医院物业工程运行维修管理服务方案

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1、医院物业工程运行维修管理服务方案管理原则管理原则预防为主预防为主防消结合防消结合科学结合科学结合规范应用规范应用安全高效安全高效多重保障多重保障1.1.1 房屋建筑的日常维修及养护1.1.1.1 房屋建筑主要管理内容与要求及养护计划1）屋建筑主要管理内容与要求（1）由机电工程部负责房屋建筑的全面管理与维护，保洁部、保安部等协助检查和申报需要维修的项目；（2）以养护为目的，以维修为手段，确保维修养护的及时性，发现问题及时处理、消除隐患；（3）每一年度的房屋建筑养护计划由机电工程部负责制定，报（xx）医院批准实施，机电工程部负责将年度保养计划分解落实到每个季度、每个月和每一个人，实行目标责任管理；

2、（4）严格按照房屋建筑养护计划、相关规定与标准开展房屋建筑管理和维修养护工作；（5）机电工程部每日安排专人对（xx）医院物业区的房屋建筑进行一次巡查，并汇总检查所发现的问题，保洁部、保安部当值人员负责所属区域内的房屋建筑的检查，并做好登记与上报工作；（6）检查中发现的问题，若不能及时处理，应做好标识，及时汇总报机电工程部值班员，调度相关专业人员处理，重大维修项目或遇突发事件，应及时报机电工程部部长安排处理；（7）机电工程部设立 24 小时值班，接到维修申请应于 5 分钟内赶到现场处理，处理完毕应及时回访，超过 24 小时无法维修的项目，应及时告知医院（含本单位员工）其原因，并将维修计划与方案告

3、知对方；（8）遇台风或暴雨，机电工程部应及时组织和通知相关人员检查门窗，加固设施，疏通下水道、雨水井等，做好防风防雨和排水工作；（9）阴雨潮湿天气，机电工程部应组织人员加强防潮防霉变等工作，及时给一些易受潮湿天气影响的设施涂防霉菌药或上其它防护剂；（10）机电工程部负责每月组织专业人员对房屋建筑的完好等级进行检测和评定，对当月的维护情况包括维修合格率等进行总结，写出分析报告，制定出下一月的管理和维护措施与目标；（11）房屋装修管理由机电工程部全面负责，保安部协助对消防等安全进行监管和巡查；（12）机电工程部部长为维护作业安全第一责任人，（13）房屋建筑维修养护实施过程中使用的材料应不含蒽、酚、

4、苯、萘等易挥发物质，不得使用严重污染环境和危害人体健康的材料，机电工程部工程师为维修材料的验收责任人；（14）机电工程部负责对房屋建筑维保单位进行监督和检查，包括沟通与协调；（15）与运行和维护相关的资料由机电工程部负责收集和保管，报管理处备案。2）房屋建筑维修养护计划（发现问题立即处理）房屋建筑维修养护计划房屋建筑维修养护计划表表 1 1序序项项 目目号号数数1、检查地基有无超过允许范围的不均半年一匀沉降；2、检查基础有无开裂、破损、完好、无异常次勒脚有无破损地 基 基适时安排白蚁的防治和消杀工作，上1每季一础门走访，了解其办公室内有无发现白次蚁，检查公共部位有无白蚁每年一 检查房屋基础结构

5、性能是否完好以完好、无异常次承2梁重结时间次时间次内容内容要要 求求无蚁害及地基沉降总量情况每季一 检查有无变形、裂缝、腐蚀完好次每年一检查整体结构性能是否完好完好构次每季一 检查有无弯曲、变形、裂缝、腐蚀完好次板每年一 检查整体结构性能是否完好完好次每季一 检查有无倾斜、变形、裂缝、腐蚀完好次柱每年一 检查整体结构性能是否完好完好次每季一 检查有无孔洞、裂缝、腐蚀完好承重次墙每年一 检查整体结构性能是否完好完好次每季一 检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、完好次锈蚀金属 每半年 对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处外观完好构造 一次理每年一 聘请专业人员或机构分析金属结构各符合相关标准次部件的工作

