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1、(7) 区位修正利用成本逼近法求得的土地价格是该区域内的平均价格，需根据待估宗地的个别因素进 行区位条件修正。根据对影响待估宗地价格的因素分析，需进行修正的主要因素有：区位位置、土地利用 便利程度、临路状况、交通条件、地质状况、配套设施及繁华程度、环境自然条件等。 区位位置：待估宗地位于南沙出口加工区，属于广州南沙区正在新兴开发的热点区域， 未来发展前景较好，区位条件比较优越，区位修正系数取+1%； 土地利用便利程度：待估宗地红线外三通，场地内平整，地上没有建筑物，开发利用 比较便捷，修正系数取+1%； 临路状况：待估宗地靠近粤海大道，宗地现状一面临路，修正系数取+1%； 交通条件：待估宗地对
2、外交通有灵新公路、南沙港快速路，对外交通条件一般，修正 系数取+0%； 地质状况：宗地地质条件能满足一般的工程建设的需要，修正系数取0； 配套设施及繁华程度：待估宗地周边现状市政公共配套设施齐全程度一般，商业配套 较差，繁华程度较差，修正系数取-4%； 自然环境条件。待估宗地所在区域主要是农村耕地，尚无明显影响环境质量的重大不 利因素，环境自然条件较好，修正系数取+0%则区位条件修正系数为：1+1%+1%+1%+0%+0-4%+0%=1.0。(8) 无限年限土地使用权价格依据成本逼近法计算公式：土地使用权价格=土地取得费及税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益X区位条件修正=(1)
3、 + (2) + (3) + (4)+ (5)+ (6) X(7)=(96+37+120+11+38+60)X 1.0=362 元/E(9) 待估宗地剩余50年期的土地使用权价格由于待估宗地剩余使用年限为50年，故需进行年期修正。根据有限年期地价测算公式：VN=VnX1 1/ ( 1 + r ) N式中：VN-待估宗地设定年期土地使用权价格(单位：元/E)N土地剩余使用权年限，工业用地50年Vn无限年期土地使用权价格(单位：元/E)r土地还原利率(6%)【说明：选取土地还原利率时去中国人民银行公布的一年期存款利息率(2.75%)并结合待 估宗地所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度加风险调整值(3.25%)，综 合分析确定土地还原利率取2.75%+3.25%=6%】。其中：50 年期修正系数=1 1/( 1 + r ) 50=1 1/( 1+6% ) 50=0.9457。则待估宗地神域50年使用期限的土地地面单价为：362X1 1 /( 1+6% ) 50 342 (元/E)。
成本法区位修正参考
