四川祥城地产岳池县20亩项目市场策略报告

《四川祥城地产岳池县20亩项目市场策略报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《四川祥城地产岳池县20亩项目市场策略报告（85页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、四川祥城地产岳池县20亩项目市场策略报告【全程策划中心】认清形势！明确目的！ 425万/亩的土地 意味着什么！地价最高 成本增加价格开创历史新高才能保证利润颠覆颠覆 岳池楼宇外观视觉感引导引导 岳池社区生活新理念创新创新 岳池地产开发新思路策略报告的三个关键词 Part 1 Part 1 岳池印象岳池印象因盛产水稻而享有“银岳池”之美誉。岳池属典型丘区平坝地形，素有“川东小平原”之称。因此，水稻种植业发达，盛产大米，故享有“川东粮仓”“银岳池”等美誉，别称“银城”。中国曲艺之乡岳池是西部十二省市中唯一的一个“中国曲艺之乡”中国曲协主席刘兰芳为岳池“中国曲艺之乡”授牌 岳池享有“中国农家乐之源”

2、的称号 南宋末，伟大爱国诗人陆游来到岳池，为翔凤山下旖旎的田园风光所吸引，为多彩的农家劳动场面打动，更为富足的农家生活情景所陶醉，有感而发，挥笔成就千古名篇岳池农家，其中名句“农家农家乐复乐，不比市朝争夺恶”道出了岳池农家文化胜景，成为今日风靡全国的农家乐旅游之源。“中国农家乐之源中国农家乐之源”的来历的来历 湖广填四川移民吼着高亢的川江号子来岳定居。先民们很好地吸收了湘粤文化和巴渝文化的精华，经过几千年的耕耘繁衍，形成独特的岳池农家文化。2008年在“共建美丽四川叫响节日名片”大型网络展评活动中，岳池农家文化旅游节脱颖而出，成功问鼎“中国四川十大名节”。近代近代“农家文化农家文化”的形成的形

3、成农家农家乐复乐不比市朝争夺恶 南宋陆游岳池农家岳池米粉顾县豆干翠湖文庙 Part 2 Part 2 城市概况城市概况地理区位地理区位图 地理区位说明岳池位于川东丘陵地区，渠江与嘉陵江汇合处的三角台地，周边与广安市、华蓥市、武胜县，南充市的高坪区接壤。岳池地处川东要道，是南充前往重庆的必经之路，交通发达。县城概况岳池县幅员面积1457平方公里，辖22个镇，21个乡，1个管委会。总人口119万。县内工业基础薄弱，资源开发缓慢，是典型的丘区农业大县、工业弱县、经济穷县。近年来，在县委县政府建设“丘区经济强县、百色农业大县、农家文化名县、和谐发展新县”战略的有力推动下，全县的经济、文化建设步入了新的

4、发展阶段。县城发展状况90年代早期主要以东门方向发展；90年代中期主要以南门方向发展；90年代末主要沿九龙沿线方向发展；2000年至2008年逐步由九龙方向延伸至外滩方向发展；未来县城发展向东，迎宾大道沿线成为今后几年的焦点。90年代中期90年代早期90年代末期2000年至2008年未来发展区域县城发展示意图 县城发展介绍迎宾大道沿线未来发展解析由于政府的大力支持、重视外滩沿线的发展，进一步展现整个县城的形象，投资1.35亿元打造的“迎宾”大道，沥青混凝土路面，双向6车道，道路总宽60米，其中：机动车道25米，两旁各设绿化带3米，非机动车道5米，人行道（含人行道绿化）9.5米。迎宾大道文化会展

