房地产行业融资成本

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1、房地产行业融资成本你知道吗?股权融资是否也有成本?如果有，又如何衡量?信托融资 是否一味的高成本?美联储结束量化宽松后，房企境外融资成本有什么 变化?对于眼下流行的互联网金融，房企如何做才能把成本降下来 ?以 下是店铺为你精心整理的关于房地产行业融资成本的内容，希望你喜 欢。成本比较按大类分，房企融资方式有股权、债权、REITs三种模式。相较而 言，股权融资前期成本较低，但潜在成本并不低，对有条件的房企而 言，上市是获得稳定资金的第一选择。债权融资具有明确的融资利率， 胜在贷出速度快，不会稀释股权。而融合了债权和股权融资两种形式 的REITs，目前刚刚起步，与互联网金融类似，都面向大众投资者，

2、这 为房企提供了更宽泛的融资选择，更为房企提供了低息融资的可能性。1、股权融资：公募隐形成本低但门槛高，私募隐形成本高但灵活1.1公司层面的股权融资：公募为主，隐形成本可用ROE衡量 房企公司集团层面的股权融资主要形式是公募股权融资。公募股 权融资一般指通过股票市场向公众投资者发行企业股票来募集资金的 行为，包括我们常说的企业上市（即IPO）、上市企业增发和配股（即 SPO），都是利用公开市场进行股权融资的重要形式。房企通过IPO和SPO融资获得的资金，无需支付利息、偿还本钱， 似乎没有成本。但要看到，投资者成为股东后，将享受股息、利润分 红，还有净资产的增值收益，以及通过卖出股票套现获利。可

3、见，与 债权融资按期支付固定利息不同，股权融资的成本是“或然成本”： 即成本有可能发生，也有可能不发生;发生时，有高，也有低;而且形式 灵活，即使企业盈利高，分红也可能较少，因为企业可以将更多利润 留存，每股净资产也会上升。但不管以何种形式呈现，其代价都可以 用资产回报率来衡量。考虑到净资产收益率（ROE）指标综合考虑了销售净利率、资产周转 率、净负债率等各种因素的影响，所以我们选用 ROE 来衡量公募股权 基金的融资代价。比如，ROE为12%，即意味着投资者每在该企业投 资100元，经过一年，就可以额外获利12元，投资者的收益即房企为 之付出的代价，所以ROE可视作公募股权的融资成本。如果用

4、ROE衡量，我们发现A股135家房企总体和不同规模的房 企，其公募股权融资的“隐形成本”有以下特征：从历年走势看， 2008 年房企公募股权融资的“隐形成本”较低，为 10.08%，此后逐 年上升，到 2013 年升至 13.35%，2014 年又回调至 11.55%。换言 之，14 年以来上市房企大量定向增发融资，恰好赶上一个成本相对较 低的好时期。如果从企业规模看，大型房企公募股权融资的“隐形成 本”较高，14 年高达 15.65%。这也是为什么龙头万科更倾向低成本 的债权融资方式，而非定向增发的主要原因。中型房企次之，14 年为 13.05%，代价相对较高，但有些如泰禾集团 (ROE 为

5、 10.60%，本段 同)、中南建设(7.27%)、金科股份(6.55%)、北辰实业(5.3%)净资产收 益率并不高，因为定向增发的代价较低。我们也看到，上述 4 家中型 房企都已申请或成功定向增发，融资策略上，都很正确。再看小型房 企，其公募股权融资的代价低至 7.32%，比发债成本低很多。基于此， 小型房企应该优先考虑IPO和SPO等公募股权融资形式。1.2 项目层面的股权融资：非公募为主，隐形成本可用销售净利率 衡量房企项目层面的股权融资主要以非公募形式为主，包括与其它房 企或私募股权基金合作，形式灵活。近年来，因房企加强项目风险把 控、银行规避风险导致企业贷款困难等客观情况，非公募“股

