项目融资建议书

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1、篇一：政府项目融资建议书 政府项目融资建议书2011 年政府融资服务项目建议书一、项目背景随着近年来城市化 水平的不断提高和国家4万亿的基础设施建设政策的出台，城市基础设施建设规模不断扩大， 所需要的建设资金日益增加。而当地政府主要的资金来源为财政、银行和债券市场，现有的 融资平台由于受项目规模和项目本身性质的限制，如放款对象和规模受宏观调控影响大、融 资金额和时间与实际建设用款进度不匹配、资金用途要求严格、抵质押物要求严格且折扣率 高、有项目资本金及项目融资比例限制等，影响融资效率。原有的融资渠道和规模不能很好、 很及时的满足政府的融资需求，目前各地政府的财力面临很大的资金压力，因此搭建新的

2、融 资平台拓宽融资渠道是目前政府亟待要解决的问题。鉴于此，要最终达到多渠道的灵活融资 和宽松的资金环境，我们建议政府整合现有的资源，采取包括国有资产清理、资产注入和资 产重组等措施，搭建城市建设新的融资平台。通过重组和汇集当地政府的优质资产，盘活现 有国有资产，运用企业债券发行、银行理财产品、信托产品、银团授信、贷款等各种直接和 间接融资方式，扩大融资渠道、降低融资成本、提高融资规模，形成一个优质的、受投资者 和债权人欢迎的融资平台，并利于政府最大限度的利用自身资产和资源，灵活的取得比较宽 松的资金环境。二、项目简介1、项目目标通过搭建新的融资平台，以实现以下目标：一是推进城市化发展战略的实施

3、，促进城市功能 完备，加快城市更新步伐，提高经营城市水平；二是进一步深化国有企业改革，运用资本经 营手段，促进存量资产结构调整和资源优化配置，实现资本经营与城市经营的有机结合；三 是增强公司融资和提高保障供应能力，为社会提供符合标准的公共产品和服务；四是确保国 有资产保值增值。一言以蔽之，就是运用优质资产、形成优质平台，从根本上解决当地政府 整体城市建设步伐中，因与财政收支难以完全期限匹配，带来的资金问题。既保障当地城市 建设进程，又优化经营城市水平。2、提供的服务组建政府项目财务 顾问团队，作为牵头人，将参与设计切实可行的、满足当地政府要求的一揽子重组融资解决 方案。引入包括券商、会计师事务

4、所、律师事务所、资产评估机构以及外部评级机构等在内 的中介机构和专业人士。牵头重组成立新的融资平台，完成资产筛选和注入，优化财务报表。 牵头设计和运用企业债券发行、银团授信、银行理财产品发售、各类信托计划等直接或间接 融资工具，解决政府的资金需求，我行有成功为当地政府融资的丰富经验，可为当地政府提 供综合性的融资财务顾问服务。三、项目流程建议1、选择及引入优秀 中介机构（券商、会计师事务所、律师事务所和评级机构等）及专业人员；2、设立新公司作为 今后的融资平台，以债券发行为切入点，调查清理国有资产，进行企业重组。建议政府从资产清理和资产重组开始，搭建一个资产规模足够、资产状况良好（生息资产为

5、主）、财务指标优越、能取得评级机构较高评级、能取得银行较高信用评价和授信的融资平台。政府通过清理国有资产一一选择优质企业进行企业重组整合资产一一逐步扩大银行授信一一 尝试扩大其他融资渠道（如信托贷款、理财产品发售等）一一继续项目投资、扩大资产体量 再扩大融资，逐步达到满足发行企业债券的资产规模要求和财务数据要求。最终实现或 接近政府的目标。在做好重组企业的 架构设置、原有企业的人员处理、资产注入的情况分析、注入资产的选择中，按照以下几个 原则选择资产和搭配资源：一以实物资产与现金出资相结合，减轻出资压力；二为融资需求 尽可能做大净资产，为筹资做准备；三是注入资产需优质，或为生息资产或日后容易变

