上海十七场商业项目概念策划报告107PPT

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1、目 标 下 的 战 略目 标 下 的 战 略 十 七 场 概 念 策 划 报 告 阶 段 成 果 二零零六年四月今天，是明天的过去2前言一：四大纲领5前言二：问题界定5壹、自我认知7贰、项目界定20叁、解决方案42结束语106内容纲要内容纲要CONTENT 夜景鸟瞰效果图3日景鸟瞰效果图45巩固上海现代服务业城市定位：实现城市差异化定位，大力发展现代服务产业上海加速发展现代服务业实施纲要；形成新的区域亮点，提升区域吸引力：区域开发联动（杨树浦路、复兴岛），实现区域价值提升；实践上实地产的企业使命：为“区域开发集成商”定位（艺术、创意和文化）充实新的内容；围绕“科技与时尚”，再造纺控辉煌：“十一

2、五”期间，纺织以“科技与时尚”作为主战略，结合产业转移，塑造城市时尚新地标。前言一：我们的目标6前言二：界定问题R1此岸此岸(项目条件)自我认知R2彼岸彼岸 自我实现(项目目标)外部环境：政府视角创意产业商务环境民间意象内部资源：历史文脉建筑魅力景观资源四大目标：巩固城市地位提升区域价值实践上实使命再造纺织辉煌核心问题项目界定案例借鉴解决方案?1.1外部环境1.2核心问题1.3内部环境1.4内部资源1.5分析小结78政府视角杨浦区经济表现：杨浦区作为传统工业区为城市发展做出了巨大贡献，至今老城区仍不失活力，经济仍呈稳步上升态势，但产业结构急待调整，区域竞争力需要提高!杨浦区20022004年G

3、DP增额：注：上海市2003年GDP增长率11.8%，2004年GDP增长率13.6。年份200220032004GDP增额56.9366.9577.81GDP增长率17.6%16%GDP排位1313单元：亿元单位：第一产业 第二产业第三产业黄浦区08.491.6卢湾区011.188.9徐汇区018.2681.8长宁区0.11782.9静安区017.882.2普陀区0.23762.8闸北区026.273.8虹口区0 18.181.9杨浦区 027.472.6闵行区0.957.341.8宝山区1.0548.6250.33嘉定区1.368.430.3浦东新区0.846.252.9金山区5.2623

4、2.8松江区2.370.227.5青浦区3.762.134.2南汇区6.459.334.2奉贤区5.465.429.1崇明县19.243.737.12004年各产业对年各产业对GDP的贡献份额的贡献份额1.1 外部环境基本结论：与其它区相比，工业份额较高，但与目前中心区发展的战略定位尚有改善之需!与新兴区域相比，竞争力尚待加强!91.1 外部环境杨浦产业结构：全球产业发展趋势：时尚创意所代表的现代服务业成为重要的利润增长点。杨浦的传统工业需要“变轻”！区域教育资源丰富，但衍生的商务需求层次不高：相应写字楼发展落后，致使区域对高档商业和商务缺乏吸引力。区域整体形象有待提升！杨浦区现有产业结构以众

5、多高校为依托的科技教育产业以国有大中型企业为基础的都市型产业传统工业区，庞大的工业相关资源还未被充分挖掘。在上海与工业相关的创意地产兴起的风潮中，杨浦区已经落后！该区现有写字楼主要概念诉求为“创业商务”，大多为乙级！政府视角101.1 外部环境创意产业上海时尚创意业态分布图111.1 外部环境创意产业上海创意园区已挂牌的36个：创意概念市场敏感度降低；创意园区同质化竞争严重；入园企业多为中小企业，承租能力差；创意产业缺乏市场孵化力度；产业功能内容定位不清晰。初具规模的滨江创意园区苏州河畔的莫山路50号121.1 外部环境商务环境本项目周边商务环境现状：人流较少，消费力较低，远离传统中心区，缺乏

6、成熟商圈支撑，暂未形成成熟的商务氛围。紧靠项目边界围墙的一处楼房，十分简陋。地块周边商业配套几乎都是低层楼房改建的沿街商业，档次较低。131.1 外部环境民间意向杨树浦的一些老民间意象：旧社会民谣：“若要苦、杨树浦。”“吃水不清、点灯不明、走路不平、出门不太平。”历史上生活层面的等级秩序，影响了上海目前城市肌理，上海下只角的痕迹依稀可见，新时期的“知识杨浦”，将有翻天覆地的革新。141.2 核心问题基本结论：项目现状难以支撑目标实现!如何挖掘内部资源突破局限?项目远离成熟商务区，如何吸引消费者？人们对杨树浦的认知普遍很差，我们怎样扭转固有印象？创意概念关注度降低，同质竞争严重，本项目入市晚，如

7、何参与竞争？我们应该在杨浦区产业调整中扮演什么角色？151.3 内部环境历史文脉城市的记忆，记忆中的城市。“人一生中有两样东西是永远不能忘却的，这就是母亲的面孔和城市的面貌”。中国最早最大的工业母机、中国近代工业文明缩影之地杨树浦路沿线上海工业建筑遗产群。地脉-“如此大规模的沿江工业带，世界罕有，可能是上海最后的遗产了，杨树浦工业带是上海的珍宝！”文脉-“烟囱是这座城市的工业百年的记功柱，而锚，是江海给这座城市的不变信物；每一幢老建筑都蕴涵着历史，每一间厂房都印刻着时代，她承载着城市的记忆，她是城市文脉难得的延续”161.4 内部资源建筑特色沿街立面：美轮美奂的城市天际线。“远看成岭侧成峰，远

