南海区房地产企业所得税税收知识讲座72

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1、南海区房地产企业所得税税收知识讲座南海区房地产企业所得税税收知识讲座主讲：侯卉主讲：侯卉内资房地产企业所得税解读内资房地产企业所得税解读及其与会计差异分析及其与会计差异分析?国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知?国税发国税发200631200631号号 关于未完工开发产品的税务处理问题关于未完工开发产品的税务处理问题 关于完工开发产品的税务处理问题关于完工开发产品的税务处理问题 关于开发产品预租收入确实认问题关于开发产品预租收入确实认问题 关于合作建造开发产品的税务处理问题关于合作建造开发产品的税务处理问题 关于以土地使用

2、权投资开发工程的税务处理问题关于以土地使用权投资开发工程的税务处理问题 关于开发产品视同销售行为的税务处理问题关于开发产品视同销售行为的税务处理问题 关于代建工程和提供劳务的税务处理问题关于代建工程和提供劳务的税务处理问题 关于开发产品本钱、费用的扣除问题关于开发产品本钱、费用的扣除问题 关于征收管理问题关于征收管理问题 关于适用减免税政策问题关于适用减免税政策问题 关于本通知适用范围和执行时间问题关于本通知适用范围和执行时间问题 内资房地产企业内资房地产企业：计入当期利润，一并计算：计入当期利润，一并计算纳税，有可能出现由于弥补亏损而不纳税，有可能出现由于弥补亏损而不产生应纳税额的情况。产生

3、应纳税额的情况。经济适用房项目：3%省：20%非经济适用房项目：市：15%县：10%开发产品预售收入预征企业所得税的计税金额开发产品预售收入预征企业所得税的计税金额国税发国税发200631200631号号=预计营业利润额预计营业利润额=开发产品预售收入开发产品预售收入计税毛利率计税毛利率 -营业税金及附加营业税金及附加-期间费用期间费用关于未完工开发产品的税务处理问题不低于15%（含15%）国税发国税发200383200383号号 =预计营业利润额预计营业利润额=预售开发产品收入预售开发产品收入 利润率利润率季度和年度申报时：作为当期纳税调整增加额在季度?企业所得税预缴纳税申报表?第2行和年度

4、?企业所得税年度纳税申报表?附表4第36行填列，最终计入主表第14行反映。关于完工开发产品的税务处理问题关于完工开发产品的税务处理问题 完工产品的条件新增完工产品的条件新增 预售收入确认为实际销售收入变动预售收入确认为实际销售收入变动 征管规定新增征管规定新增 开发产品销售收入范围新增开发产品销售收入范围新增 开发产品销售收入确认变动开发产品销售收入确认变动完工产品的条件新增完工产品的条件新增预计计税毛利率预计计税毛利率实际利润率实际利润率 企业积极结算已完工产品本钱企业积极结算已完工产品本钱预计计税毛利率预计计税毛利率实际利润率实际利润率 企业拖延结算已完工产品本钱企业拖延结算已完工产品本钱

5、完工产品的条件新增完工产品的条件新增 竣工证明已报房地产管理部门备案的竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品本钱对象；开发产品本钱对象；已开始投入使用的开发产品本钱对已开始投入使用的开发产品本钱对象象 已取得了初始产权证明的开发产品已取得了初始产权证明的开发产品本钱对象本钱对象预售收入确认为实际销售收入变动预售收入确认为实际销售收入变动 收入的性质收入的性质 销售方式销售方式 收入确认的原收入确认的原那么那么预售的开发产品完工后对应纳税所得额调整预售的开发产品完工后对应纳税所得额调整调调整整额额该开该开发产发产品应品应纳税纳税所得所得额额该产该产品预品预计营计营业利业利润额润额国税发国税发2

6、00383200383号号调调整整额额该开该开发产发产品实品实际销际销售收售收入的入的毛利毛利额额 该产该产品预品预售收售收 入的入的毛利毛利额额国税发国税发200631200631号号作为当期纳税调整减少额在季度第作为当期纳税调整减少额在季度第3行和年度申报表附表行和年度申报表附表5第第16行行“本期已转销售收入的本期已转销售收入的预售收入的预计利润房地产业务填报和主表第预售收入的预计利润房地产业务填报和主表第15行行“纳税调整减少额反映。纳税调整减少额反映。征管规定新增征管规定新增 核定计税本钱核定计税本钱 年度申报前年度申报前完工情况报告完工情况报告 年度申报时年度申报时有关机构税务鉴定

7、报有关机构税务鉴定报告告具体要求详见具体要求详见企业企业所得税汇算清缴纳税所得税汇算清缴纳税申报鉴证业务准则申报鉴证业务准则（试行）（试行）（国税发（国税发200710号）号）内资：开发产品销售收入范围新增 现金 全部价款 现金等价物 其他经济利益代收款项的计税规定 价内收费价内收费 代收款项代收款项 基金、基金、全全部确认部确认 费用、费用、为为销售收入销售收入 附加等附加等 由开发企业开具发票由开发企业开具发票 价外收费价外收费 由其他收取部门开具发票：由其他收取部门开具发票：按按 代收代缴款代收代缴款项管理项管理开发产品销售收入确认变动开发产品销售收入确认变动 一次性全额收款方式一次性全

