uA天启开启东莞红和中心项目营销策略报告

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1、【红和中心红和中心】项目营销策略报告项目营销策略报告【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告策划前思考策划前思考项目基地研究分析项目基地研究分析项目定位与发展初步建议项目定位与发展初步建议Contents 目录目录 周边产品市场扫描周边产品市场扫描【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告 “飞地”之辩 体量之辩 发展方向之辩【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告“飞地飞地”之辩之辩 四环路，东城四环路，东城南城分界线南城分界线西平版块西平版块东城区东城区南城区南城区位于各版块边缘，呈现出“飞地”的现状【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告“飞地飞地”之辩之辩交界地带的身份尴

2、尬与资源机遇交界地带的身份尴尬与资源机遇行政规划与板块归属行政规划与板块归属交通通达性与区位优势交通通达性与区位优势远离各区核心区=成熟便利配套的疏离认知度、影响力较弱聚类开发和经营上的弱势高尚居住密集区的边缘行政管理和政策扶持的远离莞长路与九龙路交界一线路面，交通通达性良好各板块交界处，四通八达，到各板块核心区，行车距离5到15分钟，享受各核心区成熟资源配套，轻铁即将开通避开与大体量集中式商业的直接对抗“飞地飞地”的劣势同样也是其优势的劣势同样也是其优势如何理解如何理解归属版块模糊归属版块模糊=核心资源模核心资源模糊糊归属不清晰归属不清晰资源均沾机遇资源均沾机遇【红和中心红和中心】营销策略报

3、告营销策略报告体量之辩体量之辩 小规模商业小规模商业大规模商业大规模商业产品组合：产品组合：业态组合太丰富就会混乱主力店：主力店：一到两家进驻但影响力要强商品：商品：小而精客户群：客户群：精准定位功能：功能：单一产品组合：产品组合：业态组合丰富主力店：主力店：多家进驻，号召性强商品：商品：大、多、全客户群：客户群：面宽而年龄跨度大功能：功能：较多我们的商业项目属性是我们的商业项目属性是小规模商业小规模商业，定位中必，定位中必须符合小规模商业的特点才能成功须符合小规模商业的特点才能成功【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告发展方向之辩发展方向之辩我们的方向在哪里我们的方向在哪里 区域配套商

4、业中心区域配套商业中心专业批发市场专业批发市场主题式体验基地主题式体验基地VS VS 鸿福广场（时尚电器）鸿福广场（时尚电器）香港街（电子产品）香港街（电子产品）银丰路（美食街）银丰路（美食街）东城十三碗东城十三碗家居体验卖场家居体验卖场东莞艺展中心东莞艺展中心 木业专业市场木业专业市场农贸品批发市场农贸品批发市场汽配市场汽配市场塑料批发市场塑料批发市场大岭镇凯东中央街大岭镇凯东中央街大岭镇天河百货大岭镇天河百货南城景湖时代城南城景湖时代城东城海雅百货东城海雅百货东城莱蒙商业中心东城莱蒙商业中心东城嘉信茂广场（沃尔玛）东城嘉信茂广场（沃尔玛）我们项目是处于我们项目是处于“飞地的小规模商业飞地的

5、小规模商业”，作为目的性消费有特色的主题式商业更容易成功，作为目的性消费有特色的主题式商业更容易成功区域中心居住人口密集交通发达目的性强烈目的性、体验性、特色强【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告方向二方向二方向一方向一主题式商业（兼备部分专业市场的批发功能）主题更集中，体主题更集中，体验式、目的性消验式、目的性消费更强费更强居民密集区而且居民密集区而且周边没有太多的周边没有太多的配套商业供应配套商业供应项目的精准定位必须置于企业目标、周边产品市场格局、项目本身素质以及区域人文和自然条件等综合考虑。发展方向之辩发展方向之辩初步定位方向性思考初步定位方向性思考 社区式的邻里中心，用于本社

6、区及周边工业区和工厂的商业配套（苏州工业园邻里中心）【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告 项目四至 自然资源 产业人文 路网交通 东莞消费者市场【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告项目位置项目位置项目位置项目位置项目位置：项目位置：东莞东城莞长路与九龙路交界（东城汽车客运站、东海加油站旁）【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告项目四至项目四至 【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告自然资源自然资源 比邻三大绿色生态园区，比邻三大绿色生态园区，5 5分钟坐享数十平方公里了生态景观，自然资源无出其右分钟坐享数十平方公里了生态景观，自然资源无出其右项目位置项目位置绿色世界

7、绿色世界同沙生态公园同沙生态公园西平水库（观音山公园）西平水库（观音山公园）优越的资源资源，将对本项目发展相应的特色商业提供强有力的支撑。优越的资源资源，将对本项目发展相应的特色商业提供强有力的支撑。【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告产业人文产业人文 产业人文产业人文项目西面为成片工业园区及工厂区，主要以金开喜科技园为代表的机械电子工业以及鞋业塑胶工厂为主。周边沿街现有依托相关产业衍生出来的相对集中的塑料、布料交易集群商铺。周边产业档次低，规模相对不大，本项目难以借周边产业档次低，规模相对不大，本项目难以借势、形成有效支援。势、形成有效支援。工业工业园区园区教育强教育强区区台台心心医

8、医院院教育强教育强区区教教育育强强区区高档居住区高档居住区周边高消费群体的聚集，作为本项目核心消费群周边高消费群体的聚集，作为本项目核心消费群体，极大助推本项目的商业发展。体，极大助推本项目的商业发展。【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告交通路网交通路网 东临莞长路（G107），向北5分钟快速直达东莞城区核心，向南10分钟直达寮步镇商业中心。南接环城南路，快速辐射主城区、接驳各大交通要道及高速网络。接驳两大交通要道，快速辐射东莞城市核接驳两大交通要道，快速辐射东莞城市核心及主要镇区中心心及主要镇区中心莞长路莞长路本案环城南路环城南路紧邻主要交通要道，有效接驳城市道路网络，使得本项目的影