8、近高低各不同。”厂区建筑物层高范围为1-5层；大部分建筑物的层高为2-3层；大部分建筑的结构为砖木、钢屋架结构。171.4 内部资源建筑特色1993年上海人民政府公布历史遗迹由意进口的建筑材料建筑细部：历史风景依稀再现。丰富的建筑文物、历史元素为项目定位埋下伏笔；建筑形态及空间存在着难以把握的诱惑力！项目地处中国近代工业发源地，其建筑见证了上海近一个世纪的工业发展史，属上海的海派建筑保护文物；无论在建筑细节表现上，还是文化创意思想上，都具借鉴作用。181.4 内部资源景观资源风景中的空间：人与自然的完美融合。坐拥复兴岛，南临黄浦江，东临运河，双面环水，水景视野宽阔，生态环境极佳。视野宽阔的黄浦

9、江弯道景观，为项目定位打下优势的自然景观条件。注：拍摄地点于14号楼的顶层。外高桥保税区景观（可远眺上港集箱外高桥码头）金桥出口加工区（远眺新金桥大厦）191.5 分析小结项目的战略思考引领城市复兴：先定义城市再定义自己，强化规划前景，弱化劣势现状，引领杨浦区城市复兴！占位市场高端：整合上实品牌资源，国际化运作，用世界时尚语言解读上海城市密码，摆脱低层次竞争！世界上有过不少城市复兴的故事，但凡复兴的城市必然曾经在历史上SW历史人文建筑形态自然景观远离商圈建筑陈旧O发挥优势抢占机会利用机会克服劣势世博商机区域规划产业调整T发挥优势转化威胁减小劣势避免威胁市场竞争内部外部2.1项目界定2.2界定条

10、件2.3案例分析2.4界定小结20212.1 项目界定以项目为中心的城市重建NOVA CITY挖掘纺织产业文化延续城市历史文脉升级城市产业结构强化区域规划优势22未来来自融化的过去，感动源于合理的兼容23242.2 界定条件三元开泰“两片、一线、一带”“两片”规划东片以上海理工、水产大学等高校及科研基地为支撑，创建知识型现代社区；“一线”规划中央社区与复兴岛地区之间，5公里的景观型“创业大道”；“一带”规划滨江规划为现代服务功能带，工业文明走向知识文明的长廊。图中表示杨浦区的10所大学。252.2 界定条件江、河、岛“黄浦江、内河、复兴岛”15.5公里浦江滨水带；17.7公里独立内河水系，绿化

11、基础良好；黄浦江下游规划中唯一生态岛复兴岛。本项目262.2 界定条件复兴岛展望上棉17厂作为复兴岛的门户，必然成为复兴岛开发的取势之棋！大规模区域开发重建，需要强势高端占位的战略点，世博会是把杨浦带向世界的最佳契机；未来的复兴岛：以论坛、峰会和会展为主功能的生态岛/论坛岛/休闲岛，将集结重要交通节点，形成辐射周边及黄浦江沿线的重要核心。江湾五角场 商圈规划复兴岛地区规划北外滩规划杨浦大桥规划黄浦江W7、E10单规划杨浦区近期规划范围272.2 界定条件世博会/创博会世博会复兴岛门户世博会将可能为黄浦江两岸及复兴岛带来大量人流、商流，为本项目开发带来千载难逢的机遇；首届创博会主会场若首届国际“

12、创博会”申办成功，并在本项目周边区域设立主会场，更将大大提升项目的知名度和区域的价值。282.3 案例分析四大案例意大利 Murano玻璃艺术的传统魅力荷兰 Kop van Zuid新与旧的完美融合建筑单体的魅力苏格兰 Holy rood旧爱，也是新欢 个性与传统的和谐上海 新天地一场满盘皆赢的豪赌NOVACITY-都市重建案例研究292.32.3 案例分析案例分析Murano慕拉诺(Murano)是位于意大利威尼托区威尼斯市北部的一座岛屿，位于威尼塔舄湖中。Murano面积459公顷(1,134 亩)，人口约7,500(1987)。Murano是威尼斯的玻璃工业中心，这里所生产的玻璃制品就称

13、为“慕拉诺玻璃”。Murano岛被公认为全球琉璃艺术的发展中心之一。当地朱斯蒂尼安宫(Giustinian Palace)内有琉璃艺术博物馆，为世界闻名的琉璃艺术的代表景点。Murano：世界水晶之城Murano以优美繁荣的古典装饰风格，精细卓绝的手工制作工艺闻名于世。302.3 案例分析Murano玻璃艺术的传统魅力将传统产业延续与发展，企业品牌的文化和历史，有时代表的是一个时代乃至一个民族的精神意识。延续传统产业的标志性建筑物玻璃博物馆主要展示玻璃艺术的发展历史各个阶段的精品相关历史文献和古老玻璃制造工具等31发展传统产业的经营手段：玻璃工艺品店和玻璃艺术家们工作室开放式玻璃制造加工车间，

