房地产战略规划报告课件

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1、房地产战略规划报告16、自己选择的路、跪着也要把它走完。17、一般情况下)不想三年以后的事，只想现在的事。现在有成就，以后才能更辉煌。18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须充满光明。19、学习的关键-重复。20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的人只能引为烧身，只有真正勇敢的人才能所向披靡。6房地产商经营模式出现调整，逐步由资源型向专业型转变房地产商经营模式出现调整，逐步由资源型向专业型转变反馈行为改变行为改变C C结构改变结构改变S S行业行业房地产商房地产商q营销营销 房地产价格分化，总体增幅趋缓，近期持平 市场进入细分时代，策划、广告、促销等手段开始在房地产开发中占据重要作用 产品研发力度加强，新

2、技术、新设计在房地产开发中应用增加q产业结构产业结构 房地产行业整体调整，大量小型企业退出，有资金、专业化的企业逐步进入 企业跨区域开发增加，向二三四线区域转移 短期内会出现大量房地产企业收购、合并q能力转变能力转变 融资能力，成本控制能力，策划能力，销售能力成为项目成功的核心因素q需求需求 总体需求持续增加，投资需求受到压制 消费者需求品位提升，要求增高 消费者持币待购现象增多，市场处于观望博弈状态q供给供给 受土地供应调整，短期内住房供给增幅减缓，平价房供应量增大 开发商出现分化，专业化运营商逐渐增多 房地产进入壁垒调整，资金需求加大，但对政府背景要求降低q产业链产业链 房地产融资难度加大

3、 仍以卖方市场为主，房地产业利润仍然丰厚 产业利润来源仍以土地升值为主，但逐步向设计升值和销售升值过渡7企业利润空间下降，不同层面企业收益出现分化，但行业总体回报率依然企业利润空间下降，不同层面企业收益出现分化，但行业总体回报率依然可观可观行为改变行为改变C C绩效改变绩效改变P P反馈q财务财务 房地产业平均利润率降低，但总体回报较其他行业仍然丰厚 企业现金流趋紧 市场竞争日趋激烈，具备专业核心能力的企业利润继续增长q技术发展技术发展 设计创新、技术创新、管理创新的要求增高q营销营销 房地产价格分化，总体增幅趋缓，近期持平 市场进入细分时代，策划、广告、促销等手段开始在房地产开发中占据重要作

4、用 产品研发力度加强，新技术、新设计在房地产开发中应用增加q产业结构产业结构 房地产行业整体调整，大量小型企业退出，有资金、专业化的企业逐步进入 企业跨区域开发增加，向二三四线区域转移 短期内会出现大量房地产企业收购、合并q能力转变能力转变 融资能力，成本控制能力，策划能力，销售能力成为项目成功的核心因素8现有房地产企业现有房地产企业 增大了企业的自有资金比例，提高增大了企业的自有资金比例，提高了行业门槛；了行业门槛；对企业的融资能力，在金融市场的对企业的融资能力，在金融市场的影响力、品牌提出了更高的要求。影响力、品牌提出了更高的要求。开发模式开发模式 改变了传统开发模式资金的粗放经改变了传统

5、开发模式资金的粗放经营，要求资金更快的周转率；营，要求资金更快的周转率；项目开发形成多种形式的合作开发。项目开发形成多种形式的合作开发。新土地、金融、税收政策将对房地产企业、开发模式、竞争态势、外资进新土地、金融、税收政策将对房地产企业、开发模式、竞争态势、外资进入都将带来重大变化入都将带来重大变化外资外资外资开发商的资本优势得到了有力的外资开发商的资本优势得到了有力的发挥，国外产业基金加速进入大陆。发挥，国外产业基金加速进入大陆。竞争态势竞争态势重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行业竞争的激烈程度，对核心能力提出业竞争的激烈程度，对核心能力提出更高的要求；更高的要

6、求；效益、品牌、内部管理对企业的生存效益、品牌、内部管理对企业的生存发展更加重要。发展更加重要。9外部分析总结外部分析总结1：从外部分析看：从外部分析看2011年地产走势年地产走势2011年会将一些住宅市场投资份额转向更加专业的商业领域年会将一些住宅市场投资份额转向更加专业的商业领域1“新国八条新国八条”将购房者投资住宅资金成本提高，并明确住宅限购，而商业地产不受约束；况且上半年的加息也可将购房者投资住宅资金成本提高，并明确住宅限购，而商业地产不受约束；况且上半年的加息也可能持续进行的；商业地产投资对于老百姓而言相对陌生，成熟的投资市场尚未形成，但随着诸多投资者对商业能持续进行的；商业地产投资

7、对于老百姓而言相对陌生，成熟的投资市场尚未形成，但随着诸多投资者对商业地产渐渐关注，以上因素务必会将一些住宅市场投资份额转向更加专业的商业领域。地产渐渐关注，以上因素务必会将一些住宅市场投资份额转向更加专业的商业领域。2011年地产调控是上半年紧下半年松，楼市到年底时将继而转旺年地产调控是上半年紧下半年松，楼市到年底时将继而转旺22011年的房开公司策略应是适当收缩扩张的力度并苦练内功、创新发展年的房开公司策略应是适当收缩扩张的力度并苦练内功、创新发展32011年三线或以下城市的住房市场需求依然旺盛、房价持续上升年三线或以下城市的住房市场需求依然旺盛、房价持续上升4今年政府对地产调控的目的，就

8、是通过全面监管适度抑制投机行为，把地产市场回归到正常的刚需消费市场中，今年政府对地产调控的目的，就是通过全面监管适度抑制投机行为，把地产市场回归到正常的刚需消费市场中，通过抑制流动资金量和限量购房消费来平稳住房价。估计今年的中国地产能渐渐进入平稳的市场中，到年底适通过抑制流动资金量和限量购房消费来平稳住房价。估计今年的中国地产能渐渐进入平稳的市场中，到年底适度放松调控时，房价因市场尚存在刚性需要量大的影响，可有一些回涨。度放松调控时，房价因市场尚存在刚性需要量大的影响，可有一些回涨。今年上半年，地产业所承受的资金压力是渐渐增大了。那么，今年地产资金偏紧、楼市销量下降基本成定局的今年上半年，地产

