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1、HEN system office room HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688 养老地产五大模式：住宅开发思维下未来如何破？核心提示：根据克尔瑞咨询机构发布的报告，将中国养老社区的模式划分为候鸟式养老模式、活跃型养老模 式、农家式养老模式、异地型养老模式和居家养老模式五种类型。面对中国万亿级的养老地产（）市场，传统的房地产（）企业、险资、甚至实业企业都纷纷投入其中，并 且根据各自的特点开发出了各种模式，并不乏引入“金融”“互联网+”等概念元素。住宅开发思维下，养老地产怎么“破”？? ?根据克尔瑞咨询机构发布的报告，将中国养老社区的模式划分为候鸟式养老模式、活跃型养老模
2、式、农家 式养老模式、异地型养老模式和居家养老模式五种类型，其中，由于居家养老模式是在传统住宅项目上进行适 老化改造升级，对于长期进行住宅开发的开发商来讲，难度最低，最易操作，过往经验也更容易借鉴，从而成 为了最先尝试的模式。1.居家养老模式 简单的说，居家养老社区就是在现代住宅小区的开发兴建过程中，置入养老的理念及功能，创造住宅小区 养老功能附加值。首先从硬件层面进行适老化升级配置，比如加入老年人的专属步行通道，配备老年人活动室，配备进入社 区的医疗机构，同时与相关的老年服务机构合作，为老人提供上门看护与医疗等居家养老服务。这样的模式本 质其实还是房地产开发，盈利模式也是通过卖房子获利，只不
3、过由于其增加了适合老年人的配套设施，从而将 客群进行了锁定，目标瞄准了有需求的老年人群体。位于杭州的良渚文化村内的万科随园嘉树项目，便是居家养老模式的代表之一。该项目为多层住宅，于 2013年5月份开盘，目前售价为16000元/m2,定位于个性化精装老年公寓，户型分为75 m2两房与110 m2三房 两种。万科随园嘉树除了进行售卖之外，也进行租赁，其租金标准为售价的60，租期15年。有专业人士曾质疑，“万科随园嘉树在开发思路上就是住宅开发+无障碍设计+部分老年医护服务设施.这种 开发模式是典型住宅开发商的思维 ,也就是在做了些表面上适老型的一些改造, 根本没有抓到养老地产开发的 本质。”2.“
4、养老服务+地产开发” ? 然而，万科并不是唯一一家用住宅开发商思维来做养老地产项目的。2013年底，保利地产也发布了自己的“保利养老战略”。“以居家为基础，统一服务标准，以社区依托， 统一配套标准，以机构为支撑，统一专业标准。”这是保利对自己三位一体养老战略的诠释，并提出了打造养 老的全产业链，其中包括成立了保利安平专业介护养老公司。在保利的养老战略中，占据最主要分量的还是对原有社区进行适老化改造，其计划是在五到十年，完成已 建社区的适老配套改造，而在新建社区统一适老话设施标准，提供社区居家养老服务。即在社区内增设老人大学、活动中心，康体中心，日间照料中心等基础配套，打通社区与街道卫生、医 疗
5、、文体设施等功能衔接，成立互助养老志愿团队，同时以物业服务为平台，提供助餐、助浴，助洁，助急， 助医的服务，提供居家网络信息服务，建立长者智能化服务平台等。在盈利模式上，保利提出了“微利模式”，其具体解释为“居家养老通过提供适老化的产品设计和增值服 务，收取养老增值服务费。社区养老层面，希望通过老龄公寓的租赁，社区配套服务收费，收费方式采用使用 权十年租赁收费制。机构养老通过提供介护服务和生活服务，收取专业服务费。”目前保利地产在北京、上海、广州、成都、三亚等城市已有六个养老地产项目在建，其中落户于北京保利 西山林语的和熹会专业养老机构已于2013年初开始运营。但是，即便嫁接进了和熹会专业养老