6、状况，评定构件的受压稳定性和塑性累积损伤，鉴定金属结构整体承载能力1、台风暴雨等恶劣天气时将对金属结构和支撑体系进行适时检测；2、台风暴雨后将对金属结构的检查，根据检查的结果备注进行必要的维护；3、对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，委托专家进行分析、计算，拟订维修方案，由甲方审批每月一 检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化完好等缺陷非 承 重次3墙每年一检查墙体结构性能是否完好次防水1、清扫、冲洗屋面，特别是采光天棚的清洁；完好无杂物、2、检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通；无积水、3、检查屋面有无积水；防水层屋每周一4涂4、检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂

7、、和避雷面次网等完层、脱边，发现异常即时修复；采光4、发现涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换；好，无异常玻璃5、检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊每月一 给不锈钢避雷网上不锈钢油次每季一 油漆圆钢避雷网次1、全面修补隔热层板，重新勾缝；每年一次2、检修屋面防水层；3、检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况；4、检查伸缩缝嵌填油膏是否完整无锈蚀等现象漆层完好接缝严密，无开裂、缝隙和脱胶现象每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层备注破损、老化的状况，及时更换破损的玻璃、接缝密封胶，解决老化、渗漏等问题1、检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破 平 整 完裂；每季一好、无空2

8、、检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，鼓 和 破发现问题及时处理；3、更换大面积松脱、破损的地面饰面材料；4、对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理裂，大理石 和 木地 板 等表 面 光楼地面5次5、给木地板打蜡（由保洁部协助）洁、无明显 杂 色和污渍每年一 检查楼地面结构功能的完好性完好次表 面 光每周一给不锈钢扶手上油抛光次迹1、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时每半年楼梯6一次2、补换损坏的地砖；3、修复空鼓的地砖1、油漆型钢组合楼梯、扶手、护栏网；每年一次2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更完好换1、检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱，发现异常及时修复；检查公共通道及门厅的墙面有无

9、污迹和剥公 共 通 每周一 2、7完好道次落，发现异常随时处理；3、检查中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好，发现异常及时处理洁、无锈修复；完好1、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时每半年一2、补换损坏、空鼓的地砖2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更每年一换；1、检查、修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分；完好，墙2、处理内墙面变色现象；每月一涂内 料、墙 8石土面 质块每季一 处理内墙面大面积渗漏材次每年一 雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨无渗漏次水侵入1、修补涂料饰面破损、脱落部分；喷涂外饰墙 9面、次面玻璃等现象每周一2、更换破损的外墙饰面玻璃；3、清洗外墙好，洁面饰面人为造成的

10、污染部分净、无破损、脱皮外 观 完无渗漏次3、处理内墙面局部渗漏；4、更换破损的石质块材面 无 变色、脱皮、起泡、渗漏等现象完好修复；完好1、结合外墙清洗作业，检查外墙面的状况；每半年一次2、处理外墙面变色现象，检查并加固外墙金属构件1、雨季时期对窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入；每年一次2、对于外墙面大面积渗漏久修无效的，及时无渗漏制定方案批甲方审批时行局部翻新，以防止渗漏面积扩大1、注意天气报告，遇台风暴雨天气，及时发布信息，提醒客户关好、锁好门窗；备注2、外墙清洗使用绿色环保型清洁剂；3、更换外墙饰面按原设计要求进行每周一 检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时完好，无次1吊顶0每月一

11、发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时好，无渗次修复漏现象修补破损完好、外观洁净加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，外 观 完门窗、卷1、检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、完 好，1每月一闸门、自霉变和腐朽；2、给门转轴或磨擦磨损部位加门、窗等1次动门润滑油；转 动 灵3、（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生活，金件锈部 件 无锈 蚀 等现象每半年更换门窗的易磨损部件一次好无锈迹、1防盗网2每年一除锈油漆次好检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、完好，无1地下室3每周一脱落和渗漏水等现象，发现问题及时修复次等现象房屋建筑维修养护计划房屋建筑维修养护计划表表 2 2序项目号次数1、检查

12、路面有无积水；路 面 路 每 周 一 2、检查道路路面有无起壳、空鼓、1基次裂缝；3、检查路基有无塌陷2灯 箱 广 每 周 一 1、检查背景灯具完好情况，即坏即完好、牢固，牢固、完漆 面 完渗 漏 水时间内 容要 求完好，无积水告、标 次识牌修；无安全隐患，2、检查金属支架、广告标识牌有否金属架、板等松脱、锈蚀现象；3、检查广告标识牌字迹是否清晰、有无污迹、脱落、损坏等无锈蚀现象，广告标识牌字迹清晰、无污迹、脱落、损坏等现象检查灯箱线路有无漏电、短路烧毁现 完好，无漏电、每 季 一象次象1、油漆金属支架、线管等；每 半 年一次漆面完好，无锈迹1、检查路面有无积水；路面、地面完2、检查灯箱线路有