6、现， 能成为实际建设资金；四是合法合规出资，兼顾税务成本。通过资产注入的方式扩大新平台 的资产总量，持续提供后续发展潜力，提升公司质地，优化资产负债表，优化财务数据。（初 步要求见附件一）二新平台融资在完成重组之后， 新融资平台主业范围、组织架构、资产、财务状况均兼顾了银行融资、外部评级、长短期债 券发行的需要和标准，为下一步融资奠定基础（下面介绍几种融资渠道：1）长期资金的可持 续的融资渠道一企业债券企业债是指企业依 照法定程序公开发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券，由中央政府部门所属机构、 国有独资企业或国有控股企业发行（发行企业债券是企业有效利用社会资金，开展直接融资 的重要渠道（

7、我国企业债发债资金的用途主要限制在固定资产投资和技术革新改造方面，并与政府部门审批的项目直接相联。通过企业债能融到 多少资金，前提条件是看融资平台的净资产有多少，公司所有债券总和不得超过净资产的40%（ 我们筛选好融资项 目，筛选的原则按项目本身收入、项目的综合还款能力和外部产生的收益，同时要尽最大力 量提高发债主体的等级以达到发债的要求和降低成本，为政府取得长期的建设资金。（发行具 体要求见附件二）2）各家银行的稳 定融资渠道一银团授信、贷款在我国目前现有的 政策和资本市场状况下，银行直接融资仍然是企业和城市建设融资的主要渠道（经过重组， 净资产提高，资产质量得到改善，各家银行对新的融资平台

8、的评级和授信额度势必将会提高， 通过银团借款能够极大的弥补其项目资金缺口。3）中期资金的可调节的融资渠道a信托计划：重组期间和将来新 公司运行过程中，一方面，我行可以发行股权类信托理财产品，募资资金以股权形式增加新 公司的资本金，优化其资本结构，增强其融资能力，降低融资成本，然后签定股权回购协议， 保证政府对新公司的控制权不变，增加新公司的中期资金；另一方面可能受各种国家和银行 等政策的影响，公司面临着资金无法从其他渠道进行融资，我们可以通过信托公司为公司寻 找资金，解决公司的应急资金和中期资金。b中期票据：中期票据，是指具 有法人资格的非金融企业（以下简称企业）在银行 篇二：物流园区项目融资

9、建议书物流 园区项目融资建议书一、以私募方式进行股权融资1、行业现状中国第三方物流市 场尚处于发展初期，行业利润率高，潜力大、发展迅速，2000年至2005年的年增长率都将 达到25%。但中国第三方物流供应商规模偏小，功能单一，增值服务薄弱，服务质量较低， 很难提供规范化的物流服务。通过资本运作来提 高产业集中度，进行产业整合，实现规模和网络优势，提供标准化、信息化、综合化的高质 量第三方物流服务，成为中国物流行业的大势所趋。2、项目背景物流园区将规划兴 建发展信息、机电、新材料、国际贸易、房地产开发等行业，兴建会展中心、大型商业中心、 酒店、金融机构和住宅等配套设施，从硬件、软件以及服务等三

10、个方面营造一个公平、公正、 中立的具有柔性服务特点的综合性物流服务平台。3业务定位 么项目规划八投资估算与回报 总投资估算为 1.65亿元，其中土地投资 万元，硬件投资 万元，软体投资万元。项目投资回报包括: 库房及办公楼租金收入、物流操作服务收入、服务收入以及与其他公司合作的业务收入。&股权融资方案 以股权融资方式建 设物流园区项目，融资主体将是新设立的致远物流园区股份有限公司（暂定名）。以北京大象 投资有限公司作为主发起人，与黄骅港港务局共同发起设立股份有限公司，注册资本定为 1000万元。项目总投资估算为1.65亿元，除股东投入资金外，其余资金需求可通过银行贷 款等债权性融资方式完成。7

