同策31日青岛智慧之城份营销执行策略

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1、2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】智慧之城Tospur 同策咨询（青岛）2014-08-31谨呈：天一仁和2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】C CO N T E N T SO N T E N T S目录目录 总结成绩，梳理并分析营销动作 站位市场，研判竞争态势 剖析本体，明确主攻方向 基于本体问题寻找营销发力点，明确营销思路及执行1、项目业绩展示2、项目业绩排名3、营销动作梳理4、项目客户分析2014房地产营销策划大全【唯一

2、客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目业绩展示同策智慧之城5-8月份销售情况汇总月份月份5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月合计合计来电（通）来电（通）322313117979来访（组）来访（组）287270212132901901认购（套）认购（套）93894031253253签约（万元）签约（万元）17811170433047841206512065回款（万元）回款（万元）1375160621602045718671862014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防

3、假冒】项目业绩展示5-8月份城阳区销售（套数）业绩排名（前十名）项目名称成交套数成交面积成交总金额成交均价1卓越蔚蓝群岛648610303852363122天一智慧之城330291391594354713青特赫府205199541698085104公园一号178170741343378685春阳花园166181991655590966龙湖悠山郡161158111107570057水青木花153135901002373758龙湖滟澜海岸1461927615207156899桃花源144127249585753310水岸新都1411253285926856数据来源：同策数据系统数据来源：同策数据系

4、统 截止日期：截止日期：2014.8.312014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】推售策略 丰富业态，巧妙搭配；少量多频，稳步推售推盘轴4月107#、110#、91#、97#、98#49#、56#、57#58#、59#、60#6月7月111#、106#8月105#推售分策略高层首批开盘高层开盘，抢占先机顺势加推，快速去化推售总策略批次推量，小步快跑，展示助力，抢占先机低首付启动，锁定客户高层首批加推，洋房、别墅推出高层二批加推新楼座加推，抢占客户营销动作梳理2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527

5、879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】推广策略 以“低首付，低起价，高性价比”撬动市场推售节奏推广渠道主要稿件推广主题三期高层，3980元/起价首付2万元，安家崂山边低价抄底正当时低起价吸引市场关注以金融杠杆低首付吸引客户4月6月7月111#、106#8月105#107#、110#、91#、97#、98#49#、56#、57#58#、59#、60#以政策导向，配合低首付吸引客户派单、短信、巡展、候车厅、网络分销、派单、短信、巡展、候车厅、网络分销、派单、候车厅、网络分销、派单、候车厅营销动作梳理2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】

6、房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】客户分析15-8月份阶段客户分析28月专项客户分析2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目阶段性客户分析（渠道）-901组来访121471298019250817231414系列20.11%2.33%52.28%0.22%1.00%8.88%21.31%5.55%0.89%1.89%2.55%1.55%1.55%成交04910031615261240系列40.00%1.85%42.13%0.00%0.00%14.35%28.24%2.31%0.93%2.78%5.56

7、%1.85%0.00%安居客短信分销交通指示牌公交车员工介绍介绍派单新闻网腾讯网工地围挡CALL客搜房网050100150200250300350400450500数量数量客户媒体渠道分析客户媒体渠道分析客群分析描摹渠道客群导入途径主要以分销和介绍为主，其中来访客户分销471组，占比52.28%；介绍192组，占比21.31%成交客户分销为91组，占比42.13%；介绍61组，占比28.24%客群导入媒体主要为分销和介绍，途径较为单一2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目阶段性客户分析（区域）-901组来访4

8、51171111447356119266915系列24.99%12.99%1.22%1.22%49.61%3.88%0.67%13.21%2.89%7.66%1.66%成交6323212913196123系列42.78%14.81%1.39%0.93%59.72%0.46%1.39%8.80%2.78%5.56%1.39%四方区惜福镇外省市崂山区城阳区市南区省内其他地区李沧区即墨市北区青岛其他区市050100150200250300350400450500数量数量客户区域分析客户区域分析客群分析描摹区域客户城阳区地缘性客户占来访客户的绝对比重达447组，占比49.61%；成交客户中城阳区地缘性

9、客户也占最大比重，129组，占比59.72%其次李沧区来访119组，成交19组；惜福镇来访117组客户，成交32组，其他区域占比较少，均不足10%客群区域主要以城阳区域与惜福镇的地缘性客户为主2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目客户分析（面积需求）来访21372894703262323系列22.33%4.11%32.08%52.16%3.55%0.67%2.55%2.55%成交01861129125系列40.00%0.46%39.81%51.85%4.17%0.46%0.93%2.31%51-6061-70

