资产评估报告集锦15篇

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1、资产评估报告(集锦篇) 随着个人素养的提升,接触并运用报告的人越来越多,不同种类的报告具有不同的用途。一听到写报告就拖延症懒癌齐复发?下面是我收集整理的资产评估报告,仅供参考,大家一起来看看吧。 资产评估报告1 (一）资产评估报告基本制度的产生与发展 、1991年国务院以91号令颁布的国有资产评估管理方法2、199年财政部颁发的关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知,对原有的资产评估报告有关制度做了进一步修改完善,使资产评估报告制度不仅适用于国有资产评估，也同样适用于非国有资产的评估。 、20xx年12月31日国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管

2、理工作看法的通知对资产评估项目管理方式进行了重大改革，取消对国有资产评估项目的立项确认审批制度，实行核准制和备案制,并加强对资产评估活动的监管。 4、20xx年国家国资委发布企业国有资产评估管理暂行方法。 5、20x年发布的资产评估准则评估报告是依据要素和内容对评估报告进行规范的重要评估准则。6、2xx年10月，财政部发布了金融企业国有资产评估监督管理暂行方法，并定于20xx年7月1日起实施。 (二）资产评估报告书的基本内容国有资产评估报告主要包括企业国有资产评估报告、金融企业国有资产评估报告、文化企业国有资产评估报告、行政事业单位国有资产评估报告等，以下介绍企业国有资产评估报告基本制度。 依

3、据资产评估准则评估报告，0x年11月28日，中国资产评估协会发布了企业国有资产评估报告指南，并定于20xx年7月1日起实施。企业国有资产评估报告指南要求注册资产评估师依据企业国有资产评估管理的有关规定执行资产评估业务,编制和出具企业国有资产评估报告,应当遵守该指南。金融企业和行政事业单位国有资产评估报告另行规范。从7年1月日实施以财务报告为目的的评估指南中第六章是“披露要求”。 企业国有资产评估报告指南所指企业国有资产评估报告,由标题、文号、声明、摘要、正文、附件、评估明细表和评估说明构成。其中评估报告正文应当包括: （1）绪言;（比资产评估准则评估报告多出的一条) (2）托付方、被评估单位(

4、或者产权持有单位)和业务约定书约定的其他评估报告运用者概况； (3)评估目的； （)评估对象和评估范围; （）价值类型及其定义; （6)评估基准日; (7）评估依据; (8)评估方法；(9）评估程序实施过程和状况; （1)评估假设； （1)评估结论； (12)特殊事项说明; (13）评估报告运用限制说明；（1）评估报告日;（15）签字盖章。资产评估报告2 首先要确定评估范围、内容、目的。资产评估收费管理暂行方法 19价费字62号,19年月1日发布 第一条依据国务院发布的国有资产评估管理方法第十一条关于资产评估实行有偿服务的规定,制定本方法。 其次条凡取得省以上(包括安排单列市）国有资产管理行政

5、主管部门颁发的资产评估资格证书或临时资格证书的机构,担当资产评估业务,均可按本规定收取评估费用。 第三条资产评估收费采纳差额定率累进收费方法,即按资产金额大小划分收费档次，分档计算收费额,各档累加为收费总额。 第四条资产评估收费标准分为五档,各档差额计费率如下表： 档次计费额度(万元)差额计费率（千分率) 10以下（含100) 6 210以上100(含1000) 2.3 100以上5000(含500) 0.8 000以上10000（含100）0.5 5 1000以上01上述标准为最高限标准。各省、自治区、直辖市应依据当地实际状况制定详细 收费标准，经济特区可适当高于上述标准，但最高不得超过上述

6、标准的3%。 第五条资产评估收费一般依据帐面原值，没有帐面原值或没有作价入帐的资产可以按评估值计算。第六条国外和港、澳、台地区的公司、企业、其他机构、个人托付评估，参照国际惯例由评估机构自定收费标准，并应收取等额外汇,按国家外汇管理规定结算。第七条资产评估机构可以根据评估项目的繁简程度、时间要求、评估人员专业技能水平、评估工作的服务质量等,在规定收费标准范围以内，与托付单位商定收费额。企业托付评估付费的确有困难的,通过双方协商,评估机构可减收费用。 第八条资产评估收费实行谁托付谁付费的原则。托付方与受托付方应依据本暂行方法和国家有关评估规定签定资产评估项目合作合同或协议书,明确评估项目收费额或

7、计费方法。评估费一般可预收百分之五十，其余部分待评估确认后结清。 第九条各级物价部门应加强资产评估收费的监督、管理，对违反规定乱收费的应按中华人民共和国价格管理条理及有关规定予以查处。 第十条资产评估收费管理的详细实施方法由各省、自治区、直辖市物价、国有资产管理部门制定，并报国家物价局、国家国有资产管理局备案。 附：计算方式(假设委估资产评估值为10000万元) 0万元以下部分:10=06万元 00万元-1000万元部分:9052万元 1000万元-5000万元部分:4000.=3.万元 5000万元-000万元部分：0000.52.5万元合计：.6+2.+.2+2.5= .5万 评估值超过一

8、个亿的,每增加一个亿,增加一万!资产评估报告 摘 要宏远资产评估公司接受香港鸿道集团托付,依据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，根据国际公认的资产评估方法,为实施商标价值评估之目的,对鸿道集团旗下的红罐凉茶品牌“加多宝”商标进行了评估工作。本公司评估人员根据必要的评估程序对托付评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证,对整体资产价值在20年12月日所表现的市场价值作出了公允反映。 目前我们的资产评估工作业已结束，现谨将资产评估结果报告如下： 依据对鸿道集团旗下红罐凉茶的市场占有份额,以及年销售额，运用年限等因素的考虑，运用超额收益法进行评估，最终得出“加多宝”商标的价值

