某高尔夫别墅项目内外部环境分析及营销策划

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1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。莲花山高尔夫别墅项目莲花山高尔夫别墅项目项目内外部环境分析及营销策划方案项目内外部环境分析及营销策划方案广东中原地产代理有限公司项目一部 营销策划组 Guangzhou 2011.12项目面临的内外部环境分析Part 1莲花山莲花山球会俱乐部球会俱乐部倚莲半岛倚莲半岛石楼碧桂园石楼碧桂园一二期别墅一二期别墅三期别墅三期别墅别墅类型别墅类型建筑面积建筑面积花园面积花园面积产品货量产品货量备注备注独

2、立411305-51819套一线直临高尔夫双拼336173-40718套背靠小山坡/望田园内部自身环境：内部自身环境：直邻莲花山高尔夫球场砺江水道、村屋农田环绕外部大环境优越，未来发展潜力大外部大环境优越，未来发展潜力大自身内外环境差异较大，一边是高尔夫一边是村屋农田自身内外环境差异较大，一边是高尔夫一边是村屋农田外部大环境：外部大环境：国家4A风景区莲花山海鸥岛休闲旅游度假区莲花山莲花山海鸥岛海鸥岛农田村屋包围农田村屋包围沿途路况沿途路况别墅面向一线高尔夫别墅面向一线高尔夫三期别墅景观三期别墅景观砺江水道砺江水道汇聚香港、日韩、美德等多国精英在此置业打球汇聚香港、日韩、美德等多国精英在此置业

3、打球在这里交际往来的都是来自各国各地的富商名流在这里交际往来的都是来自各国各地的富商名流但却隐居于此不被外界人所知但却隐居于此不被外界人所知是一群真正低调的商贾名流圈层是一群真正低调的商贾名流圈层指定接待中央领导人的别墅酒店指定接待中央领导人的别墅酒店望海观音吸引各地游客朝拜香火鼎盛望海观音吸引各地游客朝拜香火鼎盛40-9040-90分钟自由穿梭分钟自由穿梭广州、香港、深圳、珠海等地广州、香港、深圳、珠海等地海陆交通十分便捷海陆交通十分便捷90min45min60min40min快速路：快速路：华南快速干线、南沙港快线接驳，40分钟抵达广州市中心地铁：地铁：地铁4号线石碁站、规划17号线莲花山

4、站、地铁3号线东延长线至海鸥岛码头：码头：距离莲花山港2.5公里，90分钟直达香港中港城但项目沿途缺乏导视，路线指引不清，外围展示面欠佳但项目沿途缺乏导视，路线指引不清，外围展示面欠佳项目所在区域无高档次的酒店、项目所在区域无高档次的酒店、shopping mallshopping mall、餐饮食肆等配套、餐饮食肆等配套石楼镇中心商业石楼镇中心商业石楼镇中心酒店石楼镇中心酒店海鸥岛农庄海鸥岛农庄项目附近的酒店项目附近的酒店项目附近的度假村项目附近的度假村广州高尔夫别墅项目概况广州高尔夫别墅项目概况别墅项目别墅项目户型户型面积（）面积（）均价均价（万元（万元/）总价总价（万元）（万元）货量货量

5、(套）套）颐和高尔夫庄园联排6003.0-4.01800-240032独栋700-11006.0-8.04200-880064玖珑湖双拼3592.5-3.0800-100038独栋447-5973.0-3.51400-210041 颐和高尔夫庄园主打大面积独栋别墅，联排与独栋产品价差悬殊，颐和高尔夫庄园主打大面积独栋别墅，联排与独栋产品价差悬殊，独栋总价独栋总价40004000万起，相当于联排总价的万起，相当于联排总价的2 2倍；倍；玖珑湖在售不同类别的别墅产品货量、价差相对均衡，玖珑湖在售不同类别的别墅产品货量、价差相对均衡，别墅总价在别墅总价在30003000万以下。万以下。别墅项目别墅项

6、目户型户型面积（）面积（）均价均价（万元（万元/）总价总价（万元）（万元）货量货量(套）套）消化率消化率万科红郡联排380-4303.0-4.01140-1500约5083%独栋570-6002000-2500约80雅居乐剑桥郡联排298-5103.0-3.5900-1800110金山谷独栋480-5693.8-4.51800-260015约20%双拼340-3702.8-3.5950-130028四联排280-3102.0-2.5700-80048倚莲半岛独立待定预计2.017双拼101石楼碧桂园双拼待定待定2联排91番禺主要别墅项目概况番禺主要别墅项目概况项目一方面面临华南板块高端城市自住

