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1、附录A（规范性附录）海岸线价值评估公式和使用说明A.1 市场比较法A.1.1 评估公式以市场比较法评估海岸线价值的公式见公式（C.1）:(A.1)P 二 P x K x K x K x Kb1234 式中：P海岸线价值（单位为元）；Pb交易实例的价格（单位为元）；交易情况修正系数；k2评估基准日修正系数；k3影响因素修正系数；k4使用年期修正系数。A.1.2 基本步骤以市场比较法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤：a）收集海岸线交易实例；b）确定比较价格；c）建立价格可比基础；d）进行交易情况修正；e）进行评估基准日修正；f）进行影响因素修正；g）进行使用年期等其他因素修正；h）测算比准价格。
2、A.1.3 基本要求A.1.3.1 收集海岸线交易实例资料的范围应包括位置、面积、利用类型、成交时间、交易 双方当事人、资源条件、使用年期、交易条件、影响价值的因素、成交价格及明确的价格内 涵。A.1.3.2 比较实例数量应达到3个以上（含3个），且评估基准日距比较实例的交易日原则上 不超过3年；比较实例与评估对象的相似性大于差异性；比较实例应为利用类型与评估对象 利用类型相同、自然资源环境及开发利用条件一致或者相似、属相邻地区或者类似地区的正 常（或者可修正为正常）交易实例。A.1.3.3 应从付款方式、币种和货币单位、面积内涵和单位等方面对各比较实例的价格进 行统一。A.1.3.4 交易情
3、况修正是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的的比较实例的价格偏 差，将其成交价格修正为正常市场价格，交易行为中的特殊因素主要包括：有利害关系人之 间的交易、急于出售或者购买情况下的交易、受债权债务关系影响的交易、交易双方或者一 方获得的市场信息不全情况下的交易、相邻区块的合并交易、特殊方式的交易、交易税费非 正常负担的交易等。综合分析各特殊因素对价格的影响程度，确定交易情况指数，交易情况修正公式见公式(C.2):K 二 E / E (A.2)1 P E式中：Ep评估对象交易情况指数；ee比较实例交易情况指数。EA.1.3.5 评估基准日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为评估基准日的价格
4、。应 通过收集大量交易实例资料，运用统计方法分析特定区域内海岸线价值随时间变动的规律， 求取相关指数，或者利用评估对象所在地区的地价指数，确定修正系数，修正公式见公式(C.3):K 二 Q / Q (A.3)20式中：Q评估对象评估基准日价格指数；Q0比较实例交易日价格指数。A.1.3.6 影响因素修正是将比较实例的价格调整为评估对象条件下的价格。不同利用类型 的海岸线影响其价值的因子不同，修正的具体因子应根据评估对象的利用类型确定。综合分 析影响因素中各因子对海岸线价值的影响程度，确定影响因素条件指数，修正公式见公式(C.4):K = D / D (A.4)3P E式中：Dp评估对象影响因素
5、条件指数；de比较实例影响因素条件指数。EA.1.3.7 使用年期修正是将各比较实例的不同剩余使用年期修正到评估对象的剩余使用年期，消除因剩余使用年期不同而对价值带来的影响。修正公式见公式(C.5)：K = 1 1/(1+丫) m /1 -1/(1 + Y) n (A.5)4式中：Y 海岸线还原利率；m评估对象的剩余使用年期；n比较实例的剩余使用年期。A.1.3.8 除进行上述修正外，经过充分调查或者专家论证，还可根据比较实例与评估对象 的条件差异进行其他必要的修正。A.1.3.9 根据经过上述各项比较修正后的比较实例价格，应选择适用的方法计算综合结果 作为比准价格，常用计算方法包括：简单算术
6、平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法。A.2 收益还原法A.2.1 评估公式以收益还原法评估海岸线价值的公式应按以下条件确定：a) 假设纯收益不变，收益年期有限，各相关因素不变，评估公式见公式(C.6):P 二-1-1(1 + 丫 ) z(A.6)式中：P海岸线价值(单位为元)；a海岸线纯收益，每年不变(单位为元)；y海岸线还原利率，固定且大于零；z未来海岸线使用项目的收益年期(单位为年)。b) 假设一些年份(n年以前，包括n年)的纯收益和利率不固定，一些年份(n年以后)的纯收益和利率固定，评估公式见公式(C.7)：naa 11(A.7)P i+.,(1+Y )(1+Y )(1+Y ) Y
