XXXX年主流企业拿地策略及城市投资机会分析_页_中指

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1、当前形势下主流企业拿地策略当前形势下主流企业拿地策略及城市投资机会分析及城市投资机会分析中国指数研究院中国指数研究院CREISCREIS中指数据中指数据20102010年年8 8月月1一一全国土地市场形势分析全国土地市场形势分析二二2010年房企拿地策略及建议年房企拿地策略及建议三三城市投资吸引力研究城市投资吸引力研究目录目录2一一全国土地市场形势分析全国土地市场形势分析二二2010年房企拿地策略及建议年房企拿地策略及建议三三城市投资吸引力研究城市投资吸引力研究目录目录31.供应供应增加，市场理性，土地价格稳中有降增加，市场理性，土地价格稳中有降住宅用地供应量持续增加，地价快速上涨势头得到遏制

2、住宅用地供应量持续增加，地价快速上涨势头得到遏制，土地价格稳中有降，企土地价格稳中有降，企业拿地良机再现。业拿地良机再现。后期政策重点集中在打击开发企业囤地、实现土地的有效供应后期政策重点集中在打击开发企业囤地、实现土地的有效供应。41.1 供应计划：完成率偏低，政府面临较大供应供应计划：完成率偏低，政府面临较大供应压力压力通过下表可以看出，通过下表可以看出，2010年已过去年已过去2/3，但一些城市住宅用地实际供应量仍不足计划的，但一些城市住宅用地实际供应量仍不足计划的40%。一线城市中，。一线城市中，广州实际供应量仅为计划的广州实际供应量仅为计划的12%，深圳为，深圳为14%，北京为，北京

3、为32%；二线城市供应量略高于一线城市，但也不足；二线城市供应量略高于一线城市，但也不足40%。如果供地计划顺利完成，如果供地计划顺利完成，9-12月地方政府将面临较大供地压力，土地市场或将出现大规模的集中供地月地方政府将面临较大供地压力，土地市场或将出现大规模的集中供地潮。潮。单位：单位：万平方米万平方米住房建设用地住房建设用地计划供应（包计划供应（包含保障性用地含保障性用地)商品住房用地供应（含中小商品住房用地供应（含中小套型商品住房用地）套型商品住房用地）实际供应实际供应计划完成情况计划完成情况北京北京2500125039732%深圳深圳4071472014%广州广州6505006212

4、%杭州杭州202379826133%嘉兴嘉兴7315389117%重庆重庆6449471381517%表：重点城市土地供应计划及表：重点城市土地供应计划及2010年年1月月-8月月15日完成率日完成率51.2 供应：供应：1-7月住宅月住宅用用地供应量地供应量同比同比增长超过增长超过80%2010年全国计划供地年全国计划供地18.5万公顷，同比增加约万公顷，同比增加约140%。在此背景下，住宅用地供应持续增长，远超去年。在此背景下，住宅用地供应持续增长，远超去年同期水平。同期水平。2010年年1-7月，全国（月，全国（100个城市合计，下同）累计供应住宅用地个城市合计，下同）累计供应住宅用地2

5、.44亿平方米，同比增长亿平方米，同比增长83%。土地供应量的大幅增加提高了企业拿地的选择空间，为企业扩展土地储备提供了良好的机遇。土地供应量的大幅增加提高了企业拿地的选择空间，为企业扩展土地储备提供了良好的机遇。图：图：2010年年1-7月全国月全国住宅用地月度供应量住宅用地月度供应量数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、61.3 广州广州供应：供应：1-71-7月完成情况一般，月完成情况一般，后期供应将后期供应将加大加大2010年楼市处于调整阶段，政府推地颇为谨慎。年楼市处于调整阶段，政府推地颇为谨慎。1-7月广州（十区）仅推出月广州（十区）仅推出9宗住宅用地，其中宗住宅用地，

6、其中原金沙洲原金沙洲“地王地王”因故暂缓出让。在供应有限的情况下，土地成交颇少，因故暂缓出让。在供应有限的情况下，土地成交颇少，1-7月广州仅成交月广州仅成交7宗宗居住用地。按照计划，居住用地。按照计划，广州在余下的几个月需完成广州在余下的几个月需完成400多万平米的住宅用地出让，即土地供应多万平米的住宅用地出让，即土地供应高峰集中在下半年。高峰集中在下半年。表表：2010年年1-7月广州成功出让的月广州成功出让的住宅用地住宅用地数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、71.3 广州供应：广州供应：2010年出让地块分析年出让地块分析根据根据2010年广州居住用地计划看，市中心年广州

7、居住用地计划看，市中心有有20多宗住宅用地将出让，天河和白云地多宗住宅用地将出让，天河和白云地块都处于区域边缘地带。近郊四区有块都处于区域边缘地带。近郊四区有10多多宗地块，其中南沙地块多靠近地铁；番禺宗地块，其中南沙地块多靠近地铁；番禺地块都位于热点开发板块；萝岗地块位于地块都位于热点开发板块；萝岗地块位于中新知识城，未来的发展潜力大，不过因中新知识城，未来的发展潜力大，不过因占地规模大，竞拍企业需具雄厚的资金实占地规模大，竞拍企业需具雄厚的资金实力。力。从各区居住用地用地面积出让比例看，近从各区居住用地用地面积出让比例看，近郊四区的土地供应约七成，其中萝岗地块郊四区的土地供应约七成，其中萝

8、岗地块所占比例高达四成，番禺地块比重接近二所占比例高达四成，番禺地块比重接近二成，南沙和花都地块各占成，南沙和花都地块各占4%和和3%。中心。中心城区只有天河和白云区的土地供应超过一城区只有天河和白云区的土地供应超过一成。成。图：图：2010年广州各区居住用地占地面积出让比例年广州各区居住用地占地面积出让比例数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、81.4 成交：成交：1-7月住宅用地成交量同比增加近月住宅用地成交量同比增加近80%2010年1-7月，全国住宅用地共成交1.81亿平方米，同比增长79%。从单月数据来看，4-6月土地市场观望气氛浓厚，成交量逐月下降，但但7月住宅用地成交