6、机构，北京保利西山林语的本质还是一个住宅项目，开发有板楼与别 墅等产品，住宅的市场售价为23000元/m2。?与险资近几年凶猛入围房地产行业相一致，手握庞大的老年人客户资源的险资做起养老地产来，似乎更为 “有模有样”。泰康人寿开发的泰康之家便是代表之一，它将保单与养老社区的入住资格进行了捆绑。资料显示，泰康人 寿与泰康之家联合推出了“幸福有约终身养老计划”， 据称这是国内第一款将养老保险产品与养老社区相结 合的综合养老计划。购买了一定金额的养老保险，将可以获得泰康之家的入住确认函，并且终身有效，保证入 住资格的权利享有者包括投保人及配偶，被保险人及配偶，而投保人的父母和投保人配偶的父母则享有优
7、先入 住的权利。根据网络版的泰康之家燕园入住价格公示表，入住者还需要缴纳入门费、乐泰财富卡和月费。前二者是 一笔一次性缴纳且可退还的押金。月费则包含房屋使用费、居家费用和餐费。剥离开与保单相挂钩的模式，泰康之家社区更像是对传统养老院模式的升级，引进了“三甲医院临床诊疗+ 社区配建二级康复医院+CCRC持续关爱养老社区”的三层次医养服务体系，并对居住、理疗、娱乐、看护等软 硬件设施进行了升级。泰康之家母公司泰康人寿提供给地产商记者的资料显示，泰康之家社区的服务体系由生活服务体系、 医养康复体系、活力文化体系三大部分构成，包括日常生活服务、餐饮服务、健康管理、专业护理、医疗问 诊、康体娱乐、活力课
8、程和社工服务，以满足入住长者的综合需求。泰康人寿董事长兼首席执行官陈东升曾在公开场合介绍：“泰康发展医养产业，推动实体养老社区与泰康 保险产品的结合，利用保险长线资金匹配长期投资，打造全生命产业链，实现长坡、宽道、厚雪，滚最大的 雪球，这一商业模式创新具有长期生命力。”运作模式与传统养老院相仿的，还有最近在成都亮相的“万科幸福家智者公寓”，其是万科第一个脱离其 社区独立运作的养老公寓。该公寓目前的总面积有1300 平米，共有18个房间，分为单人间、双人间、三人间和四人间，共有47 个床 位，既接受长者的日托，全托，病后看护理疗，还可以接收老人在家的居家看护，提供健康、医疗、康复、膳 食、家政和
9、跑腿各种服务。成都万科非住事业部的相关人员表示，万科幸福家智者公寓的发展目标就是做成可复制的模式，能够在各 大城市进行全面推广。 ?4. 旅游养生模式聚焦“候鸟”式客群 ? 在克尔瑞咨询机构对中国养老社区的模式划分中，候鸟型养老模式也属于主流之一，数据显示，旅游人口当中老年人的比例占到了 40左右，旅游养老也正红火，老人们选择异地的酒店、老年公寓、养老院或农家 乐，享受一段比较轻松、廉价的异地生活。每到冬天，海南聚集大批的东北老人就是典型例证。2015 年3月 31 日，平安不动产合悦品牌发布会在上海举行，正式启动“合悦”品牌，正式进军养老地产 行业，“合悦”品牌旗下有全龄化适老社区和旅游养生
10、地产两条产品线，根据平安不动产副总经理朱政坚接受 媒体采访时所介绍，合悦品牌提供颐养身心的全方位服务产品类型，包括健康管理、膳食管理、生活管家、养 老服务、心灵成长、分时度假、增值物业管理等。?5. 盘活农村存量房的乡居模式 此外，用盘活乡村存量民居的方式，则可打造出了乡居养老模式。田仙峪村距离北京北三环 65 公里，紧靠雁栖湖、怀柔慕田峪长城，是北京市首家养老农宅合作社试点单位。2014年8月，国奥集团与田仙峪休闲养老农宅专业合作社签订协议，首批吸收30余套闲置农宅，由国奥 集团对老宅院统一改造，今年5月投入运营。田仙峪村除了拥有两居到四居不等的传统院落外，物业服务中心、医疗服务中心、租种菜地业务中心、配 餐中心、采摘园、各种球类娱乐设施也都在逐步完善过程中。国奥北京文化产业投资有限公司董事长王大庆曾介绍称，国奥乡居里的传统院落只租不卖，一般采取会员 制形式租赁，时间为20 年，费用为120180 万元不等。会员也可委托国奥乡居运营团队专业人员进行经营。
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