7、型别墅的分流项目一方面面临华南板块高端城市自住型别墅的分流另一方面也面临周边经济型别墅的价格竞争另一方面也面临周边经济型别墅的价格竞争表面来看：表面来看：l 项目位于国家4A景区莲花山，直邻高尔夫球场，稀缺纯独栋双拼别墅，优势明显l 项目仅37栋别墅，光球会会员及周边客户就足以消化，完全不缺客户不忧销售深入分析：深入分析：l 对内而言，球会会员及周边客户对该区域有一定情结其购买意向明显，但他们对项目的历史渊源了解甚多，对项目的价格接受度有一定局限，如何让这些客户接如何让这些客户接受项目提升的价值呢受项目提升的价值呢？l 对外来讲，外区域客户对莲花山高尔夫球会、项目所处板块了解甚少，且如果是纯度

8、假这里的度假资源暂时缺乏，如果是自住这里的生活氛围明显不够，我们要我们要让客户为什么在此购买呢让客户为什么在此购买呢？l 非直临高尔夫的双拼别墅其景观环境资源有限，且面临周边较多楼盘同等产品的竞争，如何突显这部分双拼别墅的产品价值？如何突显这部分双拼别墅的产品价值？项目面临现状项目面临现状问题问题项目核心主题营销策略Part 2p 项目定位前我司提出什么样的目标？p 项目定位缘何得出？p 项目究竟该如何定位？1 1、品牌效应：运用项目对企业形象进行塑造、品牌效应：运用项目对企业形象进行塑造2 2、经济效应：运用营销手段达到利益最大化、经济效应：运用营销手段达到利益最大化颠覆项目品牌形象颠覆项目

9、品牌形象减少项目一二期产品影响减少项目一二期产品影响突破周边市场价格突破周边市场价格将项目推向一个全新的高度将项目推向一个全新的高度我们需要贯彻的别墅号召力我们需要贯彻的别墅号召力为何本案中我们会提出如此一个全新高度的目标？为何本案中我们会提出如此一个全新高度的目标？我们提出的高目标，缘于我司对市场的了解及对项目的深度分析调研我们提出的高目标，缘于我司对市场的了解及对项目的深度分析调研从从等方面的等方面的分析更加肯定并支撑了我们的信心。分析更加肯定并支撑了我们的信心。为何可以定如此高的目标？别墅在目前市场上代表着什么？项目究竟有哪些优势是我们可以借力的呢？本案项目所面临的客户群是哪些类型？我们

10、带着这几个疑问，继续看下去我们带着这几个疑问，继续看下去 现在提起别墅二字，人们的联想已经变成为：花园洋房叠加别墅；带花园的底层或顶层亲地别墅；空中复式空中别墅；项目别墅市场环境项目别墅市场环境依莲半岛（中式别墅），预计总价在300500万之间；金山谷别墅，总价600万起；北部万科城，别墅总价250万左右（带装修）；中国美林湖，别墅总价200500万（带装修）；绝世山水4A级莲花山风水宝地；奢侈高球直面高尔夫球场一线景观；独栋极品400平米以上绝版独栋建筑；稀有价值35席，空前绝后的产品机会；国际圈层汇聚欧美、日韩、港澳菁英；中央府邸紧挨中央领导专属酒店；项目自身优势项目自身优势项目客户群情况

11、项目客户群情况目前所谓别墅的目标客户群多为事业初成，急需别墅来提升自我身价的人士（一为洋房换类别墅客户，二为豪华复式换低端别墅为主，三为需要买别墅以提升身份的客户）。而本案产品价格超越千万，需要买家身价过亿。他们是真正的大成之者，已经不需要身外之物，来证明自己。他们需要的，是满足自我的需求，这非当前别墅所能满足。富豪置业的三大动机富豪置业的三大动机身份感：身份感：享受顶级资源且不可批量生产的物业，证明主人成就非同一般；自我性：自我性：真正能令自我及家庭获得轻松享受；社交性：社交性：千万级别墅，不仅是生活空间，更是富豪的重要交际平台。高端客户案例高端客户案例黄巧玲黄巧玲张保全张保全王树春王树春王

12、中军王中军李春平李春平“白宫”耗资8000万柿子林会馆耗资10亿私人岛主耗资1000余万爱好别墅、马场、收藏 耗资几千万别墅豪宅耗资七八亿造价8000多万人民币的“白宫”，和美国华盛顿的白宫同样大小，房间的布局结构也没有任何区别，包括办公室里的布置也被黄巧灵模仿得维妙维肖走廊的墙壁上挂着美国历任总统的肖像画；“总统办公室”的橱柜里，放一册美国通史；地毯上，缀满了美国总统印章的图案；一个价值6万美元的巴洛克式沙发，摆放在办公室的大落地窗前占地350亩的柿子林会馆这个被王中军称为后现代Club式的家。一片慈禧年间种植柿子林，中国第一大宅端坐其中，占地350亩，主题建筑面积5000平方米，18间客房