13、无老化现象同上，线路绝缘良好，金属支架、线管等短路烧毁等现2、检查停车场地面有无起壳、空鼓、好，无积水，停 车 场 每 日 一3（库）次3、检查车道灯有无损坏；4、检查行车指示标志是否正常行 车 标 志 清晰，正确裂缝；车道灯完好，1、检查停车线、行车指示线是否清交 通 设 施 完晰、完整，限速牌、指示牌是否齐全、好，停车、行每 月 一 完整；次2、检查挡车器是否正常车线路指示清晰、完整，限速牌、指示牌等配备齐全。1、检查沟、渠有无堵塞现象，如有无堵塞现象，每 周 一次2、检查雨水篦有无异常1、检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污；沟 渠 池4井每 季 一异常及时修复；次水篦完好异常

14、及时疏通；排水畅顺，雨设施完好，无缺损，井底和2、检查井壁有无裂缝及塌陷，如有池 底 无 沉 积物，排水畅顺，3、检查沟、渠是否完好，如有异常井盖及雨水篦及时修复；4、给井盖及雨水篦刷漆；5、检查井盖完好程度无 锈 蚀 等 现象，防护漆完好雕 塑、每 周 一5建 筑、次小品1、全面清洁；2、检查有无破损，如有异常及时修洁净，完好复；3、检查有无乱刻乱划现象每 周 一 保证畅通和结构完好通畅，完好次6连廊每 年 一油漆护栏次现象1、保证标识清晰、无污迹、无脱落、设施完好、牢无破损，发现异常及时修复；每 周 一公 用 标次7志设施2、检查牢固程度，如有松脱，及时无污迹、无脱恢复落、无破损等现象每

15、半 年 检查完好程度，发现问题及时修复完好、无缺损一次垃 圾 中 每 周 一 检查有无损坏，发现问题及时修复8转站次1、刷漆管道、管网支架；地 下 管 每 半 年 2、检查管网固定情况；9道一次3、检查或更换损坏、老化或腐蚀的等现象严重管网外观完好，无脱皮，锈迹等固，标识清晰、设施完好，无破损完好，无锈蚀1.1.1.2 照明系统主要管理内容与要求及养护计划1.照明系统主要管理内容与要求（1）机电工程部维护人员负责每天巡视检修移动物业区内各楼层照明电气控制箱，分支母线插接箱和室内外照明灯具。清洁员、安防员、楼层助理负责所辖区域内照明灯具的检查，发现问题及时报机电工程部值班室调度员安排电工进行维修

16、，并及时关闭不必要的照明设备；（2）及时、优先维修重要公共通道、办公室、大门、道路路灯等重要部位的灯具；（3）高空维修照明系统应做好安全可靠的保障措施；（4）定时检查照明线路电压情况，对经常易坏的灯具的线路应注意测量其电流、耐压和绝缘性能，针对性找出原因，解决问题；（5）定期组织人员对电控箱接线端螺丝进行紧固、调整、除锈等维护；（6）做好照明材料损耗合理性分析，为选材提供依据，减少照明灯具的故障率，降低器材消耗，节约成本；(7)定期检测照明灯亮度，合理调整亮度，根据季节的变化情况合理调整灯光工程的开机时间，及时关闭照明灯，节约用电。2.照明系统养护计划照明系统养护计划表照明系统养护计划表项项目

17、目时间时间次数次数内容内容要求要求1、检查路灯、景观灯、应急照明灯、电梯轿厢灯、通道灯亮灯、门牌灯、设备房照明亮灯、餐厅照明亮灯、地下室洁净、明亮、完好，无明照明灯等亮灯率；每日一2、检查外观是否完好，有无异声和异显频闪，无次异味，开关味；灵活，正常，3、检查灯具的亮度、均匀度、眩光度、无安全隐患频闪度，如有异常，马上处理；4、及时更换损坏的照明灯具和开关等1、清洁照明器具卫生；2、检查玻璃灯罩有无破损、金属灯架线路和灯具有无松脱现象、灯口、灯栅有无损坏；完好、接头3、检查外观是否完好，有无异常响声牢固、接触良好，工作和异味；正常，净洁，4、检查灯具的亮度，照度均匀度、眩每周一无锈蚀、发光度、

