香榭丽都项目策略总纲及执行报告

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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2023-3-122023-3-12香榭丽都项目策略总纲香榭丽都项目策略总纲及执行报告及执行报告呈送：中粮集团成都有限公司本报告是严格保密的。2回顾：前三次报告中已达成的共识回顾：前三次报告中已达成的共识本报告是严格保密的。3目录目录项目基础分析项目基础分析客户分析客户分析项目目标沟通项目目标沟通市场及竞争分析市场及竞争分析核心价值分析核心价值分析营销执行营销执行竞品分析竞品分析市场分析市场分析本报告是严格保密的。品牌目标品牌目标4树立并巩固中粮地产作为一线品牌开发商在树立并巩固中粮地产作为一线品牌开发商在成都市场的业内地位。成都市场的业内地位。完整诠释

2、中粮作为世界级全生活链供应商的完整诠释中粮作为世界级全生活链供应商的品牌内涵，从御岭湾国际化的资源，到祥云品牌内涵，从御岭湾国际化的资源，到祥云国际化的气质，最终落脚到香榭丽都国际化国际化的气质，最终落脚到香榭丽都国际化的品质生活。的品质生活。目标沟通目标沟通本报告是严格保密的。5全年完成销售全年完成销售255255套，月均套，月均3636套，合销套，合销售面积约售面积约4460044600平米，占项目总可售面平米，占项目总可售面积积76%76%目标销售金额目标销售金额6 6亿，力争清盘亿，力争清盘目标沟通目标沟通年度目标年度目标销售目标销售目标本报告是严格保密的。6目标沟通目标沟通近期目标近

3、期目标 作为中粮第三个项目，作为中粮第三个项目，11年唯一新盘必须首开成功年唯一新盘必须首开成功!开盘劲销开盘劲销150150套，套，实现实现3.53.5亿以上亿以上市场口碑市场口碑业界好评业界好评本报告是严格保密的。7目录目录项目基础分析项目基础分析客户分析客户分析项目目标沟通项目目标沟通市场及竞争分析市场及竞争分析核心价值分析核心价值分析营销执行营销执行竞品分析竞品分析市场分析市场分析本报告是严格保密的。8一环一环二环二环2.52.5环环本案本案高端区域高端区域 成都城南三大传统富人集中区之一丽都片区。稀缺城市景观资源稀缺城市景观资源 紧邻丽都公园，坐享成熟公园资源；2.5环内将无公园社区

4、面市。项目区位项目区位区位：三大传统富人区之一，区域内最后区位：三大传统富人区之一，区域内最后紧邻丽都公园的精品社区紧邻丽都公园的精品社区本报告是严格保密的。9区位：生活配套成熟且高品质，交通便区位：生活配套成熟且高品质，交通便捷捷紫荆生活圈紫荆生活圈大悦城生活圈大悦城生活圈双楠红牌双楠红牌楼生活圈楼生活圈红牌楼家乐福中粮大悦城双楠伊藤家乐福大世界丽都生活圈丽都生活圈生活方便生活方便 未来四大商圈环抱，生活、教育、商业等配套设施成熟。交通便捷交通便捷 毗邻二环路，离未来地铁三号线步行10分钟，至机场仅15分钟车程。项目区位项目区位本报告是严格保密的。10未来发展：汽配城东迁，国际未来发展：汽配

5、城东迁，国际BLOCK街街区逐渐成型，区域周边形象进一步提升。区逐渐成型，区域周边形象进一步提升。2007年红牌楼规划打造国际国际BLOCKBLOCK街街区区，居住商务、文化、休闲、服务一体商圈；红牌楼丽都板块作为成都城市副中心之一，呈“一心、一轴、两片、四带”分布；专业汽配市场东迁，提升现有人居环境。项目区位项目区位本报告是严格保密的。项目区位项目区位基础经济指标基础经济指标 基本指标：基本指标：占地面积：31.5亩住宅建筑面积：约60955商业建筑面积：约2744容积率：2.8车位配比：1：1.8绿地率：30总户数：347户。本报告是严格保密的。122.82.8稀缺低密度稀缺低密度成都市三

6、环内容积率基本在3.0以上，本项目容积率2.8，建筑密度23%，属于城市稀缺的低密度产品1212层纯板楼设计层纯板楼设计无高楼林立的压迫感，全板楼设计，类花园洋房，南北通透，采光面大，户户观景，景观面丰富围合布局、融入周围合布局、融入周边环境边环境私密性佳，较区域其他项目居住舒适度更高项目本体项目本体规划：规划：1212层板楼围合布局，仅层板楼围合布局，仅2.82.8低容积率低容积率城市稀缺产品城市稀缺产品本报告是严格保密的。13 浅灰色石材立面，耐久日新给人大气稳重感且不显沉重压抑；注重对廊柱、阳台铁艺等细节处的刻画，在大气的同时兼顾项目细微处的精致。立面：成都少有的柔美法式建筑风格，立面：

7、成都少有的柔美法式建筑风格，演绎别样风情演绎别样风情总平图外立面入户大堂项目本体项目本体本报告是严格保密的。在保留传统法式园林“中轴对称”景观的设计基础上，摒弃摒弃部分传统法式园林设计的生硬厚重感生硬厚重感，更多的添加一些柔美软性柔美软性元素元素如：木质凉亭、弯曲小径等；在植物选用上，选用法式代表性法式代表性植物，多考虑整体效果的渐变渐变性和层次感性和层次感，局部多选用藤蔓植物烘托藤蔓植物烘托其浪漫浪漫的氛围。园林：法式印象派园林设计，烘托出整园林：法式印象派园林设计，烘托出整个项目浪漫写意的庭院感个项目浪漫写意的庭院感总平图园林景观图园林景观图项目本体项目本体本报告是严格保密的。户型：豪华与

8、舒适大户型设计户型：豪华与舒适大户型设计 平层面积段：85-201，共计329套；跃层面积段150-380，共计17套 商铺面积段83-165（可拼合），共计18套项目本体项目本体B 154.69，169.88C 179.89，201.47A1 137.3-141.4A2 159.6-167.2A3 131.4-132.1D1 150.33，179.11D2 85.22，88.47本报告是严格保密的。150150以上大面积豪华型占总套数以上大面积豪华型占总套数7575，且，且绝大多数为拼合户型，销售存在一定难度绝大多数为拼合户型，销售存在一定难度户型面积段套数比例两房8588226.34%三房

