四平市区基于人口因素的房地产市场需求分析

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1、1/111/11 基于人口因素的四平市房地产市场需求分析 人口变动对经济发展的重要影响已不言而喻。同时，市场营销学也强调“市场=人口+购买力+购买欲望”,把人口因素作为市场细分的一个变量。因此，本文试图探究人口因素（包括城镇人口数量、人口年龄结构、非农业人口数量、城市化等)对四平市房地产市场需求的影响。一、四平市的人口现状 1、四平市市区户口数和人口数情况 四平市市区人口接近 60 万人，说明四平市为典型的中等规模城市，城市发展还有较大的空间。四平市平均每户 2.7 个人口的家庭结构，反映在购房需求上主要以中小户型（即小于等于 90 平方米）的户型结构为主。注：资料来源于四平市第六次全国人口普

2、查资料。表 1 四平市市区户口数和人口数情况 2、四平市市区人口年龄结构 四平市市区 60 岁以上人口占总人口的比例已经超过 14%，说明四平市区已经进入了老龄化社会。另外，25 岁到 34 岁适婚年龄人口占总人口的比例为 13%，25 岁-45 岁的主要购房人口占总人口的比例为 32%。户数 人口数 平均家庭户规模（人/户）合计 家庭户 集体户 合计 家庭户 集体户 铁西区 100861 95633 5228 278741 255816 22925 2.67 铁东区 122876 121718 1158 334884 326243 8641 2.68 总计 223737 217351 638

3、6 613625 582059 31566 2/112/11 0100002000030000400005000060000700000-45-910-1415-1920-2425-2930-3435-3940-4445-4950-5455-5960-6465-6970-7475-7980-8485-8990岁及以上系列1注：资料来源于四平市第六次全国人口普查资料。图 1 四平市市区人口年龄构成图 3、四平市市区农业人口和非农业人口数量情况 四平市市区非农业人口占总人口的比重接近 20%，主要集中在平西乡、山门镇、石岭镇、叶赫满族镇、城东乡等乡镇。农业人口进城务工的人数正在不断增加，他们是城市

4、房屋租赁市场的消费主体，活跃的租赁市场又进一步刺激了购房需求的扩大。由于城市完备的功能对于农业人口有很强的吸引力，因此乡村人口的城镇化将会是四平市房地产市场需求发展的重要推动力。常住人口 合计 农业户口人口数 非农业户口人数 非农业户口人口占总人口的比重 铁西区 278287 24505 253782 91.19%铁东区 333316 95874 237442 71.24%总计 611603 120379 491224 80.32%注：资料来源于四平市第六次全国人口普查资料。表 2 四平市市区农业人口和非农业人口数量表 3/113/11 农业户口人口数非农业户口人数 注：资料来源于四平市第六次

5、全国人口普查资料。图 2 四平市市区农业人口和非农业人口构成图 4、市区人口数量和城市化水平的变化情况 2003 年-2011 年，四平市市区总人口数量呈现出波动中增加的趋势。从 2011 年至今市区总人口数量则呈显出稳定不变的态势，甚至在 2013 年有所减少。非农业人口呈现出不断增加的趋势。人口自然增长率不断降低，而人口增长率近两年呈现出负增长态势。四平市的城市化水平处于缓慢发展中，潜力很大。年份 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 市区总人口 511413 513799

6、561989 564758 568214 571734 573088 574926 605722 602699 589448 非农业人口 511413 513799 533534 536322 539633 543022 544112 545978 549322 545867 533023 迁入 9619 9182 9375 10060 11857 11323 9207 11064 6835 6212 6177 迁出 7826 8489 10416 9328 10793 10228 10454 11271 12883 10711 8609 机械增长率（）3.5 1.3-1.8 1.2 1.8

7、1.9-2.1-0.36-9.98-7.46-4.12 4/114/11 人口增长率（）6.5 5.2 1.3 4.5 5.6 5.4 1.8 2.24 5.35-6.26-3.52 自然增长率（）3 3.9 3.1 3.3 3.8 3.5 3.9-0.2 1.4 1.2 0.6 城市化水平 40%40%39%38%38%38%37%37%53%43%注：资料来源于四平市 2003-2013 年统计局数据。表 2 四平市市区市区人口数量和城市化水平的变化表 二、基于人口因素的住宅需求分析 1、市区人口数量和住宅需求 住宅总是为人服务的，人口数量在很大程度上决定了对住宅的需求数量。城镇人口数量的

8、变化包括两个方面:城镇人口的自然增长,即出生人数减去死亡人数的净值;城镇人口的机械增长（人口迁移）,即迁入人口减去迁出人口的净值。这两方面的变化对房地产需求的影响具有较大的差异。人口的自然增长并非对房地产产生现实的需求,而是二三十年后的潜在需求,因为新生婴儿既无购买住房的能力,也没购买住房的需要。从另一个角度来看,新生婴儿的增多会导致家庭的抚育成本增高,家庭的可随意支配收入减少,对住房的消费也随之减少。人口的机械增长则对房地产产生现实的需求，这些迁入人口绝大多数是靠购买住房来解决居住问题的。年份 市区总人口（人）人口自然增长率（%）销售面积（平方米）2007 568214 3.8 538944

