房地产项目环境效益分析

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1、1 一、绪论（一）研究背景 房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位.经过十几年的发展,中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变.近年来，随着国家住房制度改革的深化、城市建设步伐的加快和人民生活水平的提高，房地产市场潜力逐步释放，对房地产投资需求日益增长，城市房地产市场交易活跃,呈现出房地产 发企业数量不断增多、投资稳步增长、房地产市场需求旺盛、价格稳中有升的发展态势。城市是国家政治、经济、文化教育和科学技术的中心,在国家现代

2、化建设中起着主导作用。城市建设是形成和完善城市多种功能、发挥城市中心作用的基础性工作，它必须与经济建设相互协调.城市的建设更应当注意保护生态环境，防止污染，大力加强城市绿化建设和市容环境卫生建设。随着我国国民经济的快速发展，建设项目层出不穷。各地区、各行业项目数量不断增多、项目规模也不断扩大。伴随着建设速度的高速发展，各种环境污染问题也大量凸现出来,环境污染和生态破坏已经成为影响我国国民经济和社会发展的重大问题。环境保护是我国的一项基本国策，如何面对各类建设项目产生的环境问题，如何按照现阶段我国实际情况，分析评价建设项目各阶段对环境的作用与影响,采取何种措施减少或杜绝各种环境污染、恢复生态损失

3、。这是摆在广大环保工作者及建设者面前的一项长期而艰巨的任务。房地产开发建设既不像矿山开采为非污染生态影响项目，也不象明显大量排放污染物的工厂那样为污染项目，是界于污染与非污染、有明显生态影响与无明显生态影响之间的项目.规模大小、污染程度、生态影响程度都有很大差距.房地产开发建设项目可能产生的环境影响主要有：水污染、空气污染、噪声污染、固体废物污染、光污染、城市景观破坏、生态影响、对特殊用地区的破坏等。2 第一次全国环境保护会议于 1973 年召开，标志着中国人环保意识的觉醒；1983 年的第二次全国环境保护会议,国务院明确的将环境保护确立为国家的基本国策；1989 年的第三次全国环境保护会议，

4、国家制定了相应的环保制度和政策.环境保护历经多年的发展，人们的环境保护意识也得到了翻天覆地的变化,并且己经认识到解决环境问题要以预防为主,在各类项目实施之前就应该对项目可能对周围环境造成的影响进行预先评价并提出相应的防范和治理措施。因此如何合理分析房地产项目的实施对周围环境产生的影响及可能带来的环境问题，如何根据现阶段社会发展的实际情况,采用何种措施将项目可能对周围环境的影响降低到最低程度,如何伴随着改革开放的经济腾飞，将环境评估及防范措施落实到位，做好做实，那就应该称为是一场严峻的挑战。因此在这一研究背景下，房项目环境影响的评价工作及怎样选择正确的评价方法、指标和体系，是需要解决的问题。（二

5、）研究意义 良好的环境是人们安居乐业的基本保障，也是可持续发展的必要条件，在社会发展的过程中应当尽量减少对环境造成的不利影响。通过对房地产项目施工与运营过程中的环境影响因素进行识别并对影响程度进行评估,进而对各类污染采取科学合理的分类防治措施，能够有效地减少对环境造成的不利影响，并为今后相关项目的建设积累经验.无论对于公众的身心健康、自然环境的保护与改善，还是经济社会的长远发展，都具有不可或缺的理论及现实意义。房地产项目环境评价研究在房地产开发过程中有非常重要的作用，不仅可以论证项目建设的必要合理性,更能够从市场、资源、融资、方案设计、社会环境等多个方面评价项目的可行性。近些年国家宏观调控政策

6、重点关注房地产业发展，一直作为卖方市场的房地产业进入了全面调整的阶段，无论是宏观政策环境，还是房地产企业融资形式都在收紧，房地产开发更需谨慎.地方政府土地财政大力发展房地产行业，造成投资过热的局面。投资者缺乏理性的思考，缺少缜密的调查和策划，而房地产投资一般数额巨大，决策失误会带来很严重的后果，浪费大量人、财、物力，不仅造成开发商的困境，甚至影响到城市的发展和规划，因此房地产项目环境评价研究更显得尤为重要。3 一个优秀的研究报告无论在经济层面还是技术层面都能够得出优选的方案，其最终目的就是保证决策方案的可行性和可靠性，能够为项目的实施提供参考。环境评价研究是对拟建项目的市场环境、财务状况和经济