9、131-1416719.31%小四房15117918152.163%大四房179-2026619.02%五房以上202以上113.17%按面积段分布比例，150-202占总套数五成以上;按面积段分布比例，四房户型占总套数六成以上。项目本体项目本体楼栋住宅套数商业套数建筑总面积 预计产值(亿元)住宅套数比1栋77714354.711.8422.19%2栋66612071.111.5419.02%3栋149027348.933.5042.94%4栋5559924.751.2715.85%项目共四栋，总套数347套，总建筑面积63699平方米，预计可实现总产值约8.15亿元。本报告是严格保密的。17

10、智能化一卡通实行智能化一卡通实行业主配送制业主配送制社区智能化社区智能化社区环境智能化社区环境智能化社区安防智能化社区安防智能化家居智能化家居智能化彩色可视对讲系统彩色可视对讲系统智能一卡通智能一卡通预留室内环境控制系统管道预留室内环境控制系统管道光纤入户光纤入户灯光系统智能化灯光系统智能化周边防护智能化周边防护智能化双重巡更系统双重巡更系统快速泊车系统快速泊车系统相对归谷强调高科技，本项目智能设计更相对归谷强调高科技，本项目智能设计更具有人性化具有人性化背景音乐智能化背景音乐智能化项目本体项目本体本报告是严格保密的。18同御岭湾、祥云国际一起，本项目业主同御岭湾、祥云国际一起，本项目业主将享

11、有中粮高端服务权益将享有中粮高端服务权益少儿少儿opop帆船训练营帆船训练营中粮山地高尔夫中粮山地高尔夫山湖皮划艇山湖皮划艇大悦城大悦城 享受中粮高尔夫会员优惠；享受山湖皮划艇俱乐部优惠；享受儿童op帆船夏令营组织活动权益；享受大悦城VIP会员权益项目本体项目本体本报告是严格保密的。引入商务服务内容 垃圾分类处理、低碳、环保“一卡通”中粮产品配送 社区文化建设 社区公共秩序维护 管家式服务模式“零干扰”服务模式物业服务：在御岭湾、祥云国际基础上进一步升级，物业服务：在御岭湾、祥云国际基础上进一步升级，中粮五星级物业标准，香榭丽都中粮五星级物业标准，香榭丽都特别订制特别订制项目本体项目本体本报告

12、是严格保密的。20项目本体项目本体小结小结区位：三大传统富人区之一，生活配套成熟高端，最后的城市公园物业之一；规划：12层纯板式设计，配合豪华舒居产品，近3000法式风情街，7000景观园林，是二环路仅有低密度稀缺住宅项目；服务：业主可享受中粮一体化高端配套权益，五星级物业管理服务。本报告是严格保密的。21目录目录项目基础分析项目基础分析客户分析客户分析项目目标沟通项目目标沟通市场及竞争分析市场及竞争分析核心价值分析核心价值分析营销执行营销执行竞品分析竞品分析市场分析市场分析本报告是严格保密的。4月15日国务院发出通知，要求二套房贷首付比例不低于50%，利率1.1倍；三套以上可停贷。5月10日

13、，中央宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，上调后的存款准备金率为17%。6月4日住建部、中国人民银行、银监会公布的关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知9月29日住建部：“国五条”各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。10月20日住建部：个人住房公积金贷款利率调整通知，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点

14、。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。11月03日中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委联合印发通知规定第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。2月份开始，成都市正式实行“商品房调价申报制”，管控房价暴涨暴跌。凡是没有经过调价申报程序或正在申报没有向社会公示的商品房按原价销售。4 4月月1515日日 5 5月月1010日日 6 6月月4 4日日 9 9月月2929日日 1010月月2020日日 1111月月3 3日日经国务院批准，财政部核定四川发行2

15、010年地方政府债券规模为180亿元。这一债券规模居全国首位。债券期限分为3年和5年，其中3年期126亿元，5年期54亿元，分别占70%和30%。2 2月月 5 5月月2929日日 6 6月月7 7日日 8 8月月1818日日 9 9月月1414日日 1111月月1818日日成都市房管局通报了一系列房地产市场的监控政策“四个严禁”、“一个加大”剑指开发企业捂盘惜售、哄抬房价、期房转让、虚假买卖等房地产市场上存在的违规行为，成为成都市执行国家宏观调控政策的重头戏。8月18日，成都市房管局举行了加强经纪行业规范管理新闻通气会，宣布出台的成都市管理局关于进一步加强房地产经纪行业规范管理的通知。首次明

16、确从事中介的个体工商户在取得营业执照后，须在当地房管部门办理备案手续，领取备案证书。此次成都市房管局再出重拳，标志着房管局将进一步加强房地产经纪行业规范管理。四川省人民政府关于加快发展公共租赁住房的通知9月14日正式出台，对新建公租房的面积作出了强制性规定，设区城市中所有商品房项目必须按照3%至5%的比例配套建设公租房。成都市房管局以及各区（市）县房管局将严格贯彻执行境外个人买房“一人一套”的政策。通知明确了以今日为时间“临界点”，预售商品房以商品房预售合同备案时间为准，商品房现房销售及二手房买卖房屋以登记受理时间为准，在今天及以后发生的，按新政执行。行政金融市场背景市场背景政策走势：政策走势

17、：20102010年楼市调控政策出台密年楼市调控政策出台密集，政府调控楼市决心不改集，政府调控楼市决心不改本报告是严格保密的。23市场走势：政策调控均为短期影响，无一例外的被成都楼市市场走势：政策调控均为短期影响，无一例外的被成都楼市的快速发展抵销，长期市场看好的快速发展抵销，长期市场看好 供应方面：供应方面：二次调控前存量持续走高，而二次调控后有所降低，响应新增供应也有所下降；去化方面：去化方面：二次调控后，由于成都迟迟未出执行细节，故对市场信心影响不大；市场背景市场背景本报告是严格保密的。2420112011年将成为成都的豪宅年，年将成为成都的豪宅年，市场放量市场放量预计达到预计达到300

18、300余万平米余万平米，将，将进一步进一步激化对高端客户资源的争夺激化对高端客户资源的争夺区域区域楼盘名称楼盘名称存量建筑面积存量建筑面积建筑形式建筑形式容积率容积率预计产品预计产品核心卖点核心卖点入市时间入市时间市中心市中心朗御23088超高层7.35100以下精装小户型，200平米大户型地段，景观，科技2010年3月保利中心357797高层超高层5.087-150观景大宅地段+产品2010年6月望今缘40000高层4.0200以上望江大宅景观+地段2011年上半年都汇华庭199229超高层8.5主力为50-130高层精装房地段+纯居住2011年12月底九龙仓雍锦汇14674超高层3.963