5、中心：文化会展中心：用地规模为2.20956公顷。新城、商贸中心：新城、商贸中心：用地规模为19.30公顷。花园车业专区花园车业专区:以新建县车管所为龙头，在迎宾大道上段东部约2平方公里（一期约1平方公里）范围，规划建设车业专区，集中发展汽车、摩托车营销、仓储集散、物流运输、零配件供应、装饰美容、维修保养、售后服务等新兴行业。行政中心：行政中心：用地规模为11.23公顷。迎宾大道 迎宾大道沿线设施建设占地近300亩的湿地公园 该公园位于县城东北侧的60M宽的翔凤大道（高速公路连接线）旁，总用地面积为19.63公顷，约294.45亩，其中水域用地约5.08公顷，商业服务用地约5.8公顷，文化娱乐

6、设施用地约2公顷，绿化用地约6.75公顷。公园呈长方形分布，东西380米，南北620米，麻柳河由北向南流经公园。岳池建设湿地公园，将极大增强城东新区魅力。增强城区生态功能，促进新区开发建设。 Part 3 Part 3 宏观经济运行情况宏观经济运行情况 岳池县在2009年，GDP总值已突破80亿元大关，全县经济状况一直保持稳定增长。产业结构不断优化，三次产业比重由07年的32.2：31.5：36.3调整为09年的28.6:37.2:34.2，一、三产业分别下降3.6和2.1个百分点，二产业上升5.7个百分点。工业成为推动经济快速增长的主导力量。数据来源：岳池县统计公报数据来源：岳池县统计公报截

7、止2009年岳池总人口约119.9万，其中常住人口约82.45万,城镇化率可看出，预计07年就已突破20%，进入加速发展阶段。岳池人均GDP呈现平稳上升态势，08年已近万元，从近年的人均GDP数值看人民的生活水平得到大幅提高。城镇居民人均可支配收入不断增长有力的促进消费。数据来源：岳池县统计公报从图表看，固定资产投资与房地产投资的比例似乎一直处于常态，房地产开发投资相对比例偏小，且始终处于低位运行，未来发展空间较大。数据来源：岳池县统计公报岳池县宏观经济小结岳池县宏观经济小结通过以上数据图表可以看出岳池县整体经济运行状况：1.国民经济健康运行；2.以二、三产业为主带动城市发展；3.突破万元的人

8、均GDP和城镇居民收入，使居民消费能力持续走高；目前纵观岳池县经济发展，整体处于上升阶段且运行良好，房价处于稳步上升状态；综合各项经济指标，再结合城市区位优势所反映出的未来城市发展方向，岳池正在进入快速发展阶段。固定资产投资开发用地也将有规模的扩张。岳池经济的不断发展和城市化水平的不断提高，为岳池房地产市场快速发展提供了宏观环境。 Part 4 Part 4 岳池县城楼市分析岳池县城楼市分析2010.10.20 央行加息，首套房贷七折利率成“过去时”暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易

9、环节的契税和个人所得税优惠政策。2010.9.29 2010.6.4住建部、央行和银监会联合发文 关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知，明确规定第二套住房的认定情况，二套房的认定在以家庭为单位的基础上，执行“认房又认贷”。2010.4.15国务院发出国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，指出商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010年的房地产调控政策与以往是完全不同的，今年的调控是持久战，中央政府的决心很明确。从中央媒体宣传到调控措施出台，一直是

10、保持连贯性、并逐步加码。国务院有关部门开始土地问责，加快房产税研究。在8、9月份的房市反弹后，立即出台限购令、增加首付和加息的组合拳。各地楼市迅速的清冷。但这些政策影响的主要是大中城市，对岳池的影响相对来说可以忽略。温家宝总理也明确强调是控制部分大中城市的房价上涨。近期政策影响面代表现阶段好社区的已建楼盘滨江锦苑龙湖雅居盛世铭都外滩花园财富中心水晶城 02年到08年，甚至到现在，外滩花园一直是岳池人心中最满意的多层小区。随着土地资源的日渐稀缺，土地价格的不断上涨，06年岳池诞生了第一座电梯楼“财富中心”，随后“水晶城”电梯物业的开发，从前期的艰难销售到现在成为岳池人认可的高档住宅，电梯物业也被