9、响力和辐射能力大大提升。紧邻主要交通要道，有效接驳城市道路网络，使得本项目的影响力和辐射能力大大提升。三大交通枢纽，东西南北畅行无忧三大交通枢纽，东西南北畅行无忧0距离直达东莞东城汽车客运站及客运站公交总站。步行约500米达到在建中的轻轨“东城南站”。本案在建中的轻轨在建中的轻轨站站公交总公交总站站汽车客运汽车客运站站三大交通枢纽极大提升本项目的便利性的三大交通枢纽极大提升本项目的便利性的同时，也带来了大量周边区域和镇区的消同时，也带来了大量周边区域和镇区的消费群体。费群体。【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告东莞消费者市场东莞消费者市场 人口基数人口基数 全市常住人口中，男性人口为4

10、446260人，占54.09%；女性人口为3773977人，占45.91%。0-14岁人口为678085人，占8.25%；15-64岁人口为7356357人，占89.49%；65岁及以上人口为185795人，占2.26%。城市居民人均可支城市居民人均可支配收入配收入3635010.0工资性收入工资性收入2686013.2财产性收入财产性收入488916.1转移性收入转移性收入354114.4城市居民人均消费城市居民人均消费性支出性支出257336.0食品食品87339.5衣着衣着170614.3居住居住2089-6.4家庭设备用品及服家庭设备用品及服务务17719.6医疗保健医疗保健1294-

11、7.6交通和通信交通和通信59258.6教育文化娱乐服务教育文化娱乐服务34433.5其他商品和服务其他商品和服务773-0.5消费潜力消费潜力2010年全年城市居民人均消费性支出25733元，比上年增长6.0%。食品消费支出8733元，增长9.5%；衣着消费支出1706元，增长14.3%；居住消费支出2089元，下降6.4%；家庭设备用品及服务支出1771元，增长9.6%；医疗保健支出1294元，下降7.6%；交通和通信支出5925元，增长8.6%；教育文化娱乐服务支出3443元，增长3.5%；其他商品和服务支出773元，下降0.5%。城市居民家庭恩格尔系数为33.9%。居民收入及可支配收入

12、属全国前列，消费潜力巨大。居民收入及可支配收入属全国前列，消费潜力巨大。【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告小结：小结：项目地处主城区核心边缘地区项目地处主城区核心边缘地区周边现有产业难以借势周边现有产业难以借势三大区域消费群体对以本项目形成强力支撑三大区域消费群体对以本项目形成强力支撑优越的自然环境是本项目优势资源和一大亮点优越的自然环境是本项目优势资源和一大亮点良好的交通路网及交通枢纽使得项目影响力极大提升良好的交通路网及交通枢纽使得项目影响力极大提升东莞消费者市场消费潜力巨大，对于商业项目能提供有力支持东莞消费者市场消费潜力巨大，对于商业项目能提供有力支持核心洞察 发挥项目优势，

13、特色化定位和经营是本项目发展的方向之一。【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告 商业格局 专业市场 商品房市场 酒店市场【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告商业格局（东莞市商业格局）商业格局（东莞市商业格局）东莞市区由南城、莞城、东城和万江组成，各区商业发展相对独立，分为南城商圈、莞城商圈、南城商圈、莞城商圈、东城商圈和万江商圈共四大商东城商圈和万江商圈共四大商圈圈。东莞市商业格局东莞市商业格局【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告比较内容比较内容南城商圈南城商圈莞城商圈莞城商圈东城商圈东城商圈万江商圈万江商圈商业规模约45万平米约20万平米60万以上40万以上经营行业目前

14、以餐饮、街铺为主中低档超市、零散街铺大卖场、百货为主超市、游乐场商业特色商业街、美食街适合购物逛街大型商业项目扎堆IMAX电影、游乐场租金水平中高中高低商品档次中低档为主，部分中高中低档中及中高档中档消费群本地居民、家庭、政府公务员、商务人士本地居民、家庭金领、白领阶层收入人群、家庭、政府公务人员外来游客、片区居民消费群体月收入水平中高一般高中高交通便利性交通便利性较高，但停车位等硬件设施尚不完善位置较偏，交通已成制约商圈发展的关键因素，缺乏硬件配套设施交通可达性较好，停车位等较为充足交通可达性较好，停车位等较为充足未来发展商业档次逐渐提高，有良好的消费人群为保证，可以稳步发展中低档卖场同质性

15、严重，竞争趋于白热化，商圈已处于发展瓶颈。商圈较为成熟，但整体商业体量过大，商业经营存在较高风险。商业尚未成熟，整体商业体量过大，市场需较长的培育期商业格局（东莞市商业格局）商业格局（东莞市商业格局）本案位于南城和东城交界，对于、规模成熟度上存在较大劣势对于作配配套集套集中式中式商业商业不是不是最佳最佳选择选择【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告规划目标：到2015年，东莞市将建成以“一主八副一主八副”商业中心为主导，以城镇商业为支撑，以社区商业商业中心为主导，以城镇商业为支撑，以社区商业为基础，以各类商业街为特色，市场结构合理、业态优化，电子商务功能完善的商业网点体系，形成商为基础，

16、以各类商业街为特色，市场结构合理、业态优化，电子商务功能完善的商业网点体系，形成商贸服务业、会展经济、物流基地与现代制造产业相互促进、协调发展的繁荣局面。贸服务业、会展经济、物流基地与现代制造产业相互促进、协调发展的繁荣局面。“一主”：指建设一个以莞城、东城、南城和万江主要商圈为核心的东莞市商业主中心。“八副”：指发展松山湖、虎门、常平、厚街、塘厦、长安、樟木头、石龙八个商业副中心。到到2015年，折合消费人口约年，折合消费人口约55.3万人，大型零售网点面积总量约万人，大型零售网点面积总量约85.2万平方米，人均商业面积约万平方米，人均商业面积约1.71平平方米。方米。东莞市区大型零售网点面