10、71-8081-9091-100100-110111-120120以上050100150200250300350400450500数量数量客户面积需求分析客户面积需求分析客群分析描摹面积需求来访客群对户型面积的需求以81-90套二为主，占比达52.16%，其次为71-80套二，占比达32.08%成交客群对户型面积的需求以81-90套二为主，占比达51.85%，其次为71-80套二，占比达39.81%客群面积需求主要以70-90的套二户型为主2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目客户分析（购房动机）-901组来

11、访74177272036系列282.24%8.55%3.00%2.22%4.00%成交18816471系列487.04%7.41%1.85%3.24%0.46%首次置业改善型置业为老人投资为下一代0100200300400500600700800数量数量客户购房动机分析客户购房动机分析客群分析描摹购房动机来访客群首次置业为主，741组，占比达82.24%成交客群首次置业为主，188组，占比达87.04%客群购房动机以首置的刚需客户为主2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目客户分析（年龄）-901组来访9131

12、28723810166382011系列21.00%14.54%31.85%26.42%11.21%7.33%4.22%2.22%1.22%成交23559563018862系列40.93%16.20%27.31%25.93%13.89%8.33%3.70%2.78%0.93%20岁以下21-25岁26-30岁31-35岁36-40岁41-45岁46-50岁51-55岁56岁以上050100150200250300350数量数量客户年龄分析客户年龄分析客群分析描摹客群年龄客群年龄分布2035岁，青年人为客群主力，其中30岁以内来访客户418组占比46.39%，31-35岁238组占比26.42%3

13、0岁以内成交客户94组，占比43.51%,31-35岁56组，占比25.93%客群年龄主要集中在适婚及新婚的年龄段为结婚置业及婚后改善家庭居住生活条件2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目客户分析（关注重点）-901组来访459370321121162211036018181518776系列211.98%9.66%8.38%0.31%3.03%5.77%2.69%15.69%21.36%0.39%0.47%20.26%成交129773753813609116936179系列414.98%8.94%4.30%6

14、.16%9.41%4.18%0.00%10.57%19.63%0.35%0.70%20.79%区域物业管理交通周边环境房型学区规划交房时间价格生活配套小区位置付款方式0100200300400500600700800900数量数量客户关注重点分析客户关注重点分析客群分析描摹关注重点来访客群关注重点主要以价格、付款方式、交房时间、区域和物业管理为主，分别占比21.36%、20.26%、15.69%、11.98%、9.66%成交客户关注重点主要以付款方式、价格、区域、交房时间和物业管理为主，分别占比20.79%、19.63%、14.98%、10.57%、8.94%客群关注重点主要以付款方式、价格、

15、区域、交房时间和物业管理为主2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】客户对项目认可梳理排序：低首付、价格、交通配套、户型客户对项目抗性梳理排序：区位、交房时间、市场态势、竞品影响小结：2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】客户分析15-8月份阶段客户分析28月专项客户分析2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目月度客户分析（渠道）-132组客群分析描摹

16、渠道客群导入途径主要以分销和介绍为主，其中来访客户分销66组，占比50%；介绍48组，占比36.36%成交客户分销为18组，占比58.05%；介绍9组，占比29.03%客群导入媒体依然主要为分销和介绍，但客户数量下降明显来访 数量63486663来访 比例4.55%2.27%36.36%50%4.55%2.27%成交 数量1191820成交 比例3.23%3.23%29.03%58.06%6.45%0.00%工地围挡新闻网介绍分销派单搜房网010203040506070数量数量8月客户媒体渠道分析月客户媒体渠道分析2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商

17、网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目月度客户分析（区域）-132组客群分析描摹区域来访客户城阳区78组，占比59.09%，李沧区来访21组，占比15.91%；成交客户中城阳区地缘性客户占最大比重，16组，占比51.61%，李沧区成交5组，占比16.13%客群区域主要以城阳区域的地缘性客户为主，李沧区客户数量略有上升来访 数量6937863216来访 比例4.55%6.82%2.27%59.09%4.55%2.27%15.91%4.55%成交 数量231161152成交 比例6.45%9.68%3.23%51.61%3.23%3.23%16.13%6.45%四方区惜福镇崂山区城阳区市北区

18、省内其他地区李沧区即墨0102030405060708090数量数量8月客户区域分析月客户区域分析2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目客户分析（面积需求）客群分析描摹面积需求来访客群对户型面积的需求以81-90套二为主，占比达56.82%，其次为71-80套二，占比达36.36%成交客群对户型面积的需求以81-90套二为主，占比达54.84%，其次为71-80套二，占比达38.71%客群面积需求主要以70-90的套二户型为主来访 数量487536来访 比例36.36%56.82%2.27%4.55%成交 数