9、量月住宅用地成交量逐渐回升。逐渐回升。7月成交住宅用地月成交住宅用地2312万平方米，环比增加万平方米，环比增加9%，同比增加同比增加14%。3-7月，住宅用地成交面积与同期推出面积的比值由0.9持续下降至0.6，但在但在7月比值上升月比值上升至至0.8。开发企业审时度势，根据企开发企业审时度势，根据企业发展需要，积极扩充土地储备。业发展需要，积极扩充土地储备。图：图：2010年年1-7月月住宅用地月度成交量住宅用地月度成交量数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、图：图：2010年年1-7月月住宅用地成交面积与推出面积比值住宅用地成交面积与推出面积比值9上半年，全国住宅用地楼面地价

10、为上半年，全国住宅用地楼面地价为1863元元/平方米，较平方米，较2009年下半年下降年下半年下降9%。7月全国住宅用地楼面地价月全国住宅用地楼面地价为为1570元元/平方米，较上半年均价低平方米，较上半年均价低16%，环比下降，环比下降14%。新政百天之后，住宅用地楼面均价稳中有降，政府土地调控的效果显现。在土地供应量增加、土地价格新政百天之后，住宅用地楼面均价稳中有降，政府土地调控的效果显现。在土地供应量增加、土地价格下降的情况，开发企业应抓住机会有针对性的扩充土地储备。下降的情况，开发企业应抓住机会有针对性的扩充土地储备。图：图：2010年年1-7月全国住宅用地楼面均价月全国住宅用地楼面

11、均价走势走势数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、1.5 价格：政府调控效果显现，土地价格稳中有降价格：政府调控效果显现，土地价格稳中有降10随着土地市场热度的明显下降，主要城市随着土地市场热度的明显下降，主要城市4-6月的住宅用地平均溢价水平逐渐走低。在目前的政策调控月的住宅用地平均溢价水平逐渐走低。在目前的政策调控和市场环境下，大部分土地基本上以底价或略高于底价成交。值得注意的是，和市场环境下，大部分土地基本上以底价或略高于底价成交。值得注意的是，7月住宅用地溢价水平有走高月住宅用地溢价水平有走高的趋势。这表明开发企业拿地逐步活跃，对于热点区域的地块开发企业的积极性仍然较高。的

12、趋势。这表明开发企业拿地逐步活跃，对于热点区域的地块开发企业的积极性仍然较高。1.6 溢价：重点城市溢价水平普遍走低，高价地难溢价：重点城市溢价水平普遍走低，高价地难觅踪影觅踪影数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、表：表：2010年年1-7月重点城市住宅用地溢价率月重点城市住宅用地溢价率 1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月北京北京141%126%123%无成交13%35%49%上海上海137%55%1%25%94%136%11%广州广州无成交无成交1%无成交4%129%3%深圳深圳无成交无成交0%无成交无成交无成交无成交天津天津25%31%17

13、%8%7%1%3%沈阳沈阳0%0%0%2%15%0%8%南京南京112%82%82%62%35%15%56%无锡无锡无成交48%无成交37%无成交无成交8%成都成都32%21%0%81%18%0%21%重庆重庆28%9%18%91%6%6%26%西安西安-1%-海口海口0%无成交无成交0.34%130%无成交131%111.7 广州广州地价走势地价走势 2009年年6月，广州住宅用地溢价率高达月，广州住宅用地溢价率高达154.18%，此后，住宅用地溢价率不再超过，此后，住宅用地溢价率不再超过100%，特，特别是别是2010年以来，广州出让的住宅用地基本以低价成交年以来，广州出让的住宅用地基本以

14、低价成交。不过，。不过，2010年年6月份，虽然楼市仍处于月份，虽然楼市仍处于低迷时期，但由于出让土块具有绝佳优势，广州住宅用地再次翻倍成交。低迷时期，但由于出让土块具有绝佳优势，广州住宅用地再次翻倍成交。表：表：2008年至年至2010年年7月广州住宅用地楼面地价及溢价率月广州住宅用地楼面地价及溢价率 数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、12“地王地王”频现是土地市场过热的一种表现。频现是土地市场过热的一种表现。2009年下半年和年下半年和2010年年1季度，土地市场频频出现季度，土地市场频频出现“地王地王”，北京更是一天出现三个北京更是一天出现三个“地王地王”。新政后，土地市

15、场。新政后，土地市场“地王地王”难见。难见。据统计，据统计，2010年年1-7月的地王普遍出现在月的地王普遍出现在4月新政前，月新政前，如总价前十位地块仅一宗出现在新政后（如总价前十位地块仅一宗出现在新政后（4月月27日日富力在天津摘得的地块），单价前十位地块除福州四幅综合地块外，均在新政前成交；溢价率前十位地块有富力在天津摘得的地块），单价前十位地块除福州四幅综合地块外，均在新政前成交；溢价率前十位地块有7块在新政前成交。块在新政前成交。1.8 地王：新政后土地市场地王：新政后土地市场“地王地王”难见难见排名排名城市城市地块名称地块名称建筑面积建筑面积()成交价成交价(万元万元)竞得方竞得方

16、成交日期成交日期1天津咸水沽镇3010900.8705000富力富力2010-4-282上海苏州河北岸东块1街坊132996.3702000华侨城华侨城2010-2-113福州“福临东城”以南地块1271760600000江西正荣江西正荣2010-2-44北京六圈A居住项目地块348037.9597000中海地产中海地产2010-1-215北京亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块391170524000中信新城中信新城2010-3-156北京大望京村环境整治土地储备项目4号、5号地280789.9504000保利地产保利地产2010-3-177佛山汾江南路东侧、前进路北侧1662461.847

17、0500新鸿基新鸿基2010-2-228北京常营大型居住区三期土地一级开发项目A-001A-005地块462928.5454000龙湖地产龙湖地产2010-2-249北京崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地169537.2408000远洋地产远洋地产2010-3-1510青岛香港西路南、东海二路东227004404067.1绿城绿城2010-1-22表：表：2010年年1-7月全国成交住宅用地总价前十排行榜月全国成交住宅用地总价前十排行榜 数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、131.9 流拍：新政后一线城市首现流拍，二线城市流拍：新政后一线城市首现流拍，二线城市流拍较为普遍

