最新江西省人防培训中心商业投资计划书

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1、武汉博阳酒店物业管理有限公司Wuhan Boyang Hotel Property Management Co.Ltd保密说明：该报告仅为江西省人防培训中心（暂定）项目之用。资料来源：武汉博阳酒店物业管理有限公司。请在贵公司有限的范围内传阅。报告部分内容涉及本公司商业秘密，请承担保密义务。商业投资计划书【机密】项目名称 江西省人防培训中心（暂定） 项目单位 江西省新干县新兴房地产开发有限公司 地 址 江西省南昌市五纬路 管理公司 武汉博阳酒店物业管理有限公司 联 系 人 杨振华（先生） 电 话 13970900771 Email yanghua412 XXXX年二月江西省人防培训中心商业计划书

2、目 录第一章 项目摘要3一、项目概述3第二章 环境评估3一、地理位置 3二、区位优势 3三、气 候 4四、发展规划4五、南昌的经济4第三章 酒店行业分析 5一、中国旅游酒店业概况5 二、国际饭店集团竞争中国市场6三、酒店酒店业趋势8四、面临的挑战9五、酒店管理模式10六、高星级酒店的盈利分析10七、武汉博阳酒店物业管理有限公司17 第四章 市场分析 18一、南昌酒店概况18二、酒店的产业特点20三、项目定位21四、中餐厅定位21第一章 项目摘要一、项目概述 南昌市首家时尚商务酒店，酒店以时尚简约为主导元素。 酒店由武汉博阳酒店物业管理有限公司全权管理，将成为南昌市具有特色的四星级商务酒店，其专

3、业的经营理念必会带来丰厚的投资回报和良好的社会效益。第二章 环境评估一、 地理位置南昌是中国江西省的省会城市，全省的政治、经济、文化和科技中心。，现辖四县（南昌、新建、进贤、安义），五区（东湖、西湖、青云谱、湾里、青山湖），两个国家级开发区（高新产业开发区、经济技术开发区），九个省级开发区（桑海开发区、英雄开发区、小蓝开发区等）和一个红谷滩新区，总面积7402平方公里，总人口491万人，其中市区面积617平方公里，建成区面积210平方公里，是全国35个特大城市之一。酒店位于南昌市东湖区五纬路，离南昌火车站约15分钟车程、昌北机场约30分钟车程、南昌八一广场约10分钟车程，周边单位有：江西省人防

4、、江西省军区、江西省人民医院及大型住宅等，交通便利，人口密集大。二、区位优势南昌地处长江中下游、鄱阳湖西南部，素有“吴头楚尾、粤户闽庭”之盛誉，是全国唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南三角区相毗邻的省会城市，具有承东启西、沟通南北的战略性地位和枢纽性区位的独特优势。京九、浙赣、皖赣等铁路纵贯城区，2007年4月全国铁路第六次大提速后，南昌至上海、北京、广州等主要城市的铁路运行时间进一步缩短，铁路客货运输更加快捷、方便和高效。2010年昌九城际铁路建成后，南昌到九江可从现在的90分钟缩短至40分钟。2012年向浦铁路建成后，南昌到闽东南地区将比京九线缩短222公里，比沪昆线缩短117公里，

5、成为南昌快速出海的铁路通道。105、320、316国道交汇于南昌，昌九、梨温、赣粤等高速公路四通八达；4D级昌北国际机场开通了直通北京、上海、香港、澳门、首尔等国内外各大城市40多条航线，并可转机前往美国、加拿大、法国、新加坡等地区。国际航空港的开通，南北与东西铁路动脉的交汇，国际集装箱码头的运营，高速公路网的结点，构建起了南昌通畅快捷的立体交通网，使南昌1小时航程、6小时里程即可通达周边个直辖和省会城市的“经济圈”变为现实，这个圈中聚集着4.6亿人口，并蕴含着12万亿元工业品的消费潜力。三、气候南昌气候湿润温和，属亚热带季风区，雨量充沛，四季分明，春秋季短，冬夏季长。年平均气温17。C-17

6、.7。C，极端最高气温40.9C，极端最低温-15.2。C。所降雨量1600-1700毫米，降水日为147-157天，年平均暴雨日5.6天，年平均相对湿度为78.5%。年日照时间1723-1820小时，日照率为40%。年平均风速2.3米/秒。年无霜期251-272天。冬季多偏北风，夏季多偏南风。适合植物、花卉生长，是营造花园城市的理想地区。四、发展规划南昌市委、市政府坚定不移地推进大开放战略、新型工业化战略、城乡一体化战略、科教兴市战略，可持续发展战略，以重大项目为突破口，以“创业富民、创新发展”为主线，不断增强南昌的综合实力和核心竞争力，实现南昌快速崛起的新跨越，将南昌打造成为“一个基地中部

7、地区重要的先进制造业基地”、“三个中心现代化商贸中心、物流中心、金融中心”、“四个南昌开放活力南昌、文明和谐南昌、诚信创业南昌、生态园林南昌”。五、南昌的经济工业 南昌是江西省最大的工业城市，新中国的第一架飞机、第一辆轮式拖拉机、第一辆摩托车、第一枚海防导弹都在这里诞生。改革开放以来，南昌的工业经济有了飞速发展，形成了飞机制造、汽车制造、冶金、机电、纺织、化工、医药等现代化工业体系，以电子信息、生物工程、新材料等为代表的新兴高新技术产业也具有一定的水平，现在正努力建设现代制造业基地，已形成了汽车、收音机、香烟、饮料、医药、光电子、输液器、视听产品等8个全国性产品生产基地，正在形成全国重要的制冷