7、评价等方面的论证，通过比较项目整体成本和收益,在对项目所在地区进行“社会、经济发展调查、研究、评价、预测、勘察的基础上，对项目建设的必要性、经济合理性、技术可行性、实施可能性提出综合性的研究论证报告”。世纪泰和投资环境研究只有得到充分的论证，才可能以较小的成本获得最佳收益。房地产投资风险较大，经营周期较长，但获得高收益的机会也大，因此在激烈的市场竞争中，如何合理有效地进行项目规划至关重要。当前国家房地产政策收紧，银行融资难度加大，整体市场环境改变，购房者理性提高,建筑材料成本和人工成本增长，在种种因素影响下,房地产项目开发难度加大，其项目面临的各种环境分析更成为投资决策成败的关键。宁波明珠家园

8、房地产开发发项目是宁波市重点城建开发项目之一，其金融中心住宅区和超市项目的建设符合国家相关产业政策，同时能够进一步推动城市化进程和经济发展.本论文通过对宁波明珠家园项目进行深入的环境影响评价研究，有助于项目环境影响评价理论的完善，有利于增强项目环境影响评价理论的应用性及操作性，能够为以后的类似的研究提供良好的借鉴。本论文的研究能够为本项目建设及环境管理提供科学指导，从而有助于宁波明珠家园进行全面而有效地环境影响评价，从而最大限度的减小项目施工及运营阶段对整个环境的带来负面影响，进而提高项目的整体环境管理能力。对项目在运营期内可能对环境造成的影响情况进行预测分析，主要包括项目的固体废弃物，噪音污

9、染以及废水污染对人居质量的影响，项目对城市景观产生的影响以及项目受到的外环境影响，并结合实际情况与分析结果给出相应的防治措施。对制定的施工期与运营期污染防治措施以及项目环境保护的综合措施进行合理性分析，并对相关措施的防治效果进行预测。对项目的经济效益、社会效益和环境效益进行分析并且提出相关的对策与建议。4 二、宁波明珠家园项目环境效益分析（一）环境效益评价指标体系的构建 构建一套科学合理的评价指标体系，是开展评价的前提和基础。构建评价指标体系除了遵循生态经济学理论和可持续发展原理之外，还应遵循以下原则:（1）简明性与可行性:选取指标以能反映客观实际为目的，要简单、明了和直观；指标数据获取方便、

10、更新容易、计算简单，要具有较强的可操作性。（2）综合性与代表性：选取指标要考虑各个方面的因素，尽可能综合地、全面地反映项目建设的功能与特性；同时要选取具有代表性、最能真实反映环境效益的指标，以突出研究目的和评价目标。（4）普遍性与适用性：中国农村地域广阔，生态环境差异明显,生态家园建设模式多样，评价指标体系要有一定的普遍性,适宜在不同项目区开展环境效益评价工作。（3）定性评价与定量评价相结合：为了全面、客观、公正地评价环境效益,要定性评价与定量评价相结合，力求将各项定性指标数量化，减少主观性偏差,使评价结果准确可信。(5）静态评价与动态评价相结合：评价指标体系既要反映当前环境质量状况、生态系统

11、稳定性，还要反映未来环境变化趋势及社会、经济、资源的支撑能力，能整体上反映生态家园建设预期的生态环境目标。指标体系构建的方法：图 21 评价指标筛选程序图 Fig。2-1 The selecting procedure of the evaluation index 根据环境效益评价的特征和项目建设的预期目标，在总结吸取前人有关研究和统计分析调查资料的基础上，应用美国运筹学家 T.L。Saaty 层次分析法（AHP）的基本原理、并结合理论分析法和专家咨询法等，按上述原则和筛选程序(见上图 21）对项目建设环境效益所涉及的主要因素进行全面分析，筛选出重要的、相对独立的、能体现环境效益评价特征和内

12、涵的指标,再确定各指标间的相互关系、科学合理地分类和分层,构建评价指标体系的基本框架.本文在构建指标体系5 时,舍去了检测成本高的环境影响因子直接测定的指标，而选取了操作性强的或环境变化结果性的指标，既体现了上述构建原则,又使评价科学合理、简便实用、便于推广.环境效益评价指标是用来度量生态家园建设工程技术措施生态环境效益的一种数量尺度，是分析、度量生态家园建设环境效益优劣的重要工具；它既是生态家园建设环境效益在数量上的反映，又是其内在含义的表述。结合上述评价分析，参考有关研究成果，从农村生态家园建设目的、环境效益评价特性、评价侧重点、数据采集难易性等方面综合考虑,提出将农村生态家园建设环境效益