19、量121711成交 比例38.71%54.84%3.23%3.23%71-8081-9091-100120以上01020304050607080数量数量8月客户面积需求分析月客户面积需求分析2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目客户分析客群分析描摹购房动机来访客群首次置业为主，120组，占比达90.91%成交客群首次置业为主，29组，占比达93.55%客群购房动机以首置的刚需客户为主首次置业12090.91%2993.55%改善型置业64.55%13.23%为下一代64.55%13.23%数量来访比例数量成交

20、比例020406080100120140数量数量8月客户购房动机分析月客户购房动机分析2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目客户分析（年龄）客群分析描摹客群年龄客群年龄分布2035岁，青年人为客群主力，其中30岁以内来访客户72组占比54.54%，31-35岁24组占比34.09%30岁以内成交客户16组，占比52%,31-35岁7组，占比23%客群年龄主要集中在适婚及新婚的年龄段为结婚置业及婚后改善家庭居住生活条件来访 数量2745242169来访 比例20.45%34.09%18.18%15.91%4.5

21、5%6.82%成交 数量887422成交 比例26%26%23%13%6%6%21-25岁26-30岁31-35岁36-40岁41-45岁46-50岁05101520253035404550数量数量8月客户年龄分析月客户年龄分析2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目客户分析（关注重点）客群分析描摹关注重点来访客群关注重点主要以价格、付款方式、交房时间、区域和物业管理为主，分别占比21.02%、19.59%、15.92%、12.26%、9.87%成交客户关注重点主要以价格、付款方式、区域、交房时间和物业管理为主

22、，分别占比27.93%、22.52%、9.91%、8.11%、6.31%客群关注重点主要以付款方式、价格、区域、交房时间和物业管理为主来访 数量776251219371710013253123来访 比例12.26%9.87%8.12%0.32%3.03%5.89%2.71%15.92%21.02%0.80%0.48%19.59%成交 数量117544609313625成交 比例9.91%6.31%4.50%3.60%3.60%5.41%0.00%8.11%27.93%2.70%5.41%22.52%区域物业管理交通周边环境房型学区规划交房时间价格生活配套小区位置付款方式020406080100

23、120140数量数量8月客户关注重点分析月客户关注重点分析2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】8月客户分析小结：8月客户的主要特点与项目整体阶段客户特点一致，分销和介绍依然占据导入来访的主力，但8月客户来访、成交数量均明显下降2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】1、市场态势研判2、竞争环境分析 总结成绩，梳理并分析营销动作 站位市场，研判竞争态势 剖析本体，明确主攻方向 基于本体问题寻找营销发力点，明确营销思路及执行C CO N

24、 T E N T SO N T E N T S目录目录2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】住房公积金贷款的申贷缴存标准调整前申请人建立住房公积金账户6个月，且在申贷的近6个月内，连续正常缴存3个月累计缴存住房公积金6个月；调整后贷款申请人建立住房公积金账户12个月，申贷时账户是正常缴存状态，且在申请贷款的近12 个月内，连续正常缴存公积金12个月；公积金贷款最高限额标准调整前买新房贷款额度最高60万，买二手房最高额度为35万调整后 家庭购房，购买新建住房贷款最高额度为60万，买二手房贷款最高额度为35万；单身住

25、房，买新房贷款额度最高为36万，买二手房最高为21万；1.单身贷款条件升高，刚需购房者受到一定程度冲击；2.金融市场进入地产调控；3.货币政策调控加强；2014年钱荒来袭2014年3月10日青岛公积金新政的实施，提高了岛城置业门槛及置业成本，对市场主力购房群体“刚需客户”产生了较大的冲击。市场态势研判公积金政策2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】自2011年1月31日到2014年7月31日止，青岛房地产限购政策在走过3年半之后正式松绑，主城区144平米以上住宅取消限购，城阳区及原黄岛区全面取消限购，但信贷政策依

26、然紧缩，对整体市场的提振作用较为微弱。7月31日下午，青岛国土和房屋管理局召开新闻发布会，会上宣布黄岛、城阳区（含高新区）全面放开限购，市内市南区、市北区、李沧区以及崂山区144平方米以上新房、二手房放开限购，限购政策自2014年8月1日期正式施行。影响：青岛进入“后限购”时代，限购政策目前处于分区域、分面积的逐步退出阶段，对市场成交以及置业信心有一定的提振作用，但信贷政策依然紧缩，政策口与金融口只放开了一面，对整体市场的提振作用较为微弱；市场态势研判限购政策2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】l目前青岛各家涉

27、及房贷业务的银行多数银行套房贷利率都在执行基准利率，二套房大部分都是在基准利率的基础上上浮10%。l仅有恒生和汇丰两家外资银行，分别为基准利率的96折和95折，但很难申请，青岛首套房贷利率未见松动。从金融政策来讲，信贷政策依然紧缩，贷款持续受限，置业成本依然高筑不下，直接抑制了市场的明显回暖。市场态势研判金融政策2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】市场态势研判青岛高层市场成交套数 75133686 12245 884491127053726894638969 11621 12662 11586 61625175