14、成为区域旅游吸引点DIY,富有参与性、情趣性和体验性通过DIY刺激顾客的感官，促使消费者快乐地体验并且消费2.3 案例分析Murano322.3 案例分析Murano整合开发创造产业品牌小镇的成功在于充分挖掘利用了玻璃工艺这个主题的文化内涵，利用区域的旅游资源结合工业品的文化创造Murano这个品牌奇迹。332.3 案例分析Kop van ZuidKop van Zuid 荷兰鹿特丹旧港口改造世界上最大港口之一，随着航海业衰退，大量码头荒废，二战后成为色情行业聚集地，后计划红灯区，因反对而作罢。80年代，政府重新开发。改建功能：住宅：5,300套；办公：370,000平米；教育/娱乐/轻工业等

15、：90,000平米。改建亮点：改造中对旧港口建筑进行了保留，比如侯船厅、仓库等，改成受欢迎的咖啡厅、餐厅和酒店等。侯船厅改造完毕后游轮再次出现在码头岸边带来许多情趣。新与旧的完美融合，单体建筑的魅力。342.3 案例分析Kop van Zuid标志性建筑物大桥的设计强冲击视觉，彰显建筑魅力的惊喜改造前Erasmus大桥个性化的桥灯饰352.3 案例分析Kop van Zuid现代的灯饰与古老的立面线条立方体建筑完美融合整体布局，彰显单体建筑魅力。个性的单体，完美的融合。362.3 案例分析Holy rood旧爱，也是新欢，个性与传统的和谐。Holy rood爱丁堡啤酒厂项目改造战略:保持旅游业

16、与居住、工作和社区设施的相对平衡，同时尊重和提高传统街区的空间特色。17家设计公司分别完成：1家城市设计师统筹；充分突显单体的个性；又相互协调；形成和谐整体；老城传统小尺度的重新演绎。改造功能：住宅/学生公寓/办公楼（欧盟驻苏格兰总部）/穿插的咖啡厅，酒吧、餐厅、旅馆、超市等配套；其中重点改造项目：艺术馆、诗歌图书馆。372.3 案例分析Holy rood新与旧的融合表现：材质：延续老城的历史风貌砂岩饰面；细部：运用现代玻璃/钢材，沿街面景观更亮丽。单边屋顶的橡木阁楼街景 小商铺382.3 案例分析新天地取得更多土地开发权：罗康瑞开发新天地，意在52公顷太平桥；区域开发讲究整体统筹规划运营；打

17、响品牌第一炮：瑞安集团以上海新天地为品牌，闯入杭州和重庆，开始全国布局；开创中国式的Mall先锋：延续石库门城市文脉，引入高端时尚消费及创意业态，打造“一站式”商业新模式。一场满盘皆赢的豪赌上海东西文化融合、古今风貌兼并的首例项目392.4 项目界定小结KPI体系外因内因硬性指标软性指标城市配套资源的影响捷运系统对项目价值的影响城市文化资源的影响建筑形式功能化体系人的活动及心理感受人文符号都市重建区域增值案例KPI（Key Performance Indicators）关键绩效体系分析：目标式量化管理指标，通过对案例的分析，把企业的战略目标或者项目的关键绩效分解建立成可操作的工作目标的高级咨询

18、工具；在以上的案例分析中，关键绩效可分为内因/外因，内因是项目成功的主要驱动力，包括建筑形态、功能布局以及对建筑的文化社会意义。402.4 项目界定小结单体建筑的魅力：建筑集合的魅力：建筑细节的魅力：识别系统的魅力：时间记忆的魅力：硬性指标建筑形式功能化体系时尚创意产业功能：合理的交通体系：演绎大事件的舞台：看不见的高层圈层：功能评价指数体系：强制性视觉冲击标志性建筑/形象中心/区域中轴等；传统与现代交融的相得益彰、建筑形式多样性、建筑空间的变化、建筑潮流的创新；通过空间组合与移步换景制造对建筑认知的强烈欲望但又无法把握的魅力，给人惊喜；国际化视野、one and only、国际化的指示体系；

19、不同年代的建筑凝固在同一瞬间，感受时间维度的张力。多层次的商业建筑群，容纳一流企业的创意工作室/娱乐场所、具有个性特征互相融合的时尚消费店；人性的步行尺度；国际时尚人士聚会场所、国际最新潮流发布、国际大师作品展示国家级活动的场所、创博会主会场；名流、政要、新闻人物的会所；繁华指数、宜居指数、商务指数、旅游指数、便利指、交通指数，最终带动区域的崛起！建筑观光主题功能都市重建区域增值案例KPI（Key Performance Indicators）关键绩效体系分析：412.4 项目界定小结人性空间、活动黏性、动线特点，互动性和可参与性，可产生聚集导向的空间，制造圈层感和归属感；只为购买自己的生活方

