东莞台商大厦规划调整和整体策划76PPTXXXX年

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1、地产运营领航者地产运营领航者Real Estate Operations Real Estate Operations Navigator Navigator1天地人和，万事兴天地人和，万事兴 经纬航关于台商大厦广告文案的推荐经纬航关于台商大厦广告文案的推荐一一.天篇天篇:最外露的气度 是天的高度里我们深信您内心里有着属于自已的眼光和品味与天公试比高时寻得一方空间赢得与建筑师之间的默契天地人和,二、地篇二、地篇:越好的位置!越是与生俱来，值得拥有！我们深信成为莞城的标签一定是地上289、LEED金色级预认证这里上风上水引领一份傲人资本天地人和，万事兴三、人篇三、人篇:商务娓娓道出领袖情愫依然散

2、发着神采 那是一种自觉与传奇一种韵致与感受一种舒适之所和审美趣味一种富有中国文化贴进建筑的享受天地人和,四、和篇：四、和篇：增值人生，为崭新自我而来商者选择怎样的和谐或敢选怎样的和谐他们尊重时间，尊重商与商之间的共羸尊重这先锋思维下的生命激情尊重一座节能、环保、经济、舒适、安全、智慧可持的“生物气候摩天大楼”天地人和，万事兴R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t

3、 o r2显莞城骄傲，树商务价值显莞城骄傲，树商务价值东莞台商大厦规划调整和整体策划初稿呈送：金茂房地产开发公司R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r3我们的做法，与传统代理公司有所不同我们的做法，与传统代理公司有所不同因为商业模式在变，服务和解决方案在变因为商业模式在变，服务和解决方案在变针对消费者的创新，以客户需求为中心的运营模式针对消费者的创新，以

4、客户需求为中心的运营模式通过弹性信息架构和协作业务网络，羸得竞争优势通过弹性信息架构和协作业务网络，羸得竞争优势是一切工作的前提是一切工作的前提经纬航，在以客户为出发点经纬航，在以客户为出发点以一整套的服务和解决方案以一整套的服务和解决方案以迎合以迎合20102010年时代背景的商业运营模式年时代背景的商业运营模式来满足消费者的最终需求来满足消费者的最终需求提升客户价值提升客户价值R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N

5、 a v i g a t o rN a v i g a t o r4台台 商商 大大 厦厦 专专 案案 目目 录录一、案例分享二、台商大厦项目介绍与分析评估三、目前东莞写字楼市场状况四、竞争对手扫描五、我们得出的项目总体定位、定性以及定量六、我们提出来的台商大厦项目规划设计七、台商大厦的消费层轮廓描述八、台商大厦项目VI及CI系统九、关于台商大厦的理念策划和营销策划十、关于我们R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a

6、 v i g a t o rN a v i g a t o r5一、案例分享一、案例分享用什么样的项目可以让我们借鉴？R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r6（一）、深圳地王大厦（一）、深圳地王大厦1、简介：简介：大楼于1996年完工，正式名称为信兴广场。因所占土地当年拍卖拍得深圳土地交易最高价格，故公众称之为地王大厦。总建达266784平方米，主楼高6

7、9层，附楼高33层，为商务酒店式公寓，面积约为43125平方米，其最引人注目的设计是空中游泳池，空间跨距约25米，高20米，上下扩展由9层至16层。夹在商业大楼和商务公寓中间的是购物商场，它的平面设计以一个形似钥匙洞的5层高的中庭为主。顶层为主题性观光项目“深港之窗”，在此可以俯览深圳市容，远眺香港市容。R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r7、地王大厦

8、信兴广场特色：、地王大厦信兴广场特色：由商业大楼、商务公寓和购物中心三部分组成。深圳的重要标志，与周围的人文，自然景观相配合，成为深圳独特的旅游景点。大楼建筑体形的设计灵感，来源于中世纪西方的教堂和中国古代文化中通、透、瘦的神髓，它的宽与高之比例为1：9，创造了世界超高层建筑最“扁”最“瘦”的纪录。、地王大厦信兴广场地标定位：、地王大厦信兴广场地标定位：地标建筑，深圳第一高楼。不仅刷新了深圳高层建筑的新高度，而且建成至今，客户一直主要是针对世界排位前500强的企业。目前100家进驻深圳的世界500强企业中，有超过1/3的企业选择在此办公。R e a l E s t a t e O p e r