9、为2.729亿元。本报告仅供托付方为本报告所列明的评估目的以及报送有关主管机关审查而作。评估报告运用权归托付方全部,未经托付方同意,不得向他人供应或公开。除依据法律需公开的情形外,报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。 重要提示：以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面状况,应仔细阅读资产评估报告全文。本摘要与资产评估报告书正文具有同等法律效力。 宏远资产评估公司（公章) “加多宝”商标价值资产评估报告书 绪言宏远资产评估公司接受香港鸿道集团托付,依据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，根据国际公认的资产评估方法，为实施商标价值评估之目的,对鸿道集团旗

10、下的红罐凉茶品牌“加多宝”商标进行了评估工作。本公司评估人员根据必要的评估程序对托付评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证,对整体资产价值在xx年12月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将评估报告状况及评估结果报告如下:一、托付方与资产占有方简介 、托付方：香港鸿道集团 2、资产占有方:香港鸿道集团，鸿道集团加多宝公司 3、“加多宝”商标事务简述：王老吉是广州药业的,加多宝是香港鸿道集团的!17年广药集团与香港鸿道集团签订了商标许可运用合同，并交于加多宝公司合同有效期为十五年，0xx年,补充协议延长合同期限至0xx年。0xx年广药递交“王老吉商标”仲裁申请，20xx年5月广药胜诉。自后鸿

11、道集团无权再以任何方式运用“王老吉商标”。加多宝因而不能再运用王老吉这个由他一手带大的品牌了,只能推出“加多宝”牌凉茶,所以，现在大家在市面上看到的加多宝牌凉茶,也就是以前的王老吉凉茶,两者除了商标换了以外,其它没有多少区分（成分肯定没有变)。而广药收回王老吉商标后,也推出了广药版的王老吉,也就是现在市面上即将出售的包装上带有“广州药业”的红罐王老吉，这并不是以前大家常喝的正宗的王老吉。而加多宝高层管理人员王月贵表示：加多宝与王老吉没有区分,加多宝养大养壮原王老吉的经营团队和资源还在 。 二、评估目的本次评估是赐予鸿道集团推出的“加多宝”红罐凉茶而进行的“加多宝”商标的价值评估供应参考依据。

12、三、评估范围和对象 评估对象主要是鸿道集团红罐的“加多宝”商标，评估范围主要是考虑加多宝集团20xx年的红罐凉茶年销售额，营运成本等因素，评估该商标为加多宝集团所创建的价值。 四、评估基准日 依据我公司与托付方的约定，本项目资产评估基准日日期确定为20x年2月1日。本次资产评估工作中,资产评估范围的界定、评估价值的确定、评估参数的选取等,均以该日企业财务审计报表、外部经济环境及市场状况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 五、评估原则 由于此次评估项目为商标价值的评估,评估中主要遵循真实性，科学性,公允性等工作原则。 .真实性原则。主要表现在资产评估过程中遵循实事求是,敬

13、重科学。在评估过程中以实际材料为基础，以确凿的事实为依据，以科学的看法为指针，实事求是得出评估结果。2科学性原则。坚持科学性原则,主要在评估工作中发挥评估专业人员的专业特长,对各类资产的现状及价值取值根据评估目的发表自己的专业推断。3.公允性原则。表现在资产评估过程中坚持公允，公正的立场，不受托付人及相关当事人的意图及利益因素的影响，独立出具评估报告。六、评估依据 在本次评估中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及所参考的文件资料主要有:：企业商标管理若干规定第五条 95年 ：国有资产评估违法行为惩罚方法2xx年 :资产评估准则无形资产 20xx年1号-20x年号注册会计准则 4:商

14、标评估法律问题探讨谢超宇 中国政法高校硕士学位论文 20x 5:商标权价值的经济分析及其价值实现的法律规制 何国华 中国政法高校硕士学位论文 6：企业商标价值评估方法探讨 彭松梅东北林业高校硕士学位论文20xx 7:加多宝集团的王老吉品牌发展探讨石磊 郑州高校 硕士学位论文 20xx :基于核心竞争力的“王老吉”品牌战略管理探讨李鑫 上海师范高校硕士学位论文 20x 9:公司法规定:“股东可以用货币出资,也可以用实物，学问产权,土地运用权等货币股价并可以依法转让非货币出资。”其中学问产权包括商标权,专利权和著作权。 七、评估方法 依据资产评估目的,结合“加多宝”商标品牌特点，评估中主要采纳重置

15、成本法，现行市价法和收益现值法。 1.重置成本法。重置成本法是指在现有市场条件和技术条件下，重新生产开发一个同样价值的商标所须要的成本作为商标的价值的一种方法,即在现有的技术和市场条件下，重新开发一个同样价值的商标所需的投入作为商标权评估价值的一种方法。它须要把商标权主体的有关广告宣扬、售前售后服务附加值及有关的公益救济性捐赠等等累加起来作为商标的评估值。 2.现行市价法。现行市价法是通过市场调查,选择一个或几个与被评估商标相同或相像的商标作为比较对象，分析比较对象的成交价格和交易条件,进行对比调整，估算出评估商标的价值的方法。商标的主要的考虑因素有商标的区域性、扩展潜力、利用潜力等修正;产品