8、设备生产基地。农业 南昌农业形成了优质大米、优质果品、瘦肉型猪、特种水产等“十大主导产品”、是全国重要的商品粮和农副产品的生产基地，正努力建成都市型农业、绿色环保食品的生产基地。商贸流通 因水路交通便利，南昌历来是南方重要的商贸流通城市，商贾云集，不仅为覆盖全省的消费品集散地，也是沿海地区商贸辐射中西部的中转枢纽。大型商业蓬勃发展，形成了“城内大商场，城郊大市场，城外大物流”的格局。城内主要有南昌百货大楼、洪城大厦、新洪客隆、北京华联（江西）、沃尔玛等大型零售商场；城外有洪城大市场、江西装璜建材大市场、南昌深圳农产品中心批发市场等大型批发市场。著名的洪城大市场是全国九大日用品中心批发市场之一。

9、第三章 酒店行业分析一、中国旅游饭店业概况旅游饭店业是中国旅游产业对外开放最前沿的领域，目前在投资、管理和服务等方面均一定程度地实现了国内竞争的国际化。业内人士分析认为，当前中国经济持续走好、国际贸易往来不断增多、旅游安全具备有效保障、市场经济秩序进一步完善、进口物品关税普遍降低，正是外资进入中国旅游饭店业的“黄金期”。年中国旅游饭店业达到新的高峰。年中国旅游业统计公报显示，全国共有星级饭店家，比年末增加家；全国星级饭店的全年平均客房出租率达到，比年提高个百分点；全国星级饭店营业收入总额亿元，比年增长。中国经济正步入快速增长周期的新上升通道，而旅游业的发展也进入了稳步发展期。 经济景气的持续上

10、升，推动中外经贸、商务、科技、会议等交流活动的频繁举办，为中国旅游饭店业带来旺盛的客源。经过年下半年的休整，中国入境旅游业将全面步入发展振兴阶段。年中国内地入境旅游人数有望突破亿人次。旅游安全的有效保障，也为中国旅游饭店业提供旺盛的客源。由于境外旅游行业不断受到各种恐怖事件、战事等影响，中国在国际上赢得了“旅游安全胜地，经济发展沃土”的良好形象。尽管年初突发“非典”疫情，给中国入境旅游造成了较大影响，但仅是暂时的，之后中国旅游业立即重新回归快速发展的轨道。 中国旅游业今年将围绕“中国，魅力永存”的促销主题，加大对中国旅游目的地形象的宣传，并联合北京奥组委，启动“奥运旅游”的计划。国家旅游局将全

11、力争取入境旅游市场的恢复，通过落实内地与香港、澳门更紧密旅游合作协议，努力扩大港澳居民赴内地旅游的规模。 市场经济秩序的进一步完善，也将优化旅游饭店业发展的环境。年月，中国下调了多种商品的进口关税，使关税总水平降到。与饭店经营密切相关的牛肉、猪肉、植物油、奶酪、冰淇淋的进口关税都出现较大幅度的降低。未来几年，关税水平还将进一步降低，这将大大节省旅游饭店的经营成本。年中国旅游饭店协会参考国际惯例制定了中国饭店业行业规范，明确了饭店的义务与权利，对容易引起争议的问题进行了界定，政府有关部门正抓紧简政放权，清理和减少行政审批项目，依法行政，履行入世承诺，为维护饭店企业正常的经营秩序提供了制度保证。+

12、二、国际饭店集团竞争中国市场 1982年香港半岛集团正式管理北京建国饭店，标志着国际饭店集团开始进入中国饭店市场。不久，假日集团于1984年管理北京丽都假日饭店后，五年之内先后在国内拉萨、桂林、广州、西安、厦门、大连、成都、重庆等城市形成网络，成为当时管理饭店最多的国际饭店管理集团。在八十年代进入中国市场的还有喜来登、希尔顿、雅高、香格里拉、半岛、新世界、日航、华美达、凯悦、美丽华、太平洋、马尼拉等十余家酒店管理集团。九十年代尝到了甜头的国际酒店集团登陆中国市场的步伐明显加快，这一时期是我国旅游业蓬勃发展的阶段，同时也是国际饭店集团看好中国市场，积极扩大市场份额的时期，这期间又有马里奥特、最佳

13、西方国际、天天、凯宾斯基、喜达屋、豪生、瑞迪森、海逸、罗顿、文华等数十家国际饭店集团涉足中国市场。出现了群雄逐鹿的局面，根据国际饭店与餐馆协会的资料统计，2000年世界饭店管理集团排行前10家为圣达特、六洲、马里奥特、雅高、精品国际、希尔顿、最佳西方国际、喜达屋、卡尔逊、凯悦，除了少数经营低档饭店圣达特等集团未进入中国市场外，多数国际饭店集团的市场份额中都包含着在中国管理的饭店，中国已成为著名国际酒店集团的集聚地，国际酒店集团之所以看好中国市场，一是由于中国的经济保持了高速增长，带来巨大的商机，蓬勃发展的旅游业显示了巨大的市场潜力；二是中国政治稳定、社会安定、人民币汇率稳定，企业经营环境日趋完

14、善；三是中国劳动力成本相对较低且素质较高。国际饭店集团通过引进先进的管理观念、管理模式加快了我国饭店经营管理水平的提高，缩短了我国饭店业与国际水平的差距，使我国饭店业成为开放较早，市场化程度较高、最先与国际接轨的行业之一；国际饭店集团的进入同时培养了大批饭店管理人才，其管理的饭店成为我国饭店管理人才 的提高班，许多有过在国际饭店集团管理的饭店任职经历的人员成为了国内饭店和外企争夺的对象；国际饭店集团的进入还促进了高新技术在饭店中的应用，引导饭店追踪国际饭店发展趋势方面起到了示范作用，数字化、人性化饭店为客人营造了更加温馨、舒适、便捷的居住环境。应该讲，目前中国旅游饭店业之所以成为中国社会服务业

