评估途经与方法市场法

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1、第三章第三章 资产评估途径与方法资产评估途径与方法o3.1 3.1 市场途径市场途径 o3.2 3.2 收益途径收益途径 o3.3 3.3 成本途径成本途径 o3.4 3.4 评估途径及其方法的选择评估途径及其方法的选择o资产评估途径是判断资产价值的技术思路，以及实资产评估途径是判断资产价值的技术思路，以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。o目前，最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、目前，最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、收益途径和成本途径收益途径和成本途径 第一节第一节 市场途径市场途径基本内容：o1.了解市场法的基本含义o2.了

2、解市场法应用的前提条件o3.了解市场法的程序o4.掌握市场法的具体方法o5.掌握市场法的优缺点o市场途径是指利用市场上同样或类似市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。的总称。o 市场途径是资产评估中最为直接，最市场途径是资产评估中最为直接，最具说服力的评估途径之一。具说服力的评估途径之一。通过市场途径及其方法进行资产评估需通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条

3、件：要满足两个最基本的前提条件：o其一是要有一个活跃的公开市场；其一是要有一个活跃的公开市场；o其二是公开市场上要有可比的资产及其交其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。易活动。可比性具体体现在以下几个方面：可比性具体体现在以下几个方面：（1 1）功能：）功能：包括用途、性能上的相同或相似；包括用途、性能上的相同或相似；（2 2）市场条件：）市场条件：包括市场供求关系、竞争状况和交包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；易条件等；（3 3）时间间隔：）时间间隔：不能过长，应在一个适度时间范围不能过长，应在一个适度时间范围内。内。o1)选择参照物（选择参照物（三个或三个以上三个或三个以上）

4、o2)在评估对象与参照物之间选择比较因素在评估对象与参照物之间选择比较因素o3)指标对比、量化差异指标对比、量化差异o4)在各参照物成交价格的基础上调整已经量在各参照物成交价格的基础上调整已经量化化 的对比指标差异的对比指标差异o5)综合分析确定评估结果综合分析确定评估结果 运用市场途径及其方法评估单项资产应运用市场途径及其方法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：考虑的可比因素主要有：第一、资产的功能。第一、资产的功能。第二、资产的实体特征和质量。第二、资产的实体特征和质量。第三、市场条件。第三、市场条件。第四、交易条件。第四、交易条件。市场途径中涉及到的相关因素主要有市场途径中涉及到的相关因

5、素主要有参参照物和可比指标照物和可比指标。参照物是运用市场途径的必备条件，没参照物是运用市场途径的必备条件，没有参照物就没有市场途径，有参照物还要保证有参照物就没有市场途径，有参照物还要保证参照物与评估对象具有良好的可比性和参照物参照物与评估对象具有良好的可比性和参照物的数量。的数量。1)1)直接比较法直接比较法 是指直接利用参照物价格或利用参照物的交是指直接利用参照物价格或利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。各种具体评估技术方

6、法。(1)(1)现行市价法现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。场价格作为评估对象的评估价值。(2)(2)市价折扣法市价折扣法 是以参照物成交价格为基础是以参照物成交价格为基础,考虑到评估对考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭凭评估人员的经验或有关部门的规定评估人员的经验或有关部门

7、的规定,设定一个价设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达：用数学式表达：价格折扣率）（交易价格参照物评估价值资产1 例例3-13-1评估某拟快速变现资产，在评估时评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为点与其完全相同的正常变现价为1010万元，万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为率应为40%40%。资产评估价值资产评估价值=10=10(1-40%)=6(1-40%)=6(万元万元)(3)(3)功能价值类比法功能价值类比法 以参照物的成交价格为基础以参照物的成交价格为基础,考虑参

8、考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。来估算评估对象价值的方法。资产价值与其功能呈线性关系的情况，资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作功能价值法：通常被称作功能价值法：参照物生产能力评估对象生产能力成交价格参照物评估价值资产 例例3-23-2被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为9090吨，吨，参照资产的年生产能力为参照资产的年生产能力为120120吨，评估时点吨，评估时点参照资产的市场价格为参照资产的市场价格为1010万元。万元。资产评估价值资产评估价值=10=1090/120=7.5(90/120=7.5(万元