11、、股权融资程序（1）编制商业计划 书，分析介绍项目背景、市场前景、股东管理经验和经营实力、管理团队、业务定位、项目 投资回报等部分。（2）寻找对物流产 业有投资意向的各方投资者，进行路演推介和谈判。（3）确定新股东进 入后的股权比例和股本总额。（4）完成增资扩股， 由会计师进行验资并出具验资报告。（5）召开新公司创 立大会，变更董事会。（6）完成工商变更 登记，正式进入物流园区项目的实体运作阶段。&需要重点解决的 问题（1）编写商业计划 书。通过提供物流园区项目研究报告，重点介绍项目背景、市场前景、股东背景、业务定位、 项目投资回报。（2）甄选有意向的 投资者。需要对方提供营业执照、公司介绍、

12、财务报表等材料，谈判确定股东构成、股权比 例，签订发起人协议。二、项目融资（一）、项目规划（二）、投资估算与 回报总投资估算为 1.65亿元，其中土地投资万元，硬件投资 万元，软体投资万元。资金需求进度项目投资回报包括，库房及办公楼租金收入、物流操作服务收入、服务收入以及与国外公司 合作的业务收入。（三）、项目融资方 案1、债权融资物流园区项目，以 土地2000亩、房屋等固定资产作为抵押物来借款，进行债权性融资。2、项目公司融资物流园区项目，以 设立项目公司方式吸引投资者，项目建成后由物流公司在约定年限内向项目公司租赁经营该 部分资产，最终投资者获取合理回报，转让所持股权退出项目公司，由物流公

13、司回收公司控制经营权。3、信托融资物流园区项目，通 过信托公司发行2年期的项目投资信托计划，募集1亿元左右的社会资金，信托计划的年预 期收益率为5%6%，由黄骅港港务局为信托计划提供资产担保。信托公司将信托资金贷款给 物流公司建设经营物流园区项目，信托计划到期后由物流公司回购信托计划本金。（四）、项目融资程 序1、债权融资程序（1）确定以物流公 司拥有的适当土地、房屋等资产作为项目融资的抵押物。（2）寻找有意向的 各方投资方，就借款合同条款与其谈判。（3）向投资方提供 土地、房屋等抵押物的完整产权凭证、评估报告等相关权属和价值评估文件证明。（4）最终确定借款 合同条款，与投资方签订抵押借款合同

14、。（5）在土地、房屋 管理部门办理土地、房屋抵押手续，取得借款。（6）正式进入物流 园区项目融资实施阶段。2、项目公司融资程 序（1）编制商业计划 书，分析介绍项目背景、市场前景、股东管理经验和经营实力、管理团队、业务定位、项目 投资回报等部分。（2）寻找对物流产 业有投资意向的各方投资者，进行路演推介和谈判。（3）确定新股东进 入后的股权比例和股本总额。（4）项目公司投资 取得2000亩土地使用权后，以此土地进行抵押借款，滚动资金运作建设物流园区。（5）项目公司完成 物流园区建设后，由物流公司根据协议在约定的年限内租赁经营该部分资产，向项目公司支 付租金每年 万元（暂定）。（6）各投资方通过

15、 从项目公司租赁经营收入中获取投资分红，最终实现回笼资金并获取相应投资回报，在约定 年限后转让股权退出项目公司，由物流公司买入股权控制公司经营。3、信托融资程序（1）根据市场调 研，与信托公司协商确定信托计划的预期收益率、担保等信托条款。（2）确定合适的 抵押资产和担保人。（3）组织进行推 广宣传，开始发售信托计划。（4）按照信托计 划分阶段投入信托贷款资金建设物流园区项目。（5）建设期完成 开始经营项目，每年按约定收益率向投资者支付利息。（6）信托计划到 期后，回购信托计划本金。（五）、需要重点解决的问题1、债权融资篇三：簕竹角项目融资建议书（修改版）簕竹 角项目融资建议书根据目前房地产信贷