13、，还有林林总总的马场、室外游泳池、网球场、酒吧、马厩、狗舍和鸽笼、花房等附加建筑。深圳海明珠投资有限公司董事长他“买”下了距深圳5海里的三门岛。岛上员工最多时有300多人，现在还有70多人，水、电、通讯、交通都靠自己。每月综合成本就要35万。王树春拥有约10艘运动型游艇，花了大约1000多万人民币。据说是国内拥有私人游艇最多的人，在成为三门岛“岛主”之后，他更爱上开艇出海，“捕鱼捞虾”。华宜兄弟董事长王中军居住的是一个7亩大的院子和2层欧式小楼；他在顺义还拥有一占地300亩的马场，养了60多匹退役名马，耗资好几千万元。王中军拥有4辆BMW和1辆BENZ，还有一辆敞篷的奔驰600SL跑车。王中军

14、对车很讲究，上班时BMWV12、敞篷的奔驰600SL跑车，重要的商务活动坐房车，参加PARTY时开BMWZ8，外出休闲开BMWX5。王中军上午几乎从不上班。闲暇时，王中军下午三四点钟就坐在三里屯的酒吧外面晒太阳打扑克，或者开着他的宝马车去郊外自己的马场。更多的时候，他喜欢去一些艺术家的工作室逛逛，买下别人的作品做收藏。北京十全食品公司及美国的一些企业拥有者 过去10多年，这位富翁花在买房子上的钱就有七八亿人民币，建国门立交桥附近的豪华住宅是其中最为炫目的一处，超过1500平方米，价值8000万人民币。李春平的主客厅，完全复制英国白金汉宫的一个角落：水晶吊灯、进入文物名录的油画、橱柜中的名酒、家

15、具陈设几乎与英国女王每天触摸到的一个样。卧室中使用的手工王子床，由专为英国皇家造床的公司手工制造，床头镶嵌珍珠，配以粉色床垫、红色枕头、金黄靠垫和意大利真丝挂毯。卧室的摆设，不经意中就是价值1000万元的紫檀雕花立柜清王朝醇亲王的后代卖给他的关键词：耗资千万上亿、收藏、爱好、艺术品、会所、社交关键词：耗资千万上亿、收藏、爱好、艺术品、会所、社交但另一个迷惑产生了，别墅是世间顶级物业的符号。比别墅更贵的物业是什么呢？唯有向我们的客户请教，看了数个亿万富豪的消费置业案例，我们发现，真正的富豪置业，钱不是问题，他们花在住宅上的钱，可以买10栋所谓的别墅。综上，我们得到一个答案：本案比别墅更综上，我们

16、得到一个答案：本案比别墅更“贵贵”但问题的关键是，我们需要给到项目一个什么样的定位，但问题的关键是，我们需要给到项目一个什么样的定位，才能匹配她超越别墅的价值。才能匹配她超越别墅的价值。并且让目标客户群清晰感知，愿意花钱！并且让目标客户群清晰感知，愿意花钱！项目定位项目定位用于个人情趣修为待客接物的私人会所私人会所，用于家人朋友度假休闲交际的私家会所私家会所，用于彰显不凡社交身份地位的圈层会所！圈层会所！我们要告诉客户不仅是买一栋有稀缺资源价值的我们要告诉客户不仅是买一栋有稀缺资源价值的私人会馆物业私人会馆物业更是拥有一种非富即贵人文圈层的社交身份地位更是拥有一种非富即贵人文圈层的社交身份地位

17、可以作为家人度假、社会交际、保值增值的多功能复合型别墅会所物业可以作为家人度假、社会交际、保值增值的多功能复合型别墅会所物业 为区分项目与一二期的不同，建议包装全新组团名：“夏宫夏宫”夏宫起源：夏宫起源：夏宫最初乃是帝皇的临时寓居即行宫御苑颐养之地。清朝皇帝每到盛夏就来到这里避暑、听政，处理军政事务，因此也称“夏宫”。古时夏宫大致分为三个区域：政治活动区从事内政、外交政治活动的场所；生活区帝皇妃嫔居住；风景游览区休闲娱乐（大戏楼、佛香阁、听鹂馆、文昌阁皇家博物馆、苏州街等）。p 项目定位概念如何诠释？p 项目如何打造定位的核心价值点？私人会所别墅概念释诠私人会所别墅概念释诠我们希望给客户提供的