9、万元)o某被评估设备的年产量为某被评估设备的年产量为1000件，与该设备件，与该设备功能相近的某参照物的年产量为功能相近的某参照物的年产量为2000件，购件，购建价值为建价值为10万元，则该设备的评估值为多少？万元，则该设备的评估值为多少？资产价值与其功能呈指数关系的情况，资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法：通常被称作规模经济效益指数法：x）参照物生产能力评估对象生产能力（成交价格参照物评估价值资产 例例3-33-3被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为9090吨，参吨，参照资产的年生产能力为照资产的年生产能力为120120吨，评估时点参吨，评估时点参照资产的

10、市场价格为照资产的市场价格为1010万元，该类资产的万元，该类资产的功能价值指数为。功能价值指数为。资产评估价值资产评估价值=10=10(90/120)=8.18(90/120)=8.18(万元万元)(4)(4)价格指数调整法价格指数调整法 是以参照物成交价格为基础，考虑参照物是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为：估算评估对象价值的方法。其计算公式为：价格变动指数）（成交价格参照物评估价值资产1价格指

11、数成交价格参照物 例例3-43-4与评估对象完全相同的参照资产与评估对象完全相同的参照资产6 6个月前的成交价格为个月前的成交价格为1010万元万元,半年间该类资半年间该类资产的价格上升了产的价格上升了5%5%。资产评估价值资产评估价值=10=10(1+5%)=10.5(1+5%)=10.5(万元万元)o某地区某地区2006年至年至2009年间，建筑业产值定基年间，建筑业产值定基价格指数分别为价格指数分别为102%、104%、103%、106%。则该地区。则该地区2009年建筑业产值环比价年建筑业产值环比价格变动指数最接近（格变动指数最接近（）。）。oA.3%oB.103%oC.5%oD.10

12、2%A(5)(5)成新率价格调整法成新率价格调整法 成新率价格法是以参照物的成交价格为基成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：其计算公式为：参照物成新率评估对象成新率成交价格参照物评估价值资产2)2)类比调整法类比调整法(1)(1)市场售价类比法市场售价类比法 市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售

13、时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种方法，其基本数学表达估算出评估对象价值的各种方法，其基本数学表达式为：式为：交易情况差异值时间差异值功能差异值售价参照物评估价值资产修正系数交易情况修正系数时间差异修正系数功能差异售价参照物评估价值资产(2)(2)成本市价法成本市价法 成本市价法是以评估对象的现行合理成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。来估算评估对象的价值的方法。用数学式表达用数学式表达:参照物现行合理成本参照物成交价格

14、评估对象现行合理成本评估价值资产 例例3-63-6评估时点某市商品住宅的成本市评估时点某市商品住宅的成本市价率为价率为150%150%，已知被估全新住宅的现行，已知被估全新住宅的现行合理成本为合理成本为2020万元。万元。资产评估价值资产评估价值=20=20150%=30(150%=30(万元万元)(3)(3)市盈率倍数法市盈率倍数法 市盈率乘数法则主要适用于整体企业的评市盈率乘数法则主要适用于整体企业的评估。市盈率乘数法是以参照物估。市盈率乘数法是以参照物(企业企业)的市盈率的市盈率作为乘数作为乘数(倍数倍数)，以此乘数与评估对象，以此乘数与评估对象(企业企业)的收益额相乘估算评估对象的收益

15、额相乘估算评估对象(企业企业)价值的方法。价值的方法。用数学式表达：用数学式表达：参照物（企业）市盈率额评估对象（企业）收益评估价值资产 例例3-73-7某被估企业的年净利润为某被估企业的年净利润为10001000万万元，评估时点资产市场上同类企业平均元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为市盈率为2020倍，则：倍，则：该企业的评估价值该企业的评估价值=1000=100020=20000(20=20000(万元万元)o1、市场法是国际公认的资产评估三大基本方法之一，适用面广。o2、充分考虑了现时市场变化因素，符合实际情况。o3、评估方法直观简单，又比较准确地反映被评估资产的现行价值，评估结