9、a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r8（一）、广州国际金融中心（一）、广州国际金融中心、简介：、简介：广州国际金融中心（简称广州西塔），整个项目包括有3.5万平方米的商业、7万多平方米的酒店、5万多平方米的公寓和18万平方米的写字楼。西塔项目占地面积31084.96平方米，其中包括8531.49平方米的城市绿化用地。项目选用国际邀请竞赛8号优胜建筑方案，由英国设计师设计，总建筑面积44.8万平方米，地面以上

10、共103层，地下4层，楼体高度432米，全国第二，华南第一高。计划1-69层为商业办公层；70-98层为酒店；99-103层为观光层。R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r9、广州国际金融中心特色：、广州国际金融中心特色：依广州新城市中轴线而生，临珠江而立，集办公、酒店、休闲娱乐为一体，选用国际邀请竞赛8号优胜建筑方案，由英国设计师设计，其设计意念为“通

11、透水晶”。建筑结构，采用钢管混凝土巨型斜交网格外筒与钢筋混凝土剪力墙内筒的结构体系，是世界超高层建筑中唯一一例。内部采用目前最新的空气处理技术的新风更换系统；外观通体玻璃幕墙，外形比例很具备国际语言，从节能等技术层面都达到了一定高度。底座从抗震、风荷载以及造价等方面综合考虑，比例也是相当精准的。、广州国际金融中心地标定位：、广州国际金融中心地标定位：华南地标建筑，华南地区第一高楼，是中国第三高楼，仅次于台湾大厦和上海环球金融中心。建成后也将成为展示广州城市新形象的地标建筑。R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O

12、 p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r10二、台商大厦项目介绍与分析评估二、台商大厦项目介绍与分析评估我们自己怎么样?R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r11（一）、台商大厦项目介绍（一）、台商大厦项目介绍东莞第一高楼，堪称东莞新地

13、标。地上高289米，地下深15、6米，地上68层，地下4层，占地3万平方米，总面积28、2万平方米。以前瞻性的绿色建筑理念，目前已获得LEED金色级预认证，环境优越、功能齐全，是工作与生活的绝佳领地，是一座节能、环保、经济、舒适、安全、智慧可持的“生物气候摩天大楼”！高瑞配套方面有每秒6米超高速电梯、中央空调、独立新风系统、5A智能化、水电节能设备等高新技术的应用。另外在抗震方面，在7级地震下，大厦安然无恙，商务办公人士安全得以保障。R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地

14、 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r12l自身所形成的品牌效应（区位的无比优越、华南地区屈指可数的摩天大楼）l已经拥有的口碑和旺盛的人气（东莞新地标，已规划中的最高建筑物）l开发商的实力和深入人心的品牌形象l业态分布情况规划的优越和齐全l完备的内外配套和完美的品质l率先推出的“绿色建筑理念”l国内一流的物业管家（二）、项目的（二）、项目的SWOTSWOT分析分析、优势、优势、劣势、劣势l市中心的喧闹和空气的浑浊l绿化和自然景观的不足l高楼间距的缺陷l租售、物管、停车等费用较高R e a l E s t a t

15、e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r13、机会点、机会点l城中板块内并未出现有绝对竞争力的其他摩天大楼，竞争环境有利l台商大厦的品牌和已有的客户网络及资源l中国将进入08金融危机的复苏阶段，属于利好因素，大量来东莞投资、生活的国内及国际人士将变成台商大厦后期的主要目标客户之一l台商大厦的至尊品牌在不断延伸l一些新楼盘开发商的知名度还不够，消费者存在一定的信心不足、威胁点、威胁点l 附近有

16、开盘和即将开盘的高品质的大厦，分流了部分目标群l 许多“商改住”的高楼，具有性价比优势，对部分良企精英有很大的吸引力l 有些先行交付的楼盘，区位相当不错,品质很高，配套先进价格适中，且已有大量的广告作铺垫，消费者已有一 定 的认识和好感R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r14（三）、项目的评估三）、项目的评估、区位：、区位：雄踞东莞CBD中央商务区核心