13、评价指标体系设定为系统结构、环境保护、环境效果和社会效益四类指标。（二）评价指标权重的确定（1）指数评价法 指数评价法是最早用于环境评价的一种方法，至今广泛应用.假设评价范围内有多种污染物，并且这些污染物之间没有明显的激发或抑制行为，可近视地认为它们是各自独立地发生作用，那么，环境质量指数可认为是各污染质数之和，即 P=Ci/Sini=1 式中 Ci第 i 种污染物在环境中的浓度；Si第 i 种污染物的标准值；n污染物的种数。如果考虑某些污染物之间可发生化学反应，上式可分别乘以修正系数 K;如考虑各污染物在环境系统中占的比例不同,则可以根据环境要素与人类行为发生关系所占比重来确定权重.（2）专

14、家评价法 专家评价法是一种古老的方法，但至今仍有广泛的应用。它是将专家们作为索取信息的对象,组织环境领域或多个领域的专家，运用专业方面的知识和经验对环境质量进行评价的一种方法。最大特点是对于某些难以量化的因素,如社会6 政治因素、美学因素等,作出定性或定量的评价，这种评价有时可以在缺乏足够原始资料的情况下进行。（3）公众评价法 我国环境影响评价法 对公众参与环境影响评价作了明确的规定。第五条规定：“国家鼓励有关单位、专家和公众以适当方式参与环境影响评价.第十一条规定:专项规划的编制机关对可能造成不良环境影响并直接涉及公众环境权益的规划,应当在该规划草案报送审批前，举行论证会、听证会,或者采取其

15、他形式，征求有关单位、专家和公众对环境影响报告书草案的意见。但是，国家规定需要保密的情形除外。编制机关应当认真考虑有关单位、专家和公众对环境影响报告书草案的意见，并应当在报送审查的环境影响报告书中附具对意见采纳或者不采纳的说明。”在对建设项目的环境影响评价中，也作了基本相同的规定,即在第二十一条规定:“除国家规定需要保密的情形外，对环境可能造成重大影响、应当编制环境影响报告书的建设项目，建设单位应当在报批建设项目环境影响报告书前，举行论证会、听证会,或者采取其他形式，征求有关单位、专家和公众的意见。（4）其他评价法 环境评价中有时还会用到类比法、模糊综合评价法、经济学评价法及运筹学评价法等，在

16、房地产开发建设环境影响评价中就使用经济学评价法,它是从经济角度评价人类活动对环境的影响，突出环境质量的经济价值。最常用的是效益一费用分析法。在生态家园建设环境效益评价指标体系中，各指标、各层次对评价总分值的贡献程度不同，应对各指标和各层次赋以不同的权重。由于指标权重的合理与否直接影响着评价结果的科学性和准确性，因此要重视权重确定方法的选择。这里采用层次分析法(AHP）和专家评判法，通过两两比较建立判断矩阵,计算出各评价指标的权重。表 22 评价指标相对重要性标度值 Table 22 The scalar of evaluation index relative importance 标 度 值

17、 重要性定义 1 相比较的两指标同等重要 7 3 前者比后者重要 5 前者比后者稍微重要 7 前者比后者明显重要 9 前者比后者极端重要 2，4，6,8 表示上述相邻判断的中间值 在层次分析中，按 5 个等级标度对评价指标相对重要性进行定义,见表 22.（三）环境效益的核算研究 环境评价以资料分析为主,详细了解项目的工程概况和污染物影响程度和范围的基础上,运用费用效益分析方法对环境经济损益进行定性或定量的估算评价.经济效益分析法属于边际分析方法，能够判断综合决策中的成本和收益.房地产项目评估中运用该方法，通过对项目市场全面准确的分析，预测项目的盈亏状况和经济效益，并进一步分析出该项目的安全性、

