机把握时机如何实现项目价如何实现项目价值最大化？值最大化？威胁（威胁（T T）：）：l未来区域开发量增大，需求容量本有未来区域开发量增大，需求容量本有限，市场竞争将不仅仅是项目与项目的限，市场竞争将不仅仅是项目与项目的竞争，而是对客户群的争夺；竞争，而是对客户群的争夺；l高新片区为中高收入群体置业热点区高新片区为中高收入群体置业热点区域，客户严重被分流；域，客户严重被分流；l目前国家政策调

4、控较多，市场较为低目前国家政策调控较多，市场较为低迷。迷。机会（机会（O O）：）：规划新区，房地产需求将进一步规划新区，房地产需求将进一步加大；加大；益阳房地产处于上升空间，市场益阳房地产处于上升空间，市场供需两旺，仍以刚需为主；供需两旺，仍以刚需为主；本区域内房地产市场已经日见成本区域内房地产市场已经日见成熟熟,很大一部分中高收入人群置业很大一部分中高收入人群置业于高新区域于高新区域优势（优势（S S）：）：地块位于益阳高新区地块位于益阳高新区“东部新东部新城城”板块板块,交通便利；交通便利；地块位于高校、企业群包围之地块位于高校、企业群包围之中，居家氛围浓厚；中，居家氛围浓厚；项目一期为

5、单位房，客群素质项目一期为单位房，客群素质较高；较高；项目临主干道，通达性较好项目临主干道，通达性较好劣势（劣势（WW）：）：位于新区，配套设施待完善位于新区，配套设施待完善项目一期形象较差；项目一期形象较差；片区居住群体素质不一片区居住群体素质不一;项目SWOT分析区域区域成熟的配套和成熟的配套和居住氛围；居住氛围；热点区域，主流板块，热点区域，主流板块，中高收入群体置业客户中高收入群体置业客户严重被分流。严重被分流。地块地块规模小规模小,交通便利交通便利;有良好的展示面，地块有良好的展示面，地块形状规整。形状规整。二、开发商背景调查二、开发商背景调查公司概况 湖南康瑞房地产开发公司成立于2

6、006年10月27日，注册资本金2000万人民币，股东郭雪青占40%，厦门凌峰万里石材进出口有限公司占40%，股东魏美云占20%。公司主营房地产开发经营，附营物业管理、建筑材料销售等。截止2011年6月30日公司总资产5468.8万元，总负债390.8万元，所有者权益5078万元。法人情况法人代表郭雪青。益阳人，厦门读书后当地工作。调查印象开发商是一个有责任的开发商。项目代理公司三、益阳市宏观经济情况三、益阳市宏观经济情况城市概况-紧靠长株潭城市群 区域交通发达,为“长沙后花园”n益阳位于湖南中部偏北，长张高速、长吉高速、319国道贯穿全城，与长沙市区相距70公里，誉为“长沙后花园”；n益阳水

7、资源和矿藏资源丰富，水资源总量为2779亿立方米,蕴含丰富的水能发电资源。另外,已知的矿床矿点有140多处,是远近闻名的“小有色金属之乡”。n益阳市域总面积1.2万平方公里，总人口460万人，中心城区建成区面积48平方公里，只相当于衡阳的45%、岳阳的54%、常德的75%；中心城区人口45万人，相当于衡阳的46%、岳阳的57%、常德的65%，城市化水平为35%。n益阳城区沿资水带状发展，主要在资水南岸沿319国道交通轴线发展，近年主要向南和东南发展了朝阳路以南高新片区和龙岭北片区，资阳片区主要沿马良路两侧发展了部分区域；三、益阳市宏观经济情况三、益阳市宏观经济情况经济概况2006年2010年G

8、DP总量（亿元）2010年三次产业结构（年三次产业结构（%）宏观经济增长房地产业发展状态小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展-从益阳经济发展状况判断 益阳房地产市场开始迈入快速发展阶段n2006-2010年五年中，益阳经济增长GDP年均增长大于8%；发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）08008004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，数量与质量并重缓慢发展，综合发展型n2010年，益阳人均GDP达到16839元（2

