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1、商业综合体的概念，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。 城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、 综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城（功能聚合、土地集约的城市经济 聚集体）。而“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会 议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互 依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合 体。商业综合体及配套超级购物中心Shopping Mall :包括百货商场、精品店街、各主力店（比如运动类、KTV. 餐类、电影院等）、超市（一般位于地下层）。室内（
2、外）步行街区：一般位于23层，与购物中心Shopping Mall主入 口连接，功能以特色餐饮、中小型主力店（100 m2 500 m2）、休闲类店铺为主。办公建筑群：甲级办公楼或SOH O类办公楼。该类建筑将为商业物业提供 大量消费人群，同时办公销售可以平衡项目前期资金流。酒店建筑：为办公建筑及周边配套的酒店建筑，一般设置商务酒店和星级酒 店。住宅或公寓类建筑：商业的繁华将极大提高周边居住建筑的价格，同时住宅 销售可以平衡项目前期资金流。商业综合体设计要点大型商业综合体对城市空间有较大的影响力，就其自身表现力而言，主要是 由平面、立面、自然环境和人工环境等多维建筑环境组成的。在实际的设计中，
3、 必须综合考虑城市功能建筑和人文环境。商业建筑规划中最重要的是动线设计， 这包含人流动线、各区域机动车辆动线、物流动线，这三条中人流动线最为重要。1. 唯一性在各商业区、各楼层只设置一条主动线，避免顾客绕远路走弯路。商业主街 分支，表面看是增加了商业街长度，增多了临街店铺，实则是让顾客产生混乱感。 90%的人会走向较大的商业街，并且不会返回到支路，支陆只能出现在目的性商 业中，如专业市场。商业街入口处的分支是允许的，因为分支不会造成混乱感。比较适宜的商业街形式为：2. 导视系统各商业主入口必须分级：一级出入口：室内外步行街主出入口，导视系统形象鲜明，应承担吸客的作 用。二级出入口：大型主力店出
4、入口，形象上比一级入口要弱，只承担该店铺的 吸客作用。三级出入口 ：办公、商务酒店出入口，此类建筑到访人员目的性很强，无需 强化出入口，做好出入口导视系统即可。商业综合体至关重要的辨识度。商业空间的外立面设计很重要，它决定了该 商业项目及其周边所有物业的形象及档次。辨识度越高，首次到店的顾客越能顺 利找到，且越容易让潜在顾客记住该商业空间。商业空间外立面设计要点：1、建筑立面简洁大气，结合时代特点，搭配新科技技术营造主流审美认可 的时尚感。2、搭配广告位和店招设计，统一大格局。3、结合内部功能进行立面设计，有目的的开设采光窗。需注意的是大型主 力店、百货商场中间楼层及电影院等，是无需设置采光立
5、面，采光面会让消费者 分心，并且不利于商品的重点式照明。商业空间设计需以建筑实际功能为先。商业综合体内部功能较多，很多功能具有较为复杂的设计要求，平面设计中需充分考虑到这些方面。办公建筑及住宅（SOHO）平面按要求设计，但外立面设计应和商业空间设 计匹配，实现视觉上的统一。商业空间外立面材料概况：北方建筑主要采取石材、各类玻璃材料；南方建筑主要采取金属（塑）板、 石材、各类玻璃及一些新型材料。商业步行街设计要点：商业步行街是步行街中的一种，是城市中商业活动集中的街道。商业步行街 是由大量的零售业、服务业商店作为主体，集中于一定的地区，构成有一定长度 的街区。功能较为灵活，以休闲、娱乐、餐饮功能
6、为主，辅以部分中小型主力店。 商业步行街建筑面积在5万30万平方米之间。其他注意事项a. 商业步行街建筑根据地区特性，可以多设计半户外空间，比如阳台、露台、 架空层空间等，以增加商业铺面的可变营业面积，从而提高商铺价值。b. 要充分考虑各种业态对建筑的要求，比如餐饮建筑的厨房对烟道、荷载的 要求，KTV对建筑防火的要求等。c. 商业街地下停车场须有完备的导视系统，否则庞大的地下停车库会让顾客 迷失方向。d. 商业建筑的店招须进行统一设计，要保证每层建筑都有店招位。选址、业态组合及营运策略是商业综合体开发的三大关键问题，也是商业综合体开发的成功的基础。选址是综合性项目开发过程中的第一步，也是决定
7、该项 目成败的重要一环，因此选择区位时一定要统筹规划。尽管中央商务区的风险较 小，但选址时考虑到时代发展的需要，亦可在三四线城市落地。综合开发区的成功与否仍取决于各个业态的组合眉前的城市商业综合体包 括四大核心业态：写字楼、购物中心、酒店以及酒店式公寓。其中写字楼、购物 中心及酒店三者的业态协同性最优，是商业综合体开发最普遍的组合。从开发商 的角度而言，项目选址、风险偏好以及项目体量大小等考量因素会成为决定商业 综合体开发业态组合的关键。在开发过程中，不少开发商面临项目营运策略的选择。知库设计建议，若非 资金处于紧缺状态，开发商可将综合体项目保留只租不售作为公司长期的投资。综合体开发，从资金沉淀能力、选址、设计规划、招商营运等各个环节都对 开发商的综合营运能力要求非常高。简单复制应用住宅开发经验和理念，并不一 定适合商业空间。因此，开发商应转换思路，取住宅开发经验中的精华，因地制 宜的走向商业开发模式。上海派沃建筑装饰设计工程有限公司，简称派沃（中国）商业设计机构，是一家 以商业地产项目规划设计、建筑设计、空间设计为主的大型设计服务机构。公司 拥有近20年的历史，连续多年被评为“中国杰出商业地产服务机构”、“中国 具有价值及影响力商业设计公司”，并多次荣获绿色设计创新大奖”。
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