7、 (1+Y)n (1+Y)zi112i式中：a厂第j年的海岸线纯收益(单位为元)；Y 第j年的还原利率；in纯收益或利率有变化的年限(单位为年)。A.2.2 基本步骤以收益还原法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤：a) 收集类似项目的租赁、经营资源，类似项目的原料、人工及产品市场价格等资料；b) 测算年总收益；c) 确定年总费用；d) 计算年纯收益；e) 确定还原利率；f) 选用适当的计算公式；g) 测算收益价格；h) 确定待估海岸线价值。A.2.3 基本要求A.2.3.1 收集的资料包括评估对象和与评估对象特征相同或者相似的海岸线用于出租或者 经营时的年平均总收益、总费用资料。所收集的资料应
8、具有持续性、稳定性，能够反映海岸 线的长期收益趋势。A.2.3.2 年纯收益是年总纯收益中扣除非海岸线生产要素的贡献后的余额。可采用比较法 求取客观纯收益，即比照类似宗海类似项目的纯收益，经过影响因素的比较修正，测算评估 对象的开发利用纯收益。A.2.3.3 年总收益是评估对象按最有效利用方式出租或者自行使用，在正常情况下，合理 利用海岸线及附属设施等其他生产要素进行经营或者生产是应取得的持续而稳定的客观年 收益或者年租金，含租金收入、押金利息收入等。A.2.3.4 年总费用是指利用海岸线进行经营活动并取得相应收益时正常合理的必要年支 出。A.2.3.5 还原利率可用收益与价格比率法或安全利率
9、加风险调整值法计算。A.2.3.6 海岸线使用项目的受益期限应根据用海岸线项目建筑物剩余经济寿命年限与海岸 线使用剩余年限等参数确定，以剩余年限中较短的年限为准。A.3 假设开发法A.3.1 评估公式以假设开发法评估海岸线价值的公式见公式（C.8）：(A.8)P 二 A - B - R - R 12式中：P海岸线价值（单位为元）；人一开发利用海岸线区域经营项目完成后的总价值（单位为元）；B海岸线使用人在这个项目的开发成本（单位为元）；R投资利息（单位为元）；R开发利润（单位为元）。A.3.2 基本步骤以假设开发法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤：a）调查待估海岸线区域的基本情况（地理位置、岸
10、线长度、利用现状、政策规划等）；b）根据占用海岸线的类型和使用方式，结合开发项目的项目需要和未来发展趋势，确 定待估海岸线区域的最有效利用方式；c）估计开发建设周期和投资进度安排；d）估算开发完成后的海岸线区域总价值；e）估算开发成本和开发商合理利润；f）确定待估海岸线区域的价值。A.3.3 基本要求A.3.3.1 海岸线开发利用项目总价值根据海岸线开发利用方式，结合预期经营状况和市场 条件运用收益还原法测算。A.3.3.2 开发成本是海岸线开发利用活动在建设期所产生的客观费用的综合。包括开发成 本、专业费用、税费及其他不可预见费用等。a）开发成本包括直接工程费、间接工程费、建设承包商利润及建
11、设附带费用。可用比 较法推算。b）专业费用包括设计费与预算师的工程概预算费用等，可用开发成本的一定比例测算c）税费按照开发完成后的总价格一定比例测算。d）不可预见费用一般按照开发成本和专业费的一定比例测算。A.3.3.3 投资利息是全部成本的利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复 利计算。利息率的选取参照银行同期贷款利率。A.3.3.4 开发利润以全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用类似宗海开发项目的平 均利润率。A.4 成本法A.4.1 基本公式以成本法评估海岸线价值的公式见公式（C.9）：(A.9)P 二（E + E + T + R + R + R ）k 二（V + R ）
12、ka d123E 3式中：P海岸线价值（单位为元）；Ea海岸线取得费（单位为元/平方米）; aEd海岸线开发费（单位为元/平方米）; T税收（单位为元）；R利息（单位为元）；R2利润（单位为元）；R3海岸线增值（单位为元）； 岭一海岸线成本价格（单位为元）。A.4.2 基本步骤以成本法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤：a）收集与评估有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；b）通过直接或间接方式求取待估海岸线的海岸线取得费、海岸线开发费及相关的税费 利息、利润等；c）确定海岸线开发后较开发前的价值增加额；d）按公式求取待估对象价值；e）对海岸线价值进行使用年期、影响因素的修正，确定待估海岸
13、线价值。A.4.3 基本要求A.4.3.1 海岸线取得费是用海岸线方为使用海岸线而支付的各项客观费用。可用海岸线基 准价代替。A.4.3.2 海岸线开发费用是开发利用海岸线投入并固化在海岸线的各项客观费用。A.4.3.3 海岸线增值是指海岸线开发后较开发前的价值增加额。A.5 基准价系数修正法A.5.1 评估公式以基准价系数修正法评估海岸线价值的公式见公式（C.10）：P = P （1+丫 K ）K 基a b式中：P海岸线价值（单位为元）；P 低海岸线基准价（单位为元/平方米）；低S开发海岸线区域经营项目的面积（单位为平方米）；S，待估对象潮间带面积（单位为平方米）；K海岸线价值影响因素修正系