9、 2008 571734 3.5 5/115/11 2009 573088 3.9 1706698 2010 574926-0.2 1720542 2011 605722 1.4 770183 2012 602699 1.2 1136423 注：资料来源于四平市统计局数据。表 3 四平市市区 2007-2012 年人口数量、自然增长率、房地产销售面积表 另外，将历年人口自然增长率和销售面积的数据进行回归分析，R2=0.242364245，说明人口自然增长率和销售面积之间的相关性较低。可见，城镇人口数量和房地产需求之间存在较高的相关性，而影响城镇人口数量的其中一个因素人口自然增长率和房地产需求的

10、相关性却如此之低。由此推断，影响城镇人口数量的另一个因素乡村人口向城市的迁移率，也即城市化的速度在显著影响着房地产的需求。年份 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 城市化水平 40%40%39%38%38%38%37%37%53%43%注：资料来源于四平市统计局数据。表4 四平市2003-2012年城市化水平变化表 “纳什姆曲线”总结出一地区城市化率，即城镇人口占地区总人口比例达到 30以后，该地区城市化进程及对住宅需求将迎来持续增长阶段，这种增长会一直持续到城市化率达到 60。四平市城市化率由 2003 年的 40上升到 201

11、2 年的 43，由此可见，四平城市化水平的发展仍有很大潜力。因此，虽然人口增速趋缓，但是乡村城镇化仍会持续进行，大量进城务工人员亦有很大的住宅需求，房地产市场需求量会持续缓慢增长，但是总需求量不大。6/116/11 2、人口年龄结构和住宅需求 从四平市人口结构上看，25岁45岁群体是购买商品房的主要群体。25岁-45岁的主要购房人口占总人口的比例为32%。其中25岁34岁人群处于婚龄期，25岁到34岁适婚年龄人口占总人口的比例为13%，其对住宅的需求弹性较小，城市年轻人结婚必买房的风气无疑刺激了住宅的需求，但是其人数占比不高，需求量不大。四平市市区60岁以上人口占总人口的比例已经超过14%，说

12、明四平市区已经进入了老龄化社会。人口的老龄化一方面是多数父母和子女愿意分开居住，另一方面是人口寿命的增长将不会形成大量的住房遗产继承。市区的总体人口结构从“成年型”向“老年型”转变，从而使得房地产刚性需求的主体缩小。然而，其中还有一种现象在改变这种需求的结构，那就是家庭人口结构由“金字塔”型向“倒金字塔”型的转变。在“金字塔”型的家庭人口结构下，家庭人口规模呈指数级增长，不断分解为一个个“核心家庭”，所需房屋的数量和面积不断增长，这就是传统的“分家”模式。在“倒金字塔”的家庭人口结构下，人口数量自上而下逐层减少。例如现在城市中的部分“三口之家”住进了上百平米的商品房中，若干年后随着儿子的娶媳或

13、者女儿的出嫁，如此大面积的房屋对于两位老人来说必然会产生部分“闲置”，而房屋的结构和设施却未必符合老年人的需求。因此在老年型社会就会产生大量的对诸如老年公寓之类的房屋的需求。根据佛朗哥莫迪利亚尼的储蓄生命周期假设，预测人们在他们的收入相对于终身平均收入较高时进行储蓄，而在其收入相对于终身平均收入较低时进行负储蓄。7/117/11 一个人的储蓄随着青年、成年、壮年、老年经理一个由低到高再到低的过程。一个家庭的形成也随着家庭的形成、扩展和解体经历一个由低到高再到低的过程。因此随着人口的老化，老年家庭的增多，全社会储蓄总额有减少之势。四平市区人口中60 岁以上人口数量不断增加，劳动年龄的人口增速减缓

14、，“人口红利”期即将结束。“人口红利”带来了高储蓄率和高社会劳动生产率。前者的高位增长，为现阶段以住房、汽车为主的耐用品消费积蓄了充足的消费势能；而后者的不断提高，为建筑业和城市建设的不断发展提供了足够的动能。然而人口结构达到“拐点”，即抚养比率由下降转为上升后，就进入了“人口负债”期。高储蓄将逐步用于社会抚育成本，社会劳动生产率也会因为宏观劳动力的减少而减速增长，房地产的需求也将显著减少。住宅市场需求结构随人口年龄结构变化而变化，简单型住宅市场份额下降，随着20-34岁的青年人口数量下降，简单型住宅需求量将随之减少，而舒适型住宅将占据市场主体地位。35-49岁的中年人口数变化不大，此年龄段人

15、口对住房有较高的改善性需求，功能齐全、规模适中的舒适型住宅将是主要需求方向，享受型住宅市场需求迅速上升。50-64岁中老年人口数量剧增，到2025年可能上升至30%，未来高品质、高性能住宅的需求量将猛增，便利型住宅为新的发展方向。65岁以上的老年人口数量持续上升，专门适用于老年人的老年公寓、亲情住宅等特殊性住宅将成为未来一个新的发展方向。3、家庭户规模和住宅需求 市区家庭户平均人口呈现下降趋势，家庭户规模在3人以下占到总8/118/11 家庭户的比例为86%。四平市平均每户2.7个人口的家庭结构，反映在购房需求上主要以中小户型（即小于等于90平方米）的户型结构为主。由于城市的年轻人追求独立，多

