同策8日上海中建地产新江湾城C6大公馆市场定位

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1、中建地产新江湾城中建地产新江湾城C6C6大公馆大公馆市场定位市场定位开门见山开门见山项目定位在这个阶段项目定位在这个阶段对开发商而言对开发商而言就是对开发模式的判断就是对开发模式的判断 新江湾城区域市场 上海豪宅市场认识 豪宅客户访谈 项目定位 引擎物业选择 方案介绍同策观点摸清家底搞准方向找准卖点三个标准动作 新江湾城区域市场 上海豪宅市场认识 豪宅客户访谈 项目定位 引擎物业选择 方案介绍报告结构摸清家底搞准方向找准卖点三个标准动作区域发展新江湾城将在2010年发展驶入快车道05.207.606.1107.1108.109.12时间发展商 珠江投资事件取得C1地块容积率1.6建面28.3万

2、华润置地取得C2地块1.623.1万绿城房产取得D1地块1.710.1万上海仁恒取得D3地块1.26.5万铁狮门取得F地块2.3-4.990万05.5新江湾城雍景苑3期开盘板块首现成交价过万楼盘06.5合生江湾国际公寓开盘项目成交价稳定在10000元/以上07.6合生江湾国际公寓单套成交价首次突破20000元/楼板价561666771250020000750007.9合生江湾国际公寓单套成交价稳定在20000元/以上08.6华润橡树湾叠加别墅和大户型成交价突破40000元/08.10-11合生江湾成交均价跌至16000元/华润橡树湾成交价跌至21000元/09.6合生江湾成交均价涨至19000

3、元/华润橡树湾成交价涨至27000元/09.7合生江湾成交均价维持18000元/华润橡树湾成交价涨至34000元/住宅市场土地市场起步成长阶段市场狂热阶段短暂回调阶段政策利好下市场火爆期起步成长阶段高价拿地阶段市场静默期近两年时间无公开出让土地09.3再度聚焦中建取得C6地块111万32484高价地块入市带来高价产品09.12合生江湾成交均价维持18000元/华润橡树湾成交价涨至48000元/10.01涵碧景苑成交均价维持22000元/华润橡树湾成交价涨至55000元/n 新江湾城位于传统杨浦老区，总规划占地9.45平方公里；n 9.45平方公里中，水域和绿地占地将近3平方公里，建成后区域将成

4、为上海市域范围内唯一的花园生态住区发展潜力上海中外环间高起点规划生态新住区发展潜力统一规划再分段开发的宜居之城n 由于区域采用先规划再建设的先进理念，区域未来必将发展成为宜居之城n 区域规划商业等配套设置于商住综合地块交予开发商承建、开发，结合住宅市场热度，缩短区域建设周期考察新江湾板块该时间段下的供求走势，大致可以分为两个阶段：阶段1：2008年全年供过于求，累计供求比维持在2左右，最大月去化量仅1.44万方；阶段2：2009年全年，持续消化市场存量，供应速度远远跟不上市场需要量的成长速度，当前累计供求比仅为0.94，09年8月成交量井喷达到8.57万方，09年全年成交量23.73万方是08

5、年全年成交量的2倍以上。区域供求0801-0912新江湾板块供求走势图资料来源：同策Date-report平台09市场需求急速放大，新增供应迅速去化新江湾板块公寓成交均价走势表现为稳定增长：08年初公寓均价约15000元/，目前公寓均价，剔除华润橡树湾的叠加产品，约为25000-26000元/，公寓成交均价年均涨幅达30%。低密度类叠加别墅产品占据板块价格高位：以华润橡树湾联庭别墅为代表，08年6月橡树湾联庭产品开盘，成交均价35000元/，而当月其他公寓成交均价在18000-20000元/左右；09年11月初橡树湾二期联庭产品推出，成交均价49000-55000元/，09年末的市场主要供应均

6、来自于橡树湾二期，其联庭产品的高价位成交拉动了整体板块均价，使得新江湾板块公寓整体成交均价踏入了40000元/平台。区域价格09公寓价格涨幅30%，低密度产品突破5万元/0801-0912新江湾板块供求价量走势图资料来源：同策Date-report平台新江湾板块供应结构趋向于大面段产品其中170以上面积段产品占到总供应量的31.44%、130-170面积段产品则占总供应量的38%、90以下的产品仅占区域总供应量的18%。大两房、大三房舒适型产品市场接受度最高90-110大两房产品内部去化率达到120%；130-170大三房产品内部去化率达到108%，表现为供不应求；反观80-90常规性两房产品

7、内部去化率仅为94%低于舒适性产品。豪华型170以上产品在占据较大供应份额的情况下去化速度相对稍慢170以上产品供应占总供应量的31.44%，内部去化率达到84%以上，可见大面积高总价户型的市场去化速度，相比130-170面积段已经明显降低。资料来源：同策Date-report平台供求结构大面积舒适型产品市场预示板块的高端化趋势未来竞争未来区域供应项目包括本案在内共10个本案仁恒怡庭九龙仓新江湾项目铁狮门项目银亿地块项目祥生御江湾建业江湾名居住保利维拉家园泰宝华庭未来上市项目：仁恒怡庭九龙仓新江湾项目铁狮门项目本案祥生御江湾泰宝华庭银亿新江湾项目建发项目江湾名居保利维拉家园三湘七星府邸未来上市

8、项目产品类型主力面积段上市时间节点仁恒怡庭6F、8F复式公寓200-3002010年9月九龙仓新江湾项目12F小高层公寓150-5002010年5月-9月铁狮门项目高层-祥生御江湾6F、8F多层、双拼、联排公寓：150-370联排：220-300双拼：3182010年3月-6月泰宝华庭花园洋房、联排别墅花园洋房：88-176联排别墅：230-2802010年6月银亿新江湾项目6+1花园洋房、3+1联排花园洋房：175-210联排别墅：250-3102010年下半年建发项目江湾名居-2010年下半年保利维拉家园7+1花园洋房80-1502010年上半年三湘七星府邸-2010年下半年未来竞争洋房、

