杭州零点策划XXXX年台州东方太阳城独栋别墅策略提案PPT通用课件

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1、东方太阳城独栋别墅策略提案东方太阳城独栋别墅策略提案杭州零点策划1 1市场/Market 2009年是台州房地产市场不平凡的一年。在一系列优惠政策带动下，楼市演绎着“疯狂”，成交量高歌猛进，房价节节攀高。虽然12月是传统淡季，但楼市活跃度丝毫不减，新房市场的成交情况也很理想。而从2009年12月开始，中央不断释放遏制房价过快上涨的信号，一系列新政密集出台：从最初收紧二套房贷，到二手房营业税“2变5”；从楼市政策“国四条”，到五部委土地新政，再到全面部署的“国十一条”我们走访发现，市区楼市在交易量方面虽然没有了去年的“疯狂”，但整体表现平稳，新盘上市依然畅销，而一些从去年延续销售的楼盘，不多的供

2、应量价格也依旧坚挺。楼市政策“组合拳”，对1月的台州楼市影响似乎并不太大。1月份，椒江及台州经济开发区的新房市场继续在“闹房荒”。由于近期仅有百合公寓等极少数新盘开盘，再加上去年年底开始的火热预定，真正公开上市销售的房源非常稀缺，新房市场几乎无房可售。因此1月份新房成交量主要集中在玉兰广场、万家华庭、华天雅苑等几个之前已开盘在售的楼盘。比较之下，反倒是黄岩、路桥的交易量比较平稳。1、椒江及开发区房源稀缺黄岩与路桥交易量平稳、椒江及开发区房源稀缺黄岩与路桥交易量平稳在2月份的市调中，旺销的楼盘万家华庭已进入了尾盘销售期，而椒江区拥有少数别墅物业形态的锦水湾、白云山花苑等楼盘，一个售罄，一个开盘时

3、间未定，均无房可售。1月份，路桥商品房住宅均价为5546元/平方米，黄岩商品房住宅均价为7297元/平方米从市区各地透明售房系统显示的数据来看，1月份市区楼市虽然在交易方面不再延续去年的“疯狂”，但是房价并没有因为政策“组合拳”而有所松动。2、新盘老盘价格均坚挺政策频出没撼动房价、新盘老盘价格均坚挺政策频出没撼动房价 市区一些尚有部分剩余房源在售的楼盘，基本也没有发现价格明显下调的情况。如椒江万家华庭，近期几套房源的成交价都在7000元/平方米左右。而几个去年大卖特卖的楼盘，早早地就基本上把上市房源销售一空，11、12月都在“闹房荒”，所以1月挤出来的不多的供应量，价格也依旧坚挺。如玉兰广场近

4、期住宅销售价大多在1700018000元/平方米，未见得比去年下半年的销售价有所波动。“2010年房地产政策将转向有保有压，因为今年宏观经济的任务仍是保增长恢复经济，因此仍将发挥房地产的龙头作用。”两会在即，以住建部为首的中央督察人员深入地方督察楼市，参与督察的住建部专家委员会一位专家对记者表示，预计从二季度开始房价还会呈现上涨，政策调控的力度在二季度后期将逐步加强，而房价相对合理或涨幅不大的二三线城市房地产政策还会适当放宽。虎年的房地产市场能否延续牛市，仍要听听政策的风声。但是可以肯定的是，在保增长恢复经济的重任下，房地产行业的前景依然乐观。3、专家预测未来楼市房价仍会上涨，政策、专家预测未

5、来楼市房价仍会上涨，政策“前松后紧前松后紧”个案调查个案调查1、西锦御园直接竞品，绿心生态区内高端山景排屋2、玉兰广场直接竞品，台州市区售价最高精品楼盘3、云顶蓝庭花园毗邻绿心生态区的高端楼盘4、新明半岛目前椒江在建最大的楼盘项目5、万家华庭近期销售较佳的椒江区项目6、凯亚城黄岩私家联排别墅、一线江景豪宅7、泊盛桃源台州市区内唯一的纯别墅区1.1.西锦御园西锦御园楼盘位置楼盘位置椒江区绿心生态区，紧靠东方太阳城南侧交房交房类型类型毛坯楼盘类型楼盘类型联排、小高层建筑面积建筑面积212140平方米容积容积率率30%楼盘售价楼盘售价二期，绿雅苑，一套一价。目前最低322万/套，约248平米；最贵为

6、498万/套，地上约300平米，地下室约104.58平米（地下室其中58平米赠送，其余46.58平米按送车位2600元/平米价格，不送车位1400元/平米价格出售。）主要套型主要套型250-280平方米入住入住时间时间2011年12月底开发商开发商浙江新大众房地产开发有限公司物业物业管理管理浙江新大众物业管理有限公司楼盘简介楼盘简介项目依山傍水、交通便捷，距台州市政府约3公里。低层排屋布于纬三路南侧，少量小高层住宅布于纬三路北侧及地块南东侧，社区规划充分利用山体、河道、绿化等景观资源，营造成一个人性化、高品位的住宅空间。绿心生态区内高端山景排屋目前在售目前在售绿雅苑绿雅苑实景百余方地百余方地下