18、流拍较为普遍新政过后，土地市场较为理性和谨慎，市场观望气氛浓厚，开发企业拿地的针对性较强，品质较差的地新政过后，土地市场较为理性和谨慎，市场观望气氛浓厚，开发企业拿地的针对性较强，品质较差的地块出现流拍。一线城市北京、广州均出现住宅用地流拍现象，而在新政前，一线城市住宅用地供不应求。二块出现流拍。一线城市北京、广州均出现住宅用地流拍现象，而在新政前，一线城市住宅用地供不应求。二线城市的流拍更为普遍，中山、合肥、佛山、长沙等城市均出现流拍地块，其中，中山有线城市的流拍更为普遍，中山、合肥、佛山、长沙等城市均出现流拍地块，其中，中山有4宗住宅用地流拍，宗住宅用地流拍，为为7月流拍地块最多的城市。月

19、流拍地块最多的城市。数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、表表：2010年年1-7月住宅用地市场流拍地块一览月住宅用地市场流拍地块一览序号序号区域区域地块名称地块名称性质性质建筑面积建筑面积起始价起始价流拍日期流拍日期1北京顺义区北京顺义区顺义区马坡居住（西侧）项目用地（配建限价商品住房）R2二类居住、U21公共交通、C53休疗养、S3社会停车场库用地2561371650002010-5-72北京房山区北京房山区房山区窦店镇居住项目（京南嘉园小区三期）(重新挂牌后成交)二类居住用地4324177252010-4-263广州番禺区广州番禺区番禺区石楼镇大岭村二类居住用地1680124

20、15002010-7-84佛山南海区佛山南海区南海区桂城街道60街区，桂江立交西南侧地段普通商品住宅用地3774792010-7-295佛山顺德区佛山顺德区佛山顺德市北滘镇新城区BJ-C-19地块城镇住宅用地72202172802010-7-216中山沙溪镇中山沙溪镇中山市沙溪镇秀山村翠景南路与南外环路交汇商住用地17041211928.812010-7-307中山三乡镇中山三乡镇中山市三乡镇平南村“卖鱼岭”、“那障环”商业住宅1564336257.312010-7-158中山南头镇中山南头镇中山市南头镇北帝村商业住宅13645654.972010-7-139中山东区中山东区中山市东区兴文路南

21、、市一中西侧亨尾村商住用地13922229236.562010-7-6141.10 趋势：下半年商品房市场从趋势：下半年商品房市场从“量跌价滞量跌价滞”到到“调价促量调价促量”，将对土地市场供求产生重大影响，将对土地市场供求产生重大影响从历史数据看量价走势从历史数据看量价走势：根据：根据2007年年-2008年的市场调整路径，在抑制性政策出台后约一到年的市场调整路径，在抑制性政策出台后约一到两个季度，销售面积开始显著下降，再过一到两个季度房价开始下跌。但此次新政力度大、措两个季度，销售面积开始显著下降，再过一到两个季度房价开始下跌。但此次新政力度大、措施严，房价过快上涨的势头已经得到遏制。施严

22、，房价过快上涨的势头已经得到遏制。预计整个下半年特别是第三季度，预计整个下半年特别是第三季度，商品房市场将由商品房市场将由“量跌价滞量跌价滞”到到“调价促量调价促量”，开发企业，开发企业资金回笼加快，产品去化速度加快，市场需求将有明显的回暖，这必将刺激对土地的需求。资金回笼加快，产品去化速度加快，市场需求将有明显的回暖，这必将刺激对土地的需求。151.11 机遇：土地流拍，地价走低，企业拿地良机机遇：土地流拍，地价走低，企业拿地良机再现再现土地市场供求关系经历了土地市场供求关系经历了2008年的年的“供过于求供过于求”到到2009年的年的“供不应求供不应求”，2008年流拍的地块在年流拍的地块

23、在2009年全部高溢价成交。所以，在土地市场面临低谷的时期，是开发企业在资金允许的前提下积极扩充土地储备年全部高溢价成交。所以，在土地市场面临低谷的时期，是开发企业在资金允许的前提下积极扩充土地储备的良机。通过下面两个案例可以看到，的良机。通过下面两个案例可以看到，在在08年流拍的地块在年流拍的地块在09年以高价成交，年以高价成交，特别是广渠路特别是广渠路15号地块，号地块，08年年流拍时的楼面价是流拍时的楼面价是5880元元/平方米，平方米，09年成交时的楼面地价为年成交时的楼面地价为15216元元/平方米，价格上涨平方米，价格上涨160%。数据来源：数据来源：CREIS中指数据中指数据-土

24、地库土地库表表：2008年流拍在年流拍在2009年高价成交地块案例年高价成交地块案例指标指标流拍流拍成交成交变化变化指标指标流拍流拍成交成交变化变化幅度幅度幅度幅度朝阳区朝阳区广渠路广渠路1515号号土地面土地面积积(m2)(m2)168179168179119057119057减小减小长风长风6B6B（B6B6）、）、7C7C地块地块土地面土地面积积(m2)(m2)5079950799142108142108增加增加容积率容积率2.52.52.42.4减小减小容积率容积率2.22.22.22.2不变不变楼面地楼面地价价(元元/m2)/m2)588058801521615216上涨上涨160%

25、160%楼面地楼面地价价(元元/m2)/m2)14364143642240922409上涨上涨56%56%时间时间20082008年年1 1月月20092009年年6 6月月时间时间20082008年年8 8月月20092009年年9 9月月竞得方竞得方中化方兴中化方兴竞得方竞得方中海地产中海地产161.11 机遇：机遇：新社区、三旧改造为企业带来新机新社区、三旧改造为企业带来新机 自自2006年来，针对狂升的房价，广州大力推进新社区的建设，并引入社会力量进行建设。年来，针对狂升的房价，广州大力推进新社区的建设，并引入社会力量进行建设。2010年广州有年广州有3个新社区打算通过招标方式引入社会