14、数；aKb评估基准日、使用年期等修正系数。A.5.2 基本步骤以基准价系数修正法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤：a）确定待估对象所处等别的同类用途海岸线基准价标准；b）分析待估对象价值影响因素，编制海岸线基准价修正系数表和海岸线价值影响因素指标说明表；c）依据海岸线基准价修正系数表和海岸线价值影响因素指标说明表，确定待估对象价 值修正系数；d）进行评估基准日、海岸线使用年期、海岸线开发程度等其它修正；e）估算待估海岸线价值。A.5.3 基本要求分析评估对象的价值影响因素，编制价值影响因素条件说明表并计算修正系数。A.6 生态服务功能价值评估法A.6.1 评估公式以生态服务功能价值评估法评估
15、海岸线价值的公式见公式（C.11）：P = jJP jj=1式中：P单位时间内海岸线生态系统服务价值（单位为元）；丿一第j项海岸线提供的生态系统服务；P.第j项海岸线生态系统服务价值（单位为元）。a）食品生产价值评估公式见公式（C.12）：P = R - C 食食食式中：R 食单位面积养殖及捕捞品种的收入（单位为元）；(A.10)(A.11)(A.12)食C 食单位面积养殖及捕捞品种的成本（单位为元）。食b）气体调节价值评估公式见公式（C.13）：P = （1.63C+1.19 C ） X（A.13）气二氧化碳氧气式中：C 二氧化碳 固定二氧化碳的成本（单位为元/ 千克）；二氧化碳C 氧气释放
16、氧气的成本（单位为元/千克）；氧气X单位面积浮游植物及其他植物每年干物质的产量（单位为千克/平方米）Oc）减灾防护价值评估公式见公式（C.14）：BP 二+ （A.14）防 S防式中：B 防红树林减灾收益（单位为元）；防S 防红树林面积（单位为平方米）；。防d）废物处理价值评估公式见公式（C.15）：h空x ciiP =i-i （A.15）废 Q式中：力一水深（单位为米）；Xj第i种污染物的环境容量（单位为吨/年）；c第i种污染物的处理成本（单位为元/吨）Q海域水容量（单位为立方米）。e）审美旅游价值评估公式见公式（C.16）：VP =旅（A.16）旅 S旅式中：V 游面积为 S 游的海岸带旅
17、游娱乐/景观的价值（单位为元/年）。游游。f）养分调节价值评估公式见公式（C.17）：P - QC养-（A.17）养式中：Q海域所接纳的含氮、磷的污水量（单位为立方米）；C处理污水的成本（单位为元/立方米）；S 养容纳污水的海域面积（单位为平方米）。养g）生境服务价值评估公式见公式（C.18）：(A.18)PEPcP p栖 6S S式中：P单位面积海岸线区域的初级生产力（单位为克/平方米年） E转化效率，即初级生产力转化为软体动物的效率；5贝类产品混合含碳率；。一贝类重量与软体组织重量的比； 匕一贝类产品平均市场价格（单位为元/克）；Ps贝类产品销售利润率。A.6.2 基本步骤以生态服务功能价
18、值评估法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤：a）收集海岸线相关资料（海岸线类型、长度、开发利用现状、覆被类型、生境分布）b）实地踏勘评估对象；c）识别待估区域提供的海岸线生态系统服务；d）测算海岸线的生态系统服务价值。A.6.3 基本要求评估生态系统服务价值时，首先要依据评估对象覆被类型确定其提供的海岸线生态系统 服务。附录B（规范性附录）海岸线基准价财政部 原国家海洋局2018年3月印发调整海域 无居民海岛使用金征收标准（财综 201815号）明确提出，填海造地用海占用大陆自然岸线的，占用自然岸线的该宗填海按 照征收标准的120%征收。本规范暂以征收标准的20%作为海岸线基准价。表A.1海岸
19、线基准价单位 为万元/公顷海岸线利用分类海域等别一等二等三等四等五等六等工业、交通 运输、渔业 基础设施605038282012旅游基础 设施540460380280180120围海养殖26221815129注：渔业岸线中的围海养殖岸线基准价参考农业填海造地用海海域使用金征收标准；旅游娱乐岸线中的旅游基础设施岸线基准价参考城镇建设填海海域使用金征收标准。附录C（规范性附录）自然岸线生态系统服务识别表B.1自然岸线生态系统服务识别生态系统服务自然岸线基岩岸线砂质岸线泥质岸线生物岸线供给服务食品生产VVVV调节服务气体调节VVV减灾防护VV废物处理VV文化服务审美旅游VVV支持服务养分调节V生境服务VVVV丿该类型自然岸线可以提供该项生态系统服务。
海岸线价值评估公式和使用说明、海岸线基准价、自然岸线生态系统服务识别