7、室，地下室，地下双车位下双车位私家内花园设计私家内花园设计联排边套258m：四室二厅三卫南向客厅，三面观景南向客厅，三面观景双双客客卧卧带带卫卫生生间间主卧配大露台主卧配大露台2.2.浙能绿城浙能绿城玉兰广场玉兰广场楼盘位置楼盘位置经济开发区西商务区交房交房类型类型一期精装修楼盘类型楼盘类型小高层、高层楼盘楼盘性质性质城市综合体项目占地面积占地面积约257亩建筑建筑面积面积约38万平方米楼盘价格楼盘价格1700018000元不等，最高达30000元/平米。开盘时间开盘时间2009年5月户型户型面积面积120400平方米不等，700平方米跃层房开发商开发商台州浙能绿城置业有限公司 景观景观设计设

8、计贝尔高林香港国际有限公司楼盘简介楼盘简介绿城集团和浙信房产联手开发，由B1、B2、C2三块地组成，建成后将成为集家庭式休闲购物广场、五星级酒店、高档写字楼、精装修公寓为一体的综合体项目，新城市中心的标志性建筑。世界酒店集团希尔顿入驻。台州市区售价最高的精品楼盘跃层户型455m：四室三厅多卫大型私家露台大型私家露台大型私家露台大型私家露台5.4米超大开间起居室米超大开间起居室独立家庭活动室独立家庭活动室四房朝南，超大主卧，所有卧室均带独立卫生间四房朝南，超大主卧，所有卧室均带独立卫生间 3.3.云顶蓝庭花园云顶蓝庭花园楼盘位置楼盘位置体育中心以西，规划大学城以南交房交房类型类型毛坯楼盘类型楼盘

9、类型排屋、景观电梯洋房套型套型平层、跃层占地面积占地面积155486平方米建筑建筑面积面积220000平方米楼盘价格楼盘价格排屋售罄，洋房一期均价约1万/平方米容积容积率率1.02开盘时间开盘时间二期开盘2010年3月户型户型面积面积洋房140280平方米开发商开发商台州中贝开元置业有限公司物业物业公司公司开元物业楼盘简介楼盘简介蓝庭花园东面为高教园区和市体育中心，南面为东山中学，北侧为台州学院，乌龟山位于东北角，永宁河从蓝庭花园旁绕过，市中医院、联华超市、市检察院、工行等四大银行分布周边，地理位置极为优越。毗邻绿心生态区的高端楼盘E E户型：四室二厅四卫阳光地下室阳光地下室内中庭内中庭前庭前

10、庭后院后院三三重重庭庭院院空空间间奢华主卧，景观阳台奢华主卧，景观阳台家庭厅家庭厅双景观露台双景观露台双景观露台双景观露台4.4.新明半岛新明半岛楼盘位置楼盘位置白云山西路与永宁河交汇处（上海外国语学校旁）交房交房类型类型毛坯楼盘类型楼盘类型小高层、高层、排屋占地面积占地面积360亩建筑建筑面积面积433628平方米楼盘价格楼盘价格一期均价1万元容积容积率率1.69开盘时间开盘时间预计二期10月开盘户型户型面积面积排屋220320平方米开发商开发商台州市新明房地产开发有限公司 物业物业公司公司新明物业楼盘简介楼盘简介项目依永宁河蜿蜓而建，静泊水岸，因水成岛，是一个依水而建的天然半岛楼盘项目，距

11、台州市政府、市民广场仅3分钟的车程，距离黄岩、路桥约20-25分钟。纯欧式风格建筑与立体生态水景园林互相辉映，呈现出浪漫的地中海风情。目前椒江在建最大的楼盘项目小高层跃层263.37m：六室三厅四卫大挑空客厅大挑空客厅家庭厅家庭厅景观露台景观露台书房、储藏书房、储藏室等多功能室等多功能布局布局5.5.万家华庭万家华庭楼盘位置楼盘位置椒江区市政府大楼西北面交房交房类型类型毛坯楼盘类型楼盘类型高层9幢占地面积占地面积33866.63平方米建筑建筑面积面积112874平方米楼盘价格楼盘价格进入尾房销售期，仅余少量150160平米低层房源，一房一价，约为8000元/平方。容积率容积率2.65户型户型面

12、积面积140-175 平方米开发商开发商浙江台州万家房地产开发有限公司楼盘简介楼盘简介万家华庭位于开发区中心，东临白云山云顶佳苑别墅群,西邻市民广场，南靠市府大楼，北接筹建中的台州大剧院。近期销售较佳的椒江区项目6.6.凯亚城凯亚城楼盘位置楼盘位置黄岩区北城锦川路交房交房类型类型毛坯楼盘类型楼盘类型联排别墅、江景高层容积容积率率1.67占地面积占地面积86728平方米建筑建筑面积面积161547.73平方米楼盘价格楼盘价格目前联排别墅仅余3套，均为180平方米户型，约220万元/套。户型面积户型面积联排180平方米户型送90平方米架空层;280平方米户型送120平方米空层.开发商开发商台州黄岩

13、金岳置业有限公司建筑建筑公司公司贝尔高林国际（香港）有限公司楼盘简介楼盘简介凯亚城由私家联排别墅和一线江景豪宅两大高尚建筑种类组成，独特的西班牙风情小区，配备多功能休闲运动场、景观游泳池、名流幼儿园等。黄岩私家联排别墅、一线江景豪宅7.7.泊盛桃源泊盛桃源楼盘位置楼盘位置路桥区路北街道升谷寺村交房交房类型类型毛坯楼盘类型楼盘类型双联、独栋、叠加总户总户数数200多套占地面积占地面积161.2亩建筑建筑面积面积101760楼盘面积楼盘面积独栋约700方，联排约500方，叠加约300方容积容积率率0.4销售价格销售价格总价从几百万到一千万不等。目前联排已售罄；独栋仅余700方的几套；在售叠加一套一