8、额收款方式 分期收款方式分期收款方式 银行按揭方式银行按揭方式 委托方式委托方式 先租后售方式先租后售方式 注意会计与税法在收入确认上的差异注意会计与税法在收入确认上的差异一次性全额收款方式不变一次性全额收款方式不变 应于实际收讫价款或取得索取价款凭应于实际收讫价款或取得索取价款凭据权利之日，确认收入的实现。据权利之日，确认收入的实现。即执行销售合同或协议约定日期与实际即执行销售合同或协议约定日期与实际付款日期孰早原那么。付款日期孰早原那么。应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实

9、现。付款方提前付款的，在实前付款的，在实际付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。际付款日确认收入的实现。分期收款方式变动分期收款方式变动在在3131号文根号文根底上增加了底上增加了关于计税依关于计税依据的规定据的规定分期收款方式变动分期收款方式变动 几点建议：几点建议：1.1.该方式对企业而言虽可以推迟确认收入，推迟该方式对企业而言虽可以推迟确认收入，推迟纳税，但结算风险较大。故企业应建立信用控制纳税，但结算风险较大。故企业应建立信用控制制度，还应落实收款责任，并让财会人员介入合制度，还应落实收款责任，并让财会人员介入合同的签订，以便采取适当的核算方式。同的签订，

10、以便采取适当的核算方式。分期收款方式变动分期收款方式变动 2.2.在该种方式下，企业分期确认收入、分期开具发票、分期在该种方式下，企业分期确认收入、分期开具发票、分期结转本钱，应注意收入与本钱的配比：结转本钱，应注意收入与本钱的配比：本期销售本钱本期销售本钱=本期确认收入本期确认收入*销售本钱率销售本钱率 =本期确认收入本期确认收入*总本钱总本钱/总价款总价款 建议企业在建议企业在“分期收款开发产品分期收款开发产品下按销售对象设明细下按销售对象设明细账及备查簿，详细记录分期收款开发产品的面积、售价、账及备查簿，详细记录分期收款开发产品的面积、售价、本钱、已收价款等有关资料。本钱、已收价款等有关

11、资料。银行按揭方式变动银行按揭方式变动 应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。转账之日确认收入的实现。在在3131号文根底上号文根底上增加了关于计税增加了关于计税依据的规定依据的规定银行按揭方式变动银行按揭方式变动注意注意按揭保证金的规定按揭保证金的规定2.2.该种方式下，企业分两次确认收入，分两次该种方式下，企业分两次确认收入，分两次结转本钱，注意收入与本钱的配比。结转本钱，注意收入与本钱的配比。建议：设置建

12、议：设置“按揭售房备查簿按揭售房备查簿进行管理进行管理委托方式变动委托方式变动 支付手续费方式支付手续费方式 视同买断方式视同买断方式 基价保底价加超基价分成方式基价保底价加超基价分成方式 包销方式包销方式委托委托支付手续费方式支付手续费方式 应按销售合同或协议中约定的价款于收到应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。实现。委托委托视同买断方式视同买断方式 属于开发企业与购置方签订销售合同或协议，或属于开发企业与购置方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购置方三方共同签订销售合开发企业、受托方、购置方三方共同签订销售

13、合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，那么应按销售合同或协议中约定高于买断价格，那么应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购置方签订销售合同或协议的，及属于受托方与购置方签订销售合同或协议的，那么应按买断价格计算的价款于收到受托方已销那么应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清

14、单之日确认收入的实现。开发产品清单之日确认收入的实现。委托委托基价保底价加超基价分成方式基价保底价加超基价分成方式 属于由开发企业与购置方签订销售合同或协议，属于由开发企业与购置方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购置方三方共同签订销或开发企业、受托方、购置方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，那么应按销售合同或协议中的价格高于基价，那么应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规

15、定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，那么应按基价计算的价款于收到受托基价的，那么应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购置方直接签订销售合同的，那于由受托方与购置方直接签订销售合同的，那么应按基价加上按规定取得的分成额于收到受么应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。委托委托包销方式包销方式 包销期内可根据

16、包销合同的有关约定，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述参照上述1至至3项规定确认收项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。的实现。委托方式变动委托方式变动 无论哪一种委托销售方式，对于委托方即房地无论哪一种委托销售方式，对于委托方即房地产开发企业来说：产开发企业来说：会计处理根本相同，但确认收入的金额却不一定会计处理根本相同，但确认收入的金额却不一定相同。相同。委托方式下委托方会计处理委托方式下委托方会计处理 按委托