16、的认知度、相对盈利实力修正;交易时间修正;个别交易因素修正。 3.收益现值法。收益现值法主要着眼于企业将来的收益，也就是把商标全当作能获得收益的资产看待，而不是简洁地考虑商标自身的外在价值。 综述：由于重置成本法用于商标评估是比较“主观”的,须要很多假设及多种专家的主观推断,使得这种对于固定资产很适用的方法的优点不能表现出来。现行市价法用于商标价值评估须要一个较大的商标交易市场。所以应用成本和市场法评估商标均存在实际操作上的困难，因此,从收益途径评估商标成了最资产评估报告 资产评估说明应按下依次: (）“资产评估说明封面及目标”的基本内容。应当载明该评估项目名称、该评估报告书的编号、评估机构名

17、称、评估报告提出日期,若需分册装订的评估说明，应在封面上注明共几册的序号。 （2）“关于评估说明运用范围的声明”的基本内容。这部分应声明评估报告仅供资产管理部门、企业主管部门、资产评估行业协会在审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用,除法律、行政法规规定外，材料的全部或部分内容不得供应给其他任何单位和个人,不得见诸于公开媒体。()“关于进行资产评估有关事项的说明”基本内容。 托付方与资产占有方概况;关于评估目的的说明; 关于评估范围的说明; 关于评估基准日的说明； 可能影响评估工作的重大事项说明; 资产及负债清查状况的说明; 列示资产托付方、资产占有方供应的资产评估资料清单。（4）“资产评估

18、清查核实状况说明”的基本内容。（5）“评估依据说明”和基本内容。 (6）“各项资产及负债的评估技术说明”基本内容。 （7）“整体资产评估收益现值法评估验证说明”基本内容。 （8）“评估结论及其分析”的基本内容。资产评估报告5 资产评估托付方的承诺函评估机构名称:浙江方舟资产评估有限公司 1. 我单位因（资产评估目的)，托付贵公司对(资产占有单位名称截止20xx年月20日的(资产评估范围)柴油乳化剂及其乳化柴油的制备方法专利权。进行评估我单位特作以下承诺:2. 本单位遵循国家法律法规和现行财务制度规定，进行全面、连续、系统、综合的会计核算,所供应会计资料是真实、完整的、能担当会计责任; 3.本单

19、位所供应企业生产经营状况及发展前景相关资料是有充分依据的;4. 各币种的银行存款和现金是包括本企业全部的货币资金，无帐外存款和金额; 5. 本单位托付评估的资产已全部列入清查范围,其实存数量与各项资产清查申报明细表中清查数量相符; 6. 各应收款项和应付款项如清查申报明细表中反映的债权、债务数额,都是实际发生的; 7.评估基准日前全部的财产交接、交易事项及其有关成本费用已全部按现行会计制度进行会计处理; 8. 所供应的下属公司及关联企业资产的有关会计资料是完整的; . 评估基准日期后事项均已供应，与本次评估有关的重要事项已作专项说明； 10.所供应的与本次资产评估目的有关的上级行政管理部门审批

20、文件、企业内部文件、决议等资料是完整的; 11.本次资产评估清查申报明细表中所列的动产：包括种类机器设备、运输设备、库存原材料、自制半成品、产成品、在产品、低值易耗品等财产,产权属本企业合法全部; 12.本次资产评估清查申报表中所列不动产及无形资产权属证明是合法真实的; 13.评估基准日前后有关资产抵押、担保、诉讼状况(说明事由、过程、涉及的资产存量及金额,文件资料附后共 页)其中： 以有形资产抵押的借款计人民币 /万元 为外单位担保的金融机构借款计人民币 万元 在诉讼中尚未结清的债权计人民币/ 万元 在诉讼中尚未结清的债务计人民币 /万元4.评估过程中不向评估人员提出非法及不合理的要求,不干

21、预评估工作;5.其他需作承诺的事项： 评估托付单位(签章): 评估托付单位法定代表人(签章)：资产占有单位(签章)： 资产占有单位法定代表人(签章）： XXX年9 月20 日资产评估报告6一、资产清查工作总体现状分析（一）资产清查工作的基准日 此次清查工作统一以XX年月31日为资产清查基准日。 (二）资产清查范围 1、对全馆账务进行了清理。这次我们对XX银行账户、会计核算科目、库存现金、资金往来等状况进行全面核对和清理，达到账账相符、账证相符、账表相符。 2、对全馆财产进行了清理。这次我们对XX的各项资产进行全面地清理、核对和查实。根据实物盘点同核实账务相结合的原则，重点对固定资产、资产收益状

22、况进行了清查。 3、建立了固定资产卡片。在清查中我们坚持边清查资产,边建立固定资产卡片,实现了固定资产动态管理。 4、完善了相关制度。对这次资产清查工作中暴露出来的资产及财务管理等方面的问题，我们依据相关政策法规,建立健全了相关制度，巩固清查成果。（三)资产清查工作实施状况 为加强对资产清查工作的领导,馆成立资产清查工作小组，组长由副馆长X同志担当，成员由XX、XXX及各办、组负责人组成。馆向各办、组下发了搞好资产清查工作的通知,要求各办、组支持清查工作。参与清查工作的同志,在时间紧、任务重的状况下,加班加点,放弃休息时间，集中精力搞好清查工作,确保资产清查工作顺当完成。 (四)资产清查工作取