18、成长性及流动性等指标。经济效益分析法又分为:结构分析法、动态分析法和因素分析法.市场分析法是对整个行业市场进行市场细分,进而判断出最具发展潜力的市场和产品。市场分析法是房地产项目可行性研究中运用的主要方法，通过对某个房地产项目所面对的市场规模、市场环境、市场特点、市场容量及市场吸引力等资料的分析，采用问卷调查、供求分析等方法,对项目市场占有率及产品营销策略。可行性研究方法一般可分为定性分析和定量分析.定性分析，就是指透过外部现象看到事物本质的分析方法。房地产项目可行性研究采用定性分析,需要根据项目运作实践经验,判断其成本收益，并根据当前实际状况分析未来变化趋势。定性分析一般采用抽象概括、归纳演

19、绎等分析方式，对已有的资料进行思维加工，由外到内，由表及里，揭示事物内在规律，但个人主观思想对定性分析法的客观性影响较大。在房地产项目可行性研究中，在资料收集不全，影响因素较多，参与人员较复杂等情况下往往采用该方法。定量分析是揭示事物数量特征及关系的分析方法。房地产项目可行性研究釆用定量分析，是对项目可量化数据进行数量论证，从而更直观地描述项目成本及效益情况。可行性分析中运用定量分析，要求原始数据准确可靠，这样得出的结论才有解释力.定量分析一般要求建立数学8 模型,通过模型对数据的计算和推演，能够得出具有参考价值的各项指标。定量分析方法因为用真实数据说话，结果一般更为严谨，也更具说服力。定性分

20、析和定量分析并不是独立分割的，在实践运用中，这两种分析方法应该是统一并且相互补充。在房地产可行性研究中同样如此,对某个项目的可行性研究需要将定量分析和定性分析配合运用，既能得到科学准确的数据结果，又能得到严谨深入的判定结论。项目环境影响评价的根本目的在于强制和要求在项目规划和决策中必须考虑 环境影响因素，最终达到项目的实施与运营活动能够与其所处环境相兼容.所以在进行项目环境影响评价的工作过程中,必须遵循一些基本原则，这些是指导项目环境影响评价工作的根本原则：目的性和主导性原则；整体性和相关性原则；均衡性和动态性原则；社会经济性和公众参与原则。上述这些项目环境影响评价的原则是人们在多年的环境保护

21、实践中总结出来的，所以它们是在进行项目环境影响评价时必须遵守的基本准则。项目环境影响评价的内容十分广泛,因评价对象的不同而包含不同的评价内 容。总体来说，我国项目环境影响评价的内容包括以下几个方面：（1）项目的地理位置和项目的规模评价。包括对于项目会影响到的国家、地区、地质、大气、地下水、土壤、动物和植物等要素识别和影响规模的分析。(2)项目的自然环境影响评价。包括对于地质、地貌、大气、水、土壤、植物和动物等影响的评价。这种评价中应该特别说明，哪些项目环境影响评价是可以恢复的，哪些项目环境影响是不可以恢复的.（3）项目的自然环境影响的经济评价。包括对于各种自然资源有利和不利影响的经济评价,着重

22、应该作项目近期的及长远的自然环境影响的经济损益分析。（4）项目环境影响的全面评价.包括采取一定的综合评价模型，对未来项目环境影响的经济、技术和可持续发展等方面进行定性的、半定量的或定量的评价。(5)提出项目应该采取的环境保护、补救措施或提出项目可能釆取的代替方案。根据上文提到的环境影响评价内容,具体到房地产项目，其环境影响评价主要内容包括以下几个方面 建设项目的基本情况包括项目概况，项目工程内容，项目所在地周围环境概况、外部环境可能对项目的影响等；对建设项目在施工期及运营期对周围环境产9 生的影响进行识别、分析、评估和管理；建设项目环境经济损益分析；建设项目环境影响评价的结论及建议。三、宁波明

23、珠家园项目环境效益存在的问题（一)社会环境存在的问题 施工期基础工程中的土地 挖、土地平整、土方回填等作业会造成一定程度的植被破坏与水土流失，对工程区域的生态环境造成影响.项目施工过程中因场内土方结构松散，加之施工面积较大，遭遇降水受到雨水冲刷时将出现不同程度的水土流失。因此,需要制定因地制宜的施工方案,采取相应措施,包括修建临时围墙、及时夯实回填土、硬化施工道路、修建排水沟、设置沉淀池以及进行生态补偿等。通过釆取合理措施,可大大减少因施工造成的水土流失,将对生态环境造成的影响降至最低，且施工期长度有限，造成的影响是短暂的，故项目的施工不会对所在区域的生态环境造成显著影响。宁波明珠家园项目的废