14、价，总价500万以上。开发商开发商浙江泊盛置业有限公司景观景观公司公司北京土人景观与建筑规划设计研究院 楼盘简介楼盘简介泊盛桃源别墅规划建设独立别墅25幢，双联体别墅48幢，多联体别墅11幢和阳光叠排别墅9幢。集五星级酒店、（未来的台州国际宾馆）、客厅、会议室、酒吧、咖啡吧、雪茄吧、瑜伽馆、球场、文化娱乐中心、高级会所、商业步行街于一体，台州市区内唯一的纯别墅区单体住宅E户型：六室两厅四卫多功能地下室多功能地下室超阔绰阳光餐厅超阔绰阳光餐厅家庭厅、儿童房家庭厅、儿童房U型大观景阳台型大观景阳台+露台露台挑空客厅挑空客厅结论结论我们筛选的市场优秀的销售个案都有如下特征：l高级资源优势（或在中心地

15、段，或占自然资源）与高档物业的结合l动静结合，层次分明的室内空间设计l室内、室外景观的相互融合、延伸l注重商业、会所、幼儿园等配套的宣传但是除绿城外，其余在产品设计、物业管理、细节营造、项目包装等方面，均无法摆脱三线产品的形象。2 2定位/Location 项目地块解读：项目地块位于台州市的绿心生态区，“一心六脉四组团”中“一心”，毗邻台州大学城，是台州组合式大城市的地理中心所在，属于未来的重点发展区域。但是，目前项目周边大环境较差，没有强烈的城市未来中心的属性。项目初步解读项目初步解读项目规划解读：本项目位于东方太阳城内，与高层、星级酒店等共存的形态，在大盘整体运作上体现了规划的多样性。但是

16、独栋别墅区与高层紧邻，中间无法进行明显的区隔，对于别墅业主来说，私密性降低，尊贵感不足，影响别墅区的整体形象。项目初步解读项目初步解读项目配套解读：规划中的东方太阳城未来集旅游娱乐，休闲度假，会议会展，美食商购，生态景观，房产于一体，价值巨大，配套齐全。但是就目前项目而言，眼力所及范围之内仍然显得较为荒凉，片区整体还不成熟，实质性生活配套不完善。项目初步解读项目初步解读项目产品解读：简约而不简单的欧式建筑风格，凸显了本项目内敛、和谐的经典气质，换句话说，本项目是一个第二眼美女。但是，项目的外立面、色彩等给人的第一印象并不突出，没有彰显高端尊贵的感觉。项目初步解读项目初步解读项目景观解读：本项目

17、位于绿心生态区，大区域自然环境优越，这是楼盘不可抹灭的优势。但是，就绿心生态区而言，这样的区域优势并非本项目专有。而对于注重别墅环境的业主来说，他们更关系社区内部的景观营造，本项目由于楼间距窄、景观空地小等劣势，未来景观设计的余地较小，况且目前几乎没有景观呈现。项目初步解读项目初步解读未来城市的规划重点，但是现在没有成型高层、星级酒店多样化共存，但是私密性、尊贵感低有一些度假资源配套，但是距离本项目有一定的距离确实很经典，但是怎样瞬间吸引眼光是个问题挺有品质感，但是目前没有达到景观的震撼感解读姿态解读姿态我们项目的姿态，第一印象很不错，可都跟了“但是”的尾巴。也在市场上长期积累了一些负面抗性。

18、如果现在是2009年的5，6月份，“但是”这两个字是可以被忽视的。可在2010年新金融政策出台，谨慎消费重新抬头的情况下，这位尾巴，就会被无限放大了。所以，面对机会和挑战并存，乐观和谨慎同行的2010年，需要做当地楼盘的顶级标杆，我们的问题不是去比地段、去比配套、去比价格而是坚持我们最好的优势，降低“但是”带来的影响。换一个姿态去影响市场，而不是被市场所影响。那换一个什么样的姿态？我们之所以看到本项目有这么多的“但是”是因为站在鸟瞰图的角度来看产品。可是只有上帝，才会站在鸟瞰的角度。只有在居住者的角度，才会看到本项目的这么多不足之处。站在上帝的角度看本项目从这点而言，我们需要站在房产使用者客户

19、的角度去重新审视本项目通过这个角度找到项目的核心卖点Customers 客户分析我们的客户是谁？我们的客户是谁？研究客户，首先研究客户心理他们到底是谁？现实层面现实层面精神层面精神层面居住层面居住层面我们访谈了近15位高端客户职业 职位出生房屋数量台州奥翔医药科技有限公司林总75年2某瑞士名表台州总代理王总76年3台州白云泵业有限公司刘总72年4台州黄岩春风塑胶有限公司邵总68年3台州奥利达五金制造有限公司张经理80年2Q&A1 1、林总、林总 7575年年 台州奥翔医药科技有限公司台州奥翔医药科技有限公司 销售总监销售总监 。黄岩人黄岩人Q：您是否知道东方太阳城这个项目？A：知道的。但是只知

