步行街营运及招商方案

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1、商业街营运及招商方案根据大十字商业街的工程进度,6月30日将全线竣工、交付使用.商业街竣 工交付后，必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等诸多 方面的工作，为使 以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果,现就以上作业 展开筹划，并提出本筹划方案以供参考.一、市场分析商业概，况1、商圈构成哈密市商业主要集中于以时代广场为中央的商业区和以天马为中 心的铁路 局商业区.在商业形态方面，以时代广场为中央形成了以领先、领先二期、亿家百货、 爱佳超市、韩氏家电、新世纪、帝都百货、第一百货、新宇地下街、华洋地下 街、五交化商场及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、 家用电

2、器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业 区，商品零售额占据哈密市场的60%以上.在时代广场周边,还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成 的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中央相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户 群.以天马为中央的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天 马市场, 温州商贸城、绿洲建材市场、万风家传、美神家他、神洲家俶及友谊路批发市场 构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家他、糖酒、日用百货及 食品等商品.从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的 商业增长 点，人均

3、消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏开展空间.但从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性 强,竞争剧 烈，特色专业市场开展潜力巨大.2、竞争状况近两年来，随着哈密市商业用地的大量开发，商业物业大量供给市 场，过度 的市场供给，打破了市场供需平衡.伴随着商业物业的大量供 应,一些新建的市 场也纷纷登场亮相，如领先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、帝都百货、 华洋地下街、五交化商场统计的经营面积高达8万平方米）等,这些新的市场 的开业，给原本就开展乏力的哈密 商业市场带来巨大的压力，市场竞争进入白热 化状态，差异性不强导致 市场间竞争剧烈，导致商户的频繁流动，形成“风水 轮流转的特

4、点.过度竞争表现在对消费者的争夺和商户的争夺两方面，在对消费者争夺方面，各商家纷纷使价格这一杀手剪，使整体行业的利涧水平大副 降低，大局部仅 能够保本或微利经营，仅以局部品牌店经营尚可，于是 大量上家纷纷向沿街品牌 店和中高档商品靠拢，使高端市场也出现竞争 剧烈的情况；在商户招商方面，各 时常更是使出出浑身解数，降租金、免租金、免一次装修费甚至二次装修费）、 扣点经营、品牌联营等各 种形式层出不穷，即便如此，各市场也未能取得满意的 招商效果，领先商场和新世纪等老牌商场在新市场的招商的强大压力下，出现商 户大量外流，局部楼层空置的情形；领先二期在免租金进场的情况下,从去年六 月起,历时半年方才根

5、本招满商户，但面临市场巨大的压力，现今负一层的新扬 超市早已撤除，一层出现大量空置，二层也出现局部空置.华洋地下街在完成精 装修的情况下，依然乏人问津，开业日期一拖再拖.帝都百货依托太平洋百货的 品牌，凭借兰州某百货治理公司优秀的治理 团队和先进的治理模式，采用扣点式 经营这一双赢的商业运作模式，同期进行了大量的广告传播和促销举措,整个招商情况依然不甚理想，开 业后的经 营前景还有待观察.因此，哈密商业市场的竞争称之为过度竞争或白热化的竞争根本不 为过,市场供需的严重失衡及各市场定位缺乏差异性导致了这种残酷的竞争状况,这些现状对我方市场招商和经营时带来巨大压力，必须慎重 应对.1、消费水平哈密

6、市城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消 费水平有 限，成为哈密市商业开展的瓶颈.2、经济水平哈密市及周边乡镇仍是经济落后地区，城市规模小，低收入人口占 总人口比 列高，商品的消费仍以中低档商品为主.中高档消费主要集中于铁路、石油、行 政事业单位及外来高收入人群.3、城市经济结构哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业,在整个产业开展中,第一、二、三产 业均不兴旺，且缺乏有力的经济增长点，经济开展缓慢，进一步制约了商业的开 展.4、消费开展趋势哈密市人口有限，经济开展缓慢，缺乏强势产业支撑，再加上大量 新型商业 市场的进驻，预计未来几年，哈密市的商业经营状况将很难改 观,商业竞争将更

