建筑物区分所有

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1、建筑物区分所有之共有权案例案例一南京某个高档住宅小区，1 9 9 8年开发商申报时，南京市规划局以建筑 工程规划设计要点通知书要求其规划建筑应按机动车0. 2车位/户，非机动 车2车位/户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有 5 9个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺:小区配建地下车库供业主停车。 但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的 单价卖掉了其中的3 7个车位，其余车位则被小区物管公司以每月2 5 0元的租 金租了出去。2 0 0 3年，该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判 决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益

2、、处分的权利归全体业主所有。法院认为，南京市规划局发出的建筑工程规划设计要点要求被告按标准 建设车库，既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的 法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人 共同使用。小区土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小 区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建 筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。由于开发商并无证据证明车 库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，开发商再行销售的行为违反了诚实信 用原则。据此，法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并

3、由全体业主享有地下停车库的权益。案例二张某、周某等五人均系本市某小区业主。1999年9月初，周某在对其购买 的2-1-2室进行装修的时，在进楼防盗门内侧，沿底层楼梯用木料拦隔至二楼连 接处，并在一楼至二楼楼梯下搭建木柜，造成原底层公用走廊成为周某一户独用。 张某等四户与其协商让其拆除，恢复原状。然周某未予拆除，故张某等四人以底 层公用走廊属全体业主的共用部位，且有他们分摊面积，周某的行为，侵犯他们 的合法权益为由诉至法院，要求周某拆除违章搭建。周某则辩称，房屋的公用部 位，一般来说是房地产所有者进出通道用的部位，虽未划定哪些部位属于哪些住 户使用，但各层楼的公用部位由该层楼面住户使用是约定俗成

4、的原则。自己实际 居住使用的房屋已自然形成和划定相对独立的部分，该层楼面的公用部位属自己 使用。况且自己的行为是出于防盗安全需要，属正当行为，故不同意对方的诉讼 请求。审判一审法院认为，共用部位是指一幢住宅内部的业主、使用人共同 使用的部位，包含该幢住宅各业主的房屋公用建筑面积分摊面积，而房屋公用建 筑面积分摊后，并不划分各户摊得面积的具体部位，应为该幢住宅内各业主共同 共有，因此，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。周某在共用部位擅 自搭建，侵害张某等人的合法权益，张某等人的诉讼请求应与支持。因而，一审 法院做出判决：周某应于判决生效之日起十五日内，拆除该楼底层防盗门内侧沿 一楼扶梯至

5、二楼扶梯连接处的拦隔板及该楼梯下的搭建物，按原始设计的使用功 能恢复原状。判决后，周某不服，以原审辩称理由提起上诉。二审法院认为，本案双方当事人各自购买了住房的产权，形成了建筑物区分 所有的法律关系，二审法院做出了驳回上诉，维持原判的终审判决。案例三乙公司从甲公司手上购买了一大厦的裙楼（共3层）。该大厦呈“L”型， 主楼高18层，裙楼的第3层与主楼相连。裙楼3层的屋顶为一约896米的露台， 原设计规划为屋顶花园，但因种种原因尚未动工，通过主楼电梯经4楼可以到裙 楼露台。在乙公司购买裙楼一年后，甲公司将裙楼露台卖给丙公司。丙公司在上 面盖了轻型钢结构建筑，经营歌舞厅。乙公司遂以自己享有3楼屋顶所

6、有权，将 甲公司告上法庭。案例四某市一栋单体高层住宅，1997年物业管理公司与当地一家广告公司签订 外墙使用协议，约定由该广告公司出资租用该住宅临街面外墙，用于修建 广告牌，其广告牌的收益归广告公司所有，使用期为10年。而物业管理公司则 将该笔外墙出租的租金收入自家口袋。1999年该小区业主以外墙属于小区全体 业主共同所有，并且广告牌侵犯了业主的采光、通风、安全等权利为由，向法院 提起诉讼，要求判令广告公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，并将该笔外墙 出租的租金全部返还给全体业主。案例五2005年1月，王某向张某购买位于某区毗邻三江口岸的二手房一套。入住 后，王某本想在自家外墙装一台空调，却被

