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1、土地增值税清算中存在的问题及对策征收土地增值税是增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调 控，抑制土地炒买炒卖，促进房地产开发健康发展的重要举措。加 强土地增值税征管，有利于提高房地产行业税收征管的质量和效率， 从而有效地减少税款流失。然而从近年来对房地产行业土地增值税 的清算工作看，当前土地增值税中还存在不少问题需要完善。一、存在问题1、政策宣传不够。对于土地增值税业务，税务部门知之不多， 对土地增值税的政策宣传力度不够，造成了纳税人企业财务人员对 土地增值税政策了解不够，对土地增值税纳税意识较低戾出表现在 财务会计不据实记载成本费用，不正确核算申报税款，填报土地增 值税清算的各种报表困难，加
2、之一些房地产开发企业对土地增值税 清算比较反感，从而造成了工作的被动性。2、业务素质不高由于土地增值税工作量大，涉及的知识多。而在我们税务系统 部门真正懂土地增值税清算的人，也只是懂一些土地增值税的税收 知识，对土地增值税涉及的一些其他知识，诸如，建筑成本费用核 算，建筑企业评估及基本设施，公共配套设施等方面的知识知之甚 少，给土地增值税清算业务带来了不便。3、销售收入不真。一部分房地产企业存在确认收入不及时、不 规范的现象。在实际操作中，部分房地产企业推迟工程决算，将预 收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不 及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票；部分房地产企业以 部
3、分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环；部分房地产企 业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。使得开发商所申报 的收入与实际不符，这样就造成了企业收入不实和相关税收的流失。4、清算工作量大。土地增值税清算工作是一项全新的工作，工 作量大、项目多，实际操作难度大，税收成本高。一般房地产企业 开发项目交叉，既有普通住宅项目也有非普通住宅项目，既有免税 项目也有应税项目。而且，房地产开发大部分是滚动开发，房地产 开发项目周期长，在建设期间，涉及到销售分配、成本费用的分摊 等问题，土地增值税的计算异常复杂。况且有许多企业核算不规范， 项目与项目之间在财务核算上基本是没有分开核算，造成单个项目 开
4、发成本费用核算不实。5、涉税定性困难。土地增值税的清算涉及到成本费用的核算、 房地产估价及认定、产权管理等许多技术性强、专业要求高的工作， 而且由于房地产开发具有很强的周期性和特殊性，而税务人员对这 些专业性知识不懂，加之，我们对工程造价评估，知识缺乏，在清 算中，很难核实该项工程的平米造价以及平米材料用量，造成了对 土地增值税的一些扣除项目定性困难。6、成本费用核实难成本费用的扣除是土地增值税清算的难点和重点。房地产项目 开发周期长、成本内容繁杂，由于土地增值税清算工作涉及到企业 的成本费用收入等各个方面，企业的收入一般问题不大，根本的问 题是要真正做到弄清房地产开发企业的成本费用确实很难。
5、目前， 房地产开发企业一般也是把项目全部承包给建筑施工企业，由于建筑企业的管理混乱，部分房地产企业虚列成本和费用或通过虚开发 票、虚构工程项目和工作量导致虚增成本费用扣除项目。而且好多 材料又无原始票据，为了应付税务部门检查，只好到税务部门补开 发票。其次，将一些公共配套设施（幼儿园等）成本计入住宅成本; 再次，混淆成本归属期和所属项目，任意控制成本结转；通过以上 手段使得作为计税依据的房地产增值额难以真正反映房地产的实际 增值情况。7、设法逃避清算一些房地产开发企业根据国家税务总局土地增值税管理规程 （国税发【2009】91号）的规定，早已符合土地增值税清算的要求， 但为了逃避或拖延土地增值
6、税清算。纷纷采取不及时办理有关证件 或者采取分期开发、保留尾盘等手段，故意逃避或拖延增值税的清 算。有些手段更隐蔽，如根据规程规定，项目销售超过85%必 须进行清算，于是房地产开发企业尽量拖延时间，将项目销售比例 控制在85%之内，拖延清算。加之，税务机关对房地产企业日常监 管不力，造成了土地增值税清算及入库的不及时。8、票据使用混乱。由于房地产开发项目涉及的政府部门管理部 门较多，主要有土地、房管、城建、发改委、拆迁办、供水、供热 等多个部门，而这些部门在审批或审核的过程中都要按照国家有关 规定收取数额一些的费用，有的开具发票，有的以收据代替；其次， 房地产企业白条子支付一些小型材料款较为普