17、积增长指标分配表东莞市区大型零售网点面积增长指标分配表区域2010年2015年城区折合消费人口（万人）面积总量（万）人均面积（）2005-2010年面积增量（万）折合消费人口（万人）面积总量（万）人均面积（）2010-2015年面积增量（万）全市3563080.8796366.43821.0474莞城20.728.61.38521.331.61.483东城15.420.31.32515.823.31.473南城6.98.51.2357.211.51.613万江10.715.81.4851118.81.713商业格局（未来规划）商业格局（未来规划）整体商业发展以一个城市商业中心为主，各大镇区商业

18、中心为辅，结合特色商业街、专业市场特色商业街、专业市场为辅。本项目处于东莞市商业主中心边缘地段，对于周边消费群体的吸附能力不强周边消费群体的吸附能力不强。突破现有商业格局，走特色化经营的道路，方能在市场中占一席之地。突破现有商业格局，走特色化经营的道路，方能在市场中占一席之地。【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告商业格局（项目周边商业现状）商业格局（项目周边商业现状）未来供应未来供应周边厂区腹地内街坊式百货超市已经能满足工厂及周边村民中低层的消费需求，重复建设此类社区配套对于本项目来说已经豪无意义而且收益很低。突破周边现有商业格局，走特色化经营的道路，方能在市场中占一席之地。突破周边现

19、有商业格局，走特色化经营的道路，方能在市场中占一席之地。【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告商业格局（相邻核心商圈）商业格局（相邻核心商圈）景湖时代城景湖时代城西平社区成熟楼盘底商西平社区成熟楼盘底商东城东城世博广场世博广场大岭镇大岭镇凯东中央街凯东中央街各中心集中式成熟商业满足当地居民日常消费，对本项目形成的客户的截流。专业市场或者有特色的主题式商业，增加客户的目的性消费才是本项目的唯一出路【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告专业市场专业市场大岭山信立国际农贸批发市场大岭山信立国际农贸批发市场 项目占地面积约70万m2，总投资超过8亿元人民币。大城建材五金市场大城建材五金市场

20、 东莞本土、大岭山最大的建材市场大城建材五金市场，目前经营有点走下坡路。大岭山木料批发市场大岭山木料批发市场 专业市场体量要求较大，资金投入较多，专业市场体量要求较大，资金投入较多，长期持有资金回收周期较长长期持有资金回收周期较长主题式商业的发展之路主题式商业的发展之路【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告商品房市场商品房市场 联华半山联华半山湖湖联华苹果联华苹果公社公社新世纪星新世纪星城城东城板块（黄旗山北面板块）处于黄旗山北面，地处东城豪宅区，区内拥有多个顶级豪宅项目，在售项目5个：中信御园、天骄峰景、花样年君山、鼎峰尚境、星河传说迪纳酒店公寓；预售项目3个：黄旗山一号、联华半山湖、

21、联华苹果公社。已售项目众多，不一一书写。玫瑰公馆CBD延长区延长区西平板块内土地及地块周边情况西平板块内土地及地块周边情况周边房地产住宅市场开发早已成为东莞的热点版块，给我们的商业项目提供了巨大的支持。周边房地产住宅市场开发早已成为东莞的热点版块，给我们的商业项目提供了巨大的支持。看西平看西平看东城看东城【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告酒店市场酒店市场凯旋门酒店凯旋门酒店低端的旅馆低端的旅馆对酒店业有着一定的需求，但周边除了凯旋门酒店外无上档次的酒店。对酒店业有着一定的需求，但周边除了凯旋门酒店外无上档次的酒店。【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告小结：小结：未来商业规划为

22、我们找出了方向未来商业规划为我们找出了方向周边中心地区的集中式商业对我们形成外溢客户的截流周边中心地区的集中式商业对我们形成外溢客户的截流低端的商业已经满足了项目周边人群的需求低端的商业已经满足了项目周边人群的需求专业市场的规模和资金投入难以胜任专业市场的规模和资金投入难以胜任住宅市场的良好发展为我们提供了支持住宅市场的良好发展为我们提供了支持酒店业存在着需求酒店业存在着需求核心洞察 发展有特色的主题式商业是本项目发展的必由之路。【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告 项目定位 业态规划 发展建议 【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告项目初步定位项目初步定位（方案一）（方案一）商

23、业项目定位：商业项目定位：USP东莞首创一站式婚庆筹办基地东莞首创一站式婚庆筹办基地案名：倾情汇婚庆城（红和婚庆城）案名：倾情汇婚庆城（红和婚庆城）针对东莞市场有着大量结婚需求，但目前没有集中式，主题式，功能齐全的婚庆商业供应的市场空白。针对东莞市场有着大量结婚需求，但目前没有集中式，主题式，功能齐全的婚庆商业供应的市场空白。目标客群：目标客群：核心客群为东城50万居民，南城约30万居民（婚庆需求），可辐射全东莞地区（特别轻轨开通）核心价值：核心价值：便利、专业、一站式、舒式市场目标：市场目标：集婚姻介绍、婚礼策划、婚车租赁、婚纱、礼服、婚纱摄影、化妆、周年（全家福）摄影、婚庆用品、蜜月旅游等

24、于一体的一站式筹备基地，带动酒店（蜜月房）及新婚房（住宅）推广及销售。舒适舒适专业专业便利（一站式）便利（一站式）【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告项目初步定位项目初步定位（同质项目参考）（同质项目参考）名称名称地址地址规模规模经营类别经营类别特色特色倾城汇海珠区江南大道10000平方米购物、婚纱摄影、相册、摄影器材、珠宝一站式婚庆购物好百年江南大道中13000平方米集品牌婚纱礼服、旗袍裙褂、摄影器材、婚庆头饰、婚庆用品等.国际化婚庆行业专业商场。另外还为新人提供婚纱影楼、美容美体、化妆造型、婚礼摄像、珠宝首饰，设有民政婚姻登记处等一条龙服务。.星辰汇江南大道北3500平方米世界知名