6、权”融 资案例频频。我们认为，非公募股权融资(如与私募股权基金、房企合作)的成本 可用销售净利润率来衡量。因为房企与私募股权基金、其它房企等合 作方式，都是从项目层面进行合作，不用考虑企业整体的资产周转率 和净负债率影响，所以只需考虑合作项目的销售净利润率即可。为此， 我们选择营业净利润率近似指代非公募股权融资方式的“隐形成本”。如果用企业营业净利润率衡量，我们发现A股135家房企非公募 股权融资的“隐形成本”有以下特征：从历年趋势看，早在2010 年的 时候，行业非公募股权融资的“隐形成本”高达 15.46%，大型房企为 15.80%，那时房企选择与私募股权基金、房企合作，显然代价较高;但

7、到 2014 年，行业非公募股权融资的“隐形成本”已走低至 11.74%， 小型房企更是低至 10.10%，代价相较部分债权融资方式有优势。这也 揭示了白银时代房企更多非公募股权合作，可以在减轻资金压力的同 时，降低成本。2、债权融资：政策鼓励下，债券融资成本逐渐降低 债权融资是指企业通过借钱的方式进行融资，债权融资所获得的 资金，企业首先要承担资金的利息，另外在借款到期后要向债权人偿 还资金的本金。2014 年以来，因为国家政策的支持，内房企债权融资 成本开始明显下降。2.1 银行贷款：成本较低，但过于倾向大型房企根据 CRIC 监测，2012-2014 年房企获取国内银行贷款的年利率 在

8、6.15%-15%区间浮动，行业平均借贷成本约 7.6%，相较大部分融 资方式均有显著优势。其中，保利、绿地等大型房企银行借贷成本在 6.15%-6.85%区间浮动，可见实力强的、有国企背景的房企更容易获 得低息贷款。中小型房企成本在 6.15%-15%区间浮动，成本明显偏高， 尤其是小型房企，银行基于风险管控，很难获取。同时，房企获取国 外银行信贷的成本一般在HIBOR或LIBOR基础上上浮0.32%-4.5% , 具体利率跟企业评级有关。银行贷款成本还有以下特征1）高负债率房企借贷成本较高。如泰禾集团 2012 年 11 月向兴业 银行借贷，成本在12%-15%;中南建设2012 年11月

9、向江苏银行借贷， 成本为 12%。那时泰禾、中南净负债率分别在 164.77%、99.84%， 银行基于风险的考虑，给出了接近信托的成本。但部分有国资背景的 企业除外。比如保利地产 2013 年净负债率高达 94.48%，2014 年 1 季度更是提高至 113.14%，但向银行的融资成本在 6.77%，相对较低。2）目前境外银行信贷成本比国内要低。如2015年4月龙湖地产获 取的7800万港元，年息低至4.40%。主要是因为境外银行的贷款基准 利率普遍较低。2.2 中期票据：成本低于基准利率，对资质要求相对较高根据 CRIC 监测，2014-2015 年房企获取中期票据融资的年利率 在 4.

10、55%-8.37%区间浮动，行业平均借贷成本约 5.36%，低于银行基 准利率，较房企实际银行贷款利率低 2.24 个百分点，成本优势非常明 显。其中，万招保金四家大型房企融资成本在 4.55%-4.90%区间浮动， 中小型房企成本在 4.59%-8.37%区间浮动，可见规模实力大、品牌优 势明显的房企中期票据融资成本更具优势。中期票据融资成本还有以下特征1）中期票据融资与银行贷款利息有关。2014年 2 月，世茂股份成 功获准注册 50 亿元中期票据，之后发行了三次，成本都不同： 2014 年 4 月发行了其中的 10 亿元，年息高达 8.4%，再过 4 个月发行的 10 亿元，成本降至7.