9、543美元），房地产开始迈入快速发展阶段；益阳市房地产市场发展经济环境四、益阳市房地产市场分析四、益阳市房地产市场分析-益阳未来房地产发展重心主要为桃花仑和高新区北两大片区资阳片区：北起资阳大道，南至资江北岸，西接资江、东联长常高速，主要发展商贸、文教体卫、行政办公、工业和仓储等。会龙片区：朝阳路以北，桃花仑片区以西至志溪河间的区域，总用地面积约4.2平方公里。主要以发展居住、休闲和工业为主的功能区。桃花仑片区：朝阳路以北，会龙西片区以东，长常高速公路以西的区域。规划发展和完善商业、居住、综合服务等功能区，形成市级商业中心。东港片区：资江二桥下游，经城市外围快速干道、联运铁路与火车东站相连，是

10、益阳市未来的水铁联运码头。高新区北片区：会龙山公园以东，迎宾路以北，朝阳路以南，梓山湖以西的区域，规划建成益阳市新的行政中心，也是益阳市级城市中心核心区。龙岭北片区：朝阳路以南，梓山湖以东，迎宾路以北，长常高速公路以西的区域，是益阳市未来的高等教育基地。高新区南片区：火车站以南和寨子仑之间的区域，规划发展高科技工业、科研、休闲和居住等功能区龙岭南片区：北起迎宾路，南至外围快速干道，西至益阳火车东站，东至长常高速公路，是益阳市未来的物流中心，重要的工业基地。区域未来发展状况2011年17月份房地产发展情况1-7月新建商品房供应情况 项目新建商品房其中：住宅区域预售面积（）占上年总量（%）预售面积

11、（）占上年总量（%）中心城区635099.8847.24529418.0551.26赫山区396266.0284.64357674.2260.47高新区111815.0515.9492755.3127.69资阳区127018.8172.6578988.5274.291-7月新建商品房网签情况 项目新建商品房其中：住宅区域网签面积（）占上年总量（%）网签面积（）占上年总量（%）中心城区583973.4562.24533219.7461.64赫山区253310.4656.07244047.0158.02高新区230415.1558.95212145.9157.02资阳区100247.84104.8

12、977026.82106.49 1-7月中心城区新建商品房批准预售63.51万，为上年总量的47.24%，其中住宅批准预售52.94万，为上年总量的51.26%。1-7月中心城区新建商品房网签58.40万，为上年总量的62.24%，其中住宅53.32万，为上年总量的61.64%。1-7月新建商品房销售均价 项目新建商品房其中：住宅区域销售均价（元/）比去年均价（%）销售均价（元/）比去年均价（%）中心城区3183.6312.143005.111.55赫山区3100.4510.222902.711.87高新区3656.6824.30 3498.1520.87资阳区2306.5-9.271971.

13、61-12.05 1-7月中心城区新建商品房网签均价3183。63/，比2010年上涨12.14%，其中住宅网签均价为3005.1元/，比2010年上涨11.55%。同区域项目调研东方维也纳东方维也纳项目地址：梓山路与桃花仑东路交汇处（赫山汽车站南行400米）总占地面积：79560.43 建筑面积：217637.19物业类别：21栋小高层户型区间：50130容积率：2.5绿化率：37.4%车位数：781个住宅均价：3800元/商铺均价：1700022000元/17月新建商品房网签套数：168套学府花园学府花园项目地址：迎宾路与银城南路交汇处总占地面积：120亩建筑面积：24万物业类别：多层、小

14、高层、高层户型区间：50130容积率：2.78绿化率：36.5%车位数：856个住宅均价：3500元/区域客户分析n根据统计数据，目前益阳房地产市场以个人购房为主体的特征，新建住宅市场中90需求者为个人，购房者中首次置业者的比例达到65%以上，而近60的购房者为近益阳26年的新增人口，80的购房者以自住或自用为目的；n益阳主要为内向型市场，区域内消费者为主，客户群体为当地中高收入群体，主要为政府公务员、企事业单位人员（医生、教师、企业员工等）、私营工商业主、郊县进城人员以及外地务工返乡人员；n客户来源基本呈现三缘特征，即项目周边小范围区域内具有工作缘、生活缘和亲属缘的三缘群体，个别项目客户来源