15、的领头羊，重要因素之一就是得益于国际饭店集团的进入。目前国际饭店集团在竞争中国市场方面呈现以下变化： -由一线城市向二线城市扩展国际饭店集团开始进入中国市场时，往往是选择经济发达的中心城市或旅游资源丰富的城市立足，如香格里拉在中国开业的17家酒店基本分布于北京、上海、哈尔滨、长春、大连、青岛、南京、武汉、北海、西安等城市，其中北京就有四家（香格里拉饭店、中国大饭店、国贸饭店、嘉里中心饭店）该集团认为迅猛发展的国内旅游业是他们向二线城市扩张的主要原因，不久将会让具有市场潜力的二线城市看到更多的香格里拉饭店，如2003年中山、郑州两家香格里拉新酒店即将开业，2004年福州香格里拉也将开门迎宾。-由

16、单一品牌向多品牌发展国际著名酒店集团的名称或品牌在市场的信誉程度往往高于某一个国家制定的标准，因为品牌是这些集团根据市场需求而推出的，有非常明确的市场定位，体现了今后饭店业的竞争方向，代表着时尚的服务潮流，得到客人的认同和推崇。几十年来，无论商务客人还是旅游者出行都习惯于选择自己喜爱的品牌饭店。假日集团刚进入中国时，推出的品牌只有假日品牌饭店。为了满足商务客人的需求，又陆续推出皇冠假日、洲际等品牌；马里奥特集团进入中国市场首推的是万豪品牌，目前他们集团推出全品牌发展战略，既有高档的丽嘉.卡尔顿、万豪、万丽，又有中高档的万怡、新世纪、华美达。即使是马里奥特的同一档次品牌，各品牌间的差异体现了不同

17、的风格，如万豪是体现欧美古典式风格，万丽是追求智能化的商务现代派风格，不同的风格适应不同的市场需求。-由个别超豪华品牌饭店向批量超豪华品牌饭店发展过去相当长一段时间超豪华品牌饭店在中国是空白，九十年代末期仅有北京圣.瑞杰斯国际俱乐部酒店和上海丽嘉.卡尔顿及金茂君悦酒店三家。近年来随着我国旅游业的发展，世界著名饭店集团对我国饭店业的市场表示出极大的信心，他们纷纷推出超豪华品牌饭店，在中国打造自己的旗舰，如开业不久的上海瑞吉红塔酒店成为喜达屋集团在中国开业的第二个圣.瑞吉斯品牌酒店。去年底开业的北京东方君悦酒店是凯悦集团在中国继上海君悦金茂酒店之后管理的第二家君悦品牌酒店，今年元月开业的上海四季酒

18、店成为国际著名的四季酒店集团在中国开业的第一家酒店，马里奥特的丽嘉.卡尔顿酒店不久也将在北京落户。批量超豪华品牌饭店落户中国，标志着中国饭店业档次更加完备，一批品质卓越、服务超群的酒店将为客人提供高度个性化的服务。从以上变化中，我们可以看出，国际饭店集团进入中国市场已初步完成了从经济发达的沿海开放城市至中西部地区拓展，实现了全方位发展的网络化布局，正在逐步加大网络的密度，实施多品牌发展，这既体现了国际饭店业发展的一种趋势，同时也给我国饭店业发展带来压力。再过若干年，在中国市场形成规模的国际酒店集团将会更多，这既是国际饭店业发展的必然趋势，也是全球经济一体化的必然结果。 三、酒店业趋势全国高档饭

19、店建设将迎来高峰。根据各地上报的信息，据不完全统计，全国待评、在建、待建（2007年底前开工）高档饭店（相当于四、五星级）总计1107家，其中相当于五星级档次的饭店就有554家，大大超过目前全国五星级饭店的总量。从地区分布看，广东、浙江、北京、上海、安徽分别以155家、146家、97家、86家、82家位居前五位，它们之和占全国总数的51%。国际饭店管理集团加速进入。综合各地上报的材料和查询有关国际饭店管理集团的官方网站，截止2006年底，有37个国际饭店管理集团的60个饭店品牌进入中国，共管理502家饭店。世界排名前十的国际饭店管理集团均已进入中国。管理饭店数量位居前五位的国际饭店管理集团是温

20、德姆、洲际、雅高、喜达屋、万豪，管理饭店的数量分别为159家（包括110家速8品牌的经济型酒店）、69家、43家、37家、31家。而且在未来几年，国际饭店管理集团管理的饭店数量还将迅速增加，比如，洲际酒店集团最新的全球发展计划，在中国拓展的饭店数量将占其全球发展总数的三分之一，2008年在华管理饭店总数将达125家。新材料、新设备、新技术的大量采用，将更适应客人的需求。如发光材料、调温材料、调色材料、可散发香气的材料将改变传统的酒店用材；洗涤、排污、废水废气废烟的环保处理，将改变酒店的环境；自然通风， 照明及太阳能的开发利用，将改变酒店的能源消耗；客房中大扁屏电视、便捷通讯、自动预定、登记、入

21、住系统的建立，将改变酒店目前的经营模式；贴近自然、回归自然的酒店，将赢得广阔的发展空间。酒店的不断智能化，将打破以往的经营理念。虽然酒店业一直被认为是劳动密集型服务产业，但随着科学技术的进步，计算机已不仅仅用于前台的经营业务，而逐渐向后勤保障系统和楼宇自动化系统发展。 同时将酒店内部网络与互联网联接，普及网络化管理，才能使管理全面升级到智能化管理阶段。国际酒店集团广泛采用的计算机预订系统，已能帮助成员酒店销售25%以上的客源。利用网络改善传统的酒店管理，网络给酒店业制造了新的竞争载体，通过网络宣传企业形象，开展网上预订客房，让客人了解酒店的的硬件及软件设施，选择他们需要的服务，进行远程预订，最