17、。紧邻东莞城市动脉东莞大道，前有CBD、后有CFD，靠近国际会展中心及行政中心，周边高档写字楼云集。R1、R2线城市双轨交汇，立体化交通，运营城市未来。、体量：体量：项目28万总建筑面积，相当于2009年所有项目推出量的1/2以上，体量大，销售周期长。、客源：、客源：本案高端产品定位，意味着投资、自用客户购买力强劲，且有强烈的购买信心。但目前产业转型处于初期，高端客户较少。、成本：、成本：产品整体成本投入量大，风险系数更大。R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运

18、营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r15三、目前东莞写字楼市场状况三、目前东莞写字楼市场状况我们处在怎么样的写字楼市场？R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r16（一）、市场背景（一）、市场背景1、近两年推出的量导致整体写字楼市场供过于求，致使市场存量激增，按这种年平均7万市场去化

19、速度，需要近10年的时间方可去化。累积存量大，形成最大的问题点。2、分布相对集中，价格范围每平在6500-12000元之间，租金范围每平在30-45元/之间，早期产品素质不高，在售楼盘硬件水平有较大提升，新兴写字楼的使用者主要是一些高起点行业，“住改商”政策使新旧两区的写字楼市场的竞争日趋加剧。3、入住面积比例最大的是金融保险类，其次是文化传播类、基础设施类和外地公司驻莞办事处4、投资客是CBD内环商住楼的主力客户,其中包括东莞市和外地两方面投资客户;自用型客户多是一些中小成长型客户，如广告咨询、科技网络、中介服务等行业。5、在纯出租情况下的客户定位（1）大客户：行业的领导者，具有集聚性和带动

20、力的企业；（2）：广东省成长中的优秀企业：咨询服务类、科技类、贸易类等；R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r17（二）、市场竞争格局（二）、市场竞争格局1、东莞市写字楼市场正在进入结构性调整阶段，在售项目产品品质明显提升。2、从第一国际、财富大厦这些高品质高价位写字楼项目的热销也在一定程度上反应出高端客户对高档写字楼的需求。高端客户对高档写字楼的需求。

21、3、CBD内环客户成交因素（1）、新区域形象建设初期，政府宣传力度大；（2）、新区域写字楼预期收益比较高，吸引大量投资客；（3）、项目大多以7000元/平米左右的价格入市，门槛较低。4、东莞产业开始转型是不争的实事，虽目前处于转型的初期，加工制造业尚属主体。但区域属性，项目规划特性，销售价格绝对性极佳的楼盘仍可对目标客户的深度挖掘，引进高端写字楼的投资客与高端写字楼的租户。5、近两年来，因行政中心南迁，中央商务区、中央生活区概念的提出，以及东莞大道“总部经济构想”逐步付诸实施等城市规划，东莞写字楼市场迎来了第二次开发高峰期。地产运营领航者地产运营领航者Real Estate Operation

22、s Real Estate Operations Navigator Navigator18？（三）、价格变化趋势和租金变化趋势（三）、价格变化趋势和租金变化趋势？地产运营领航者地产运营领航者Real Estate Operations Real Estate Operations Navigator Navigator19（四）、四）、2009年写字楼供应市场和产品规划与配置之综合对比年写字楼供应市场和产品规划与配置之综合对比项目层高(米）单层面积单层规划车位数均价管理费公摊中央空调装修卡布斯卡布斯3.5A1296.7B878.436梯4户58875003.832.8无无协和大厦协和大厦3.

23、17823梯10户36072003.834无部分带装修财富广场财富广场3.215005梯8户268108003.532有无第一国际第一国际3.714885梯12户139790003.828无无丰硕广场丰硕广场31218.54梯11户50077003.530无无地产运营领航者地产运营领航者Real Estate Operations Real Estate Operations Navigator Navigator20项目项目楼层楼层月租金月租金车位车位/租金租金单层规划单层规划管理费管理费地址地址汇成大厦汇成大厦17层，地下层，地下-2层层38-45350元元/位位/月月7梯梯8户户3.5鸿

24、福路会展中心对面第一国际旁鸿福路会展中心对面第一国际旁华凯大厦华凯大厦15层层30-3878位位16003.5鸿福路和体育路之间鸿福路和体育路之间鸿禧中心鸿禧中心15层层35258位位20005南城区体育路南城区体育路2号号胜和广场胜和广场17层层38-40650位位A幢幢1700平米平米C栋栋1600平米平米3.8南城区行政中心西胜和路南城区行政中心西胜和路R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a

25、t o rN a v i g a t o r21（五）、关于东莞写字楼的分布五）、关于东莞写字楼的分布R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r22四、竞争对手扫描我们的对手怎么样？R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领

