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1、房地产开发项目经济评价 1 项目概况 1.1 项目名称 1.2 项目地块情况 (地址/地块的现状/地块的周边环境)1.3 项目建设单位 (名称/法人代表/单位简介)1.4 开发项目主要建设容 1.5 项目建设必要性 1.6 项目建设的自然条件 1.7 市政基础设施条件 1.8 可行性研究的目的 1.9 可行性研究的依据 2 市场调查与分析 2.1 房地产投资环境的调查与分析 国家(政治、经济、法律法规规章)市(历史沿革、城市功能定位、城市综合实力、自然条件、城市规划、城市基础设施和城市建设)区 2.2 房地产市场状况的调查与预测 供求状况 类似房地产项目价格、投资、费用、开发经营周期 3 规划
2、设计方案 表 1 规划设计方案中的主要技术经济指标 序号 名称 单位 数量 备注 1 规划建设用地面积 平方米 27003 2 总建筑面积 平方米 213617 2.1 住宅 平方米 107151 2.2 1-4 层商业用房面积 平方米 53700 2.3-1 层商业用房及停车场面积 平方米 29716 5500 商业用房 2.4-2 层停车场及设备层面积 23050 3 建筑基底面积 13433 4 建筑密度%5 0.00 以上部分容积率 6 绿化率%30%7 住宅户数 户 1072 4 项目开发经营周期 5 项目投资、运营费用估算(1)土地费用 6255 万元(2)前期工程费 表 2 前期
3、工程费 序号 名称 金额/万元 1 勘察费 50 2 测绘费 4.5 3 设计费 654.4 4 市场调研费 7.5 5 合计 716.4 (3)基础设施建设费 表 3 基础设施建设费 序号 名称 元/平方米 1 供电工程 20 2 供水工程 12 3 供气工程 5 4 排水、排污工程 7 5 道路工程 5 6 路灯工程 5 7 绿化工程 5 8 环卫工程 5 9 通讯工程 15 10 合计 76 (4)建筑安装工程费 表 4 建筑安装工程费 序号 名称 金额/万元 1 土方及桩基工程费用 6800 2 土建工程费用 38945 2.1 0.00 以下结构工程费用 10270 2.2 0.00
4、 以上结构工程费用 25475 2.3 外装饰 3200 3 主要设备费用 10557.69 4 安装工程费用 9013.9 合计 65316.59 (5)公共配套设施建设费 (6)开发间接费用 (7)管理费用 (8)财务费用 附录 2 贷款还本付息表 序号 项目 合计 2005 2006 2007 2008 1.1 年初借款累计 1.2 借款 1.3 应计利息 1.4 还本 1.5 付息 (9)销售费用 (10)开发期税费 表 5 开发期税费估算表 序号 收费项目 依据 数量 收费标准 总额/万元 1 固定资产投资方向调节税 0 2 土地使用税 0 3 新建房屋白蚁防治费 0.7 元/平方米
5、 4 市政公用设施配套费 105 元/平方米 5 发展新墙体材料专项用费 10 元/平方米 6 人防建设经费 30 元/平方米 7 供电工程贴费 10715 千伏安 160 元/千伏安 8 煤气建设费 1072 户 2000 元/户 9 自来水管网建设费 住宅 26 元/平方米 商业用房38元/平方米 10 教育地方附加费 20 元/平方米 合计 4429.02 (11)其他费用 表 6 其他费用估算表 序号 收费项目 依据 数量/万元 收费标准 总额/万元 1 建设工程标底编制费 建筑安装工程费+基础设施建设费 0.12%2 建设工程标底审核费 0.03%3 建设工程招标管理费 0.03%4
6、 建筑工程质量监督费 0.12%5 建筑施工安全监督管理费 0.06%6 工程监理费 0.6%7 临时设施费 77.9 8 研究试验费 105 9 环保评估费 4 10 工程保险费 60 合计 889.53 (12)不可预见费 (13)经营资金 6 项目收入估算(1)销售单价的估算 住宅销售均价 5800 元/平方米，商业用房销售均价 9000 元/平方米，车位 10 万元/个。(2)可销售面积 住宅 商业用房 车位 990 个(3)销售比例的确定 表 7 销售比例估算表 2005 2006 2007 2008 住宅 20%40%20%20%商业用房 40%20%20%20%停车场车位 60%