17、协议将开发产品委托受托方代销按委托协议将开发产品委托受托方代销 借：委托代销开发产品借：委托代销开发产品 总本钱总本钱 贷：开发产品贷：开发产品委托方式下委托方会计处理委托方式下委托方会计处理 收到受托方代销清单，开具发票收到受托方代销清单，开具发票 借：应收账款借：应收账款 贷：经营收入主营业务收入贷：经营收入主营业务收入 金额因金额因 不同委托方式而有所不同不同委托方式而有所不同委托方式下委托方会计处理委托方式下委托方会计处理 计提营业税计提营业税 借：经营税金及附加主营业务税金及附加借：经营税金及附加主营业务税金及附加 贷：应交税金贷：应交税金应交营业税应交营业税委托方式下委托方会计处理

18、委托方式下委托方会计处理 计提手续费采取支付手续费方式计提手续费采取支付手续费方式 借：营业费用借：营业费用 贷：应收账款贷：应收账款委托方式下委托方会计处理委托方式下委托方会计处理 结转本钱结转本钱 借：经营本钱主营业务本钱借：经营本钱主营业务本钱 贷：委托代销开发产品贷：委托代销开发产品委托销售确认收入的金额和时间委托销售确认收入的金额和时间根据报销合同约定价款和付款方根据报销合同约定价款和付款方式确认式确认包销期满后尚未出售的开发产品包销期满后尚未出售的开发产品根据包销合同有关约定按上述规定确根据包销合同有关约定按上述规定确认认包销期内包销期内包销包销方式方式基价加取得的分成额基价加取得

19、的分成额开发商与受托方签订委托销售合同或协议，受开发商与受托方签订委托销售合同或协议，受托方再与购置方签订销售合同或协议托方再与购置方签订销售合同或协议开发商、受托方、购置方三方共同签订销售合开发商、受托方、购置方三方共同签订销售合同或协议同或协议销售合同或协议约定销售合同或协议约定价格与基价孰高者价格与基价孰高者开发商与购置方签订销售合同或协议开发商与购置方签订销售合同或协议基价基价加超加超基价基价分成分成买断价格买断价格开发商与受托方签订委托销售合同或协议，受开发商与受托方签订委托销售合同或协议，受托方再与购置方签订销售合同或协议托方再与购置方签订销售合同或协议开发商、受托方、购置方三方共

20、同签订销售合开发商、受托方、购置方三方共同签订销售合同或协议同或协议销售合同或协议约定销售合同或协议约定价格与买断价格孰高价格与买断价格孰高者者开发商与购置方签订销售合同或协议开发商与购置方签订销售合同或协议视同视同买断买断方式方式收到代销收到代销清单日清单日合同或协议约定价合同或协议约定价支付手续费方式支付手续费方式确认收入确认收入时间时间确认收入金额确认收入金额委托销售方式委托销售方式与与8383号文号文相比，在计税金相比，在计税金额确认上有较大变化，原因：额确认上有较大变化，原因：1.1.该种情况实际上已经形该种情况实际上已经形成开发企业直接对购房人销成开发企业直接对购房人销售，不再具有

21、视同买断性质；售，不再具有视同买断性质；2.2.为了避免开发企业通过为了避免开发企业通过中间商转移利润；中间商转移利润；3.3.当因市场波动出现房价当因市场波动出现房价下跌时，该风险应由企业承下跌时，该风险应由企业承担，国家不应承担。担，国家不应承担。由于代销清单是采用由于代销清单是采用委托销售方式的开发委托销售方式的开发企业纳税的依据，所企业纳税的依据，所以税法对代销清单的以税法对代销清单的内容作了列举式规定，内容作了列举式规定，同时增加了防止开发同时增加了防止开发企业采用该方式销售企业采用该方式销售开发产品后无限期拖开发产品后无限期拖延纳税的规定。延纳税的规定。售价由受托方自定，实售价由受

22、托方自定，实际售价与协议价之间的际售价与协议价之间的差价归受托方所有差价归受托方所有先租后售方式先租后售方式开发产品完工后处理开发产品完工后处理确认收入金额确认收入金额8383号文号文转作经营性资产转作经营性资产先租出先租出按租金确认收入按租金确认收入后出售后出售按销售按销售资产资产确认收入确认收入以临时租赁方式租出以临时租赁方式租出先租出先租出按租金确认收入按租金确认收入后出售后出售按销售按销售开发产品开发产品确认收入确认收入3131号号文文转作固定资产转作固定资产先租出先租出按租金确认收入按租金确认收入后出售后出售按销售按销售固定资产固定资产确认收入确认收入未转作固定资产未转作固定资产先租