26、力量建设个新社区打算通过招标方式引入社会力量建设，只是，只是3%的微利可能难以引起企业的兴趣，的微利可能难以引起企业的兴趣，但在楼市不景气的情况下，但在楼市不景气的情况下，做保障房项目的风险比较小做保障房项目的风险比较小。2010年广州全面启动年广州全面启动“三旧三旧”改造，这将为广州新增高达改造，这将为广州新增高达300多平方公里的建设用地。优质的多平方公里的建设用地。优质的土地资源让不少开发商抢先涉足。目前，富力、合景泰富、新鸿基、保利已投入到城中村改造中，土地资源让不少开发商抢先涉足。目前，富力、合景泰富、新鸿基、保利已投入到城中村改造中，合生创展、时代、奥园等开发企业也传出有意涉足的消

27、息。合生创展、时代、奥园等开发企业也传出有意涉足的消息。“三旧三旧”改造工程为广州房地产发展带改造工程为广州房地产发展带来全新的机遇，开发企业可通过参与，提高影响力，扩大经营规模来全新的机遇，开发企业可通过参与，提高影响力，扩大经营规模。不过，由于改造涉及拆迁补偿。不过，由于改造涉及拆迁补偿问题，开发周期会比较长，这就要求企业好好权衡。问题，开发周期会比较长，这就要求企业好好权衡。表表：2010年计划引入社会力量的新社区年计划引入社会力量的新社区地块名称地块名称位置位置土地面积（公顷）土地面积（公顷）建筑面积建筑面积（万平米，含公建配套面积）（万平米，含公建配套面积）金沙洲项目金沙洲项目白云区

28、金沙洲B3734F01、02、04地块10.90 37.06 东圃珠村项目东圃珠村项目天河区中山大道中、东圃客运站旁地段0.70 1.40 棠东项目棠东项目天河区广深铁路地段7.50 18.00 171.12 企业：开发企业看好大市，开发投资较为积企业：开发企业看好大市，开发投资较为积极极2010年上半年，全国完成房地产开发投资年上半年，全国完成房地产开发投资19747亿元，同比增长亿元，同比增长38.1%；房屋新开工面积累计；房屋新开工面积累计8.05亿平方亿平方米，同比增长米，同比增长69.7%。两者均处于历史高位，表明开发企业仍然看好房地产市场，土地开发较为积极。两者均处于历史高位，表明

29、开发企业仍然看好房地产市场，土地开发较为积极。数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、图：图：2007年至今房地产累计开发投资及同比增速年至今房地产累计开发投资及同比增速表：表：2008年至今房屋施工和新开工面积年至今房屋施工和新开工面积181.13 政策：土地政策进入政策：土地政策进入“稳定期执行期稳定期执行期”7月月20日，在中共中央在党外人士座谈会上，温家宝总理强调两点：（日，在中共中央在党外人士座谈会上，温家宝总理强调两点：（1）做好下半年经济工作，要坚持）做好下半年经济工作，要坚持搞好宏观调控，搞好宏观调控，以稳定政策为主基调以稳定政策为主基调，把处理好保持经济平稳较快发展

30、、调整经济结构和管理通胀预期的关系，把处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系作为宏观调控的核心，始终把握好政策实施的力度、节奏和重点；（作为宏观调控的核心，始终把握好政策实施的力度、节奏和重点；（2）无论是解决长期存在的体制性、结构）无论是解决长期存在的体制性、结构性问题，还是解决经济运行中突出的紧迫性问题，性问题，还是解决经济运行中突出的紧迫性问题，都要在保持经济平稳较快发展的前提下进行都要在保持经济平稳较快发展的前提下进行。本轮土地市场调控遵循三条主线：本轮土地市场调控遵循三条主线：1、供求环节；、供求环节；2、交易环节；、交易环节；3、监管环节。、监管环节。供求环节

31、通过增加土地供应量，缓解供求矛盾，进而降低土地交易价格；供求环节通过增加土地供应量，缓解供求矛盾，进而降低土地交易价格；交易环节通过完善招拍挂制度、提高交易成本（提高首付和保证金比例）等规范市场交易；交易环节通过完善招拍挂制度、提高交易成本（提高首付和保证金比例）等规范市场交易；监管环节通过地方政府问责制、打击企业囤地等加强市场监管。监管环节通过地方政府问责制、打击企业囤地等加强市场监管。所以，我们认为，未来一段时间不会有新的土地政策出台，未来的政策重点集中在认真执行土地供应计划、所以，我们认为，未来一段时间不会有新的土地政策出台，未来的政策重点集中在认真执行土地供应计划、打击企业恶意囤地两个

32、方面。打击企业恶意囤地两个方面。191.14 2010 2010年广州土地新政年广州土地新政 20102010年广州加大土地监管，年广州加大土地监管，房管局出台土地房管局出台土地“阳光家缘阳光家缘”计划计划，地块成交后的每一个节点，都，地块成交后的每一个节点，都将在网上公示，包括开发时间，让全社会对土地开发进行监督。将在网上公示，包括开发时间，让全社会对土地开发进行监督。土地调控新政规定，土地调控新政规定，开发商竞买保证金最少两成开发商竞买保证金最少两成、合同需在拿地后、合同需在拿地后1010个工作日内签订、个工作日内签订、合同签合同签订后订后1 1个月内必须缴纳出让价款个月内必须缴纳出让价款

33、50%50%的首付款的首付款、各地的保障房用地不低于住房建设用地供应总量的、各地的保障房用地不低于住房建设用地供应总量的70%70%、囤地开发商将被、囤地开发商将被“冻结冻结”等。等。广州市大幅度提高闲置土地的保有成本和责任风险广州市大幅度提高闲置土地的保有成本和责任风险。土地闲置但尚未构成法定收回条件的，按。土地闲置但尚未构成法定收回条件的，按土地出让价款的土地出让价款的20%20%一次性征收闲置费一次性征收闲置费，闲置土地价格优增值的，还调增土地出让价款，从利益源，闲置土地价格优增值的，还调增土地出让价款，从利益源头上预防和打击囤地。头上预防和打击囤地。20102010年广州将在年广州将在