23、得成效及存在问题 通过这次资产清查，全面摸清了我馆的基本状况、财务状况以及资产状况。建立了监管系统，为加强我馆资产管理供应信息支持。为进一步加强我馆资产收益管理,规范收入安排秩序奠定了良好的基础。 这次资产清查也发觉了我馆在资产管理方面存在的问题,主要表现在固定资产盘盈盘亏问题比较突出,盘盈缘由是评估出现漏评,部分资产未刚好入账,盘亏缘由是门面房拆除和部分设施设备损坏。 二、资产清查工作结果 这次资产清查出我馆资产损失状况是：馆门面房于XX年元月依据“双创”要求予以拆除,损失XXX元。馆加油机、复印机、无绳电话、电脑配件等报废损失XX元。这些资产损失待资产审计确认后申报核销。 三、资产、财务管

24、理中的问题及改进措施 这次资产清查发觉的资产及财务管理中的问题是：部分资产由于财务人员工作疏漏,未刚好入账。部分帐务未刚好处理,造成长期挂账。今后要进一步严格财务管理制度,加强请示报告,经审核批准后刚好处理相关财务账目。 四、备查材料 (一)单位xx年度结转后资产负债表。(二)土地、房屋建筑物产权证明资料(复印件)。(三)土地、房屋建筑物分布、运用状况及经营状况书面说明材料。 (四)2年市审计局出具年度审计报告或托付社会中介机构审计报告。 (五)资产损益证据。单位申报的各项资产盘盈、资产损失和资金挂账,必需供应具有法律效力的外部证据、社会中介机构的经济鉴证证明和特定事项的单位内部证据。资产评估

25、报告 (一)企业价值最大化管理的须要企业价值评估在企业经营决策中极其重要能够帮助管理当局有效改善经营决策。企业财务管理的目标是企业价值最大化,企业的各项经营决策是否可行，必需看这一决策是否有利于增加企业价值。 价值评估可以用于投资分析、战略分析和以价值为基础的管理；可以帮助经理人员更好地了解公司的优势和劣势。 我国现阶段会计信息失真,会计信息质量不高，在实质上影响了企业财务状况和经营成果的真实体现。会计指标体系不能有效地衡量企业创建价值的实力，会计指标基础上的财务业绩并不等于公司的实际价值。企业的实际价值并不等于企业的帐面价值。企业通过帐面价值的核算，经常无法对其自身经过长期开发探讨、日积月累

26、的珍贵财宝无形资产的价值进行确认。 这就引申出MBO实施过程中很关键的一个环节目标公司的价值评估,即管理层对所服务企业的估价,其中不仅包含对企业有形资产的估值，也涵盖对技术、管理、企业、人才等无形资产的评估。因此，企业价值评估帮助企业对这些会计失真信息予以关注、仔细核实,充分了解会计失真信息因素,并进行正确的处理，以克服因会计失真信息导致的其他资产评估结果不实的状况。避开导致企业价值被异化,影响了企业价值的精确性。 重视以企业价值最大化管理为核心的财务管理,企业理财人员通过对企业价值的评估,了解企业的真实价值，做出科学的投资与融资决策,不断提高企业价值，增加全部者财宝。 (二)企业并购的须要

27、企业并购过程中，投资者已不满意于从重置成本角度了解在某一时点上目标企业的价值,更希望从企业现有经营实力角度或同类市场比较的角度了解目标企业的价值,这就要求评估师进一步供应有关股权价值的信息,甚至要求评估师分析目标企业与本企业整合能够带来的额外价值。同时资本市场须要更多以评估整体获利实力为代表的企业价值评估。 在现实经济生活中,往往出现把企业作为一个整体进行转让、合并等状况，如企业兼并、购买、出售、重组联营、股份经营、合资合作经营、担保等等，都涉及到企业整体价值的评估问题。在这种状况下,要对整个企业的价值进行评估,以便确定合资或转卖的价格。然而,企业的价值或者说购买价格,决不是简洁地由各单项经公

28、允评估后的资产价值和债务的代数和。因为人们买卖企业或兼并的目的是为了通过经营这个企业来获得收益，确定企业价格大小的因素相当多,其中最基本的是企业利用自有的资产去获得利润实力的大小。所以,企业价值评估并不是对企业各项资产的评估，而是一种对企业资产综合体的整体性、动态的价值评估。而企业资产则是指对企业某项资产或某几项资产的价值的评估,是一种局部的和静态的评估。 (三）量化企业价值、核清家底、动态管理 对每一位公司管理者来说，知道自己公司的详细价值，并清晰计算价值的来龙去脉至关重要。在安排经济体制下,企业一般关切的是有形资产的管理,对无形资产常忽视不计。在市场经济体制下，无形资产已渐渐受到重视,而且

29、愈来愈被认为是企业的重要财宝。在国外，一些高新技术产业的无形资产价值远高于有形资产，我国高新技术产业的无形资产价值亦相当可观。希望清晰了解自己家底以便加强管理的企业家，有必要通过评估机构对企业价值进行公正的评估。目前企业管理中存在的最主要的问题在于管理水平落后，正确推行以价值评估为手段的价值最大化管理，是推动我国企业持续发展的一个重要手段。（四)董事会、股东会了解生产经营活动效果的须要 公司财务管理的目标是使公司价值最大化，公司各项经营决策是否可行,取决于这一决策是否有利于增加公司价值。 我国现阶段会计信息失真，会计信息质量不高，在实质上影响了企业财务状况和经营成果的真实体现。会计指标体系不能