7、20%20%(4)销售收入及经营税金的估算 住宅预售部分的款项在主体结构封顶前近 30%收取。营业税按销售收入的 5%计算，城市维护建设税按营业税的 7%计算，教育费附加按营业税的 3%计算。附录 6 销售收入与经营税金及附加估算表 序号 容 合计 0 1(2004)2(2005)3(2006)4(2007)5(2008)1 销售收入 1.1 住宅 1.2 商业用房 1.3 车位 2 经营税金及附加 2.1 营业税 2.2 城市维护建设税 2.3 教育费附加 7 资金筹措计划 附录 3 投资计划与资金筹措表 序号 容 合计 0 1(2004)2(2005)3(2006)1 项目总投资 1.1
8、开发建设投资 其中：不含财务费用 财务费用 1.2 经营资金 2 资金筹措 2.1 资本金 2.2 借贷资金 2.3 预售收入 8 经济评价 8.1 基本财务报表 8.2 财务盈利能力指标的计算与分析 9 不确定性分析 9.1 敏感性分析 9.2 临界点分析 10 结论与建议 附录 5 项目投资、运营费用估算表 序号 项目 合计 0 1(2004)2(2005)3(2006)4(2007)5(2008)1 项目总投资 1.1 开发建设投资 1.1.1 土地费用 1.1.2 前期工程费 1.1.3 基础设施建设费 1.1.4 建筑安装工程费 1.1.5 公共配套设施费 1.1.6 开发间接费 1
9、.1.7 管理费用 1.1.8 财务费用 1.1.9 销售费用 1.1.10 开发期税费 1.1.11 其他费用 1.1.12 不可预见费 1.2 经营资金 2 运营费用 2.1 管理费用 2.2 财务费用 2.3 销售费用 附录 7 资金来源与运用表 序号 项目 合计 0 1(2004)2(2005)3(2006)4(2007)5(2008)1 资金来源 1.1 销售收入 1.2 资本金 1.3 长期借款 2 资金运用 2.1 投资(不含利息)2.2 运营费用(不含利息)2.3 经营税金及附加 2.4 土地增值税 2.5 所得税 2.6 借款本金偿还 2.7 借款利息支付 3 盈余资金 4
10、累计盈余资金 附录 8 损益表 序号 项目 合计 2(2005)3(2006)4(2007)5(2008)1 经营收入 2 经营成本 3 运营费用 4 修理费用 5 经营税金及附加 6 土地增值税 7 利润总额 8 所得税 9 税后利润 附录 9 全部投资财务现金流量表 序号 项目 合计 0 1(2004)2(2005)3(2006)4(2007)5(2008)1 现金流入 1.1 销售收入 1.2 其他收入 2 现金流出 2.1 投资(不含利息)2.2 运营费用(不含利息)2.3 经营税金及附加 2.4 土地增值税 2.5 所得税 3 净现金流量 4 累计净现金流量 附录 10 资本金财务现
11、金流量表 序号 项目 合计 0 1(2004)2(2005)3(2006)4(2007)5(2008)1 现金流入 销售收入 2 现金流出 2.1 项目资本金 2.2 经营资金 2.3 运营费用(不含利息)2.4 经营税金及附加 2.5 土地增值税 2.6 所得税 2.7 借款本金偿还 2.8 借款利息支付 3 净现金流量 4 累计净现金流量 附录 4 项目投资(不含财务费用)及用款计划表 序号 名称 合计 0 1(2004)2(2005)3(2006)1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 开发建设投资 1.1 土地费用 1.2 前期工程费 1.3 基础设施建设费 1.4 建筑安装工程费 1.4.1 基础工程费 1.4.2 地下 2 层结构工程费 1.4.4 主体结构工程费 1.4.5 装饰工程费 1.4.6 设备工程费 1.5 公共配套设施建设费 1.6 开发间接费 1.7 管理费用 1.8 财务费用 1.9 销售费用 1.10 开发期税费 1.11 其他费用 1.12 不可预见费 2 经营资金 3 项目总投资 4 项目累计总投资
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