11、市场慢慢接受。代表现阶段开发水平的待建项目津典时代 “津典时代”，占地50亩，从效果图看，该小区注重了中庭景观的打造，是岳池房地产开发水平的又一提升。代表最高开发理念的双规项目德诚巴黎花都 “德诚巴黎花都”，占地200亩，47万方，欧洲新古典浪漫主义高层建筑。4万生态园林景观，三大主题园林、两大中庭水景、6000休闲市政广场，集养生、休闲、观景、健身于一体。2万方商业，业态涵盖大型超市、金融网点、餐饮、日用百货、医疗卫生等。2-3房、约78-122的主力户型，带可变空间、入户花园、空中院馆、飘窗等，户型设计岳池领先！是岳池迄今规模最大的复合型社区，岳池首席欧洲浪漫城邦！二手房市场门庭若市 信息

12、重叠 犹豫观望小结从目前的县城楼盘环境、品质等综合来看，成熟楼盘“水晶城”，从外部环境、外立面到小区内园林环境、绿化植被，代表了岳池现有楼盘的高水准；双规项目“德诚巴黎花都”从项目大小、项目风格、园林景观、户型产品”等，都代表了岳池最高的开发理念。但因项目土地问题，未能成功。该项目于5月9日正式开放亮相，从亮相期的情况了解，该项目火热，市场接受度较高，从而证明洋气的外立面很受欢迎，市场渴望实用的可变空间产品、渴望好项目。目前岳池基本无房可售，更有捂盘的项目，结合二手房市场门庭若市，信息重叠的情况看，证明市场需求旺盛，而供应不足。德诚巴黎花都 水晶城 Part 5 Part 5 项目项目SWOT

13、SWOT分析分析地块SWOT分析S优势：教育 交通紧邻岳池教育最好的城东实现小学；地处岳池县城的门户大道迎宾大道，未来的热点开发区域；地势平坦，易于规划、打造。W劣势：相对较偏 人气欠缺所在区域目前生活配套较为有限，在生活的便利性上有一定限制；地段位置目前较偏，周边无大型的商场和超市；周边尚未形成成熟的商圈，需要一段时间来进行市场培育；周边楼盘的销售可能会对目标客户群体造成一定的分流。O机会：未来热点区域 市场供需失衡 产品易于领先属于未来政府打造的焦点区位岳池县城楼盘严重同质化，档次较低，本项目在产品打造上易于做到领先；目前岳池商品房供不应求，将给项目提供良好的销售环境；迎宾大道沿线的开发将

14、带动周边经济的发展，将有力的提升区域的竞争力；T威胁：面市与发售的时间控制425万/亩的土地拍出后，市场出现了捂盘，待本案面市后，发售前的时间空档，市场出现集中放盘，消化部分客户，国家对房地产市场政策调控的不确定性，可能延长销售周期；项目SWOT优势发挥与劣势规避方法优势发挥通过提升区域价值扩大产品价值。宣传推广中应将未来区位优势作为项目的一大亮点予以强调。劣势弥补前期接待中心设置在商业街，项目启动时先建好一部分的样板段，让客户对项目有直观的信心，或加大对会所的包装投入。机会利用突出区域的城市发展现状和前景，提高项目价值；采用先进、有特色的开发理念和独特的生活主张铸造项目的鲜明形象与核心竞争力

15、，形成独特的竞争优势；整合城市高端消费人群，提升项目的品质档次。威胁规避采用可行性强有力的营销策略，面市时一定要做到保密性、集中性、突发性、高调，不让市场有反应的机会。SWOT反映的重点地处重点小学，地块位置符合城市发展的方向；在全城产品同质化下，借助外脑的辅助产品打造易于领先；供需失衡的市场提供了良好的销售环境；相对偏远，人气欠缺的现状，政策打击面的不断加码，加上面市与发售的时间空档有利于市场供应放量，这些因素都将考验营销的操盘水平。 Part 6 Part 6 项目定位项目定位定位核心思路占位突破创造岳池历史高房价 实现利润最大化原因很简单：425万/亩的土地，要么创造历史，要么成为笑料！