11、6%，2015年 3 月发行的15亿元，成本大幅下降至 6.1%。前后融资成本落差高达 2.3 个百分点，主要跟央行 2014 年至 2015 年 3 月两次降息行为有直接关系。2）中期票据平均借贷年限长于银行贷款，期限长的成本相对较高。 从已经成功发行中期票据的房企融资案例看，其平均借贷年限为 4.24 年，最高的是 7 年，最低的是 3 年，低于可转债 （5.91 年）和公司债 （5.16 年），但比银行信贷 2-3 年的短周期，明显要长。中期票据期限 越长成本较高。如城投控股于2015年4月发行的两笔中期票据，期限 3 年的年息为 4.59%，期限 7 年的年息 5.25%，较前者高出

12、0.66 个百 分点。2.3 公司债：成本接近基准利率，大额审批不易通过根据 CRIC 监测，2014-2015 年房企通过公司债融资的年利率在 4.80%-9.90%区间浮动，行业平均借贷成本约 6.74%，高于中期票据 及可转债。相较银行贷款，公司债成本高于银行基准利率，但低于房 企实际银行贷款平均利率。特别要指出的是，近两年大型房企没有发 行公司债的案例，多以中小型房企融资为主，可能是其融资额度相对 较小所致。公司债融资还有以下特征1）公司债融资额度过大不易通过。2013年以来，A股房企成功发行了 18 次公司债，最高额度是 16 亿元。大额公司债申请大都没有通 过审批。2）公司债融资成

13、本也是期限越长，成本越高。如北辰实业于 2015 年1月同时成功发行两笔公司债，期限分别为7年、5年，融资年利率 分别为 5.2%、4.8%，期限长的成本要高出0.4 个百分点。2.4 可转债：成本极低，发行资质高于公司债根据CRIC监测，2013年以来，A股房企仅成功实现2例，融资 年利率在 0.6%-4%区间，平均融资成本 2.77%，远低于其它债券融资 方式。主要是因为可转债即是债券融资，也属股权融资。投资者可以 接受这么低的报酬，更多是看企业股价的升值潜力，将来如果股价达 到预期，就可以转成公司股份，享受分红，如果股价未达到预期，也 可以债权方式无风险退出。因为投资风险低，所以付息成本

14、也低。我们看到，可转债除了年息低外，另外一个特征是贷款利率逐年 递增，企业这样做的主要目的是为了保证融资来源的稳定性。2.5 信托：成本走低，不再是融资主流根据 CRIC 监测，2012-2014 年重点房企通过信托融资方式的年 利率在 5.63%-13%区间浮动，行业平均借贷成本约8.37%。从近年趋 势看，2012 年、2013 年信托平均借贷成本均为 8.6%，2014 年降至 6.7%。主要是因为2012年资金供应稀缺，而2013 年行业大扩张对信 托融资的需求上升，资金供需结构不平衡致使这两年借贷成本居高 ;至 2014 年，房企追逐中期票据、公司债等更优的融资方式，对信托的热 度降

15、低，信托平均借贷成本因此下降。到2015年4月，中天城投向华 融国际信托申请 2 年期 5 亿贷款，年息为 4.65%，甚至低于银行贷款 基准利率，这说明信托方式融资成本也在与时俱进下降。我们还看到，信托融资成本有以下特征1）险资来源的信托成本普遍低于理财产品。如20 12 年 3 月，中粮 地产向平安信托借款 4.97 亿元人民币，年息仅 6.15%。而我们看到， 很多信托公司向其购买理财产品的投资者承诺的年回报率就高出这一 水平，所以根本不可能做到这么低的水平。2）信托成本跟房企规模关系不大。如同样在2012 年3-4月，万科 向华润深国投信托借款10 亿人民币，年息为9%;建业地产向百瑞