9、联排、复式产品是未来主力供应，同质竞争激烈 未来上市项目容积率多为1-1.2左右，目前处于该容积率下的项目共7个项目洋房、联排、复式产品是未来主力供应：3个项目出现低密度别墅产品，2个项目产品方案未确定，2个项目为多层形态的花园洋房和复式公寓 未来上市时间节点大多集中在2010年6月份以后未来竞争区域未来供应总量逾200万方在售项目地块名称用地性质容积率建筑面积（万方）已推面积（万方）未来供应量（万方）合生新城御景C1住宅1.628.2923.065.23华润橡树湾C2住宅1.623.087.7715.31汉斯加州水郡C5住宅、商业1.8646.798.4338.36涵碧景苑A3-2住宅1.6

10、88.988.980合计-107.1448.2458.9未来上市项目地块名称用地性质容积率建筑面积（万方）已推面积（万方）未来供应量（万方）仁恒怡庭D3住宅1.26.5-6.5九龙仓新江湾项目D1住宅1.710.07-10.07铁狮门项目F住宅、商办3.3790-90本案C6住宅111.45-11.45祥生御江湾原空军地块住宅1.0910.44-10.44泰宝华庭原空军地块住宅1.15.3-5.3银亿新江湾项目原空军地块住宅16.04-6.04建发项目江湾名居原空军地块住宅14.5-4.5保利维拉家园原空军地块住宅11.63-1.63三湘七星府邸原空军地块住宅12.28-2.28合计-148.

11、21148.21总计-255.3548.24207.11客户类型客户类型客户特征客户特征2005-20062005-20062007-20082007-200820092009客户a杨浦、虹口、宝山北三区区域客户，客户以知识产业及钢贸产业为主，具有一定的购买力客户b杨浦区原住居民，中低端购买能力，区域认知度强 客户c市中心区及浦东客户，看重区域环境及未来规划，购买能力强客户d外省市投资客户，如温州客户，纯投资购买动机客户f新上海人，外省市户籍，在区域周边钢贸产业及知识产业如设计院工作为主客户衍变区域客户在出现裂变，高端客户比例日益增大区域住宅市场价格的升级，带动了区域客户的裂变，当前区域客户北

12、三区为主力的同时，全市性更加明显，此外越来越多的购买能力高的新上海人成为高总价的承付主体。重点个案华润橡树湾n 华润橡树湾作为新江湾板块首个拥有低密度产品的项目于08年6月面世以来成为了业内关注的焦点之一；n 在1.6的地块综合容积率下，通过部分地块容积率为0.7联庭别墅的打造，类别墅产品打破公寓价值体系。项目参数表项目参数表项目名称华润橡树湾总占地面积14.42万m2所处方位中外环间总建筑面积23.08万m2现场地址江湾城路1299弄 容积率1.6物业类型小高层公寓、联庭别墅绿化率40%建筑形态11-13F小高层、5F叠加开盘时间2008年6月建筑风格英式学院风格近批推案时间2009年12月

13、20日交房状况小高层精装修、联庭毛坯交房时间2010年12月规划期数3期总户数2373当前期数第2期新推套数47发展商华润置地 车位户数比1：1物业管理华润物业物业管理费4.5元/m2.月n 09年第四季度数据显示，橡树湾类叠加产品明显突破板块现有公寓成交均价重点个案类别墅创新产品突破板块公寓价格体系n 创新外观：5F多层形态通过创新立面设计打造3F低密度产品视觉体验；竖向跃层玻璃设计打造别墅级视觉体验；n 入户方式：一宅四庭院设计打造别墅天地感，独立入户享受别墅私密感，达到别墅“地”的体验；重点个案产品突破n 空中庭园：入户花园、前庭、空中花园等享受别墅级的户外空间享受，达到别墅“天”的体验

14、；n 空间尺度：15m大面宽设计，相当于常规联体别墅的两倍面宽，相当于常规叠加别墅1.5倍的面宽，享受类别墅舒适的空间体验。重点个案产品突破同策观点结论一：江湾城基本具备打造豪宅的资源禀赋结论二：区域内豪宅市场处于起步阶段 新江湾城区域市场 上海豪宅市场认识 豪宅客户访谈 项目定位 引擎物业选择 方案介绍报告结构摸清家底搞准方向找准卖点三个标准动作高端市场上海高价值物业分布 历览上海近年来各区域物业价值，发现千万级公寓或别墅频出的板块有以下一些：黄埔滨江板块陆家嘴滨江板块徐汇滨江板块淮海中路板块新华路板块花木板块古北板块张江板块佘山板块赵巷板块浦江板块三林板块金虹桥板块古美罗阳板块顾村板块主要

15、物业形主要物业形态态区域板块区域板块概况概况代表楼盘代表楼盘目前市场成交价目前市场成交价高端公寓黄浦滨江板块紧邻黄浦江外滩段，可观江景，资源地段优势极强，寸土寸金，除了可以感受到上海国际化的魅力，更能体味历史韵味与现代文明和谐交融的魅力，这也成就了该板块成为不可动摇的高端公寓聚集区华润外滩九里68000-80000元/浦江公馆45000-55000元/绿城黄浦湾60000元/卢湾淮海中路淮海中路素有“东方巴黎”的美誉，一直代表着上海时尚的最前沿，板块以新天地为核心，珍稀位置为众多开发商和置业人士梦寐以求，而土地资源的稀缺性造就了城市核心位置的唯一性与无可替代性。为数不多的高档楼盘已经推出便炙手

16、可热。主要在售项目多为高端公寓豪宅。翠湖天地嘉苑7000-100000元/浦东陆家嘴滨江陆家嘴是全国唯一以金融贸易区命名的开发区，短短几十年成为上海的金融心脏。这里拥有世界最高的写字楼和住宅，数不胜数的商务楼、银行、交易市场构筑起陆家嘴的繁华印象，也成就了这里一流的商务氛围。板块住宅多以高端公寓形态出现，濒临黄浦江，资源及视野一流，绝对的地理优势使得该板块成为又一高端豪宅聚集地。世茂滨江花园50000-65000元/财富海景花园50000-70000元/新华路板块东至兴国路、华山路，西靠中山西路，南至淮海西路，北至延安西路，区域面积不大，地段闹中取静，受中山公园商圈、淮海路商圈、虹桥开发区商圈