20、道是个娱乐城，不知道有别墅。Q：椒江太阳城单价两万以上的房子，您会购买吗？用何用途？A：2W以上价格偏贵，当地人要买的话也主要以炫富为主。Q：单价两万以上的房子，在传播中哪些地方能打动和吸引您？A：这么贵的东西，要去现场看了才放心。当然，主要看样板区、样板房。2 2、王总、王总 7676年年 台州某瑞士名表代理商，主要进台、温地区商场。台州某瑞士名表代理商，主要进台、温地区商场。台州人台州人Q：您是否知道东方太阳城这个项目？A：知道。Q：椒江太阳城单价两万以上的房子，您会购买吗？用何用途？A：如果觉得位置好，价格值就会。当地人购买力还不错，如果买的话以自住为主，用以炫耀。Q：单价两万以上的房子

21、，在传播中哪些地方能打动和吸引您？A：我觉得台州人好面子，攀比心和虚荣心强，所以在传播中楼盘有概念最吸引人，比如“纯英式管家”等，体现与别人不一样的价值。此外台州小，所以口碑传播很重要。3 3、刘总、刘总 7272年年 台州白云泵业有限公司台州白云泵业有限公司 温岭人温岭人Q：您是否知道东方太阳城这个项目？A：知道的。Q：椒江太阳城单价两万以上的房子，您会购买吗？用何用途？A：位置太偏了，那里商品房卖了好多年，价格涨不上去，成交率也差。Q：许多来自温岭的人会选择在椒江购房，您怎么看？A：温岭的房价和消费都比较高的，温岭人有钱人多，他们如果不在上海、杭州购房，就会选择台州，毕竟台州的整体城市建设

22、与人居环境比温岭优越。4 4、邵总、邵总 6868年年 台州黄岩春风塑胶有限公司。台州黄岩春风塑胶有限公司。台州人台州人Q：您是否知道东方太阳城这个项目？A：知道。Q：椒江太阳城单价两万以上的房子，您会购买吗？用何用途？A：一直知道那里有房子，听说最近在卖1.5万左右。你说的2万元，是不是产品不一样啊？那里的位置我知道的，市府大道一通，以后那个地段还是相当不错的。如果产品好的话，价格2万元我觉得不是问题。如果我要买，这么高端的住宅以自住为主，也可以当做投资。5 5、张经理、张经理 8080年年 台州台州奥利达五金制造奥利达五金制造。黄岩人黄岩人Q：您是否知道东方太阳城这个项目？A：知道的。Q：

23、椒江太阳城单价两万以上的房子，您会购买吗？用何用途？A：位置太偏了，交通不方便，环境太差，配套也不够。买别墅的人都喜欢有丰富的景观，太阳城这个地方只有娱乐城，景观环境比较差，价格太高的话，不会考虑购买。Q：单价两万以上的房子，在传播中哪些地方能打动和吸引您？A：台州人购房有“跟风”习惯，就是在圈层中某个有影响力的人物购房，其他人就会跟着购买。而且宣传中喜欢尊贵的，不喜欢文化。现实层面现实层面 年龄：3555岁左右。私有财产：有车一族，多数是二次或多次置业者。“富有”职业特征：当地企业家、私企老板、高层管理人员等。社会地位：物质生活富足，消费重质量、重名牌、特别喜炫耀。当属当地的有钱阶层，当然他

24、们还在不断地向更高的目标奋斗。他们深具投资意识与敏感性，极度相信自己的眼光与判断。“优越”现实层面现实层面 富裕的经济地位，辉煌的事业经历，表面的物质追求彰显他们的成功。他们需要有一个身份的认可，或者说以一种品位的体现，来证明他们的卓尔不群。对于奢侈的物品，他们并不完全强调实用功能，占有别人无法占有的，本身就是一种价值。注重自己在别人眼中的地位，攀比心、虚荣心很强。精神层面精神层面“炫富”他们商海沉浮、阅历丰富，其实内心最渴望压力的释放。他们需要的不是隐士般逃离尘嚣，更希望繁华与自然是并存的。他们需要可以炫耀的东西来体现自己的地位，享受别人的仰视。他们非常注重房产品地段、配套、自然环境、开发商

25、品牌、精装修等综合品质。“渴望”精神层面精神层面 居住的舒适是基本要求，对于居住，他们更希望:那是能够体现地位尊贵的地方！能够享受到稀缺自然环境的熏养！在时光雕琢下，愈加强大的升值潜力！“价值”居住层面居住层面现实层面现实层面精神层面精神层面居住层面居住层面奢享人生的巅峰财富阶层奢享人生的巅峰财富阶层富有富有身份身份价值价值优越优越渴望渴望综上综上私营业主：私营业主：已经完成基本财富积累，经济实力强大，投资欲望强；技术领域：技术领域：高级贸易从业人员、企业高层管理者，有着殷实家庭收入；投投 资资 者：者：随着区域热度提升，台州有实力的投资者开始追捧。主力人群主力人群客户人群构成客户人群构成台州

26、三区（黄岩、椒江、路桥）为主，辐射温岭、临海市由于台州民营经济发达，高程度的私有化也促使台州拥有了雄厚的民间资本和发达的金融放贷业。因此资金实力强大的客户相对较多。这部分消费者对房子的需求已经脱离了满足基本居住要求的功能。他们对于房子提出更多的附加要求，如稀缺性、身份感、价值观 特别是国家“禁墅土地令”颁布后，他们对别墅这类未来珍稀罕有、代表尊荣身份的房子情有独钟，而别墅中的“极品”独栋别墅，更备受追捧。他们所追求的他们所追求的于是我们找到了项目的第一个关键词“纯独栋”。纯独栋究竟有多稀缺？项目自身仅有50幢，可谓凤毛麟角。直接用数字点明稀缺程度，不仅能传达一种限量版和少数感，更能体现居住者的