16、信托 借款 9 亿元人民币，年息低至6.65%。3）信托成本与标的项目关联，优质项目可获得更低成本融资。我 们看到阳光城 2013 年 3 月为福建子公司申请 6 亿元贷款，年利率仅 6.30%，仅高出当时银行贷款基准利率 0.3 个百分点;相比之下，2012 年 12 月，阳光城为陕西实业项目向中铁信托申请 3.2 亿元信托贷款， 年息为 11.00%，较前者高出4.7 个百分点。作为深耕福建的一家闽企， 阳光城在厦门的优质项目普遍畅销，投资风险低，所以信托的成本也 低;而陕西是阳光城新开拓城市，预期风险相对较高，所以成本也高。2.6优先票据：美联储退出QE3后，成本不具优势根据CRIC统计

17、，自2010年到2015年5月，66家港股内房企境 外发行优先票据 118 次，总共融资折合人民币 2522 亿元，平均借贷 成本约 9.15%，浮动区间为4.38%-14.00%。境外发行优先票据成本明显受国际流动性和企业资质的影响1）欧美量化宽松政策显著影响优先票据的总量与成本。从历年走 势看，房企境外发行优先票据的高峰出现在2013-2014 年，这两年也 是该种融资方式成本最低的时候。但在2014年11月美联储结束QE3 后，房企海外发债难度加大、成本也在快速上升。数据显示，15 年前 5 月港股内房企实现优先票据融资合计 235 亿元，仅为 14 年全年的 37%。体现在融资成本上，

18、15 年前 5 月平均成本为9.62%，较 2014 年提高了1.53个百分点;尤其是15年前5月最低融资成本高达7.5%， 较 2014 年最低水平激增3.12 个百分点。因此，在国内中期票据、公 司债开闸后，房企境外优先票据融资已无成本优势。2）房企品牌实力会影响优先票据发行的总量及成本。 66 家港股内 房企中，位于中国销售金额榜TOP20的房企，融资总额高达1364亿 元，占优先票据融资总量的 5 成以上，平均融资为 8.60%，成本最低; 其后，T0P20-50、T0P50-100、TOP100以上的房企，优先票据融 资成本分别为 9.43%、9.83%、10.54%，随着企业规模、

19、实力、品牌 下降，成本也在上升。2.7 债权基金：成本居于中位，但灵活度较差、亟需改善根据 CRIC 监测， 2012-2014 年房企获取基金贷款的年利率在 5.5%-12.4%区间浮动，行业平均借贷成本约8.14%，低于信托，高于 银行贷款。债权基金成本还有以下特征1)股权与债权投资相结合的基金成本相对较低。如中南建设 2014 年 2 月通过股权投资与债权投资结合的方式向汇添富资本融资的 5 亿 元人民币，年息仅 5.5%，为近三年房企债券基金融资方式的最低水平2)债权基金成本与标的项目高度关联。如复地分别于2012年5月 12 月借的基金，年息分别为7.98%和 9%，相差1.02个百

20、分点。主要 原因是标的项目性质不同：前者投向安全边际高、成长性强的刚需住 宅项目，能够获得快速收益;后者投向生态商务社区主题地产，需要较 长的时间运营发展才能获得稳定收益，基金给出的成本也相对较高。2.8 永续债券：可计入权益，成本较高且逐年递增永续债券(perpetual bond)指一种不规定本金返还期限，可以无 限期地按期取得利息的债券。永续债券的特点： 1、利息一般高于浮动利息。 2、偿还顺序与公 司股票一致，均低于一般债券。3、会计处理上可计入权益股本，但投 资者不能像普通股股东一样参与企业经营管理和利润分配，因此永续 债券可以既提高股本水平又不摊薄股东权益。4、永续债券持有者除公

21、司破产等原因外，一般不能要求公司偿还本金，而只能定期获取利息。尽管可以视作股本，但因为永续债券具有“期限内按约定偿付固 定利息”这一债权的显著特征，所以本质上属于债券融资方式。更为 重要的是，房企借了永续债券后，不可能永远不还。因为永续债券超 过某个期限后，成本会逐年递增，超过企业承受能力。永续债券的成本其实不低，但很多高负债率房企钟情于这种融资 方式。最为典型的是恒大地产，截至2014 年末，企业永续债券总额高 达 528.5 亿元人民币，永久资本工具占该公司权益总额的 47%。一般 而言，永续债券融资成本一开始略高于一般的债权融资方式，2-3 年后 年利率会跳升到一个较高的水平，如 15%