26、 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r23鼎峰卡布斯 集中心地段、商务办公、生态园林、商务住宅、休闲购物）5项优势资源为一体，应用资源共生，聚合增值的全新COPAS地产模式。装修、公共设施、智能化配套与台商大厦有可比性。已有大量广告铺垫。定位明确，临近台商大厦，周边高档写字楼云集，视野不开阔，稍售80%，周边社区成熟。地理很好。（一）、竞争楼盘举例（一）、竞争楼盘举例AR e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地

27、 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r24财富广场 目前正处于销售阶段。东莞首个新商务创业中心，中心区首个纯小户型写字楼.内部只有4楼带装修、配备500、6米层高大堂、5000商务会馆、体育公园、3G覆盖、2层挑高6米空中花园、LOW-E中空玻璃、一层咖啡厅、健身房、四个篮球场、两个网球场、一个室外国际泳池、一个门球场、24小时全天候商务秘书，客群以中小企业、外贸公司较多（二）、竞争楼盘举例（二）、竞争楼盘举例BR e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s

28、 t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r25五、我们得出的项目卖点、定性以及定量五、我们得出的项目卖点、定性以及定量我们提炼卖点依据和理由？我们在原有的规划基础上做出怎样的调整和改善？R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t

29、o r26（一）、我们对项目的卖点提炼（一）、我们对项目的卖点提炼 1 1、针对主体功能的卖点针对主体功能的卖点卖点依据卖点依据：、硬件：硬件：CBD中央商务区核心，拥有优秀地段基因，加之68层的高度、多项高尖端智能化、节能、环保新技术、新材料的应用，以绝对硬件优势，统领东莞写字楼市场。、软件：、软件：东莞是个大型移民城市，来自不同城市的人使城市的文化趋于多样化。并使本地人也受到一定程度的同化，不同文化背景使东莞人对不同的生活方式有各自的认同！建议以五星级酒店的软性服务，从国际化标准的角度，为东莞意欲提升企业形象与门建议以五星级酒店的软性服务，从国际化标准的角度，为东莞意欲提升企业形象与门面的

30、客户群体提供全程商务服务。面的客户群体提供全程商务服务。R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r27、针对形象的卖点针对形象的卖点3 3、针对客群的卖点针对客群的卖点地产运营领航者地产运营领航者Real Estate Operations Real Estate Operations Navigator Navigator28（二）、我们对项目的定性（二）

31、、我们对项目的定性（1）、）、会呼吸的建筑会呼吸的建筑现状：现状：“病态楼宇综合症病态楼宇综合症”日益突出日益突出头痛、疲劳、精神无法集中、眼睛不适、鼻腔和咽喉不适、胸闷等，这些都称之为“病态楼宇综合症”，它会大大降低员工的工作效率，影响企业效益。可以说，不环保的写字楼建筑是健康的杀手，健康、舒适、绿色、生态的办公空间越来越受到商务人士的青睐。建议建议：建议台商大厦采用高科技环保的空气对流系统国际纳米环保科技、立体绿化系统、活态健康水循环系统等，确保办公空间健康生态环保。会呼吸的建筑会呼吸的建筑=环保环保=绿色生态绿色生态1、内部定性内部定性地产运营领航者地产运营领航者Real Estate

32、Operations Real Estate Operations Navigator Navigator29（2）、）、有生命力的建筑有生命力的建筑问题：问题：节能不节节能不节“品质品质”通过管理的途径节约日常能源的消耗，是物业管理工作中一个棘手问题。对写字楼而言，服务品质是最为关键的，企业如何在维持服务品质的同时做到合理节能以更好地做到成本控制，实现经济效益最大化呢？很难！惟有产品设计中注入节能技术应用，方可有效节能！节能建议节能建议：将风力发电、太阳能发电、冷辐射空调等多项尖端节能环保科技运用到项目建设中，致力于清洁新能源、低碳节能、能源回收再生的实践。将节能低耗设备将广泛应用于公共区域