9、业所承受的资金压力是渐渐增大了。那么，今年地产资金偏紧、楼市销量下降基本成定局的情形下，房开公司的策略应是适当收缩扩张的力度并苦练内功、创新发展；也可在一二线重点城市收缩后向刚情形下，房开公司的策略应是适当收缩扩张的力度并苦练内功、创新发展；也可在一二线重点城市收缩后向刚性需求占主导地位的三四线城市迈进，三四线城市无论是如何调控，仍然是今年地产业的持续增长点。性需求占主导地位的三四线城市迈进，三四线城市无论是如何调控，仍然是今年地产业的持续增长点。由于今年上半年极可能是加息密集，楼市就会进入资金从紧期，加上限购，必导致去年投机成份较重的一二由于今年上半年极可能是加息密集，楼市就会进入资金从紧期

10、，加上限购，必导致去年投机成份较重的一二线重点城市房价会有些下降微调，而三线或以下城市的住房市场需求量虽有减少，但受其刚性需求量大的作线重点城市房价会有些下降微调，而三线或以下城市的住房市场需求量虽有减少，但受其刚性需求量大的作用、其销售量还会持续增长、房价也可保持或继续在上升通道中。用、其销售量还会持续增长、房价也可保持或继续在上升通道中。经调控经调控“达成理性达成理性”后的楼市房价还是会持续上涨的后的楼市房价还是会持续上涨的5去冬今春，政府对地产监管的目标是通过抑制不合理需求实现市场转型，不是直接打压合理的房价，限购也去冬今春，政府对地产监管的目标是通过抑制不合理需求实现市场转型，不是直接

11、打压合理的房价，限购也是临时的。现阶段来说，市场住房刚性需求还是很大的，虽在地产调整转型期房价不会全面回涨，但调控一是临时的。现阶段来说，市场住房刚性需求还是很大的，虽在地产调整转型期房价不会全面回涨，但调控一放松肯定会产生全面回涨。总之，地产市场回归理性后，房价还是要慢涨的，不涨就是失去了市场方向。放松肯定会产生全面回涨。总之，地产市场回归理性后，房价还是要慢涨的，不涨就是失去了市场方向。10外部分析总结外部分析总结2：从目前中国房地产业的现状来看，我们认为具有以下：从目前中国房地产业的现状来看，我们认为具有以下七个特点七个特点土地仍然是紧缺资源土地仍然是紧缺资源政策控制力度在加强，融资渠道

12、狭窄政策控制力度在加强，融资渠道狭窄资金与项目的跨地域流动资金与项目的跨地域流动企业商业模式出现多样化企业商业模式出现多样化高素质专业人才普遍缺乏高素质专业人才普遍缺乏缺少强势品牌企业，行业集中度低缺少强势品牌企业，行业集中度低精细化管理程度决定企业风控及盈利水平精细化管理程度决定企业风控及盈利水平/*观点观点/123456711中国房地产行业的分析对中国房地产行业的分析对*的启示的启示/*观点，供参考观点，供参考/房地产行业未来至少有房地产行业未来至少有20年左右的增长；年左右的增长；*可以坚定信心走下去；可以坚定信心走下去；从从2002年起，国家就从未停止过一系列宏观调控措施，未来也仍将在

13、房地产发展年起，国家就从未停止过一系列宏观调控措施，未来也仍将在房地产发展过程中不断干预从而带来行业的振荡，过程中不断干预从而带来行业的振荡，*需要透彻分析影响、准确把握风险，以需要透彻分析影响、准确把握风险，以免在调控中遭遇企业发展的波折，尤其是金融风险；免在调控中遭遇企业发展的波折，尤其是金融风险；*现处的主市场是全国房地产市场正在兴起的热点城市，应当把握发展的机遇，现处的主市场是全国房地产市场正在兴起的热点城市，应当把握发展的机遇，做大做强；做大做强；房地产业务模式正在行业中发生转型，房地产业务模式正在行业中发生转型，*现阶段资源具备复合型地产转型的基础，现阶段资源具备复合型地产转型的基

14、础，但应注意汲取现阶段领先企业的经验和教训，在资本的运用、多业务的拓展、专业但应注意汲取现阶段领先企业的经验和教训，在资本的运用、多业务的拓展、专业的精深上做深度积累，注意节奏的把握，更好地发挥地发挥复合型优势；的精深上做深度积累，注意节奏的把握，更好地发挥地发挥复合型优势；*应明确目标、清晰权责，优化管理体系，搭建科学的管理平台，为企业下一阶应明确目标、清晰权责，优化管理体系，搭建科学的管理平台，为企业下一阶段的发展奠定坚实的基础。段的发展奠定坚实的基础。12*采用采用“内部资源能力三角内部资源能力三角”模型对模型对*进行内部资源和能力进行内部资源和能力进行分析总结进行分析总结*内部内部资源

15、和能力资源和能力治理结构能力治理结构能力财务资源财务资源管理资源能力管理资源能力13法人治理结构是现代企业所有权和经营权分离的情况下，股东会、董事会、法人治理结构是现代企业所有权和经营权分离的情况下，股东会、董事会、管理层如何实现责权利配置及相互制衡的制度安排管理层如何实现责权利配置及相互制衡的制度安排提供一种有效的管理层任免机提供一种有效的管理层任免机制，保证有能力的管理层管理制，保证有能力的管理层管理企业企业 有助于股东和股东之间、股东有助于股东和股东之间、股东和决策层之间、决策层和经营和决策层之间、决策层和经营层之间建立良好的秩序层之间建立良好的秩序 有效激励管理层，保证管理有效激励管理

16、层，保证管理层实现企业的经营目标层实现企业的经营目标降低投资者利益被内部人降低投资者利益被内部人（管理层或具有控制权的（管理层或具有控制权的大股东）侵吞的风险大股东）侵吞的风险法人治理结构的法人治理结构的主要功能主要功能有助于实现股东和企业价值最大化有助于实现股东和企业价值最大化14*现有股东层面股权单一，缺乏多元化投资主体，尚未建立相对现有股东层面股权单一，缺乏多元化投资主体，尚未建立相对完善的现代企业治理结构，不利于企业的长期可持续发展完善的现代企业治理结构，不利于企业的长期可持续发展股东会股东会董事会董事会管理层管理层选选任任选选任任选选任任监督监督监监督督负负责责负负责责负负责责监事会