34、限价房用地上采取与房价挂钩限价房用地上采取与房价挂钩的办法，做一些探索、创新。比如将在以往限的办法，做一些探索、创新。比如将在以往限房价、竞地价做法的基础上，探索综合评标的出让方式，以抑制地价的不合理增长。房价、竞地价做法的基础上，探索综合评标的出让方式，以抑制地价的不合理增长。土地的相关政策让广州土地市场更趋合理化，让囤地企业受到打击，也让更多有实力的企业有土地的相关政策让广州土地市场更趋合理化，让囤地企业受到打击，也让更多有实力的企业有了公平竞价的舞台。了公平竞价的舞台。20一一全国土地市场形势分析全国土地市场形势分析二二2010年房企拿地策略及建议年房企拿地策略及建议三三城市投资吸引力研

35、究城市投资吸引力研究目录目录212.1 市场调整，积粮建仓市场调整，积粮建仓，主流企业拿地热情不减，主流企业拿地热情不减2010年年4月房地产新政出台后，土地市场渐趋理性，土地溢价明显下降。但是月房地产新政出台后，土地市场渐趋理性，土地溢价明显下降。但是，多数主流房，多数主流房企拿地热情依然不减企拿地热情依然不减。从拿地区域分布看，由于一线城市楼面地价有所提升，而二三线城市楼面地价变化相对较小，从拿地区域分布看，由于一线城市楼面地价有所提升，而二三线城市楼面地价变化相对较小，品牌房企加大了在二三线城市土地储备力度品牌房企加大了在二三线城市土地储备力度，拿地面积占企业新增土地储备均接近或超过，拿

36、地面积占企业新增土地储备均接近或超过7成。成。我们认为，主流房企应根据自身的资金实力，制定有效地拿地策略，为持续健康发展蓄力。我们认为，主流房企应根据自身的资金实力，制定有效地拿地策略，为持续健康发展蓄力。222.1.1：主流企业拿地积极，万科新增建筑面积居主流企业拿地积极，万科新增建筑面积居首位首位表：表：2010年年1-7月品牌企业新增土地储备月品牌企业新增土地储备2010年年1-7万科新增建筑面积万科新增建筑面积1458.03万平方米，拿地金额万平方米，拿地金额300亿元，相当于去年万科销售额的亿元，相当于去年万科销售额的50%，在标，在标杆企业中位居首位；保利新增建筑面积杆企业中位居首

37、位；保利新增建筑面积653.3万平方米，不及万科的万平方米，不及万科的50%，但拿地成本是万科的，但拿地成本是万科的1.5倍。通过下倍。通过下表可以看出，多数品牌房企拿地热情较高，行动较为积极。表可以看出，多数品牌房企拿地热情较高，行动较为积极。20102010年年1-71-7月新增建筑面积月新增建筑面积总规划面积总规划面积拿地总价拿地总价均价均价企业名称企业名称(万平米）万平米）（亿元）（亿元）（元（元/平方米）平方米）1 1万科万科1458.03 1458.03 300.18 300.18 2059 2059 2 2保利地产保利地产653.51 653.51 204.19 204.19 3

38、125 3125 3 3绿地集团绿地集团566.19 566.19 72.35 72.35 1278 1278 5 5龙湖地产龙湖地产189.66 189.66 97.82 97.82 5158 5158 6 6绿城绿城399.72 399.72 118.21 118.21 2957 2957 7 7华侨城华侨城286.01 286.01 131.70 131.70 4605 4605 8 8金融街金融街189.53 189.53 65.89 65.89 3476 3476 9 9远洋地产远洋地产35.74 35.74 64.49 64.49 18044 18044 1010恒大地产恒大地产6

39、67.85 667.85 70.40 70.40 1054 1054 1111招商地产招商地产75.64 75.64 41.14 41.14 5439 5439 1212华润置地华润置地219.53 219.53 49.49 49.49 2254 2254 1313金地金地79.46 79.46 14.52 14.52 1827 1827 数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、232.1.2：主流企业拿地集中在二三线城市，恒大与主流企业拿地集中在二三线城市，恒大与华润新增土地储备无一线城市华润新增土地储备无一线城市表：表：2010年年1-7月品牌企业新增土地储备月品牌企业新增土地储

40、备受一线城市拿地成本较高、销售价格处于高位等因素的影响，企业加强二三线城市的土地储备成为主流。受一线城市拿地成本较高、销售价格处于高位等因素的影响，企业加强二三线城市的土地储备成为主流。北京、上海等一线大城市的房地产市场已十分成熟，土地资源日趋稀缺，企业购置土地难度日益加大，同时逐北京、上海等一线大城市的房地产市场已十分成熟，土地资源日趋稀缺，企业购置土地难度日益加大，同时逐渐趋紧的宏观政策也一步加大了房地产企业在一线城市的运营风险。渐趋紧的宏观政策也一步加大了房地产企业在一线城市的运营风险。数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、万科万科保利保利绿地绿地龙湖龙湖绿城绿城华侨城华侨城

41、金融街金融街远洋远洋恒大恒大招商招商华润置地华润置地金地金地一线城市一线城市116 116 57 57 22 22 61 61 10 10 65 65 57 57 17 17 0 0 10 10 0 0 0 0 二三线城市二三线城市1342 1342 596 596 544 544 129 129 389 389 221 221 132 132 19 19 668 668 65 65 220 220 79 79 242.1.3：二三线二三线城市拿地成本较低，企业购置土地城市拿地成本较低，企业购置土地成本较小成本较小表：表：2010年年1-7月品牌企业拿地成本月品牌企业拿地成本从拿地楼面均价看，

42、品牌房企从拿地楼面均价看，品牌房企2010年（截止到年（截止到7月）在一线城市拿地成本较月）在一线城市拿地成本较2009年均有提高，其中，保利、年均有提高，其中，保利、绿城绿城2010年在一线城市的拿地成本较年在一线城市的拿地成本较2009年提高了年提高了100%以上；相比一线城市，品牌房企在二三线城市拿地的以上；相比一线城市，品牌房企在二三线城市拿地的楼面均价比较稳定，万科、保利地产、绿城房产还出现了不同程度的下降，企业通过不同区域、不同产品的有楼面均价比较稳定，万科、保利地产、绿城房产还出现了不同程度的下降，企业通过不同区域、不同产品的有效组合，降低了拿地成本，其中万科、绿城、华润效组合，