19、00平方左右高层豪宅地段+品牌2011年初城西南城西南置信丽都花园丽府11951316-18层小高层3.0120-300平米 产品+片区+景观 2009年11月蓝光公馆1881 16750016-18层板楼3.8预计为200平方以上大户型产品+片区+景观 2010年9月交大归谷8656413层小高层2.8预计为180平方米左右精装科技+地段2010年11月祥云国际社区100278叠墅，高层2.2113-334平；230-500叠墅地段+国际化+地铁2010年11月神仙树大院40480高层3.0100平方左右小户型地段+生态2007年7月新界24000多层2.2160 洋房低密居所,花园洋房20

20、07年12月城南新中城南新中心心时代晶科名苑274981高层4.9150-180户型 地铁沿线，地段2008年10月誉峰241544高层3.3180-545 豪华居住区,国际化社区2009年11月中海城南一号286054高层2.85300左右大户型豪华居住区,地铁沿线,低密居所2009年4月长城半岛城邦280715高层4.26200左右临江大户型地段+景观2009年9月龙湖世纪620829超高层9.9150左右户型地段+生态2008年10月都城雅颂居159348高层4.295-135高尚住宅地段+品牌2010年9月市场背景市场背景本报告是严格保密的。25客户分布：客户分布：本项目所处的区域成都

21、主要富人聚本项目所处的区域成都主要富人聚集地其中之一集地其中之一，区域内存在巨大购买潜力，区域内存在巨大购买潜力老成都人流行一句话：南富西贵西门：金沙、浣花溪由于历史原因，自古就是老成都富人聚集地；南门：90年代末开始崛起，丽都片区、双楠片区、紫荆片区、桐梓林片区也汇集了老成都最先富起来的那一部分人。浣花溪浣花溪市中心、市中心、九眼桥周边九眼桥周边城西南片区城西南片区（双楠、丽都、（双楠、丽都、紫荆、桐梓林）紫荆、桐梓林）金沙片区金沙片区市场背景市场背景本报告是严格保密的。26客户流向：主城区土地稀缺以及客户流向：主城区土地稀缺以及南延线板块的崛起，南延线板块的崛起，高端客户被迫外溢高端客户被

22、迫外溢 天府新城明星楼盘天府新城明星楼盘 天府新城综合配套天府新城综合配套1、九龙仓时代晶科名苑2、龙湖世纪3、合景泰富誉峰4、中海城南一号1、新世纪会展中心、新世纪环球中心2、伊藤洋华堂、宜家、欧尚、凯丹3、W酒店、洲际酒店4、软件园、孵化园、金融城南延线作为未来的成都政南延线作为未来的成都政治文化中心，各种高端配治文化中心，各种高端配套资源日益完善，随着大套资源日益完善，随着大批高端项目的开发，客户批高端项目的开发，客户外溢趋势明显。外溢趋势明显。Starwood集团顶级集团顶级W酒店酒店伊藤洋华堂全国旗舰店伊藤洋华堂全国旗舰店半岛城邦半岛城邦城南一号城南一号誉峰誉峰晶科名苑晶科名苑龙湖世

23、纪龙湖世纪雍湖湾雍湖湾天府鹭洲天府鹭洲悦城悦城浣花溪浣花溪市中心、市中心、九眼桥周边九眼桥周边城西南片区城西南片区（双楠、丽都、（双楠、丽都、紫荆、桐梓林）紫荆、桐梓林）金沙片区金沙片区市场背景市场背景本报告是严格保密的。27分类分类项目名称项目名称物业类型物业类型总建筑面积总建筑面积开盘时间开盘时间周上门量周上门量成交均价成交均价月均去化月均去化量量新城南誉峰高层（30F）110万平方米（商业40万方）2009年11月8422962（精装）29中海城南一号高层（24F）413603平方米2009年4月35178008蓝光公馆1881小高层（16F-18F）21.9万平方米2010年9月105

24、16800（精装）12老城南置信丽都花园丽府小高层（18F）约21万平方米2009年11月2001027434交大归谷小高层（13F）117724平方米2010年11月16014325（精装）57相比南延线本区域对于客户吸引力更加相比南延线本区域对于客户吸引力更加强烈强烈市场背景市场背景本报告是严格保密的。28板块特点：板块特点：板块内由于历史原因，丽府的出现将板块内由于历史原因，丽府的出现将成为该片区高端住宅类项目的重要衡量标准成为该片区高端住宅类项目的重要衡量标准扎根丽都片区：置信十年丽都，赢得片区一片赞誉扎根丽都片区：置信十年丽都，赢得片区一片赞誉1999年，置信丽都花园诞生，十年后的2

25、009年10月，置信推出回归丽都片区的城市大作丽都花园丽府，该项目是丽都花园的升级之作。十年来，置信形成了高尚、健康、品位的丽都生活圈层，推出“置信生活方式”，与业主紧紧凝聚在一起，形成成熟的丽都生活片区。业内人士评价：业内人士评价：“其实购买置信丽都花园丽府的业主，很大一部分都是置信地产的老业主，很多新业主也是老业主推荐购买的，在签到处，看到很多大家庭扶老携幼的温情场面。”客户评价：客户评价：老业主张先生，“我算是近水楼台先得月了，我家就在丽都C区，C区会所的售楼部刚开始装修的时候我就晓得这个项目了，后来他们一开始排号我就来排了，16号好靠前嘛。我今天直接就选到了我喜欢的那套，价格10530

26、和我的预期差不多。”数据来源：11月4日置信丽都成交客户分析市场背景市场背景本报告是严格保密的。29 11-4栋面积段110-155平方，临街部分，价格约9000元/；对小区内部分价格约13000元/，两梯三户8，9栋面积段150-161平方，部分户型靠项目内部，价格约11000-14000元/；8栋两梯两户，9栋，两梯三户；10号楼为写字楼项目6，7栋面积段159-180平方，位于项目内部，组团绿化景观，价格约13000-15000元/，两梯两户5栋主力户型面积区间159-177，位于组团中心，前后景观优越，唯一一栋精装修，价格约18000元/，两梯两户置信丽都花园丽府现发售产品，主力面积集