17、监事会15完善法人治理结构，完善法人治理结构，*可考虑引入战略投资者，树立企业形象，可考虑引入战略投资者，树立企业形象，打造资本运作平台，吸引高端人才打造资本运作平台，吸引高端人才引入战略投资者或者上市，引入战略投资者或者上市，不仅增强资本实力，改善不仅增强资本实力，改善资本结构，还可借鉴国际资本结构，还可借鉴国际先进管理经验、技术和方先进管理经验、技术和方法，促进管理模式和经营法，促进管理模式和经营理念的提升理念的提升引入战略投资者或者上市，引入战略投资者或者上市，可以增加公司的透明度，可以增加公司的透明度，规范各项管理，提升企业规范各项管理，提升企业价值，增加融资资金价值，增加融资资金1

18、12 23 34 4引入战略投资者或者上市，借助引入战略投资者或者上市，借助外部力量推动股权多样化，形成外部力量推动股权多样化，形成多元化投资主体，实现权力制衡多元化投资主体，实现权力制衡机制，有助于完善法人治理结构，机制，有助于完善法人治理结构，降低决策风险降低决策风险引入战略投资引入战略投资者或者上市具者或者上市具有四大作用有四大作用治理结构的完善，树立企业治理结构的完善，树立企业形象，打造良好平台，吸引形象，打造良好平台，吸引高端人才，实现企业跨越式高端人才，实现企业跨越式发展发展16与行业内标杆企业对比，我们发现与行业内标杆企业对比，我们发现*融资渠道仅限于银行融资，对其它融资渠道仅限

19、于银行融资，对其它融资渠道和金融工具缺乏运用融资渠道和金融工具缺乏运用房地产开发企业房地产开发企业债权：银行信贷、债权：银行信贷、企业债、债权型信企业债、债权型信托产品、企业金融托产品、企业金融平台平台股权（权益）：企业上市股权（权益）：企业上市股权融资、股权加期权、股权融资、股权加期权、权益证券化信托产品权益证券化信托产品混合型：私募融资、混合型：私募融资、夹层融资、结构融资、夹层融资、结构融资、财产信托受益权产品、财产信托受益权产品、其它金融创新其它金融创新从房地产行业发展趋势来看，应根据不同房地产项目特从房地产行业发展趋势来看，应根据不同房地产项目特点，结合当前国家经济金融政策，采取多元

20、化融资方式点，结合当前国家经济金融政策，采取多元化融资方式17通过对行业和标杆企业的研究，通过对行业和标杆企业的研究，*认为房地产最核心的关键成功因素为认为房地产最核心的关键成功因素为土地、资金和投资决策能力土地、资金和投资决策能力重要程度分重要程度分析析资金资金实力实力土地土地资源资源投资投资决策决策规划规划设计设计战略战略规划规划人才人才管理管理品牌品牌管理管理营销营销管理管理客户客户服务服务成本成本控制控制工程工程管理管理横向横向得分得分资金实力资金实力1112122222220土地资源土地资源1122222222222投资决策投资决策1011122222218规划设计规划设计00111

21、12122215战略规划战略规划1011112121215人才管理人才管理0001111222214品牌管理品牌管理0000011112210营销管理营销管理0001101112211客户服务客户服务000000111116成本控制成本控制000010001116工程管理工程管理000000001115采用二二比采用二二比较的方式，较的方式，对关键成功对关键成功要素打分，要素打分，若若A因素比因素比B因素重要则因素重要则打打2分，同样分，同样重要打重要打1分，分，不重要打不重要打0分，之后进分，之后进行横向的加行横向的加总，以此确总，以此确定行业关键定行业关键成功因素的成功因素的排序排序由上表

22、可以看出，在房地产行业，土地、资金、投资决策的是企业竞争的最为关键的因素由上表可以看出，在房地产行业，土地、资金、投资决策的是企业竞争的最为关键的因素18指标指标得分得分战略规划管理战略规划管理32.86 组织结构组织结构52.57 权责体系权责体系43.26 岗位设置岗位设置48.76 项目拓展项目拓展49.23 项目策划项目策划61.27 设计管理设计管理36.52 采购管理采购管理42.27 工程管理工程管理60.83 营销管理营销管理63.96 客服管理客服管理31.16 运营计划管理运营计划管理32.22 成本管理成本管理35.62 财务管理财务管理45.38 人力资源管理人力资源管

23、理47.28 风险管理风险管理38.82 行政管理行政管理66.49 信息化建设信息化建设28.50 通过第一阶段分析，我们认为通过第一阶段分析，我们认为*对房地产行业关键成功要素的拥有对房地产行业关键成功要素的拥有程度仍有较大提升空间程度仍有较大提升空间19总结：从内部资源与能力分析结果来看，总结：从内部资源与能力分析结果来看，*具有以下具有以下8个特点个特点资金严重不足，融资渠道狭窄，不能有效融资资金严重不足，融资渠道狭窄，不能有效融资财务表现乏力，盈利与偿债能力及资产使用效率低财务表现乏力，盈利与偿债能力及资产使用效率低战略规划能力严重偏弱战略规划能力严重偏弱组织管控、权责体系及其运用能

24、力不强组织管控、权责体系及其运用能力不强拿地决策能力适中，有一定的土地储备能力拿地决策能力适中，有一定的土地储备能力价值链总体运营能力不强；产品品牌有一定的知名度价值链总体运营能力不强；产品品牌有一定的知名度人力资源规划、人才培养、薪酬绩效管理能力偏弱人力资源规划、人才培养、薪酬绩效管理能力偏弱1234567公共关系资源良好，与相关方形成了较强的战略联盟公共关系资源良好，与相关方形成了较强的战略联盟820相关者期望：股东相关者期望：股东/消费者期望消费者期望股东期望股东期望消费者期望消费者期望希望房地产业务做强，完善内部管理机制，整合内外部资源希望房地产业务做强，完善内部管理机制，整合内外部资

25、源区域选择：深耕太原，向省内有经济增长前景的城市发展业务选择：住宅/商业地产开发/物业持有/房地产金融核心能力构建：提升战略研究及其规划能力；强化财务及资本运作和人力资源管理；强化成本控制和规划设计的能力诚信、有社会责任感：当前房地产企业良莠不齐，消费者呼唤诚信、有社会责任感：当前房地产企业良莠不齐，消费者呼唤诚信和社会责任感的企业诚信和社会责任感的企业高品质的产品和服务：消费者需要绿色、宜居、高品质的房屋产品，在策划质量、设计质量、工程质量和服务品质等方面不断提高。21相关者期望：社会相关者期望：社会/员工的期望员工的期望社会期望社会期望员工期望员工期望有社会责任感，提供绿色、环保的高品质产