18、频闪度的变化和供电电压等情黑、漏电等次况；现象，光照5、检查开关是否灵活正常，有无松脱、度均匀，无照明破损等现象；明显频闪，灯具6、检查灯具进线绝缘性能，接头是否开关灵活，牢固、接触是否良好，有无破损、短路、正常烧焦、过热等现象1、重复以上内容；2、调整照明器具亮度，节约用电；3、更换过热、故障配件，避免短路现象；4、根据季节和要求合理调整灯光工程每月一的开机时间；次5、检查日光灯启辉性能6、检查灯管发光亮度是否接近失效；7、检查灯具固定是否牢固，电极接触是否良好；不带电部份的绝缘性是否良好；8、检查感光控制器功能每年同上，照度均匀，亮度适宜，灯具附件、线路等无过热等异常情况，照明灯具平均使用

19、寿命符合国家相关标准或出厂标准和，日光灯启辉正常、感光控制器灵敏度适当1、灯具灯座接触性能检查；设施完好、2、测量线路绝缘性能，更换或加补护洁净，灯具套管；3、检查线路温度，检查线路有无老化现象，更换不良线路；4、检查开关是否灵活可靠；5、清除钠、汞、碘钨灯等特种灯高能灯附近的杂物和积灰灯座接触，无锈蚀，线路绝缘性能良好，开关灵活可靠1、检查进线主电缆温度是否过高，负洁净、完好，荷有无超出电缆额定值，线路有无老化 无异常响声等现象；和异味，绝缘 性 能 良2、检查接地铜器板螺丝紧固性；好，线路和3、检查、清洁电箱卫生；器件无过热每周一4、检测漏电开关功能；等现象，漏次5、检测空气开关可靠性；电

20、开关工作正常，空气6、检查控制箱（柜）有无异味；开关等工作7、检查射灯镇流器温度；照明可靠，电箱电源8、检查电箱门；标识正确，控制完好9、检查电箱标识是否完好、清晰箱检查1、重复上述内容；2、检查分支线接线端接触与牢固情况；同上，记录每月一3、检查接线排色泽；完备，照明次时间控制器4、填写照明电箱设施检查卡；设置正确5、检测照明时间控制器参数设置和工作状况每季一检查、更换时间控制器电池次电池电量充足，无漏液等现象1、检查线管、灯箱、灯架、灯杆有无设施完好，漆层完好、破损、松动和锈蚀等现象；牢固，绝缘线2、检查线管、灯箱、灯架、灯杆有无良好，无漏管、每月一漏电、烧毁等现象次电、锈蚀等灯3、加固线

21、管、灯箱、灯架和灯杆，修现象，机械箱、补漆面，给灯具支架机械部位作润滑保部份润滑良灯养等好架、灯杆1、重复以上内容；每年2、油漆灯具线管、灯箱、灯架和灯杆，同上一次作防腐性保养1.1.2 给排水设备运行维护1.给排水设备主要管理内容与要求（1）给排水设备的管理和维护由机电工程部负责。给排水设备的巡视与供配电设备的巡视同时进行，每班六遍；(2)检查设备的运行状态、水压、电机启停工作状态；检查设备设施的有无积尘、脱漆、生锈、杂音、异味和跑、冒、滴、漏水等现象，保证给排水系统正常运行；(3)及时填写水泵运行记录、巡视记录，按月统计水耗数据和电能消耗数据，发现问题报部门部长或机电工程师组织维修人员处理

22、；（4）积极协助（xx）医院合理安排用水和实施节水计划，遇限水、停水预先通知用户；（5）按维护保养计划定期对消防水泵、喷淋泵等进行试泵和例行保养；（6）每天对水池（箱）和给水管道等进行一次检查，做好水箱的封闭措施，保障水箱及周围环境整洁，发现问题及时采取措施予以检修或通知卫生防疫部门协助处理；（7）每天抽查污水井、雨水井一次，重点场所污水井、雨水井每天检查不少于一次，发现排水堵塞或不畅及时清理，遇大雨天气，增加检查的范围和频次，保障室内外排水、排污系统通畅；（8）每月一次检查水池水位控制设备，保证溢压阀、闸阀、浮球阀等控制阀工作正常，灵活可靠，避免溢水事件发生。给重点场所水池加装二级防溢水装置