20、式；仪式感建筑/文化交流场所。精神归属人的活动及心理感受人文符号人的活动引导：人的消费心理引导：精神归属中心：区域标识；步行系统；特色符号语言；纪念性/风格化建筑群；软性指标都市重建区域增值案例KPI（Key Performance Indicators）关键绩效体系分析：423.1主题概念3.2产业功能3.3开发经营3.4政策支持433.1 主题概念区域文脉20世纪20年代1922年设第一厂，1924年设第二厂。20世纪30年代1930年设第三厂，1932年设第四厂，1935年设第五、六厂。20世纪50年代先后修建了幼儿园、大礼堂、仓库、职工宿舍和食堂等。20世纪60年代北厂区厂房增建，以及

21、其他零星建筑。20世纪80年代兴建了3-6层的建筑，一厂二厂部分建筑改建加层。20世纪90年代水塔、办公楼和一些搭建建筑，空地基本被填满。上棉17厂，生于上海滩黄金时代443.1 主题概念定位诠译厂房改造/城市文脉“不知为什么我总把浪漫主义时期与煤气灯，与单调的房间、乏味的家具、无情趣的大众联系在一起，这也许是杜米埃的画给我留下的一种印象。”“从政治经济学角度看，产业的调整，意味两个时代的冲撞、融合及新生。”事业/生活极致融合纺织产业与时尚创意的绝妙融合第3城市生活空间。上棉17厂城市重建/NOVACITY产业重构/时尚创意453.1 主题概念定位诠译NOVACITY 3 IN 定律：INSP

22、IRATION活力 时尚的INNOVATION创新 创意的INTERACTION互动 策源的时尚|创意|策源463.1 主题概念定位诠译“最开始，我着眼于艺术、文化领域，这往往被发展为创意产业。但实际上，我觉得还应该更宽泛。我觉得创造力并不局限于此，而是渗透在各方面小镇规划、城市交通、酒店管理以及所有东西上。它变成了人们对个体非凡天赋的赞誉”创意产业之父约翰霍金斯 在NOVACITY时尚|创意|策源享受创意巅峰生活享受创意巅峰生活ENJOY TOP HIGH LEVEL LIFEENJOY TOP HIGH LEVEL LIFE城市风景：融化历史的未来城市，建筑观光；生活秀场：时尚创意，生活无

23、处不在；纺织产业与时尚创意的绝妙融合；享受主义：极致的时尚创意生活体验；空间分享：分享上帝赐予的江河、空气、岛屿；灵魂归属：时尚创意的胜地，更是圣地。3.1 主题概念定位诠译定义NOVACITY:以项目为中心的城市重建；我们定义城市而后定义自己。roomE E我们不是城市中心，我们与喧嚣保持适当距离；我们不是城市郊区，我们与城市活力亲密无间。我们是第三城市生活空间！我们拥有事业与生活的极致平衡！享受创意巅峰生享受创意巅峰生活活ENJOY TOP HIGH LEVEL LIFEENJOY TOP HIGH LEVEL LIFE47483.1 主题概念定位诠译“把最为生动鲜艳、只有在原始神话中才能

24、出现的那种无羁而多义的浪漫想象、与最为炽烈深沉、只有在理性觉醒时刻才能有的个性人格和情操，最完美地融化成了有机整体。”17.场SCENE.17S.17建议1：建议2：磁场/场力:动态的，辐射的，强影响力；时尚创意精神。谐音“厂”：延续城市记忆；纺织产业与时尚创意的绝妙融合。SCENE：源自希腊语skn棚，舞台，T台，戏台，剧场；一幕，一场，一段；景物，景象，景色；图幅，象幅，帧；事件，史实，实况，现场；艺术流派 49“把最为生动鲜艳、只有在原始神话中才能出现的那种无羁而多义的浪漫想象、与最为炽烈深沉、只有在理性觉醒时刻才能有的个性人格和情操，最完美地融化成了有机整体。”3.1 主题概念定位诠译

25、第三城市NOVACITY缎筑坊建议3：其它：缎间筑间“缎”体现纺织产业特质；“缎筑”谐音“锻铸”体现工业时代的遗迹；“间”即空间。城市中灵魂皈依的纯净之地我们不是城市中心，我们与喧嚣保持适当距离；我们不是城市郊区，我们与城市活力亲密无间；我们是第三城市生活空间！我们拥有事业与生活的极致平衡！503.1 主题概念定位诠译表现主题：通过历史元素表达出城市文化根性；体现纺织产业与时尚创意的绝妙融合 建筑观光特色；建筑观光特色；强化策源的动态特点。关键元素：强标识性历史元素；建筑天际线；17.场、SCENE.17；色块/线条。表现手法：17条纱线对建筑天际线的勾勒；1+7编织的LOGO图案；文字变形构

26、图；历史性元素的背景；色彩对时尚创意的最佳诠释。5152533.1 主题概念价值分析典型案例价值结构链对比分析示意图新天地/外滩3号创意园区上棉17厂543.2 产业功能时尚创意策源地上海首家在NOVACITY享受创意巅峰生活ENJOY TOP HIGH LEVEL LIFEKEY WORDS:创意时尚策源地以纺织业为文化背景的时尚创意策源地，兼顾服饰设 计、创意研发与制作、服饰设计与培训、模特培训与经纪、建筑与环境设计、音像设计等相关行业领域；时尚创意产业为核心，形成集创意时尚、市场交易、休闲娱乐、会展旅游及其相关商务服务等一体的综合园区；力争项目成为07年首届世界创意产业博览会的主会场。5

