上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告_[全文]

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1、上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告_全文全文耀光？中环国际前期企化工作总结报告原媒体计划销售目标-从 4 月 16 日起至 6 月底完成 2000 平方在 09 年 6 月 30 日前完成 2000 平方米的销售目标.从 2009 年 4 月 16 日起至2009 年 6 月 30 日实际需要成交套数是 24 套，这个目标分解,分步骤在未来的 75 天完成，即 12 周内完成。总目标目标分解原定媒体计划从 4 月 16 日起至 6 月底的媒体计划 短信12 次，每周 30 万条，共计 360 万条 楼体巨幅持久内容：耀光中环国际12800 元/

2、m2 起61234888 搜房网写字楼主页广告25 次，每三天投放一次原定媒体费用从 4 月 16 日起至 6 月底的费用 短信预算:21000 元/次12 次=251/a.2 万元 楼体巨幅预算：50 元/平方米25 万元搜房网写字楼主页广告预算：12000 元/次25 次=30 万元合计：25。2+30+5=60.2 万元实际推广内容广告投放比例持久内容：耀光中环国际12800 元/m2 起61234888 无已投放 9 次,每次 10 万条，一共 90 万条 实际媒体推广100%025投放比例持久内容:耀光中环国际12800 元/m2 起61234888楼体巨幅25 次，每三天做一次搜房

3、网写字楼主页广告 12 次,每周 30 万条，共计 360 万条短信原定媒体计划投放内容效果统计短信效果统计-从 4 月 16 日起至 6 月底销售情况统计从 4 月 16 日起至 6 月底销售情况统计表实际产生费用及成本分摊情况从 4 月 16 日算起 费用短信投放：54000 元来人成本分摊:来电成本分摊：成本分摊单套成交成本分摊:54000 元26 人=2077 元/人54000 元119 人=454 元/人54000 元5 人=10800 元/人广告通路选择与投放4 月 16 日迄今 售楼现场广告通路公共传播楼体巨幅工地围墙户外看板看房通道引导旗户外大牌报纸广告杂志广告网络广告DM 派

4、发SP 活动短信投放成交意向-4 月 16 日迄今来电：119 组来人：26 组成交:5 组4.6：15：1实际广告费投入：48000 元广告投放金额-4 月 16 日迄今原定广告投放金额：1。54 万元/平方米2000 平方米2,，61.6 万元 实际广告投放金额：5。4 万元总销金额:6160634 元广告的实际投放额仅占原定投放额的 8.8，广告的实际投放额占总销金额 0。88，总结及建议1、原计划来人：签约=10:1，截止 5 月 24 日原计划签约 12 套，实际来人：签约,5:1，说明案场把握成交的能力较强,但来人数量不足,严重制约了本案的成交量；2、广告费用投入严重不足,当前的投

5、放量仅占总销金额的 0。78，低于我司原定的 2，目标(行业通行为 3，)，导致正常的广告投放渠道无法实现，项目的基本信息传递受阻.酒香也怕巷子深建议鉴于本案所处的地理位置较偏、交通出行多有不便,要增大项目的来客量，进行大力度、多渠道、多层次的广告投放将势在必行。多样媒体,组成立体辐射网引导动线，导入目标客户专业行销，促进最终成交传播项目基本信息提升来人量项目预估及实际情况1836695096160634189830143总销金额1194937812327销售面积/1629815400整盘均价/2%广告费率3742603540003796603广告费用指标差距实际发生预估分析：1、项目销售迄今

6、，完成销售面积 378 平方米，实现销售均价 16298 元/平方米，远高于贵司原定整盘均价 15400 元/平方米；2、项目广告投入费用 54000 元加前期 50 万共计 50.54 万，与原定 2广告费率所需投入的费用相比,尚余 3242603 元未予投入。建议鉴于本案广告投放速度缓慢，严重影响销售进度，案场来人来电量明显不足，为提高广告投放速度,建议:1、广告费用，3242603 元由优派克思承担,广告投放，由贵司、我司与广告供应商共同签订三方合同。2、调整销售代理费率，费率标准具体洽谈。耀光中环国际推广计划（2009.5。262009.6。30）1-2 期费用待定新盘介绍上海楼市？租

7、赁情报 2 次相关新闻发布30 天最新楼盘推荐30 天“写字楼”页面楼盘介绍 30 天1 万“写字楼”首页旗帜 焦点网1 次视频看房1 次老总博客推荐1 次老总专访视频10 次“精品项目”新闻报道链接 1 次看楼专题报道30 天在租写字楼列表推荐(第一页)30 天在售写字楼列表推荐（第一页)7 天长三角精品写字楼推荐 14 天（图文形式）“在售写字楼”普陀区列表 9 天“写字楼首页旗帜 发布 6 天10 万首页巨幅搜房网二、媒体传播240 元/对/天(共 10 天*50 对）12 万祁连山路段（真南路曹安路)引导旗发布期：13 个月20 万武宁路以南，兰溪路以西,面东户外大牌一、户外媒体备注费