27、中在置信丽都花园丽府现发售产品，主力面积集中在120-160120-160，而价格随位置，而价格随位置不同差别巨大，临街部分均价约不同差别巨大，临街部分均价约90009000元元/，中庭部分均价约，中庭部分均价约1500015000元元/左右，精装修项目预计左右，精装修项目预计1800018000元元/；机遇：丽府作为片区高端住宅，但并非丽都项目的机遇：丽府作为片区高端住宅，但并非丽都项目的“升升级版级版”，实际只能作为该片区的入门级产品，实际只能作为该片区的入门级产品市场背景市场背景本报告是严格保密的。30小结小结 政策调控对成都楼市短期影响较大政策调控对成都楼市短期影响较大，但长远发但长远

28、发展向好，展向好，结合结合1111年的将有的巨大供应量，整个年的将有的巨大供应量，整个20112011年将成为成都未来豪宅市场年将成为成都未来豪宅市场“竞争白热竞争白热化的一年化的一年”；未来我们客户争夺的主战场未来我们客户争夺的主战场“大城南大城南”；置信丽府虽作为片区内豪宅的衡量标准，但本置信丽府虽作为片区内豪宅的衡量标准，但本项目可以满足片区内客户项目可以满足片区内客户“由小换大由小换大”的需求，的需求，因此因此为了赢得竞争，为了赢得竞争，需要在需要在占领本区域的基础占领本区域的基础上，上，进一步进一步吸引整个吸引整个老老城南市场城南市场丰富的丰富的高端客高端客户户资源资源。市场背景市场

29、背景本报告是严格保密的。31目录目录项目基础分析项目基础分析客户分析客户分析项目目标沟通项目目标沟通市场及竞争分析市场及竞争分析核心价值分析核心价值分析营销执行营销执行竞品分析竞品分析市场分析市场分析本报告是严格保密的。锁定标准：锁定标准：区位可比性，大城南范围；区位可比性，大城南范围；占位可比性，大户型高端项目；占位可比性，大户型高端项目；产品面积段，产品面积段，130-250130-250产品可比性，电梯豪宅项目；产品可比性，电梯豪宅项目；销售周期，未来销售周期，未来1-21-2年内；年内；品牌可比性，一线发展商。品牌可比性，一线发展商。A、中粮香榭丽都开盘时间：2011年5月；占地面积：

30、31.5亩；目前销售情况：待售。D、交大归谷国际社区开盘时间：2010年11月；占地面积：40亩；目前销售情况：在售。F、誉峰开盘时间：2010年4月；占地面积：280亩；目前销售情况：在售。E、中海城南一号开盘时间：2008年11月；占地面积：173亩；目前销售情况：在售。B、蓝光公馆1881开盘时间：2010年11月；占地面积：60亩；目前销售情况：在售。C、置信丽府开盘时间：2009年9月；占地面积：103亩；目前销售情况：在售。竞品研究竞品研究本案锁定的竞品项目共有五个本案锁定的竞品项目共有五个本报告是严格保密的。33区域内项目月成交量整体保持平稳，区域内项目月成交量整体保持平稳，20

31、10年下半年成交量及均价均有所降低年下半年成交量及均价均有所降低丽府项目月成交走势图丽府项目月成交走势图归谷项目月成交走势图归谷项目月成交走势图丽府项目在2010年9月新政调控以来，月成交量均有所下滑，尤其是10，11月保持在较低水平，12月由于供应量的增加，成交量有所上升，但是成交价由最高1.4万元/下滑至1.2万元/；归谷项目10月份新增供应量约3万方，11月开盘销售大约50%，12月份销售量开始逐步下滑，同时销售价格在一定程度上下降，降至大约1.4万元/竞品研究竞品研究本报告是严格保密的。34誉峰项目月成交走势图誉峰项目月成交走势图城南一号项目月成交走势图城南一号项目月成交走势图公馆公馆

32、1881项目月成交走势图项目月成交走势图城南一号项目自09年开盘以来供应大约17万方，在2010年6月前保持比较平稳的态势，但由于誉峰项目的入市，2010年9月以后项目成交量一路走低，成交价格也呈现下滑态势；公馆1881项目10年推出后虽然价格由1.7万元攀升至2万元左右，但成交量却逐步走低；誉峰项目自入市以来即获得市场追捧，供应量和成交量皆保持比较平稳的态势，但10年9月政策调控以来，成交量有所下滑，12月新开盘供应大约2万方，仅成交0.5万方左右，价格亦逐步走低。区域外竞品项目成交量总体平稳，区域外竞品项目成交量总体平稳，1010年下半年受政策年下半年受政策调控影响，成交价格及成交量均不同

33、程度走低调控影响，成交价格及成交量均不同程度走低竞品研究竞品研究本报告是严格保密的。（项目）誉峰公馆1881城南一号丽府归谷香榭丽都500450400350300250200150100550（面积：）本项目85-88小户型在市场上处于绝对优势，属于稀缺产品；本项目130-140户型将主要与丽府、归谷项目产生竞争；本项目150-200户型不仅面对片区内豪宅项目的竞争，同时将与片区外其它豪宅产生双重竞争。本项目跃层产品主要与誉峰、城南一号、公馆1881直接竞争。竞品研究竞品研究项目面积段位于项目面积段位于130-200130-200的户型将面临的户型将面临豪宅市场最激烈的竞争豪宅市场最激烈的竞争

34、本报告是严格保密的。36本项目85-88，总价100余万户型在豪宅市场基本是空白，处于绝对的优势地位；本项目总价在150-250万的户型将直接面临区域内项目归谷，丽府的直接竞争；本项目总价在250-350万区间的户型，将主要与城南一号、公馆1881产生竞争，但本项目面积段有一定优势；本项目总价350万以上的户型，在豪宅市场上虽然面对誉峰，城南一号，公馆1881等竞争对手，但本项目该价位皆为跃层，有较强的竞争优势。誉峰誉峰公馆公馆1881城南一号城南一号丽府丽府归谷归谷香榭丽都香榭丽都100万450万400万350万300万250万200万150万500万550万（总价：万元）（总价：万元）竞品

35、研究竞品研究250250万的总价是划分项目竞争区域的分水岭，万的总价是划分项目竞争区域的分水岭，250250万万以下区域内竞争，以下区域内竞争，250250万竞争来自区域外万竞争来自区域外本报告是严格保密的。37 西南区域：西南区域：1、置信丽府2、交大归谷3、蓝光1881 南延线区域：南延线区域：4、誉峰5、中海城南一号三房四房四房以上150万200万250万350万400万100150200250300总价总价面积面积高价值区间高价值区间低价值区间低价值区间25125本案本案1434350本案本案53本案本案竞品研究竞品研究三房及小四房将与片区内项目竞争，面积更大，价三房及小四房将与片区内