23、提高可靠性；（9）每季对水池（箱）进行清洗，消毒，保持水箱清洁卫生，无二次污染，每半年送水样至江门水质监测站检测一次，确保水质符合国家卫生标准。操作人员健康合格证齐全；2.给排水系统维护保养计划给排水系统维护保养计划表给排水系统维护保养计划表项项目目时间时间次数次数内容内容要求要求1、清理机房卫生，保持水泵设备房、排污泵机体卫生清洁；2、观察电压、电流，水位、水压等工作正指示是否正常，运行时有无异声、异 设备清洁，常，水位等指示正味（每2小时一次）；每天3、检查盘根处滴水是否符合规范，常，显示清晰，无异常杂音、无异一次如不规范，应及时处理；味，无泄漏等现4、检查水位高度指示是否清晰；象，记录完

24、备5、巡查发现故障或故障隐患应及时处理；6、记录运行数据和情况生活泵、排污泵1、重复上述内容；2、擦拭机体，去尘、除锈、刷保护漆，给水泵、各阀门、接头和减压阀加黄油；、检测水泵供电线路绝缘性能，控每月3制台开关及其线路情况；4、检查和消除水泵跑、冒、滴、漏水等现象；5、给停用的水泵作起动、加黄油等保养同上，泵体、管道和基架等无锈蚀、漏电等现象；供电线路绝缘良好，控制系统工作正常1、检测电机轴承等工作状况，如有每半异常，应更换轴承；无积尘、润滑良年一2、给泵体及管道、阀门除锈刷漆；好，线头紧固、接次3、紧固柜内线路接头螺母，清扫柜触良好内灰尘等1、检查外观是否完好，有无堵塞和冒、滴、漏现象；每周

25、2、检查闸阀，观察供压力表是否正一次常；3、阀门开启位置是否正确，标示是否清晰1、重复上述内容；2、清理管道内的杂物，疏通排污管每季道。供一次3、检查闸阀开启、关闭是否灵活水、4、有无跑、冒、滴、漏现象。排污5、抄读水表数值管网1、重复上述内容；2、管架全面检查和整修；3、给管道和支架除锈刷漆；每半4、检查止回阀、浮球阀、液位控制年器是否正常；一次5、清洗管道内部、作防腐处理；6、检查、更换各类阀门标示，标注管内水流方向；7、给各类阀门丝杆上油作防锈处理。1、检查外观是否完好，有无跑冒、滴、漏现象，箱口及透气管防虫纱网是否完好；2、打开排污阀排污；每周3、检查进水浮阀并作手动进水试验；一次4、

26、观察水质情况，检测水的PH值和含氯量；5、检查水箱、水池盖板是否完好和上锁每月重复上述内容；水池 一次按规定比例按时投放消毒药品水箱1、提前24小时通知（xx）医院相关部门做好储水准备；2、准备潜水泵、应急照明灯或手电筒、扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、每年防护眼镜、口罩、胶手套；清洗3、提前关闭水池进水闸阀，排放干两次水池；4、清洗消毒：铲出水池内泥沙及各种沉积物，用扫把或尼龙刷把水池顶部、四周墙壁、底部反复刷洗直至干净为止；用扫把或尼龙刷蘸取1：100的灭菌净水溶液依次反复刷洗消毒供水压力正常，阀门开启位置正常、无堵塞或跑、冒、滴、漏现象，标识正确、清晰标识清晰，完好，阀门开关灵活，管道无堵塞

27、或跑、冒、滴、漏现象，正确抄取水表读数。管道和支架牢固，漆面完好，阀门和控制器开关灵活，功能完好，各类标识正确、清晰，金属部件无锈迹。完好，无泄漏，防虫网、盖板完好，水质清澈、无杂物，水质合格，PH值等正常，进水浮球阀动作正常同上金属件无锈迹，水池内无泥沙及沉积物，水样检测合格，由防疫站开具合格证明书，记录完备水池，之后用清水反复冲洗水池，排出消毒水溶液；5、用干净的瓶子从水池中取 500ml水送市卫生防疫站进行检测；6、工作结束后应完整、规范、清晰地填写水池清洗消毒记录1、检查井盖是否盖严、完好；每周2、开盖检查井底是否有污物，如有给水一次则清除干净；井、3、检查井盖铸造字迹是否清晰、正雨水