43、降低了拿地成本，其中万科、绿城、华润2010年拿地的平均楼面地价均低于年拿地的平均楼面地价均低于3000元元/平方米。平方米。数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、万科万科保利保利绿地绿地龙湖龙湖绿城绿城华侨城华侨城金融街金融街远洋远洋恒大恒大招商招商华润置地华润置地金地金地一线城市一线城市6145 6145 13693 13693 3429 3429 10036 10036 14999 14999 14625 14625 4735 4735 24065 24065-16377 16377-二三线城市二三线城市1707 1707 2107 2107 1191 1191 2837 2

44、837 2641 2641 1654 1654 2933 2933 12609 12609 1054 1054 3680 3680 2254 2254 1827 1827 252.1.4：新政下，品牌房企拿地趋向谨慎、理性、新政下，品牌房企拿地趋向谨慎、理性、科学科学表：表：2010年年1-7月月品牌房企每月新增土地储备面积及金额品牌房企每月新增土地储备面积及金额从品牌房企从品牌房企2010年每个月的拿地情况看，年每个月的拿地情况看，2010年一季度，万科、中海地产、保利地产、绿城集团等品牌年一季度，万科、中海地产、保利地产、绿城集团等品牌房企拿地热情高涨。但在房企拿地热情高涨。但在2010年

45、年4月中旬房地产新政出台后，品牌房企拿地数量和金额都有所下降，拿地趋向月中旬房地产新政出台后，品牌房企拿地数量和金额都有所下降，拿地趋向谨慎。中海地产谨慎。中海地产56月均没有拿地，万科拿地策略也出现明显调整，企业月均没有拿地，万科拿地策略也出现明显调整，企业56月仅用月仅用43亿元新增土地规划建筑亿元新增土地规划建筑面积面积210万平方米，万平方米，56月拿地面积与拿地金额占上半年的比例分别为月拿地面积与拿地金额占上半年的比例分别为20.1%和和17.1%。但在但在7月，品牌企业拿地逐渐积极。中海月，品牌企业拿地逐渐积极。中海7月拿地建筑面积月拿地建筑面积238万平方米，超过上半年拿地总面积

46、；绿城万平方米，超过上半年拿地总面积；绿城7月新增土地储备月新增土地储备112万平方米，是今年拿地最多的月份；万科保持着今年以来积极拿地的策略，万平方米，是今年拿地最多的月份；万科保持着今年以来积极拿地的策略，7月新增土地月新增土地储备储备182万平方米。万平方米。数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、262.2 审时度势，顺势而为，合理拿地，理性成长审时度势，顺势而为，合理拿地，理性成长审时度势，顺势而为：审时度势，顺势而为：历史数据表明，在成交量下降和价格普遍下历史数据表明，在成交量下降和价格普遍下调之间有一到两个季度的时间差。企业应在价格普遍下跌之前，结合市调之间有一到两个季

47、度的时间差。企业应在价格普遍下跌之前，结合市场需求合理定价，加快资金回笼，降低财务风险。场需求合理定价，加快资金回笼，降低财务风险。“现金为王现金为王”的策略的策略会增加企业资金实力，在调控向深层发展时能够拥有更多的主动权和回会增加企业资金实力，在调控向深层发展时能够拥有更多的主动权和回转余地。转余地。合理拿地，理性成长：合理拿地，理性成长：由于由于2010年土地供应计划大增，加上目前土年土地供应计划大增，加上目前土地市场竞争激烈程度明显下降，对于资金充足的房地产企业来说，这将地市场竞争激烈程度明显下降，对于资金充足的房地产企业来说，这将是一次扩大项目储备有利时机，为企业后续稳定发展奠定坚实基

48、础。是一次扩大项目储备有利时机，为企业后续稳定发展奠定坚实基础。272.2.1：主流房企应理性增加土地储备，为持续发主流房企应理性增加土地储备，为持续发展蓄力展蓄力房地产新政提出完善土地招拍挂制度，探索房地产新政提出完善土地招拍挂制度，探索“综合评标综合评标”、“一次竞价一次竞价”、“双向竞价双向竞价”等等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。土地政策的明显调整，对开发企业来说既是挑战出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。土地政策的明显调整，对开发企业来说既是挑战也是机遇。也是机遇。随着土地市场正逐步恢复理性，品牌房企应根据自身的资金实力，制定有效地拿地策略。随着土地市场正逐步恢复理性

49、，品牌房企应根据自身的资金实力，制定有效地拿地策略。在拿地的市场策略上在拿地的市场策略上，由于一线城市可开发面积逐渐减少，品牌房企可以通过在二三线城市，由于一线城市可开发面积逐渐减少，品牌房企可以通过在二三线城市加大布局，扩大市场占有率来扩大企业规模，对于地价较为便宜的三四线城市，企业可以积极扩加大布局，扩大市场占有率来扩大企业规模，对于地价较为便宜的三四线城市，企业可以积极扩大土地储备，为今后做长远打算；大土地储备，为今后做长远打算；在拿地的产品策略上在拿地的产品策略上，由于保障性住房和中小套型普通商品房用地规模的大幅增加，参与保，由于保障性住房和中小套型普通商品房用地规模的大幅增加，参与保

50、障房项目开发、加快加大普通商品房项目建设成为未来一段时间内部分企业主流经营模式的可能障房项目开发、加快加大普通商品房项目建设成为未来一段时间内部分企业主流经营模式的可能性加大，品牌房企可以适当优化现有经营方式与产品结构，做好品牌建设，为未来发展打下良好性加大，品牌房企可以适当优化现有经营方式与产品结构，做好品牌建设，为未来发展打下良好基础；基础；在拿地的资金策略上在拿地的资金策略上，品牌房企可以积极探索信托、债券、房地产基金等多样化的融资渠道，品牌房企可以积极探索信托、债券、房地产基金等多样化的融资渠道，缓解银行信贷紧缩带来的不利影响。缓解银行信贷紧缩带来的不利影响。282.2.2 增强企业综