28、629654675849556560427391成交均价 798981337925761075078156837882798624888381967979738181837897804679717890768083382013.1月2013.2月2013.3月2013.4月2013.5月2013.6月2013.7月2013.8月2013.9月2013.10月2013.11月2013.12月2014.1月2014.2月2014.3月2014.4月2014.5月2014.6月2014.7月2014.8月010002000300040005000600070008000900002000400060

29、008000100001200014000青岛高层市场量价走势成交套数成交均价2014年1-8月份整个青岛市的成交相比2013年都有所下降，且1-8月份成交量价持续相对稳定，无较大起伏波动；1-8月份价格持续维持在7700-8200元/平之间，波动区间较小，整个市场并无较大动作来改变市场现状；上半年无较大动作，青岛整体成交量价平稳2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】市场态势研判市场态势研判城阳高层市场城阳高层市场2014年2-6月份成交量无较大变化，而价格起伏变化相对较大，但整体均价维持在7000-7200元/

30、平；7、8月份高层成交量猛增，8月份成交主要以卓越蔚蓝群岛、水青木华、智慧之城、青特赫府为主；上半年量稳价跌，下半年呈增长趋势成交套数74733367149756958311511471成交均价700270387252721071967002719969642014.1月2014.2月2014.3月2014.4月2014.5月2014.6月2014.7月2014.8月6800685069006950700070507100715072007250730002004006008001000120014001600标题标题2014年城阳高层量价走势成交套数成交均价2014房地产营销策划大全【唯一客

31、服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】竞争态势分析竞争态势分析直接高层竞品直接高层竞品项目名称惜福时光项目地址城阳区王沙路与铁骑山路交汇处开发商青岛万海置业集团有限公司 开盘时间2014年4月12号占地面积 3.5万平米套数516户建筑面积7.7万平米 装修状况毛坯绿化率 35%目前均价洋房6300元/m2高层5300元/m2主力户型套二套三主力面积68-120平米交房时间2015.8.31主力总价50-55万万海惜福时光2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】竞争态

32、势分析竞争态势分析直接高层竞品直接高层竞品主推产品：小高层、电梯洋房 85-95，2#，4#、6#共计144户近期动态：2014.5.15加推3#和11#，其中3#为14层小高层，共72套，面积区间为68-88，起价5800元/，均价6300元/，开盘当天享受5000抵94折优惠，惠后均价5900元/；11#为6层的电梯洋房，共36套，面积区间95-120，起价7100元/，均价7600元/，开盘当天享受5000抵94折优惠，惠后均价7100元/，加推当天高层去化60%，约40套，洋房去化约30%，约10套。现场活动：银行按揭98折，一次性96折。2014.4.122、4、6#楼开盘3、11#

33、楼开盘2014.5.15续销中，暂无加推动作2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目名称泰晤士小镇项目地址 城阳区惜福镇街道王沙路南侧、百福路东侧开发商青岛鲁商置业集团有限公司 开盘时间预计14年下半年占地面积 130万平米容积率1.6建筑面积80万平米 装修状况毛坯绿化率 35%目前均价起价3900元/，高层预计均价5000元/主力户型套二套三主力面积高层主力面积为75-90、多层主力面积为85-117、洋房的主力面积为130最新动态售楼处8月3日开放，预计14年9月开盘。竞争态势分析竞争态势分析潜在高层竞品

34、潜在高层竞品泰晤士小镇2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】主推产品：首期B1地块的高层、小高层、洋房产品，面积从75-160之间近期动态：8月3日,泰晤士小镇售楼处正式开放,为期一个月的嘉年华也在售楼处开幕.设有火辣与清爽于一身的水鼓舞、充满异域情况的英格兰仪仗队等诸多精彩节目.另外，泰晤士小镇还准备了盛大的嘉年华狂欢免费看马戏，免费喝啤酒，免费看电影，免费玩游戏以及全民梦想秀还设有”0元起拍”等活动,聚集了大量的人气.竞争态势分析竞争态势分析潜在高层竞品潜在高层竞品2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：

35、1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】市场态势研判市场态势研判青岛别墅市场青岛别墅市场2014年2-6月份别墅市场成交相对稳定，但7、8月份成交量有明显的增加，而价格却有明显的下滑7月份成交量增主要由于万科青岛小镇及龙湖锦璘原著、龙湖滟澜海岸前期降价促销，集中在7月份签约8月份成交量增主要是由于三个院子7月份开盘，8月集中签约以及滟澜海岸促销集中签约成交套数17464111118100119284238成交均价15715130091439815230124281367112671122172014.1月2014.2月2014.3月2014.4月2014.5