7、遍，这样就造成这部 分扣除项目难以确认。二、建议与对策1、加强政策宣传税务部门要利用各种媒体加强对房地产开发企业的土地增值税 知识的宣传，提高房地产开发企业对土地增值税的认识。其次，税 务部门应加强对房地产开发企业税收政策的纳税辅导，及时将税收 政策调整变化告知房地产企业，提高纳税人尤其是企业领导和财务 人员主动纳税意识；再次通过举办纳税人土地增值税业务培训班， 辅导和监督企业财务人员正确核算成本费用，提高办税人员专业知 识水平，使纳税人严格遵守税收法律法规。同时，按照管理服务的 要求，税收管理员在日常工作中，要积极深入企业，及时了解情况， 解决纳税人在申报工作中的实际问题，为纳税人提供规范、
8、全面、 便捷、经济的纳税服务。2、加强业务学习税务部门要进一步加强对土地增值税和业务的学习，提高税务 干部的人员素质，提高土地增值税清算的质量。土地增值税计算比 较复杂，尤其是扣除项目中成本费用的核算和分摊问题，都是税收 管理员面临的比较复杂的业务。针对税务人员不太精通土地增值税 清算检查的现状，税务部门要加强对税务人员的学习培训，提高税 收管理员的业务水平。3、加强检查监管税务部门要经常加强对房地产开发企业的检查和监管。通过同 行业、横向、纵向税负对比、将售房收入申报异常的企业列入管理 重点，有针对性地开展纳税评估工作和管理稽核，确保项目工程成 本费用的真实性，减少企业成本费用的随意性；同时
9、加强对房地产 开发企业日常检查，对于房地产开发企业提前介入，掌握其相关涉 税信息，把土地增值税清算工作做到平时，减少工程完工后土地增 值税清算的工作量，防止税款流失。4、搞好涉税鉴证。由于土地增值税清算业务涉及工程项目多， 内容繁杂，要求清算人员具备较高的素质，所以建议上级税务机关 指定具有相应资质的中介机构参与土地增值税的清算业务，进行竣 工财务决算审计和工程计价评估，审计结果报送税务机关备案；税 务机关的主要责任是加强审计报告的符合性审查，必要时可实地核 查；这样，一方面提高土地增值税的清算的质量，另一方面减少税 务机构的执法风险。5、实行项目管理。按照国家税务总局一体化管理要求，在土 地
10、增值税征收上，实施开发产品项目化管理，提高精细化管理水平。 对房地产企业应采取项目跟踪管理，从项目开始立项起管理人员就 应该对项目的整体预算、项目进度、工程承包合同、工程施工单位、 工程款结算方式及结算金额、项目整体可销售面积、套数及销售情 况等及时掌握了解，做到对项目的跟踪监控管理。其次，进一步加 强房地产税收信息化监控，运用计算机手段，实施户籍管理-台账监 管-跟踪监管-税源分析-管理稽核的全方位动态跟踪监管，建立税 源管理台账，及时掌握第一手动态税源信息，提高对房地产项目的 税源监控水平。6、严格执行政策。对房地产开发企业要加强日常监管，严格 执行国家税务总局土地增值税清算规程的规定。对
11、符合土地增 值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续的，主管税务机关应及时责令限期清算，逾期仍不清算的，一律按不低于预征率的征 收率核定征收。7、加强资金监管。在房地产企业收入的确认上，除做好对企业 预收房款的检查外，要进一步深入金融部门，在金融监管部门配合 下，规范开发企业结算方式，除按照现金管理的规定可以使用现金 结算的以外，开发企业的商品交易、劳务供应、资金调拨、信用往 来等实行银行转账结算，防止企业转移收入，逃脱税收和金融监管。8、严格执行预征。在土地增值税征管工作中，对有房地产开发 项目的所有企业，一经确认收入，全部按晋中市地方税务局土地 增值税预征管理办法的规定进行预征，确保项目完工后土地增值 税足额到位。其次，对确认申报的计税依据明显偏低，又无正当理 由的、账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难 以确定转让收入或扣除项目金额的，严格按照国家税务总局关于 房地产开发企业土地增值税清算管理工作有关问题的通知的规定 按不低于预征率的征收率实行核定征收。
土地增值税清算存在的问题及对策