26、品有社会责任感，提供绿色、环保的高品质产品当前社会责任感成为企业的稀缺资源，社会希望企业能够承担自己的社会责任，为其他企业做出表率；社会希望企业能提供绿色、环保的高品质产品，并进一步建立高水平的行业标准，为社会进步贡献力量。提供良好工作氛围，获得个人广阔的发展空间提供良好工作氛围，获得个人广阔的发展空间良好的工作氛围：员工希望有一个管理规范化、专业化、顺畅的工作环境，以及良好的企业文化和工作氛围；广阔的提升空间：企业员工希望*地产业务不断发展壮大，不断提升个人发展空间，体现个人价值。22相关者期望：政府相关者期望：政府/银行银行/合作者的期望合作者的期望政府期望政府期望合作者期望合作者期望为城

27、市发展服务，值得信赖、有实力的战略合作伙伴为城市发展服务，值得信赖、有实力的战略合作伙伴值得信赖、有实力：地方政府需要坚守承诺、值得信赖的合作者，在当前行业波动的背景下，守信往往以实力做后盾，作为开发商，*具备较强的实力，也是非常值得信赖的合作伙伴；战略合作伙伴：未来政府开发趋向长期合作的战略合作者，凭借良好的关系资源，应该而且能够成为当地政府的战略合作伙伴。创新产业模式、实力强大的合作者创新产业模式、实力强大的合作者房地产产业链上的从业者需要一个创新产业模式的合作者，从中可以寻求更多的发展机会，同时希望*地产业务能不断发展壮大，合作者与*地产业务实现共同发展、共同进步。银行期望银行期望投资回

28、报要求，价值创造能力投资回报要求，价值创造能力信贷银行希望*地产业务有更强的盈利能力和价值创造能力，以满足还款风险要求23结合内外部环境进行结合内外部环境进行SWOTSWOT分析分析S1 有一定的土地储备能力 S2 有一定的品牌优势 S3 公共关系资源良好 O1O2O4-S1S2S3 运用土地储备和品牌优运用土地储备和品牌优势，培养房地产开发竞争能力势，培养房地产开发竞争能力O3-S3 运用品牌优势和公共关系资源拿地运用品牌优势和公共关系资源拿地O1O5S1运用土地储备优势与知名房地产运用土地储备优势与知名房地产开发商进行合作开发，同时也进行融资开发商进行合作开发，同时也进行融资T5S3增加物

29、业持有，沉淀冗余资金，并以增加物业持有，沉淀冗余资金，并以此开展引入房地产基金等多元化融资尝试此开展引入房地产基金等多元化融资尝试O1-W1完善人力资源体系，提升人力资源完善人力资源体系，提升人力资源专业能力专业能力O6-W2培养跨区域开发能力培养跨区域开发能力O5-W3拓宽融资渠道，实现融资多元化拓宽融资渠道，实现融资多元化T3-W2 巩固太原，培养管控能力，布局山巩固太原，培养管控能力，布局山西省内有经济增长潜力的地区城市西省内有经济增长潜力的地区城市T4-W4 加强资本运作能力，采取购并手段加强资本运作能力，采取购并手段获取土地储备获取土地储备T4-W6引入战略合作伙伴引入战略合作伙伴S

30、WOT分析分析优势（优势（S）劣势（劣势（W）机会（机会（O）威胁（威胁（T）O1 房地产行业成长性好、收益率高O2 城市化进程加快，住房需求稳定增长O3 土地获取市场化，异地开发难度降低O4 行业集中度低，未来发展空间巨大O5 融资渠道多元化，房地产金融凸现O6 中国区域经济呈现阶梯型发展T1 宏观调控加大了银行融资的难度T2 土地政策的调整，土地供应量减少T3 某些区域房地产风险大，进入壁垒提高T4 房地产业整合加速，竞争日趋激烈T5 土地供应不足，竞争激烈T6 对开发商的跨区域经营提出挑战W1 人力资源管理薄弱，人才储备不足W2 公司管理水平难以适应快速的区域扩展W3 缺乏多元化的的融资

31、手段W4 资金严重不足W5 公司价值链运营能力薄弱W6 治理结构竞争力不足24通过分析，通过分析，*认为认为*未来未来5年发展战略制定的总原则为：规模扩充与提高年发展战略制定的总原则为：规模扩充与提高盈利性并重；合理区域、业态布局；有效控制风险盈利性并重；合理区域、业态布局；有效控制风险暴利时代终将结束，未来竞争从资源、产品的竞争转向经营管理上的竞争。暴利时代终将结束，未来竞争从资源、产品的竞争转向经营管理上的竞争。市场逐渐成熟，盈利能力是竞争成败的关键市场逐渐成熟，盈利能力是竞争成败的关键未来规模是决定房地产企业生存的关键，不具备规模的企业将被边缘化。未来规模是决定房地产企业生存的关键，不具

32、备规模的企业将被边缘化。以下方面对规模的需求：以下方面对规模的需求：A.提高融资能力，打开融资通路；提高融资能力，打开融资通路；B.规模经济，规模经济，创造效益；创造效益；C.政府加快城市化进程的需要（大规模新城区开发能力）政府加快城市化进程的需要（大规模新城区开发能力）D,提高项目策划能力、周期管理能力、工程管理能力、成本控制能力及售提高项目策划能力、周期管理能力、工程管理能力、成本控制能力及售后服务能力等后服务能力等不同的产品周期要求房地产企业在产品业态上有合理布局，以平衡整体风险不同的产品周期要求房地产企业在产品业态上有合理布局，以平衡整体风险受管理能力的制约及规模经济的驱动，企业需明确

33、深耕及拓展区域。在区域受管理能力的制约及规模经济的驱动，企业需明确深耕及拓展区域。在区域布局的引领下挖掘有潜力的城市机遇布局的引领下挖掘有潜力的城市机遇房地产行业周期性波动特征明显，未来房地产板块战略规划既要抓住房地房地产行业周期性波动特征明显，未来房地产板块战略规划既要抓住房地产业发展契机又应有效降低风险产业发展契机又应有效降低风险规模扩充与规模扩充与提高盈利性提高盈利性并重并重合理区域、合理区域、业态布局业态布局有效控制有效控制风险风险25内外部分析总结与战略制定原则内外部分析总结与战略制定原则总体战略定位与目标总体战略定位与目标价值链战略价值链战略产品战略产品战略区域战略区域战略竞争策略