17、的辐射，生活配套完善，但板块自身又保留自己的静谧，出则繁华，入则宁静是它最大的亮点 新华路一号75000-85000元/浦东花木位于世纪公园西南侧，既有世纪公园的资源优势，又可便捷到达陆家嘴。板块内目前在售项目多为高端公寓。四季雅苑70000-90000元/星河湾50000-70000元/长宁古北古北板块是上海最早的国际社区，蜚声国内外，凭借完善的配套，浓厚的国际化氛围吸引了大量在华投资、工作的外籍人士再次购房居住。板块项目以公寓为主。世纪虹苑45000-60000元/夏都花园独栋：1800万/套徐汇滨江该板块隶属上海徐家汇城市副中心，是与人民广场和淮海路齐名的著名商圈，且徐家汇拥有着深厚的历

18、史文化底蕴，众多名校集聚，教育水平领先。而板块位于滨江区域，依托黄浦江景观，更是成为新兴的水景豪宅区。尚海湾豪庭55000-88000元/中海瀛台35000元/（精装）A高端公寓地段第一、品质第二主要物业形态主要物业形态区域板块区域板块概况概况代表楼盘代表楼盘目前市场成交价目前市场成交价外郊环低密度别墅松江佘山板块佘山板块是上海顶级别墅聚集区，项目主要集中在佘山风景区的核心位置，以建造高品质别墅为主，容积率均较低，在0.2左右，别墅总价都在600万以上。这里也是富豪最多的圈层，区域资源优势及产品的保值前景是客户最为看中的。佘山3号二期别墅：1100-2850万/栋佘山东紫园独栋：3000万/套

19、青浦赵巷板块位于佘山北部，是沪上第一个规划先行的低容积率、低密度、高绿化的纯别墅社区。社区在规划初始，就将奥特莱斯品牌直销市场、国际游艇俱乐部、五星级乡村大酒店、国际商务配套中心、世茂国际会议中心、宋庆龄国际学校等一批具有国际水准的高档设施引入，并吸引了中海、古北集团、恒联、绿地、凯迪、金地等多家实力开发商入驻。龙湖艳澜山380万/套起凯迪澳澜湾22000元/闵行浦江板块浦江镇位于黄浦江东岸，在城镇体系规划中为现代意大利风貌城镇。浦江镇是距离市中心最近的一个新镇项目，沿浦星公路北上经卢浦大桥，至人民广场，交通极为便利。该板块规划总投资200-300亿元，建设时间长达10年，到时预计常住居民将达

20、20万。目前在售项目多为规模大盘，别墅公寓混合超大社区。万科翡翠别墅独栋：2500万元/套起新浦江城院墅：28000元/水景大宅：18000元/B外郊环低密度别墅最优、最大化资源占有主要物业形态主要物业形态区域板块区域板块概况概况代表楼盘代表楼盘目前市场成交价目前市场成交价城市别墅浦东张江板块依托于张江高科的产业支撑，轨道交通2号线创造了交通便利，物业类型有双拼别墅、联排别墅、叠加别墅及公寓，高端物业主要集中在龙东大道周边汤臣湖庭花园二期联排：1500万/套独栋：3000万/套浦东三林板块最早为动迁房板块，依托世博会发展以及环球影城建设以及轨道交通6号线等利好因素，迅速成为楼市热点，以公寓产品

21、为主，辅以城市别墅金地湾流域大平层：23000元/双拼：800-1100万/套尚东国际三期未定闵行金虹桥板块因大虹桥规划而受热捧，位于大虹桥规划的核心区域，板块形式一路看涨，但目前板块内基础设施建设正在进行中，预计到世博会开始才能有所完善明泉江南苑公寓：30409元/别墅：52306元/闵行古美罗阳板块被列为市级住宅示范区的住宅板块，经统一规划，具有规模优势、规划国际化优势及著名开发商的品牌优势万源城别墅：3000万/幢起宝山顾村板块受到轨道交通和未来规划的双重利好，加上原本就具有特色的生态环境，成为近期新兴的热门板块保利叶上海公寓：17000元/别墅：480-1100万/套 C城市别墅适宜的

22、交通距离与规模性的别墅氛围同策观点结论：上海豪宅分布表现为 内环点状聚集，地段取胜，品质加分 中环块状兴起、城市与别墅区的完美结合，产品极致化突破市场竞争 郊环低密度打造，最优资源占有，圈层效应 新江湾城区域市场 上海豪宅市场认识 豪宅客户访谈 项目定位 引擎物业选择 方案介绍报告结构摸清家底搞准方向找准卖点三个标准动作区域导向：1、研究客户对于豪宅地段的认知排序；2、研究客户对于新江湾的地段认知客户研究两个目的产品导向：1、研究客户对于产品形态的需求特征；2、研究客户对于产品硬件的需求特征；3、研究客户对于软性服务的需求特征结合全面、深入的调研要求，我司前后共邀约36组同策汇钻石客户进行深度

23、访谈。n 客户购房范围涉及市中心豪宅、北区高端项目、高端别墅等；n 客户来源范围涉及上海客户、外地客户、港澳台客户等；深访样本对象必须符合全面性、深入性区域导向传统豪宅地段概念认知n 通过对深访样本客户调研结论发现，市中心区域即传统的市中心三区及陆家嘴滨江区域为传统豪宅地段概念认知度最强的区域，占比达27%；n 其次分别为古北26%、碧云13%、西郊13%；新江湾城仅占7%且该类客户均有在其中或附近居住的经历。地段发展的成熟度决定了豪宅地段传统认知的排序区域导向新江湾区域认知n 生态好、学区好、规划好的认知总和为30%；n 杨浦区位置较偏、仅仅知道不了解、或根本不知道的比例高达70%新江湾由于

24、发展起步较晚、认知差异化巨大区域导向新江湾区域认知上海人；50岁左右；房产生意；居住并工作于虹口；对杨浦和新江湾非常了解，并且是新江湾美格菲的会员。认可目前的区域环境，但对现在的市场价格认可度低，并且认为该地段不能支撑高端价格。虹口豪景苑客户外滩豪宅陆丽珍典型客户A区域导向新江湾区域认知典型客户B台湾人；40岁左右，在上海居住生活10年左右；置业的主要选择区域是古北等国际社区及核心市区；对杨浦和新江湾有一定了解，但并不认可；之前被邀约参观过橡树湾，但因地段及小高层、联庭混合的因素不会购买，对新江湾选择倾向非常小。虹口豪景苑、静安紫苑客户蒋志坚区域导向新江湾区域认知典型客户C沈阳人；40岁左右，