30、有效地衡量企业创建价值的实力,会计指标基础上的财务业绩并不等于公司的实际价值。企业的实际价值并不等于企业的帐面价值。公司管理层仅仅以公司现阶段的财务报表来衡量公司的经营成果是片面的做法,正确推行以价值评估为手段的价值最大化管理，是推动我国企业持续发展的一个重要手段。 （五)企业价值评估是投资决策的重要前提。 企业在市场经济中作为投资主体的地位已经明确,但要保证投资行为的合理性，必需对企业资产的现时价值有一个正确的评估。我国市场经济发展到今日，在企业各种经济活动中以有形资产和专利技术、专有技术、商标权等无形资产形成优化的资产组合作价人股已很普遍。合资、合作者在决策中，必需对这些无形资产进行量化,

31、由评估机构对无形资产进行客观、公正的评估，评估的结果既是投资者与被投资单位投资谈判的重要依据，又是被投资单位确定其无形资本人账价值的客观标准。（六)企业价值评估是扩大、提高企业影响，展示企业发展实力的手段。随着企业的形象问题渐渐受到企业界的重视,通过名牌商标的宣扬，已经成为企业走向国际化的重要途径。企业拥有大量的无形资产,给企业创建了超出一般生产资料、生产条件所能创建的超额利润，但其在账面上反映的价值是微乎其微的。所以企业价值评估及宣扬是强化企业形象、展示发展实力的重要手段。 （七)增加企业凝合力。 企业价值不但要向公司外的人传达企业的健康状态和发展趋势，更重要的是向公司内全部阶层的员工传达企

32、业信息,培育员工对本企业企业的忠诚度,以达到凝合人心的目的。资产评估报告8一、托付评估方二、受托评估方 投行三班评估小组 三、评估对象 概况（包括实例房产） 、房产位置 2、房产现状 依据托付方介绍及评估人员实地勘查,估价对象建筑物为钢筋混凝土楼房， 建筑物结构、装修、设备及现状运用状况如下： 建筑物具体列表 房产名称 光华阳光水城 华宇西城丽景 俊峰龙凤云洲性质商品房 商品房 商品房户型 一室一卫两室一厅一卫 两室两厅两卫 租金80元/月 100元/月 120元/月 交通条件 09杨家坪井口（中级车)、20菜园坝白公馆(中级车)、215朝天门双碑、265朝天门双碑(中级车）、2沙坪坝井口半边

33、街、221土湾双碑嘉陵厂、27西南医院井口、467磁器口大坪九坑子、01朝天门北碚、708沙坪坝井口、821烈士墓龙溪镇电子校、805重庆高校嘉陵厂堆金村(中级车)、08磁器口南坪融侨半岛（中级车）、80烈士墓渝北区一碗水(中级车）,与沙区最繁华的商业中心三峡广场相距不过3分钟车程 公交车228278812180829途经 210、215、217、21、228、808、25、702、82、805多路公交车途经，距离三峡广场只有三分钟的车程周边环境 阳光水城位于沙坪坝区“北部新城”的中心区，重大科技园之内,接近嘉陵江,西北部是闻名的歌乐山风景区,地理位置得天独厚,总建筑面积40万平方米，是沙区目

34、前规模最大的山水园林高尚社区。 邻近沙坪坝公园和歌乐山 小区的景观规划即体现了人与自然的完备融合，绿化率高达43、%,水系占到20%。主体为一个200平方米的超宽中庭景观，支配一轴、二池、三林、四广场,中心水系分为两部分，一个近千平的游泳池,可畅游、可游戏,更是一道稀有的水景,延坡地向下,水系被分隔,水流变小成溪,形成叠水延长至低处,生活于此满意舒适。增一分则太肥、减一分则太瘦，经过对市场的细心探讨和对人们生活习惯的调查,俊峰龙凤云洲的户型设计本着好用、舒适、健康的原则进行设计，从5平到120平，户户经典，从简洁的一房到舒适的功能型三房满意不同家庭结构的客户需求,房型格局方正好用，户型几乎没有

35、奢侈,每一平方米都有它的空间定位。户户观景,无视线死角，享受20000方豪景中庭，从今视野无界限。尽可能将功能做细、做足，在细微环节处出彩。 地理位置 沙坪坝区杨公桥旁边 杨梨路20号（原重庆灯泡厂原址)该房位于杨公桥车站龙凤云洲小区商业区繁华程度 餐饮:家福火锅(杨公桥店)，重庆家福火锅杨公桥店，农老灶火锅,和喜火锅（梨杨路)，千美香辣虾，购物金乐连锁超市(梨杨路），好又多量贩重庆市欣阳店,家乐福超市三峡广场步行街店,美家乐超市，大川花园农贸超市 邻近三峡广场步行街（只有几分钟的车程) 购物:国美电器立洋百货王府井百货 餐饮：两江双椒鸡两江风情火锅君之薇和喜火锅基础设施 教化:沙坪坝区白鹤岭

36、幼儿园、重庆市沙坪坝小学,市政设施:童家桥邮政支局、三角碑邮政所，中国工商银行杨公桥分理处、中国信合杨公桥分社、中国工商银行杨公桥分理处等 教化:8中南开中学杨公桥小学重庆高校西南政法高校，小区内配套有游泳池、幼儿园、网球场、羽毛球场、乒乓球台、基本健身器材等 教化条件:重庆高校西南政法高校重师,医院：西南医院爱德华医院重大A区校医院 银行：招商银行农业银行工商银行 评估对象土地开发程度宗地外“七通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气)，宗地内“五通”(即:通路、通电、通上水、通下水、通信）。 四、评估目的 为居住目的的房产租赁供应价格参考依据 五、估价时点 1月1日 六、价值