7、物业公司告知不能在外墙装空调，原 来开发商与原来的买主在购房合同中约定因城市统一规划和环境协调，住户不得 在外墙面安装空调，只能安装中央空调。王某认为自己在买房时，张某根本没有 告知这方面义务，再说装中央空调成本大，自己又无必要，为何自己买的房子却 不能装空调？案例六原告李甲与开发商被告丙公司签订了一份商品房买卖合同，约定原告向 被告购买其开发的小区商业用房。合同以填空形式载明“该商品房所在楼宇的外 墙面使用权归出卖人所有，出卖人有权设置广告牌、广告灯箱等”。房产交付后， 丙公司在楼宇外墙设置广告牌，影响了李某对该商品房的正常使用，故原告向法 院提起诉讼，要求法院判决确认上述关于外墙面使用权的

8、约定无效。法院审理认为：根据建筑物区分所有权理论，购房人基于对所购房屋享有 的专有权，而对建筑物共有部分以及附属物享有共有权，因而外墙面应属于全体 业主的共有财产。据此，一审法院判决合同中约定的关于“该商品房所在楼宇的 外墙面使用权归出卖人所有，出卖人有权设置广告牌、广告灯箱等”无效。被告不服，提起上诉。二审法院认为：根据建设部城市异产毗连房屋管 理规定，原告所购商业用房属异产毗连房屋，该房之外墙面应属于全体业主共 有。异产毗连房屋使用权以外的人如需使用毗连房屋的共有部分时，应取得各所 有权人一致同意，并签订书面协议。丙公司利用其开发商之地位以合同的方式约 定将外墙面使用权归其所有，其有权设置

9、广告牌、广告灯箱等，与建设部的有关 规定明显不符，显然有失公平。据此，二审判决驳回上诉，维持原判。案例七2004年7月28日，王女士购买了高尔夫山庄小区某别墅，装修时将开发商 用来界定别墅占地范围的别墅围栏拆除，把公共绿化地圈入院中，并且在这块绿 地上加盖了一层房屋，使单幢两层别墅变成与另外一层房屋相连的格局。小区公 共路牙，也被王女士拆除并另行绿化和装饰。装修期间，小区物业管理公司要求王女士停工，指其施工超出原建筑范围， 要求其立即将违章建筑恢复原状，但王女士并未听从。2007年3月至6月间， 珠海高尔夫山庄共119户业主同意业主委员会对王女士提出诉讼。两审均判此举非法香洲区法院认为，业委会

10、经119户业主同意，已经获得了 2/3以上业主授 权，有权向王女士诉讼。王女士在公共绿地上进行装饰装修、加盖房屋等行为， 已构成对小区业主共有权和共同管理权的侵犯和妨碍，业委会有权代表业主请求 王女士停止侵害、恢复原状。因此，该院一审判决王女士此举侵权，当恢复原状 并赔偿业委会损失。王女士不服上诉。她称，自己所占地块虽然为小区使用，但国土部门并没 有明确界定该地块为小区公用地，且为了使小区的居住环境更为优美，她自费对 房屋围栏外与小区公共围栏之间的用地，进行了绿化和修缮，并未对高尔夫山庄 小区业主造成任何形式的损害，自己也未从中得到任何收益，未造成侵权结果， 不属于侵权行为。二审法院认为，包围

11、在住宅小区外墙内的用地是住宅小区用地，不是专有 即是共有，这是日常生活经验。本案涉案用地在高尔夫山庄范围内，且非王女士 专有，故该地属小区公共用地一事不需要举证证明。王女士将此地围入自家院内， 明显排除了其他业主使用的权利，构成侵权。最终，二审维持原判。案例八原告（反诉被告）：林山。被告（反诉原告）：永升旭日集团房地产开发有限公司（以下简称永升公司）。原告诉称：1998年5月19日，其与被告永升公司签订一份商品房购销合 同，约定被告将永升新城一期第9幢106室出售给原告，售价476000元，该商 品房洽附属花园，面积38. 16平方米，售价40500元。合同签订后，其依约支 付了房敲。由于被告