25、在上海做生意7年左右；主要的工作居住区域为虹口杨浦；购房时对比过杨浦和新江湾，因觉得新江湾没有低密度产品及真正的别墅而放弃，转而购买叶上海，明确表示若新江湾地区有近似叶上海产品的别墅，会考虑购买。保利叶上海客户北区千万级类独栋客户杨颂区域导向新江湾置业物业倾向研究n 在受访样本客户中62%客户表示当前不会在新江湾置业，新江湾的地段及物业形态对其吸引力不强；n 而有65%的受访客户中表示，如果新江湾出现别墅或高价值产品则会考虑置业。受访样本客户中多数表示新江湾如果出现别墅或高价值产品则会考虑区域导向典型客户D宁波人；40岁左右；在上海做贸易生意，主要居住、工作在虹口杨浦；知道新江湾这个区位，对于

26、杨浦区域的大环境不认可，不会考虑在杨浦买房子。但如果出现比较好、比较独特的产品的话，可能会产生一定的购买欲望。对市中心豪宅认可度较高。甘露泉天马高尔夫客户佘山千万级高尔夫别墅新江湾置业物业倾向研究“都是好房子我有很多啦，除非是我没见过的东西，不买就买不到了”天马高尔夫客户甘露泉访谈（佘山千万级高尔夫别墅）区域导向典型客户D甘露泉新江湾置业物业倾向研究区域导向研究结论结论1高端客户对于成熟度较高的传统区域豪宅地段认知度更高结论2高端客户对于产品的认知能力更强，独特的或高价值的物业，识别能力及占有欲望强产品导向物业类型n 别墅类物业形态需求特征结论，类独栋占比达86%，联排仅占14%；n 公寓类物

27、业形态需求特征结论，复式公寓占73%，大平层公寓占27%。（重要解释：大部分客户对于复式及大平层形态无特别区别，大多客户以现在持有物业的形态做对比，而进行选择）别墅类豪宅趋向类独栋公寓类豪宅趋向无明显偏差，复式形态略高产品导向典型客户E上海人；35岁左右；老公是香港人在上海做设计及贸易生意，主要居住、工作在虹口杨浦；现在住宅新江湾，但房子感觉不够住，老人老公保姆住在一起，公寓的话会选择复式的物业，家里有老人可以住在一层，老公在家里一定要有自己的工作间，可以放在楼上，他晚上经常会工作这样可以不打扰到老人休息。唐惠玲天马高尔夫客户佘山千万级高尔夫别墅物业形态产品导向典型客户F物业形态广州人；40岁

28、左右；化妆品生意；居住并工作于徐汇；本身有大平层及大面积复式2种户型的物业，没有十分的偏好。购置物业以配置资产及喜好为主，目前仍有对高价值物业的购买欲望，对好产品的理解主要为：占地大、花园大的2层别墅；耐久而大方气派的外立面张艺保利叶上海客户北区千万级类独栋客户产品导向典型客户G物业形态温州人；40岁左右；房地产设计及物流生意；对于物业形态的要求，别墅一定是独栋最好了，买联排不如住公寓。周旭东天马高尔夫客户佘山千万级高尔夫别墅产品导向别墅面积需求特征n 别墅类物业面积需求特征主要集中在250-300及300-400两个面积段，分别占比41%、42%；n 客户访谈过程中了解，在物业形态上多数客户

29、表示会选择类独栋产品，面积尺度上大约在300左右（不包含地下面积）别墅类产品面积需求特征300左右产品导向公寓面积需求特征n 公寓类物业面积需求特征主要集中在250-300面积段，占比61%；n 客户访谈过程中了解，公寓面积需求上，和家庭结构并不一定相关，相同的面积尺度，家庭结构的差异化较大，可见对于高端公寓产品来说，面积需求更多体现在舒适性需求。公寓类产品面积需求特征200-250左右产品导向套房数量、层高、楼层需求特征n 在客户深访过程中发现，套房数量对于3个以上的需求占比达到61%；层高需求最低3m及3.2m均为36%，多数客户表示越高越好，由此判断主流需求集中为3.2m以上；楼层需求主

30、要以中间层为主，但顶层设计若赠送大面积露台、首层赠送地下室或花园则有较强的吸引力。套房至少3个以上、层高最低要求3m以上主流要求3.2m以上、楼层以顶层及中间层为主产品导向装修标准需求特征n 86%的受访者表示公寓接受精装修交付；n 装修标准需求表现较为离散，大部分客户表示要强调装修风格及用材，部分客户希望实现定制化个性化装修。受访客户多数要求精装修标准，部分客户希望实现定制化个性化装修典型客户H产品导向装修标准需求特征辽宁人；40岁左右，服装生意；主要的工作居住区域为虹口杨浦；多年走南闯北，见识颇多。对上海星河湾非常看好，想买而未买到，对其装修、整体社区感、立体景观、社区服务等非常赏识。保利

31、叶上海客户北区千万级类独栋客户朱国勇商战无序，策划先行商战无序，策划先行20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！火爆促销中震撼升级上市！火爆促销中此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】2013房地产营销策划大全唯一唯一官方网站：，唯一唯一指定淘宝店铺：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！产品导向软性服

32、务需求特征n 软性服务需求主要为安全性需求为主，其他管家服务及家政服务需求度次之；n 特色服务，如和小孩相关，提供小孩的活动场所及接送服务；24小时物业管家服务；花园清洁打扫服务等。安全需求成为社区服务最重要的体现产品导向社区设施需求特征n 94%客户表示需求恒温泳池和其他相关运动休闲会所；n 部分客户表示需求一些可以实现待客或休闲的会所，咖啡或其它休闲或者养生功能。恒温泳池需求较高，会所功能需包含高档休闲及养生场所同策观点研究结论结论1高端别墅产品类型需求度高结论2产品硬件标准及细节打造，以及软性服务及配套设施要求高 新江湾城区域市场 上海豪宅市场认识 豪宅客户访谈 项目定位 引擎物业选择

33、方案介绍报告结构摸清家底搞准方向找准卖点三个标准动作区域属性城市+生态+教育+可成长性配套1、城市区位及交通优势市区准核心位置2、自然环境及人文资源极佳的生态环境3、生活配套及教育配套等较好的教育配套，仍有成长空间的配套发展4、区域形象国际化及国内知名开发商相继入驻，未来发展潜力高 地块条件低密度+地块规则标的指标占地面积114517平米建筑面积114517平米容积率1建筑密度0.25绿地率35%建筑限高24米本案产品定位是一个创造的过程，而非市场推导及解决问题的过程战略目标突破：本案必须定位为领导者R2我们想要什么？我们想要什么？（针对目标的规范分析）（针对目标的规范分析）利润目标：创造新价