51、合实力，积极应对招标的出让方增强企业综合实力，积极应对招标的出让方式式土地出让方式结构将发生重大变化，招标出让方式将得到更多采用。土地出让方式结构将发生重大变化，招标出让方式将得到更多采用。新政之后的新政之后的5月和月和6月，北京供成交月，北京供成交11宗住宅用地，其中宗住宅用地，其中9宗以招标方式出让，仅宗以招标方式出让，仅2宗以挂牌方式出让。宗以挂牌方式出让。而而1-4月正式挂牌的月正式挂牌的19宗住宅用地中，仅宗住宅用地中，仅1宗采用招标方式。宗采用招标方式。招标方式具有针对性，不再是招标方式具有针对性，不再是“价高者得价高者得”的原则，而是重点考量企业的综合实力，包括盈利能力、开发的原

52、则，而是重点考量企业的综合实力，包括盈利能力、开发能力、偿债能力、保障性住房建筑规模等方面。所以，能力、偿债能力、保障性住房建筑规模等方面。所以，在招标方式普遍应用的情况下，企业应提升自身综合实在招标方式普遍应用的情况下，企业应提升自身综合实力，加强企业品牌建设，积极参与保障性住房建设，建立与地方政府良好的合作关系等。力，加强企业品牌建设，积极参与保障性住房建设，建立与地方政府良好的合作关系等。数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、表表：2004-2010年北京成交住宅用地楼面均价及招标宗数年北京成交住宅用地楼面均价及招标宗数2004年年2005年年2006年年2007年年2008

53、年年2009年年2010年上半年年上半年楼面地价楼面地价(元元/m2)1901257828583484377957245202招标宗数招标宗数2128312649地价同比地价同比-36%11%22%8%51%-10%（同比2009年）292.2.3 结合市场需求合理定价，积极拓展土地储备结合市场需求合理定价，积极拓展土地储备和融资渠道和融资渠道n顺势而为，结合市场需求定价，加快资金回笼速度顺势而为，结合市场需求定价，加快资金回笼速度：认清市场形势，房企侥幸心理。历史数据表明，在：认清市场形势，房企侥幸心理。历史数据表明，在成交量下降和价格普遍下调之间有一到两个季度的时间差。企业应在价格普遍下跌

54、之前，结合市场需求合理成交量下降和价格普遍下调之间有一到两个季度的时间差。企业应在价格普遍下跌之前，结合市场需求合理定价，加快资金回笼，降低财务风险。定价，加快资金回笼，降低财务风险。“现金为王现金为王”的策略会增加企业资金实力，在调控向深层发展时能够的策略会增加企业资金实力，在调控向深层发展时能够拥有更多的主动权和回转余地。拥有更多的主动权和回转余地。n拓展多元化融资渠道，积极拓展土地储备拓展多元化融资渠道，积极拓展土地储备：目前银行信贷和公开资本市场融资难度日趋加大，但企业应：目前银行信贷和公开资本市场融资难度日趋加大，但企业应未雨绸缪，积极探索票据、信托、基金等多样化融资渠道。由于未雨绸

55、缪，积极探索票据、信托、基金等多样化融资渠道。由于2010年土地供应计划大增，加上目前土地市年土地供应计划大增，加上目前土地市场竞争激烈程度明显下降，对于资金充足的优质房地产企业来说，这将是一次扩大项目储备、超越竞争对手场竞争激烈程度明显下降，对于资金充足的优质房地产企业来说，这将是一次扩大项目储备、超越竞争对手的绝佳机会。随着行业调控政策日趋严格，开发商通过囤地谋取利润的模式将得到抑制。开发企业应综合评的绝佳机会。随着行业调控政策日趋严格，开发商通过囤地谋取利润的模式将得到抑制。开发企业应综合评估自身实力和新增土地状况，并结合企业未来发展战略，合理拿地理性成长。估自身实力和新增土地状况，并结

56、合企业未来发展战略，合理拿地理性成长。302.2.4 具体建议具体建议：密切关注意向城市最新推出地块：密切关注意向城市最新推出地块本次本次18.5万公顷的供应计划为房地产开发企业积极获取土地储备提供了良好的机遇。在扩大住宅用地供应万公顷的供应计划为房地产开发企业积极获取土地储备提供了良好的机遇。在扩大住宅用地供应的背景下，地方政府会积极增加土地市场供应。所以，建议开发企业积极关注政府推地动向，第一时间把握最的背景下，地方政府会积极增加土地市场供应。所以，建议开发企业积极关注政府推地动向，第一时间把握最新入市地块。新入市地块。图：广州最新推出地块图：广州最新推出地块 数据来源：数据来源：CREI

57、S中指数据中指数据-土地库土地库312.2.4 具体建议：迅速判断最新推出地块价值，把具体建议：迅速判断最新推出地块价值，把握投资机会握投资机会企业重点关注城市新推出地块较多，如何迅速判断地块价值，提高拿地决策的效率和科学性，对企业把握企业重点关注城市新推出地块较多，如何迅速判断地块价值，提高拿地决策的效率和科学性，对企业把握投资机会至关重要。通过地块周边历史成交地块和项目销售情况，能够迅速判断地块价值。投资机会至关重要。通过地块周边历史成交地块和项目销售情况，能够迅速判断地块价值。图：金沙洲图：金沙洲B3725D01地块地块数据来源：数据来源：CREIS中指数据中指数据-土地库土地库322.

58、2.4 具体建议：考察周边地块从地块到项目情况具体建议：考察周边地块从地块到项目情况从地块规划到产品特色，能够反映该区域项目特点和销售习惯。考察从地块到项目的情况，对于把握产品从地块规划到产品特色，能够反映该区域项目特点和销售习惯。考察从地块到项目的情况，对于把握产品特点和潜在消费群体至关重要。特点和潜在消费群体至关重要。图：金沙洲图：金沙洲B3725D01地块建成项目为金域蓝湾地块建成项目为金域蓝湾数据来源：数据来源：CREIS中指数据中指数据-土地库土地库33一一全国土地市场形势分析全国土地市场形势分析二二2010年房企拿地策略及建议年房企拿地策略及建议三三城市投资吸引力研究城市投资吸引力