36、项目竞争，面积更大，价格更高；大四房及以上户型主要与片区外豪宅竞争格更高；大四房及以上户型主要与片区外豪宅竞争250万属于是一、二线豪宅分水岭，而本项目产品和总价区间正好横跨一、二线豪宅。本案本案本报告是严格保密的。38置信置信丽府（丽府（140140）本项目本项目A1A1户型（户型（140140）交大交大归谷（归谷（139139）主卧功能齐全，带弧形阳台，采光观景效果优越；户型动静分明，套三变套四，赠送面积大；三个阳台提高赠送面积及采光观景效果主卧功能齐全，拥有独立阳台设计；户型方正，动静分明；赠送入户花园，专属绿色空间主卧功能齐全，拥有独立奢华卫浴户型方正实用，动静分区干湿分明，赠送空间较

37、少；户型对比：对于户型对比：对于140140左右三房本项目舒适左右三房本项目舒适度具有一定优势度具有一定优势竞品研究竞品研究本报告是严格保密的。39本项目本项目B B户型（户型（169169）标准四房两厅两卫，南北通透，户型方正，采光通风极佳。宽大阔绰观景阳台。主卧宽大，配独立衣帽间，奢华卫浴170平米标准层四房两厅两卫。南北通透，户型方正，采光通风极佳。主卧套房式设计，配独立衣帽间置信丽府（置信丽府（165165）南北通透，4.8大开间客厅设置，并 赠送可变空间主卧套房设计，卧室均带阳台或飘窗，整体居住舒适度较好交大交大归谷（归谷（166166）户型对比：对于户型对比：对于170170左右产

38、品本项目客厅左右产品本项目客厅尺度较大，而卧室、厨房、卫生间略显狭小尺度较大，而卧室、厨房、卫生间略显狭小竞品研究竞品研究本报告是严格保密的。40本项目本项目CC户型（户型（201201）公馆公馆1881B1881B户型（户型（220220）客厅南北通透，配有私人储藏室；主卧豪华功能齐全且互不干扰,次卧也配卫生间；厨房设计合理，方便使用户型方正；主仆分区明显，主客活动区分离，私密性较强；主卧套房式，带豪华卫生间誉峰誉峰A1A1户型（户型（200200）多功能房带观景阳台，舒适性更好,宽阔横厅设计；门厅酒柜设计更为符合豪宅品质；保姆房，单独入户，主仆分区，配置独立设备房。户型对比户型对比:对于对

39、于200200左右产品本项目主卧以及左右产品本项目主卧以及卫生间明显偏小，未设置生活阳台设备平台卫生间明显偏小，未设置生活阳台设备平台竞品研究竞品研究本报告是严格保密的。41项目名项目名开发商开发商建筑设计建筑设计景观设计景观设计物管公司物管公司蓝光公馆1881成都蓝光HZS豪斯泰勒张思图德建筑设计咨询有限公司易地斯埃东方环境景观设计研究院蓝光嘉宝物业置信丽府成都置信上海天华建筑设计有限公司四川省大家环境艺术有限公司成都蜀信物业誉峰合景泰富宾士纳工作室宾士纳工作室广州宁俊物业交大归谷交大地产四川三鼎设计有限公司-成都弘里物业中海城南一号中海地产梁黄顾设计顾问有限公司梓仁园林设计有限公司成都中海

40、物业管理有限公司本项目本项目中粮地产中粮地产西南设计院西南设计院泛亚国际泛亚国际中粮物管中粮物管开发商开发商50%50%建筑设计建筑设计10%10%景观设计景观设计10%10%物管公司物管公司30%30%综合综合蓝光公馆188143882281置信丽府42762682誉峰45882585交大归谷41762176中海城南一号45872686本项目本项目43436 68 824248181备注备注满分满分5050满分满分1010满分满分1010满分满分3030总分总分100100品牌对比：项目综合研发团队品牌实力品牌对比：项目综合研发团队品牌实力差异不大差异不大竞品研究竞品研究本报告是严格保密的。

41、42资源资源置信丽府：自身小区景观资源置信丽府：自身小区景观资源公馆公馆18811881：自身小区景观资源：自身小区景观资源誉峰：项目自建公园誉峰：项目自建公园归谷：自身小区景观资源归谷：自身小区景观资源城南一号：自身小区景观资源城南一号：自身小区景观资源地段地段丽府：丽都片区腹地，毗邻丽府：丽都片区腹地，毗邻2.52.5环环18811881：高新区神仙树盛和三街：高新区神仙树盛和三街誉峰：高新区万象南路，离地铁一号誉峰：高新区万象南路，离地铁一号线最近线最近归谷：丽都片区腹地，毗邻归谷：丽都片区腹地，毗邻2.52.5环环城南一号：高新区锦城大道城南一号：高新区锦城大道配套配套丽府：私人会所，

42、下沉式室内恒温丽府：私人会所，下沉式室内恒温游泳池、全水疗游泳池、全水疗SPASPA、国际化商务、国际化商务中心、品牌健身馆中心、品牌健身馆 18811881：五星级会所：五星级会所誉峰：全球顶级誉峰：全球顶级WW酒店、会所酒店、会所归谷：健身场馆归谷：健身场馆我们的资源我们的资源1、丽都公园2、自身社区景观资源我们的配套我们的配套1、7000平米中庭景观2、600平米社区会所我们的地段我们的地段1、二环旁2、离地铁三号线步行10分钟资源配套比较：与竞争对手相比，项目自身配套受地块资源配套比较：与竞争对手相比，项目自身配套受地块条件限制明显不足条件限制明显不足,在景观资源、地段方面有较强的竞争

43、在景观资源、地段方面有较强的竞争优势优势竞品研究竞品研究本报告是严格保密的。43综合对比：与竞争对手相比，在户型产品，自身配套上综合对比：与竞争对手相比，在户型产品，自身配套上无竞争优势无竞争优势,本项目在城市资源及所处地段上有明显优势本项目在城市资源及所处地段上有明显优势置信丽府公馆1881交大归谷誉峰香榭丽都产品产品景观景观开发商品牌开发商品牌形象形象地段地段配套配套产品尺度初步符合高端产品尺度初步符合高端物业需求，但附加值及物业需求，但附加值及舒适度不具明显竞争优舒适度不具明显竞争优势。势。景观坐享城景观坐享城市稀缺公园市稀缺公园景观资源景观资源中粮地产品牌在成中粮地产品牌在成都还处于初