33、、空调、照明等，都将直接降低入驻客户的运营成本。有生命力的建筑有生命力的建筑=节能节能=低能耗低能耗+再利用再利用地产运营领航者地产运营领航者Real Estate Operations Real Estate Operations Navigator Navigator30（3）、）、有效率的建筑有效率的建筑5A即5大信息智能化系统，包括BAS楼宇自动化系统、OAS办公自动化系统、FAS消防自动化系统、SAS安防自动化系统、CAS综合布线系统。例如，电梯群控智能化，即你进入写字楼大堂时，按一下要去的楼层，在很多部电梯的情况下，你可以马上知道几号电梯处于闲置状态，而不用等待，大大提高办公效率。

34、（4）、）、懂享受的建筑懂享受的建筑以五星级酒店的高尚服务品质，为东莞高端客户提供前所未有的商务至尊享受！建议：建议：作为东莞最具品质的高档写字楼，在软性服务上形成差异化。开辟VIP客户办公场所，提供日租、周租、月租等短期服务办公空间，提供全面的商务办公服务全程配置。同时，在办公空间区划上，增设部分楼层作为商务人士休闲、会议、活动、产品展示区，应有尽有的商务空间，商务价值最大化。有效率的建筑有效率的建筑=智能智能懂享受的建筑懂享受的建筑=五星级五星级R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i

35、 o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r312、外部定性外部定性商务楼用户都是共同客户酒店客户五星级会所豪华的五星级居处生态智能化写字楼全能的商务办公顶级购物中心顶级的购物环境台商大厦台商大厦摩天大楼与品牌资产的台商大厦摩天大楼与品牌资产的互动互动台商大厦摩天大楼的特有客户资源台商大厦摩天大楼的特有客户资源地产运营领航者地产运营领航者Real Estate Operations Real Estate Operations Navigator Navigator32（三）、我们对项目的定量（三）、我

36、们对项目的定量R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r33六、我们提出来的台商大厦六、我们提出来的台商大厦项目规划设计项目规划设计我们凭着怎么样的理念进行规划设计？我们在平面效果上如何表现？R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产

37、运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r34（一）、规划设计理念说明（一）、规划设计理念说明1、台商大厦规划设计力求以国际前瞻眼光、人性化角度去考量，注重每一个细节都能打磨出不一样的闪光点。为此，细节的营造是本案规划设计的重点。2、在规划设计中注重空间功能的划分与合理利用，特别考虑商务功能之间的动线连贯性，合理规划设计各项功能性配套，力求使项目充满人文关怀。3、建筑从外至内应豪华而不铺张，大气而不落俗。整体洋溢着国际化、人文化、科技化气息，成为人们为之引以自豪的顶级商务标杆。4、环视CBD区域板块，高档写字楼云集，行政中

38、心区、中央商务区、中央生活区、各类高档配套环伺左右，城市黄金区位和建成后将成东莞城市新地标，最具形象气质的东莞第一高楼，注定了台商大厦的“高贵血统”。因此在匹配良好的软性服务和硬件配置的基础上，进行大胆实效的规划设计，必能实现全新超越，引领市场。5、对于一个城市地标志建筑进行规划设计的调整和完善是极富挑战性。所以在以后有关规划设计提报方案中，将免去花拳绣腿、陈腔滥调的提报模式，直接以“单刀直入”的建议及诉求为之！R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航

39、者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r351、大厦一层至四层（功能分区示意说明）大厦一层至四层（功能分区示意说明）五星级酒五星级酒店标标准店标标准装修的大装修的大堂堂14层商层商业购物中业购物中心心（二）、规划调整的建议和效果表现（二）、规划调整的建议和效果表现R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o

40、 r36星级大堂星级大堂公共洗手间公共洗手间候梯厅候梯厅商场、购物中心商场、购物中心R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r372、大厦五层至十二层（功能分区示意说明）大厦五层至十二层（功能分区示意说明）商务中商务中心、咖心、咖啡厅或啡厅或西餐厅西餐厅（5层）层）SOHO精装小精装小户办公户办公空间空间（512层）层）R e a l E s t a t e

41、 O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r38咖啡厅咖啡厅西餐厅西餐厅精装精装SOHO办公室办公室R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r393、大厦六层至

42、八层（功能分区示意说明）大厦六层至八层（功能分区示意说明）注：该楼层为在东莞市中心没有办公地点，但又必须在特定时刻接待大注：该楼层为在东莞市中心没有办公地点，但又必须在特定时刻接待大客户所用的临时高级办公场所，我们提供全套商务服务及办公设施配备，客户所用的临时高级办公场所，我们提供全套商务服务及办公设施配备，开展日租、周租、月租服务，预计生意会很不错。开展日租、周租、月租服务，预计生意会很不错。R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营