28、确井污水井 每半1、重复上述检查；年2、清理污泥，疏通下水管道；一次3、给各类井盖及金属构件刷漆1.1.3 空调供冷、供暖、新风、排风系统运行维护1、主要管理内容与要求（1）中央空调系统由机电工程部负责管理和日常维护，每天按（xx）医院规定的时间表开停；（2）根据（xx）医院物业中央空调系统的特点，制定好相应的维修养护计划，做好维修养护工作及相关记录；（3）在中央空调使用前十天应对冷冻机组的各部件进行检查（加油、更换干燥剂、检查节止阀开关是否灵活、有无渗漏、清洗冷凝器、清洁设备、检查膨胀水箱的浮球阀是否正常等）；（4）在空调使用季节，由机电工程部负责安排人员对中央空调运行实行二十四小时三班制监

29、控和管理。每班巡视空调设备二次，通过闻、看、听、摸等办法及时掌握和发现设备潜在故障；（5）及时清除设备现场的杂物，保持设备和场地清洁；完好，牢固，无明显透迹，铸字清晰、正确，无安全隐患，井底无污物，排水畅通同上（6）通过观察监视设备，掌握空调设备运行状态。注意空调运行有无三漏现象，有无异声异味。发现问题及时报部门部长和维保单位组织人员维修处理；（7）每年定期对空调设备进行维护保养（测量蒸发器进出水温和压力；制冷剂系统检漏、补充制冷剂；测量压缩机温度、测量压缩机三相电流平衡性；检查保护开关；紧固电线接头螺丝；测量电机绝缘性能；调整微电脑控制设定值；检查清洁电器控制柜等），并进行水质化验、过滤网清

30、洗、水管加防垢剂、更换风机盘管电机和水泵电机轴承或加注新黄油；（8）严冬季节，作好室外冷却机组的防寒措施；（9）检查各种空调阀门温控设施是否良好，分析空调能源消耗情况；（10）做好空调日运行记录、空调机组巡视检查记录、空调维修记录、空调保养记录的填写；（11）及时统计空调设备易耗材料，做好易耗材料的采购和贮备。（12）在保证办公、教学等场所温湿度适宜的情况下，做好中央空调降耗节能工作。2、维修养护计划维修养护计划表一维修养护计划表一项项时间时间目目次数次数空调内容内容要求要求系统完好，设定值符合要求；冷剂液每年供1、检查制冷剂液位和油面；冷季节机启动机 2、检查冷凝器和变频压缩机状况；位和油面

31、在要求组组前3、检查和测试所有运行控制和安范围；系统试运行维正常，无异常全控制功能；护4、检查调整微电脑控制中心的设定值；5、启动机组，检查整个系统的运行状况，记录机组运行参数；6、检查空调系统有无泄漏；7、根据运行记录，分析处理机组问题运行期执行下列维护计划间1、检测和调校空调制冷机组的运行参数；每日一2、检查空调供电系统、控制系统、保护装置、开关及次线路的工作状况主每周一1、擦试主机、清洁卫生；2、检查主机工作状况，加注润滑油等；机次3、检查空调系统有无泄漏每月一1、重复上述操作；次2、给主机作防锈等养护1、检查电机电流、电压、温度，观察每天一有无异常现象；次2、检查冷却、冷冻泵工作状况，

32、泵体盘根处滴水是否符合要求电压、电流等正常，盘根无漏水；电机和泵工作正常冷1、检查联轴器及盘根的使用情况；联轴器、阀门却每季一2、转动阀门，检查阀门能否灵活开启、灵活冷次关闭冻1、清洗水泵及电机轴承并加润滑油；泵2、检测电机接地电阻，并记录；外观良好，润每年一3、检测冷却、冷冻泵电机绝缘电阻值；滑良好，阻值次4、更换水泵轴衬套，重新加装填料；符合要求5、泵壳、泵体除锈刷漆1、检查水阀浮球阀是否正常；电流、电压正每天一2、观察电流、电压及布水器的运行情常，阀门工作次正常况皮 带 松 紧 正常，水质防锈处理合格，冷却塔清洁、外观良好冷却1、重复上述检查。塔每月一2、加药进行水质处理。次3、检查电机