34、竞争策略 目录目录26*将按照如下框架描述将按照如下框架描述*的战略的战略?增长阶梯增长阶梯资源能力资源能力商业模式商业模式价值链价值链地域地域产品产品战略举措战略举措企业愿景企业愿景27*认为认为*现有使命及其阐述较客观地描述了现有使命及其阐述较客观地描述了*存在的根本理由，建议继存在的根本理由，建议继续采用续采用社社 会会,意味着了解时代的需要意味着了解时代的需要,树立一个负责任的现代企业的形象树立一个负责任的现代企业的形象员员 工工,意味着了解员工的追求意味着了解员工的追求,提供成就自我理想空间增强员工归属感提供成就自我理想空间增强员工归属感投资者投资者,意味着了解投资者的期望意味着了解

35、投资者的期望,回报一份令人满意的收益回报一份令人满意的收益客客 户户,意味着了解客户的需求意味着了解客户的需求,营造出极具归属感的生活空间营造出极具归属感的生活空间*的使命：建造和谐空间的使命：建造和谐空间28由总原则与相关者期望得出由总原则与相关者期望得出*战略总定位：致力于山西区域具备专业实战略总定位：致力于山西区域具备专业实力的房地产综合运营商力的房地产综合运营商通过通过3-5年的时间，集中优势资源，以专业能力的建立为基础，以模式创新为战略突年的时间，集中优势资源，以专业能力的建立为基础，以模式创新为战略突破口，形成以商品住宅开发销售为主、商业地产为辅，具有持续发展力和抗风险能力破口，形

36、成以商品住宅开发销售为主、商业地产为辅，具有持续发展力和抗风险能力的业态组合发展格局和战略布局，快速成长为太原领先、在山西区域具备重要影响力的业态组合发展格局和战略布局，快速成长为太原领先、在山西区域具备重要影响力的房地产综合运营商的房地产综合运营商。致力于成为山西区域具备专业实力的致力于成为山西区域具备专业实力的房地产综合运营商房地产综合运营商总定位总定位战略描述战略描述产品品质领先产品品质领先专业能力领先专业能力领先盈利能力领先盈利能力领先土地储备能力领先土地储备能力领先q 提升房地产行业提升房地产行业的专业能力，包的专业能力，包括项目策划、规括项目策划、规划设计等划设计等q 提升融资能力

37、与提升融资能力与资金计划管理的资金计划管理的能力能力q 提升山西省各城提升山西省各城市进入研究能力市进入研究能力q 提升有用土地信提升有用土地信息研究与收集能息研究与收集能力力q 提升决策拿的能提升决策拿的能力力q 提升企业管理水提升企业管理水平，提高盈利能平，提高盈利能力，为股东创造力，为股东创造最大价值最大价值q 盈利能力要位居盈利能力要位居山西前列山西前列q 所开发的产品品所开发的产品品质卓越，具备较质卓越，具备较强的市场竞争力强的市场竞争力q 自留物业的品质自留物业的品质也是优中选优也是优中选优q 打造知名品牌打造知名品牌29以以“山西区域内具有专业综合运营商山西区域内具有专业综合运营

38、商”为目标，为目标，*应采取应采取“专注、专业、专注、专业、平衡、可持续平衡、可持续”的战略态度的战略态度专注专注 专注房地产开发领域专注房地产开发领域 房地产开发领域中关注以住宅开发为主，商业物业持有为辅以住宅开发为主，商业物业持有为辅的产品结构 专业能力建设和发展速度的平衡专业能力建设和发展速度的平衡 以开发、持有、运营开发、持有、运营相结合，充分利用金融手段，充分结合山西区域特点，追求业务的平衡发展平衡平衡构建开发管理全价值链的专业能力逐步建立商业物业持有经营的专业能力商业物业持有经营的专业能力专业专业 针对现有模式运营本身的弱点现有模式运营本身的弱点进行补齐发展 通过以内部分工为基础的

39、模式创新以内部分工为基础的模式创新加强专业能力 建立并提升公司内部风控机制内部风控机制可持续可持续30根据未来战略发展要求，根据未来战略发展要求，*地产发展阶段可分为三个阶段，并且明确了各地产发展阶段可分为三个阶段，并且明确了各阶段不同的战略目标阶段不同的战略目标201120123第一阶段第一阶段:蓄势期蓄势期1修炼内功，夯实经营管理基础修炼内功，夯实经营管理基础20142015第二阶段：跨越期第二阶段：跨越期2拓展公司资本通道，实现规模扩张拓展公司资本通道，实现规模扩张20162020第三阶段：持续发展期第三阶段：持续发展期3实现平稳、持续、稳健成长实现平稳、持续、稳健成长业务模式业务模式以

40、房地产开发为主，适度发展商业地产与伺机选择优质物业持有产品定位产品定位.以改善型住宅为产品主线，在太原市通过产品经验积累和研发形成标准化产品区域布局区域布局立足太原市场开发，土地获取在山西省内有增长前景的城市进行多点布局重点发展重点发展.快速做强价值链前段和后端环节，尤其是投资策划、规划设计阶段和销售服务阶段。业务模式业务模式以房地产开发为主，适度发展商业地产与选择并扩大优质物业持有（持有比例20%左右）产品系列产品系列逐步建立涵盖“首次置业、首次换房、再次换房、退休置业”的客户全生命周期产品线区域布局区域布局以太原市场为基础，关注山西省内城市经济增长的市场的拓展，尝试跨区域进行稳健拓展重点发

41、展重点发展.积极拓展融资渠道，实现多渠道融资在已进入的少量重点城市实现品质领先、成本领先，构建山西强势品牌l结合市场、竞争环境及内部资源能力提结合市场、竞争环境及内部资源能力提升，审视并创新业务模式，寻找新的利升，审视并创新业务模式，寻找新的利润增长点，建立多产品线、依托品牌优润增长点，建立多产品线、依托品牌优势积极探索新的发展模式，保持公司合势积极探索新的发展模式，保持公司合理增速，提升盈利能力，实现平稳持续理增速，提升盈利能力，实现平稳持续增长增长已修改已修改31q 一个核心：一个核心：以房地产产业为核心，成为稳健均衡发展的房地产综合运营商以房地产产业为核心，成为稳健均衡发展的房地产综合运