34、值体系，利润最大化速度目标：稳健去化，风险可控品牌目标：中建品牌豪宅产品体系的建立R1我们有什么？我们有什么？（针对现状的实证分析）（针对现状的实证分析）区位属性：新江湾发展潜力极高的城市绿肺。市场环境：在售项目以类别墅及公寓为主，类别墅产品 溢价能力很强，类别墅红海竞争明显，价格 高点为70000元/（类别墅最高成交价）。地块条件：容积率1.0，限高24米，11万中密度社区项目核心问题推导项目核心问题推导核心问题客观分析所处现状及战略目标推导核心问题定位关键词从几个核心进行第一轮讨论上海的上海的新江湾的新江湾的中建的中建的国际化的中低密度中低密度生态的市场空白点低密度产品形态 标签资源梳理定

35、位策略城市等级长三角的上海世界的上海强化非稀缺资源核心城区的地段等级区域内竞品共有资源开创的品质的品牌等级核心资源1地块条件等级核心资源2豪宅豪宅先进的极致的创新的产品等级核心资源3定位策略A对资源梳理结论进行策略研判关于产品形态关于产品形态利用资源点：中低密度利用资源点：中低密度 建筑类型 形态 包装化 卖点纯公寓形态复式、大平层叠墅、平墅完整社区感、类别墅体验低密度形态联排、类独栋纯正别墅、独栋级别墅中外环间相对稀缺产品同策观点最大化低密度形态产品n 公寓形态类别墅社区：势必陷入仁恒、九龙仓、华润未来竞争的白刃战，且价格体系趋同于公寓类别墅，溢价能力有限。n 纯别墅形态：体现项目的核心竞争

36、力，降低市场风险，且在区域市场类别墅杠杆产品的基础上，溢价能力较高。定位策略B对资源梳理结论进行策略研判关于豪宅塑造关于豪宅塑造利用资源点：中建品牌、豪宅需求特征利用资源点：中建品牌、豪宅需求特征同策观点建立符合豪宅气质的中建豪宅产品体系n 豪宅终将落于建筑实体，欲望是非必须的，豪宅消费是非理性的，豪宅特征必须满足稀缺性，身份感，以迎合豪宅客户的欲望；n 经典的血统传承建筑，如血统经典的庄园；或完全创造性的设计赋予其创新概念。欲望欲望Desire稀缺稀缺Rare身份身份Status定位策略C对资源梳理结论进行策略研判关于社区形象关于社区形象 利用资源点：生态资源、豪宅需求塑造利用资源点：生态资

37、源、豪宅需求塑造问题一：是否极致化“生态”牌？强调内外环境的极致，景观与建筑的结合同策观点在公园里卖公园是最不明智的做法n 案例分析：“大连华润海中国”在海边卖海，“红星海世界观”依托海卖世界；n 新江湾的生态资源是本案的核心资源之一但并非单一资源由区域共享，首先应突破社区形象频繁且平凡化的公园住宅定位；n 社区形象启示：公园在这里不是奢侈品，而是自然品；依托公园价值，结合豪宅塑造需求打造公园到庄园塑造。地处大连开发区，与市区有较远距离大连市海景项目多，体量大，竞争激烈华润海中国小平岛鲁能优山美地均为100万方以上大盘红星海海景vs竞案海景定位策略C案例分析大连红星海世界观依托海的资源、营造独

38、特的社区文化与氛围整体定位整体定位:创造传统、开放多元、国际化社区创造传统、开放多元、国际化社区一个有大连味的社区一个生活舒适的社区一个具有心理荣耀感的社区海海 渗透于项目的方方面面渗透于项目的方方面面 是所有一切的基础和出发点是所有一切的基础和出发点但但 海却不是项目的形象特征海却不是项目的形象特征 共融的国际化社区才支撑起本案的高端差异化定位共融的国际化社区才支撑起本案的高端差异化定位 除了海，我们还有世界除了海，我们还有世界定位策略C案例分析大连红星海世界观大连红星海世界观的企划包装定位策略C案例分析大连红星海世界观定位导出产品形态豪宅塑造社区形象核心资源利用资源梳理定位策略最大化别墅形

39、态中建豪宅产品体系公园到庄园的塑造经典血统传承系定位导出城市庄园定位导出上海首座上海首座 生态城市庄园生态城市庄园 的诞生的诞生“当新江湾遇到庄园当新江湾遇到庄园”从公园到庄园的蜕变从公园到庄园的蜕变 新江湾城区域市场 上海豪宅市场认识 豪宅客户访谈 项目定位 引擎物业选择 方案介绍报告结构摸清家底搞准方向找准卖点三个标准动作物业选择 市场机会中寻找最能激发客户购买欲的高价值物业市场机会中寻找最能激发客户购买欲的高价值物业市场机会独栋别墅独领风骚，联排产品稳步上涨n 作为稀缺型产品，独栋别墅与其他住宅产品的价格差距正在逐渐拉大；n 联体别墅在09年发展方向多为双拼、类独栋，因此其价格走势稳步上

40、涨市场机会别墅感较强产品，市场价格较高项目名称产品价格（元/m2）华润橡树湾公寓24000-26000联庭50000-53000保利林语溪公寓18000-20000双拼28000-30000类独栋38000-45000n 通过不同项目比较发现，别墅感较强产品市场价格较高；n 在同一项目内部，类独栋价格远高于其他产品。规划指标1.0容积，带来多种产品组合可能规划限制指标容积率1.0建筑密度30%限高24m高层公寓=2.0双拼别墅0.35-0.5叠加别墅0.8-0.9独栋别墅=0.3独院住宅0.4-0.5 花园洋房0.9-1.0联排别墅0.5-0.8同策观点点类独栋别墅为引擎物业项目产品衍生线：项