43、领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r403、大厦六层功能分区示意说明大厦六层功能分区示意说明R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r413、大厦七层功能分区示意说明大厦七层功能分区示意说明R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p

44、 e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r423、大厦八层功能分区示意说明大厦八层功能分区示意说明R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r43商务洽谈商务洽谈多功能会议厅多功能会议厅公司员工餐厅公司员工餐厅R e a l E s t a t e

45、 O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r443、大厦九层至五十二层（功能分区示意说明）大厦九层至五十二层（功能分区示意说明）5A5A甲级写字楼，建议部分楼层精装修，试甲级写字楼，建议部分楼层精装修，试探市场对精装修的热衷度，此外底层规划探市场对精装修的热衷度，此外底层规划小面积、高层规划大面积。小面积、高层规划大面积。5A甲级写字楼甲级写字楼R e a l E s t a t e O p e

46、r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r454、大厦五十四层至六十三层（功能分区示意说明）大厦五十四层至六十三层（功能分区示意说明）总裁行馆：集高端总裁行馆：集高端接待、高级办公、接待、高级办公、顶级寓所于一体顶级寓所于一体（5463层层）静吧静吧总裁行馆总裁行馆R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i

47、 o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r465、大厦六十五层至六十七层（功能分区示意说明）大厦六十五层至六十七层（功能分区示意说明）康体主题式餐饮康体主题式餐饮（6567层）层）康体主题式餐饮康体主题式餐饮R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r475、大厦六十

48、八层（功能分区示意说明）大厦六十八层（功能分区示意说明）总裁行馆休闲会所总裁行馆休闲会所总裁行馆专属休闲会所总裁行馆专属休闲会所R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r48七、七、台商大厦的台商大厦的消费层轮廓描述消费层轮廓描述我们面对怎样的客户？R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a

49、 t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r49（一）、部分目标客户群说明（一）、部分目标客户群说明具有一定实具有一定实力和发展历力和发展历史的大中型史的大中型公司公司此类公司发展多年，具有一定经济实力，在市场中树立了良好的信誉和形象。选择形象高档的商务办公场所是实力的象征。如大型全球性企业集团、外资企业驻深机构公司总部等此类客户一般为整层购买发展中的中发展中的中小型公司小型公司此类公司起步较玩，但处于发展上升期，对自身形象较为在意，如有可能，他们仍愿意进驻品质高的商

50、务物业。如高成长性的SOHO+工作室+show-office做为办事处等此类客户一般购买数间打通使用刚处于起步刚处于起步阶段的小型阶段的小型公司、个人公司、个人工作室或部工作室或部门承包人门承包人此类业主事业刚起步，对办公面积要求不大，会出现工作时间自由、办公、居住一体的情况。自用型客户对产品形象、便利性、成本、配置敏感如新经济层的金融业、证券业、房地产业、IT业办事处、广告公司等此类客户一般购买单户使用，主要考虑：社会认同度、地段、环境、品质、圈子中的人。投资者投资者对首付、月供、租赁市场、租金水平敏感。在推广中可经过详细市场调研对以上方面论证。为此类客户算一笔明细帐制作投资手册。主要考虑：

51、区域前景+物业档次+回报分析。R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r50（二）、目标客户群的倾向（二）、目标客户群的倾向（注重外观设计、商务功能、配套设施、后期物业管理服务）（注重外观设计、商务功能、配套设施、后期物业管理服务）1、高智能化程度越来越受欢迎2、硬件设施成为考量因素：3、网络设施 冷却机房 电力设施 广场绿地4、空间无强制分隔，可根据实际的

52、档次自由组合，层面高，无压抑感5、物业管理成为重要考量因素6、写字楼的社会形象更被租户买家看重7、跨国及外地在东莞的大企业、本地有实力的企业等，看重档次和身份感，考量物业与配套。8、行业的分布包括：高科技、商贸、通讯、金融、货运等R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r51（三）、目标消费者心理分析（三）、目标消费者心理分析商务用楼对于自用客户来说，住，就