37、定义 本次评估采纳的是公开市场价值标准,评估结果中的房产租赁价值是指评估对象于评估时点 1月日的宗地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气）,宗地内“五通”（即:通路、通电、通上水、通下水、通信)条件下的租赁市场价值。 七、评估依据、有关法律、法规、政策文件和技术规程（1）中华人民共和国土地管理法； （2)中华人民共和国城市房地产管理法；(3)房地产估价规范； (）城镇土地估价规程。、受托评估方驾驭的有关资料和估价人员实地勘察、调查获得的资料。 八、评估原则 1、合法原则房地产估价应以估价对象的合法运用、合法处分为前提。本报告遵守这一原则。 2、替代原则 具

38、有相同运用价值、有替代可能的房产之间，会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一样，因此，在房产评估中，可以通过对房产各个条件的比较来评估租赁价格。3、最高最佳运用原则房产评估要以房地产的最高最佳运用为前提。本报告是为托付评估方为居住目的的房产租赁交易供应价格参考依据,因此以保持现状为前提。 4、评估时点原则 房地产市场是不断改变的，房地产价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格,在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。本报告的估价时点为 5月2日。 九、评估方法 房产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、重置成本法、基准地价法等，依据估价对象的特点及驾驭的市场

39、资料,在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上,经过评估人员的实地查勘和仔细分析，本次估价采纳市场比较法对估价对象进行评估，最终经过综合测算确定估价对象的现时市场价值。运用市场比较法法求取估价对象房产租赁价值,是依据替代原理将待估房产与类似的房产在近期的租赁交易价格进行比照比较，通过对比租赁交易状况、区域因素和个别因素等的修正得出待估房产在评估基准日的租赁价值。 十、区域因素修正 区域因素比较表区域因素实例一 实例二 评估对象性质 相同（00/100) 相同(01)相同（100/0) 交易状况 相同(10010） 相同（100/0)相同(1/10) 交通条件较好（0/1) 较好(100/10

40、） 较好（0101） 周边环境 相同（100/00）较差(100/99）较好(100101） 基础设施 相同（10010) 相同(0/00) 相同(100100) 商业区繁华程度 相同(00/10） 较差（100/99)较好(10/11) 合计10/11 00/99 10/10 十一、个别因素修正 个别因素比较表 个别因素 实例一 实例二评估对象 新旧程度相同(1/1）相同（00/100） 相同(10/00) 装修程度 一般（10099） 精装（100/102） 精装（100/)楼层 1（1008） 16（00/12） 1(100/10） 配套设施(家电）简洁（10099） 标准（100/10

41、1) 齐全（100/02) 其他个别因素 只能一人入住,室内条件较简陋（1/98） 可合租，室内条件较好(10/01) 可合租，室内条件豪华(00/02） 合计 100/94 100/106 100/108 十二、评估结果评估人员依据评估目的，遵循评估原则,根据评估工作程序，利用科学的评估方法,在仔细分析现有资料的基础上,经过周密精确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素,确定评估对象在评估时点 1月1日的价值结果为:房产租赁价格：人民币1081元整 大写:人民币壹仟零捌拾壹圆整 评估结果汇总表 评估对象 租赁价值俊峰龙凤云洲1081元/月 十三、评估人员 姓名签字 十四、评估作业日期 4

42、月8日始 1月1日止。十五、评估报告应用的有效期 本报告的有效期，自出具报告之日起壹年。即自 1月1日至 1月1日。资产评估报告9 第一条为明确资产评估机构与注册资产评估师的执业责任,规范执业行为，保证资产评估报告质量,依据国家有关法规,制定本制度。其次条 凡中国境内执业的资产评估机构,在接受客户托付,完成评估项目后所出具的资产评估报告书，应有资产评估机构法定代表人（含伙制机构为合伙人，以下简称合伙人）和至少两名注册资产评估师签字。未经资产评估机构法定代表人（合伙人）和注册资产评估师签字的资产评估报告为无效报告。第三条 本制度所称注册资产评估师，是指经过国家统一考试或认定，取得执业资格,并依法

43、进行注册登记的资产评估专业人员。 第四条 注册资产评估师的执业行为应遵循国家有关的法律和行政法规,符合中国资产评估协会发布的执业规范。 第五条 注册资产评估师只能在一个资产评估师机构执业并独立行使签字权利。注册资产评估师不得允许他人以本人名义签字。 第六条 注册资产评估师只能在本人参加评估的综合性资产评估项目和单项资产评估项目的资产评估报告书上签字。注册资评估师在有正值理由并能供应必要依据的状况下,可以拒绝在资产评估报告书上签字。对于单项资产评估项目的资产评估报告书，也可由中国资产评估协会认可的评估专业人员签字。 第七条 注册资产评估师对签署的资产评估报告书的真实性、客观性、公正性负责,关担当

44、相应的法律责任。第八条 资产评估机构法定代表人(合伙人）在本机构注册资产评估师签署的资产评估报告书上明确签署审核看法后签字，资产评估机构对此担当连带当选责任。第九条 资产评估机构应建立资产评估报告内部审核制度和档案管理制度。凡本机构出具的资产评估报告书,都应建立档案，妥当保管，以备查阅。 第十条 凡违反本制度的资产评估机构和注册资产评估师,中国资产评估协会依据协会章程及其他规定,赐予警告、通报指责、撤销会员资格等处分，并建议国务崐院资产评估管理行政主管部门依法赐予行政惩罚。 第十一条 证券业资格资产评估机构从998年3月日起实施本制度，其他资产评估机构从1998年月1日起实施资产评估报告1 一