41、目产品衍生线：统一社区别墅感的产品方向统一社区别墅感的产品方向联体别墅联体别墅多层公寓多层公寓小高层公寓小高层公寓基准产品线进化产品线类独栋类独栋联体别墅联体别墅空中别墅：复式、平层空中别墅：复式、平层 新江湾城区域市场 上海豪宅市场认识 豪宅客户访谈 项目定位 引擎物业选择 方案介绍报告结构摸清家底搞准方向找准卖点三个标准动作产品方案产品方案别墅化社区别墅化社区豪宅社区标准豪宅社区标准豪宅户型标准豪宅户型标准三个体系构筑豪宅标准三个体系构筑豪宅标准豪宅户型标准体系豪宅户型标准体系豪宅户型标准体系豪宅户型标准体系豪宅户型标准体系豪宅户型标准体系豪宅户型应具备的要素：豪宅户型应具备的要素：豪宅不

42、仅仅是大宅，不是功能空间的放大或者数量的增多，是关于住宅居住的品质感及生活的尊贵性的诉求居住的品质感及生活的尊贵性的诉求功能分区明确：起居空间起居空间、生活空间生活空间、辅助空间、特定空间辅助空间、特定空间豪宅户型标准体系豪宅户型标准体系7878各物业居间设定平层豪宅户型平层豪宅户型 基本版基本版户型面宽统计户型面宽统计功能空间功能空间最小值（最小值（m m）最大值（最大值（m m）均值范围（均值范围（m m）备注备注客厅客厅5.55.58.58.56.9-7.56.9-7.5餐厅客厅、餐厅厨房多考虑联动设计餐厅餐厅3.03.05.05.04.2-4.84.2-4.8联动12.012.0厨房2

43、.54.83.0-3.63.0-3.6起居厅/家庭室-不是必有，同时可与其他功能空间联动设计主卧套主卧套4.04.06.36.34.5-4.84.5-4.8单指卧室面宽单指卧室面宽次卧套3.44.23.6-3.9-客卧/书房3.23.93.4-3.6其中不包含主卧套附带书房豪宅户型标准体系豪宅户型标准体系7979各物业居间设定功能空间面积统计功能空间面积统计功能空间功能空间最小值最小值(m(m2 2)最大值最大值(m(m2 2)均值范围均值范围(m(m2 2)房间数量房间数量备注备注客厅客厅308050-701餐厅餐厅2050301厨房103015-201中西厨，附带早餐台、吧台等功能起居厅家

44、庭室-不是必有主卧套主卧套408050-601可附带卫生间、衣帽、书房、起居等功能空间次卧套2030251-客卧/书房1525201+1卫生间5106-82家政室5107-81其他15-20过道、玄关、阳台等面积小计面积小计2 22020-280-280平层豪宅户型平层豪宅户型 基本版基本版豪宅户型标准体系豪宅户型标准体系8080各物业居间设定平层豪宅户型平层豪宅户型 升级版升级版户型面宽统计户型面宽统计功能空间功能空间最小值（最小值（m m）最大值（最大值（m m）均值范围（均值范围（m m）备注备注客厅客厅5.55.58.58.56.9-7.56.9-7.5餐厅客厅、餐厅厨房多考虑联动设计

45、餐厅餐厅3.03.05.05.04.2-4.84.2-4.8联动12.012.0厨房2.54.83.0-3.63.0-3.6起居厅/家庭室-不是必有，同时可与其他功能空间联动设计主卧套主卧套4.04.06.36.34.5-4.84.5-4.8单指卧室面宽单指卧室面宽次卧套3.44.23.6-3.9-客卧/书房3.23.93.4-3.6其中不包含主卧套附带书房豪宅户型标准体系豪宅户型标准体系8181各物业居间设定功能空间面积统计功能空间面积统计功能空间功能空间最小值最小值(m(m2 2)最大值最大值(m(m2 2)均值范围均值范围(m(m2 2)房间数量房间数量备注备注客厅客厅308050-70

46、1餐厅餐厅206030-501 圆桌 厨房103015-201中西厨兼顾，附带早餐台、吧台等功能起居厅家庭室81510-121视听间/游戏房主卧套主卧套408060-701可附带卫生间、衣帽、书房、起居等功能空间次卧套2535302可附带卫生间、衣帽、起居等功能空间客卧/书房1525201卫生间5106-82家政室5107-81其他25-50过道、玄关、阳台等面积小计面积小计300-380300-380平层豪宅户型平层豪宅户型 升级版升级版豪宅户型标准体系豪宅户型标准体系商战无序，策划先行商战无序，策划先行20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！火爆促销中震撼升级上市

47、！火爆促销中此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】2013房地产营销策划大全唯一唯一官方网站：，唯一唯一指定淘宝店铺：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！8383各物业居间设定别墅类物业配比设定别墅类物业配比设定类独栋类独栋类独栋别墅类独栋别墅300-330300-330房间名称房间名称数量数量必要性必要性面积面积/面宽面宽m

48、 m内容说明内容说明门厅门厅1 15 5/2m/2m 附设衣帽橱附设衣帽橱客厅客厅1 145-5545-55/6.5m/6.5m需要双层和需要双层和局部挑高空间局部挑高空间起居室起居室2 215-2515-25/5m/5m视听间视听间/雪茄室雪茄室主卧套间主卧套间1 135-4535-45/4.2m/4.2m含卫生间，含卫生间，更衣室，书房更衣室，书房次卧套间次卧套间2 220-2520-25/4.2m/4.2m含卫生间，含卫生间，更衣室更衣室客房客房2 21515/3.9m/3.9m含卫生间含卫生间书房书房1 11515中餐厨房中餐厨房1 140-5540-55西餐厨房西餐厨房1 1早餐厅早

49、餐厅1 1餐桌餐桌正餐厅正餐厅1 1供供8 8人用餐人用餐佣人房佣人房1 11010放一张单人床放一张单人床洗衣房洗衣房1 1卫生间卫生间1-21-21010客卫客卫车库车库1 13030停停1 1辆车辆车（地下）（地下）家庭室家庭室1 1100100地下地下桌球房桌球房桑拿间桑拿间1 1健身房健身房1 1酒吧吧台酒吧吧台1 1酒窖酒窖1 1储藏室储藏室1 1附送空间附送空间 N N需要时设置空中花园，露台，阳台需要时设置空中花园，露台，阳台豪宅户型标准体系豪宅户型标准体系8484别墅类物业配比设定别墅类物业配比设定联排联排联排别墅联排别墅250-300250-300房间名称房间名称数量数量必