53、是买它的地段、环境、它的实用性、美观舒适等，都是为了提升自己的生活品质；商，是买它的位置、品质、它的形象、它的便利性、通达性、低成本等都是为了更好地拓展企业未来的发展空间。因此拥有通达的交通网络，高品质的保障，增值空间等优势的台商大厦，其重视绿色建筑思维创新的理念，使商务活动与城市生活相得益彰，事业与生活间的更为平衡。它在消费者心中意味着是国际化的领先优势、社会化的绿色生态思考、独特的个性化规划、有特殊利益的效率、产生软硬件双优越感的新品质！为客户带来的核心利益点是：这里是五星级商务综合体。为客户带来的核心利益点是：这里是五星级商务综合体。R e a l E s t a t e O p e r

54、 a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r52八、台商大厦八、台商大厦项目的项目的VIVI及及CICI系统系统我们凭着怎么样的理念进行规划设计？我们在平面效果上如何表现？R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o

55、 rN a v i g a t o r53（一）、标志释义（一）、标志释义、说明：说明：（1）、以圆元素层层包围，中间是一个以建筑形象符号为载体的“笙”，也象一只停靠港湾的帆船。（2）、“圆”意寓包容、呵护，代表无微不至的品质细节服务，也象征海峡两岸共建美好城市的愿景。（3）、中间的“笙”，为台商奋斗精神代言与发声、隐现台商内涵，意寓生生不息、节节高升。代表项目财源滚滚，升值潜力无限。R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者

56、 N a v i g a t o rN a v i g a t o r542 2、说明：说明：（1）、两个六边形相互包容，你中有我，我中有你，意寓海峡海岸相互依存、不可分割的亲缘关系，也象征海峡两岸携手共建，共促繁荣的美好愿景。（2）、六边形刚毅锋芒，寓意本案写字楼产品的品质卓尔不群，一种超凡脱俗的力量。（3）、中间五个方点，寓意项目以五星级的建筑品质、服务品质，打造东莞第一楼的气度。R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者

57、 N a v i g a t o rN a v i g a t o r553、说明：说明：（1）、以“台”字变形，寓意台商大厦为台商集资所建，是台商们“共同的家”，也反映台商在面对未来共同投资环境的认同与世代传承的信心与态度。（2）、标志象电梯上下的符号，且向上的缺了一截，意寓还需向上，以蕴含“生生不息”以及“节节高升”的台商文化与企业情感。R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a

58、v i g a t o r56九、关于台商大厦理念策划和营销策划九、关于台商大厦理念策划和营销策划我们如何树立起轻松繁殖的个案品牌？创造出在东莞市场的领导品牌地位和创新地产概念？在短期内迅速有效的占领市场并完成项目的销售？R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r57财富生生不息（得天时）财富生生不息（得天时）快乐成功（得地利）快乐成功（得地利）商务基础上的

59、友谊（有人和）商务基础上的友谊（有人和）财富生生不息财富生生不息以项目的建筑形态与其外立面做引申，其型貌似传统古乐器“笙”，其音通“生”，又处于金融商务腹地，预示本项目具有“财富生生不息财富生生不息”的强大能量，而且在政府高度支持下，及正当金融危机复苏时期，在如此“得天时得天时”的平台上创富，未来的发展空间无可限量。快乐成功快乐成功地理位置、商务氛围十分优越，如胜利之曲，城市“得地利得地利”位置赫显“快乐成功快乐成功”。预示着本项目能吸引投资，增加效益，起到一个指示先锋的作用。商务基础上的友谊商务基础上的友谊有词：“笙歌鼎沸”，形容音乐歌舞热闹非凡；“鼓瑟鼓琴,笙磬同音”，比喻人与人之间关系融

60、洽。本项目区域未来规划是以五星级商务综合体为卖点，打造“有人和有人和”气氛热闹非凡、关系融洽谈的景象，因此投资自用者可以从台商大厦处，获得建立“在商务基础上的友谊在商务基础上的友谊”，喜欢欢聚一堂的人们可以在此，实现他们更高层次的交际生活，在此平台上创富，在未来的发展空间无可限量。（一）、关于台商大厦的理念策划（一）、关于台商大厦的理念策划1、理念思路点理念思路点R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g