18、别墅产品我们希望给客户提供的别墅产品除了是他们财富身份的象征除了是他们财富身份的象征重要的是可以真正的作为他们度假、社交的私家场所重要的是可以真正的作为他们度假、社交的私家场所更为关键的是给客户在这里所有的度假、社交活动提供全方位的配套服务更为关键的是给客户在这里所有的度假、社交活动提供全方位的配套服务我们秉除传统度假型别墅由于难以打理给客户带来的度假烦恼同时秉除高端客户会客交友选择公共场所不够方便和体面也避免在自家人宴请宾客带来的繁琐与麻烦本案定义为私家会所，必须正视项目当下存在的一些问题：本案定义为私家会所，必须正视项目当下存在的一些问题：周边生活配套、居住氛围欠缺，无酒店及会所等支撑项目

19、定位；度假资源没完全成型、度假配套及服务不够；目前的整体房地产市场行情，如此高的总价吸引目标客户作为投资产品难度较大；如何支撑顶级私人会所这个概念？本案建议从以下三点去强化：如何支撑顶级私人会所这个概念？本案建议从以下三点去强化：打造真正的顶级私人会所（高私密性功能配置齐全的圈层私人会所）提供专属的高端私家服务（包含衣食住行、party会客、生活品质的全套服务）个性鲜明的独家订制样板房（利用样板房来诠释项目产品的私人会所功能，面向企业型客户）真正的顶级私人会所真正的顶级私人会所一个真正高端的私人会所别墅区需要一个灵魂的支撑！建议本案选取临近广场的双拼别墅建议本案选取临近广场的双拼别墅1212栋

20、，与栋，与广场一起做私人会所展示区域，日后可为业主广场一起做私人会所展示区域，日后可为业主提供专属服务。提供专属服务。注：费用可通过提高物业管理费及向业主收取代服务费等途径同时作为一个顶级的私人会所，门槛是最重要的，同时作为一个顶级的私人会所，门槛是最重要的，建议会所设会员制（不超过建议会所设会员制（不超过100100名），除业主免费享名），除业主免费享会所第一会员制，其他入会会员需业主推介，经其会所第一会员制，其他入会会员需业主推介，经其他会员多数同意后才可入会，严格的入会制度，以他会员多数同意后才可入会，严格的入会制度，以保证圈层的高度及私密性。保证圈层的高度及私密性。私人会所展示区域私人

21、会所展示区域将双拼别墅打通，做为一整栋进行展示；将双拼别墅打通，做为一整栋进行展示；展示未来私人会所提供的各项服务，双拼别墅展示未来私人会所提供的各项服务，双拼别墅向下挖深向下挖深1 1层层,同时充分利用花园与广场连接以加同时充分利用花园与广场连接以加大展示面。大展示面。顶级私人会所建议顶级私人会所建议顶级私人会所酒店顶级私人会所酒店支撑私人会所，不仅仅需要项目的业主，但仅支撑私人会所，不仅仅需要项目的业主，但仅依靠业主远远不够；依靠业主远远不够；同时业主如举办私人宴会，别墅的面积有限，同时业主如举办私人宴会，别墅的面积有限，全部住在家里是不可能实现的；全部住在家里是不可能实现的；建议本案选取

22、私人会所旁的双拼别墅建议本案选取私人会所旁的双拼别墅1 1栋，打通栋，打通做会所酒店入住功能，既提供给业主，私人会做会所酒店入住功能，既提供给业主，私人会所会员，也可提供给高尔夫球会会员等。所会员，也可提供给高尔夫球会会员等。注：可采用一些入住优惠措施，如住一晚送一晚等。会所酒店展示区域会所酒店展示区域建议会所酒店房间不用太多，控制在建议会所酒店房间不用太多，控制在1515间左右，间左右，由于面向的入住客户层次较高，房间内部一定要高由于面向的入住客户层次较高，房间内部一定要高雅舒适，剩余的空间仍可利用为私家会所的功能区，雅舒适，剩余的空间仍可利用为私家会所的功能区，如餐饮、休闲等。如餐饮、休闲