27、尊荣和优越。项目的第二个关键词“伍拾席”，顺势而出。而我们在推广中，不能忽略项目所处“东方太阳城”这个前提，一来东方太阳城拥有较高的市场熟知率，二来东方太阳城的区位、自然、发展都预示着较好的前景。基于以上思考，我们得出项目定位。东方太阳城东方太阳城纯独栋纯独栋伍拾席伍拾席东方太阳城：强调绿心地理和自然的优越性，承接先前市场的知名度。纯独栋：强调别墅高端形态、物业稀缺性。伍拾席：强调数量之少，仅供少数人拥有。案名方向一：稀缺路线案名方向一：稀缺路线伍拾栋伍拾栋从字面上来理解，“伍拾”代表了项目的体量，“栋”则象征了本项目是独栋别墅的物业形态；“伍拾栋”更体现了本项目的稀缺性，寓意了本项目的稀缺性

28、，只有50位巅峰阶层才能问鼎本项目。极少墅极少墅“极少”象征了本项目的建筑体量，“墅”则体现了独栋别墅的物业形态，“极少墅”寓意了本项目是“市场上极其罕见的好别墅”；“极少墅”和“极少数”谐音，从精神层面上来理解，凸显了项目的至臻至善的完美品质，更表达了这是一个只有极少数社会尖端群体才能拥有的别墅项目。案名方向一：稀缺路线案名方向一：稀缺路线推广语方向一：稀缺路线推广语方向一：稀缺路线“缔造少数人的颠峰传奇缔造少数人的颠峰传奇”诠释：世间稀缺奢品，向来只被少数世间人杰所拥有。本项目高端的价格、不凡的品质、稀缺的价值，也属世间奢品，每一栋都代言着主人非凡的地位，仅为少数传奇人物量身定制。案名方向

29、二：美式路线案名方向二：美式路线铂宫铂宫铂宫通白宫，而白宫是美国总统会客、办公、居住于一体的场所，象征了权利、名望的的无上地位；而“铂”的本意为白金，象征了本项目城市别墅的稀缺性，并寓意了项目内部拥有五星级酒店配套等设施；“铂宫”很好的点名了本项目的建筑是欧美风格，让人产生原味贵族生活的遐想，并且能和太阳城其他各组团形成很好的互动。案名方向二：美式路线案名方向二：美式路线贝弗利山庄贝弗利山庄贝弗利山庄是位于美国好莱坞的世界知名的高级住宅区，大部分的好莱坞明星和富豪都在这里拥有豪华别墅，贝弗利山庄属于山丘地形，周边有一些坡度不高的小山丘，与周围的喧嚣形成鲜明对比，这里始终保持着幽静的气氛。其在美

30、国文化中是奢华生活的标志性符号；无论是地形还是周边的城市配套，本项目无愧于是台州的“贝弗利山庄”，象征了项目的优越品质和崇高地位，传达出大气、尊贵项目气质，是一场对豪宅居住价值的伟大革新和国际化价值的深度契合。而且“贝弗利山庄”作为案名，能够和太阳城整体项目形成良好的互动。推广语方向二：美式路线推广语方向二：美式路线“源自美国的豪门别墅源自美国的豪门别墅”诠释：美国贝弗利山庄、西海岸富人区等，聚集着无数豪门望族、名流贵胄的别墅大宅，这些宅邸已成为经典品味与荣耀财富的象征。本项目传承美国别墅精髓，缔造一脉相传的美式豪门、大宅别墅的空间感和优越感。案名方向三：大气路线案名方向三：大气路线瞰天下瞰天

31、下“瞰”，本意为俯视，特指从高处往下面看，这既是一种物理上面的属性，又蕴含了一种“众生生来就不平等”的身份地位有所差别的阶层观；“天下”则是一种高度，象征了昔日王者御天下，今日台州商界翘楚左右世界的宏伟气势；“瞰天下”，以博大驾御博大，以磅礴俯视磅礴，其“君临天下，舍我其谁”的姿态是台州房地产市场上前所未有的。案名方向三：大气路线案名方向三：大气路线领墅领墅别墅有别，但凡别墅都有“极致别墅”和“平庸别墅”的差别；领墅，表明了本项目无论是地段还是物业形态（纯独栋），都处于台州别墅物业的领导者的位置，象征着本项目不是稀缺，而是台州唯一的市场地位；案名从容、大气、尊贵，给目标消费群以尊崇的身份感，暗

32、示了一种至高品质的生活形态。推广语方向三：大气路线推广语方向三：大气路线“至上境界，舍我其谁至上境界，舍我其谁”诠释：唯有到达巅峰，方可体会“一览众山小”的豪迈气概。巅峰人生也是如此，在风云历练后，在拥山瞰水的巅峰领地，阅尽云淡风轻，萌生舍我其谁的大气和霸气。3 3产品/Products 在对客户心理的分析过程中，我们不难发现这样的心态：面对高端别墅物业，产品、景观是打动客户心理的重要关键。随着购房经验和购房心态的成熟和理性，客户不再盲目的相信宣传，更关注产品的特性优点能给他们带来的利益，而对于炫富心、虚荣心强烈的台州客户来说，购买别墅带给他们的利益，就是要求能够体现他们的荣耀、财富和地位，别