25、品牌婚纱进驻，婚庆用品，如喜帖、照相器材等婚庆商品批发专业商场深圳梦乐园婚庆城罗湖区人民南商业文化中心区国贸广场10000平方米婚纱晚装、旗袍裙褂、男士礼服、摄影录像、结婚百货、新娘鞋店、场地布置、婚庆策划、婚钻珠宝、小童礼服、婚宴红酒、婚车租赁、结婚喜糖、新娘化妆等为准新人提供最专业最全面服务的一站式婚庆主题商城。【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告项目初步定位项目初步定位（周边自然资源的运用）（周边自然资源的运用）南国桃园：南国桃园：南国桃园地理位置异常优越，地处广州佛山、南海、花都、三水交汇处。距广州、佛山、南海桂成均为12公里，距南海客运港约18公里，往香港和澳门交通非常方便。

26、每天往返广州、佛山、花都的公交车川流不息。广东的桃花之乡，绿树成荫，鸟语花香，自然条件优美的地方。成为婚纱摄影的圣地。婚庆城外景拍摄基地：婚庆城外景拍摄基地：比邻三大绿色生态园，5分钟坐享数十平方公里了生态景观，自然资源无出其右，优越的资源资源，将对本项目发展相应的特色商业提供强有力的支撑。已经自然形成一定的外景拍摄，加强引导。绿色世界绿色世界同沙生态公园同沙生态公园西平水库（观音山公园）西平水库（观音山公园）=【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告东莞常住人口1000万，其中适婚比例占20%左右。东莞经济经过奇迹10的辉煌发展，目前人均年可支配销售收入28812元，这个数字居全国之首。

27、东莞的婚庆市场随着市民的生活水平和对时尚消费理念的追求日渐成熟。由广东省婚庆行业协会指导、东莞市中小企业发展促进会、东莞市申展展览有限公司等单位主办的“2011东莞婚博会暨婚庆文化节”于2011年10月28-31日在东莞国际会展中心隆重进行。项目初步定位项目初步定位(补充材料补充材料)洞察婚庆市场先机，才能领先一步占领市场洞察婚庆市场先机，才能领先一步占领市场【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告项目初步定位（市场规模）项目初步定位（市场规模）东莞地处珠三角核心区域粤港经济走廊中心，辖管32个镇区，常住人口近1000万，适婚群体占20%。据不完全统计每年有近30000对新人结婚。处在结婚

28、阶段的是以80后结婚模式为主流，对新婚生活的质量有更多理念，为婚庆市场注入新商机。东莞的婚庆市场消费高达50个亿。看市场：数百万高消费群体，50亿巨量市场，行业前景无可限量【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告看行动：2011东莞婚博会，1.2万规模、400商家即将引爆东莞项目初步定位（相关行业动态）项目初步定位（相关行业动态）主办单位：广东省婚庆行业协会、东莞市中小企业发展促进会、东莞市美容美发行业协会、东莞市申展展览有限公司 协办单位：广东省婚庆行业协会东莞办事处 活动时间：2011年10月28-31日 展览地点：东莞国际会展中心（南城）展出类别：（1）婚纱摄影、婚礼策划、婚纱礼服、

29、婚礼用品、婚礼用车、新婚生活；（2）除以上展出类别外，围绕婚庆主题推出的12大特色展区【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告项目初步定位项目初步定位（方案二）（方案二）商业项目定位：商业项目定位：USP东莞首创精品家装体验基地东莞首创精品家装体验基地案名：美家汇（尚美家品城、红和家品城）案名：美家汇（尚美家品城、红和家品城）针对热点的西平板块，各楼盘大量开发，而周边没有一个集中式的相对高端的家品市场的市场空白。针对热点的西平板块，各楼盘大量开发，而周边没有一个集中式的相对高端的家品市场的市场空白。目标客群：目标客群：核心客群为项目住户及周边西平板块各大楼盘，可辐射至东城50万居民，南城约

30、30万居民，乃至全东莞。核心价值：核心价值：便捷、精品、一站式、个性化市场目标：市场目标：集个性化家装设计、高档家居产品、特色精品家饰于一体的满足周边居民新屋入住及日常需求的体验式家品商城。精品精品一站式（便捷）一站式（便捷）个性化个性化【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告项目初步定位项目初步定位（支撑条件）（支撑条件）周边自然形成的供应需求的存在，机会有待挖掘品类较杂、离项目较远20分钟车程、档次较低通达性、昭示性良好，一线路面，停车方便，紧邻客运站及未来的轻轨站，便捷性得到充分体验。周边已售、待售、施工楼盘货量巨大，商机无限【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告1、家饰家品的

31、年消费能力逐年提高 选取全国33个具代表性的省会城市，393个地级城市，近3000个县级城市，发现：家居饰品的年消费能力高达20003000亿元；一个10万人口的小县城，家居饰品年消费能力不低于1000万元。2、公众家庭家居装修、装饰将会涌现新的潮流 中国社会调查事务所(SSIC)在北京、天津、武汉、上海、广州五地对家居装修、装饰的专项问卷调查显示：“装饰性装饰性”投资将逐步加大。投资将逐步加大。居室陈设将成为家装的重要组成部分，要超过整个设计含量的13；更多的人准备将装修费省下来，用以购买能够让家充满个性和情趣的装饰品。70%以上的被调查者表示将会加大自己居室装饰方面的投入，要体现个人风格、

32、品位。绝大多数中、小城市家饰家品几乎空白，极少的商场专柜，存在品种单一，产品陈旧落后，价格昂贵等弊端 强劲的消费拉动下国内家饰市场的需求空间在变得空前宽广项目初步定位项目初步定位（支撑条件）（支撑条件）【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告 尚品宅配成立于2004年，是一家强调依托高科技创新性迅速发展的家具企业。在广州，上海，北京拥有20家直营店，在全国拥有200多家加盟店。项目初步定位项目初步定位（同质项目参考）（同质项目参考）【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告项目初步定位项目初步定位（同质项目参考）（同质项目参考）N-SQUARE(N2)是广州高派装饰设计有限公司打造的，一