33、皮带是否正常。4、清洗冷却塔塔体。维修养护计划表（二）维修养护计划表（二）项目时间次数内容1、用500v摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5M，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5M以上时则应拆修电机线圈；2、检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承；3、检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如冷却每年是则应调整（每半个月检查一次）；检查皮塔一次带轮与轴配合是否松动，如是则应整修；4、检查布水器是否水均匀，否则应清洁管道及喷嘴；5、清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶；6、检查补水浮球阀是否

34、动作可靠，否则应修复（不定期）；7、拧紧所有紧固件；8、清洁整个冷却塔外表。1、观察风机是否正常运行，有无异声；每周2、空调开关及电磁阀工作是否正常；一次3、检修办公区空调不制冷等故障1、检查冷凝水接水盘是否畅通排水；2、保温要求达到的标准是否良好，自动排每季气阀工作是否正常；一次3、检查空调系统盘管风机，清洗过滤网、回风口，调整风口方向，包括除噪声等具体要求电机风扇联 接 良好；转速风量达到设 备 要求；塔体整洁运行正常清洁、运行正常；盘 管 畅通，无泄漏1、每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气（不定期）；风机2、检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，盘管则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则

35、应更换风机轴承；出 口 风3、用500v 摇表检测风机电机线圈绝缘电阻速、温度应不低于0.5M，否则应整修处理。检查电每年容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同达到额定值；电机一次规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有运行无噪过热痕迹，如有则作相应整修；声，设备4、清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物；无漏水。用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢；5、拧紧所有紧固件；6、清洁风机盘管外壳。维修养护计划表（维修养护计划表（三）时项间目次数每天一次新风机组内容要求1、检查电磁阀、温控器工作是否正常、接外观良好，设水盘排水是否畅通；备运行正常，2、调节、检测大厦各楼层风机出风口温湿温湿度适宜度过

36、滤网干净，润滑良好。每1、重复上述检查；季2、清洗风机过滤网；一次3、风机轴承加注黄油每年一次1、清洗风机及管道过滤网，清洗公共场所风机出风口；2、更换或清洗电机及风机轴承，并加注黄制冷效果好、空 气 循 环 顺油；畅，无泄漏风机及风柜外壳清锈刷漆；3、测试控制部分工作性能1、节制阀与调节阀的维修保养：2、检查是否泄漏，如是则应加压填料；3、检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；4、检查法兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫；5、电磁调节阀、压差调节阀维修保养：开闭灵活，无6、干燥过滤器，检查干燥过滤器是否已脏破损，无渗漏堵或吸潮，如

37、是则更换同规格的干燥过滤器；7、通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀，压差调节阀；8、阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应填压填料；9、对其它阀门除锈和防漏处理电流、电压正常，卫生良好线路无过热现象，接线装置良好。每半年阀进类行一次每自天1、清洁卫生；控一2、观察电流、电压是否正常箱次及控每1、检查线路有无过热现象；制季器一2、检查进出线路接线装置是否完好次每年1、检测箱体的接地电阻；一2、更换接触不良的部件次1、进行停机保养(进行大修、上油、防尘、防锈、防潮等处理)；每年2、检查压缩电机组件的各项环节；制3、检查压缩机润滑油系统；冷4、执行各项正确操作程序

38、，检查电机启动期器；结束5、检查控制面板，确定各操作状态是否正停常；机6、检查冷凝器洁净情况是否需要清洗；期7、检查系统的泄漏、制冷剂并给予正确的间处理；8、定期检测和转动机械部件，保持润滑阻值符合规范空调机组保持机组处于良好的状态，保证随时启动正常，机组干燥、无锈蚀等现象，机械部件转动灵活1.1.4 办公、等专用设备的管理1）要管理内容与要求（1）办公、生活等专用设备，包括清洁设备等由机电工程部负责管理和维护，包括设施设备分类登记编号和技术资料管理等工作；（2）每月对上述设备设施进行一次性能测试（绝缘性能等）、加油、刷漆、除锈等预防性保养；（3）开通24 小时服务热线，做好维修值班工作，接到