22、终为酒店带来更多的客源。而酒店与顾客通过网上的交流，进而提供更为人性化个性化的服务。四、面临的挑战高档饭店竞争将更加激烈。一方面近年来国内高档饭店建设步伐加快，另一方面，洲际（Intercontinental）、里兹卡尔顿(Ritz Calton）、圣瑞吉斯（St.Regis）、丽晶(Regent)、柏悦(Park Hyatt）、四季（FourSeason）等国际饭店集团顶级品牌全面进入，势必对中国饭店原有高端客源市场的分配产生重要影响，加剧高档饭店的竞争。国内饭店管理集团需要提高国际化水平。根据各地上报的信息，截至2006年6月30日，全国共有国内饭店管理公司180家，管理饭店1299家，平

23、均每家管理的饭店仅有7.2家。国内饭店管理公司不仅规模小，而且品牌建设滞后，整体管理水平有待提高。与国际饭店管理集团大举进入中国形成鲜明对比的是，中国本土饭店集团却未能跨出国门真正参与国际竞争，国际化程度低。因此，亟需加快国际化发展步伐，真正成为具有国际水平的饭店管理集团。非星级饭店亟需规范。近年来，随着北京、上海、杭州、成都、苏州等地方政府把住宿业管理职能调整到旅游行政部门，许多地方旅游饭店管理工作思路也从原来单纯的星级饭店管理逐步转变为对整个饭店业态的管理。对非星级饭店加强规范管理势在必行。2006年，北京市制订出台了北京地方标准住宿业服务质量标准与评定，并评出首批住宿服务达标单位250多

24、家；上海市也制定了旅馆服务质量要求，并完成了上海市旅馆管理办法送审稿；江苏省还启动了经济型酒店标准的制定工作。饭店投资需要加强引导。目前全国许多地方饭店投资非常热，已经导致一些地区饭店供过于求。如何引导投资商理性投资饭店，也是未来饭店发展中面临的一大挑战。2006年 ，浙江省在充分调研的基础上，出版了浙江饭店业发展白皮书，对引导当地饭店的投资和建设，发挥了积极的作用。 五、酒店管理模式 委托管理通过酒店业主与管理集团/公司签署管理合同来约定双方的权利，义务和责任，以确保管理集团/公司能以自己的管理风格，服务规范，质量标准和运营方式来向被管理的酒店输出专业技术，管理人才和管理模式，并向被管理酒店

25、收取一定比例的基本管理费(约占营业额的2%至5%)和奖励管理费(约占毛利润的4%至8%)的管理方式。近年来，奖励管理费所占的比例正在逐年递增。此种模式一般出现在酒店集团的定型阶段，较适合于那种财力雄厚但专业管理人才及管理技术贫乏的单体酒店。江西省人防培训中心项目即采取该方式进行管理。六、高星级酒店的盈利分析在5星级中,国际管理饭店实现的平均房价为最高,达到人民币727.20元,高于国内管理饭店人民币604元的平均房价，并超出业主自行管理饭店平均价（人民币518）的40%。所有4星级和5星级饭店的平均房价达到人民币508元,整体市场平均住宿率为69.2%.所有3星级饭店的平均房价达到人民币240

26、元,整体市场住宿率为65.4%.在“管理费和固定费用前收益（IBCMF）”及“税务及折旧前收益（CBITDA）”两项指标方面，国际管理饭店同时获得了最佳的表现。在4星级中，国际管理店也实现了最高的平均房价，达到人民币485元，尽管国际管理饭店在市场推广及营销，能源及维护保养方面的开支较高，但最终仍在“管理费和固定费用前收益（IBFCMF）”及“税务及折旧前收益相（IBCMF）对较低，这一层级市场仍有效地控制了各项成本开支，并获得了积极的现金流量。上海的5星级饭店比北京的同等级饭店获得了更高的营业收入和经营利润。上海的平均房价达到了人民币862元，比北京同等级饭店高出14%，而每间客房平均收入则

27、比北京高出22%。尽管上海和北京两座城市饭店在“管理费和固定费用前收益（IBCMF）”百分比方面都达到了总收入的40%，但如果以每间客房“管理费和固定费用前收益（IBCMF）”实现的绝对值（人民币）为比较，上海饭店仍比北京的同等级饭店高出11%。按照平均房价分类，房价最高等级类别（平均房价在人民币701元以上）的饭店在餐饮方面和其他收入方面同样获得了最佳的业绩，平均每间房餐饮和其他收入达到人民币1，722元，“管理费和固定费用前收益（IBCMF）”占到总收入的40.6%，因此，经营效益为显著。14机密 中国饭店业业务统计(1)以平均房价分类所有国际管理国内管理业主自行管理国际管理国内管理业主自

28、行管理所有AllInternationalDomesticIndependentInternationalDomesticIndependentAll4+5星/Star5星/Star5星/Star5星/Star4星/Star4星/Star4星/Star3星/Star饭店业业务摘要饭店数量1864162627157162每日可供出租客房数60,34115,3453,35111,2478,8884,36917,14111,543每日实际入住客房数41,73910,7952,5007,2906,3443,17411,6367,554平均入住率69.2%70.4%74.6%64.8%71.4%72.7

29、%67.9%65.4%平均净房价508727604518485366330240每间客房日平均收入352512450336346266224157每间客房总收入250,079338,320315,776274,103208,227171,792184,131110,426每间客房总支出165,997206,219196,472187,003146,323111,746134,27883,894每间客房固定费用及管理费前收益84,082132,101119,30461,90460,04760,04749,85326,532占总收入百分比33.6%39.0%37.8%29.7%29.7%35.0%