22、-20%，然后逐年往上升，高 的甚至达到 25%-30%。2.9 互联网金融：房企自建渠道成本较低，通过第三方成本不低 目前房企互联网金融融资主要有2 种形式 1)房企直接构建互联网金融平台，成本相对较低。以绿地“地产 宝”为例，与蚂蚁金服、平安陆金所合作，年化利率在 6%-8%之间， 首期产品融资利率为 6.4%，仅高出银行贷款利率(5.1%)20%，成本不 高。同时，绿地将开放平台给中小房企，向融资方收取约 0.5%-2%的 管理费用，将互联网金融作为企业业务来做，进一步降低了资金使用 成本。商业巨头万达基于自身庞大的客户群，也在积极构建自己的互 联网金融融资平台，通过收购快钱，推出互联网

23、理财产品，首期产品 利率低至 5%。但要指出，这种融资形式，投资者对房企实力要求较高， 惟有实力型的品牌房企，才能吸引到大量的网民投资者。2)房企通过第三方互联网金融平台获得的资金，成本不低。目前， 国内 P2P 或 P2B 吸收“存款”的成本就 5%-10%之间。典型如房金 所、陆金所，分别在8%-9.5%和5%-8.4%区间。如果通过第三方P2P 或 P2B 进行融资，成本不太可能低于 10%。根据互联网金融企业雷驰 金控的统计，目前国内 P2B 的借贷成本在 14-18%，这明显高于信托 等融资方式。为此，通过第三方互联网金融平台融资，比较适合急需 资金周转的房企，并不适合作为长期运营的

24、资金。3、REITs :集信托债权融资和证券化股权融资于一身，成本略高 于银行贷款REITs 融资成本可用其平均收益率来衡量。但由于目前国内 REITs 刚刚起步，平均收益率缺乏经验数据。对此，我们可以参考一下境外 的数据。根据机构统计，近二十年来，北美地区的 REITs 收益最佳 (13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧 债危机的影响，欧洲 REITs 收益率迅速下降至 -9.2%，而北美地区的 REITs依然取得12.0%的平均收益。可见，在不同时间内，不同国家和 地区的REITs投资回报并不相同。2014年，国内首个REITs “中信启 航专

25、项资产管理计划”在深交所挂牌转让，虽然严格限制投资房地产 开发项目，主要着眼成熟物业资产的投资和管理，但REITs的正式推出 意味着我国房地产证券化进入了新阶段，房地产融资有了新工具。以 中信启航REITs为例，产品涉及52.1亿元投资标的，根据风险等级的 不同，该产品将投资分为优先级和次级部分，按照7:3 比例发行。优先 级为低风险的投资人， 500 万元起购，预期收益率 5.5%7%;针对中 高风险偏好的投资者次级部分， 3000 万元起购，次级预期收益率在12%42%。二、企业降低融资成本的方法为降低融资成本，房企原则上应多采用各种低成本融资方式，但 要结合企业经营实际灵活运用。具体策略

26、如下：1、白银时代房企应多考虑股权合作，适时考虑 SPO相比黄金时代，白银时代具有两个重要特征第一，行业净资产回报率(ROE)会先下降，后上升。受销售净利率 惯性下滑影响，未来几年行业 ROE 预计会持续下降。但预计再过几年， 房企多元化转型可能会现象成效，尤其是各类轻资产化运营模式获得 成功，将使企业净利润率和资产周转率双双提升，进而推动行业 ROE触底回升。因为 ROE 衡量了企业公募股权融资方式的“隐形成本”， 所以当行业 ROE 处于目前的相对低位并继续探底下滑时，房企应更多 考虑公募股权融资方式，这样成本相对划算。具体到某个房企，如果 企业的 ROE 始终保持较高水平，那么应少用定增