12、所售花园属于永升新城住宅小区内的公用设施，被告将该花 园出售，违反了国家技术质量监督局关于商品房销售面积计算的规定，要求被告 返还购房款40500元并赔偿利息损失（按银行同期同类贷款等量利率，自1998 年6月30日按花园款占总房款比例和付款时间分段计算至还款之日止）。被告辩称并反诉称：原告以该附属花园属于永升新城住宅小区的公用 设施为油要求退还花园之购房款，根据公平合理原则，请求判令原告退出附属花 园并恢复原状。反诉被告辩称：永升公司不具备原告主体资格，该公共绿地的所有权、使 用权已不属于永升公司而属于小区的全体住户，因此应由小区居民或物业管理委 员会代表居民起诉。【审判】厦门市湖里区人民法

13、院经公开审理查明：1998年5月19日，林山与永升 公司签订了一份商品房购销合同，约定永升公司将位于永升新城一期第9幢106 室出售 给林山，该房南面有附属花园一个，用基石和白色栅栏围成，面积为 38. 16平方米，售价为40500元。合同签订后，林山支付了购花园款40500元， 永 升公司亦将讼争花园交付给了林山。林山在该附属花园内设置了儿童游乐设 施。上述事实有下列证据证明：1. 林山与永升公司签订的商品房购销合同一份，证明买卖关系的存在。2. 厦门市商品房销售专用发票一份，证明林山已支付了购花园款。3. 现场勘察笔录一份，证明讼争花园系永升新城小区公用绿地及原告在 花虱内设置儿童游乐设施

14、。厦门市湖里区人民法院根据上述事实和证据认为：讼争的附属花园属于 永升新城住宅小区的公共绿地，林山和永升公司擅自买卖永升新城住宅小区内的 公共录地，其行 为侵犯了小区内住户的公共利益，故双方签订的商品房购销合 同中关花园买卖的条款无效。双方对此均有过错，应各自承担相应的责任。林山 要求于永升公司退还出售花园得款40500元，符合法律规定，可以支持，但其 对造成花园买卖无效的后果负有过错责任，且已实际占有和使用了该公共绿地， 故要求赔偿利息损失的诉 讼请求不予支持。林山应将其在讼争花园内的添加物 拆除，腾空推退出永升公司的反诉请求成立，予以支持。为维护小区内住户的公 共利益，永公司应将其设置的栅

15、栏和基石拆除，将讼争花园恢复成公共绿地。厦门市湖里区人民法院依照中华人民共和国民法通则第五十八条第一款第（五）项、第二款、第六十一条第一款之规定，作出如下判决：1. 被告永升公司应于本判决生效之日起15日内，返还原告林山购花园款40500 元。2. 反诉被告林山应于本判决生效之日起15日内，将其在讼争花园内设置 的儿童游乐设施拆除，将讼争花园腾空退出。3. 被告永升公司应于本判决生效之日起15日内，将讼争花园南面的栅栏 及基石拆除，恢复成公共绿地。案例九【审判程序】：二审【案件分类】：民事【公布号】：【裁判文书字号】：【裁判文书类型】：民事判决书【裁判时间】：二0 0五年十一月十八日【受理法院

16、】：沈阳市中级人民法院【案例全文】：上诉人（原审被告）：金长文，男，1968年5月3日出生，汉族，无职业，住沈阳市沈河区万泉街78-1号272室。被上诉人（原审原告）；辽宁明成房产物业管理有限公司，住所地：沈阳市沈河区万莲路16号。法定代表人：闫亚军，系总经理。委托代理人：陈春林，系辽宁维权律师事务所律师。上诉人金长文因与辽宁明成房产物业管理有限公司物业管理纠纷一案，不 服沈阳市沈河区人民法院2005沈河民一房初字第233号民事判决，向本院提 出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，由民二庭审判员吴波担任审判长，与代 理审判员李倩（主审）、审判员李沛东组成合议庭，2005年11月15日开庭，公 开

17、进行了审理，上诉人金长文、被上诉人辽宁明成房产物业管理有限公司的委托 代理人陈春林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明：被告于2003年9月购买辽宁明成房产开发（集团） 有限公司建设的沈阳市沈河区万泉街78-1号2单元7层1号，建筑面积91.11 平方米即明成花园内的商品房一处。原告于2004年与辽宁明成房产开发（集团） 有限公司签订物业管理委托合同，约定辽宁明成房产开发（集团）有限公司将明 成花园住宅小区委托原告实行前期物业管理。2004年9月1日，原、被告签订 明成花园住宅小区业主公约，该公约中约定，禁止在楼内外或屋顶平台搭建各类 违章建筑，安装太阳能热水器或在窗口外部悬挂、安