33、个致力于室内软装综合搭配的专业品牌。作品包括室内整体软装艺术设计，家居配套；服务范围涵盖酒店、商业空间、房地产会所、样板房、私人高尚别墅及平层住宅等的软装陈设的设计与实施。针对不同空间和客户的需求，为客户提供咨询、设计、采购、布置一站式服务，量身订做独特的配饰产品、专业搭配，充分体现不同空间的性质特征与品味内涵。家是爱情的承载，房子不大，温馨就成!1室2厅的二人世界小窝，被装修得红红火火。【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告 经营的产品内容包含窗帘、壁纸、家具、沙发、睡眠产品、家饰家用品，奢华整体软装设计等，涵盖了家居软装行业所有业态，多元化的商品组合。剪刀石头布广场位于上海闵行区吴中

34、路，拥有十多年的零售、批发、进出口贸易经验，兼自营与招商的新型综合模式于一体，成功引进了众多国内外知名布艺及家居品牌入驻，销售区域遍布全国及欧美主要国家，奠定了国际化基础。项目初步定位项目初步定位（同质项目参考）（同质项目参考）【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告 “梵谷 VONGU”以健康、环保、艺术为宗旨，以“矜、贵、珍、稀”原则，将欧美设计师把对我们五千年的东方文化的理解融入到产品设计中，用纯天然的材质，纯手工的雕琢，缔造出一件件时尚、感性、超然、奢华，古典与现代相结合的高贵优雅漆器文化。旗舰店加盟要求：面积要求面积要求：120 200 选址标准：选址标准：市商业中心或文化中心地

35、段专卖店或商场专柜 员工人数：员工人数：4人，2人一班 产品结构：产品结构：礼盒类30%，花器类25%，漆画类30%，家具类15%项目初步定位项目初步定位（同质项目参考）（同质项目参考）【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告项目初步定位项目初步定位（同质项目参考）（同质项目参考）欧尚宜家居饰风尚馆，由欧洲著名商业家族-TONO家族创办，是专业家居饰品的经营商。系列产品由欧美设计大师秉持，纯正欧洲血统，以赋予实物与空间新的审美范围和新的意识为设计目标，简约时尚创意不凡。拥有13大系列产品，如棉麻布艺、经典厨具、温馨卫浴、草编藤木、缤纷瓷器、干花陶艺、浪漫灯饰、水晶玻璃、芬芳香薰、艺术壁画、

36、时尚精品、卡通天地等。【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告酒店发展方向酒店发展方向精品主题酒店方向精品主题酒店方向 星级酒店星级酒店特色精品酒店特色精品酒店标准配置要求较高（标准配置要求较高（1.51.5万等）万等）相对较难做到随意配置功能相对较难做到随意配置功能较差的议价能力（业内规则，五较差的议价能力（业内规则，五星比四星好，四星好于三星）星比四星好，四星好于三星）品牌效应、良好的融资工具，但品牌效应、良好的融资工具，但同时投入较大同时投入较大标杆作用，品牌效应标杆作用，品牌效应形成独特开发和管理模式形成独特开发和管理模式打破行规，较强的打破行规，较强的定价权定价权特色酒店的的特色

37、酒店的的价值价值和和可操作性可操作性高于星级酒店。高于星级酒店。【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告酒店发展方向酒店发展方向艺术酒店艺术酒店【吴中店】地址：闵行区吴中路682号金虹桥广场虹桥C座8楼(近虹许路)【虹中店】地址：上海闵行区虹中路335弄48号7F【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告东部华侨城房车酒店坐落于茵特拉根云海谷，是以房车文化为主题的精品酒店。它将房车的动感与随意融入到酒店的设计理念中，依托东部华侨城独有的湖光山色、云海奇观，将最休闲生态的空间呈现，带给客人洒脱与自然的全新居留体验。案例链接：东部华侨城房车酒店案例链接：东部华侨城房车酒店主题酒店（独特的主题

38、酒店（独特的品牌主张品牌主张）酒店发展方向酒店发展方向房车酒店房车酒店【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告北京瑜舍北京瑜舍 隐于城市的绿洲隐于城市的绿洲 三亚悦榕庄三亚悦榕庄 海岛上的诺亚方舟海岛上的诺亚方舟 北京丽晶酒店北京丽晶酒店 香港诺富特东荟城酒店香港诺富特东荟城酒店 案例链接：各大环保酒店（案例链接：各大环保酒店（环保概念环保概念）酒店发展方向酒店发展方向环保酒店环保酒店【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告业态规划（功能分区）待续业态规划（功能分区）待续 【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告发展建议（租售建议，营销推广）发展建议（租售建议，营销推广）待续待续【

39、红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告经济测算经济测算 待续待续【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告红和中心项目营销策略报告红和中心项目营销策略报告（住宅部分）（住宅部分）东莞开启东莞开启8 8月月【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告一一项目地块的价值是什么？项目地块的价值是什么？二二目标客户群在那里？目标客户群在那里？三三以什么价格入市？以什么价格入市？四四如何在营销上提升项目利润深度？如何在营销上提升项目利润深度？【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告西平板块内土地及地块周边情况西平板块内土地及地块周边情况玫瑰公馆CBD

40、延长区延长区看西平看西平【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告板块项目产品类型占地面积(万m2)建筑面积(万m2)容积率 产品面积段产品增值2011年下半年预计供应预计上市时间（套）（万）西平西板块中信凯旋公馆高层联排3.992.28140-19020%33162012.1新中银金色华庭高层洋房12.22.40.75110-14015%2152.42012.3国际公馆玫瑰公馆组团高层洋房3.57.52.1110-13015%35072011.11景湖菁华花园 高层洋房5.3131.9180-19015%60082011.10中熙香城名门花园高层洋房3.410250-16010%50062