8、用结算说明项目耀光中环国际推广计划(2009.5.262009.6。30）赠品拎袋楼书易拉宝1、建议至曹安路专业市场商圈设置本项目临时流动展位,目的在于传播项目信息，扩大受众面，促进来人量;2、展位所需硬件配置尽可能利用售楼处及开发公司现有资源;3、开发商协助提供看房车.费用待定，以实际发生额为准 桌、椅等展位布置四、流动展位接待 POP通过邮局购买物流企业负责人实名资料进行直邮投递1 万250 克铜版纸，10000 张直邮明信片三、印刷媒体备注费用结算说明项目针对物流企业，进行项目的电话推广 电话联系五、公共传播至曹安路专业市场及物流企业派单 印刷成本费，以实际发生额为准 DM 派发本案价格

9、分析本案推案价格本项目最为临近项目为李子园和曹安锦程,同本案形成直接竞争。以绿地威科国际和汇华大厦同本案存在一定重合，同本案形成分流竞争.故选取以上项目在售办公楼价格进行拟合，拟合过程中，具体拟合过程如下：22500112501425012700售价560%10%25%权重1.4551.06051.13751。0165100 合计0.110.098 0。98 0.110.098 0。98 10%物业服务 0。05 10。05 10.07 1.40.05 15%品牌0。1350.90。135 0.90。135 0。90.135 0。915品质(装修等)0.185 1.85 0.105 1.05

10、0.095 0.95 0.11 1.110办公氛围 0。110.110。110.1110户型0。255 1。70。18 1.20。21 1.40.156 1.04 15%配套0。27 1.80。1725 1。15 0.18751.250。1575 1.0515%交通0.361.80。221。10.241。20.211。0520区位比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度汇华大厦曹安锦程绿地威科国际 李子园权重指标其中绿地威科和曹安锦程项目是复式产品，所以按照市场规律下浮 25计算单层价格.本项目价格推算 本项目前综合价格为：11514 元/平米 UPCS 的巨大客源优势

11、加上 UPCS 的强效案场管理能够达到约 5UPCS 溢价，所以销售均价为:12090 元/平米(标准层价格）1828184 2753488 766973 770053 774461 777239 780319 785758 1406441798284 803417 1658051 总价157021484214942150021508215142152021530215452155521565215952单价116.43 185。52 51。3351.3351.3551.3351.3351.3591。0251。3351。33103.94 建筑面积7F1851470 2790592 777239

12、 780319 784731 787505 790585 796028 1424645808550 813683 1678839 总价159021504215142152021528215342154021550215652157521585216152单价116.43 185.52 51。3351。3351。3551。3351.3351.3591.0251.3351。33103。94 建筑面积8F1874756 2827696 787505 790585 795001 797771 800851 806298 1442849818816 823949 1699627 总价1610215242

13、15342154021548215542156021570215852159521605216352单价116.43185.5251。3351。3351。3551。3351。3351.3591.0251.3351。33103。94建筑面积9F1825855 2920456 1622233 1632499 1648219 2299237 834215 1720415 总价1568215742158021590216052161521625216552单价116。43185。52102.66102.66102.68142。3551。33103.94建筑面积10F1849141 2957560 16

14、42765 1653031 1668755 2327707 844481 1741203 总价1588215942160021610216252163521645216752单价116.43185.52102。66102。66102.68142。3551。33103.94建筑面积11F012011010090807060504030201楼层复式价格表1407057 2128842 1188290 1202662 1219325 1725994 619296 1276903 总价1208511475115751171511875121251206512285单价116.43185。52102.

15、66102.66102.68142.3551.33103.94建筑面积6F1476915 2240154 1249886 1264258 1280933 1811404 650094 1339267 总价1268512075121751231512475127251266512885单价116。43185.52102。66102.66102.68142。3551.33103。94建筑面积12F1500201 2277258 12704181284790 1301469 1839874 660360 1360055 总价12885122751237512515126751292512865130

16、85单价116。43185。52102。66102.66102。68142.3551。33103.94建筑面积15F1511844 2295810 1280684 1295056 1311737 1854109 665493 1370449 总价1298512375124751261512775130251296513185单价116.43185.52 102.66 102。66 102.68 142.35 51.33103。94 建筑面积16F1523487 2314362 1290950 1305322 1322005 1868344 670626 1380843 总价1308512475

17、125751271512875131251306513285单价116.43 185.52 102.66 102。66 102.68 142.35 51。33103.94 建筑面积17081707170617051704170317021701单元17F0807060504030201楼层平层价格表平层价格表1668733 2638736 1511412 1538103 1587478 1637384 总价14332.5 14514。5 14722.5 14982.5 14904.5 15190.5 单价116。43 181.8102.66 102.66 106。51 107.79 建筑面积1

18、F1295284 2047977 1172891 1193655 1231788 1270305 总价111251126511425116251156511785单价116.43181.8102.66102.68106。51107.79建筑面积2F1360485 2054634 1147226 1161598 1178253 1669054 598764 1235327 总价1168511075111751131511475117251166511885单价116。43 185.52 102。66 102.66 102。68 142。35 51。33103。94 建筑面积3F1395414 2110290 1178024 1192396 1209057 1711759 614163 1266509 总价1198511375114751161511775120251196512185单价116.43 185。52 102。66 102.66 102。68 142。35 51.33103。94 建筑面积5F0807060504030201楼层以上价格表总销金额为 1。68 亿。上海优派克思房地产经纪有限公司 20095-25THANKS预祝项目销售圆满成功THE END