50、要性必要性面积面积/面宽面宽mm内容说明内容说明门厅门厅1 14 4/2m/2m 附设衣帽橱附设衣帽橱客厅客厅1 140-4540-45/6.5m/6.5m需要双层和需要双层和局部挑高空间局部挑高空间主卧套间主卧套间1 130-4030-40/4.2m/4.2m含卫生间，含卫生间，更衣室，书房更衣室，书房次卧套间次卧套间2 215-2515-25/4.2m/4.2m含卫生间，含卫生间，更衣室更衣室客房客房2 21515/3.9m/3.9m含卫生间含卫生间家庭室家庭室1 115-2515-25/4.2m/4.2m书房书房1 110-1510-15厨房厨房1 135-4535-45餐厅餐厅1 1供

51、供8 8人用餐人用餐佣人房佣人房1 11010放一张单人床放一张单人床洗衣房洗衣房1 1卫生间卫生间1-21-21010客卫客卫车库车库1 13030停停1 1辆车辆车（地下）（地下）家庭室家庭室1 19090地下地下健身房健身房1 1酒吧吧台酒吧吧台1 1酒窖酒窖1 1储藏室储藏室1 1附送空间附送空间 N N需要时设置中庭，空中花园，露台，阳台需要时设置中庭，空中花园，露台，阳台各物业居间设定豪宅户型标准体系豪宅户型标准体系85 类独栋联排别墅平层官邸 产品线 客户溯求 创新产品点独门独户独院、花园阁楼、大尺度空间感进行产品升级进行产品升级，设计相对分离的建筑形态，类独立的私密性，设计情景

52、中庭情景中庭，营造全新的地下室空间，配套较为先进的智能化设施或者建筑配套等 如电梯 多重组合空间多重组合空间可转换功能的露台或者阳光房设置入户方式花园化、别墅化入户方式花园化、别墅化、分离、分离化入户化入户方式、或者对上层增加电梯增加电梯设置 建筑立面设计官邸化官邸化附加功能间，使客户赢得产品的价值价值认可设计空间多考虑落地窗、凸窗、分离式卫生间公寓后期可考虑通过精装修或者局部装修等设计后期亦可考虑户型设计的平面立体化享受独栋别墅的豪华空间感追求生活尊贵性及私密性 梦想私人生活别墅化公寓生活别墅化 居家新理念产品设计要点产品设计要点户型创新设计定位1.1.在低密度产品上创新应着重产品的品质化升

53、级在低密度产品上创新应着重产品的品质化升级 普通住宅的产品创新着重在于价值注入普通住宅的产品创新着重在于价值注入2.2.产品面积段为产品面积段为 200-400200-400平方米，满足豪宅的空平方米，满足豪宅的空间需求间需求 豪宅户型标准体系豪宅户型标准体系豪宅社区标准豪宅社区标准豪宅社区标准豪宅社区标准豪宅社区标准评定元素豪宅社区标准评定元素第一元素景观体系第二元素交通体系第三元素节点服务豪宅社区标准豪宅社区标准景观体系景观体系风格创新性景观手法入口景观宅间景观庭院景观绿化体系豪宅社区标准豪宅社区标准景观体系景观体系风格法式庄园豪宅社区标准豪宅社区标准景观体系景观体系创新性景观手法轴线性景

54、观豪宅社区标准豪宅社区标准景观体系景观体系创新性景观手法下沉式景观豪宅社区标准豪宅社区标准景观体系景观体系创新性景观手法堆坡景观豪宅社区标准豪宅社区标准景观体系景观体系社区商业景观豪宅社区标准豪宅社区标准景观体系景观体系宅间豪宅社区标准豪宅社区标准景观体系景观体系庭院豪宅社区标准豪宅社区标准景观体系景观体系绿化体系豪宅社区标准豪宅社区标准全冠移植全冠移植颜色搭配颜色搭配交通体系交通体系地下行车系统全地下采光停车库人行道路景观步道社区入口单元入户地下车库入口豪宅交通体系豪宅交通体系地面无车化地面无车化节省地面空间节省地面空间地下停车与行车地下停车与行车交通体系交通体系地下行车系统豪宅交通体系豪宅

55、交通体系交通体系交通体系全地下采光停车库豪宅交通体系豪宅交通体系地下车库采光通风地下车库采光通风与景观相互融合与景观相互融合社区定位社区定位交通体系交通体系人行道路主干道蜿蜒曲折主干道蜿蜒曲折不同地砖铺设引导不同等级道路不同地砖铺设引导不同等级道路社区定位社区定位交通体系交通体系景观步道不同景观搭配不同景观步道不同景观搭配不同景观步道社区定位社区定位交通体系交通体系社区入口分级系统社区入口社区入口组团入口组团入口社区定位社区定位交通体系交通体系单元入户临水而入保证私密性临水而入保证私密性社区定位社区定位交通体系交通体系地下车库入口绿化装饰地下车库入口绿化装饰地下车库入口景观构建装饰地下车库入景

56、观构建装饰地下车库入口口社区定位社区定位节点建议节点建议围墙社区一卡通安保人性化设计标识系统&设施儿童游乐园社区定位社区定位节点建议节点建议围墙社区定位社区定位节点建议节点建议IC 卡社区一卡通社区定位社区定位节点建议节点建议安保n在社区外围围墙设置红外线周界防在社区外围围墙设置红外线周界防护；护；n在窗户、入户门等位置加设红外线在窗户、入户门等位置加设红外线报警系统，并为所有首层住户加装闭报警系统，并为所有首层住户加装闭路电视监控系统路电视监控系统社区定位社区定位节点建议节点建议人性化设计n 电梯厅内楼宇电视电梯厅内楼宇电视设置设置n 电梯轿厢镜面设计电梯轿厢镜面设计n 盲人电梯按键人性盲人

57、电梯按键人性化设计化设计n 户外轮椅电梯设计户外轮椅电梯设计社区定位社区定位节点建议节点建议标识系统&公共设施社区定位社区定位节点建议节点建议儿童游乐园方案推导方案推导别墅化社区方案推导别墅化社区方案推导项目地块指标：项目地块指标：容积率：容积率：1.0限高：限高：24米米建筑覆盖率：建筑覆盖率：30%方案推导方案推导物业类型：平层官邸平层官邸 /联排联排 /独栋独栋方案推算方案推算4F 平层官邸平层官邸3F 联排联排2F 独栋独栋方案推算方案推算目标：目标：价值利益最大化价值利益最大化平层官邸平层官邸+类独栋类独栋 物业类型物业类型容积率容积率建筑覆盖率建筑覆盖率层高层高分析分析地块要求13

