风险分析的一般过程和方法

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1、风险分析的一般过程和方法：对一个房地产项目实行风险分析的过程，能够分为风险辨识、风 险估计、风险评价三个阶段（一）风险辨识因为每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很 多，而且各风险因素所引起的后果的严重水准也不相同。风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面， 纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较 简单的、容易被理解的基本单元。在众多的影响中抓住主要因素，并 且分析它们引起投资效果变化的严重水准。常用方法有专家调查法（其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法）、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊 断技术。如本书第一章所述，在房

2、地产开发投资过程中所面临的风险，包 括系统风险和非系统风险两类。房地产投资项目的风险分析，主要是 针对可判断其变动可能性的风险因素。这些风险因素通过直接影响项 目的成本和收入，对项目的财务评价结果产生影响。（二）风险估计与评价常用方法风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相 结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以 此为依据对风险采取相对应的对策。常用的风险评价的方法有以下几 种。1. 调查和专家打分法该方法主要适用于项目决策前期，这个时期往往缺乏具体的数据 资料，主要依据资深专家的经验和决策者的意向，得出的结论也仅仅 一种大致的水准值，它只能作为进一步分析参考的基础。2. 解析方法解析方法是在利用德尔菲法实行风险辨识与估计的基础上，将风 险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主 要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布实行估计， 并对各个收入、支出流之间的各种关系实行探讨，用项目预期收入、 成本及净效益的现值的平均离散水准来度量风险，进而得到表示风险 水准的净效益的概率分析。3. 蒙特卡洛模拟法它是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、 工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模 拟实际概率过程，然后加以统计处理。