30、27.1%24.0%每间客房税务及折旧前收益60,506102,98383,65948,45948,45948,00224,77416,041占总收入百分比24.2%30.4%26.5%23.5%23.3%27.9%13.5%14.5%中国饭店业业务统计(2)以平均房价分类.以城市分类701以上501700301500300以下北京五星上海五星AboveBetweenBetweenBlowBeijingShanghai701501700301500300以下5Star5Star饭店业业务摘要Industry Summary饭店数量Number of Hotel204190961414每日可供出

31、租客房数Number of available Rooms per Day8,91917,06524,59621,1996,4326,067每日实际入住客房数Number of Occupied Rooms per Day6,71312,49016,21713,7814,5764,619平均入住率Occupancy75.3%73.2%65.9%65.0%71.1%76.1%平均净房价Average Room Rate930587389224756862每间客房日平均收入Revenue Per Available Room700429256146538656每间客房总收入Total Revenu

32、e Per Available Room473,031284,479192,974117,720384,212419,711每间客房总支出Total Expenses Per Available Room281,143185,500134,61793,631230,684249,981每间客房固定费用及管理费前收益IBFCMF Per Available Room1911,88898,97958,35824,090153,528169,730占总收入百分比% of Total Revenue40.6%34.85%30.2%20.5%40.0%40.4%每间客房税务及折旧前收益EBITDA Pe

33、r Available Room153,52479,28935,08310,502104,995139,015占总收入百分比% of Total Revenue32.5%27.9%18.2%8.9%27.3%33.1%1. IBFCMF-Income Before Fixed Charges and Management Fees. 2.EBITDA-Earing Before Income Tax Depreciation and Amorization武汉博阳酒店物业管理有限公司Wuhan Boyang Hotel Property Management Co.Ltd客源构成至于各类饭店的

34、客源构成，总体而言，国际管理饭店获取了更多的国际客源，按价格分类的市场中，高价市场的饭店同样也是获得了更大比例的国际客源。另一方面，国内管理5星级饭店和国际管理4星级饭店在商务市场方面都获得了最高的渗透比例。此外，来自北美地区的长线客源，在价格上的敏感度相对较低，更乐意选择入住高价市场的饭店，在平均房价高于人民币701元这一层级市场中，这一市场的客源占到饭店客源构成的17.3%，而中低价饭店获得此类客源的能力较弱，如平均房价在人民币501700元层级饭店中，长线市场客源占总客源的9.6%，平均房价在人民币301500层级饭店中，长线市场占总客源的6%，而平均房价在人民币300元层级饭店中，长线

35、市场客源仅占总客源的1%。固定成本不管是4星级还是5星层级，从行政及一般开支占总收入的比例来看，国际管理酒店低于国内管理及业主自行管理酒店，如在5星层级中，国际管理酒店的的行政及一般开支占总收入的9.2%，国内管理酒店比例是13.4%，业主自行管理酒店比例则是11.3%。另一方面，国际管理酒店的市场推广费用则高于国内管理和业主自行管理酒店，5星级和4星级酒店的市场推广费用分别占总收入的5.4%和4.4%，而国内管理和业主自行管理酒店分别是2.0%和2.9%。同时，高档酒店在市场推广方面的支出也高于其他价格层级的酒店，如平均房价在人民701元以上的酒店平均每间客房的市场推广费用为人民币7，566

36、元，而平均房价为人民币501700元之间的酒店此项指标仅为人民币3，492元。酒店收入结构图酒店经营成本结构图人事统计总体而言，5星级酒店每间客房的人工配比达到1.6到1.77，除了低于业主自行管理酒店的配比外，普遍高于4星级和3星酒店的人工配比。相应地，在4星级和5星级中，国际管理酒店的工资及相关费用支出也同时高于国内管理和业主自行管理酒店订房渠道所有4星级和5星级酒店中，大多数预定是以直接向酒店预定的方式完成，同时，旅行社也是一个重要的预定渠道，在4星级和5星酒店中占总预定比例的23.5%。通过酒店自行建立网站而实现的互联网预定比例相对较低，在所有4星级和5星级中，互联网预定仅占总预定比例

37、的0.3%，但是，在中低价酒店中，通过其他互联网站实现的网上预定则颇受欢迎，平均房价在人民币301500元之间以及平均房价在人民币300元以下的酒店，通过其他订房网站实现的网上预定分别占总预定比例的6.7%和4.3%。而平均房价在人民币701元以上的酒店，此指标仅占1.2%。未来预测所有酒店对未来预测方面，5星级酒店市场（目前赢利最高的酒店等级）对未来业绩最为乐观。5星级酒店中，72%的受调查酒店预测2010年的住宿率将实现增长，83%的酒店预测平均房价将出现增长。另一方面，由于受到5星级酒店市场的竞争压力，参与调查的4星酒店对未来业绩则略显保守，仅有48%的酒店预测2010年的住宿率将出现增

38、长，58%的酒店预测同年的平均房价将保持增长。七、武汉博阳酒店物业管理有限公司1、简介武汉博阳酒店物业管理有限公司注册资金人民币200万元，工商注册号：420112000031349，是一家集酒店及物业业务咨询、项目策划、指导、筹建顾问、经营管理、培训于一体的专业管理公司。武汉博阳酒店物业管理有限公司的专家团队，均为来自国内外知名酒店机构的酒店及物业管理专家和职业经理人，拥有着国内三家四星级酒店、四间酒店、二家西餐厅、一家商务宾馆及各种类型酒店及物业的前期策划筹建筹备开业和成功管理验。无论是从酒店及物业投资分析、酒店及物业项目策划到酒店及物业功能设计、酒店及筹建顾问、酒店及物业工程管理及酒店运

