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1、都会处于停滞状态。如1990年8月，伊拉克入侵科威特。不断攀升，三菱地所就是在这种盲目乐观的情绪支配下完成了这笔交易。但是，就在进行这笔交易时，美国房地产市场已呈现出萎缩迹象，以后那么进入持续下滑阶段。由于经济不景气，大厦的经营亏损十分严重，1985年大厦每平方英尺的月租金为55美元，但到90年代中期，月租金已降到30美元；当时市值20美元的股票，已跌到5美元一股。如三菱立即出售，那么损失巨大；继续维持，将不断加重亏损。就在于三菱地所在承受市场变化所带来的经营损失的同时，还要承受汇率损失。那些年美元对日元的汇率一直呈下降趋势，已由交易时的1美元兑160日元，降至后来的的1美元兑80多日元，贬值
2、将近一半。而当时三菱是在国内发行日元债券筹集的资金，仅从资金汇兑这一项来看，账面损失率已近50。另外，1985年洛克菲勒大厦已被洛克菲勒财团抵押，获得贷款13亿美元，到2000年将是大厦抵押权转换期。到时如听由债权人折价收回大厦，那么三菱投资的大局部将化为乌有；如归还抵押款，那么还需付出大笔资金，投资总额将远远超出大厦的价值。在目前情况下脱手，净损失额将在10亿美元左右，如加上汇兑损失，几乎可以说是全军覆没。在这种进退两难的情况下，三菱地所只好申请破产保护。择合理的开发时机，保证工程开发完毕有良好的市场需求，显得非常重要。夹雪天气，使得军用通讯中断3天，加上其后迁移军用电缆，造成开发商几十万元
3、经济损失和近三个月的工期延误。便于让承包商有效地降低承包报价。生，一片寂静，估计也难逃厄运。质量风险由此可见一斑。沙、地下水、地质断层、溶洞、沉陷等；客观障碍：是指经现场调查无法发现、业主提供的资料中也未提到的客观存在的障碍物，如下水道、地下管线、古墓、古迹、文物化石等；工程地质状况与合同规定不一致，如地基实际承载力远低于业主所提供的工程地质资料上的数据，因而需加固地基。能销售收益很大，也有可能很小，这完全取能销售收益很大，也有可能很小，这完全取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择。决于投资决策阶段房地产开发时机的选择。房地产滞后销售。由于滞后销售加剧房地产市房地产滞后销售。由于滞后销售加剧房
4、地产市场的短缺，且房地产市场具有一定的垄断性，场的短缺，且房地产市场具有一定的垄断性，可能使房地产价格升得更高。滞后销售有利可能使房地产价格升得更高。滞后销售有利的前提条件是房地产价格上升速度大于同期的前提条件是房地产价格上升速度大于同期的银行贷款利率，开发者要冒价格由升转跌、的银行贷款利率，开发者要冒价格由升转跌、或价格停止上升、或上升速度低于银行利率，或价格停止上升、或上升速度低于银行利率，徒增贷款利息的风险。徒增贷款利息的风险。3根据风险控制的执行时间，风险控制可以分为风根据风险控制的执行时间，风险控制可以分为风险事件发生前、风险事件发生中和风险事件发生后的风险事件发生前、风险事件发生中
5、和风险事件发生后的风险控制。险控制。最后，贯彻执行风险管理责任制度。制定科学的考核标准和奖罚措施，并在实际中严格执行保险具有风险转移和组合两种特性，下节单独介绍。购置巨灾损失的保险，并约定一个较大的损失额；保险公司对于损失的累积额超过双方约定的这个额度以上的那一局部损失负赔偿责任。公会专业自保公司中公会指行业协会或行业组织(如职业团体、贸易协会等)。公会建立专业自保公司向其成员提供保险，所有的成员都作为相互保险人，而不是股东。投资发生风险损失，开发商都可以从其它方面的收益中投资发生风险损失，开发商都可以从其它方面的收益中得到补偿，即得到补偿，即“西方不亮东方亮，南方黑了有北方，西方不亮东方亮，南方黑了有北方，以使自己常立于不败之地。以使自己常立于不败之地。但条件必须优惠。但条件必须优惠。V V国因其面临的恶劣经济国因其面临的恶劣经济形势，又没有更好的方法，便欣然同意形势，又没有更好的方法，便欣然同意B B公公司的条件。司的条件。B B公司因此而赢得远远高于在其公司因此而赢得远远高于在其他地区从事类似投资工程的利益。而他地区从事类似投资工程的利益。而V V国因国因感谢感谢B B公司的率先投资，也为其在该国开拓公司的率先投资，也为其在该国开拓市场大开方便之门。市场大开方便之门。
房地产开发中的风险及风险管理