33、墅就是一种身份的象征。在别墅建造阶段，最能直接展现出这种身份和地位象征的，其一是已建成产品的外观，其二是景观样板区，他们对客户造成最最直接的震撼力和说服力！所以，我们必须在产品和景观上下深功夫！所以，我们必须在产品和景观上下深功夫！别墅外观建议别墅外观建议建筑外立面和部分小细节要能够充分表现本项目新奢华主义产品的极致化小细节发挥，充分体现新奢华主义精神引进进口的澳洲砂岩，表达出对品质追求的极致精神。干挂石材的采用让建筑充满欧式宫邸的尊贵豪华感。高贵而内敛的镁合金窗户，让项目奢华中透露低调。园林中小尺度休憩空间营造丰富的体验 精品店式的室内装饰融入公共环境。色彩厚重，外形端庄，自有尊贵气质，能很

34、大程度提升居住者的身份感。铁艺元素的应用，俯仰间皆是源自于欧美的浪漫诗意。极致化园林不比拼园林的规模与硬装标准。给园林做减法，求精致，寻求“主题植栽+卖点配件”的园林卖点。主题植栽：以某一树种或花卉为主题，营造一个“台州桃花源”。卖点配件：但以珍稀树种五十年树龄以上的银杉、珙桐、秃杉。甚至采购百年树种，栽种在样板区庭院内，成为现场销叫的主题。并从德国古堡原地、斯洛文尼亚、波兰古城堡中收购具有历史典故的铺路石，在设置说明牌，加强现场的煽动力。珙桐属孑遗植物，第四纪冰川降临后仅存的几个树种之一，有一棵种于中南海。可在德国、美国、斯洛文尼亚等非保护性古迹收购的百年以上的古铺道样板区设置建议样板区设置

35、建议本项目作为高端独栋别墅，工地现场示范作用非常重要，特别是景观环境和样板区现场的氛围设计，将直接影响客户的下单。样板房从成本考虑，建议选择95#楼一套，约443.46平方米。代表独栋别墅的主力户型。依山景观较为优越，可塑性强。看房动线可直接从曼哈顿附近进入，缩短动线。沿途景观较好，屏蔽现有别墅区内景观不佳的弱点，易实现。此幢位于最北侧，背依青葱山体，前方有水系，恰符“背山拥水”的风水观。前方较大面积空旷地，可修建样板房的欧式景观庭院，配置喷泉雕塑，营造绿茵流水的实景效果。95#别墅前方视野开阔，未来现场看房的客户会产生良好感官效应。样板房装修建议：新奢华主义的简约时尚，品味高雅，低调奢华。样

36、板房装修建议：黑、金的颜色搭配、烤漆类台面组合，彰显不凡品位产品智能建议产品智能建议超高价项目，最怕消费者货比货因为超高价产品往往卖的是价值认同，而不是产品认同由于本项目现在处于结顶阶段，在大环境的硬性条件和项目的规划不可变更的情况下，只有提升项目的附加值才能有效的区别项目的竞争对手，形成独一无二的市场优势，降低客户的比较性思维。如何跳脱区域大环境和产品，建立项目的价值认同，从而降低比较性思维？智能系统的极致化突破硬件禁锢，寻求认同高端智能科技的少数人对话。建议项目引入“霍尼韦尔家居智能解决系统霍尼韦尔家居智能解决系统”关于霍尼韦尔霍尼韦尔国际公司是一家在技术和制造业方面居世界领先地位的多元化

37、跨国公司，在全球，其业务涉及航空航天产品及服务、住宅及楼宇控制和工业控制技术、自动化产品、安防产品、电子和先进材料等。霍尼韦尔安防品质卓越的智能家居产品及功能完善的系统集成，使其产品能够配合不同的安装需求。至今全球有超过一亿个家庭和五百多万幢大型建筑在使用霍尼韦尔的产品和技术，尤其在国外发大市场得到广泛应用。通过数字化平台，无线网络浏览器可以让家中的每一个位置都可以与家庭网络和社区网络交换信息；打开电子门锁的同时，进门时玄关的灯自动点亮，同时进行安防撤销，实现回家模式（系统预先设置了“在家”“外出”“睡眠”等多种安防功能模式）；通过遥控器可以自由调节灯光、控制窗帘开合，场景控制，网络家电控制、

38、煤气开关等。霍尼韦尔家居智能解决系统通过数字化平台，红外报警系统；小区入口、单元门、住户入室门出入控制系统；远程监控系统；闭路电视监控；可视对讲系统以及通过门口的摄像头，拍下来访者，通过社区智能平台将来访者以彩信的形式发送至业主的手机。霍尼韦尔家居智能解决系统通过设置在家、睡眠、外出等模式，周界防越报警系统会产生不同的安防功能，如设置外出的情况下，外人大力碰触外墙或门窗，均会直接通知物业管理。其它智能系统低温热水地面辐射供暖系统低温热水地面辐射供暖系统 燃气采煤炉产生的热水，通过温控器调节成5060度的热水，在地板下的供暖水管内封闭式的循环流动，再由地板将热能以辐射的方式自下而上在室内传播。中