44、始阶段，都还处于初始阶段，但中粮集但中粮集团作为国有大财团团作为国有大财团拥有品牌优势拥有品牌优势.前期祥云已为中粮建前期祥云已为中粮建立了一定国际化高端立了一定国际化高端住宅品牌形象，因此住宅品牌形象，因此本项目有望在此基础本项目有望在此基础上加以升华。上加以升华。自身由于地自身由于地块限制配套块限制配套较少较少相比其它项目，香榭相比其它项目，香榭地段优势明显，地块地段优势明显，地块周边条件良好。周边条件良好。城南一号竞品研究竞品研究本报告是严格保密的。44小结小结 项目产品结构以及价格水平处于项目产品结构以及价格水平处于一、二线豪宅之间一、二线豪宅之间，存在和区域内区域外项目存在和区域内区

45、域外项目多重竞争关系多重竞争关系，而而130130200200户型将面临豪宅市场最激烈的竞争；户型将面临豪宅市场最激烈的竞争；项目品牌口碑、户型、自身配套均无明显优势，核项目品牌口碑、户型、自身配套均无明显优势，核心的心的地段以及高附加值的服务权益地段以及高附加值的服务权益将成为赢得竞争将成为赢得竞争的重要发力点；的重要发力点；随着明年竞争进一步激烈，需在营销阶段不断强化随着明年竞争进一步激烈，需在营销阶段不断强化项目差异点，树立新的价值体系使得项目与竞争对项目差异点，树立新的价值体系使得项目与竞争对手脱离同一竞争水准。手脱离同一竞争水准。竞品研究本报告是严格保密的。45目录目录项目基础分析项

46、目基础分析客户分析客户分析项目目标沟通项目目标沟通市场及竞争分析市场及竞争分析核心价值分析核心价值分析营销执行营销执行竞品分析竞品分析市场分析市场分析本报告是严格保密的。46区域客户特征区域客户特征高度认同城南传统富人区的地位，并且对于本高度认同城南传统富人区的地位，并且对于本区域有着深厚的情感基础区域有着深厚的情感基础 传统富人区标签：传统富人区标签：因其独特的地理位置和成都首批豪宅型物业的诞生，形成了成熟的成都富人生活圈。特殊的地缘情节特殊的地缘情节 ：随着这一区域十几年的发展，影响着一大批和该区域有着深厚感情联系的客户。桐梓林路桐梓林路丽都公园丽都公园中海名城中海名城双楠广场双楠广场本报

47、告是严格保密的。47老城南区域内存在大量的老城南区域内存在大量的20002000年左右开发的老富人小区，年左右开发的老富人小区，随着产品的落后必然滋生出大量高端改善需求；并且对于随着产品的落后必然滋生出大量高端改善需求；并且对于近年来在城南崛起的新富阶层也迫切需要在本片区立足近年来在城南崛起的新富阶层也迫切需要在本片区立足客户来源客户来源丽都片区丽都片区桐梓林紫桐梓林紫荆片区荆片区双楠片区双楠片区高高端端商商务务区区汽车汽车市场市场桐梓林紫荆片区老社区锦绣花园、中华园、金地贝福里、上海花园丽都片区老社区丽都花园（A/B/C/D区）檀香山、丽都帝景双楠片区老社区武侯国际花园、罗浮世家、中海常春藤

48、花园本报告是严格保密的。通过客户访谈和市场调研，我们通过客户访谈和市场调研，我们将本区域将本区域的高端客户的高端客户分为分为以下以下四四类：类：48客户类型客户类型客户特点客户特点客户关注点客户关注点关注面积段关注面积段居住地缘型多次置业而居住在老城南或丽都板块对于该片区高度认同和依赖性。地段、服务、产品舒适性、项目整体品质一定高于现有居所。180左右或300以上跃层圈层地缘型多次置业，朋友或亲人在老城南或丽都板块，希望通过在此置业更好的拉近距离。地段、服务、产品舒适性、项目整体品质不能低于身处该片区的朋友或亲人；总价也是重要关注点之一。150-200外来高端移民在成都首次或二次置业，希望更好

49、融入富人圈层。地段、环境、生活细节和标签感；升值潜力是关键因素。130170区域富二代生长在老城南，之前和父母同住。希望独立出来但又不想离家人太远。环境和物业服务，关注总价但能承受高单价。130以下客户特征分类客户特征分类本报告是严格保密的。地段地段 纯粹环境纯粹环境+物管服务；物管服务；重面子、重面子、舒适性舒适性49典型客户：王先生 职业：生意人年龄：50岁左右，成都人 家庭资产：上亿，名下有多处房产上亿，名下有多处房产，多用于投资、度假客户基本情况：一家四口一家四口，小孩在，小孩在读大学读大学，太太是全职太太，当前居住在丽都花园居住在丽都花园CC区区，220220客户语录：客户语录：置信

50、产品细节做的好，比如环境，树多，成都夏天最热的时候，不夸张，走到小区里面温度可以低10。另外就是物管好，而且管的很严。其他的也没啥特别的就是把标准化做到了极致，物业维护也比较到位，小区里的水啊每周都打扫两三次。我们在成都不缺房子，（丽都）这边的房子是老了，户型过时了，还住着，也是没有找到好的。地段啊，环境啊，朋友在一起住久了也不想搬太远。丽府那边的环境不好，太乱了 誉峰确实做的可以，不过在这住习惯了。居住地缘型客户居住地缘型客户 生意人，经济实力雄厚生意人，经济实力雄厚 有多套房产有多套房产 有地缘情节，依赖城市配套有地缘情节，依赖城市配套 注重环境的纯粹性注重环境的纯粹性 注重社区的物业管理

51、的标准化注重社区的物业管理的标准化本报告是严格保密的。地段地段=区域区域 纯粹环境纯粹环境=质量；质量；追求身份，注重朋友圈层追求身份，注重朋友圈层50典型客户：张先生 职业：自由职业，主要进行股票投资和地产投资年龄：45岁左右，成都人 客户基本情况：一家三口，小孩正在读初中，当前住在一家三口，小孩正在读初中，当前住在市中心，有一套市中心，有一套150150平的房子，有麓山国际平的房子，有麓山国际450450平左右，平左右，600600万别墅一套万别墅一套客户语录：客户语录：丽都那边不错啊，地段好，靠近二环交通方便。成都传统都是西边和南边好些，现在很多朋友也在那边 麓山不错但是约个朋友喝茶什么