36、月2014.6月2014.7月2014.8月02000400060008000100001200014000160000501001502002503002014青岛市别墅市场量价走势成交套数成交均价7月月份份成成交交8月月份份成成交交上半年成交平稳，7、8月份量涨价跌2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】市场态势研判市场态势研判城阳别墅市场城阳别墅市场成交套数72274836354791107成交均价 11247 10818 10316951710113 11073914592302014.1月2014.2月2

37、014.3月2014.4月2014.5月2014.6月2014.7月2014.8月0200040006000800010000120000204060801001202014年城阳别墅量价走势成交套数成交均价8月月份份成成交交城阳2014年2-6月份别墅成交量价相对稳定，而7、8月份成交量猛增，而价格同样有一定的下滑；8月份成交量增的主要原因是三个院子7月份开盘，8月份集中签约以及龙湖滟澜海岸降价促销（买一套送一套）、德郡团购等，而集中签约多为之前认购而因限购无法签约的客户；限购救市集中签约，促销政策频现市场2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：h

38、ttp:/，【唯一官网，谨防假冒】城阳别墅市场8月份限购取消以来，城阳区各别墅项目均采取一系列的营销动作：滟澜海岸滟澜海岸银盛泰德郡银盛泰德郡锦璘原著千禧国际村千禧国际村世茂公园美地世茂公园美地竞争态势分析竞争态势分析2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目名称银盛泰德郡项目地址城阳区铁骑山路17号，铁骑山路以西，王沙路以南 开发商青岛银盛泰房地产有限公司 开盘时间2010年07月 占地面积

39、600000平方米 建筑面积630000平方米装修状况毛坯绿化率30%产品面积联排175-210平、叠拼179-182平高层75-95平成交价格联排边户10000-11000元/平，中间户9200元/平；叠拼均价10000元/平；高层均价8层以下5200-5300平/元，8-15层6100-6200平/元，16层以上6400-6500元/平物业费1.8元/平米供暖地源热泵银盛泰德郡德式社区，总建面63万方，目前在售产品为175-210平联排、179-182平叠拼、75-95平高层产品。竞争态势分析竞争态势分析区域内别墅竞品区域内别墅竞品2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527

40、879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】银盛泰德郡2014年1-8月份共计成交162套，同比下降13%，累计成交均价7024元/平，同比下降19.8%。物业形态户型面积2013年1-8月成交套数2013年1-8月成交均价2014年1-8月成交套数2014年1-8月成交均价套数同比均价同比别墅联排175-210平叠拼179-182平1279623688682下降46.5%下降9.8%普通住宅多层130-160平；高层75-95平596426945197上升

41、59.3%下降19.1%合计18687561627024下降13%下降19.8%l最新动态：银盛泰德郡现在主推高层和叠拼别墅，其中高层95#和128#在售，户型为75平套二和96平套三，4800元/平起，均价6000元/平。叠拼别墅户型为178平下叠（送院子）和187平上叠（送露台），共60套，均价10000元/平，148万/套起，9月份无加推节点竞争态势分析竞争态势分析区域内别墅竞品区域内别墅竞品2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目名称三个院子项目地址 城阳青岛市城阳区铁骑山路165号开发商青岛鑫源置业集

42、团开盘时间2014.7.13占地面积 39385 套数524户（别墅98户）建筑面积57185 装修状况毛坯绿化率35%目前均价11500元/平米主力户型联排主力面积143 鑫源三个院子三个院子高层产品联合青岛新闻网团购，70以下的户型，参与团购即可享3998抵2万元优惠；70以上的户型，参与团购即可享3998抵3万元优惠。竞争态势分析竞争态势分析区域内别墅竞品区域内别墅竞品2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】主推产品：别墅139144平近期动态：2014.7.12开盘，现为别墅续销，目前高层正在蓄客，68-9

43、0平套二套三，开盘时间待定营销节点：三个院子2014.7.13号开盘信息：推量 除7#、13#外的全部89套别墅（2#西户为售楼处、3#东户为样板间，实际货量87套），面积为六至十二联排，户型面积全部在143左右；去化去化40套，截至7月13日下班累计成交44套；现场活动：参加新闻网团购交5千抵8万优惠，认筹2万抵4万；开盘当天选房成功优惠12万；总优惠22万；七日内交首付或签约优惠1%，一次性付款优惠2%2013.6.7售楼处、样板间开放续客中开盘2013.7.12竞争态势分析竞争态势分析区域内别墅竞品区域内别墅竞品2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】