7、趋剧烈，专业化、细分化的市场运作已成必然.二、SWOT分析1、规模优势,具备了成为一个商圈的硬件条件;2、商业形态优势，商业步行街，最具开展潜力的商业形态；3、购物环境优势，独具魅力的建筑风格，一流的休闲环境；4、政府支持,给市场的招商和经营带来政策上的时机；5、旧城改造，为该片区的开展创造了条件；6、餐饮娱乐业合理的利润水平和良好的开展空间,为商业街餐饮娱乐的招 商和经营奠定了根底；2. 2劣势与威胁1、区位劣势，与商业中央相距较远；2、文化劣势，少数民族聚居区，对汉族人有一定的抵触心理；3、规划劣势，双步行街,不能形成规模人流；门面房进深过小，不适宜规模买场的进驻；商业街两侧商铺为砖混结构

8、，给大型餐饮酒楼的营业空 间的连通带来困难；4、商业市场过度竞争，使招商和经营面临极大的威胁；5、消费水平的低下和消费增长有限，限制了商业市场的开展；6、商户经营信心和市民消费信心的缺乏,导致商业前景暗淡;三、市场定位1、第一目标主力店第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的 成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败.第一目标主力店以餐饮酒楼、休闲娱乐、超市、日用百货、小商品、美容美 发、服装加工店以及民特商品包括地毯、手工艺品、药材等为经营主体；2、第二目标主力店第二目标主力店是商业街提升人气，完善商品结构,促进商业街由 单一的仅 以餐饮娱乐和日用消费为主体的商

9、业街向集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游为一体的品牌商业街过渡和哈密市新兴商圈能否崛起的关键.第二目标主力店以经营服装、鞋帽箱包、布料艺、针纺织品、化装饰 品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主.3、第三目标主力店第三目标主力店作为商业街商业结构和效劳机能的完善效劳.同时也是商 业街的公共效劳机构.第三目标主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户.四、经营布局为使商业街整体的消费功能趋于完善,建立起真正意义上的品牌市 场，完全 有必要对商业街的经营布局和功能分区进行规划和引导.4- 1商品布局3#、6#、9#、12#楼，购置商户以经营餐饮为主，可在此根底

10、上加 以定位和 完善，建议以经营餐饮、娱乐、休闲、美容美发、民特商品为主，形成餐饮娱乐一 条街；11#、14#楼离菜市场较近，可进行互补性经营，适合经营土特产、日用百货、 副食品加工零售、五金日杂、小商品为主，形成土产日杂一条街；5#、8#楼距大十字较近，可吸引汉餐消费，建议以规模酒楼、品牌连锁智饮、 音乐茶座经营为主,形成商务餐饮娱乐一条街；I4#、7#、10#、13#楼,为全框架结构，适合经营超市、服装服饰、鞋帽箱包、 布料艺）、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、以及家电、音 像制品，形成日用百货一条街；1#、2#楼商铺面积较大,适合金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户的进

11、驻和经营，以此完善商业街的商品和效劳;4- 2楼层功能布局两侧的商业街铺面,一层可用于营业门厅，二楼可规划为包厢或雅 座；中间的商业街，一层以门店经营和综合卖场为主，二层可规划为市 场，在楼 层南北两侧设计上下通道，形成室内步行街的经营格局；4. 3经营布局遵循原那么1、符合整个商业街战略定位的原那么，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、 旅游六大功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发；2、适应不同商品经营业态格局的原那么,如餐饮、娱乐等适合二层经营，因 此主要规划在两侧的商铺；超市、服装等适合单层、分区经营，可规划于中间商 铺,形成上下分层、同层分区的经营形态；3、尊重市场需求和

12、选择的原那么,经营布局的规划必须为招商效劳，最终格 局取决于招商的结果；4、合理有效使用空间的原那么，是一二层组合还是一二层分割经营，必须从 商品经营的空间利用出发；5、经济效益原那么,应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双 赢的局面；6、关联性原那么，不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形 成互补、互促经营,服饰和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可 在同一条街或同一功能区经营；7、大客户和知名品牌优先原那么，大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动 中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑；8、充分考虑经营户愿望和要求的原那么，考虑了

13、经营户愿望和要求，才能充 分吸引经营户进驻，并提升经营户的经营激情，从而促进市场快 速形成；9、方便顾客消费的原那么,在商业街商品布局及业态分布方面，体现了两个 原那么，其一是充分享受一站式消费的乐趣,其二是先购物、后休闲观光，再去餐 饮娱乐，符合人消费的习惯；10、视觉形象原那么，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形 象同意；五、经营策略经营布局标准了商业街的硬件功能，而经营模式那么是了完善商业街 的软 件功能，只有好的硬件根底，再加上强大的软件支持，大十字商业 街才能获得良 好的招商和经营成果.在经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原那么，制定了二 十四字的经营模式:统一招

