商业地产分类.课件

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1、商业地产分类商业地产分类昌建誉峰地产招商部什么是商业地产？商业地产商业地产：是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。商业地产分类：一、按商业形态分类：一、按商业形态分类：二、按照开发形式进行分类二、按照开发形式进行分类一、按商业形态分类：一、按商业形态分类：1.Shoppingmall：丹尼斯大卫城 2.商业街：小商品一条街3.大型商场：大商集团、

2、正道花园4.休闲广场：360国贸中心5.步行街：德化街6.专业市场：眼镜大世界7.社区商业中心：富田太阳城8.商务楼：写字楼二、按照开发形式进行分类二、按照开发形式进行分类（1）、商业街商铺（2）、市场类商铺（3）、社区型商铺（4）、住宅底层商铺 （5）、百货商场、购物中心商铺（6）、商务楼、写字楼商铺(1)商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。其包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况。(2)市场类

3、商铺“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如丰乐机电城、电动车批发市场、家用电器市场、家具城等。(3)社区商铺社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业。(4)住宅底层商铺 住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1-2层，或其中部分搂层）的商用铺位。住宅底层商铺是目前市场极

4、为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值。对于住宅底层商铺的投资者来讲，住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，投资者的投资风险相对较小。(5)百货商场、购物中心商铺百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。对百货商场和购物中心运营管理依附性较强。其运营管理好坏对商铺的经营状况影响颇大。(6)商务楼、写字楼商铺商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，主要服务与区域内的消费群体。按照商铺的位置形式还可以将商铺分为铺面

5、房和铺位。下面就其概念及区别进行介绍。铺面房：是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。铺位：一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。街铺有以下几大优势：街铺有以下几大优势：(1)唯一性优势 铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势；而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺乏唯一性优势。对房地产来讲，地域上唯一性优势意味着其良好的投资价值。(2)商业业种业态局限性优势铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约

6、。如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。而铺面房，除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外，其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。(3)营业时间优势铺位的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚上九点打烊的百货百货商场，超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意通常不会被允许，而铺面房就不会遇到这种情况，经营者晚上干到多晚，完全取决于自己的意愿。(4)行业规划调整风险优势铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调整，故风险较大。在国内大中城市发生一条街由于规划调整的需要，一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜。(5)物业运行费用优势对于整个商用物业

7、的运行费用，如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算。因此，铺位的运行费用通常高于铺面房。(6)物业出租选择范围优势 相比之下，铺位出租选择租赁客户的范围较窄。至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉 的人是不会来租用这一铺位的。由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变，因此，其选择租赁客的范围就大得多。(7)投资风险优势 商铺的投资回报率高，说到底就是铺位的投资回报率高。因为铺位的价格被人为炒上去。这一炒作过程让人看到了“钱”途，尝到了甜头，结果风险性非常大。如大上海城3期，开业前一个服饰的铺位价格已由当初的1.5万/，炒到了3万/，在开业后人

8、气一直非常的差，多数铺面无人承租，导致不少人怀着“一铺养三代”的良好愿望投资铺位，结果成为“一铺套三代”的陷阱。而铺面房，其价格升幅远不及铺位，所以风险性偏小。商业地产投资回报率计算方法：1、租金回报率法（按揭贷款投资）租金回报率法（按揭贷款投资）公式：(税后月租金-按揭月供款)12(首期房款期房时间内的按揭款)。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入，未考虑未来物业增值，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。2、租金回报率分析法（一次性购买）租金回报率分析法（一次性购买）公式：(税后月租金-每月物业管理费)12购买房屋总

9、价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。3、内部收益率法、内部收益率法 房产投资公式为：累计总收益累计总投入月租金投资期内的累计出租月数(按揭首期房款保险费契税大修基金家具等其他投入累计按揭款累计物业管理费)内部收益率。上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行

10、，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。4、简易国际评估法、简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益15年房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，就拿商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业这几种物业类型来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列：商住两用物业商住两用物业1012715以上以上烂尾物业烂尾物业910620以上以上地铁物业地铁物业3-6310以上以上 至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况，竞争环境，投资者的反馈，目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。国内商铺年平均的回报预期在国内商铺年平均的回报预期在7%左右左右,商铺月租金商铺月租金=商铺总商铺总价价*7%/12商铺在商铺在12-15年内回收成本年内回收成本.