44、房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】竞争态势分析竞争态势分析区域内别墅竞品区域内别墅竞品项目地址城阳区铁骑山路与百福路交汇，北依铁骑山路，西至百福路。开发商青岛千禧国际村置业有限公司占地面积254787平方米 建筑面积467355平方米 容积率1.34绿化率40%车位配置一组团地上约540个当期户数2405户物业费2.9元/平/月配套教育：39中、惜福镇中心小学千禧国际村郊区大盘形象，别墅为主刚需为辅，目前主推136-147平叠拼别墅2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】竞争态势分析竞争态势分析区域内别墅

45、竞品区域内别墅竞品当期主推产品：联排85-87、90-92、95-97、99-101、103-105号楼，联排：约186-257平。均价9700-9800元/，价格区间9600-11000元/。叠拼81、82，叠拼：约131-162平，上叠131-160平米，下叠145-162平米，均价9500元/，价格区间8000-10000元/优惠活动：搜狐焦点团购 别墅：1万抵10万，贷款优惠房屋总价1%优惠；一次性折扣，房屋总价2%优惠。营销动作：别墅蓄销，另自8月11日起，喜山联合青岛新闻网推出独家团购活动，团购房源为喜山71-74#共44套叠拼别墅，面积区间约为136-147，限时限量优惠，截止至

46、9月30日。置业者参与团购，即可享受8千抵8万元的大幅优惠，别墅最大赠送160庭院，赠送率超过100%。目前喜山主推别墅，主打105万起，9月13日加推10套叠拼别墅2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】竞争态势分析竞争态势分析区域外别墅竞品区域外别墅竞品现场地址青岛市高新区华贯路603号投资商/开发商青岛世茂新城房地产开发有限公司总建面170万总占面100万容积率1.5绿化率32%产品种类双拼、联排、类独栋、高层总户数15000户建筑风格英伦风格物业费别墅3.5元月物业公司世茂物业采暖方式市政供暖交房标准毛坯开

47、盘时间2011.2.26交房日期2013.12月价格别墅价格9600-20000/总价：160万-540万首批别墅17栋共86套2011.12.11二批别墅12栋共62套2012.03.24意墅湾待售世茂公园美地大盘形象，产品种类丰富，目前主推高层及别墅，高层产品5800元/平封顶，别墅产品105万/套起价2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】竞争态势分析竞争态势分析区域外别墅竞品区域外别墅竞品当期主推产品：意墅湾（4号地块）公寓、洋房、联排、叠拼别墅在售。公寓：面积37-78 ，均价8600元/（带1200精装

48、修）。洋房：面积98-123 ，均价7500元/。叠拼:面积137-280，均价11500元/。联排：面积176-360，均价14000元/。高层（2号地块）1、2、7、8、9、10、15、16#在售，均价7000元/平方米，主推96平套二和141平套三户型；优惠活动：叠拼：1万抵5万 联排：1万抵7万 高层：北区（现房）6千抵3万；南区6千抵96折 营销动作：世茂公园美地项目主推13、14号楼高层，均价6000元。新闻网携手世茂公园美地推出独家团购优惠，高层房源6000元抵8折，目前推出特价房，5800元/平封顶。目前世茂公园美地主推高层产品，别墅无较大动作，9月份无加推节点2014房地产营

49、销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】小结：2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】1、去化分析2、存货分析 总结成绩，梳理并分析营销动作 站位市场，研判竞争态势 剖析本体，明确主攻方向 基于本体问题寻找营销发力点，明确营销思路及执行C CO N T E N T SO N T E N T S目录目录2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】三期各产品销售去化情况高层96%洋

50、房4%别墅0%三期各产品销售情况三期各产品销售情况截止目前期产品去化以高层占绝对优势，占比96%,洋房和别墅产品去化较低项目套数比例高层40896%洋房154%别墅10%合计424100%2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】本体现状梳理存货分析项目项目产品产品套数套数面积（）面积（）金额（元）金额（元）帕缇欧小镇帕缇欧小镇洋房洋房282053.4319767795三期洋房三期洋房洋房洋房16514790.1293000000洋房合计洋房合计19316843.55112767795醍香花都醍香花都多层多层1618

51、67.539094291.3醍香墅一期醍香墅一期别墅别墅6215733.07136182131三期别墅三期别墅别墅别墅8513213.46123756569别墅合计别墅合计14728946.53259938700三期高层三期高层高层高层24220056.68112818309存货中 别墅及洋房的产品比重最大，高货值低走量目前项目现有可售货量中，货值最大的为别墅占比52%，其次为洋房，套数占比最大的为高层占比40%，可售面积占比最大为别墅占比43%2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】本体现状梳理主力产品高层中有预