16、寻找占位突破点岳池县城楼盘严重同质化，基本无风格、品质可言。我们要做的就是异域风情楼盘真正的品质楼盘为什么做异国风情？在市调过程中我们发现：必须超越现状，才能领先市场。异国风情，就是利用差异化形象实现超越市场的战略目标。异国风情，就是把世界各国的建筑文化、景观文化，有选择的借鉴应用到项目的规划设计中，形成一种具有人文品味的、景观化的生活方式。未来的岳池，就是现在的南充。南充全市铺天盖地的异国风情楼盘，不是偶然。异国风情是中国大小城市地产项目形象的一个捷径，是差异化的必然途径。要做异国风情要做异国风情 首先了解有那些风格流派首先了解有那些风格流派中式风格：古典、对称、天人合一、一步一景、小桥流水

17、、曲径通幽房地产界几大主流的风格东南亚风格：热带/亚热带生态、海派、度假、生态休闲地中海风格：乡村田园、历史感、热烈明快、追求造型泛欧陆风格：古希腊建筑、英式田园风格、法式皇家、意大利台地式园林、中世纪哥特式风格、洛可可风格、浪漫的巴洛克等。加州风格：海派、度假、中世纪西班牙特点法国风格：皇家建筑文化，高贵浪漫、典雅大气、首创广场喷泉式的园林组合、雕塑小品几何式布局。风格风格主要特点主要特点适合度适合度东南亚海派、度假、生态休闲采用做园林风格较多地中海乡村田园、热烈明快、适合多层建筑中式古典对称、一步一景、曲径通幽文化认同感泛欧陆多国都注重园林植物造型，空间感需特别注重细节加州海派、度假、源自

18、中世纪西班牙风情适合多层建筑法国皇家建筑文化认可度较高易于打造风格对比智森观点本案应打造成法国文化社区 法国形象浪漫之都皇家文化 法国元素香水 美食咖啡波尔图的红酒凯旋门艾菲尔铁塔卢浮宫香榭丽舍感受法国风情埃菲尔铁塔巴黎凯旋门香榭丽舍大街罗浮宫法国文化的典型代表皇家文化 凯旋文化 标志：凯旋归来凯旋门 位于法国巴黎著名的香榭丽舍大街的戴高乐广场中央。是法国皇帝拿破仑波拿巴为纪念奥斯特利茨战争的胜利而建立，1806年8月15日奠基，1836年7月29日落成。项目的异国风情就是：法国皇家！采用法国皇家文化来定位我们的项目，可以引用全世界知名度极高的凯旋门来提升本项目高端形象，让凯旋文化、法国文化，

19、在一夜之间覆盖岳池大街小巷！红酒/美食/香水/等文化元素，可以将项目打造成岳池最具有文化品味的高档小区，凯旋门/香榭丽舍/喷泉广场等建筑元素，可以将项目点缀成岳池最高端的形象楼盘。如何实现利润最大化走精品高端化路线是保证项目卖高价的必须条件产品适度的超越市场以树立项目品质成熟的市场营销操作能力保证项目顺利建立起高端形象项目定位岳池首席法式风情名门社区产品打造演绎建筑风格：新古典欧陆高层建筑，以震撼性的建筑外观，打造国际化都市的视觉效果。首层采用架空处理，视线通透，使小盘不小；园林风格：小盘园林讲究精致，不易形成大面积景观效果，因此，本案园林打造建议采用东南亚风格，以富有层次的的植物搭配打造高低

20、错落的园林视觉效果；户型特点：以7085两房、90120三房为主；打造少量亲子（子母）户型，创造岳池首个特色户型；注重可变空间户型的开发，与室外景观形成最大的互动，大范围营造“景观房、阳光餐厅、花园露台、飘窗、明厨明卫、多功能房、景观卧室”等。建筑外立面参考园林景观参考景观小品参考小区入口参考架空层处理参考入户大堂参考细节处理参考可变空间户型示意亲情（子母）户型示意 Part 7 Part 7 客户定位客户定位客户构成细分及特征分析访问客户：向丽访问客户：向丽客户年龄：客户年龄：3636岁岁客户职业：生意人（自营老板）客户职业：生意人（自营老板）特征描述：收入较稳定，希望改善目前居住环境，提升