41、011.10东骏朗晴居高层洋房1.252.5290-1505%2002.52011.11天利中央花园高层洋房4.927.63.530-19820%700102011.7合计2896289641.941.9 大盘林立大盘林立-下阶段供应量剧烈下阶段供应量剧烈1 1西平重点项目占地/体量/容积率指标总表【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告产品产品 基本针对二改及以上客户基本针对二改及以上客户中熙香域名门花园户型配比中熙香域名门花园户型配比面积段套数总面积 套数配比面积配比50-60168974421%13%60-7096624012%8%70-801581185020%15%100-110

42、1031112413%14%110-1204856166%7%120-13079993410%13%150-1601442232018%29%合计79676828100%100%光大景湖菁华花园光大景湖菁华花园户型配比户型配比序号面积段套数面积户型配比面积配比180-901921568022%16%2100-1054304513050%46%31401401960016%20%4190921748011%18%小计85497890100%100%2 2面积段 总套数套数配比已推套数已售套数销售率30-5018014%00050-60605%00080-90907%000100-11063048

43、%157940150-160605%000160-170605%000190-20024018%000合计1320100%000中央天利花园户型配比中央天利花园户型配比【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告1 1栋栋1431434 4栋栋150150167167150150150150150150150150128128128128项目项目名称名称天利中央花园天利中央花园开发商开发商天利地产位置位置东莞南城区宏伟路占地占地（mm）4.9万总建总建（mm）27.6万容积率容积率3.5产品产品类型类型洋房户型户型128-170m价格价格（元）（元）8700-9500个案研究个案研究中央花园为

44、西平中心在售项目，户型集中于中央花园为西平中心在售项目，户型集中于128-170128-170三房、四房，该单位消化速度三房、四房，该单位消化速度较快，多属于改善型需求，对本项目产品影响不大。较快，多属于改善型需求，对本项目产品影响不大。天利中央花园7.23日开盘，此次推售1栋共计157套，其中一单元单价在8300-8700左右，二单元单价在8700-9500左右，开盘当日共销售100套（销控），开盘当日销售65%。【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告个案研究个案研究项目项目名称名称景湖箐华花园景湖箐华花园开发商开发商光大地产位置位置东莞南城宏伟三路33号占地占地（mm）5.3万总建总

45、建（mm）13万容积率容积率1.91产品产品类型类型洋房（818户）户型户型（11-23）100-140m价格价格（元）（元）9000-13000景湖箐华花园（景湖荣郡）景湖箐华花园（景湖荣郡）为西平中心的待售项目，户型集中于为西平中心的待售项目，户型集中于100-135100-135三房、四房，该项目预计三房、四房，该项目预计1010月开盘，月开盘，价格在价格在9000-130009000-13000元，多属于改善型需求，对本项目产品影响不大。元，多属于改善型需求，对本项目产品影响不大。【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告个案研究个案研究项目项目名称名称中熙香城名门花园中熙香城名门花

46、园开发商开发商中熙地产位置位置东莞南城西平东骏路16号占地占地（mm）3.4万总建总建（mm）10.2万容积率容积率2.8产品产品类型类型洋房（532户）户型户型50-160m价格价格（元）（元）9000-13000中熙香城名门花园（中熙中熙香城名门花园（中熙弥珍道）弥珍道）为西平中心的待售项目，户型集中于为西平中心的待售项目，户型集中于100-135100-135三房、四房，该项目预计三房、四房，该项目预计1010月开盘，月开盘，价格在价格在9000-130009000-13000元，多属于改善型需求，对本项目产品影响不大。元，多属于改善型需求，对本项目产品影响不大。【红和中心红和中心】营销

47、策略报告营销策略报告新世纪星城花园新世纪星城花园联华半山湖联华半山湖联华苹果公社联华苹果公社新世纪星城新世纪星城东城板块（黄旗山北面板块）处于黄旗山北面，地处东城豪宅区，区内拥有多个顶级豪宅项目，在售项目6个：中信御园、天骄峰景、花样年君山、鼎峰尚境、星河传说迪纳酒店公寓、黄旗山一号；预售项目2个：联华半山湖、联华苹果公社。已售项目众多，不一一书写。看东城看东城【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告-59-板块洞察：二改板块洞察：二改100-140市场市场供需充足供需充足，而大品牌盘，而大品牌盘踞西平，东城豪宅区沿黄旗踞西平，东城豪宅区沿黄旗山分布。山分布。产品洞察：首置、过渡型产产品洞

48、察：首置、过渡型产品较为稀缺，品较为稀缺，80-100类型类型产品产品大量真空大量真空。【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告西平已经成为城区热门的焦点，东城发展区域和热门板块在黄旗山脉。西平已经成为城区热门的焦点，东城发展区域和热门板块在黄旗山脉。全城聚焦西平全城聚焦西平主要客群主要客群大客群类本区客新莞人来源地来源地西平村西平村南城、东城南城、东城现居住状态早期品质较好楼盘或单体楼、自建房集体宿舍或品质较差的楼盘细分类型重综合性价比的实用性消费群地缘客群看重西平的发展潜力主力客户泛公务员、本地普通原住民家庭、外来小生意人本地企业高管、本地富裕原住民南城“企业老板”和东城富豪社区感倾向

49、社区规模更大，有一定城市配套，小区园林环境有特色相对于自建房，社区感、品质感更高希望能够获得更好的城市配套和升值潜力户型单体倾向户型要求增值性+房型功能适用性+合理朝向，要求为至少120平以上三房，或160平以上四房户型需要控制在120万以内户型要求增值性+情趣感，二改居住环境，则安家需求大三房和实用四房购买目的满足分巢居住、三代同堂居住需求提高居住品质二次改善性升级客户安家需求【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告看本案看本案非地、价格洼地非地、价格洼地客户双引擎模式客户双引擎模式【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告一心四组团一心四组团看本案看本案东莞市城市总体规划（东莞市城市