42、营商q 二个要点：联动运营、提高盈利二个要点：联动运营、提高盈利q 三个强调：运营层面强调快速周转，项目获取强调战略导向，产品发展强调三个强调：运营层面强调快速周转，项目获取强调战略导向，产品发展强调业态组合业态组合q 四项战略目标（四项战略目标（2015年）年）开发面积突破开发面积突破 50 万平米万平米销售收入达到销售收入达到 40 亿元以上亿元以上净利润突破净利润突破 8 亿元亿元力争成为届时进入山西省房地产前力争成为届时进入山西省房地产前5强强根据战略总定位，确定根据战略总定位，确定*整体战略框架总结（整体战略框架总结（1234战略）战略）/*观点观点/已修改已修改32*未来未来5年（

43、年（2011-2015年）的战略目标体系，其中销售收入和净利润的稳年）的战略目标体系，其中销售收入和净利润的稳定增长是主要战略目标定增长是主要战略目标*战略目战略目标体系标体系市场目标管理目标财务目标客户满意度品牌地位人力资源管理成本管理净利润销售收入项目管理资本运作区域拓展33财务指标财务指标销售业务收入与净利润预测销售业务收入与净利润预测p 假设：假设：1 1、万国项目通过合作获取、万国项目通过合作获取1010亿资金，获取的资金不计入销售收入；亿资金，获取的资金不计入销售收入；2 2、储存的、储存的669.67669.67亩开发面积亩开发面积141.3141.3万平米（容积率见后）的万平米

44、（容积率见后）的5 5块土地在块土地在20112011至至20152015年年5 5年内全部开发完，从年内全部开发完，从20112011年开始，第一年开发年开始，第一年开发4.54.5万平米，第二年开万平米，第二年开发山针地块，第三年开发晋阳街发山针地块，第三年开发晋阳街2828号号 地块，第四年开发五府营地块，第五年开发龙城新区（嘉节村）地块，采用地块，第四年开发五府营地块，第五年开发龙城新区（嘉节村）地块，采用滚动式开发；滚动式开发；3 3、开发成本按、开发成本按20102010年住宅年住宅35003500元元/平米、商务平米、商务50005000元元/平米，成本每年按平米，成本每年按10

45、%10%增长；增长；4 4、从项目启动到开工、从项目启动到开工6 6个月，从开工到预售为个月，从开工到预售为9 9个月，整个工程周期为个月，整个工程周期为1818个月；个月；5 5、建安费用投入较为均匀，在整个工程周期内投入、建安费用投入较为均匀，在整个工程周期内投入80%80%，而后，而后6 6个月内付清个月内付清20%20%余余款；款；6 6、售价按、售价按20102010年住宅年住宅65006500元元/平米、商务平米、商务1200012000元元/平米；以后平米；以后5 5年每年均按年每年均按10%10%增增长；长；7 7、所有开发物业均全部销售，销售周期为、所有开发物业均全部销售，销

46、售周期为1515个月个月,前前3 3个月内销售完个月内销售完1/31/3，随后，随后6 6个月内销售个月内销售1/31/3，后，后6 6个月销售个月销售1/31/3左右；左右；8 8、当年产生的利润全部用于第二年的开发；、当年产生的利润全部用于第二年的开发；9 9、20112011年年*中心和滨河项目预计共有中心和滨河项目预计共有6.176.17亿的销售收入，亿的销售收入，20102010年共投入年共投入1.971.97亿；亿；1010、20112011年，晋阳街年，晋阳街22.5722.57亩，容积率亩，容积率3.03.0，建筑面积，建筑面积4.54.5万平米，晋阳街万平米，晋阳街2828号

47、号60.260.2亩，容积率亩，容积率2.52.5，建筑面积，建筑面积10.0410.04万平米，这两块地具备了开发条件；万平米，这两块地具备了开发条件；1111、另外四块地，需增加土地属性变更投入，才能具备开发条件：山针土地、另外四块地，需增加土地属性变更投入，才能具备开发条件：山针土地98.7898.78亩，需增加亩，需增加150150万万/亩；晋阳街亩；晋阳街2828号增加号增加105105亩，每亩增加亩，每亩增加150150万投入；五万投入；五府营府营167167亩，需增加亩，需增加100100万万/亩；龙城新区亩；龙城新区216216亩，需增加亩，需增加200200万万/亩亩 。要使

48、这四。要使这四块土地具备开发条件，按照每年开发一块土地，块土地具备开发条件，按照每年开发一块土地，20112011年至年至20142014年四年分别投年四年分别投资资1.481.48亿、亿、1.581.58亿、亿、1.671.67亿、亿、4.324.32亿，总计需投资亿，总计需投资1.48+1.58+1.67+4.32=9.051.48+1.58+1.67+4.32=9.05亿。亿。已修改已修改34预计预计5 5年开发的项目（年开发的项目（2011-20152011-2015）地块名称地块名称地块面积地块面积是否具备是否具备开发条件开发条件容积率容积率开发面积（万平米）开发面积（万平米）晋阳街

49、晋阳街22.5722.57亩亩是是3 34.54.5山针土地山针土地98.7898.78亩亩每亩需增加投入每亩需增加投入150150万元，万元，共增加共增加1.481.48亿亿3 319.819.8晋阳街晋阳街2828号号165.32165.32亩亩其中其中105105亩需每亩增加投入亩需每亩增加投入150150万元万元共共1.581.58亿亿2.52.527.627.6五府营五府营167167亩亩每亩需增加投入每亩需增加投入100100万元，万元，共增加共增加1.671.67亿亿3.53.53939龙城新区龙城新区216216亩亩每亩需增加投入每亩需增加投入200200万元，万元，共增加共增

50、加4.324.32亿亿3.53.550.450.4141.3141.3已修改已修改35销售收入及净利润增长估算销售收入及净利润增长估算2011年年2012年年2013年年2014年年2015年年开发量开发量(万平米万平米)4.519.827.63950.4复合增长率（复合增长率（CAGRCAGR）82.9%开发成本（元开发成本（元/平米）平米）38504235465951255638复合增长率（复合增长率（CAGRCAGR）10%实际投资实际投资4.668.7813.6322.8826.73预售单价格（元预售单价格（元/平平米）米）7150/13200（住宅（住宅/商业）商业）7865/145

