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1、第二章第二章 物业管理基物业管理基本制度与政策本制度与政策 3/25/20231第一节 法的基本知识 一、法的概念法是阶段矛盾不予调和的产物，以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范的总称。普通法的中心内容财产、合同和侵权。3/25/20232二、中国现行的法(一)宪法国家根本大法，由国家最高权力机关经由特殊程序制定和修改的，综合性地规定国家、社会和公民生活的根本问题，具有最高效力的一种法。3/25/20233(二)法律 这里所指的法律，是指狭义的法律，即指由全国人大及其常委会依法制定的、规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性社会关系或基本问题的一种法，其地
2、位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。3/25/20234(三)行政法规 行政法规是指由国务院依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。行政法规的效力低于宪法和法律，高于地方性法规和规章。3/25/20235(四)地方性法规（自治条例、单行条例）地方性法规是由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，作为地方司法依据之一规范性法文件的总称，效力不超出本行政区域范围。3/25/20236(五)行政规章行政规章是有关行政机关依法制定的、关于行政管理的规范性法文件总称，可分为部
3、门规章和政府规章两种。3/25/20237三、法的分类(一)国内法与国际法国内法是指国内有立法权的主体制定的、其效力范围一般不超出本国主权范围的法律、法规和其他规范性文件。国际法是由参与国际关系的两个或两个以上国家或国际组织间制定、认可或者缔结，确定其相互关系中权利和义务的，并适用于它们之间的法，其主要表现形式为国际条约。3/25/20238(二)实体法与程序法 按法所规定的内容，又可分为实体法和程序法，实体法一般是指以规定主体的权利、义务关系或职权、职责关系为内容的法，如民法、刑法等。程序法通常指以保证主体的权利和义务得以实现或保证主体的职权和职责得以履行所需程序或手续为主要内容的法，如民事
4、诉讼法、刑事诉讼法等。3/25/20239第二节 物业管理的法制建设一、确立城市新建住宅小区物业管理新体制建设部于1994年3月23日，以部长令的形式颁布了城市新建住宅小区管理办法（以下简称办法），确立了城市新建住宅小区物业管理新体制，为我国房屋管理体制改革指明了方向。3/25/202310 二、开展全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)的评选工作 1995年，建设部印发了全国优秀物业管理住宅小区标准及有关考评验收工作的通知（建房1995120号）。在全国开展了“全国优秀物业管理住宅小区”的考评验收工作。1996年8月，建设部下发了关于全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)达标办法的通
5、知(96)建房字第008号，将争创“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”的达标活动纳入建设部日常管理工作。2000年5月，建设部又下发了关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知（建住房物2000008号，以下简称通知）。全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)评比工作的开展，有力地推动了物业管理规范化的运作。3/25/202311三、建立物业管理从业人员持证上岗制度为了全面提高物业管理从业人员的素质，规范物业管理行为，1996年9月，建设部人事教育劳动司、房地产业司共同下发了关于实行物业管理企业经理、部门经理，管理员岗位培训持证上岗制度的通知（建教
6、培199641号）。通知要求，从1997年开始对物业管理企业经理、部门经理和管理员实行岗位制度。从1999年1月1日起，应全部实行持证上岗。3/25/202312四、建立物业管理企业资质管理制度1999年10月31日，建设部印发了物业管理企业资质管理试行办法（以下简称试行办法）的通知。建设部要求物业管理企业按照试行办法的规定申请企业资质等级，等级划分为一、二、三和临时资质四种。并规定，未经主管部门进行资质评定并取得相应资质证书的企业不得从事物业管理业务。3/25/202313五规范物业管理服务收费行为(一)城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法1996年2月9日，国家计委、建设部联合下发了关于城
7、市住宅小区物业管理服务收费暂行办法的通知(计价费1996266号.3/25/202314（二）、物业服务收费管理办法为了进一步规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法和物业管理条例，国家发展和改革委员会会同建设部，于2003年11月15日联合发布了 物 业 服 务 收 费 管 理 办 法 （发 改 价 格20031864号）。该管理办法自2004年1月1日起执行，1996266号同时废止。3/25/202315(三)物业服务收费明码标价规定2004年7月19日，国家发展和改革委员会会同建设部，下发了关于物业服务收费明码标价规定(发改价检【2004】142
8、8号)。制定此规定的目的是为了进一步规范物业收费行为，提高物业收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展。该规定自2004年10月1日起实施。3/25/202316六、建立住宅共用部位共用设施设备维修基金制度1998年，建设部、财政部联合印发住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的通知（建住房1998213号）。第213号通知包括了以下内容：（一）、维修基金的适合范围（二）、有关定义（三）、维修基金的缴交（四）、维修基金的使用（五）、监督管理部门（六）、纠纷和处理（七）、罚则3/25/202317七、建立物业管理企业的财务管理制度与税收政策（一）、物业管理企业财
9、务管理规定1998年1月1日起施行的物业管理企业财务管理规定（财基字19987号，以下简称财务管理规定要求:“除本规定另有规定外，物业管理企业执行施工、房地产开发企业财务制度”。3/25/202318（二）关于物业管理企业执行房地产开发企业会计制度有关问题的通知。2001年1月5日，建设部转发了财政部关于物业管理企业执行房地产开发企业会计制度有关问题的通知。（财会字199944号）通知要求，物业管理企业的会计核算，应在房地产开发企业会计制度的基础上，再按照“物业管理企业会计核算补充规定（试行）”执行。3/25/202319（三）、国家税务总局关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知1998
10、年12月15日，国家税务总局下发了关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知（国税发1998271号），通知要求：物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金，房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。3/25/202320八、制定普通住宅小区物业管理服务等级标准为了提高物业管理服务水平，督促物业管理企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业管理企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，促进物业管理规范发展，根据国家发展与改革
11、委员会会同建设部印发的物业服务收费管理办法，中国物业管理协会制定了普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)，(以下简称标准)，并于2004年7月6日印发。3/25/202321九、与物业管理服务活动有关的其他规章(一)关于住宅装饰装修的规定(二)关于住宅安全防范的规定(三)关于商品住宅实行两书的规定3/25/202322第三节 物业管理条例2003年6月8日，国务院颁布了物业管理条例（国务院令第379号，以下简称条例）。条例的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。3/25/202323一、条例的立法过程一是，收集有关资料，了
12、解国内外物业管理的立 法情况。二是，开展立法调研，掌握第一手材料。三是，进行专家论证，研讨立法中的难点问题。四是，广泛征求意见，以求彰显民意。3/25/202324二、条例立法的四个原则一是，物业管理权利和财产权利相对应 的原则。二是，维护全体业主合法权益的原则。三是，现实性与前瞻性有机结合的原则。四是，从实际出发，实事求是的原则。3/25/202325三条例确立的七项制度 (一)业主大会制度。(二)业主公约制度。（三）物业管理招投标制度。(四)物业承接验收制度。(五)物业管理企业资质管理制度。(六)物业管理专业人员职业资格制度。（七）住房专项维修资金制度。3/25/202326四条例涉及的八个问题（一）关于业主和业主大会（二）关于前期物业管理（三）关于物业管理服务（四）关于物业服务合同（五）关于物业服务费用（六）关于物业的使用和维护（七）关于物业共用部位、共用设施设备 专项维修资金（八）关于法律责任3/25/202327
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