23、出先租出按租金确认收入按租金确认收入后出售后出售按销售按销售开发产品开发产品确认收入确认收入“其他业务收入其他业务收入通过通过“固定资产清理归集后，净固定资产清理归集后，净收益转入收益转入“营业外收入营业外收入“经营收入经营收入出租产品租金收入出租产品租金收入“经营收入经营收入商品房销售收入商品房销售收入或或“经营收入经营收入土地转让收入土地转让收入借：固定资产借：固定资产 贷：开发产品贷：开发产品商品房商品房/商品性土地商品性土地借：出租开发产品借：出租开发产品出租产品出租产品 贷：开发产品贷：开发产品商品房商品房/商品性土地商品性土地关于开发产品预租收入确实认问题新增关于开发产品预租收入确

24、实认问题新增 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品租人签订租赁预约协议的，自开发产品交交付承租人使用之日付承租人使用之日起，出租方取得的预租起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。外资无特殊规定外资无特殊规定 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产工程，且该工

25、程未成个人合作或合资开发房地产工程，且该工程未成立独立法人公司的，按以下规定进行处理：立独立法人公司的，按以下规定进行处理：一凡开发合同或协议中约定向投资各方分一凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该工程已经结算计税本钱，其应分配给投资方如该工程已经结算计税本钱，其应分配给投资方即合作、合资方，下同开发产品的计税本钱即合作、合资方，下同开发产品的计税本钱与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税本钱，那么将投资方的投资额视同如未结算计税本钱，那么将投资方

26、的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。预售收入进行相关的税务处理。关于合作建造开发产品的税务处理问题关于合作建造开发产品的税务处理问题 二凡开发合同或协议中约定分配工程二凡开发合同或协议中约定分配工程利润的，应按以下规定进行处理利润的，应按以下规定进行处理:1.1.开发企业应将该工程形成的营业利开发企业应将该工程形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该工程的利企业所得税，不得在税前分配该工程的利润。同时不能因接受投资方投资额而在本润。同时不能因接受投资方投资额而在本钱中摊销或在税前扣除相关的利息支出。钱中摊销或在税前扣除

27、相关的利息支出。2.2.投资方取得该工程的营业利润应视同投资方取得该工程的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。机关出具的证明按规定补交企业所得税。关于合作建造开发产品的税务处理问题关于合作建造开发产品的税务处理问题 与与8383号文相比：号文相比：确认时间无变化，但进一步明确了计确认时间无变化，但进一步明确了计税金额税金额关于以土地使用权投资开发工程的税务处理问题关于以土地使用权投资开发工程的税务处理问题新增新增按投资目的不同进行不同处理按投资目的不同进行不同处理 换取开发产品换取开发产品 作为股权投资作为股

28、权投资换取开发产品换取开发产品 例：甲企业以土地入股参与乙企业房例：甲企业以土地入股参与乙企业房地产开发，土地账面价值地产开发，土地账面价值10001000万元，万元，房产建成后，甲企业分得房产房产建成后，甲企业分得房产60006000平平方米，每平方米市场价方米，每平方米市场价23002300元。元。换取开发产品换取开发产品投资方投资方 应在首次取得开发产品时应在首次取得开发产品时,将其分解为转让将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该工程取得的进行所得税处理，并按应从该工程取得的开发产品包括首次取得的和以后应取得开发产

29、品包括首次取得的和以后应取得的的市场公允价值计算确认土地使用权的的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。转让所得或损失。换取开发产品换取开发产品投资方投资方 借：固定资产借：固定资产房屋房屋 13801380万元万元 贷：无形资产贷：无形资产土地土地 10001000万元万元 贷：应交税金贷：应交税金应交营业税应交营业税 6969万元万元13801380*5%5%贷：营业外收入贷：营业外收入 311311万元万元换取开发产品换取开发产品开发方开发方 应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该工程应分出的开发产品包括首次允价值销售该工

30、程应分出的开发产品包括首次分出的和以后应分出的和购入该项土地使用权分出的和以后应分出的和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该工程的本钱。用权的价值计入该工程的本钱。换取开发产品换取开发产品开发方开发方 借：无形资产借：无形资产土地土地 13801380万元万元 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 13801380万元万元 借：开发本钱借：开发本钱土地征用及拆迁费土地征用及拆迁费13801380万元万元 贷：无形资产贷：无形资产土地土地 13801380万元万元作为股权投资作为股权投资 例：甲企业以土地向乙开发企业投

31、资，土例：甲企业以土地向乙开发企业投资，土地账面价值地账面价值15001500万元，已计提摊销额万元，已计提摊销额6060万万元，评估价元，评估价20002000万元，占乙企业股份的万元，占乙企业股份的40%40%。作为股权投资作为股权投资投资方投资方 在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。并计算确认资产转让所得或损失。上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过比例如超过50%50%，

32、可从投资交易发生年度起，按，可从投资交易发生年度起，按5 5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。作为股权投资作为股权投资投资方投资方 借：长期股权投资借：长期股权投资 14401440万元万元 贷：无形资产贷：无形资产土地土地 14401440万元万元作为股权投资作为股权投资开发方开发方 借：无形资产借：无形资产土地土地 20002000万元万元 贷：实收资本贷：实收资本 20002000万元万元 借：开发本钱借：开发本钱 20002000万元万元 贷：无形资产贷：无形资产土地土地 20002000万元万元关于开发产品视同销售行为的税务处理问题关于开发产