39、营管理等方面均本着“ 标准与个性”“传承与俱进”相合的管理模式和务实高效的管理风格， 得到了业主单位和业界同行的一致认同和好评。国家级酒店及物业管理顾问、酒店及物业建设顾问更为项目的成功运作提供了坚实、科学的保障。2、我们是这样一个团队年轻，但是大部分亲身经历了中国现代酒店业近十几年来从政府接待为主，到外资进入时形成的一时独领风骚，再到今天的群雄逐鹿这样一个逐步成长和成熟的历程。由当初踏入酒店行业，经过国内外业公司的学习，到后来成为内地大型知名酒店的管理和决策层成员。共同的理想和对市场敏感，让我们走在一起。我们知道无论酒店客观上有什么样的限制，其服务品质和管理水平是不应该被动地跟随或配合，除了

40、硬件的条件，我们能做到的还很多。让我们共同携手，精心打造我们的特色。我们的团队必将满意带给您及您的客人，我们将十分乐意随时接受您的咨询。 3、管理模式和特点具体说来，我们给客人提供安全、舒适、方便环境的同时，强调特色、文化和创新，武汉博阳酒店物业管理有限公司的成功得益于其全面创新的管理模式，他们体现在以下几个方面： 细分目标市场，提供多样化的产品 高标准的服务质量监控 严格控制成本费用 以人为本的员工管理战略 积极全面地开展市场营销活动 利用新技术第四章 市场分析一、南昌市酒店行业概况锦峰大酒店是由中国烟草总公司江西省烟草行业投资、上海锦江国 际酒店管理有限公司全权管理的涉外商务旅游酒店。酒店

41、于2007年10月18日被国家旅游局授予新标准五星级旅游酒店，同时被授予南昌市首家“金叶级绿色旅游饭店”称号。 酒店位于南昌市重要的商业中心，地理位置优越，交通便捷。傍依千年古塔“绳金塔”、邻近江南叁大名楼之一“滕王阁”和抚河公园等着名旅游景点。 酒店共拥有262间套；嘉莱特和平国际酒店是南昌市第一家按照五星级标准建造，具有国际一流接待水准的商务酒店。酒店位于南昌黄金地段商业中心八一大道广场南路10号。承接八一广场鼎沸人气，四通八达，路路顺畅，距火车站仅800米之遥，昌北国际机场仅30分钟车程，大型商业、外贸、银行等机构近在咫尺，尽享地利之便。酒店总建筑面积约4万平方米，高32层，设有12种房

42、型共321套。独具特色的中餐厅、宴会厅、西餐厅等可一次性接待1200余人，9个格局各异的会议厅及512平方米的大宴会厅可承接各类大型宴会，国际研讨会、商务会议、酒会、展览，开幕仪式等活动；东方豪景花园酒店是东方实业集团投资精心打造的一家五星级酒店.集餐饮,住宿.商务.健身.娱乐为一体.总面积42亩.建筑面积6.5万平方来.楼高26层.建筑外观时尚尊贵.豪华典雅泰耐克大酒店是由法国泰耐克集团投资的，按五星级标准建设的南昌首家五星级国际酒店。酒店位于红谷滩行政中心区、紧临市政府大楼，正对秋水广场。酒店内部设置有186间客房，包括标间、豪华套房、商务套房和总统套房等。有宴会厅、特大多功能厅及大小会议

43、室、健身中心、专业网球场、室内游泳池、桑拿、中西日风味餐厅等各类配套服务设施。世界先进的智能化系统、温控系统、电视上网系统等；南昌凯莱大饭店于1998年4月22日正式对外营业，是凯莱集团投资管理的第十家酒店。作为凯莱集团的成员，南昌凯莱大饭店是一家五星级的豪华酒店。它位于赣江下游美丽的南昌市中心，滨邻赣江，毗邻古朴的、历史悠久的滕王阁及着名的八一大桥。距红谷滩市政府只需10分钟，距新昌北机场只需20分钟车程，12分钟即可达火车站，交通十分便利，是商务宾客和旅游人士的最佳之选南昌鑫峰假日酒店是一家四星级酒店。经营面积20000平米,酒店以新东方主义现代设计手法,融合城市现代气息,装饰高贵典雅,俯

44、瞰水天一色,尽览南昌秀丽风光。集客房、餐饮、娱乐、洗浴、休闲、会议、商务于一体的高档酒店米兰花园酒店是江西首家独具时尚质感的精品商务酒店,拥有各式客房81间。地处南昌闹市中心-苏圃路，紧邻民德路、八一公园、中山路、八一大道，距离机场35分钟车程，周边写字楼、餐饮、娱乐场所云集、近在咫尺的医疗单位为全省之最；距离火车站只需十分钟，交通极为便捷. 酒店致力于为来往宾朋提供高品质、不同寻常的旅居体验。专业服务团队精筹各色服务标准，满足不同人群个性化需求；客房装饰不拘一格，居室理念独树一帜；.南昌国贸酒店是一家涉外商务酒店，位于坛子口立交桥，交通便捷。 南昌国贸酒店拥有各类客房，装修舒适豪华，格调高雅

45、，设备齐全，为您提供一个温馨如家的感觉。酒店拥有多个风味各异的餐厅，轻松怡人的环境，精美的菜肴，周到的服务，令您回味无穷。 南昌国贸酒店国际会议中心富丽豪华，配备专业的会展设施，先进的视听设备，适合举办各种规模的会展及宴会，满足不同层次的需要，助您踏上成功之路。南昌富豪酒店是江西省新洪客隆工贸发展总公司投资的一家超涉外旅游饭店。酒店介于四通八达的司马庙立交桥和坛子日立交桥之间，与南昌名塔绳金塔遥相呼应。 南昌富豪酒店设粤菜、潮洲菜、川、沪菜、赣菜等多种风味餐厅，拥有60个贵宾包厢，共1000多个餐位，以及西餐厅、酒廊、大堂吧、多功能宴会厅、会议中心、30个KTV房等康乐设施。同时，酒店还拥有世