52、售高层剩余房源以高楼层为主，质素下降、总价较高，客户抗性较大；无预售无法网签直接影响公司回款速度。高层在售剩余房源梳理预售情况 产品类型套数金额面积区间楼层单价区间备注有预售高层高层525227157141.627157141.678-9478-941717层以上层以上 5200-56005200-5600 余高楼层产品，单价较高，客户抗性较大余高楼层产品，单价较高，客户抗性较大小高层5123880981.3187-1205330-6204单价较高，客户接受度低无预售高层13961780185.7674-894层以上5057-5950暂不能网签洋房在售剩余房源梳理预售情况产品类型套数金额面积区

53、间单价区间备注无预售洋房16561780185.7652-1175057-5950暂不能网签别墅在售剩余房源梳理预售情况状态套数金额面积区间单价区间备注有预售准现房62136182131183-3097070-11000余房以带地下户型以及边户为主有预售期房85123756569.3140-1708800-10600存货分析2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】小结：目前市场环境下：高层产品货量质素及节点不足以支撑营销别墅洋房存量大货值高，亟待加速去化2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：105352787

54、9【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】总结成绩，梳理并分析营销动作 站位市场，研判竞争态势 剖析本体，明确主攻方向 基于本体问题寻找营销发力点，明确营销思路及执行C CO N T E N T SO N T E N T S目录目录1、营销策略思考2、阶段营销执行2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】9 9月份营销策略思考月份营销策略思考-1-明确主攻产品方向-2-强化营销拓客体系 高层产品目前在货量及质素上无法满足；别墅、洋房在货值货量上满足营销要求；本营销需求阶段应以别墅洋房为主攻方向；别墅洋

55、房齐发声多渠道以竞品动作为导向，围绕以区域核心，市区为辅助进行线上一体化发声，线下以分销为核心多渠道立体化拓客2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】9月份营销策略思考9月份进入传统销售旺季，项目需对自身进行升级，以别墅及洋房为代表的品质产品为发力点，提升项目品质化，强化市场冲击力智慧之城升级计划大盘形象升级产品品质升级营销体系升级树立版块内纯熟品质大盘形象，建立性价比超高的生态养生住居形象主力去化产品转向高品质高货值的 别墅及洋房通过中高端产品的品质营销带动刚需销售，提升营销层次围绕别墅及洋房产品进一步强化分销、

56、老带新力度，同时以自身营销委发力点，精准撒网，体系化深耕城阳为重点措施，全面升级多元化营销拓客渠道及执行品质2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】9月份营销策略思考从主攻产品出发，剖析问题，执行专项解决方案别墅洋房营销问题点竞争压力大客户数量少产品价值认知低营销力度弱周边竞品三个院子及德郡，营销力度大，积极抢夺有限客户三期别墅自6月份推出，目前仅成交一套，别墅到访客户月均不足10组一期别墅即将交付，但很多竞品客户不知道本项目有别墅产品在售目前尚无针对别墅的专项线上线下动作推出，市场一直无别墅声音别墅洋房的营销拓客

57、力度不足2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】阶段营销策略执行2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】首付10万起 抢住140170轻奢别墅阶段主诉求（营销核心爆点）：诉求核心：以项目主推产品别墅及洋房作为营销发力，突出其高性价比，以低首付作为市场引爆点，贯穿整个节点，通过对项目及品质产品的高举高打，带动整个项目热销9月份营销策略执行2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯

58、一官网，谨防假冒】9月份营销策略执行9月智慧之城围绕别墅洋房为主攻方向的营销执行动作围绕核心诉求的营销拓客体系n 一条媒体线，多渠道覆盖性，针对营销诉求统一发声n 一条拓客线，整合多渠道拓客力量体系化进攻n 一条阵地线，围绕别墅洋房制定一体化的阵地体感营销n 一条政策线，对内对外双向进行政策性刺激及激励四大营销动作轴线2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】9月份营销策略执行n 一条媒体线，多渠道覆盖性，针对营销诉求统一发声报广/夹报电台电商短信户外看房小巴9月4日一次城阳新闻9月11日一次半岛都市报9月18日一次

59、城阳新闻9月26日一次半岛都市报以节点信息及重大活动信息为主，配合项目销售产品信息，每次投放后，及时进行效果评估频道：交通广播调频87.9频次：每天投放4次，每次15秒，达到全城皆知的目的形式：建议采用诙谐对话的形式，容易吸引客户的听觉借势电商客户群资源（如：世茂别墅资源客户），进行补充性拓客及线上信息释放线上新闻、微博、论坛等交叉推广造势，线下短信、电开和派单拓客方式齐上阵，作为第三方直接收取客户诚意金等；9月份在新闻网或搜房网持续投放 根据客户层次及群体，选取短信公司客户资源 安排短信车截流竞品客户 配合营销节点及事件活动，进行每周30万条短信的资源投放建议在青银高速两侧树立一块高炮，吸引