16、果易于被各方面理解和接受。o1、适用市场法评估资产价值必须具备一个公平、活跃的市场；o2、不适用于专用机器，设备，大部分的无形资产，以及受地区，环境等严格限制的一些资产的评估；o3、确定比较项目的差异难度较大，在很多情况下难以用数学公式进行量化，往往要靠评估人员的经验判断，从而影响准确性。练习题o1.被评估设备生产能力为被评估设备生产能力为100万件，成新率万件，成新率为为80，已知一台生产能力为，已知一台生产能力为80万件的同万件的同类全新设备的价格为类全新设备的价格为120万元，而且该类设万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被

17、评估设备的评估值最接近述给定条件，被评估设备的评估值最接近于（于（）oA、58万元万元B、90万元万元oC、120万元万元D、150万元万元Co2、被评估设备为年产某产品、被评估设备为年产某产品100万件的设备，万件的设备，运用市场法对其进行评估，所选择的参照物运用市场法对其进行评估，所选择的参照物为生产同样产品但年生产能力为为生产同样产品但年生产能力为120万件的万件的设备，其他条件与被评估设备相同。该参照设备，其他条件与被评估设备相同。该参照物于物于3年前购置，价格为年前购置，价格为40万元，三年中该万元，三年中该类设备的价格指数每年上升类设备的价格指数每年上升20。若该类设。若该类设备的

18、价格与生产能力之间呈线性关系，则被备的价格与生产能力之间呈线性关系，则被评估设备的评估值约为（评估设备的评估值约为（）oA、33万元万元B、57万元万元oC、58万元万元D、69万元万元Co3.待评估土地位于城市开发区内，系待开发建设的七通一平空待评估土地位于城市开发区内，系待开发建设的七通一平空地，规划用途为工业用地，土地使用权年限为地，规划用途为工业用地，土地使用权年限为50年，面积为年，面积为12000平方米。评估基准日为平方米。评估基准日为2008年年l0月月1日。经过市场调查选日。经过市场调查选取比较实例三个，情况如表取比较实例三个，情况如表1所示。评估人员经市场调查获得所示。评估人

19、员经市场调查获得以下资料：以下资料：(1)评估人员判断分析认为：评估人员判断分析认为：A为招标出让，价格约低于正常价格为招标出让，价格约低于正常价格4；B为协议出让；价格约低于正常价格为协议出让；价格约低于正常价格10；C为拍卖，价为拍卖，价格约高于正常价格格约高于正常价格5。(2)根据测算，该市近根据测算，该市近1年来，平均每月地价上涨约一个百分点。年来，平均每月地价上涨约一个百分点。(3)由于交易实例由于交易实例C与待评估土地处于同一区域，故其区域因素修与待评估土地处于同一区域，故其区域因素修正系数为正系数为100100；交易实例；交易实例A、B采用直接比较法进行打分，采用直接比较法进行打

20、分，如表如表2所示。所示。(4)经分析判断各实例因地形、面积因素差异形成的修正系数分别经分析判断各实例因地形、面积因素差异形成的修正系数分别为：为：A：10097 B：100102 C：100103(5)待评估土地规划容积率为，以其得分为待评估土地规划容积率为，以其得分为100，容积率每上升，得，容积率每上升，得分增加分增加5分。分。(6)折现率取折现率取10。要求：采用市场法评估该地块的转让价格。要求：采用市场法评估该地块的转让价格。(计算结果以计算结果以“元元”为为单位，取整单位，取整)表1：比较实例情况表项目项目交易实例交易实例A交易实例交易实例B交易实例交易实例C出让方式出让方式招标招

21、标协议协议拍卖拍卖面积面积10000平平方米方米11000平平方米方米13000平平方米方米成交价成交价1800元元平方米平方米1650元元平方米平方米2509元元平方米平方米交易日期交易日期2008/4/1200710120080930使用期限使用期限45年年40年年50年年容积率容积率32.53.5表2：区域因素比较表待评估土地交易实例A交易实例B合计得分1009590转让价格转让价格=（）（）/3 =2147（元）（元）元），（），（修正后价格(93.206445%10P/A50%10P/A1051009710095100100106961001800A元），（），（修正后价格(78.226740%10P/A50%10P/A10010010210090100100112901001650B元），（），（修正后价格(02.210905%10P/A50%10P/A1101001031001001001001001051002509C