33、品视同销售行为的税务处理问题 确认时间：根本无变化，只是措辞更加严谨确认时间：根本无变化，只是措辞更加严谨 计价：无变化计价：无变化 范围：取消了将开发产品用于广告宣传、样范围：取消了将开发产品用于广告宣传、样 品和转作经营性资产视同销售的规品和转作经营性资产视同销售的规定定开发产品视同销售行为的会计与税务差异开发产品视同销售行为的会计与税务差异“企业将自己生产的产品用于在建工程、管理企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告样品、职工福利奖励等方面，是一种内部结告样品、职工福利奖励等方面，是一种内部结转关系，不存在

34、销售行为，不符合销售成立的转关系，不存在销售行为，不符合销售成立的条件；企业不会由于将自己生产的产品用于在条件；企业不会由于将自己生产的产品用于在建工程等而增加现金流量，也不会增加企业的建工程等而增加现金流量，也不会增加企业的营业利润。因此，会计上不作销售处理，而按营业利润。因此，会计上不作销售处理，而按本钱转账。本钱转账。?关于自产自用的产品视同销售如何进行关于自产自用的产品视同销售如何进行会计处理的通知会计处理的通知?财会字财会字199926199926号号开发产品视同销售行为的会计与税务差异开发产品视同销售行为的会计与税务差异开发产品用途开发产品用途会计处理会计处理企业所得税处理企业所得

35、税处理转作固定资产转作固定资产一方面按成本一方面按成本转账，另一方转账，另一方面按计税价格面按计税价格计算缴纳税金。计算缴纳税金。按计税方法和顺序按计税方法和顺序于开发产品所有权于开发产品所有权或使用权转移，或或使用权转移，或于实际取得利益权于实际取得利益权利（或利润）时确利（或利润）时确认收入的实现，计认收入的实现，计算缴纳所得税算缴纳所得税捐赠捐赠赞助赞助职工福利职工福利换取非货币性资产换取非货币性资产对外投资对外投资奖励奖励确认销售收入，确认销售收入，同时结转成本，同时结转成本，并按计税价格并按计税价格计算缴纳税金。计算缴纳税金。抵偿债务抵偿债务分配给股东或投资者分配给股东或投资者外资无

36、明确规定，但从其对租赁业外资无明确规定，但从其对租赁业务的规定来看，外资务的规定来看，外资出租开发出租开发产品产品不需要视同销售处理。不需要视同销售处理。关于建造合同关于建造合同 在发生时作费在发生时作费用，不确认收用，不确认收入入合同本合同本钱不能钱不能收回收回按能收回的金按能收回的金额确认收入和额确认收入和本钱本钱合同本合同本钱能够钱能够收回收回建造合建造合同结果同结果不能可不能可靠估计靠估计用完工百用完工百分比法按分比法按季确认季确认超过超过1212个个月月按完工百分比按完工百分比法在资产负债法在资产负债表日确认表日确认建造合同结果建造合同结果能可靠估计能可靠估计超过一超过一个纳税个纳税

37、年度年度完成时确认合同收入和合同费用完成时确认合同收入和合同费用一个纳一个纳税年度税年度内内按合同约按合同约定价款结定价款结算日或在算日或在合同完工合同完工之日确认之日确认不超不超过过1212个月个月会计会计所得税所得税外资房地外资房地产没有特产没有特殊规定。殊规定。完工百分比法完工百分比法根据合同完工进度确认收入和费用的方法根据合同完工进度确认收入和费用的方法 。完工进度完工进度 按累计实际发生的合同占合同预计总本钱的比例按累计实际发生的合同占合同预计总本钱的比例已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例测量已完成合同工作量测量已完成合同工作量完

38、工百分比法中完工进度确实定完工百分比法中完工进度确实定税法：参照旧企业会计准那么税法：参照旧企业会计准那么建造合建造合同同19981998年年6 6月公布，月公布，19991999年开始实施年开始实施新的企业会计准那么第新的企业会计准那么第1515号号建造合同建造合同关于第三中完工进度可选用的方法发生了变关于第三中完工进度可选用的方法发生了变化，更强调会计数据的来源。化，更强调会计数据的来源。测量已完成合同工作量测量已完成合同工作量 实际测定的工作实际测定的工作进度进度代建工程节余材料处理不变代建工程节余材料处理不变 税法：按合同规定留归开发企业所有的，税法：按合同规定留归开发企业所有的，应于