15、覆盖面较广，分布全市；n首次置业者多选择赫山片区，追求一步到位，首选三房；二次或多次置业者主要为现居住 90年代住宅有较强的换房需求居民，选择多为大面积三房、四房，追求封闭、花园式小区和清静区域、城市发展区域如高新区；部分赫山区中高端置业者流向高新区。低收入阶层低收入阶层中等收入阶层中等收入阶层中高层收入中高层收入高收入阶层高收入阶层价格价格20万以下2030万不超过35万50万以上物管与安全物管与安全重视重视重视重视子女教育子女教育重视重视重视重视小区配套小区配套绿地简单实用园林、会所、健身娱乐场所园林、会所、健身娱乐场所区域成熟度区域成熟度成熟区域成熟区域清静区域清静区域车库车库自行车和摩

16、托车库自行车和摩托车库摩托车库和小车库小车库交通交通1530分钟路程1530分钟路程1530分钟路程1530分钟路程物业类型物业类型喜好多层多层或小高层多层或小高层别墅和联排、复式-益阳房地产客户群体消费特征和价值取向消费群体细分，消费动机 目标客户群体与产品对应定位中端客户群中高端客户群高端客户群大众客户群大众客户群需求面积在需求面积在180平米以上，四平米以上，四房，自住为主房，自住为主需求面积在需求面积在150-180之间，之间，三、四房，自住为主三、四房，自住为主需求面积在需求面积在130-150130-150之之间，三、四房，自住为间，三、四房，自住为主，投资为辅主，投资为辅需求面积

17、在需求面积在120以下，多数是以下，多数是满足为第一次居家满足为第一次居家真正的投资者，对投资物业很理性真正的投资者，对投资物业很理性但数量不多但数量不多真正的投资者，对投资物业很理性真正的投资者，对投资物业很理性比起高端客户数量要多一些比起高端客户数量要多一些想投资，但经济实力不够强，真正想投资，但经济实力不够强，真正投资客户中的中坚力量，很容易患投资客户中的中坚力量，很容易患得患失，正是本项目的客户群体得患失，正是本项目的客户群体普通老百姓，经济实力不够，想投普通老百姓，经济实力不够，想投资但没适合的产品，这部分客户被资但没适合的产品，这部分客户被其他项目所忽视，正是本项目的潜其他项目所忽

18、视，正是本项目的潜在客户群在客户群各类型物业目标客户财富人士“知富”知识经济时代的高科技人士知识经济时代的高科技人士“资富”有一定资本积累的经商人士有一定资本积累的经商人士“权富”政府或国有企业当权者政府或国有企业当权者“闲富”“有钱有闲有钱有闲”阶层阶层目标客户财富人士商业裙楼商业裙楼客户群体分析图客户群体分析图商业商业裙楼裙楼大企业老板私营企业主公务员个体经营者个体经营者1.1.投资型客户投资型客户:40:40岁以上岁以上,有房有车一族有房有车一族,事业有成事业有成,有多余闲置资金有多余闲置资金2.2.自用型客户自用型客户:30:30岁以上岁以上,刚做生意刚做生意或已经做了很久或已经做了很

19、久,对做生意很有信心对做生意很有信心,对自己也很有信心对自己也很有信心;公务员公务员、企业高管企业高管高校老高校老师师、医生、医生私营业私营业主主、外、外地返乡客地返乡客住宅住宅客户群体分析图客户群体分析图住宅住宅 高校老师、医生：高校老师、医生：年龄普遍都是在年龄普遍都是在2828以上以上,这部分客户群这部分客户群 只要是满足当前居住只要是满足当前居住,面积一般在面积一般在100100平平米左右米左右,面积过大承受不起面积过大承受不起,因为刚毕业没多久因为刚毕业没多久.私营业主、外地返乡客私营业主、外地返乡客:年龄一般都在年龄一般都在3535岁以上岁以上,有稳定的收入有稳定的收入,多数是二次