21、生活品质。特征描述：收入较稳定，希望改善目前居住环境，提升生活品质。购房目的：改善居住条件。购房目的：改善居住条件。购房区位：外滩片区。购房区位：外滩片区。购房心理：对小区景观、配套、交通等方面考虑得也较多，有攀比消费的特点，价格次要。购房心理：对小区景观、配套、交通等方面考虑得也较多，有攀比消费的特点，价格次要。购房需求：主要考虑的户型面积在购房需求：主要考虑的户型面积在100-120100-120之间。之间。购买能力：强。可以承受的总房价在购买能力：强。可以承受的总房价在4040万元以上。万元以上。访问客户：张茂访问客户：张茂客户年龄：客户年龄：26岁岁客户职业：承包工程（小老板）客户职业

22、：承包工程（小老板）特征描述：收入较稳定，希望改善目前居住环境。特征描述：收入较稳定，希望改善目前居住环境。购房目的：有一定的经济收入，和父母住在一起不方便，想独自拥有一套住房。购房目的：有一定的经济收入，和父母住在一起不方便，想独自拥有一套住房。购房区位：外滩片区。购房区位：外滩片区。购房心理：价格首选，其次看品质和交通。购房心理：价格首选，其次看品质和交通。购房需求：需求户型面积在购房需求：需求户型面积在80-90左右的两房。左右的两房。购买能力：一般。通常承受的总房价在购买能力：一般。通常承受的总房价在35万元左右。万元左右。访问客户：王旭辉访问客户：王旭辉客户年龄：客户年龄：38岁岁客

23、户职业：公务员客户职业：公务员特征描述：二次置业，事业基础和经济基础较为稳定，熟悉区内各个区域的发展前景和政策走向，特征描述：二次置业，事业基础和经济基础较为稳定，熟悉区内各个区域的发展前景和政策走向，对投资项目的收益前景非常了解。对投资项目的收益前景非常了解。购房目的：改善居住购房目的：改善居住+投资。投资。购房区位：外滩片区。购房区位：外滩片区。购房心理：首选项目品质，对小区环境和外部环境要求比较高。购房心理：首选项目品质，对小区环境和外部环境要求比较高。购房需求：通常需求户型面积在购房需求：通常需求户型面积在120以上。以上。购买能力：很强。通常能接受的总房价在购买能力：很强。通常能接受

24、的总房价在45-50万元左右。万元左右。访问客户：李伟访问客户：李伟客户年龄：客户年龄：42岁岁客户职业：务农客户职业：务农特征描述：多年的劳作累存有一定的积蓄，希望在城拥有自己的物业。此人为首次置业。特征描述：多年的劳作累存有一定的积蓄，希望在城拥有自己的物业。此人为首次置业。购房目的：入城购房目的：入城+改善居住改善居住+方便子女就学。方便子女就学。购房区位：无所谓。购房区位：无所谓。购房心理：价格首选，其次考虑周边生活、教育配套等是否齐全。购房心理：价格首选，其次考虑周边生活、教育配套等是否齐全。购房需求：只要有三个房间就可以（面积大约购房需求：只要有三个房间就可以（面积大约100平米左

25、右）。平米左右）。购买能力：较弱。通常承受的总房价在购买能力：较弱。通常承受的总房价在30万元。万元。访问客户：杨甄平访问客户：杨甄平客户年龄：客户年龄：46岁岁客户职业：教师客户职业：教师特征描述：事业基础和经济基础都较为稳定，为二次置业。特征描述：事业基础和经济基础都较为稳定，为二次置业。购房目的：一直住在学校的教师公寓，房子过于陈旧，想改善居住环境购房目的：一直住在学校的教师公寓，房子过于陈旧，想改善居住环境购房区位：外滩片区。购房区位：外滩片区。购房心理：主要看品质，对小区的环境和配备设施要求较高，只要小区好价格都好说。购房心理：主要看品质，对小区的环境和配备设施要求较高，只要小区好价