46、界先进水平的通讯、电视、快捷上网的宽频网络和专为商务人员设计南昌白金汇海航酒店位于南昌市红谷滩新区CBD中心区域（红谷中大道348号），由TONTSE建筑事务所（美国）进行总体规划、国内外着名酒店设计师进行室内设计，海航国际酒店管理有限公司全权管理。酒店建筑总面积约4万平方米，分A、B两座塔楼，A座楼高24层，B座楼高16层。酒店毗邻古朴的滕王阁及着名的八一大桥，秋水广场和中国最大的音乐喷泉近在咫尺，俯瞰赣江、远眺“南昌之星”摩天轮，是集酒店客房、高端酒店；皇廷大酒店是一家按四星级标准装修的商务酒店，位于南昌市交通枢纽位置，毗邻火车站，汽车站。距昌北机场叁十分钟车程，位置优越。客房精致温馨，设

47、有宽频接口，可选择电话接口，干肤机，小酒吧等，部分商务放更配备电脑，以方便商务人士。皇廷大酒店拥有多功能会议室设施齐全，务求会议在轻松环境中进行，皇廷大酒店还设有豪华餐厅，桑拿室，美容美发，棋牌室，精品店，书店等服务设施。 近年来南昌市的酒店业发展迅猛，酒店内餐饮做的比较好的是：嘉莱特和平国际酒店、锦峰大酒店、凯莱大饭店、鑫峰假日酒店，以上酒店主要以高档菜品“燕、鲍、翅、海鲜等”为主生意十分火爆，但出品比较传统，缺乏新意，我们要引以为鉴，走出传统的经营模式，寻找一个适合自己的经营道路。二、酒店的产业特点（一）酒店产品的综合性、享受性、文化性特点1、综合性住宿服务是酒店产品的基本形态，但随着行业

48、规模的扩大和市场需求的多样化，酒店同时提供饮食、娱乐、购物、交通、商务、会议、休闲度假等一系列服务，甚至包括管家服务、托儿服务等等，形成了酒店产品综合性的特点。2、享受性酒店所能满足宾客的不仅是简单的物质需要，更主要是能满足宾客各种享受需求。宾客的享受需求是现代需求的主要表现，而酒店产品的享受性特点是其与一般商品和服务之间的主要区别所在。3、文化性文化性是享受性的高层次发展，即通常所说的“酒店气氛”或“酒店氛围”。酒店产品的文化性建立在酒店外在形象与内在机制有机统一的基础上，体现在酒店经营管理和服务的方方面面，酒店服务的各个细节都蕴含着自身的文化内涵。（二）集团化经营组建酒店企业集团的最重要的

49、战略目标是提高酒店的经营效率与国际竞争力。国际酒店店集团进入中国的速度和数量与日俱增，各大国际集团、跨国公司、酒店集团等世界级的巨无霸挟其雄厚的资金、先进的管理和品牌优势长驱直入中国的酒店市场，国际化的超级酒店店集团将在占领和巩固沿海发达的大中型城市以及高档酒店市场的基础上逐渐向内陆中小城市以及中低档酒店市场大规模扩张。根据近年来国际酒店行业的兼并收购的数量和规模的统计，全球的超级酒店集团正在计划并实施全球范围的最佳资源配置和生产要素组合，积极开展跨国界、跨区域、跨行业、跨品牌的全球大兼并。因此，他们将不会仅仅满足于对我国单体酒店的接管，而会将其目标转向中国尚未发展壮大的酒店集团和酒店管理公司

50、。中国旅游酒店和酒店集团发展的历史很短，总体规模十分有限，其运行方式多以自建自管为主，仅有少数企业能够输出管理或开展资本运营，大多数企业基本保留在逐一建设、单一管理、单体收购的初级阶段，这种原始的企业发展模式是不能创造巨大的酒店集团的。在控制总量的同时调整结构，通过资产和品牌重组，按照市场需要，促进中国酒店业企业制度改革和资产整合，加快集团化进程。（三）品牌化发展在目前酒店过多、广告过多、信息爆炸的注意力稀缺时代，酒店品牌建设就变得越来越重要。在这种情况下，整个世界已经进入了偶像营销与品牌营销时代。 品牌的竞争其实就是一种酒店文化的竞争。国际酒店业许多著名品牌已经在具体的经营中显示出它们的个性

51、魅力了，比如万豪、假日、喜来登等等都在中国运用它们的品牌进行了多种形式的输出合作，它们利用自己良好的品牌轻轻松松地在中国获取了丰厚的利润。在中国，目前品牌做得比较好的酒店集团有锦江和凯莱等。国际酒店集团品牌运做模式主要包括资本纽带型、管理合同型、特许经营型和松散的战略联盟型等。对于中国酒店业而言，在创造自身品牌的同时，可以根据自身具体情况，选择不同的品牌战略。品牌可以使酒店具有较高的声誉，大大提高酒店的知名度和美誉度，提高管理和营销水平，建立稳定长期的客源，增加企业竞争能力。三、项目定位根据本项目特点，定位于南昌市首家时尚商务酒店，酒店以时尚简约为主导元素，从装修方面体现出酒店的特色，如：每个

52、楼层突出时尚元素主题，要求一个楼层一个风格，大堂、房间、餐饮均以四星级标准装修，通过时尚的装修风格、温馨典雅的装饰点缀及富有人性化的服务理念，务求打造成南昌市首家时尚商务酒店。由于时间较为仓促，故在此详细介绍餐饮经营定位。四、中餐厅定位根据地理位置及酒店结构的特殊性考虑，将餐饮分为中餐厅、西餐厅、大堂吧，中餐厅位于酒店二、三楼，建议在酒店一楼单独开立一个餐饮的大堂，便于今后的经营。中餐厅，提倡绿色健康饮食。因此本计划书的核心是品牌及特色经营的实施，品牌经营分两大部分：一是理念部分，主要内容有品牌形象宣传等；二是产品部分，主要内容有菜品经营，价格体系、营销策略、服务模式。 目标及意义：1、零点餐