27、53.2 产业功能定位诠释纺织产业与时尚创意的结合：纺织类：服饰设计、时装面料、纺织色料色彩、织品研发、纺织科技、服饰品牌推广、时尚服饰产业等；文化类：电影、音乐、表演艺术、出版、电视广播等；设计类：设计、广告、艺术、工艺品、时装、软件等；建筑类：如环境艺术、灯光艺术、建筑设计等。563.2 产业功能定位诠释时尚消费市场的高溢价营销发布手段的魅力：运用轰动效应，结合高科技信息处理手段，使产品快速家喻户晓，加强消费欲望、加快消费行为的发生；传播渠道的魅力：全方位运用高科技及媒体宣传推广效应，结合各种艺术舞台、展馆展厅等现场效应，加强消费行为冲动性。573.2 产业功能定位诠释策源NOVACITY

28、CAD+CFD+CCDCAD艺术（CENTRE ART DISTRICT）CFD时尚（CENTRE FASHION DISTRICT）CCD创意（CENTRE CREATIVE DISTRICT）灵感的源泉，时尚的前沿583.2 产业功能四大功能挖掘项目优势/创博会、世博会契机依托政府支持充分发挥上实、纺控品牌资源引入国际顶级时尚创意实体锁定策源地定位设置时尚创意娱乐节点导入RESORT地产理念打造项目建筑观光功能营造时尚创意人聚会圈层制造明星效应聚集社会焦点时尚创意新品发布、国际时尚创意行业展会、顶级品牌折扣店等抬升园区国际知名度强化产业链体系价值引入国际时尚创意酒店完善园区的RESORT及

29、商务功能将时尚创意理念渗透入生活细节核心功能时尚创意辅助功能创意体验型社区服务辅助功能创意主题型展示交易辅助功能创意主题型展示交易纺织产业与时尚创意的结合5960613.2 产业功能四大功能结构属性销售趋势时尚创意明星引领高速成长市场，为项目制造热点，聚集市场关注度。交易展示现金牛领导成熟市场，是企业现金主要来源。休闲娱乐社区服务问题是新的业务，将面临发展及问题。高市场增长率STAR现金牛CASHCOW问题QUESTION瘦狗 DOG相对市场份额波士顿矩阵高功能定位功能比例说 明时尚创意20%-25%含服饰设计与纺织研发、产业博物馆交易展示10%-15%含纺织产业娱乐休闲30%-35%社区服务

30、25%-35%酒店式公寓/酒店623.2 产业功能功能分布图示娱 乐 休 闲时 尚 创 意纺织产业博物馆时 尚 创 意社 区 服 务时尚RESORT社 区 服 务时尚Fox Hotel交 易 展 示时 尚 T 台633.2 产业功能时尚创意时尚源：法国FTV频道/上海生活时尚频道；创意场：时装设计/棉料剪裁/色彩搭配中心；大师坊：EMOTION设计室/吴思远工作室；策源泉：凯莱希模特学校；Galaxy Modeling&Fashion Promotion College；行业汇：上海时尚创意联合会；SMI-ATI意大利时尚与纺织企业联合会；博物馆：上海纺织产业博物馆。643.2 产业功能时尚创

31、意时 尚 源主力品牌：上海电视台生活时尚法国FTV台时尚频道其它可合作的频道:中央电视台时尚频道北京电视台魅力前线 时尚装苑河北卫视台时尚先锋广西卫视台时尚中国653.2 产业功能时尚创意创 意 场时装设计中心/面料剪裁中心/色彩搭配中心66提 供 专 业 服 装 色 彩 搭 配 咨 询 服 务 的 创 意 公 司66673.2 产业功能时尚创意大 师 坊主力品牌：乔治 阿玛尼创作设计室克里斯蒂安拉克鲁瓦其它可合作的频道:吴思远影视工作室EMOTION设计室赵清涛个人创意工作室李修文个人创意工作室68赵清涛 个人创意工作室个人创意工作室李修文69693.2 产业功能时尚创意策 源 泉凯莱希模特

32、学校Galaxy Modeling&Fashion Promotion College设置课程包括：模特从业技巧模特市场分析个人形象发展分析化妆及发型营养与健美口才与仪态专业英晤70境内外著名创意产业学院：佛罗伦萨大学之上海创意学院；都灵理工大学中国时装设计学院；法国巴黎高等装饰艺术(中国)学院；英国伦敦皇家文艺(上海)学院；荷兰埃因霍温艺术学院；韩国庆熙大学时装系上海教育园。中外时尚创意学会：中国纺织服装教育会学；中国动画学会/中国建筑学会。知名时尚人士投资的教育园地：知名时尚人士投资的教育园地：姜培琳时装模特培训中心王磊形象设计培训学院谢晋影视艺术学院上海国际服装服饰中心：上海国际服装服饰

33、中心：上海国际服装服饰中心是市政府建立的提供服装服饰贸易、交流、展示、权威信息发布、流行引导的平台和纽带。每年承担“一节一周”（上海国际服装文化节、上海时装周）的组织策划、协调实施是“中心”的基本功能。71723.2 产业功能时尚创意行 业 汇上海国际时尚联合会（SHIFF）继海上海引入“上海创意产业协会”后，力争本项目引入上海国际时尚联合会(Shanghai International Fashion Federation)。与时尚名流探讨时尚课题；协助世界顶级品牌在沪的商务推广活动；举办上海国际服装文化节；成为上海国际时尚周的活动中心。其他行业汇：SMIATI意大利时尚与纺织企业联合会；中