39、实际取得时按市场公平成交价确认收应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。入的实现。会计：只是利得，不是收入，计入会计：只是利得，不是收入，计入“营业营业外收入外收入关于开发产品本钱、费用的扣除问题关于开发产品本钱、费用的扣除问题 计税本钱结算一般原那么计税本钱结算一般原那么 主要本钱工程核算方法及扣除标准主要本钱工程核算方法及扣除标准 注意会计与税法在本钱费用方面的差异注意会计与税法在本钱费用方面的差异计税本钱结算的一般原那么计税本钱结算的一般原那么 权责发生制原那么新增权责发生制原那么新增 合理性原那么新增合理性原那么新增 配比原那么配比原那么 真实性原那么新增真实性原那么新增 税收法

40、定原那么新增税收法定原那么新增 及时性原那么新增及时性原那么新增权责发生制原那么新增权责发生制原那么新增 开发产品建造过程中发生的各项支出，当期开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原那么计入实际发生的，应按权责发生制的原那么计入本钱对象；当期尚未发生但应由当期负担的，本钱对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期本钱对象的外，一除税收规定可以计入当期本钱对象的外，一律不得计入当期本钱对象。律不得计入当期本钱对象。与与会计规定会计规定不同不同合理性原那么合理性原那么 开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分本钱对象，同时还应将各项支出合理地划分

41、为直接本钱、间接本钱和共同本钱。配比原那么配比原那么 开发产品完工前发生的直接本钱、间接本钱和共同本钱，应按配比原那么将其分配至各本钱对象。其中，直接本钱和能够分清本钱负担对象的间接本钱，直接计入本钱对象中；共同本钱以及因多个工程同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接本钱，应按各个本钱对象工程占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。真实性原那么新增真实性原那么新增 计入开发产品本钱的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提或应付费用不得计入开发产品本钱。税收法定原那么新增税收法定原那么新增 计入开发产品本钱的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行

42、调整。及时性原那么新增及时性原那么新增 与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。主要本钱工程核算方法及扣除标准主要本钱工程核算方法及扣除标准 已销开发产品计税本钱已销开发产品计税本钱 本钱工程构成及核算本钱工程构成及核算 应付费用应付费用 维修费用维修费用 配套设施配套设施 售房部接待处和样板房售房部接待处和样板房 保证金保证金 广告费、业务宣传费和业务招待费广告费、业务宣传费和业务招待费 利息利息 土地闲置费土地闲置费 本钱报废转做固定资产本钱报废转做固定资产 折旧折旧已销开发产品计税本钱已销开发产品计税本钱 当期准予扣除的已销开发产品的计税本钱，当期准予扣除的已销开发产品的计税本钱，

43、按当期已实现销售的可售面积和可售面积按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程本钱确认。可售面积单位工程本单位工程本钱确认。可售面积单位工程本钱和已销开发产品的计税本钱按以下公式钱和已销开发产品的计税本钱按以下公式计算确定：计算确定：可售面积单位工程本钱可售面积单位工程本钱=本钱对象总本钱本钱对象总本钱总可售面积总可售面积已销开发产品的计税本钱已销开发产品的计税本钱=已实现销售的可已实现销售的可售面积售面积可售面积单位工程本钱可售面积单位工程本钱 本钱工程构成及核算本钱工程构成及核算 包括前期工程费、根底设施建设费、公共包括前期工程费、根底设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安

44、配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等装工程费、开发间接费用等 本钱工程构成及核算本钱工程构成及核算 根据实际发生额按以下规定进行分摊：根据实际发生额按以下规定进行分摊：1 1属于本钱对象完工前发生的，应按计属于本钱对象完工前发生的，应按计税本钱结算的规定和其他有关规定直接计税本钱结算的规定和其他有关规定直接计入本钱对象。入本钱对象。2 2属于本钱对象完工后发生的，应按计属于本钱对象完工后发生的，应按计税本钱结算的规定和其他有关规定，首先税本钱结算的规定和其他有关规定，首先在已完工本钱对象和未完工本钱对象之间在已完工本钱对象和未完工本钱对象之间进行分摊，然后再将应由已完工

45、本钱对象进行分摊，然后再将应由已完工本钱对象负担的局部，在已销开发产品和未销开发负担的局部，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。产品之间进行分摊。应付费用应付费用 开发企业发生的各项应付费用，可以开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税本钱或凭合法凭证计入开发产品计税本钱或进行税前扣除，其预提费用除税收另进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。有规定外，不得在税前扣除。维修费用维修费用 开发企业对尚未出售的开发产品和按开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品包括共用部位、共用设施开发产品包

46、括共用部位、共用设施设备进行日常维护、保养、修理等设备进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。实际发生的费用，准予在当期扣除。配套设施配套设施 开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：配套设施，按以下规定进行处理：1 1属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费

47、用按公共配套设施费的有关规定进行处理。套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。2 2属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其本钱。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造单位以外其他单位的，应当单独核算其本钱。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。开发产品进行处理。配套设施配套设施 开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算本钱，按以下开发企业在开发