50、总体规划（2000-20152000-2015）【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告综合技术经济指标综合技术经济指标项目计量单位申报值规划总用地15995.037总建筑面积78815.230容积率4.340住宅建筑面积38928.110办公、商业建筑面积23886.19建筑高度m90看本案看本案34213421321123465ABCD户型面积（）户数（户）总面积（）一房二厅55.98241343.45二房二厅68-7319214686.18二房二厅88242117.12三房二厅89968561.65三房、四房、五房二厅114-135719292.1合计40736000.5注：二房二厅

51、占总户型的53%。本案产品总量为407套，其中主要户型集中于68-73二房二厅，约占53%，从产品线上分析本案是西平板块和东城区域的补位产品，从供应量上分析也是两大板块的稀缺产品。【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告2.4万商业配套项目拥有项目拥有大商业，大配套，完善的交通网络大商业，大配套，完善的交通网络；在区域里有建立城市地标的先天条件；在区域里有建立城市地标的先天条件随着客户浓度的剧增，相关配套的不断完善，项目所在地将会成为西平的随着客户浓度的剧增，相关配套的不断完善，项目所在地将会成为西平的城东板块城东板块。同沙生态公园大西平的顶级生活配套27层的城市高度一站式教育资源一中心三

52、枢纽的交通网络西平之势西平之势东城之源东城之源项目定位项目定位西平城东板块城市综合体西平城东板块城市综合体三甲医疗系统【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告看本案看本案价格洼地价格洼地客户双引擎模式客户双引擎模式北南西东【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告USP|独特的销售主张独特的销售主张|城市价值城市价值西平城东的城市综合体西平城东的城市综合体生活价值生活价值专属的便利快捷的生活领地专属的便利快捷的生活领地产品价值产品价值产品的稀缺性和商业的综合性产品的稀缺性和商业的综合性【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告生活就在家门口生活就在家门口核心主张核心主张Slogan:备

53、选：1.都会生活倡导者2.生活在此工作在此3.便利生活家生活便利工作便利消费便利生态便利升值便利【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告城东城东幸福郡幸福郡案名建议案名建议备选：1.威尼广场2.中央广场3.玥峰【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告1公里客户构成1公里公里工业园管工业园管理层理层教育资源客教育资源客户户台台心心医医院院教育资源客教育资源客户户教育资教育资源客户源客户以直线距离1公里观察客户分布，主要分为三类人群：教育资源客户、工业园管理层客户台心医院员工；再加上少量的西平客户和钟屋围、伟业路村民。教育资源客教育资源客户户【红

54、和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告客户构成分析教育类客源教育类客源主要延光明路、环城南路分布；其中环城南路5所学校898个教职工，光明路8所学校2990个教职工，因此项目附近共有13所学校，合计3888个教职工，可见教育类客源构成比例十分巨大，住房需也相应的提求。路段学校名称人数环城南路东莞市第一中学216东莞南博职业技术学校452东城东珠学校150东莞市南城区阳光第六小学56夏威儿中英文幼儿园24光明路东华小学855东华初级中学741东华高级中学327东莞市光明小学108东莞市光明中学460育才专修学院东城校区350为民小学67东城区第八小学82合计3888光明路环城南路【红和中心红和

55、中心】营销策略报告营销策略报告客户构成分析工业园区工业园区分布比较集中，例如：雅园工业园、金开工业园、美联工业园等；经营类型相对分散有皮革、鞋业、塑料、建材、电子、服装等；此类工厂的中高层管理对住房有一定需求。他们需求的是独立的空间和工作的方便性。【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告东莞台心医院东莞台心医院 是广东省首家台商医院，投资达7.2亿元的医院，属于三级甲等综合性医院，2012年春季开业，目前各项建设工程正在进行中。占地面积228.6亩，总体规划1,600床。台心医院的院址落在东城环城路牛山路段，这一带正在建5000套廉租房，附近居民预计将达到3.7万户，共约20万人。东莞康华

56、医院东莞康华医院三级甲等综合性医院医院占地563亩，建筑面积32万平方米，其中医疗区26万平方米，生活区6万平方米，内设2000张普通病床，100张重症监护病床。重点资源台心医院台心医院规模较大，比东莞大型医院康华医院略小，属于同等级别。台心医院距离本项目仅此百米之遥，2012年春季的开业将会给本区域带来大量的新莞人，对本项目价值有推波助澜之势。【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告东莞市东城汽车客运站规划：规划：规划成为东莞市至长安方向客运枢纽，主要承担东莞市往南方向至长安、大岭山等方向的城镇客运接驳和换乘。该站为二级以上汽车客运站。概况：概况：原称“莞长车站”现又称“东城车站”，总用

57、地面积11公顷，设计长途站房建筑面积9500平方米，长途发车位16个，公交站场用地面积7000平方米，建筑面积800平方米，公交发车位7个。现状：现状：首期工程占地面积12000平方米，其中公交站场用作临时长途站场，用地7000平方米，站房建筑面积800平方米，长途发车位7个。重点资源-中央枢纽汽车客运站东城客运站总规划11公顷，现阶段完成10%，随着汽车站的完善，将会带来强大的人流量以及相应的商业配套等，对项目板块的形象和价值提成有一定的推动力。【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告策略构成解析策略构成解析做占位和自住相结合的价值融合经营项目土地，增加土地的溢价能力做项目价值底盘塑造(

58、商业、学校、工业)做城市综合体形象昭示做阶段性的引爆价值【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告目标目标客户客户西平价格外溢客户、同沙对面村民以及西平价格外溢客户、同沙对面村民以及其他邻镇客源其他邻镇客源首次过渡型置业客户首次过渡型置业客户1.1.教育职工类客源，以光明路、环城教育职工类客源，以光明路、环城路以南客源为主路以南客源为主2.2.工业园区中高层的客源（首置工业园区中高层的客源（首置/首改首改/过渡型客过渡型客/）辅助客源核心客源基于客户构成的分析，拟定本项目的目标客户群基于客户构成的分析，拟定本项目的目标客户群核心客源占位跨界客户（在南城、东城生活，看占位跨界客户（在南城、东城