34、国纺织企业联合会，733.2 产业功能时尚创意上海纺织产业博物馆参考宝马柏林企业展示中心（BMW Factory Museum）设计。陈 列 类 别陈 列 内 容 建 议中国纺织工业发展史从纺织产品的小手工业时代工场手工业时代民族机器工业时代现代高科技纺织工业时代。上海纺织工业百年史上海纺织工业史的内容和重要事件；纺织工工艺技术发展内容；纺织工业厂房建设时间及特征等。上海市棉布商业及服饰商业之发展上海市纺织品公司棉布商业史；上海近百年服饰、服装之商业发展。中国及世界丝织材料东方各地丝织品、棉、毛、麻、绸布等产品，以及欧洲经典纺织材料的介绍。743.2 产业功能展示交易创意折扣城（创意主题型品牌

35、折扣店）Fox TownLouis West创意时尚街（创意主题型时装饰品街）纺织主题的品牌概念店工艺酷型的创意饰品店创意发布场（时尚创意新品发布中心）艺术新品展示（与博物馆在强烈对比中融合过度）753.2 产业功能展示交易“时尚心动之旅”主题品牌直销中心：第1站：甄选顶级品牌；第2站：时尚心动礼券早早送；第3站：时尚购物有礼送，心跳 加速更时尚的活动；第4站：时尚小品献演，心动PARTY，最IN的演出，最HIGH旋律，心动之城炫动开幕。创意折扣城（创意主题型品牌折扣店）FOX TOWN最富 创意 名品 直销中心7576品牌及背景：“路易维斯”LOUISWESTOUTLESTS，隶属法国欧美国

36、际集团。品牌的时尚主题：“追逐时尚，张扬个性，崇尚品味，创造美丽”。产品的时尚特征：“路易维斯”品牌服饰折扣店的每一件服饰都与众不同，不仅是款式、面料、做工的雕琢，还有紧扣现代人追求时尚、求新、求异、求变的特征。服饰品牌系列：国际一线、二线品牌服饰，包括：YSL(伊夫圣洛郎)GA（阿玛尼）VERSACE（范思哲）H&M CD（克里斯仃 迪奥）ESPRI APPLE(苹果)Miumiu Victorias Secret（维多利亚的秘密）。产品售价：以原价 1-2折左右的价格进行销售。773.2 产业功能展示交易创意时尚街（创意主题型时装饰品街）纺织主题的品牌概念店：纺织饰品、纺织面料、纺织艺术品

37、。时尚酷型创意店：家居家饰、时尚数码、创意音乐。The GLOSS 来自瑞士、世界排名前10位的品牌概念店；该品牌并非寻常意义上的新品，而是世界各地优秀设计师的最新限量版作品；推崇的是一种品牌和消费的文化；The GLOSS会定期开设品牌推广展览，提供顾客与设计师交流的机会。77783.2 产业功能展示交易时尚名人、国际品牌为特色理念的服饰精品店：时尚运动主题的运动服装及相关器材专卖店，如Nike品牌专卖店；时尚旅游主题的系列旅游商品专卖店，如（2007创博会的）特色旅游纪念品专卖店；时装、时尚化妆品、金饰、皮质等专卖店，如提供地区特色服装精品店的江南布衣，提供时尚意大利皮质鞋业精品店的TOR

38、RIGIANI产品展示馆等。精致工艺、时尚酷型为特色理念的饰品店：时尚眼镜/手表店：提供明星个人设计的时尚眼镜店，以款式新颖而著称的手表精品店，如SWATCH手机专卖等；时尚家居家饰店：提供创意灯件、时尚布艺、个性餐具的精品店，如多样屋家居生活馆等；时尚数码店：以产品本身代表时尚的MOTO手机品牌专卖店、SONY新产品展示店等。793.2 产业功能展示交易创意发布场（上海国际服装服饰中心/艺术新品展示中心）与博物馆在强烈对比中融合过度NO.1 SCENE 顶级设计大师新品发布第1现场时尚品牌流行趋势的第1前线ONLY.1 SHOW 亚太区最有特色的T台亚太区最有创意的表演体验803.2 产业功

39、能娱乐休闲创意吧廊（时尚创意吧廊/茶坊）三度音乐沙龙；法国的红磨坊乐美颂；时尚美食（创意时尚餐饮街）创意大师的饕餮美食；多功能厅（多功能会议中心）集会议/剧院/发布等多功能；时尚Health SPA（时尚创意康体俱乐部）悦榕庄/舒适堡/男士理容时尚码头（时尚创意康体俱乐部）城市与自然的亲近平台；大型游艇抵沪的门户。81813.2 产业功能娱乐休闲创意吧廊（时尚创意吧廊/茶坊）主力品牌：三度音乐沙龙 体验原创音乐力量；乐美颂东方百老汇，表演艺术；DR吧极简主义，工业风格；宝莱纳德国巴伐利亚啤酒主题；823.2 产业功能娱乐休闲创意吧廊（时尚创意吧廊/茶坊）上海的酒吧和咖啡馆在空间里兼而有之，晚上