45、、绪言二、托付方及资产占有方 三、评估目的 四、评估对象及范围 四、评估价值类型和定义五、评估基准日六、评估依据 七、评估原则 八、评估依据 九、评估方法 十、评估过程 十一、评估假设和限定条件 十二、评估结论 十三、特殊事项说明 十四、评估报告的运用限制说明 十五、评估报告提出日期 资产评估报告书备查文件 一、托付方与资产占有方营业执照复印件 二、产权证明文件复印件 三、托付方与资产占有方承诺函 四、资产评估人员和机构的承诺函 五、林资产评估有限公司资格证书复印件 六、林资产评估有限公司营业执照复印件 七、项目参与人员名单及其资格证书复印件评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关

46、法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；依据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性担当相应的法律责任。 二、我们出具评估报告,没有以预先设定的价值作为评估结论。我们不会为当事人的决策担当责任,我们提请报告运用者留意，评估结论不应当被认为是被评估资产价值在市场上可实现价格的保证。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、评估对象涉及的资产清单由托付方、被评估单位(或者产权持有单位）申报并经其签章确认；所供应资料的真实性、合法性、完整性,恰当运用评估报告是托付方和相

47、关当事方的责任。 五、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘查；我们已对评估对象的法律权属状况赐予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验,但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证;我们已提请企业完善产权以满意出具评估报告的要求,并对发觉的问题进行了披露。 六、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估阅历。 七、我们出具的评估报告中的分析、推断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告运用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特殊事项说明及其对评估结论的影响。八、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业看法,是经济行为实现的参考依据。我们出具的评估报告及其所披露的评

48、估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论运用有效期限内运用。评估报告书的运用权归托付方全部，未经托付方许可,评估机构不得随意向他人供应或公开；未经评估机构同意托付方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开和内部媒体上。 九、本评估报告的说明权为出具评估报告的评估机构，除国家法律、法规有明确的特殊规定外,其他任何机关和部门均无权说明。 十、本评估报告的运用者限制为: 、托付方(资产占有方); 、州市章贡区农村信用合作联社；3、县林业局、县果业局。资产评估报告11 (1）资产评估的合规性。企业及资产评估机构应当根据国家资产评估管理部门和资产评估行业协会关于资产评估的规程进行资产评估，并按规

49、定的资产评估报告格式制备资产评估资料。 (2)资产评估报告的有效期。资产评估报告一般自评估基准日起一年内有效,超过一年有效期的，原资产评估报告无效，须重新进行评估。(3）资产评估机构的资质。企业在聘请资产评估机构时，应当留意其是否具有相关业务资质。 资产评估总则一、为进一步促进我国资产评估工作的发展，规范资产评估行为,完善资产评估工作程序,提高资产评估行业的执业水平，依据国有资产评估管理方法(国务院第9号令)1 以及国家其他有关法律、法规,制定本规定。 二、凡按现行资产评估管理有关规定进行资产评估的各类资产评估项目必需遵循本规定。 三、本规定所称的资产评估报告的基本内容和格式是指资产评估机构接

50、受托付开展资产评估活动后，根据资产评估管理工作的要求,向财产评估主管机关和托付方出具的涉及该评估项目的评估过程、方法、结论、说明及各类备查文件等内容的资产评估报告的基本内容及编制格式; 评估机构在详细项目的操作中，其工作范围和深度并不限于本规定的要求。 四、本规定所称资产评估报告是由资产评估报告书正文、资产评估说明、资产评估明细表及相关附件构成。 五、资产评估机构进行资产评估活动时,应当遵循资产评估的一般原则和本规定的要求；详细项目不适用本规定的,可结合评估项目的实际状况增减相应的内容。 六、资产评估活动应充分体现评估机构的独立、客观、公正的宗旨，资产评估报告书的陈述不得带有任何诱导、恭维和举

51、荐性的陈述，评估报告书正文不得出现评估机构的介绍性内容。 七、资产评估报告的数据一般均应当采纳阿拉伯数字,资产评估报告应用中文撰写打印,如需出具外文评估报告,外文评估报告的内容和结果应与中文报告一样，并须在评估报告中注明以中文报告为准。 八、凡涉及资产评估报告基本内容与格式的有关规定与本规定相抵触的,以本规定为准。 九、本规定由财政部负责说明、修订,并从颁布之日起实施。资产评估报告2 第一章 2、简述资产评估基本构成要素。 答：评估主体,评估客体,评估假设，评估目的，评估原则,评估程序，评估价值类型,评估方法,资产评估基准日,资产评估结论。 3、简述资产评估种类的划分及其意义。答:(）、评估、

52、评估复核和评估询问 评估是指产权变动、产权交易，以及非产权变动、产权交易涉及的详细对象所进行的价值评估活动及其过程。评估复核是指评估师对其他资产评估机构出具的评估报告进行评判分析和再评估的活动及过程。评估询问评估人员对特定资产的价值提出询问看法，也可以是资产人员对评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和探讨,以及与此相关的市场分析、可行性探讨等。 （2）、完整性资产评估和限制性资产评估 完整性资产评估一般是只严格遵守资产评估准则及程序,根据资产评估准则及程序的要求和规定所进行的资产评估。 限制性资产评估一般是指资产评估机构及其人员由于评估条件的限制不能完全根据资产准则及评估程序的要求进