39、央燃气热水系统中央燃气热水系统依靠其高度智能化的控制系统，实时监控家庭管路中的水温，采用预热循环技术，保证用户即开即用热水、多点恒温供水，实现酒店级的热水供应,在极大提高舒适性的同时，最大限度的避免了水、气、电资源的浪费。隐形真空垃圾收集系统隐形真空垃圾收集系统 通过地下管网，由气流将垃圾由各个投放点直接输送到收集站。新风系统新风系统通过安装新风系统，让室外新鲜空气进入室内，从而使室内人员可呼吸到高品质的清新空气。其它智能系统物业服务建议物业服务建议一反其它物业以酒店式服务为宣传点的做法，引入世界顶级的英式管家概念，倡导一对一服务型别墅。可借用太阳城内，距离不远的星级酒店（意向为雷迪森）的独有

40、优势，通过开发商提供的VIP卡，将酒店服务延伸至别墅生活的每一个细节之中，提供例如早餐预定、家庭式宴会餐饮预定、酒店床位优先预定等，为业主量身定做各种私人服务。此外，我们在产品中还应植入“服务”的灵魂。事业忙碌，每天回到家中，您最想看到一尘不染的清新。没关系，只要您一个电话，无论是衣物烫洗，还是家居清洁，酒店在您外出的时间里会派出专业的服务生，为你打造酒店般清洁的家。您即将在别墅内举行一个私人晚宴，届时商业伙伴和朋友汇集，现场的准备一定很重要。没关系，您只需一个电话，通知酒店为您准备“家庭式宴会餐饮”服务，包括菜式、酒水等所有的一切，酒店都会考虑齐全。这种服务具体到什么程度？这种服务具体到什么

41、程度？只要您是别墅的住户，就可以享受到全方位的酒店式服务，如：只要您是别墅的住户，就可以享受到全方位的酒店式服务，如：可以定期为别墅业主，提供体操健美培训、舞蹈音乐沙龙等，提高居家优质生活质量。更为顶级的是，可与有限制服务输出著称的英国皇家管家协会联合，进行中国的“元首式物业”：英式管家随行、家仆、侍应、销售人员计二十人服侍一组客户，顶级雪茄、红酒、香槟。极致化物业4 4推广/Promotion 一个中心一个中心推广与传播的总思路推广与传播的总思路两个渠道两个渠道两大阶段两大阶段项目传播项目传播项目的推广与传播项目的推广与传播大众传播大网覆盖：市场知名度建立小众传播目标瞄准：点对点吸引客户大众

42、传播大众传播大众传播有利于在短时间内提高项目的整体知名度，坚定购房者购买信心。通过报纸、杂志等传统媒体向大众进行楼盘形象、楼盘信息的传播，扩大覆盖面，以吸引更多的目标人群。本项目在大众传播上可建议使用地方主流媒体，如台州晚报、台州商报、温岭日报等。小众传播小众传播小众传播是针对项目的目标人群进行针对性、小范围的推广。充分考虑目标购房者的轨迹，尽可能多的在其轨迹上出现楼盘信息。本项目的小众渠道，可采用异地推广模式，在温岭星级酒店设楼盘宣传点、进入合作单位宣传等，结合楼盘的高端定位推广。3月月4月月5月月6月月品质推广期品质推广期5 5月中旬月中旬-8-8月月市区销售部落成市区销售部落成形象推广期

43、形象推广期3 3月月-5-5月中旬月中旬销售部启用销售部启用开盘开盘7月月两大阶段：形象推广彰显价值，项目的豪宅基调由此奠定品质推广体现价值，为购房者提供购买的理由样板区开放样板区开放8月月阶段阶段任务任务第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段全面推广，大力造势，建立市场高端姿态，引发关注两大阶段任务开盘热销，蓄势引爆，配合小众渠道推广，保持热销营销重点：重新包装、高调入市！颠覆以往的新形象，对工地围墙等卖场环境，对楼书、单页等宣传媒介重新包装，抓住目标客户向往与众不同的尊贵生活的消费心理，以稀缺高端性吸引关注。1、项目形象入市，建立高端别墅姿态。2、在市场建立全新高端形象，突出新开发公司对项目的崭

44、新理念。第一阶段第一阶段 形象推广期（形象推广期（3 3月月55月中旬）月中旬）渠道建议渠道建议 建议理由建议理由 工地现场包装工地现场包装 项目形象传播，产品概念的传播项目形象传播，产品概念的传播户外广告户外广告 项目形象传播项目形象传播 软文软文 全新开发理念，对项目全新开发理念，对项目稀缺性和尊贵性解读稀缺性和尊贵性解读 市区销售部开放市区销售部开放 定点市区，形象高度嫁接定点市区，形象高度嫁接 报广报广 释放高端形象释放高端形象【传播建议】【传播建议】项目宣传册项目宣传册 高级藏品般的册子，传达项目尊贵高级藏品般的册子，传达项目尊贵目的：目的：清晰传达项目稀缺、高端的形象，进行尊贵十足

45、的氛围营造，缔造荣耀感。内容：内容：形象及产品利益点画面直接宣传风格：风格：尊贵感强、体现项目个性方式：方式：制作10米高的看板围档工地现场包装户外广告目的：目的：形象导入市场，建立市场关注主题：主题：稀缺50席纯独栋，独一无二的身份象征广告位点：广告位点：市府大道、椒黄大环线，通向台州的高速路等路段，人车流量大，有利于项目的形象传播和知名度推广。目的：目的：体现项目优势，展现高端形象和概念风格：风格：文字与图形结合，直观的文字与尊贵无上的图片互相映衬项目宣传册设置理由：设置理由：销售部是目标客群了解项目最好的途径，销售部的氛围及感觉都会让客户把它与项目本身联系起来。筹备细节：筹备细节：4月中