40、是酒吧，白天是咖啡馆，综合表现了上海人如此和谐统一的海纳百川的精神。酒吧/咖啡馆的创意特征：时尚的演出风格：这是世界时尚音乐人士的小舞台，通过前位的表演传达音乐界的新动态；时尚的装饰风格：充分利用老厂房通透的挑空空间，设计出个性较强的创意酒吧；同时借用现代感较强的针纺织品来装饰老厂房；时尚的消费体验：以特色酒类/饮品/甜品吸引时尚消费群；以时尚体验乐趣为特色的咖啡馆，如15分钟体验自创个性香皂的创皂咖啡馆、以5分钟剪出/织出个性花纹的编织时尚吧/纸折咖啡馆，以拥有“自我时尚地带录音棚”为特色的音乐吧；以时尚交友方式为特色的音乐派对吧，如用纸鹤飞鸿、电话传情、交友引存卡、交友信息卡、网站会员为交

41、友方式的时尚吧。83833.2 产业功能娱乐休闲时尚美食（创意时尚餐饮街）LARIS餐厅（陆唯轩）TMSK透明思考CJW餐厅（雪茄、爵士、美酒）百草传奇药膳餐厅魔戒餐厅电影主题阿罗哈海钓餐厅鬼餐厅843.2 产业功能娱乐休闲时尚美食（创意时尚餐饮街）特色西式/中式的连锁快餐：时尚的食品除了美味，还与快捷的速度相关，各类西/中式快餐是时尚饮食城的主角，如喜年来、时尚小火锅、健康煮时尚餐厅、KFC、必胜客；特色甜品屋：在这里可领略各国糖水类食品的独特魅力，如满记甜品屋、九龙冰室、意大利维纳斯冰淇淋、宝莱纳太鼓甜品店等；特色美食小专柜：以出售时下流行的礼盒式商品/礼品、速冻食品、时尚水果及烟酒茶叶等

42、，如莉莲蛋挞、特色鲜果吧、哈培烘培等；顶层露天餐厅：此餐厅可设计为玻璃房和露天用餐区，并结合运河景观/浦江景观定位为“时尚望江/滨江餐厅”。僵尸餐馆（VAMPIRECAF）酒水属名“人体试验鸡尾酒”；菜肴属名“判处有期徒刑两小时”的宴会套餐；高潮节目属名“重犯逃脱”；结账属名“交纳保释金”。85863.2 产业功能娱乐休闲多功能厅（多功能会议中心）大型剧院；大型时尚秀场；大型会议中心；大型会展；87873.2 产业功能娱乐休闲时尚Health SPA（时尚创意康体俱乐部）悦容庄五行SPA；舒适堡健身中心；相关理容化妆服务；883.2 产业功能娱乐休闲时尚Health SPA（时尚创意康体俱乐部

43、）这是一系列提供修身养性的服务、提供一系列智能生物科技的产品，从而由内而外塑造“健康美丽”的时尚空间，包括：时尚美发造型中心：以时尚发型创造者主理的美发造型馆，形象艺术顾问中心，包括王磊形象公社、组合美发等；时尚健康养生馆：以提供有氧健身服务的健身中心、瑜伽馆、花式撞球馆、柔道馆，以提供美体养生服务的时尚生活馆；现代康体保健中心：以专业的护理机构为主的休闲场所，可引进全 球领先技术的欧盛口腔门诊部；科技护肤整形机构：引入现代高科技仪器、生物保健品提供护肤、整形服务的各类时尚精品养颜中心。89893.2 产业功能娱乐休闲时尚码头（滨江创意码头）浪尖的舞者扬帆运动；可接待游艇的观景码头；创意水上T

44、台/亲水平台；903.2 产业功能社区服务时尚Resort （时尚主题型滨江酒店）Resort经营理念。时尚Fox Hotel （创意体验型酒店式公寓/产权式酒店）主力品牌Fox Hotel；91913.2 产业功能社区服务时尚Resort（时尚主题型滨江酒店）RESORT经营理念；以时尚生活为主题；国际酒店管理集团产品；92时尚Fox Hotel（创意体验型酒店式公寓/产权式酒店）3.2 产业功能社区服务最扣人心弦的和最创造性的生活方式旅馆！各个房间都是艺术的一个单独片断，从可笑样式到严密图表设计，从意想不到的街道艺术到间隔幻想你将发现神秘花木、友好妖怪,梦境生物,秘密穹顶预料不及的意外惊喜

45、！61个房间21位艺术家的1000个想法。93一幢建筑，俯视一个时代，建立在艺术之巅的NOVACITY9495953.3 开发经营开发原则原则1：立足于规划与整体功能进行开发。开发以浦江两岸总体规划、区域控规为基础；立足于杨浦区知识产业、创意产业为背景进行开发；立足于杨树浦路创意产业园区整体定位进行开发；开发以项目社会公益性与创意产业商业化开发相结合。原则2：多元化开发。广泛定义消费体系，建立项目自身循环体系，赢利渠道；通过时尚创意产业办公、休闲娱乐、艺术工坊等业态带动项目品牌的建立，将项目建设成为集创意、娱乐、休闲、观光、餐饮、艺术鉴赏和展示于一体的综合园区；大量保护建筑的存在，使影视基地建