48、区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算本钱，按以下规定进行处理：规定进行处理：1 1由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。套设施进行处理。2 2由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该工程的建

49、造本钱，抵扣的国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该工程的建造本钱，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。差额应计入当期应纳税所得额。售房部接待处和样板房售房部接待处和样板房 凡能够单独作为本钱对象进行核算的，凡能够单独作为本钱对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部律按建造开发产品进行处理。售房部接待处、样板房的装修费用，无接待处、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造本钱。论数额大小，均应计入其建造本钱。保证金保证金 开发企业采取银行按揭方式销售开发开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企

50、业为购置方的产品的，凡约定开发企业为购置方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金担保金品时向银行提供的保证金担保金不得从销售收入中减除，也不得作为不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。失时可据实扣除。广告费、业务宣传费和业务招待费广告费、业务宣传费和业务招待费 1 1开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为

51、实际销售收入时，再将其作为计算基数。再将其作为计算基数。2 2新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过过3 3个纳税年度。个纳税年度。内资：内资：2001年年1月月1日起房地产日起房地产开发企业广告费可在每一那年开发企业广告费可在每一那年度的销售收入度的销售收入8%内据实扣除，内据实扣除，超过比例

52、局部可无限期向以后超过比例局部可无限期向以后纳税年度结转。纳税年度结转。外资：企业实际发生的广告费外资：企业实际发生的广告费凭合法凭证在当年列支，但应凭合法凭证在当年列支，但应由本期和以后各期分摊的广告由本期和以后各期分摊的广告费，应根据权责发生制原那么，费，应根据权责发生制原那么，作为待摊费用后递延支出分期作为待摊费用后递延支出分期摊销。摊销。内资：不超过其当年销售收内资：不超过其当年销售收入入5范围内据实扣除，超范围内据实扣除，超过局部永远不得扣除。过局部永远不得扣除。外资：无相关规定外资：无相关规定内资：全年销售营业收入净额在内资：全年销售营业收入净额在15001500万元及其以下的：万

53、元及其以下的：不超过该局部销售营业收入净额不超过该局部销售营业收入净额55 全年销售营业收入净额超过全年销售营业收入净额超过15001500万元的局部：不万元的局部：不超过该局部销售营业收入净额超过该局部销售营业收入净额33 在在“管理费用管理费用中按标准据实列支，不得预提。中按标准据实列支，不得预提。外资：企业发生与生产、经营有关的交际应酬费。应当有确外资：企业发生与生产、经营有关的交际应酬费。应当有确实的记录或单据，分别在以下限度内准予作为费用列支：实的记录或单据，分别在以下限度内准予作为费用列支：在在15001500万元以下的：不超过该局部销售货净额万元以下的：不超过该局部销售货净额55

54、；全年销货；全年销货净额超过净额超过15001500万元的局部：不超过该局部销货净额万元的局部：不超过该局部销货净额33；2.2.全年业务收入总额在全年业务收入总额在500500万元以下的：不超过该部业务万元以下的：不超过该部业务收入总额收入总额1010；全年业务收入总额超过；全年业务收入总额超过500500万元的局部：不超万元的局部：不超过该部业务收入总额过该部业务收入总额55；利息利息 1开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于本钱对象完工前发生的，应配比计入本钱对象；属于本钱对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。2开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他

55、企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。3开发企业将自有资金借给全资企业包括分支机构和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50的，超过局部的利息支出，不得在税前扣除；未超过局部的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。外资虽未专门规定外资虽未专门规定房地产企业借款费房地产企业借款费用的扣除，但其应用的扣除，但其应遵循外资企业所得遵循外资企业所得税的规定：企业发税的规定：企业发生与生产应景有关生与生产应景有关的合理借款利息，的合理借款利息，应当提供借款付息应当提供借款付息的证明文件，准予

56、的证明文件，准予列支。列支。土地闲置费土地闲置费 开发企业以出让方式取得土地使用权进行开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、开工开发期限开发合同约定的土地用途、开工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的开工开发日土地。因超过出让合同约定的开工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入本钱对象的期而缴纳的土地闲置费，计入本钱对象的施工本钱；因国家无偿收回土地使用权而施工本钱；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。在税前扣除。本钱报废转做固定资产本

57、钱报废转做固定资产 本钱对象在建造过程中如单项或单位本钱对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程本钱；如本钱对计入继续施工的工程本钱；如本钱对象整体报废或毁损，其净损失可作为象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。财产损失按税收规定扣除。开发企业将开发产品转作固定资产的，开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除固定资产的，不得扣除折旧折旧费用。费用。折旧折旧内资：内