20、置多数是二次置业者业者,对面积需求较大对面积需求较大,在在120120平米以上平米以上,三口之家用刚好合适三口之家用刚好合适(投资自用均可投资自用均可)公务员、企业高管公务员、企业高管:年纪基本都在年纪基本都在4040岁以上岁以上,事业非常成功事业非常成功,通常都通常都是用车带步是用车带步,有很稳定很高的收入有很稳定很高的收入,对居住环境和舒适度要求很高对居住环境和舒适度要求很高,交交通不是他们选择的第一要素通不是他们选择的第一要素,这类这类高收入人群买房主要是投资高收入人群买房主要是投资,等房等房价升值价升值序号项 目 名 称单方造价（元/）投资金额（万元）备注一开发成本227971土地费用

21、122.251314.39二期建筑面积107516.8其中：住宅95552.9；商业11873.92前期费用2002150含地下室3基础设施配套30032264建安费135815443主体按1300元/，地下按1600元/5不可预见费61.8664前四项之和的3%二开发费用23171管理费用61.8664（1+4）的3%2策划、销售、推广费用1261353总销售额的3%3财务费用27.93003000万贷款，1年期合 计2257.7525114项项 目目 总总 投投 资资 估估 算算 表表 （单位：万元）（单位：万元）五、项目经济测算五、项目经济测算序号序号类别类别可售面积（、可售面积（、个）

22、个）销售均价（元销售均价（元/、个）、个）销 售 收 入销 售 收 入（万元）（万元）备注备注1住宅95552.93500334442商业11813.975008860部分二层、三层商业3车位43065000元/个27953合计45099销售收入分项预测销售收入分项预测序序 号号项目名称项目名称计算依据计算依据金额（万元）金额（万元）1销售收入450992总成本251142.1总投资227972.2管理费用总投资3%6642.3营销费用销售收入的3%13532.4财务费用3000万贷款，1年期3003销售税金及附加(1)*5.6%25264土地增值税 暂按总销售额的2%计9025利润总额（1-

23、2-3-4）165576所得税(5)*25%41397税后利润(5)-(6)12415评价指标:总投资利润率税前/总投资73%总投资净利润率税后/总投资54%项目损益表项目损益表 资金投资回报预期资金投资回报预期 如果按照51%的比例进行控股，整个项目操作完毕，则至少可以获得大约6331万的税后净利润。周期2年。如果资金介入额度为如果资金介入额度为5000万，万，l周期为2年计算，则年回报利润为3000万。年均投资回报收益为60%由上述测算可以初步判断，由上述测算可以初步判断，项目于2012年开始销售，销售期限为2012-2014年，总销售收入为45099万元。项目总投资额约22797万元。其

24、其税后净利润税后净利润至少将达到至少将达到12415万元万元以上以上（销售均价根据当地市场按照保守估算的销售价位）（销售均价根据当地市场按照保守估算的销售价位）六、项目风险识别与控制六、项目风险识别与控制项目的投资风险主要来自以下五个方面：（1）宏观政策风险当前，全国房地产受宏观调控政策影响，消费者持币观望氛围浓，开发商迫于资金压力，纷纷加大促销力度，频频使出各类促销手段。因此，适时把握宏观政策动向，控制好项目节点，有利于规避政策风险。（2）市场销售风险项目定位于中、高档住宅，主要客户群体是益阳本地居民，如企业家、政府高层人士、高校教职员工、工业园区企业管理人员、在外创业回家置业人士等，因而在