51、20（住宅（住宅/商业）商业）8652951710469预计销售收入（亿）预计销售收入（亿）6.176.5317.1326.2740.83销售复合增长率销售复合增长率（CAGRCAGR）60.4%净利润（亿）净利润（亿）1.541.313.435.258.17净利润复合增长率净利润复合增长率（CAGRCAGR）51.8%已修改已修改36财务指标财务指标销售收入与净利润预测销售收入与净利润预测年度年度20112012201320142015销售额（亿）销售额（亿）6.176.5317.1326.2740.83年复合增长率（年复合增长率（CAGR）三年三年66.7%,五年五年60.4%净利润（亿）

52、净利润（亿）1.541.313.435.258.17年复合增长率（年复合增长率（CAGR）三年三年49.3%,五年五年51.8%已修改已修改CAGR=60.4%CAGR=51.8%销售额销售额 亿元亿元 净利润净利润 亿元亿元 37*未来未来5年（年（2011-2015年）市场目标年）市场目标*战略目战略目标体系标体系市场目标管理目标财务目标客户满意度品牌地位人力资源管理成本管理净利润销售收入项目管理资本运作区域拓展38市场目标：未来市场目标：未来5年（年（2011-2015）成为山西省内知名品牌的房地产运营商）成为山西省内知名品牌的房地产运营商上述数字为初步拟定值五年内五年内三年内三年内太原

53、地区知名房地产专业品牌客户满意度客户满意度满意度水平满意度水平/投诉率投诉率老客户介绍率老客户介绍率品牌品牌知名度知名度/美誉度美誉度品牌正面曝光率品牌正面曝光率品牌价值品牌价值/排名排名满意度水平年均同比提升4%老客户介绍率年均同比提升2%知名度年均同比提升4%美誉度年均同比提升2%品牌正面曝光率年均同比提升2%客户满意度水平在山西名列前茅老客户介绍率年均同比提升2%知名度年均同比提升4%美誉度年均同比提升2%品牌正面曝光率年均同比提升2%区域扩张区域扩张立足太原进入山西省内2-3个城市 具备跨地域房地产项目开发管理能力 山西省知名房房地产品牌已修改已修改39*未来未来5年（年（2011-2

54、015年）的管理目标年）的管理目标*战略目战略目标体系标体系市场目标管理目标财务目标客户满意度品牌地位人力资源管理成本管理净利润销售收入项目管理资本运作区域拓展40*未来未来5年（年（2011-2015）的管理目标如下）的管理目标如下五年内五年内三年内三年内一年内一年内搭建科学的法人治理结构建立科学的组织管控体系进行人力资源规划优化运作流程完善人力资源体系优化管控体系提升融资水平具备跨区域拓展的关键人才储备优秀的资本运作平台项目总成本项目质量/维修率项目周期满意度水平/投诉率关键岗位充足率人力资源管理项目管理材料成本管理成本管理按计划时间上市非银行融资比重资本运作满意度水平同比提升5%关键岗位

55、储备充足项目总成本与预算偏差率下降10%交楼一年内维修率同比下降10%项目进度延迟率下降10%建立战略采购体系满意度水平年均同比提升5%关键岗位储备充足人力资源规划、薪酬、绩效、职业发展、培训体系、素质模型等人力资源模块建立并且运行良好非银行融资比重达30%员工满意度达到95%以上关键岗位储备充足，具备跨山西省内2-3城市区域房地产开发的关键人才非银行融资比重达50%上述数字为初步拟定值非银行融资比重达10%项目总成本与预算偏差率下降5%交楼一年内维修率同比下降5%项目进度延迟率下降5%项目总成本与预算偏差率下降5%交楼一年内维修率同比下降5%项目进度延迟率下降5%战略采购占总采购的60%战略

56、采购占总采购的70%已修改已修改41内外部分析总结与战略制定原则内外部分析总结与战略制定原则总体战略定位与目标总体战略定位与目标价值链战略价值链战略产品战略产品战略区域战略区域战略竞争策略竞争策略 目录目录42金融投资商金融投资商物业运营商物业运营商综合开发商（业务涉及开发价值链综合开发商（业务涉及开发价值链、全部环节）全部环节）房产开发商房产开发商地产开发商地产开发商复合型开发和运营商复合型开发和运营商（业务涉及开发价值链、或/和 环节）成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理营销管理物业服务物业经营房产开发项目拓展产品增值（通过策划、设计、工程建设、营销实现）土地增值运营 服务增值土地开发

57、房地产市场经过多年发展，形成以投资、开发、经营为主的房地产价值链房地产市场经过多年发展，形成以投资、开发、经营为主的房地产价值链43根据利润来源于价值链的主要环节不同，出现多种不同的业务模式根据利润来源于价值链的主要环节不同，出现多种不同的业务模式盈利模式盈利模式价值链环节价值链环节代表企业代表企业特点特点综合开发型综合开发型业务涉及开发价值链业务涉及开发价值链、全部环节全部环节碧桂园碧桂园早期主流模式，目前正在向专业开发型或复合开发和运早期主流模式，目前正在向专业开发型或复合开发和运营型转变营型转变地产开发型地产开发型业务主要集中在开发价值链业务主要集中在开发价值链环节环节一些地方政府下属的

58、一些地方政府下属的城投或者城建公司城投或者城建公司有深厚的政府渊源，承担城市建设的重任，很容易拿到有深厚的政府渊源，承担城市建设的重任，很容易拿到成片的生地，进行一级开发成片的生地，进行一级开发非当地政府属下的企业要通过一级土地获取二级市场开非当地政府属下的企业要通过一级土地获取二级市场开发的机会，需要和当地政府结成利益同盟，并具备与政发的机会，需要和当地政府结成利益同盟，并具备与政府各部门的协调能力、城市研究能力、小城市规划能力、府各部门的协调能力、城市研究能力、小城市规划能力、资金运作能力、房产开发能力资金运作能力、房产开发能力房产开发型房产开发型业务主要集中在开发价值链业务主要集中在开发

59、价值链环节环节万科、金地、恒大万科、金地、恒大对房产开发价值链的运作和整合能力要求很高，回报快，对房产开发价值链的运作和整合能力要求很高，回报快，固定资产沉淀少，抗系统性风险能力差固定资产沉淀少，抗系统性风险能力差物业运营型物业运营型业务主要集中在开发价值链业务主要集中在开发价值链环节，环节，前期辅以房产开发前期辅以房产开发环节环节万达（以商业运营服万达（以商业运营服务为主）、国内纯做务为主）、国内纯做运营的很少运营的很少能带来稳定的现金流，提高抗风险能力，对需求管理能能带来稳定的现金流，提高抗风险能力，对需求管理能力、资源和产业平台搭建能力力、资源和产业平台搭建能力、低成本资金运作能力要、低