16、政策、国家房价调控原则及本人的融资经验，关于公司簕竹角房地产开 发项目，在我与银行及信托公司沟通后列出以下三种融资开发建议：1、独立开发：即：由丰泽天润独 立完成开发融资计划，项目执行，营销收款全过程。融资方案一：银行贷款融资。与银行协 商开发贷款及放款程序，需取得项目四证齐全。贷款额度一般为项目规模的一半左右。项目 成立到贷款完成需要1个月左右。融资方案二：信托 公司融资。鉴于近段时间银行对于房地产开发贷款收紧及银根紧缩政策，可能面临有些银行 贷款额度不够等问题，则可与信托公司协商发行信托产品。如华润深国投要求四证齐全、开 发资质为二级，年化收益为20%以上，自有资金要求为30%。项目成立到

17、募集完成需要36 个月。融资方案三：在银 行发行房地产私募基金。基金以有限合伙制形式成立，普通合伙人及项目发起人需垫资不低 于项目规模的30%，其余资金由银行向客户销售募集。项目成立到募集完成需要1 2个月。*以上开发方案需 要公司提交详细的项目开发及融资计划书，并需保证四证齐全。关于四证的申领，可以通过 融资公司提供过桥资金拆借12个月，目前市场上的过桥资金月利息为56个点。*独资开发的优点 在于利润大，投资回报丰厚，作为公司自主开发项目，为公司今后的贷款、融资开发其他项 目提供良好的历史记录；缺点在于受限于国家当前对房地产开发的限制性政策，导致银行体 系对地产开发贷款的谨慎合作。2、合作开

18、发：即：将此项目分拆 项目内容进行合作开发，分别引入其他房地产公司和融资公司进行项目分工合作。合作方案一：将房 地产开发承包给有资金实力的房地产开发公司进行项目合作，销售成功后进行利润分成。合作方案二：将所 需融资承包给融资公司，公司根据自身的资金要求与融资公司签订融资代理合同，包括提供 过桥资金拆借领取四证，融资成功后付费。*合作开发可以很大程度上降低公司的整体运营 风险，将专业的领域交给有经验的公司运作，时间少，收效快，利润高，风险共担，但比独 立开发模式成本偏高。二项目转让：公司转让该项目给 有实力的开发商或者投资公司，其项目不需要融资计划，只需凭借关系进行转让，转让成功 收转让费，但缺

19、点在于利润低，公司没有项目优势，并不作为公司的项目名录。 篇四：物流园区项目融资建议书物流 园区项目融资建议书一、以私募方式进行股权融资1、行业现状中国第三方物流市 场尚处于发展初期，行业利润率高，潜力大、发展迅速，2000年至2005年的年增长率都将 达到25%。但中国第三方物流供应商规模偏小，功能单一，增值服务薄弱，服务质量较低， 很难提供规范化的物流服务。通过资本运作来提高产业集中度，进行产业整合，实现规模和 网络优势，提供标准化、信息化、综合化的高质量第三方物流服务，成为中国物流行业的大 势所趋。2、项目背景物流园区将规划兴 建发展信息、机电、新材料、国际贸易、房地产开发等行业，兴建会

20、展中心、大型商业中心、 酒店、金融机构和住宅等配套设施，从硬件、软件以及服务等三个方面营造一个公平、公正、 中立的具有柔性服务特点的综合性物流服务平台。3业务定位 么项目规划 八投资估算与回报 总投资估算为 1.65亿元，其中土地投资 万元，硬件投资 万元，软体投资万元。项目投资回报包括： 库房及办公楼租金收入、物流操作服务收入、服务收入以及与其他公司合作的业务收入。&股权融资方案 以股权融资方式建 设物流园区项目，融资主体将是新设立的致远物流园区股份有限公司（暂定名）。以北京大象 投资有限公司作为主发起人，与黄骅港港务局共同发起设立股份有限公司，注册资本定为 1000万元。项目总投资估算为1