53、厅以大众化“好吃、划算、经济实惠-平、靓、正”的经营手法为主；2、包房以中、高档为主（政府接待、公司接待、个体宴会、小型宴会等）；以本地赣菜为主，粤菜、客家菜为副：赣菜烧菜、特色小炒、农家菜、煨汤等； 粤菜、客家菜鲍、参、翅、肚、燕、海鲜、精美小炒等；产品经营1、菜品经营菜品经营是产品经营的核心，经营的指导思想是以中高档酒店的经营路线为核心，继承赣、粤、湘餐饮文化的精华，兼收并蓄中华餐饮各家之所长，形成具有鲜明特色、适合本地消费者饮食习惯的品牌型餐饮酒店。（1）菜品定位以本地消费者饮食口味习惯为基础，以赣菜生产工艺为核心，品像美观、口味丰富、价格适合大众化消费的菜肴体系。（2）口味定位以崇义地

54、区消费者口味分类特点及发展趋势来确定，目前低端市场的口味特点是浓、辣、油；中高端市场的口味特点是清、鲜、淡。因此，餐饮部的菜肴口味定在-鲜咸香辣、清淡少油。图示：本地消费者习惯口味香辣系 鲜咸系 湘辣 赣辣 川辣 西北辣 粤闽 苏杭 客家 京鲁主营菜系 兼选菜系 主营菜系 兼选菜系 热炒烧炸 热炒汤蒸 腊烤冷卤 面点 菜肴体系香辣系将以湘、赣味为主，特别是赣菜中的特色菜值得重视；鲜咸系将以粤、浙味为主，其中尤以杭帮菜的迷踪风格颇受饮食界青睐，酒店将给予高度重视。两种口味菜肴的比例控制7：3（香辣：鲜咸）（3）生产组织依照酒店的菜品体系组织生产，如图所示：总经理餐饮部经理行政总厨赣厨主管粤厨主管

55、热炒热炒凉菜面点赣菜本地菜杭帮菜赣粤菜热炒鲍、翅、燕粤菜粤菜具体分工要求是：赣、粤厨以擅长炒、炸、烧、汤、焖的厨师为主，冷卤菜以苏浙、粤菜厨师主理，面点拟由赣、粤菜厨师主理，粤厨主理鲍、参、翅、肚、燕、海鲜、精美小炒、堂做。（4）生产保障中餐的生产保障体系如图所示：总经理餐饮部经理行政总厨采购经理赣菜主管粤菜主管采购（5）菜品创新菜品创新在酒店经营中的重要性是勿庸置疑的，各酒店的做法不尽相同，我们提出以下组织和工作流程：菜品创新组织结构总经理餐饮部经理行政总厨采购经理原材料采购厨部产品研发试制标准工艺调研设计顾问新产品开发流程 专家、市场信息 厨部、前台销售新产品提案 行政总厨工艺、标准材料、

56、菜式试制方案 试 制 厨部、采供 总经理 餐饮部经理新产品 评审人 未通过 通过生产销售（6）对外营业计划根据酒店所处地段特点，中餐厅营业拟采取以下方式。1、餐厅营业：A、 时间：早餐 7：009：30午餐11：0014：00 晚餐17：0021：00B、 品种：酒店所有品种都将提供；C、 价格：随市场变化而合理的调整；D、 服务：按酒店餐饮行业规定的服务，根据本店特色提供人性化服务。2、 价格策略根据酒店自身定位、档次、竞争对手市场需求，经营目标等因素，确定本酒店的价格体系。（1） 价格目标酒店的价格目标是不能明显高过当地的平均价位，在有可比性的菜肴定价上，应与“当地”价位持平或略高，在无可

57、比性的菜肴价位上则略高。高档菜肴的价位则比同等档次酒店价位持平或略低，让顾客感到好而不贵。具体标准正餐消费的人均标准为：散席大厅30-60元/人；包房消费70-100元/人。菜肴价格构成：热菜部分30元/份以上的菜肴占菜肴总数量的15%；2030元/份的菜肴占总数量的35%；1020元/份的菜肴占总数量的40%；10元/份以下的菜肴占总数量的10%；鲍、参、翅、肚，海鲜部分400元/份以上的菜肴占菜肴总数量的15%；200400元/份的菜肴占总数量的25%；80200元/份的菜肴占总数量的45%；2080元/份以下的菜肴占总数量的15%；冷卤（小菜）部分素菜：4元/份以下的菜肴占冷卤菜肴总数量

58、的10%；4元/份的菜肴占冷卤菜肴总数量的80%；4元/份以上的菜肴占冷卤菜肴总数量的10%；荤菜8元/份以下的菜肴占冷卤菜肴总数量的20%；8元/份以上的菜肴占冷卤菜肴总数量的80%；主食部分16元/份以上的主食占主食总量的60%；16元/份以下的主食占主食总量的40%；酒水部分酒水的价位以毛利率控制为主，拟定在65%75%；总之，采取故意压低价格的办法与同行竞争不是好的经营策略，我们主张的价格策略是：以差异化经营建立价格差异，以品牌经营提升顾客心理价位，千方百计不与同行业打价格战。例如：导入“全天然绿色无公害原材料”的健康概念，容易导致顾客产生好货不便宜的心理变化，由此提升其心理价位。本地区是“独一无二”，务求给客户一个鲜明的对比，令顾客食欲大增。服务模式做好酒店的服务工作，建立好的服务模式应当做好五个方面