16、数会选择和父母分开居住，未来的城镇家庭将是以三口之家为核心家庭，两口之家的老年家庭，新婚无子女家庭和单身住户家庭为主体。家庭户规模的减小将会导致住户总数的增多，引起住宅需求总量的增大，而大量小规模家庭的出现也会进一步增大对小户型住宅的需求。另据四平市统计局数据（表5）2013年四平市市区小于等于90平方米的中小户型房屋登记销售面积占总面积比例为48%。大量的小户型房屋也加速了家庭分裂的速度，减小了家庭规模。户型（M2）批准销售套数 登记销售套数 批准销售面积（平方米）登记销售面积（平方米）平均成交价格（元/平方米）登记销售套数占批准销售套数比例 登记销售面积占批准销售面积比例 登记销售面积占总

17、面积比例 60 2602 755 129915 38585 3796 29%30%7%60-80 2649 1651 181439 117164 3678 62%65%21%80-90 2754 1299 234524 111426 3715 47%48%20%90-100 2231 1130 210921 106851 3562 51%51%19%100-120 2501 897 268089 96456 3863 36%36%17%120-144 790 372 101878 48392 3916 47%47%9%144-180 303 164 47451 25679 3659 54%54

18、%5%180 126 78 26086 17102 4089 59%66%3%注：资料来源于四平市统计局数据。表 5 2013 年四平市区不同户型商品住宅供求结构表 4、流动人口和住宅需求 四平市城市化进程中出现了较大的流动人口，流动人口显示出规模大，增长速度快的特点。流动人口的存在对租赁房屋产生了巨大需求。在流动人口当中，外来投资者、商人、白领等人群具有较高的消9/119/11 费能力和购房意愿，扩大了住房需求，而外来人员中为数最多的是务工人员，他们成为这些城市房屋租赁市场的消费主体，租赁市场的活跃又进一步刺激了购房需求的扩大。三、基于从业人口的产业构成对房地产需求的分析 四平市近年来产业结

19、构调整正在稳步推进，第一产业从业人口不断下降，第二、三产业人口不断增加，尤其是第三产业从业人口数量快速增长。2012年，四平市第三产业增加值预计完成356亿元，同比增长25.8%，三次产业比重调整到25.3:46:28.7。随着第一产业从业人员逐步向第二三产业转移，商业服务房地产发展较快。从 2013 年各类商品房的供应量比例看，四平市区商品住宅供应量为 120 万平方米，占总量的 80.1%，商网供应量为 15.4 万平方米，占总量的 10.3%，车库供应量为 14.4 万平方米，占总量的 9.6%，其他用房供应量为 0.1 万平方米，占总量的 0.1%。（见图 3）80.1%10.3%9.

20、6%0.1%住宅商网车库其他 注：资料来源于四平市住房和城乡建设局统计数据。图 3 2013 年四平市区各类商品房供应面积比例图 10/1110/11 从各类商品房的登记销售量比例看，四平市区商品住宅登记销售量为 56 万平方米，占总量的 94.8%，商网供应量为 2.5 万平方米，占总量的 4.2%，车库供应量为 0.4 万平方米，占总量的 0.4%，其他用房供应量为 0.2 万平方米，占总量的 0.3%。（见图 4）94.8%4.2%0.7%0.3%住宅商网车库其他 注：资料来源于四平市住房和城乡建设局统计数据。图 4 2013 年四平市区各类商品房登记销售面积比例图 虽然市区的住宅用地所

21、占比例最大，商业服务用地所占比例较小，但是随着第三产业从业人口的增加，以及商业的发展，商业服务用地占比将会不断增加。四、总结 四平市区适龄购房人口总数的持续减少，以及老龄化社会特征逐步显现，将会对商品住宅市场产生很大影响。家庭规模减少趋势能在一定程度上抵消人口下降带来的影响，但空间有限。四平市区住宅市场需求量会受到一定影响，同时不同功能类型的住宅结构有所变化。随着第一产业从业人员逐步向第二三产业转移，商业地产需求将会不断增加。中长期来看，城镇化速度放缓和新增城镇人口逐渐减少，对房地产业的支撑作用下降。根据四平市城区商品房 2008 年至 2013 年的供求关系来看，历年商品房累计供应量均大于销售量，说明四平市11/1111/11 近几年的房地产供给充足，住宅需求不旺盛。在未来房产商应减少住宅产品供应量，同时针对人口结构的变化做出产品类型生产的结构性调整，注重增加商服产品的供应量。我们要密切关注人口结构的变动，树立超前意识，增加一些理性的分析，制定出可持续发展的长期政策。这样才能预测未来房地产市场可能出现的矛盾，做出正确的科学决策，减少一些只看眼前的失误。