21、.65亿元，除股东投入资金外，其余资金需求可通过银行贷 款等债权性融资方式完成。7、股权融资程序（1）编制商业计划 书，分析介绍项目背景、市场前景、股东管理经验和经营实 力、管理团队、业务定位、项目投资回报等部分。（2）寻找对物流产 业有投资意向的各方投资者，进行路演推介和谈判。（3）确定新股东进 入后的股权比例和股本总额。（4）完成增资扩股， 由会计师进行验资并出具验资报告。（5）召开新公司创 立大会，变更董事会。（6）完成工商变更 登记，正式进入物流园区项目的实体运作阶段。&需要重点解决的 问题（1）编写商业计划 书。通过提供物流园区项目研究报告，重点介绍项目背景、市场前景、股东背景、业务

22、定位、 项目投资回报。（2）甄选有意向的 投资者。需要对方提供营业执照、公司介绍、财务报表等材料，谈判确定股东构成、股权比 例，签订发起人协议。二、项目融资（一）、项目规划（二）、投资估算与 回报总投资估算为 1.65亿元，其中土地投资万元，硬件投资 万元，软体投资万元。资金需求进度项目投资回报包括，库房及办公楼租金收入、物流操作服务收入、服务收入以及与国外公司 合作的业务收入。（三）、项目融资方 案1、债权融资物流园区项目，以 土地2000亩、房屋等固定资产作为抵押物来借款，进行债权性融资。2、项目公司融资物流园区项目，以 设立项目公司方式吸引投资者，项目建成后由物流公司在约定年限内向项目公

23、司租赁经营该 部分资产，最终投资者获取合理回报，转让所持股权退出项目公司，由物流公司回收公司控 制经营权。3、信托融资物流园区项目，通 过信托公司发行2年期的项目投资信托计划，募集1亿元左右的社会资金，信托计划的年预 期收益率为5%6%，由黄骅港港务局为信托计划提供资产担保。信托公司将信托资金贷款给物流公司建设经营物流园区项目，信托计划到期后由物流公司回购信托计划本金。（四）、项目融资程 序1、债权融资程序（1）确定以物流公 司拥有的适当土地、房屋等资产作为项目融资的抵押物。（2）寻找有意向的 各方投资方，就借款合同条款与其谈判。（3）向投资方提供 土地、房屋等抵押物的完整产权凭证、评估报告等

24、相关权属和价值评估文件证明。（4）最终确定借款 合同条款，与投资方签订抵押借款合同。（5）在土地、房屋 管理部门办理土地、房屋抵押手续，取得借款。（6）正式进入物流 园区项目融资实施阶段。2、项目公司融资程 序（1）编制商业计划 书，分析介绍项目背景、市场前景、股东管理经验和经营实力、管理团队、业务定位、项目 投资回报等部分。（2）寻找对物流产 业有投资意向的各方投资者，进行路演推介和谈判。（3）确定新股东进 入后的股权比例和股本总额。（4）项目公司投资 取得2000亩土地使用权后，以此土地进行抵押借款，滚动资金运作建设物流园区。（5）项目公司完成 物流园区建设后，由物流公司根据协议在约定的年

25、限内租赁经营该部分资产，向项目公司支 付租金每年 万元（暂定）。（6）各投资方通过 从项目公司租赁经营收入中获取投资分红，最终实现回笼资金并获取相应投资回报，在约定年限后转让股权退出项目公司，由物流公司买入股权控制公 司经营。3、信托融资程序（1）根据市场调 研，与信托公司协商确定信托计划的预期收益率、担保等信托条款。（2）确定合适的 抵押资产和担保人。（3）组织进行推广宣传，开始发售信托计划。划分阶段投入信托贷款资金建设物流园区项目。（5）建设期完成 开始经营项目，每年按约定收益率向投资者支付利息。（6）信托计划到 期后，回购信托计划本金。（五）、需要重点解决的问题1、债权融资（1）以物流园