46、旬完成整个设计风格并进入使用。设计风格：设计风格：新古典主义奢华风格，富有档次感。增值细节：增值细节：1、开辟材料展示区域，向购房者直观、真切展示楼盘建造设计中优质的材料，如使用的石材。2、配备大堂服务员，给访客一种高贵的贵宾待遇。市区售楼部PR活动：市区售楼部开放时间：时间：4月中旬（暂定）目的：目的：引起市场轰动，提升项目形象，刺激目标人群购买物业内容：内容：红酒品鉴会形式，电话通知并邮寄正式邀请函，体现购买人群的身份和尊荣感，形成圈层间的初期口碑传播。嘉宾：嘉宾：当地媒体、意向客户等报广软文报道软文主题：软文主题：1、独栋别墅，上流阶层追捧的稀缺豪宅2、稀缺独栋别墅 独享大成人生 解读东

47、方太阳城纯独栋 3、太阳城纯独栋售楼部展现奢华魅力通过切合人群需求的产品利益点的传播，以及系列公关活动，进行有针对性的广告渠道投放，最终形成口碑传播，保持热销。1、通过活动引爆，给市场展现产品稀缺热销的印象。2、以产品本身来支撑的项目形象，让消费者感受到项目高超高质感，形成购买意向，刺激购买欲望。第二阶段第二阶段 品质推广期（品质推广期（5 5月中旬月中旬 8 8月）月）渠道建议渠道建议 建议理由建议理由 户外更换户外更换 项目品质和价值深度体现项目品质和价值深度体现 公关活动公关活动 开盘、样板区开放等事件造势引爆开盘、样板区开放等事件造势引爆 硬广硬广+软文软文 形象传播，产品概念的传播形

48、象传播，产品概念的传播【传播建议】【传播建议】线下拓展线下拓展 点对点有效进行客户锁定点对点有效进行客户锁定 DM DM直邮直邮 综合释放独栋别墅品质综合释放独栋别墅品质户外更换目的：目的：在高端形象基础上，对原形象作提升，同时进行产品的深入解构，表现自身的稀缺品质及价值。主题：主题：楼盘开盘、奢华实景样板示范区亮相备注：备注：在8月中下旬可以寻找新的广告位置点来为接下来的推广做支持。建议：建议：利用中邮广告的媒体特点及优势，体现一对一的尊贵，挖掘客源，达到大量蓄客目的。内容：内容：太阳城独栋别墅产品解构 时间：时间：5月开盘前、样板区开放前 人物：人物：台州、温岭等地高端汽车4S店，从银行内

49、部获取的金卡客户资源，售楼部意向客户。DM直邮 时间：时间：56月份 目的：目的：项目形象，销售信息释放 内容：内容：20秒 形象/产品+电话 频率：频率：交通电台交通电台PR活动一：开盘活动时间：时间：5月中旬（暂定）目的：目的：制造项目热销现象，同时集中开盘会在客户之间形成一种挤压，购房者的从众心理会促进购买，形成一个表面繁华的现象，从而最大限度地促进销售。内容：内容：开盘地点选择在台州顶级的星级酒店，迎合消费者好面子的心态，缔造尊荣身份。并通过邀请媒体记者，利用事件造势扩大社会影响。PR活动二：样板区开放时间：时间：开盘后目的：目的：样板示范区的“园林实景+高端配套+豪华装修”，给予买家

50、极大的保障和信心！本项目将奢华真实的园林、实体示范单位呈现在消费者面前，使客户能亲身体验产品品质，震撼的实景能极大刺激购买欲望。形式：形式：臻藏白兰地美酒散发着醇香、名车一展风华、唯美的插花艺术折射出生活哲学、外籍乐队激情演奏交相辉映别墅高贵典雅的气质。嘉宾：嘉宾：邀请意向客户、已购业主、当地媒体记者，亲临体验奢华实景。报广软文报道软文主题：软文主题：1、太阳城纯独栋别墅荣耀开盘，一墅难求！2、实景样板示范区 奢华品质惊艳全城 暨东方太阳城独栋别墅样板区开放 新渠道的拓展新渠道的拓展我们的建议我们的建议 在市场环境恶劣的今天，常规媒体的推广效果大打折扣，且营销费用成本高。我们必须针对目标客户寻求新的渠道，做到有的放矢。花最少的钱，卖更多的房子。拓展一：圈层推广与合作银行、台州各高尔夫俱乐部、顶级4S汽车店等高端场所合作，邀请VIP客户组织专场经济讲座（主讲人如郎咸平），同时把产品和客户进行面对面的交流和演示。高端楼盘的销售，目标圈层内的口碑传播是极其迅速和有效的环节。我们锁定这些高端目标人群，可以巧妙利用他们之间的口口相传，形成有效成交。拓展二：星级酒店推广在高端人群聚集的四星级、五星级酒店客房，放置本项目的楼书或在专属杂志中刊登项目广告。覆盖区域应是整个台州市区、温岭、路桥。5 5表现/Visual z 源自美国的豪门别墅