14、商、协助经营、局部自营一整和市场、完善政策、合理回报1、统一招商除经营户购置的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣市场，对剩余剩 余商铺和整体买断中央花园以南的商铺，应采用统一招商 的原那么.对于投 资户购置的商铺，应有经营公司与商户签定委托代管协议，由市场方统一招商.市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户 和品牌商户可采用以上多种方式展开，中小商户应以租赁为主.2、协助经营大十字商业街的经营形成协作经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散乱, 由经营公司进行市场的整体推介,协助进驻商户经营.一强势广告支持,形成强大的宣传攻势，让全市人民都来此消费.一每年一度的商

15、贸洽谈会,促进商贸交流，提升市场形象.一每年一度的哈密民俗艺术节,提升大十字商业街的文化及艺术魅力.一成立演艺中央，周未进行大型文艺演出，吸引市民前来观光消费.一与旅游公司合作，形成哈密旅游定点购物景点,接待每年高达8万人次的 旅客.一每年一度的哈密旅游节-一哈密瓜节方案），在此 举办,吸引全国游客 及本地市民来此观光消费.一全方位贴心物管效劳，给经营者一个轻松的经营环境，购物者一个享乐的 购物天堂.一定期促销推介,形成滚滚人流，带来巨大消费.3、局部自营经营公司必须有充分的思想准备,在招商效果欠佳或局部商户不原 进入的 行业进行自营，采用局部自营带动商户进8主,促进市场开展.在 自营工程获得

16、 开展后，如不愿长期经营，可采取逐步退出的方法.具体 包括：一市场有需求，但前期招商效果欠佳的，如服饰等；一经营工程有风险，经营户不敢经营的，但对提升市场品牌有重要 作用的, 如旅游商品等；一有市场前景，但需要引导消费的工程，如化装饰品、文化办公用品、家电、 音像制品等；一百姓生活有需求,对促进人气作用巨大，但利薄甚至不赚钱的，如平价超 市；一适当的公益性工程，如免费的休闲区;4、整和市场一整和市场功能，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六大功能于一体；一整和市场空间，进行合理商品布局，因业态不同可采用一二组合经营或一二层 分割经营；一整和招商，与投资户签定托管协议，进行统一招商；一整和推广

17、,防止单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促削推广;5、完善政策一向政府及主管部门争取免税、免费的相关政策，让在此经营的商户受益;一完善商业物业的治理和效劳功能，提升市场软环境的竞争力；一强化托管和统管举措，提升治理水平和水平；6、合理回报一保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；一通过市场整体机能的完善，带动该片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；一通过市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售;六、招商方案1、成立商贸公司市场的招商和经营都有赖于合理机构的成立，而商贸公司具备了展开上述 业务的功能，因此，建议尽快成立商贸公司，以便对经营和招商 方案进行审核，制

18、 定详细可行的经营和招商政策,并展开操作和执行.2、确立市场经营模式经营模式决定了市场经营的方式，经营模式确立，方可确定招商的 政策，是 联营还是引资、是租赁还是自营、或多种方式的结合.因此，经营模式必须尽快 确立，否那么具体的招商工作将很难展开；3、制定具体的招商政策一招商的目标和原那么；一招商工作的各项规章制度；一制定不同商户规模和经营商品等的招商政策;一制定不同商户的准入条件；一确定招商合同样本;一确定租金标准和联营等条件;一确定优惠幅度和条件；一局部大工程的招商方案；4、招商区域和目标客户确定一招商区域以哈密为主，大客户和品牌客户的招商区域为全国；一招商的目标客户参见市场定位；5、大客

19、户及品牌商户的招商一招商策略采用以大带小，以品牌带动一般商户的策略，以此提升 市场招商 效果，因此针对大客户及品牌商户的招商工作应提前展开，预 计在六月末即可展 开；一收集大客户及品牌商户的招商的资料，采用发函、邮寄招商手册、洽谈、招商参谋拜访等推介程序展开招商；一由经营公司抽调专业人才，成立大客户及品牌商户的招商招商小 组，负责 客户的招商和合作谈判；6、市场招商的全面展开一针对大客户及品牌商户的招商工作启动后,面向中小商户的招商工作全面 启动；一针对中小商户招商，主要利用各种媒体发布招商信息，向社会广泛告之, 配合业务人员展开人员推介；一该阶段工作在七月十五日前应全面展开；7、商户的登记和