52、的确实不是很方便，所以一般不常住。丽府看过，置信的嘛，还可以，但是那条路太差了，都是卖车的。誉峰我去看过，产品还不错，也在考虑。自由职业，投资股票和房产自由职业，投资股票和房产 喜欢和朋友打麻将喝茶，依赖已喜欢和朋友打麻将喝茶，依赖已经形成的交往圈子经形成的交往圈子 成都人，看重地段成都人，看重地段 爱面子，同时依赖城市配套爱面子，同时依赖城市配套 注重房子的质量、环境、物管注重房子的质量、环境、物管圈层地缘型客户圈层地缘型客户本报告是严格保密的。追求身份追求身份,地位；地位；享受享受/滋味滋味/生活细节，喜爱成都文化生活细节，喜爱成都文化51典型客户：杜先生 职业：某汽车品牌经销商年龄：38

53、岁，江西人 家庭资产：在成都有三套房，在成都有三套房，0909年年中购买时代豪庭，面积年年中购买时代豪庭，面积160160，公司在丰德办公公司在丰德办公客户语录：客户语录：“我以前在深圳上班，节奏很快，基本上是有工作、没生活，来成都后，感觉轻松多了，有更多时间去享受生活，与朋友聚会。“我喜欢成都的生活，成都的美食、酒吧、会馆等非常多，休闲生活丰富多彩。成都是一个让人来了就想留下来的城市，特别包容，特别容易使人找到归属感。”“在成都生活久了，他的文化很舒服，现在成都还没有像上海那么疯狂，我一直想找个最有成都感觉的地方。”“我买时代豪庭主要是看重地段，旁边有写字楼、还有兰桂坊，升值潜力大，我当初买

54、的时候是1.1万，当时觉得在成都还挺贵的，但是现在二手房已近涨到了1.6万/平米”外地移民外地移民 有多套房产有多套房产 喜爱成都的城市人文，闲适、包喜爱成都的城市人文，闲适、包容，有历史的底蕴容，有历史的底蕴 看重城市区域的升值价值，以及看重城市区域的升值价值，以及城市配套生活城市配套生活 注重环境、身份与生活细节注重环境、身份与生活细节外地高端移民客户外地高端移民客户本报告是严格保密的。地段地段 环境环境+服务；服务；爱面子，注重家庭以及生活的全面品质爱面子，注重家庭以及生活的全面品质52典型客户：刘先生 职业：机场安检年龄：25岁左右，四川人 家庭资产：富二代，家庭经济实力较强，有一套公

55、寓，且是家庭经济实力较强，有一套公寓，且是一次性付款，当前无贷款记录一次性付款，当前无贷款记录客户基本情况：单身单身当前当前客户语录：客户语录：那边地段很好啊，环境好。中粮我大概知道吧，是国企应该还可以，那块地旁边的都是置信的房子嘛，环境很好，安静。在这边长大，这个区域确实很方便、不想去其他地方住。我会先考虑离父母近些，有什么事也方便，然后就是环境、还有物管要好，现在丽都这边的物管就很好，管的很严，外面那些乱七八糟的人基本上进不来。丽府我知道，我有朋友就在那边买，置信的盘还是不错的嘛，我也在看，但是我一个人两室就够了，不过三室也可以。富二代，家庭经济实力较好富二代，家庭经济实力较好 成都人，生

56、长在老城南成都人，生长在老城南 家庭结构变化，看重生活品质、家庭结构变化，看重生活品质、配套、交通系统配套、交通系统 注重环境、物管注重环境、物管 区域富二代客户区域富二代客户本报告是严格保密的。53社交需求、改善需求并行社交需求、改善需求并行高端不动产的购买行为本身即是购买资产，一定带有高端不动产的购买行为本身即是购买资产，一定带有投资属性。投资属性。但促成客户做出购买决策的却一定带有自住需求的认但促成客户做出购买决策的却一定带有自住需求的认可。可。从项目的主力产品来看，都具有明显的从项目的主力产品来看，都具有明显的“回归城市回归城市”的需求特征。的需求特征。这是成熟消费者对生活舒适度的理解

57、，其中大户型消这是成熟消费者对生活舒适度的理解，其中大户型消费者更偏重于改善，兼有社交；而中小户型消费者则是费者更偏重于改善，兼有社交；而中小户型消费者则是以社交为主，兼有改善。以社交为主，兼有改善。客户分析小结客户分析小结本报告是严格保密的。54目录目录项目基础分析项目基础分析客户分析客户分析项目目标沟通项目目标沟通市场及竞争分析市场及竞争分析核心价值分析核心价值分析营销执行营销执行竞品分析竞品分析市场分析市场分析本报告是严格保密的。55About About FrFran ance ce香榭丽都香榭丽都法国to从法兰西到香榭丽都从法兰西到香榭丽都本报告是严格保密的。56奢侈品奢侈品法兰西王

58、国的代表作法兰西王国的代表作 耳熟能详的品牌，一旦拥有，别无所求的梦境般的想象。本报告是严格保密的。57名胜名胜艺术建筑的汇聚之地艺术建筑的汇聚之地 巴黎凯旋门巴黎凯旋门Larc de TriompheLarc de Triomphe埃菲尔铁塔埃菲尔铁塔La Tour EiffelLa Tour Eiffel卢浮宫卢浮宫Palais du LouvrePalais du Louvre巴黎圣母院巴黎圣母院Notre-Dame de ParisNotre-Dame de Paris香榭丽舍大街香榭丽舍大街Ave des Champs-ElyseesAve des Champs-Elysees本报告

59、是严格保密的。58美食美食法式生活的文化体现法式生活的文化体现世界三大美食之中，世界三大美食之中，法国美食即占有一席之地。法国美食即占有一席之地。特色：使用新鲜的季节性材料；厨师个人的独特的调理；独一无二的艺术佳肴极品，无论视觉上、嗅觉上、味觉上、触感、交感神经上，都是无与伦比的境界，选用稀有的名贵原料，如蜗牛、青蛙、鹅肝、黑蘑菇等。绝不只是停留于填饱肚子的阶段而已，更是一种享受生活的态度，因此享用一顿正式的法国餐要花上四五个小时是常有的事。享受过程、享受美食、享受氛围、享受生活。本报告是严格保密的。59红酒红酒法式生活的源泉法式生活的源泉 法国红酒：迷人的色彩，神秘的情思，柔和醇香的红酒饱含