27、等公募股权融资方式， 多用低息债权融资方式。第二，销售净利润率预计会持续惯性下滑。2014 年末，行业销售 净利率已下降至 11.74%低位，未来预计将下降至 8-10%的区间内。 因为销售净利润率衡量了企业非公募股权融资方式的“隐形成本”， 所以白银时代，房企举债开发不如与人合作来得划算。这也解释了为 什么，2015 年以来房企间的合作事件越来越多这绝非房企集体心 血来潮，而是综合衡量成本后的一种审慎行为。2、高负债率房企多用股权融资，低负债率房企多用低息债权融资 如果净资产负债率很高，房企应多考虑股权融资。具体更多采取 何种形式的股权融资，应结合企业自身的运营特征。比如，销售净利 率较低但

28、净资产回报率较高的房企，典型如阳光城，企业应该多采用 非公募股权融资方式，即多与基金和其它品牌房企合作开发项目，因 这种融资方式的代价只有 9.23%，但少用定向增发等公募股权融资方 式，因为其“隐形成本”高达 18.11%。如果是销售净利率较高但净资 产回报率较低的房企，典型如泛海控股，企业应该多采用定增等公募 股权融资方式，这样既可以同时降低财务杠杆和融资成本。如果净资产负债率很低，房企应多考虑低息债权融资。典型如万 科，2014 年末，企业净负债率低至5.41%，此时应多考虑中期票据等 低息债权融资方式，才有助于降低融资成本。企业应谨慎选择公募股 权融资方式，因为其代价高达 16.64%

29、，远高于其债权融资方式。当然， 万科可以考虑与其它品牌房企（比如万达）合作，尽管其非公募股权融资 隐形成本为 13.18%，高于其债权融资方式，但通过与万达合作，产品 将实现更高溢价，足以抵消高出的融资代价。3、低息债权融资普遍适用，小型房企普遍适合各类股权融资 债权融资中，银行贷款、中期票据、公司债，以及低息的信托、 债券基金、优先票据、互联网金融，对任何类型的房企都适用。关键 是房企是否有足够的资质去获取这些低息的融资方式。就像各类债权 融资方式中综合成本最低的中期票据，其对房企的实力品牌经营都有 较高要求，所以实力品牌房企更易获取中票 ;对于小型房企而言，可以 更多考虑门槛相对较低的公司

30、债融资方式。股权融资中，小型房企因为 ROE 和销售净利率都处于相对低位， 因此小型房企进行各类股权融资，都可以降低融资成本。具体而言： 那些没有上市的小型房企应积极考虑IPO，已经上市的应积极考虑 SPO。在项目层面，也应该多与股权基金和品牌房企合作。如此，多 管齐下，小型房企的融资成本也会明显下降。4、重资产运营房企要多考虑股权融资，积极尝试 REITs哪些持有经营物业（如办公楼、购物中心、产业地产）比重高，重资 产运营的房企，如万达、招商局置地、中粮置地，可通过三条途径有 效降低融资成本：一是多与其它品牌房企合作，初步轻资产化。就像万达选择与万 科合作，既可以通过品牌、资源共振，提高产品溢价，又可以通过股 权合作有效降低资金运营压力。二是多采用 SPO 融资。重资产运营房企应该多采用配股、增幅， 及时将优质资产证券化，以减少资金沉淀，降低融资成本。三是积极尝试RIETs。RIETs的开闸对重资产运营房企而言是重大 的利好。企业应该积极尝试，通过将盈利较佳的持有物业项目打包成 RIETs，进行高效的资产证券化。这种融资方式，从单个项目的成本看， 可能并不比举债来得低，但考虑到轻资产化带来的快速扩张可能性， 滚动收益非常可观。直白地讲，如果同样的成本，RIETs能带来几倍的 收益，某种意义上讲，就是高效的成本节约。