61、a t o rN a v i g a t o r582、总体形象定位总体形象定位（1）、）、理性化描述理性化描述：天地人和万事兴天地人和万事兴 经过我们将反复思索，认真提炼，大胆创意，我们定位出了“笙”的总体形象，从着重解决“笙”在人们心目中的核心印象“是什么”或“将是什么”的问题出发，迎合市场与社会发展的趋势，立足于项目自身的资源优势，具有深度、广度和高度和独特性。并以笙的演奏技巧是所有吹奏乐器中最为丰富的为基点，引出理念主题“财富生生不息（得天时）财富生生不息（得天时）快乐成功（得地利）快乐成功（得地利）商务基础上的友谊（有人和）商务基础上的友谊（有人和）【意义简释：、表现了台商大厦鲜明的

62、本质特征，又表达了它非凡的经营气魄，它预示着台商的精神内涵将从广东莞城奏响。、它将成为台商大厦项目规划设计、营销推广、物业管理和区域文化建设的指南，成为项目未来源源不绝的活动题材和原生动力。、它语言简洁，内涵丰富，外延宽广，可拓展的空间极为广阔。4、这一描述主要是对内使用的，以是科学性为主的。】（2）、）、感性化描绘：感性化描绘：东莞最具商务气息的摩天大楼。东莞最具商务气息的摩天大楼。综合价值最高的商用大厦。综合价值最高的商用大厦。【运用提示：1、它主要是对外宣传使用的，努力在使用过程中使之形成东莞人的口语是最重要的事。2、它是形象系列广告词中最重要的一个部分，有的情况下甚至可以作主题广告词用

63、。3、政府要人及东莞名流的对此的使用是最具有引导作用的。】R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r593、文化内涵定位、文化内涵定位 通过与大型银行与大型银行(建议中资、外资各一家建议中资、外资各一家)签订银企合作协议、签订银企合作协议、把海协会与海基会第五次把海协会与海基会第五次会谈邀约至台商大厦举行、台商大厦开发商发起的东莞十大成功人士评选、台商大厦联

64、合国内外会谈邀约至台商大厦举行、台商大厦开发商发起的东莞十大成功人士评选、台商大厦联合国内外知名会所，如知名会所，如“厦门香山国际游艇俱乐部厦门香山国际游艇俱乐部”，进行会所金卡推广进行会所金卡推广等方式，展示现代城市地标性的商务价值。因为现代城市商务领袖价值是与现代人事业内容、企业文化息息相关的价值，是现代社会文明的重要标志之一，其内容多彩多姿，并不断的与时俱进、创新发展，可创造性价值高，潜力大，又与“笙”的引发理念主题天然吻合。4、目标客户定位、目标客户定位 区域定位 以中国华南地区人士为主，以港澳台人士、国际人士为辅，兼及海内外一切喜欢新兴商务价值的人们。身份定位 以华南广大的企业领袖阶

65、层之人士为主，同时，对国内外中高收人士也给予充分的关注，强有力的吸引。5、市场角色定位、市场角色定位东莞商务价值时代的创新者 作为一个建筑在东莞市中心地段的地标性建筑，有责任为东莞的 商务投资交流活动作出创新性的贡献，从而引导与带动东莞划时代的商业开发。华南摩天大楼商务时代的挑战者 作为北接广州，南连深圳的东莞市来说，理应在良企精英、海内外商务人士聚集上有一番大的作为，而台商大厦则是一个机会，抓住它做一篇创新性的 文章，有可能一鸣惊人，在中国华南地区经济开发史上留下绚丽的一笔。R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e

66、 O p e r a t i o n s 地 产 运 营 领 航 者地 产 运 营 领 航 者 N a v i g a t o rN a v i g a t o r60（二）、关于台商大厦的营销策划（二）、关于台商大厦的营销策划1、前言前言 理念策划为营销策划指引了方向，软硬件的具备为营销策划准备了物质和精神条件，营销策划将以创意智慧为核心，显示自己的英雄用武之地，使台商大厦开发者们的及各方支持人士的美好心愿得以实现。以下的营销策划，是以原则性、指导性为主的，每一阶段的实施中都只能视情而作具体的操作策划，但不能背离大的原则。2、营销理念营销理念 营销理念即营销的理想、信念与观念之总和，每一个营销人员都应该铭记在心，成为强大的精神动力，成为创新智慧的来源。内容如下：我们不仅是在开发一个属于中国华南地区的摩天大楼商务航母，我们更是在开创一桩属于国际范围的中国现代商务价值的事业。在这样一桩非同凡响的事业面前，我们所有艰辛的付出都是值得的，有价值的，无怨无悔的。R e a l E s t a t e O p e r a t i o n s R e a l E s t a t e O p e r