26、区 土地2000亩和其他有形资产，确定适当的土地、房屋等对象作为项目融资的抵 押物。（2）就抵押借款 的金额、利率、借款方式、还款方式等与投资方谈判。（3）通过协商或 聘请评估机构进行评估确定土地、房屋等抵押物的公允价值。（4）提供土地、 房屋等抵押物的完整产权凭证、评估报告等相关权属和价值评估文件证明，以及 公司情况等基本资料，与借款方在土地、房屋管理部门办理土地、房屋抵押手续。2、项目公司融资（1）编写商业计划 书。通过提供物流园区发展规划、物流园区项目投资价值分析报告，突出介绍项目背景、市 场前景、股东背景、业务定位、项目投资回报。（2）甄选有意向的 投资者。需要对方提供营业执照、公司介

27、绍、财务报表等材料，谈判确定股东构成、股权比 例，签订发起人协议。（3）确定物流租赁 经营项目公司的约定年限、租金和各投资方的退出方式。3、信托融资（1）根据周详的市 场调研，与信托公司协商确定信托计划的资金规模、预期收益率、期限、担保、信托贷款方 式、还款方式等信托条款。（2）以自有资产或与担保人协商确定抵押资产等担保合同条款。（3）投入信托贷款 资金建设物流园区项目，注意施工质量和风险成本控制。（4）信托计划到期 后，妥善组织资金回购信托计划本金。篇五：商业地产项目融资建议书09一、房地产融资方法1、自有资金公司可以以自有资 金的一部分进行投入，而且国家规定房地产开发项目应建立资本金制度，

28、资本金占项目总投资的比例不得低于20%。2、预收账款预收账款是指开发 商按照合同规定预收购房者的购房资金，以及委托单位开发建设项目，按双方合同规定预收 委托单位的开发建设资金。它是开发商筹集开发资金的一种重要的方式。在房地产市场前景 看好的情况下，一般投资置业人士及机构对预售楼宇都会表现出极大的热情。这是因为他们 仅需先期支付少量的资金，就可以享受未来一段时间内房地产的增值收益。而对开发商来说， 预售可以筹集到必要的建设资金，又可以将部分市场风险转移给买家，虽可能会丧失一些未 来利益，但相对于总体利益终究是微不足道的。预收购房款主要有两种，一是分次收款，另 一种是一次预收，显然后一种情况对开发

29、商更为有利。然而，预售楼宇在不同的国家或地区 都会有一定具体限制条件。在我国很多地方，当地政府对于开发商预售前的实际投资额均有 一些规定，如国家规定开发商超过25%的总投资，并已确定施工进度和竣工交付日期，方可 预售。因此，开发商不能以为不出一分钱，空手就能搞成房地产，并得到丰厚的回报。3、 银行贷款房地产开发商向银行或其他金融机构借入资金，按偿还期限的不同，可分为短期贷款和长期 贷款。其中短期贷款必须在一年内偿还，一般可作为企业短期资金周转；而在房屋建成一定 的阶段，开发商可用以作抵押，筹集长期贷款。房地产开发商无论 自有资金多少，在每一个具体开发项目上，相当程度上充当“皮包公司”的角色。自

30、有资金 多的开发商，同时可从事多个项目的开发，而在每个项目上自有资金运用较小，大多数的资 金靠贷款。因此，开发商一般都与银行或其他形式的金融机构保持着较紧密的联系。房地产 开发商很多情况是通过抵押方式获得银行的贷款，具体方式如下：3.1 土地使用权抵 押贷款土地使用权抵押贷 款是房地产公司融资取得贷款的主要方式之一，开发商通过自有资金获取开发土地的使用权 后，就可以把土地使用权抵押给银行，获取贷款资金，再把这笔资金投入开发建设，通过商 品房预售回笼资金，归还贷款。但是，土地抵押贷款在操作过程中比较繁琐，因为商品房预 售办法规定，商品房预售合同签定后必须在30天内到房管部门去做初始登记，只有经过