24、水污染源主要来自项目施工期的施工废水,运营期洗浴、冲厕、餐饮等生活污水.建设项目在建设期一般不会对地表水造成明显污染，但在营运期会排放较多的水污染物，特别是宾馆、饭店.宁波明珠家园项目的大气污染物主要来源于采暖供热供汽锅炉的燃料燃烧废气、地染下停车库集中排放的汽车尾气及餐饮产生的烹调油烟等。建设期的空气污染物主要是灰尘,拆除旧建筑物时最为明显;车辆运输时也会扬起尘土。竣工后,饭店、宾馆、洗浴等都会排放空气污染物。宁波明珠家园项目的噪声污染主要来自冷却塔、水菜、空调、风机、换热站等设备的噪声及社会噪声。建设期噪声对周围环境的影响最为突出，搅拌机、车辆卸货、装车运输，钢筋、砖石的碰撞等噪声影响较重

25、。竣工期主要是装修产生的室内噪声,此期建筑物内噪声影响突出.营运期时如果有商业及娱乐场所，会有音响、嘛口八、歌舞厅噪声，开业庆典的鞭炮、锡鼓噪声。宁波明珠家园项目的固体废物主要是居民的生活垃圾，施工期的固体废物主要是物污染 建筑垃圾，如渣土、废塑料、泡沫材料、破砖石、废金属材料、废水泥、工人生活垃圾等。竣工后主要是装修材料垃圾.营运期因功能不同则会产生各种不同类型的垃圾.10 (二）城市发展规划存在的问题 城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城 市空间布局、空间发展的合理组织,创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一起，为人们

26、提供各种用途建筑物的活动,是一个把土地开发，或转变成房屋的过程。由于城市规划起步晚，水平也不高，或多或少存在着以下一些问题.1、土地利用不科学。城市规划最终的目的是解决居住问题，而土地资源的合理科学利用是解决所有问题的关键。有些地方政府一味的追求招商引资，必然带来城市规划失控、城市历史风貌遭到破坏等诸多问题。当前，我国城市规划中的土地不合理利用主要有：（1）城市土地利用结构不合理，为单纯追求经济效益，导致农业、工业、第三产业等用地之间比例失调；（2）城市土地规划不规范，土地资源稀缺下为谋求利润投机房地产开发等不合理现象。城市土地利用的不经济导致城市社会问题的加剧，不利于城市整体发展和城市之间经

27、济发展的不协调;（3)土地利用浪费情况严重，大量农田耕地被占用，使得与土地的稀缺性矛盾进一步加剧。2、城市发展缺少特色。目前，我国城市发展速度虽然比较迅速，但隐藏在快速发展的底下却存在着一个共性的问题,那就是城市“特色危机。即城市没有个性,大同小异,城市与城市之间“南方北方一个样,大城小城一个样”。我国历史悠久，也形成了中国式独有的建筑体系.因此，城市中的经济发展引导城市建筑规划走向多样化、多元化,反过来将其自身的建筑理念带入到城市发展建设中，对城市蕴涵的文化气息形成巨大冲击。(三)环境经济效益存在的问题 宁波明珠家园项目提出“绿色生态社区、“艺术家园概念.在当前的房地产开发过程中,讲究园林艺

28、术设计,提倡健康住宅已经成为趋势，本项目注重园林景观的设计，处处体现以“人为本”,小区内除了硬质景观之外，重点设计层次分明的软质景观，既注重了视觉效果,又营造了整体气氛，同时利用景观将人们的视线从高大的建筑物上转移,减少了人们的压抑感，40.8的绿化覆盖率保证了小区内良好的环境。11 具体从施工期环境影响来看,主要包括四个方面，第一是施工期污染源。施工期噪声污染源：施工期噪声污染源主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪音.施工场地的噪音主要是设备噪音，物料装卸碰撞噪音及施工工人的活动噪音;物料运输的交通噪音主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪音。第二是施工期扬尘。施工期扬尘来源

29、主要是土方的挖掘及现场堆放扬尘。建筑材料（石灰、沙子、砖块、水泥等）的现场和堆放扬尘;施工垃圾的清理及堆放扬尘;人来车往造成的现场道路扬尘。第三是施工期废水污染源。施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要有土方阶段排放水，结构阶段混凝土养护排水与各类车辆的冲洗水。第四是施工期固体废弃物。该废弃物主要为施工人员的生活垃圾，施工混凝土、废弃的建筑装修材料等。根据数据得知,项目建成之后对大气和水产生的污染不大，属于正常范围，但要及时将生活垃圾处理完毕,保持下水道的通畅.在充分吸收公共参与的情况下,以上污染问题应该都能够得到有效的解决.公众参与的目的在于使公众对拟建的项