60、市区的过路客户将看房小巴进行包装，展示项目形象及销售信息，安排小巴在全程巡游并在人群密集地进行暂时的停靠，吸引客户眼球；线上以大众媒体报广为主导，其他媒体进行配合大力推广2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】9月份营销策略执行n 一条拓客线，整合多渠道拓客力量体系化进攻三大渠道体系化进攻实现精准拓客资源渠道竞品拦截大学生渠道2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】阶段营销执行阶段营销执行资源渠道分销营销动作在现有分销渠道之下，增加别墅

61、洋房的分销渠道，增加奖励机制注意事项1、严格制定分销制度及客户接待制度；2、针对置业顾问进行培训，提高接待分销客户的技巧，实现最快成交；3、针对分销商进行培训项目的产品及动态信息、优惠政策，保证信息有效无误的传递；2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】阶段营销执行阶段营销执行资源渠道艺术团东方艺术团：城阳区最大的中老年文化艺术团，覆盖整个城阳区各个社区，团体规模达到数百人，其中最为活跃的团员50余人。资源优势1、团体规模覆盖各社区，涉及范围广；2、中老年人空闲时间较多，积极性强，较大学生更具有责任心；合作形式1、

62、给文化团整体做一次项目推介会，让团员了解项目产品；2、团员可自行安排时间，带客户到售楼处了解项目，介绍客户来访，新客户来访成交后团员都会有一定的奖励；奖励机制到访1人奖励20元；成交1人奖励500元；2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】阶段营销执行阶段营销执行资源渠道福日集团嫁接资源福日集团的客户资源嫁接方式1、通过嫁接福日集团4S店的客户资源，在本案现场举办新车发布会体验试驾活动，或其他形式的品鉴活动导入客户2、在福日集团4S店内进行广告物料植入，对来访车主、客户进行项目宣传，或福日集团自有的汽车发布会活动，

63、通过派送礼品及置业顾问现场宣传进行本案的销售推广动作。青岛福日集团有限公司始于1995年，是集汽车销售、房地产开发、奢侈品运营、金融投资于一体的现代化集团，是青岛地区最大的汽车经销商集团，是山东最具影响力的奢侈品运营集团之一。主要下设汽车事业部、房地产事业部及奢侈品事业部。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】具体合作形式：福日集团高端汽车智慧之城巡展 法拉利、玛莎拉蒂、smart、奔驰、克莱斯勒、JEEP、道奇、丰田福日中高端客户资源活动邀约 智慧之城联手福日，高端汽车系列品鉴会 福日车友俱乐部智慧之城暖场活动

64、福日集团4S店广告植入 易拉宝、电视广告、DM （门店：smart、奔驰、克莱斯勒、JEEP、道奇、丰田）4月14日与福日集团洽谈具体执行细节目前启动广告植入物料设计阶段营销执行阶段营销执行资源渠道福日集团2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】阶段营销执行阶段营销执行竞品拦截派单插车每周六、日或鲁商泰晤士小镇、银盛泰德郡重大节点安排大学生到他们的现场周边进行派单插车，并制定相应的派单说辞。根据周末活动及促销优惠制作精美卡片，或到访有礼的卡片，到其现场周边进行卡片的派发，吸引竞品客户到访。2014房地产营销策划大全

65、【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】大学生街霸贴身竞品每周六、日及鲁商泰晤士小镇、银盛泰德郡重点节点活动时间，安排大学生到其现场周边进行派单街霸，并安排人员在其周边举牌子拦截客户。客户凭项目单页到现场参加活动既有礼品相送。阶段营销执行阶段营销执行竞品拦截2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】阶段营销执行阶段营销执行看房小巴配合大学生拦截在竞品周边机动看房小巴方便接送客户到售楼处看房；将看房小巴进行包装，展示项目形象及销售信息，安排小巴在竞品周边行驶停靠，吸

66、引客户眼球；竞品拦截2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】阶段营销执行目的通过对周边区域的派单活动，扩大项目知名度，增加现场来电来访量。目标每天5组到访客户动作1）把惜福镇各村落、城阳主要街道、小区进行区域划分，由专人负责，分片进行地毯式覆盖2）周末、节假日进行商超派单人员1名置业顾问+10名大学生时间每天9:00-17:00要求每天置业顾问对大学生进行说辞培训，大学生统一着装，穿带有智慧之城logo的T恤大学生渠道2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】阶段营销执行目的通过购买短信公司的客户资料的电开，增加现场来电来访量。目标通过陌电途径每月开发客户60000组，导入来电60组，来人30组。动作统筹调集各种客户资源，充分进行电话开发，梳理客户意向。人员现场置业顾问+5名大学生时间每天9:00-17:00要点通过电话开发释放项目信息，筛选意向客户进行深度跟踪。大学生渠道2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527