31、登记 的合同才有法律效力，但是该商品房所依附的土地已经抵押给银行了，必须先解除土地抵押 后才能登记预售的商品房。此时，开发商必须与银行协商，用分期支付贷款的形式，把土地 分期分批解除抵押，同时分期分批进行预售商品房登记。这样才能保证发放土地抵押贷款银 行的权益，又不影响购房者的及时登记和项目销售的顺利进行。3.2自有财产（股 权）抵押贷款开发商利用自有财 产（股权）进行抵押获取银行贷款也是一个通常的途径。开发商的自有财产一般是固定资产， 比如办公楼或机电设备（如汽车）、电子设备，或者其它有价证券、专有技术等有形、无形资 产。此外，房地产开发商对外投资形成的股权，在经过工商部门和产权登记部门登记

32、确认， 并经过银行对其进行评估后，也可以作为资产用来抵押获取银行的 贷款。3.3担保贷款房地产开发商通过 自己的主管部门、上级公司提供担保，或者由上级部门指定其它经济实体为自己提供担保， 也可以由自己的关联企业提供担保，由此获取银行的贷款，这类贷款的规模往往受到担保方 经济实力的制约。开发商进行银行贷款，一般可采取以下几种方式，即短期透支贷款、存款 抵押贷款和房地产抵押贷款。一般情况下，应优先考虑以开发项目土地使用权或在建工程作 抵押的房地产抵押贷款。银行在提供融资服 务时，一般要按以下条件对贷款项目进行评估：借款用途、拟投资项目的可行性、借款人的 资信和还款能力、还款来源、抵押物的实际价值以

33、及市场情况等。提供贷款的首要原则，是 拟作抵押的土地使用权的地块或房产的所在地必须已实施有房地产抵押的规定和办法。3.4项目封闭贷款 这个贷款方法是从 上面一般的融资方法中“土地使用权抵押贷款”发展而来的。3.4.1贷款的操作 方式开发商取得土地使 用权证书后，不是直接把土地使用权证拿去银行抵押贷款，而是在办完建设用地规划许可 证和建设工程规划许可证后，向银行提出“项目封闭贷款，”银行可在对该项目进行充 分评估的基础上，确定是否贷给该项目开发性贷款，使该项目取得进一步开发所需的资金。 这笔贷款的保证是土地使用权但又高于土地使用权，因为还必须考虑项目的开发前景（只有 项目适销对路，才能保证贷款本

34、息的及时足额归还），贷款的规模和数额也高于单纯的土地使 用权证抵押贷款。“项目封闭贷款”还必须在贷款银行开立专户，由银行对其从建设投入到销 售回收全过程的资金流向进行监管，以保证该笔贷款用在该项目，待项目符合预售条件进入 预售阶段时，由开发商在该贷款银行办理住房抵押贷款，由此取得售房收入，并作为前述项目开发贷款的还款来源。3.4.2开发商应做 的工作开发企业为了顺利 取得银行的项目封闭贷款，就应该主动向银行提供项目的具体情况，甚至在项目寻找过程中 就请银行提前介入，在项目的市场调查和项目经济分析和可行性研究阶段充分听取银行的意 见，使银行对项目有充分的了解，对项目的开发前景有信心，愿意给该项目

35、提供开发性的封 闭贷款。3.5公司综合授信 贷款这个贷款形式是建 立在银行与开发商已经有一定程度的了解，或者已经有一段时间的来往，接受综合授信的企 业已经有较好的业绩的基础上。3.5.1贷款的操作 方式银行为扶持信誉良 好、经营规范的企业进一步发展，经过对企业的资产状况、经营状况、发展前景进行综合评 价，给予该房地产开发商核定年度授信额度，即当年给予该企业一定数额的贷款规模，只要 在这个规模内，开发商可以根据开发项目的资金需求，随时提出贷款的要求，银行会在很短 的时间（比如一周内）批准贷款，这种贷款往往执行最低的基准利率，并且由于可以根据需 求情况随时在额度内申请，所以取得开发资金及时的同时也节约了财务费用。3.5.2开发商应做 的工作开发企业要想获得 银行的综合授信贷款，必须信誉良好、经营规范。所以开发企业在日常的生产经营活动中， 要注意以下几个问题：（1）提高经营管理 水平。