30、目的各种意见、建议和要求贯彻于整个影响评价中，沟通公众与项目建设方的相互了解，弥补环境影响评价过程中可能存在的疏漏，制定出更加严格的管理措施与实施计划，使项目的规划设计更加完善和合理，从而有利于项目的综合效益.通过对项目的经济效益、社会效益、环境效益的分析，该项目的收益率达 26左右,而且随着市场的进一步成熟,政策的进一步宽松，它的获利能力还会有很大的提高；项目销售达到 49的情况下处于盈亏平衡点，盈亏平衡点和敏感性分析显示，项目抗风险的能力较强，但在开发过程中要做好成本控制，以确保预期目标的实现。项目建成产生的社会效益很大，对社会各个领域的发展都有拉动的作用，小区的规划和绿化除了小区受益之外

31、，对周边环境也有很大的美化作用,同样对社会的发展有积极的作用.12 四、提高宁波明珠家园项目环境效益的建议(一）加强环境基础设施建设 基础设施（Infrastrueture）从广义上讲指为工业、农业、商业等生产、商品流通部门和人民生活提供服务的各种设施，狭义上仅指提供有形产品和直接服务的生产性设施（如交通运输、动力等）,当前我国政策强调进一步加强的基础设施主要包括农林水利基础设施、交通通信基础设施、城市基础设施、城乡电网基础设施和其他公用基础设施.广义上讲目前我国政府政策涉及的基础设施都与环境保护有关，狭义的环境保护基础设施系旨在防治环境污染、生态破坏和综合整治环境的公用基础设施。环境保护基础

32、设施是基础设施的一个重要组成部分，主要属于基础性项目和公益性项目,以政府集中必要的资金进行建设为主.加强环境基础设施建设，对城市环境综合整治重点项目、区域流域污染治理重点项目、生态整治建设重点项目、有利于促进调整产业结构和产品结构的重大项目、有利于企业技术更新换代和技术改造的重大项目，要大力支持和扶持。在城市应保证城市基础设施建设投资重点用于城市污水处理和垃圾处理、城市道路和绿化、防灾、给排水、供气、供暖、供电等方面。对拟议中的所有基础建设项目应该依法认真审批和作环境影响评估，坚决执行环境影响评价制度和“三同时制度等有关环境管理制度.(二）搞好“净化、绿化、美化”配套工程 城市绿化是城市规划、

33、建设和管理的重要组成部分。我们通过科学的规划组织和各种艺术手法,建立起完善的城市绿地系统，不仅可以美化环境，改善城市景观，为居民和游人提供休息与活动的场所，还可以净化环境，调节空气的温度和湿度,净化空气和水体，隔离噪声，防止水土流失，以及减轻自然灾害等。随着全球性环境问题日趋严重，不少城市特别是大城市污染加剧，通过城市绿化来改善城市生态环境已经越来越为世界各国政府所重视.同时搞好城市绿化，也有利于改善投资环境，扩大对外开放，发展旅游事业。根据城市人口集中、工业集13 中、污染相对集中的特点，通过积极推行污染集中控制、区域整治和综合防治引导环境保护基础设施建设。要制定和实施有利于加强环境保护基础

34、设施建设力度的政策和措施，加强环境保护基础设施的管理和营运。对基础设施投资和建设要加强领导、依法监管、精心组织实施，尽快落实项目、下达计划、配置资金、落实资金，搞好各项配套、加快建设进度,加强对投资和建设过程的管理。项目建设要坚持“百年大计，质量第一”的原则，严格实行工程监理、招标投标和项目法人责任制,环境保护行政主管部门特别要注意依法搞好建设项目的竣工验收工作。运用景观生态学原理和系统工程方法，结合城市总体规划和建设,针对城市建筑林立的特征，为充分利用城市的有限土地,最大限度地提高城市绿化盖度，巧妙地利用植物、生物生态学特征,在地面、屋顶、墙壁及其他一切可能绿化的地方,通过景观规划、造园设计