60、成本资金运作能力要求很高求很高复合开发和运营复合开发和运营型型业务涉及开发价值链业务涉及开发价值链、或或 和和 环节环节富力、绿地、华润置富力、绿地、华润置地、龙湖、世茂地、龙湖、世茂追求快速发展和稳定的平衡，需要把握短期现金流和长追求快速发展和稳定的平衡，需要把握短期现金流和长期收益的平衡；除开发型和运营型所需要具备的能力外，期收益的平衡；除开发型和运营型所需要具备的能力外，对以及对各版块专业化管理是关键对以及对各版块专业化管理是关键金融投资型金融投资型以股权、债权投资为主，不参与开发以股权、债权投资为主，不参与开发价值链具体运作价值链具体运作凯德置地凯德置地追求资产增值和投资回报追求资产增

61、值和投资回报盈利模式变化趋势 随着二级市场土地出让的逐步规范，综合开发型已逐渐向开发型或者复合开发和运营型转变，盈利点从前端向后端转移 房产开发型企业纷纷向复合开发和运营型转变44对于一个企业而言，选择何种业务模式，既取决于其核心资源运作能力，对于一个企业而言，选择何种业务模式，既取决于其核心资源运作能力，也取决于房地产开发整体环境的风险也取决于房地产开发整体环境的风险行业调整期行业调整期F等到房地产进入到相对稳定阶段，随着房地产周期的来临和行业的成熟，市场风险加大，企业为抗拒风险开始专注于核心资源运作，逐步走向专业经营的道路。F随着房地产市场的完全成熟，市场运作完全专业化，相关金融市场趋于成

62、熟，一些企业开始从单纯的房地产开发中脱离出来，专注于房地产资产运作，金融投资的模式开始逐步形成。行业起步期行业起步期F在行业兴起初期，市场并不完善，关系运作和投机现象较多，在良好的需求形势下，只要能获得资源就有获取暴利的机会，企业倾向于独立运作，综合运作模式占主导地位。行业成熟期行业成熟期123综合开发综合开发型型地产开发型地产开发型房产开发型房产开发型物业运营型物业运营型复合开发和运营复合开发和运营型型金融投资型金融投资型45根据房地产价值链分析，参考行业发展趋势和根据房地产价值链分析，参考行业发展趋势和*当前内部能力，当前内部能力，*目前目前应选择有限价值链集成应选择有限价值链集成决策拿地

63、阶段决策拿地阶段市场市场研究研究投资投资决策决策土地土地获取获取规划设计阶段规划设计阶段市场市场定位定位产品产品策划策划规划规划设计设计项目施工阶段项目施工阶段招标招标投标投标施工施工组织组织进度进度质量质量成本成本销售服务阶段销售服务阶段品牌品牌传播传播组织组织物业物业管理管理决策拿地阶段决策拿地阶段市场市场研究研究投资投资决策决策土地土地获取获取规划设计阶段规划设计阶段市场市场定位定位产品产品策划策划规划规划设计设计项目施工阶段项目施工阶段招标招标投标投标施工施工组织组织进度进度质量质量成本成本销售服务阶段销售服务阶段营销营销管理管理物业物业管理管理物业物业出租出租土地土地开发开发土地开发

64、阶段土地开发阶段商业模式商业模式单一价值单一价值链环节链环节有限价值有限价值链集成链集成完整价值完整价值链集成链集成地产开发型地产开发型（陆家嘴）（陆家嘴）房产开发型房产开发型（万科）（万科）物业经营型物业经营型（国贸）（国贸）金融投资型金融投资型（凯德置地）（凯德置地）综合开发型综合开发型（金融街）（金融街）复合开发运营复合开发运营型型46*通过价值链吸引力和能力匹配模型分析认为：通过价值链吸引力和能力匹配模型分析认为：*应优先选择房产开发价值链为应优先选择房产开发价值链为主，适当选择物业持有价值链，地产开发视机会发展，大力培养金融投资价值链的主，适当选择物业持有价值链，地产开发视机会发展，

65、大力培养金融投资价值链的能力，未来以资本平台为辅助，走产业运营与金融投资相结合的道路能力，未来以资本平台为辅助，走产业运营与金融投资相结合的道路内部能力的匹配程度内部能力的匹配程度价值链吸引力价值链吸引力能力匹配程度矩阵能力匹配程度矩阵价值链吸引力价值链吸引力15坚决放弃坚决放弃培养能力培养能力关注变化关注变化大力发展大力发展52.52.5房产开发房产开发物业持有物业持有金融投资金融投资地产开发地产开发物业管理物业管理47*建议建议*未来应以住宅开发为主业，以专业能力提升为基础，以模式创新未来应以住宅开发为主业，以专业能力提升为基础，以模式创新为战略突破口，以合理业态组合为手段，实现公司未来可

66、持续的稳定增长为战略突破口，以合理业态组合为手段，实现公司未来可持续的稳定增长业务板块业务板块战略定位战略定位发展方向发展方向战略选择与目标战略选择与目标住宅开发住宅开发销售销售战略核心战略核心业务业务全力发展全力发展做大做强住宅开发销售业务板块，做大做强住宅开发销售业务板块，80%左右的资源投入到该板块；左右的资源投入到该板块；该板块产生的利润贡献亦要占到公司的该板块产生的利润贡献亦要占到公司的80%及以上；及以上；中高端住宅的资源投入和利润回报要占到该板块中高端住宅的资源投入和利润回报要占到该板块80%左右；左右；在继续以中高端产品为主的同时，适当进行中低端住宅产品的开发，保持产品在继续以中高端产品为主的同时，适当进行中低端住宅产品的开发，保持产品结构的合理。结构的合理。商业物业商业物业开发租售开发租售战略培育战略培育业务业务适度发展适度发展10%左右的资源设入到该板块；左右的资源设入到该板块；加强对新的商业物业类型与商业模式的研究，探索和实践商业物业销售和金融加强对新的商业物业类型与商业模式的研究，探索和实践商业物业销售和金融证券化。证券化。物业管理物业管理配套业务配套业务跟随核