59、研究目录目录343.城市投资吸引力分析的意义城市投资吸引力分析的意义城市是房地产市场的载体，房地产市场是城市的重要标志与内容。房地产市场是城市竞争力的重要因素之城市是房地产市场的载体，房地产市场是城市的重要标志与内容。房地产市场是城市竞争力的重要因素之一，如何确保城市房地产的持续健康发展，如何维持和增强城市房地产开发投资的持续吸引力，成为各城市关一，如何确保城市房地产的持续健康发展，如何维持和增强城市房地产开发投资的持续吸引力，成为各城市关注的议题。注的议题。对开发企业和投资商而言，在市场不确定性增大的对开发企业和投资商而言，在市场不确定性增大的2010年，如何评价各城市的房地产市场开发投年，

60、如何评价各城市的房地产市场开发投资吸引力，确定是否进入某一城市的房地产市场，成为影响企业未来持续快速发展的战略性问题。资吸引力，确定是否进入某一城市的房地产市场，成为影响企业未来持续快速发展的战略性问题。中国指数研究院从开发商和投资商的角度出发，从市场规模、成长速度、潜在需求、供求对比中国指数研究院从开发商和投资商的角度出发，从市场规模、成长速度、潜在需求、供求对比4个方面，个方面，全面分析城市内部不同物业类型房地产市场自身成长能力，结合对城市房地产市场投资环境的考察，对该城市全面分析城市内部不同物业类型房地产市场自身成长能力，结合对城市房地产市场投资环境的考察，对该城市的房地产开发投资吸引力

61、进行综合评价。的房地产开发投资吸引力进行综合评价。“中国城市房地产开发投资吸引力研究报告中国城市房地产开发投资吸引力研究报告”是中国指数研究院自是中国指数研究院自2003年以来持续开展的一项重要研究年以来持续开展的一项重要研究课题。课题。本研究对于引导房地产开发企业和机构投资者跨区域开发投资、选择城市及其最佳进入时机，以及房地本研究对于引导房地产开发企业和机构投资者跨区域开发投资、选择城市及其最佳进入时机，以及房地产开发产品结构的调整具有重要的现实意义。产开发产品结构的调整具有重要的现实意义。353.城市投资吸引力理论框架城市投资吸引力理论框架363.城市投资吸引力评价指标体系城市投资吸引力评

62、价指标体系373.1 上海、重庆超过北京，成为住宅开发投资吸引上海、重庆超过北京，成为住宅开发投资吸引力前二名城市力前二名城市研究结果显示，住宅开发投资吸引力十五强城市是：上海名列第研究结果显示，住宅开发投资吸引力十五强城市是：上海名列第1，重庆名列第，重庆名列第2，北京位居第，北京位居第3，第，第4至第至第10名依次是：成都、广州、杭州、天津、深圳、苏州和大连，第名依次是：成都、广州、杭州、天津、深圳、苏州和大连，第11至至15名分别为：青岛、南京、沈阳、名分别为：青岛、南京、沈阳、西安和长沙。重庆凭借领先的市场规模（住宅销售面积以及新开工、施工和竣工面积皆在西安和长沙。重庆凭借领先的市场规

63、模（住宅销售面积以及新开工、施工和竣工面积皆在40个城市中排名个城市中排名第一）和较快的成长速度跻身住宅开发投资吸引力第第一）和较快的成长速度跻身住宅开发投资吸引力第2位。位。数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、名次名次城市城市市场规模因市场规模因子子供求对比因供求对比因子子成长速度因成长速度因子子潜在需求因潜在需求因子子综合得综合得分分1上海上海85.9100.027.5100.083.52重庆重庆100.052.062.435.970.33北京北京70.360.432.099.566.04成都成都61.574.262.433.061.25广州广州35.570.647.771.

64、853.36杭州杭州37.178.337.453.552.07天津天津53.738.064.449.850.08深圳深圳19.288.929.173.149.79苏州苏州49.559.016.246.246.910大连大连30.159.766.035.945.211青岛青岛29.459.859.128.342.812南京南京35.947.655.937.742.713沈阳沈阳53.820.585.114.042.514西安西安39.234.882.025.642.315长沙长沙43.028.589.318.541.9表：表：2010中国中国40个大中城市住宅开发投资吸引力十五强个大中城市住宅开

65、发投资吸引力十五强383.1.1 多数城市多数城市2009年住宅销售额大幅增长，上海、年住宅销售额大幅增长，上海、北京等地销售额规模突出，杭州、温州等城市北京等地销售额规模突出，杭州、温州等城市年均增速较为明显年均增速较为明显上海、北京销售额规模上海、北京销售额规模突出，近三年平均增速居前。突出，近三年平均增速居前。成都、重庆和苏州销售成都、重庆和苏州销售规模和增速均处于前列规模和增速均处于前列。广州、深圳销售额稳步广州、深圳销售额稳步增长，增长，2009年均突破千亿元。年均突破千亿元。杭州、温州近三年销售杭州、温州近三年销售额平均增速十分显著。额平均增速十分显著。数据来源：数据来源：CREI

66、S中指数据、中指数据、图：图：2009年年40个大中城市住宅销售额及个大中城市住宅销售额及2007-2009年年均增长率年年均增长率 393.1.2 北京、上海投资额保持稳定，沈阳、重庆跃北京、上海投资额保持稳定，沈阳、重庆跃居全国前列，西安、合肥、郑州增长显著居全国前列，西安、合肥、郑州增长显著上海、北京开发投资额近上海、北京开发投资额近年来稳居全国前列。年来稳居全国前列。沈阳、重庆等二线城市沈阳、重庆等二线城市“异军突起异军突起”，投资规模跃居，投资规模跃居全国前列。全国前列。成都、苏州、杭州、广州成都、苏州、杭州、广州等城市开发投资额持续增长等城市开发投资额持续增长。西安、大连、合肥、郑州西安、大连、合肥、郑州开发投资额快速增长，绝对水开发投资额快速增长，绝对水平已接近杭州、天津、广州等平已接近杭州、天津、广州等地。地。数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、图：图：2009年年40个大中城市住宅开发投资额和个大中城市住宅开发投资额和2007-2009年年均增长率年年均增长率403.1.3 城市居民收入水平高，为当地房地产市场发城市居民收入水平高，为当地房地产市场发展提