59、生活，看重地段升值潜力和价格洼地效应）重地段升值潜力和价格洼地效应）重要客源【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告首次过渡型客户（包括教育职工类和多年在工业园区工作的新莞人）首次过渡型客户（包括教育职工类和多年在工业园区工作的新莞人）构成光明路和环城南路的年轻教职工（刚工作不久，年龄在35岁以下，有稳定收入）此类客户对本地中追求工作的方便，既考虑生活、工作和物业升值，多属于首次置业作过渡住所的客户，对价格不太敏感。工业园区：多年在项目附近工业园区做生意或者是管理层，想有自己独立的空间和物业占有感，此类客户普遍购买力偏弱，主要对总价低，离工作范围近的新盘首置产品感兴趣。（自（自住和占位）住

60、和占位）动机方便工作，生活成本低，需求性价比高，总价低，户型在70-80的小三房。占位型跨界客户占位型跨界客户构成与项目直线距离2公里，紧邻南城CBD、西平CLD和生态资源同沙公园、水廉山公园、旗峰公园。因此将会有大量的占位型客户需求，再加上西平板块、东城板块的价格外溢性客户。动机看重地段升值潜力和价格洼地效应 客户洞察客户洞察 项目现行主导客源：首次过渡型客户、占位型跨界客户项目现行主导客源：首次过渡型客户、占位型跨界客户【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告城市综合体住宅模式城市综合体住宅模式硬指标硬指标居住空间居住空间教育系统教育系统商业

61、系统商业系统社区交通社区交通软生活软生活消费方便消费方便生活舒适生活舒适独立空间独立空间便利性便利性安居性安居性私密性私密性我们有什么我们有什么客户需要什么客户需要什么【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告竞争市场对比法竞争市场对比法定价原则和方法：定价原则和方法：由于本项目周边未形成完成竞争市场，没有在售楼盘可作参考，因此采用已售案例由于本项目周边未形成完成竞争市场，没有在售楼盘可作参考，因此采用已售案例进行比较分析；并考虑本项目的特殊因素和结合具体情况；对本项目进行进行比较分析；并考虑本项目的特殊因素和结合具体情况；对本项目进行竞争市场比较竞争市场比较法法和和需求导向定价法需求导向定

62、价法综合定价，再进行加权平均测算出项目价格。综合定价，再进行加权平均测算出项目价格。项目周边楼盘价格一览表地段项目户型单价（元/）总价（万）备注西平国际公馆贝利湖112三房820089毛坯80二房800065毛坯锦上50-60一房二房900055装修景湖蓝郡70-80二房720058毛坯景湖名郡86二房740062毛坯116三房700077毛坯景湖春晓88二房790070毛坯70二房720050装修东骏豪苑86二房820070毛坯116三房750086毛坯景湖时代城98三房800079毛坯东城迪纳酒店公寓59、71、88一房二房1300078、92、115金装鼎峰尚境89二房850068毛坯【

63、红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告竞争市场对比法竞争市场对比法本案比准均价7800元/参照项目参照项目西平西平光大光大 景湖蓝郡景湖蓝郡东骏豪庭东骏豪庭光大光大景湖名郡景湖名郡评分指标评分指标权重权重评分加权分评分加权分评分加权分规划设计总体规划10%111.1111.1111.1社区规模8%120.96120.96120.96园林环境12%121.44121.44121.44建筑外观10%80.890.990.9地段区位15%91.3591.3591.35社区配套社区商业4%80.3280.3280.32学校6%70.4270.4270.42会所4%110.44110.44110.4

64、4其他施工质量8%70.5670.5670.56物业管理8%100.8100.8100.8开发商品牌15%111.65111.65111.65总评分100%9.849.949.94参照项目售价（元）720072008400840074007400折算价格（元）7317 7317 8451 8451 7445 7445 参照权重（%）30%30%40%40%30%30%加权后数目（元）2195 2195 3380 3380 2233 2233 本项目价格7809 7809【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告客户样本一客户样本一陈先生，陈先生，3535多岁，肇庆人，工厂高管多岁，肇庆人，工

65、厂高管置业特征：首次置业特征：首次置业承受价格：承受价格：置业动机：置业动机：工业园工作的管理层，已经在雅园工业园工作多年，工作时间比较长，居住在集体宿舍。买房的目的是方便工作，希望跟老婆一起生活，意向户型是70-80平方米实用二房。没看过其他项目，觉得西平西片区价格较高，买不起，但也不想去离工作远的地方购买。希望工作附近置业希望工作附近置业需求导向定价法需求导向定价法【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告点评：点评：交通方便、物业管理交通方便、物业管理年轻教师有稳定的收入，年轻教师有稳定的收入，2828岁至岁至3535岁基本上处于成家安居的时期，他们希望买房作过渡型居住，等岁基本上处于

66、成家安居的时期，他们希望买房作过渡型居住，等自己经济积累多了再换大面积的住宅，此类客户对房子要求不高，注重交通方便，生活方便，对单自己经济积累多了再换大面积的住宅，此类客户对房子要求不高，注重交通方便，生活方便，对单价不太敏感。价不太敏感。张小姐，张小姐，2828多岁，本地人，数学老师多岁，本地人，数学老师置业特征：置业特征：首次置业、过渡型承受价格：承受价格：置业动机：置业动机：居住在教师宿舍，现在跟男朋友关系比较稳定，希望有个幸福的爱巢，有个独立的空间，最好离上班的地方较近，一定要有物业管理，交通方便、会所之类的，需求的面积在80-90的两房或者三房，对价格不太敏感。客户样本二客户样本二需求导向定价法需求导向定价法【红和中心红和中心】营销策略报告营销策略报告王先生，王先生，4040多岁，私营业主，居住南城多岁，私营业主，居住南城置业特征：多次置业、投资型置业特征：多次置业、投资型承受价格：承受价格：置业动机：置业动机：东莞城市的发展方向在南城，而南城可以投资的地方就是西平，西平是未来的CLD，轻轨的开通和CBD的企业不断进入，认为该板块升值潜力巨大。也随着西平的扩容，城东板块也会激