25、项目规划、产品设计、营销推广等方面要立足于创新，加大宣传力度，快速提升项目及产品的知名度和美誉度，增强市场认可，降低项目销售风险。（3）成本控制风险由于本项目一期在建筑产品、户型设计等方面没有良好口碑，项目二期在内部园林景观营造方面将作重点投入，以及建筑材料价格上涨，这将直接增加项目开发成本，使项目的投资收益受到一定的影响。（4）工程质量风险项目一期在工程方面有过纠纷，如果工程质量存在问题，将从多方面引发项目的系统风险，因此，应在建设实施过程中抓好质量管理，确保项目的工程质量符合有关要求。（5）合作者信誉风险合作者开发经验不足，对其背景了解甚少，经验与信誉直接影响到项目后期运营。（1）“大学康

26、城”项目二期占地不大，项目开发周期1.5-2年，财务内部收益率高，投资回收期短，自身年均利润率约为60%，并且仍具有利润潜力可挖，属于典型的短、平、快项目，项目具有良好的可行性；（2）益阳市属于三、四线城市，由于城镇化及区域经济发展，消费者改善型住宅需求潜力大，市场层面较好，为当地房地产行业的发展提供了良好的环境与空间，本项目要抓住市场机遇，合理定位、精心规划设计，做“精品工程”和“标志性工程”，以推动本土房地产行业快又好发展；（3）由于国家宏观调控政策的影响，项目存在着一定的风险，必须通过合理控制成本，做好环境，提升物业的附加值，同时以精心的推广与住宅消费理念引导拉动销售，规避化解市场风险；

27、（4）本项目盈利能力较好，地块平整干净且位于东部新区的“桥头堡”位置，具有良好的形象展示作用，将项目做成市区房地产的标杆，提升形象，争取政府支持，在基础配套上先行，税费上减免，以确保合理的经济效益，与此同时，最大化的实现项目的社会效益。项目投资运营综合意见 感谢聆听，预祝并期待成功 END,THS。9、静夜四无邻，荒居旧业贫。2023-4-32023-4-3Monday,April 03,202310、雨中黄叶树，灯下白头人。2023-4-32023-4-32023-4-34/3/2023 8:10:01 PM11、以我独沈久，愧君相见频。2023-4-32023-4-32023-4-3Apr

28、-233-Apr-2312、故人江海别，几度隔山川。2023-4-32023-4-32023-4-3Monday,April 03,202313、乍见翻疑梦，相悲各问年。2023-4-32023-4-32023-4-32023-4-34/3/202314、他乡生白发，旧国见青山。2023年4月3日星期一2023-4-32023-4-32023-4-315、比不了得就不比，得不到的就不要。2023年4月2023-4-32023-4-32023-4-34/3/202316、行动出成果，工作出财富。2023-4-32023-4-3April 3,202317、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好

29、沿着以脚为起点的射线向前。2023-4-32023-4-32023-4-32023-4-39、没有失败，只有暂时停止成功！。2023-4-32023-4-3Monday,April 03,202310、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。2023-4-32023-4-32023-4-34/3/2023 8:10:01 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。2023-4-32023-4-32023-4-3Apr-233-Apr-2312、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。2023-4-32023-4-32023-4-3Monday,April 03

30、,202313、不知香积寺，数里入云峰。2023-4-32023-4-32023-4-32023-4-34/3/202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2023年4月3日星期一2023-4-32023-4-32023-4-315、楚塞三湘接，荆门九派通。2023年4月2023-4-32023-4-32023-4-34/3/202316、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2023-4-32023-4-3April 3,202317、空山新雨后，天气晚来秋。2023-4-32023-4-32023-4-32023-4-39、杨柳散和风，青山澹吾虑。2023-4-32023-4-

31、3Monday,April 03,202310、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2023-4-32023-4-32023-4-34/3/2023 8:10:01 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。2023-4-32023-4-32023-4-3Apr-233-Apr-2312、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2023-4-32023-4-32023-4-3Monday,April 03,202313、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2023-4-32023-4-32023-4-32023-4-34/3/202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。20

32、23年4月3日星期一2023-4-32023-4-32023-4-315、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2023年4月2023-4-32023-4-32023-4-34/3/202316、业余生活要有意义，不要越轨。2023-4-32023-4-3April 3,202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2023-4-32023-4-32023-4-32023-4-3MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blanditut cursus.感谢您的下载观看感谢您的下载观看专家告诉