46、设成为可能，同时建设影视基地也能强化休闲娱乐、观光、餐饮等其它功能。963.3 开发经营开发目标近期目标中期目标长期目标与世博会复兴岛规划结合，争取成为世博会复兴岛展区的重要商务及服务配套区；与整个杨树浦厂区改造结合，形成片区规模，争取成为07年创博会主会场；与浦江两岸开发融为一体，以世博会为契机，按照“百年大计、世纪精品”要求，依托区位文化优势和时尚创意产业集聚基础，打造成为体现上海国际形象的现代服务业集聚带、上海时尚服饰和创意产业的孵化基地、上海创意产业大窗口和大平台。97973.3 开发经营开发顺序定海路杨树浦路开发顺序开发区域（左图）滨江依岛区为项目开发亮点，向北部开发。完成项目整体拆

47、迁，并向黄浦江沿岸及运河沿岸两岸开发。根据项目地块位置、性质（保护开发程度）、投资大小、赢利快慢，建议开发次序如下。983.3 开发经营招商策略艺术包装：建筑艺术，城市艺术年展，达利太空象；营销前置：营销与规划互动，重新定义老厂房改造概念，树立行业标准；借势发力：借力07年国际首届创博会/世博会，政府招商资源/政策支持；品牌营销：以上实品牌为依托，顶级艺术品牌战略，强化上实艺术DNA；公关营销：联动时尚创意媒体、顶级艺术品牌，沙龙中业务渗透；体验营销：IPA国际公众艺术，阿玛尼设计作品展，MARLBOROUGH GALLERY马勒伯画展，营造圈层归属。艺术圈东进 06国际顶级画廊博览会/北京G

48、O EAST!99993.3 开发经营赢利模式项目经营收益：通过吸引明星制造现金牛。创意产业办公出租收益为项目重点。小型建筑整幢出租，体量较大建筑分散出租，内部装修由租客承担控制开发成本/满足个性化需求；项目内历史保护建筑多，且景观优美，区域有开发影视基地的基础和可能，并以此带动相关行业进驻园区。项目前身作为城市遗产的纺织厂，能够吸引时装设计业入驻，并带动相关时装商业的发展以及时尚展示功能的确立。基于上述业态的形成，时尚餐饮、娱乐休闲等业态产生存在基础，作为商业物业出租获取收益；后续随着项目及复兴岛世博开发和成熟，导入RESORT理念，联合酒店管理公司进行小规模出租型公寓、配套型商务酒店的经营

49、管理。1003.3 开发经营经营策略以低租兴市，逐步提高租金：项目运营伊始，采用一些优惠措施吸引租客入驻，比如短租期低租金策略。待项目整体开发逐步完成，目标市场逐步形成后再逐步提高租金，达到盈利目的；合理规划租客：为完成项目的定位目标，也需要对求租的租客进行一定的甄选，从而保证项目的品质和今后利润最大化的需要；以引进创意型企业总部以及高收益娱乐休闲设施为招租目标，从而提高项目收益能力，确保项目盈利；联合区政府，争取优惠政策：以政府承诺的优惠政策吸引客户，入驻企业在税收/产业等能享受更多的优惠政策。1011013.3 开发经营合作模式初步建议部分区块整体出租给有专业技术的单位，合作开发主题性物业

50、（如：专业酒店管理集团进行公寓管理；影视基地建造运营；大型时尚创意展示、专卖）；联合周边其他项目结合政府规划对项目及周边进行适当改造，提升项目周边整体形象（如杨树浦路创意产业园区等）。整幢建筑改建创意办公出租经营；整幢建筑或一幢建筑部分用于休闲、娱乐、餐饮等商业经营；部分新建或者改建建筑作为公寓对外出租；部分建筑作为展示不定期出租。区块综合性用途出租经营；部分建筑或建筑部分作为主题商业出租经营；主题性展示活动场地出租经营；大型活动场地出租经营（包括影视基地）。赢赢场地出租经营合资经营物业出租经营1023.3 开发经营土地增值通过我们对创意产业的开发及拓展，带动十七厂周边整个工业厂区的改造及土地

51、升值，从而在将来政府的规划改造中获得土地增值收益。1031043.4 政府支持利用政府资源平台进行国际化招商运作；对项目国际化推广宣传活动的政策支持；为项目争取国际首届创博会主会场提供政策支持；对于区域项目联动发挥政府协调作用；对于周边环境/路况改造的政策支持；对招商对象政策上实行减免税的支持。105106结结 语语经过前一阶段的征询、策划和规划调整等工作的深入展开，目前已完成了本项目的市场调研、概念策划以及概念规划等工作。由于时间较紧，关于本项目的合作模式、投资组合、开发与经营模式，以及投资测算等方面的内容，将随着双方沟通情况不断深入展开研究。本次概念策划与规划的内容难免存在诸多遗漏与不足之处，敬请指正！上 海 浦 东 南 路 1 0 8 5 号华 申 大 厦6 0 1 室电 话：0 2 1-5 8 3 5 6 7 4 8，传 真：0 2 1-5 8 3 5 5 7 4 8上 海 上 实 发 展 投 资 顾 问 有 限 公 司