60、了鲜活的生命原汁，蕴藏了深厚的历史内涵。其实世界各地都有种植葡萄，所以世界各国也都有葡萄酒的生产。在众多的红酒中独钟法国红酒的原因是，法国不但是全世界酿造最多种葡萄酒的国家，也生产了无数闻名于世的高级葡萄酒。法国五大名酒庄：uChateau Margaux（位于梅铎区）玛歌玛歌uChateau Latour（位于梅铎区）拉图拉图uChateau Mouton-Rothschild（位于梅铎产区）木桐木桐 uChateau Lafite-Rothschild（位于梅铎产区）拉菲拉菲uChateau Haut-Brion（位于格拉夫产区）奥比安奥比安本报告是严格保密的。60音乐音乐法式优雅的诠释法

61、式优雅的诠释法国人的性格热情浪漫，喜欢歌唱，法国的音乐有着悠久的传统，民歌美丽动人，丰富多彩。法国音乐节每年的6月21号是法国的音乐节。每逢这天，只要在法国，无论大城小镇，大街小巷，你都能见到人们自发组成的乐队在尽情高歌。素有“全球唯一一个跨越国界、语言和文字障碍的节日”之称。本报告是严格保密的。611、戛纳国际电影节2、戛纳市市徽3、Luc Besson 吕克贝松4、Alain Delon 阿兰德隆5、Sophie Marceau 苏菲玛索6、Jean Reno 让雷诺 /Leon /这个杀手不太冷电影电影法式浪漫的传递法式浪漫的传递 134562本报告是严格保密的。62文学文学欧洲复兴的引

62、领者欧洲复兴的引领者17世纪开始，法国的古典文学迎来了自己的辉煌时期，相继出现了莫里哀、司汤达、巴尔扎克、大仲马、维克多雨果、福楼拜、小仲马、左拉、居伊德莫泊桑、罗曼罗兰等文学巨匠。他们的许多作品成为世界文学的瑰宝。其中的巴黎圣母院、红与黑、高老头、基督山伯爵、悲惨世界和约翰克利斯朵夫等，已被翻译成世界文学作品，在世界广为流传。维克多雨果巴黎圣母院红与黑司汤达本报告是严格保密的。63法国法国FrFran ance ce项目价值演绎项目价值演绎奢侈品奢侈品名胜名胜美食、红酒美食、红酒音乐音乐文学文学电影电影名词联想名词联想卖点联系卖点联系扩散联想扩散联想 纯粹法式庭院生活方式纯粹法式庭院生活方式

63、尊贵、稀缺尊贵、稀缺艺术艺术品质、享受品质、享受优雅优雅引领引领浪漫浪漫核心富人区、丽都公园、核心富人区、丽都公园、城市低密度城市低密度法式建筑、法式印象派园法式建筑、法式印象派园林林“零干扰零干扰”物业服务、管物业服务、管家式服务家式服务中粮中粮ONLIVE高端生活高端生活低碳环保体系、全产业链低碳环保体系、全产业链配送、智能化配套配送、智能化配套7000平米法式私家庭院平米法式私家庭院本报告是严格保密的。64 最最尊贵尊贵的地段的地段 最稀缺的公园景观最稀缺的公园景观 最最纯粹的圈层纯粹的圈层(区域纯粹、项目纯粹区域纯粹、项目纯粹)最稀有的最稀有的主城区低密法式建筑主城区低密法式建筑 超大

64、超大的的7000平米法式园林庭院平米法式园林庭院 体贴的体贴的“零干扰零干扰”物业服务物业服务 丰富的丰富的中粮中粮ONLIVE生活会生活会高端高端生活生活 便捷的便捷的中粮全产业链配送体系中粮全产业链配送体系 高标准高标准的的智能化配套智能化配套 超前的绿色环保理念超前的绿色环保理念纯粹法式庭院生活十大卖点纯粹法式庭院生活十大卖点本报告是严格保密的。65中粮让丽都重新想象中粮让丽都重新想象独享的城市资源，让我们在家中即可亲近自然；独享的城市资源，让我们在家中即可亲近自然；私密的生活方式，让我们享受宁静的生活；私密的生活方式，让我们享受宁静的生活；醇熟的区域，体味城市生活的多彩；醇熟的区域，体

65、味城市生活的多彩；核心的位置，将成为朋友聚会交点；核心的位置，将成为朋友聚会交点；全方位的服务，将体贴的照料您的家人；全方位的服务，将体贴的照料您的家人；社区智能化的配套，将随时拉近与家人的距离。社区智能化的配套，将随时拉近与家人的距离。别人用别人用10分钟走路。而我用一整天体味生活。分钟走路。而我用一整天体味生活。本报告是严格保密的。66目录目录项目基础分析项目基础分析客户分析客户分析项目目标沟通项目目标沟通市场及竞争分析市场及竞争分析核心价值分析核心价值分析营销执行营销执行竞品分析竞品分析市场分析市场分析本报告是严格保密的。住宅核心策略：海量蓄客、集中开盘、全住宅核心策略：海量蓄客、集中开

66、盘、全线推货、快速去化线推货、快速去化67推盘策略推盘策略 全年分两次开盘分别为：6月5 日、9月24日（暂定）；一次开盘：1、2号楼及3号楼4/5单元，合计187套；二次开盘推：4号楼、3号楼剩余，合计160套。一号楼一号楼二号楼二号楼一次开盘一次开盘四号楼四号楼二次开盘二次开盘三号楼三号楼三号楼三号楼策略思路策略思路 :项目非组团式开发,且套数及产品类型较少,不适合分批蓄客小步快跑式推盘;区域客户资源丰富,为了引发市场热点，形成饥饿式销售,适合集中蓄客,强势开盘去化.本报告是严格保密的。68推盘策略推盘策略建议三号楼以精装产品推向市场，合计建议三号楼以精装产品推向市场，合计2792927929噪音影响最少，景观资源最稀缺，绝大多数户型对丽都公园，丽都片区仅有；三号楼多数为200以上非拼合户型，现丽都片区无此类产品竞争；建议对三号楼进行精装修，以进一步提升产品品质，达到价值最大化；装修对外标准：5000 5000元元精装部分精装部分三号楼三号楼楼栋楼栋面积面积段段套数套数3栋131-1412215017950200以上66858811合计149本报告是严格保密的。一批次开盘销售一批次