26、格都好说。购房需求：需求户型面积在购房需求：需求户型面积在85左右的两房。左右的两房。购买能力：较强。可以承受的总房价在购买能力：较强。可以承受的总房价在38万元。万元。访问客户：张婷访问客户：张婷客户年龄：客户年龄：27岁岁客户职业：在外谋职客户职业：在外谋职特征描述：长期在外打拼，有一定的经济条件，希望在家乡拥有一套房子；此人为首次置业。特征描述：长期在外打拼，有一定的经济条件，希望在家乡拥有一套房子；此人为首次置业。购房目的：为父母改善生活居住环境，以后回家探亲也方便。购房目的：为父母改善生活居住环境，以后回家探亲也方便。购房区位：外滩片区和九龙片区。购房区位：外滩片区和九龙片区。购房心

27、理：价格首选，其次对交通和周边生活配套设施考虑较多。购房心理：价格首选，其次对交通和周边生活配套设施考虑较多。购房需求：主要考虑购房需求：主要考虑100左右的三房。左右的三房。购买能力：一般。通常承受的总房价在购买能力：一般。通常承受的总房价在35-40万元之间可以承受。万元之间可以承受。本章小结本章小结根据市调结果显示：岳池的购房群体中，以城区本地人及周边乡镇的购买力为主；目前客户群体以改善性需求及刚性需求为主，投资用途较少；在购房群体中，以2650岁的客户为主力；当地公务员及企事业单位职员为购房的主力军；整个市场对于舒适型三房最为接受，面积大概在80平米-130平米之间；从区位来看，目前外

28、滩片区是购房者的首选，本案具有地域的优越性； Part 8 Part 8 项目命名项目命名项目命名项目命名命名原则：强化项目定位的核心气质 凸显主题风格 差异性、传播性 主推项目名：祥城祥城领域领域 中世纪时代，各个国家政策混乱，那时都极力发动各种政变，争权夺势发展自己的领中世纪时代，各个国家政策混乱，那时都极力发动各种政变，争权夺势发展自己的领地，巩固自己的实力，从而成为一方主宰；当时以法国为明显代表，在拿破仑时期法国更是地，巩固自己的实力，从而成为一方主宰；当时以法国为明显代表，在拿破仑时期法国更是成为当时欧洲的帝国；覆盖领域达到欧洲的一半土地，当时法国就极力推广皇家文化，展示成为当时欧洲

29、的帝国；覆盖领域达到欧洲的一半土地，当时法国就极力推广皇家文化，展示自己的威严；经过几个世纪的发展至今法国还是世界发达国家之一；在世界上还占有领衔的自己的威严；经过几个世纪的发展至今法国还是世界发达国家之一；在世界上还占有领衔的位置。位置。上述表明法国的文化底蕴丰富，最能征服大众，尤其是法国的那种庄严、大气的皇家上述表明法国的文化底蕴丰富，最能征服大众，尤其是法国的那种庄严、大气的皇家文化体现更是让人叹为观止。文化体现更是让人叹为观止。鉴于岳池至今还没有形象可言的楼盘，鉴于岳池至今还没有形象可言的楼盘，所以我们建议用所以我们建议用“领域领域”命名为项目名字，我命名为项目名字，我们要做到岳池的领衔者，把项目做成岳池的标杆性建筑。们要做到岳池的领衔者，把项目做成岳池的标杆性建筑。领：即有领头、领衔的寓意；域：表示疆土、疆域； 祥城祥城首座首座 西锦第一城西锦第一城 凯旋凯旋祥城祥城备用案名：备用案名：