35、与合理布局，直接或者配备必要的附属工程进行种草、养花、植树,形成高层次、多功能的景观立体绿化结构体系。城市景观立体绿化工程由地面绿化、空间层面绿化(如屋顶、阳台等）、垂直绿化及相应的附属设备工程构成。我国人多地少，可供城市建设的用地紧缺，一般城市街道比较狭窄，建筑密集，空地少,要大量发展地面绿地既不现实，也不可能.而在充分挖掘地面绿化潜力的同时,大力发展空间层面绿化与墙壁垂直绿化,是弥补城市绿量不足的有效措施.运用景观生、态学原理、系统工程方法与造园技术，结合建筑物布局，通过合理规划，达到充分利用光、热、水、气以及城市空间资源，最佳利用地表与空间面积，大幅度地提高立体绿化的生态、经济、美学及社

36、会效盆。（三)积极推广利用新型能源 随着人们环保意识的提高，可持续发展理论得到了越来越多人们的认可，并开始运用到实际生活之中。发达国家开始从生产力提高、物质生活相对富足的前提下，关注生活质量和品质,并对生态环境的关注到达了前所未有的高度。有关专家认为，21 世纪是生态世纪，即人类社会将从工业化社会逐步迈向生态化社会。从某种意义上讲，下一轮的国际竞争实际上是生态环境的竞争.而延伸到城市发展的角度,城市的生态环境也成为了人才、资金和商务的重要竞争参考。近14 年来，生态城市建设如火如荼,已经城市竞争的新的焦点，“生态城市”、“绿色城市、“花园城市”等建设理念越来越多地走进我们的生活，并成为建设的奋

37、斗目标和发展模式。应该说,从目前来看，生态城市建设既是可持续发展的必然选择，也是人与环境协调发展的明智之举。建设“两型社会，要求发展方式从污染环境向环境友好型的转变、从资源利用粗放型向资源节约型的转变，这为建设低碳城市带来了极大的机遇。大力推进低碳经济和新能源产业发展,改造高耗能、高污染排放的产业,促进发展清洁能源、替代能源，改善能源结构,不断提高能源利用效率，是宁波实现两型产业、两型社会发展的必然途径。按照宁波明珠家园项目的建设目标和指标体系建设要求，宁波明珠家园项目内能源消费 100%由高品质的清洁能源供给。清洁能源包括电力、天然气以及各种可再生能源.在以电和天然气作为主要集中供应能源的同

38、时,优先发展分布式可再生能源,形成与常规清洁能源相互衔接、相互补充的能源利用模式,其中可再生能源使用率不低于 15%。禁止使用非清洁煤、低质燃油等高污染燃料，减少对环境的影响。可再生能源主要包括太阳能、风能、水能、生物质能、地热能等.生态城内因地制宜主要采用太阳能、生物质能和地热能的可再生能源.太阳能的利用方式主要有：光伏（太阳能电池）发电系统，将太阳能直接转换为电能；太阳能聚热系统，利用太阳的热能产生电能;被动式太阳房；太阳能热水系统;太阳能取暖和制冷。生物质能包括自然界可用作能源用途的各种植物、人畜排泄物以及城乡有机废物转化成的能源,如薪柴、沼气、生物柴油、燃料乙醇、林业加工废弃物、农作物

39、秸秆、城市有机垃圾、工农业有机废水和其他野生植物等。推广热泵技术，推进浅层地热的新技术产业化进程。鼓励发展小型冷、热、电联产的分布式能源.以发展低碳经济、循环经济，保护环境为前提,科学地应用太阳能、风能、地热能等清洁和可再生能源，科学地进行能源资源配置与管理，实现能源的使用与消费方式的创新,是宁波明珠家园项目建设在坚持现代化、科学化、创建“资源节约型、环境友好型生态新城、实现和谐发展和可持续发展的关键技术之一；是提高宁波明珠家园项目及宁波市国际地位和显示度的关键举措之一，这对宁波明珠家园项目的建设具有重要的现实意义和长远的社会经济效益。15 五、结论 综合本文研究房地产项目环境污染的防治是一项

40、复杂的系统工程，施工现场污染是多方面的，要考虑生态平衡、资源的有效利用,建立建筑工程环境影响评价理论和体系，对房地产建设项目的规划、设计、施工、运营和维护等多方面进行衡量改进，这些需要多方面的支持综合考虑。对施工现场的污染的治理要依靠科技进步提高现代化施工水平，为房地产建设项目的绿色化水平评价提出主要考评指标，构建建筑业环境污染的有效防治机制，实行绿色施工，保证工程设计能够与城市周边环境较好的融合，从而实现城市建设与环境保护的和谐发展。本研究所涉及环境效益影响评价的步骤和程序都贯穿在房地产建设各个阶段，使计划管理、建设管理等都包含环境保护的内容，从而把建设项目纳入环境保护轨道,在创造良好经济效