58、资：1.1.残值：残值：0404年新购置的为原价年新购置的为原价5%5%，0404年前的按原价年前的按原价5%5%以内以内 2.2.折旧方法：直线折旧法折旧方法：直线折旧法 3.3.折旧最低年限折旧最低年限(房屋建筑物房屋建筑物2020年年,火车、轮船、机器和其他生火车、轮船、机器和其他生产设备产设备1010年，电子设备和火车、轮船以外运输工具以及生产经营有关年，电子设备和火车、轮船以外运输工具以及生产经营有关器具、工具、家具为器具、工具、家具为5 5年年外资：外资：1.1.新购置投入使用的新购置投入使用的,在计提折旧前其残值统一为在计提折旧前其残值统一为10%10%2.2.折旧方法折旧方法:

59、直线折旧法直线折旧法 3.3.折旧最低年限折旧最低年限:与内资相同与内资相同关于征收管理问题关于征收管理问题 一开发企业在年度申报纳税时，一开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除工程逐笔逐项进行核实。凡未前扣除工程逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，全的，要及时补办有关手续、资料，否那么，不得在税前扣除。否那么，不得在税前扣除。关于征收管理问题关于征收管理问题 二开发企业出现以下情形之一的，税二开发企业出现以下情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税

60、按核务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步标准定征收方式进行征收、管理并逐步标准,同同时按时按?中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国税收征收管理法?等税等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。进行征收、管理。1.1.依照法律、行政法规的规定可以不设账依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；簿的；2.2.依照法律、行政法规的规定应当设置依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；但未设置账薄的；关于征收管理问题关于征收管理问题 3.擅自

61、销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；4.虽设置账簿，但账目混乱或本钱资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。关于适用减免税政策问题关于适用减免税政策问题 根据房地产开发业务的特点，房地产根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售包括代理销售开发企业和以销售包括代理销售开发产品为主的企业不得享受新办企开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。业的税收优惠。关于本通知适用范围和执行时间问题关于本通知适用范围和执行时间问题 本通知适用于各种经济性质的

62、内资房本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和方案单列市国家税务局、地方税务局应和方案单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施方法，并报国家税务总联合制定具体实施方法，并报国家税务总局备案。局备案。本通知自本通知自20062006年年1 1月月1 1日起执行，日起执行，?国家国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知问题的通知?国税发国税发200320038383号同号同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处时

63、废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。理的税务事项，按本通知执行。外资房地产企业所得税解读及其与会外资房地产企业所得税解读及其与会计差异分析计差异分析国税发国税发20011422001142号：号：20012001年年1 1月月1 1日起日起国税发国税发20011422001142号号 应纳税额计算应纳税额计算 当期预征所得税当期预征所得税 房地产销售开始房地产销售开始 计税收入确认的时间计税收入确认的时间 本钱费用确定本钱费用确定 分配开发产品分配开发产品 执行时间及衔接执行时间及衔接应纳税额的计算应纳税额的计算应纳所得税额应纳所得税额=应纳税所得额应纳税所得额适用税

64、率适用税率 已售房产已预已售房产已预征的所得税征的所得税+当期预征所得税当期预征所得税 当期预征所得税当期预征所得税 从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理方法计算预计应纳税所得额，并润率或其他合理方法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移，销售按季预征所得税，待该项房地产产权转移，销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额税所得额及应纳所得税

65、税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。计算应退补税额。?国家税务总局关于外商投资企业从事房地产国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知开发经营征收所得税有关问题的通知?当期预征所得税当期预征所得税 季度申报：季度申报：?外商投资企业和外国企业所得外商投资企业和外国企业所得税季度申报表税季度申报表?B B类类BB1BB1年度申报：年度申报：?外商投资企业和外国企业所得税外商投资企业和外国企业所得税年度申报表年度申报表?B B类类 当期预征所得税额当期预征所得税额=当期预计应纳税所得额当期预计应纳税所得额适用税率适用税率=当期预售收入当期预售收入 预计利润率预计利润率

66、在在B类季类季/年度申年度申报表第报表第1行行“收入收入总额总额”中填列中填列在在B类季类季/年度申报表年度申报表第第2行行“经税务机关核经税务机关核定的利润率定的利润率”中填列中填列预计利润率预计利润率 20072007年前：年前：6%6%2007.1.12007.1.1起：起：10%10%房地产销售开始房地产销售开始 房地产管理部门出具工程合格证明之日房地产管理部门出具工程合格证明之日 首笔房地产使用权交付之日首笔房地产使用权交付之日 孰早孰早 办理首笔产权转让手续之日办理首笔产权转让手续之日计税收入确认的时间外资计税收入确认的时间外资 采取采取一次性全额一次性全额收取房款的收取房款的 采取采取分期付款或预售款方式分期付款或预售款方式销售的销售的 采取采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的以土地使用权或者其他财产置换房屋的 采取采取银行提供按揭贷款银行提供按揭贷款销售的销售的 以以租赁方式租赁方式取得房租收入及取得房租收入及先租后售先租后售 委托境外企业包销方式委托境外企业包销方式 注意会计与税法在收入确认上的差异注意会计与税法在收入确认上的差异一次性全额收取房款一次性全额收取房款