53、行执业,或在托付方允许的前提未能完全根据评估程序的规定进行的资产评估。 其次章 1、简述价值与价格的关系 答:价值,就是凝聚在商品中的无差别的人类劳动。价格是价值的货币表现。 2、简述资产评估价值影响因素答:资产的运用价值；市场供求关系。 3、简述资产评估价值的多样性。 答：相同或同一资产因环境或条件所限,存在着运用方式和利用程度上的差异;相同或同一资产在同一评估基准日可能面对着不同的细分市场,如正常交易市场或拍卖市场;相同于同一资产即使在同一细分市场中,可能面对不同的交易主体,不同的交易主体拥有着不同的交易动机和交易地位;相同或同一资产即使在同一细分市场中可能面对不同的交易时限和交易方式等。

54、 第三章 1、简述资产评估对象分类。 答：(1)有形资产的界定 单项有形资产的界定;资产组及资产组组合的界定;整体资产的界定； （2）无形资产的界定 第四章、如何理解资产评估一般目的和特定目的之间的关系？ 答：资产评估目的分为一般目的和特定目的。 一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的详细化。2.资产评估一般目的 答:（1）资产评估一般目的或者资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能确定的; （2)假如暂且不考虑资产交易或引起资产评估的特别需求，资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值;.资产评估的特定目的（1）含义： 答:资产评估的特定目的指的是资产业务(被评

55、估资产即将发生的经济行为)对评估结果用途的详细要求。同样的资产，因为评估目的不同，其评估值也不相同 。 2、在资产评估中为什么要设定交易假设?答：因为只有将评估对象置于“市场交易”当中,评估人员才有可能模拟市场对资产的交换价值进行专业推断。否则，资产评估将无法进行。 3、资产评估特定目的在资产评估中所起的作用是什么? 答:概括地讲，资产评估特定目的的作用就是由引起资产评估的特定经济事项(资产业务)，以及满意特定经济事项有关当事人对评估报告和结果的用途须要和目标要求所形成的对资产评估项目的条件约束和目标约束。 第五章2、价值定义分类的依据和意义是什么?答：价值类型是评估价值的价值本质属性和表现形

56、式。属性就是特征，如对于处在清算程序中的资产，其价值类型为清算价值;对于公开市场中的资产，其价值因为市场价值。 价值类型的形成不仅与引起资产评估的特定经济行为（评估目的）有关，而且与资产的功能、状态、市场条件等因素亲密相关。 、如何描述市场价值的基本特征? (1)承载市场价值的评估对象及其权益是明确的。 （2)评估师在整个评估过程中是以公开市场(假设)来设定资产评估所依据的市场条件。 (3）评估师是以评估对象被正常运用,并能达到正常水平和效益水平作为评估时的运用状态。（4)评估师是以评估对象在评估基准日按市场价值在市场上交易之前，有一个合理的展示时间为前提。 、在资产评估中,如何选择评估结论价

57、值类型?答：不同的评估目的对应着不同的假设前提，所以须要选择不同的价值类型。一般来说，价值类型包括市场价值、投资价值、清算价值等等,详细包括:1、市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的状况下,评估对象在评估基准日进行正常公允交易的价值估计数额。 、市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。 (1)投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额,亦称特定投资者价值。 （2)在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在运用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。 (3)清算价值是指在评估对

58、象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。(4)残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。 某些特定评估业务评估结论的价值类型可能会受到相关法律、法规或者契约的约束，这些评估业务的评估结论应当根据相关法律、法规或者契约等的规定选择评估结论的价值类型;相关法律、法规或者契约没有规定的,可以依据实际状况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型,并予以定义。特定评估业务包括：以抵(质）押为目的的评估业务、以税收为目的的评估业务、以保险为目的的评估业务、以财务报告为目的的评估业务等。 第六章 1、如何理解资产评估途径与评估方法的关系? 答:评估途径和方法是

59、实现评估目的的手段。对于特定经济行为,在市场有效的假设前提下，对于处在相同的市场、具有相同状态的同一资产进行评估,其评估值应当是大致相同的客观值。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估途径和方法的不同而出现迥然不同的结果，可以认为正是评估基本目的确定了评估评估途径和方法间的内在联系。而这种内在联系为评估人员运用多种评估途径和方法评估同一条件下的同一资产,必需保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一样,以及运用不同评估途径和方法所选择的经济技术参数合理。2、运用市场途径的关键条件是什么？ 答：市场途径,是指利用市场同样或者类似资产的近期交易价格，经过干脆比较或类比分析来估测资产价值的评估技

60、术思路和实现该评估思路的各种评估技术方法的总称。 其关键条件在于充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础推断和估测被评估资产的价值。3.如何理解收益途径中的“客观收益”? 答：客观收益又称正常收益，通常是资产在正常经营条件下 ,解除了偶然因素和不行比因素之后评估对象的正常收益。客观收益额与实际收益额是两个完全不同质的概念，二者不相等。4如何完整的理解成本途径?答：含义：详细是指首先估测被评估资产的重置成本,然后估测被评估资产已存在的各种贬损因素,并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 基本要素:重置成本,实体性贬值，功能性贬值，经济性贬值。 计算方法:1重置成本的估算方法包括重置核算法、价格指数法、功能价值类比法和统计分析法。 2.实体性贬值估算包括观测法和运用年限法。 3.功能性贬值的无形损耗表现在两个方面,一个是超额投资成本,二是超额运营成本。 4.经济性贬值表现在资产利用率下降和资产年收益额削减。 第七章资产评估程序1如何理解广义评估程序与狭义评估程序的关系？ 答：广义的资产评估程序起先于承接资产评估业务前的明确资产评估基本领项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。狭义的资产评估程序起先于资产评估机构和评估人员接受托付，终止于向托付人或者相关当事人提交资产评估报告书。广义资产评估程序包括的步骤更加细致和完善，囊括的