18、装防盗网、晾衣架，以及未 在指定位置安装空调。被告进住其购买的房屋后，在其房屋屋顶安装太阳能热水 器一台。原告先后于2005年1月23日、1月25日向被告送达整改通知单及通 知，要求被告将太阳能热水器拆除，被告拒绝拆除。原告起诉来院原审法院认为，原、被告签订的明成花园住宅小区业主公约虽为格式条款， 但该公约的内容不具有法律规定的合同无效的情形，同时，也不具有免除原告的 责任，加重被告责任，排除被告主要权利的内容，因此，原、被告签订的明成花 园住宅小区业主公约合法有效。被告在其屋顶安装太阳能热水器，违反了合同约 定，原告要求被告拆除太阳能热水器，符合法律规定，本院予以支持。关于原告 主张被告承担

19、原告律师代理费问题，因双方未在公约中对该问题做明确约定，原 告该项主张，缺乏依据，本院不予支持。关于被告主张原告主体资格问题，原告 作为物业管理方，其与被告签订业主公约后，被告违反业主公约约定，原告有权 依据该约定要求被告拆除太阳能热水器，被告该项主张，缺乏依据，本院不予支 持。依照中华人民共和国合同法第四十四条，第六十条，第一百零七条之规 定，判决如下：一、金长文于本判决发生法律效力后10日内将安装在屋顶的太 阳能热水器拆除，将屋顶恢复原状，费用由金长文自行负担；二、驳回辽宁明成 房产物业管理有限公司与金长文的其他请求。诉讼费100元，由金长文负担。宣判后，金长文不服，提出上诉称，第一、原审

20、判决在适用法律上有明 显错误，上诉人与被上诉人之间是以商品房买卖合同为基本的原始联系，由 此可见上诉人为消费房，此案应适用消费者权益保护法，而本法第二十四条、 四十一条的明确规定了上诉人享有的权利。因此，被上诉人依据的业主公约 是无效的，而法院在审理过程中只依据合同法的有关规定单纯推定一份合同 的有效、无效是不全面的。第二，本案诉讼请求与事实不相符，被上诉人在一审 中要求上诉人停止侵权行为。如是侵权纠纷，被上诉人并不具有主体资格，因为 其不是所有权人，但法院在审理过程中却认定为物业管理纠纷，明显是对案情认 定不清楚，而导致审理不明。综上所诉，请求1、撤销2005沈河民事一房初字 第233该判决

21、或依法改判；2、由被上诉人承担诉讼费用。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。上诉事实，有当事人的陈述，商品房买卖合同，物业管理委托合同，中标 通知书，辽宁明成房产物业管理公司资质证书，明成花园住宅小区业主公约，整 改通知单，照片等凭证，已经当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，2004年9月1日，上诉人与被上诉人签订了明成花园住宅小区 业主公约。该公约对已经入住小区的业主，在物业的使用、维护和管理方面具有 约束力。业主公约的目的在于调整物业区域内业主相互间的关系，为业主创造愉 悦舒适的生活环境。该公约虽然为格式条款，但不存在法定无效的情形。因此， 双方应当受该公约的约束。按

22、照公约约定，禁止小区内业主在楼内外或屋顶平台 搭建各类违章建筑，安装太阳能热水器或在窗口外部悬挂、安装防盗网、晾衣架 以及未在指定位置安装空调，因此，原审法院据此作出的判决并无不当。被上诉 人系受委托的物业管理人。且与上诉人签订有业主公约，因此，在上诉人违反约 定时，被上诉人享有诉权。关于上诉人提出的原审法院将案由确定为物业管理纠 纷，是对案情认定不清楚的上诉主张，因人民法院应当根据案件争议的实际法律 关系确定案由，故原审法院确定的案由并无不当。关于上诉人提出本案应当适用 消费者权益保护法确认合同无效的上诉请求，本院认为，在特定的物业区域 内的业主，其有关权利的行使不仅受民法相邻关系制度的限制，而且为了全体业 主的共同利益，业主公约可对业主的自由作出限制，其中包括业主不得擅自利用、 不得毁损公共部分的义务。故上诉人的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（一） 项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由金长文负担。本判决为终审判决。审判长 吴波审判员 李沛东代理审判员李倩月十八日白凤岐二0 0五年十-书记员