20、初选一制定商户登记表主要包括经营商品和面积等）；一所有意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案；一对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域；一对经营商户进行初选，对不符和经营要求的商户另行规划；8、商户资格审查一审查经营类型；一审查经济实力；一审查经营水平；一审查品牌优势；一优先商户和淘汰商户确定;一确定首披进驻商户;一其余商户视招商情况决定是否入场；9、与商户签定合同$一交纳租金或保证金；一签定正式合同联营或租赁等）；10、自营工程确定对招商效果不佳,但有必要经营的工程，确定自营的范围和规模，展开筹备；11、开业筹备一一次装修标准初装修），建议由各商贸公司进行统一装修，一次装修以

21、地面的铺装、墙面处理和水暖等管线的美化为主；一二次装修精装修，由商户自己装修，市场方可提供装修设计、材料供给和装修施工方面的支持；一统一街道广告牌制作，进行街道的美化和亮化，衬托购物气氛；一组织和催促商户进货;一进行店堂的布置及商品陈列；一进行开业活动的筹备；一商业街局部街区开业为二次开业预留伏笔；12、经营活动展开详细的经营活动参见经营策略；七、招商策略7. 1广告策略1、广告形式以硬广告传播为主，充分告之招商信息，期间配合新闻造势;2、诉求内容以对招商政策的诉求为主，配合物业优势的诉求；3、广告媒体及投放规格一报纸广告，以?哈密报?投放为主，在大客户招商阶段，配合一定量的?晨报?乌鲁木齐）

22、广告投放;投放规格以1/2版为宜，强势推广期可进行整版投放；一影视广告，以哈密电视台一套、二套和CCTV-6或CCTV-8投放为主；投放规格以30秒招商广告、配合15秒购物广告和5秒形象标板广告投放, 并依据招商进度,随时投播字幕广告；一印刷品广告，建议印制5000份招商手册,规格为16开、12-16个P,主 要向大客户和品牌商户邮寄和推介使用；印制20000份海报，用于夹报、派送和针对中小商户推介使用；制作招商政策说明书100份，主要用于对准客户或大客户推介和谈判；一户外广告，以广告牌、布标、巨副、展板、彩旗、POP挂旗、商品灯箱广 告为主；广告牌以利用现阶段发布广告的广告牌为主，招商期间更

23、换为招商广告即可；布标、巨副、展板主要在促销期间加以应用，以扩 大传播效果；彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告等主要应用于商业街现场，用来烘托现场气 氛；8. 2促销策略A、公关活动1、活动主题大十字商业街招商经营推介会2、活动目标一借经营推介会，增强与经营商户间的沟通，获取大量准客户资料，促进招商；一借经营推介会，对市场招商政策进行全方位的推广；一引起社会广泛关注，提升传播效果；一邀请各媒体参与，进行新闻炒作；3、活动内容一发布招商信息和招商政策公告；一展开客户登记和预定；一邀请知名商界人士发言，活泼现场气氛；一进行自营工程的供给商投标；4、活动地点建议在哈密市和乌鲁木齐两地展开;5、活动时间哈

24、密的活动时间建议在七月十日展开,乌鲁木齐的活动时间建议在 七月二 十日展开；B、开业庆典1、活动主题哈密商业第一街一暨大十字商业街开业庆典2、活动目标借庆典传达开业信息，强化市场信心；借开业庆典提升市场品牌形象；一借开业庆典吸引大量消费者前来购物、消费，提升市场人气，增 强商户信心；一借庆典形成良好的经营势头，促进未完成招商目标的商户进融；3、活动内容一在大十字商业街中央广场举行竣工典礼；一邀请市政领导及佳宾现场参与，并致贺词、剪彩；一剪彩完毕后，举办为期15天的文艺汇演，以此聚拢人气，活泼 现场气氛；一开业期间举行购物、消费中巨奖的促销活动，购物和消费客户品凭消费小票, 均可在市场处领取奖券假设干依消费金额而定，凭此奖券可在促销结束后兑 奖；等奖一名，奖品为奥拓小轿车一辆，二等奖及其它奖数量和奖 品另定； 一邀请新闻媒表达场采访报道；4、活动地点大十字商业街现场，主会场选择在中央花园进行；5、活动时间预计在8月18日左右举行，具体时间依据招商成果而定；C、开业后的促销活动主要参照经营策略中协助经营局部展开，详细的操作方案依据时间 进程提交.