58、0%24米平层官邸方案1.0411.04126.55%12米满足容积率，利润损失，排布宽松联排方案0.83630.43%30.43%9米损失容积率，保证利润，排布宽松独栋方案0.62130.00%30.00%6米损失容积率，利润提升，排布局促对比分析对比分析平层官邸平层官邸 弥补容积率弥补容积率别墅别墅 提升项目价值提升项目价值方案一方案一 平层官邸平层官邸+类独栋类独栋平层官邸平层官邸+类独栋类独栋 平衡价值利润平衡价值利润经济指标经济指标总建设用地总建设用地114517114517地上总建筑面积地上总建筑面积118850 118850 住宅住宅类独栋类独栋51600 51600 多层（多层

59、（7F7F）6125061250商业商业商业商业60006000容积率容积率1.038 1.038 建筑覆盖率建筑覆盖率30.01%30.01%配比表配比表物业类型物业类型面积段面积段栋数栋数层高层高总户数总户数户数比户数比总面积总面积面积比面积比平层官邸平层官邸200-400200-40025257 717517551.02%51.02%612506125054.28%54.28%别墅别墅双拼双拼280-300280-30039393 3787822.74%22.74%228002280020.20%20.20%独栋独栋300-330300-33045452 2909026.24%26.24

60、%288002880025.52%25.52%343343100.00%100.00%112850112850100.00%100.00%方案推算方案推算社区景观提升社区景观提升平层官邸平层官邸+类独栋类独栋 平层官邸平层官邸+联排联排 方案二方案二 平层官邸平层官邸+联排联排平层官邸平层官邸+联排联排平衡价值利润平衡价值利润社区中央景观社区中央景观经济指标经济指标总建设用地总建设用地114517114517地上总建筑面积地上总建筑面积117200 117200 住宅住宅联排联排72000 72000 多层（多层（7F7F）3920039200商业商业商业商业60006000容积率容积率1.0

61、23 1.023 建筑覆盖率建筑覆盖率30.04%30.04%配比表配比表物业类型物业类型面积段面积段栋数栋数层高层高总户数总户数户数比户数比总面积总面积面积比面积比多层多层200-400200-40016167 711211231.82%31.82%392003920035.25%35.25%别墅别墅联排联排280-320280-3202402403 324024068.18%68.18%720007200064.75%64.75%352352100.00%100.00%111200111200100.00%100.00%方案总结方案总结平层官邸平层官邸+联排联排平层官邸平层官邸+类独栋类独

62、栋 1.1.多物业形式保证产品多样化多物业形式保证产品多样化2.2.公寓公寓+别墅产品结合，均衡价值最大化别墅产品结合，均衡价值最大化利益价值利益价值 A B社区品质社区品质 A BPKBA平层官邸平层官邸 +联排联排 +类独栋类独栋方案三方案三 平层官邸平层官邸+联排联排+类独栋类独栋平层官邸平层官邸+联排联排+类独栋类独栋平衡价值利润平衡价值利润社区中央景观社区中央景观经济指标经济指标总建设用地总建设用地114517114517地上总建筑面积地上总建筑面积116375 116375 住宅住宅类独栋类独栋30600 30600 联排联排30495 30495 多层（多层（7F7F）49280

63、49280商业商业商业商业60006000容积率容积率1.016 1.016 建筑覆盖率建筑覆盖率29.87%29.87%配比表配比表物业类型物业类型面积段面积段栋数栋数层高层高总户数总户数户数比户数比总面积总面积面积比面积比平层官邸平层官邸200-400200-40022227 721021050.12%50.12%492804928044.65%44.65%类独栋类独栋300-330300-33025.525.52-32-310210224.34%24.34%30600 30600 27.72%27.72%别墅别墅联排联排270-300270-3001071073 310710725.54

64、%25.54%30495 30495 27.63%27.63%419419100.00%100.00%110375110375100.00%100.00%方案三方案三 平层官邸平层官邸+联排联排+类独栋类独栋保证社区品质保证社区品质价值利润最大化价值利润最大化 降低风险降低风险 别墅为主体，平层官邸别墅为主体，平层官邸为辅的物业组成形式为辅的物业组成形式通过类独栋产品的运用通过类独栋产品的运用保证保证别墅体量最大化别墅体量最大化独栋独栋/双拼双拼/联排联排 多种别墅形态多种别墅形态上海的别样豪宅。方案阐述方案阐述上海上海不缺乏豪宅？不缺乏豪宅？方案阐述方案阐述 星河湾星河湾 装修装修 汤成一品

65、汤成一品 景观景观万科燕南园万科燕南园 品牌品牌绿城玫瑰园绿城玫瑰园 户型庭院户型庭院佘山东紫园佘山东紫园 景观景观&建筑占地建筑占地 。上海上海又缺豪宅？又缺豪宅？方案阐述方案阐述豪宅是一种尺度豪宅是一种尺度 豪宅是一种气势豪宅是一种气势 豪宅是一种身份豪宅是一种身份上海稀缺上海稀缺 皇家气势皇家气势 的豪宅的豪宅方案阐述方案阐述中建地产中建地产 皇城下的开发商皇城下的开发商将带来将带来 皇城皇城 的气魄与尊贵的气魄与尊贵将为上海演绎将为上海演绎 皇家皇家 的别样生活的别样生活方案阐述方案阐述中建地产中建地产 皇城下的开发商皇城下的开发商将带来将带来 皇城皇城 的气魄与尊贵的气魄与尊贵将为上

66、海演绎将为上海演绎 皇家皇家 的别样生活的别样生活方案阐述方案阐述 皇家式皇家式的豪宅地位的豪宅地位 上海上海的海派风情的海派风情 地块地块的条件格局的条件格局 法国法国 传统与经典传统与经典历史感与文化纵深感历史感与文化纵深感尊贵与浪漫尊贵与浪漫 商战无序，策划先行商战无序，策划先行20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！火爆促销中震撼升级上市！火爆促销中此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】2013房地产营销策划大全唯一唯一官方网站：，唯一唯一指定淘宝店铺：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！方案阐述方案阐述 法国法国豪宅庄园豪宅庄园 大大 恢弘的气势恢弘的气势 小小 典雅的浪漫典雅的浪漫 建筑风格建筑风格立面体现立面体现建筑风格建筑风格法式风格特色法式风格特色法式建筑对建筑的整体方面有着