41、益的同时保护好环境，促进房地产项目建设和环境保护的协调发展。也希望通过本研究的成果,完成的成熟案例分析，能够对环境效益影响评价领域的科学性有所促进,对国内外该类工程项目的发展水平和发展趋势,能有针对性地提出综合治理对策，做到技术上可行，经济上合理。并且促进社会各方面对保护环境的积极性。宁波明珠家园项目施工期施工扬尘对周围大气环境质量产生一定影响，但影响是暂时性的，随着施工的结束可恢复原有环境水平。施工单位要认真落实本报告列出防尘措施，倡导文明施工，加强对施工队伍的严格管理,将宁波明珠家园项目施工扬尘降至最低.噪声环境影响较小，但夜间应避免施工，减轻对周边业主的影响。施工固体废物要设暂存点，并加

42、罩棚或封闭，及时清运到环卫部门指定地点;生活垃圾要集中袋装，定时清运，禁止随意乱扔，避免对周围环境产生影响。宁波明珠家园项目使用期居民燃气为清洁能源，排放污染物量少，不会对环境产生明显影响。对于停车场汽车尾气影响，由于停车场位于地下,影响很小。大厦外污染主要来自越秀路和乐园道上行使的汽车尾气中 CO、NOx 的影响，通过无限长线源模型计算,低于环境空气质量二级标准，影响较小.建议建设单位在大厦周围种植对 CO 和 NO 有较高吸收效率的树木,利用植物净化空气。宁波明16 珠家园项目废水主要来源于居民生活污水和底商就业人员生活污水，经化粪池处理后，通过类比分析，废水水质满足三级排放标准。宁波明珠

43、家园项目固体废物主要为居民生活垃圾和底商垃圾,垃圾处置首先要考虑资源回收再利用，实行袋装化分类处置。对于金属、废纸、玻璃等可再生资源进行回收；不可再生资源纳入全市固体废物处理系统，进行卫生填埋或焚烧，不会造成二次污染问题。宁波明珠家园项目在规划布局上安排了活动中心、底商等公建，方便了居民生活；换热站及二次供水泵房设置于地下,减轻了设备运行噪声的影响，上述布局合理，但垃圾收集箱与环境保护目标较近,相对欠妥，应在使用期加强管理，以避免产生二次污染。基本上体现了布局合理性。外环境对大厦影响包括小区外越秀路和乐园道上行使的汽车交通噪声和汽车尾气会对临街居民楼造成一定影响，为减轻影响，建议临街窗户安装隔

44、声双层玻璃窗，减轻噪声及汽车尾气的影响。宁波明珠家园项目拟采取环保控制措施有噪声治理和绿化等，合计环保投资40 万元,约占项目投资总额的 0.5%。宁波明珠家园项目建成后，与原荒地相比，不但减少了该地块污染物的排放量,而且美化了城市景观，为居民提供了舒适的居住场所,推动了该地区经济的发展,环境效益和社会效益显著.针对宁波明珠家园项目提出的对策建议:（1）施工单位应根据项目内容、施工环境、工艺流程和具体条件进行总体分析，作出科学合理的施工总平面布置,在施工环境影响尽可能小的前提下进行高效率与高质量施工.（2）施工人员是施工过程的主体，施工单位应当组织施工人员学习国家环保方面的法律法规,将环保法律

45、法规要求落实到每一个施工人员的行动上，规范施工行为、规范施工方式,将施工造成的环境影响减小到最低程度.（3)在项目规划设计时,应注重“以人为本”,重点考虑项目建成后的人居环境，重视项目的环境保护与生态建设，提升项目的综合品质。（4）由于宁波明珠家园项目为分期建设，故应考虑如何避免后续工程施工对先期住户的影晌.在施工总平面布置和阶段平面布置时分析施工扬尘、噪声的影响范围，并对施工机械位置、施工方式等进行合理调整。17 (5）预先张贴施工公告，让周围民众及时知晓施工基本情况，同时提倡文明施工,杜绝野蛮施工，以避免施工过程中出现事故及纠纷.（6）切实执行有关环境保护措施，这不仅有利于项目区域的环境质

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