39、报修电话立即赶到现场进行维修处理。属维护范围内的设备，应及时通知并督促维保单位处理，并做好相关维修记录工作；（4）做好办公场所机电设备的安全管理，定期开展安全宣传，保障使用人安全；（5 及时维修故障设备，更换破损电缆、损坏的开关、选用容量安全的熔断丝等，做好安全维护工作，包括给对手持移动用电设备补装漏电保护开关，消除漏电等安全隐患，保障操作人员的使用安全；（6 统一制定移动电动工具使用规定悬挂于宿舍、餐厅、工具房等地，强化安全宣传；（7 做好维修回访工作，填写好维修记录表，定期开展维修服务满意度调查，及时整改存在的问题；（8 做好维修耗材的统计和贮备工作，保障维修及时率。2）维修养护计划（若有

40、损坏和故障及时检修）维修养护计划表维修养护计划表话 机 外 观 完好、洁净；连接线、接插头1、清洁、消毒；完好，连接良2、检查接插头、线路；好；话机键盘3、测试按键工作状态，话机通完好，拔号、电话机/每月话质量；接听等功能正1传真 一次4、测试拔号、接听等功能；常，话机通话机5、检查（了解）传真机油墨贮声音良好；传真机油墨容量量，打印质量；正常，打印字6、测试传真机收发状况迹清晰，传真机收发工作正常。1、清洁除尘；外观完好、净2、检查、紧固连接线、接插头；洁，无异味；接 线 连 接 良每月3、测试电视机和其遥控器各按好，按键完好、电视2进行 键的工作状况、接收情况（图像、声功能正常；电一次音等

41、质量）；视接收信号正4、调校电视机工作状态；常，图像、声音良好。5、给电视显示屏做消磁分体每月1、查看设备和机架、管线外观是否设 备 安 装 牢外观完好、式空3完好、固定是否牢固，有无脱漆、锈固，洁净、无脱漆、调一次蚀等现象；锈蚀等现象；2、清洁除尘，包括清洗空调过滤网等；3、测试出风口温度，检查制冷和通风效果；4、检查空调机和遥控器、风叶、风机、按键等是否完好，各项功能是否正常；5、检测空调器在各种状态下有无异常噪声和振动，跑、冒、滴、漏和结霜现象；6、检测散热器风机运转是否正常、有无异常噪声1、清理排风扇上的积尘、油圬；2、紧固螺钉，检查排风扇外观、启停和排风效果，有无破损、异味、杂排风

42、每月声和风力小等异常情况；4扇一次3、检查排风扇开关是否完好和灵活可靠，控制系统工作是否正常；4、检查排风扇电源引线和接插头是否完好、牢固，有无漏电等问题1、给布类家具做防霉、蒸汽去污等养护(由保洁部负责)；沙发、每周2、紧固接头，螺钉等；靠椅53、给不锈钢等光亮性金属部件作抛一次等家光、上防护油养护；具4、及时修理损坏的家具，包括修补金属部件护漆等1、具体按相关程序和标准进行检查和维护；2、巡视检查电源线外观有无破皮、漏电烧焦等异常；3、运行过程有无机械堵卡现象；4、指示灯工作是否正常。插座插头其它每周是否良好；工作 一次5、检查电源线有无乱拖乱放受压受和生潮。活电移动工具外壳螺丝是否松动脱

43、器设落。备6、听取使用人员意见，做好服务工作空调机各项功能正常，运转平稳、无异常噪声、跑、冒、滴、漏和结霜等现象；空调出口温度符合出 厂 设 定 标准、风量大小适宜；散热器风 机 运 转 平稳，无异常噪声完好，洁净，运转平稳，排风 量 符 合 要求，无漏电等现象牢固、外观完好、洁净，光亮，漆面完好，无腐烂、霉变、锈蚀等现象；达到相关标准与要求，外观良好，设备运行正常。每月1、重复上述检查。润滑良好、工一次2、测试功能（绝缘性能和开关操作作正常，安全性能和机械强度性能，重点检测安全 可靠，达到相性能）；关标准与要求3、机械无磨损、活动部位、轴承等加注黄油防锈1、重复上述检查。清洗各电器设备散热口油污、杂物防堵塞；2、检查转动部位有无缠绕物影响性能。每年3、调整电气、机械参数，紧固螺栓一次螺丝；4、外壳清锈刷漆；更换老化元器件或电源线。5、测试安全保护、控制部分工作性能。达到相关标准与要求，不漏水、不漏油、不漏电，使用效果达到规定的技术要求，安全可靠