23、等。私人会所接待及会晤功能私人会所接待及会晤功能提供私隐的国际化会晤服务前台提供电话预约、信息房间咨询、前台提供电话预约、信息房间咨询、租赁影音室、棋牌室、酒店客房、租赁影音室、棋牌室、酒店客房、小型交际厅、多媒体视频会议厅、小型交际厅、多媒体视频会议厅、国宾会议厅等服务国宾会议厅等服务私人会所休闲功能私人会所休闲功能提供高端的顶级休闲服务提供、室内瑜伽馆、提供、室内瑜伽馆、SPASPA馆、击剑馆、多馆、击剑馆、多维立体影音室（小型音乐发布厅）、棋维立体影音室（小型音乐发布厅）、棋牌等服务牌等服务私人会所休闲功能私人会所休闲功能精致的中小型生活馆私人会所餐饮服务私人会所餐饮服务提供定制的par

24、ty宴会服务及别致的中国传统餐饮及极具风情的西式餐饮提供宴会厅、中西餐厅、私密提供宴会厅、中西餐厅、私密PartyParty厅、厅、等餐饮服务等餐饮服务私人会所藏品功能私人会所藏品功能饱含艺术及历史文化气息的收藏品鉴展馆、红酒雪茄馆等会所酒店展示会所酒店展示会所酒店的房间尽量以套房为主，格调高雅大方，由酒店提供电脑等硬件设施专属的高端私家服务专属的高端私家服务当下大成者需要的生活是一种舒适的、省心的、方便的、体面的生活！建议本案充分利用私人会所，为三期业主提供专属的高端私家服务建议本案充分利用私人会所，为三期业主提供专属的高端私家服务在与二期产品区别的同时，也真正提升项目为私人会所物业在与二期

25、产品区别的同时，也真正提升项目为私人会所物业项目在提供服务时应充分考虑客户的需求项目在提供服务时应充分考虑客户的需求周末的度假前需要室内的清洁及美化服务周末的度假前需要室内的清洁及美化服务宴请客人时需要国际大厨提供的优质美食宴请客人时需要国际大厨提供的优质美食花园的珍贵绿植需要专业的园丁精心护理花园的珍贵绿植需要专业的园丁精心护理预定高尔夫球球场需要细心负责代订服务预定高尔夫球球场需要细心负责代订服务 专人专项专属服务专人专项专属服务专人提供室内清洁及美化服务周末要来度假吗？周末要来度假吗？一个电话，专人将清洁并美化您的居所一个电话，专人将清洁并美化您的居所一起来过情侣周末？为您准备好浪漫的夜

26、晚一起来过情侣周末？为您准备好浪漫的夜晚全家一起来？为您打造好温馨的场景！全家一起来？为您打造好温馨的场景！专业园林大师专业园林大师专业园林师为您花园的珍贵绿植提供专属保养巴西铁木要浇水施肥了巴西铁木要浇水施肥了葡萄藤该打理了葡萄藤该打理了草坪要修剪了草坪要修剪了无需您费心，您的花园永远一如既往的美丽！无需您费心，您的花园永远一如既往的美丽！国际大厨优质家宴国际大厨优质家宴提供专业大厨、服务生等满足客户餐饮需要需要宴席亲友，只需一个电话，中西法日大需要宴席亲友，只需一个电话，中西法日大厨任您选择，再挑个服务生，家宴就此开厨任您选择，再挑个服务生，家宴就此开始始细致体贴日常服务细致体贴日常服务提

27、供日常生活、交际、游玩时所需的物品家里碗筷不够、没有烧烤用具、想骑单车踏家里碗筷不够、没有烧烤用具、想骑单车踏青、想举行私家青、想举行私家partyparty很简单，所有您需要的物品免费租用，甚至很简单，所有您需要的物品免费租用，甚至包括包括PartyParty的策划，只要您一个电话，全部帮的策划，只要您一个电话，全部帮您搞定您搞定代预定服务代预定服务提供高尔夫球会、机票、快船、出入接送等代订服务想打打高尔夫，不用您再费心，我们帮您全想打打高尔夫，不用您再费心，我们帮您全部搞定部搞定总统级安保服务总统级安保服务提供总统级安保服务有生意要谈，不用担心，我们有防窃听系统；有生意要谈，不用担心，我们

28、有防窃听系统；有重要国宾（总裁）入住，不用担心，我们有重要国宾（总裁）入住，不用担心，我们有特种部队退役的安保保卫队；有特种部队退役的安保保卫队；个性鲜明的独家订制装修服务个性鲜明的独家订制装修服务建议本案邀请大师级装修设计师组成专门的装修建议本案邀请大师级装修设计师组成专门的装修订制团队，为客户提供独家的装修订制服务订制团队，为客户提供独家的装修订制服务项目重点打造针对两类客户的样板房设计概念项目重点打造针对两类客户的样板房设计概念一类是极至成就者个人会所，用于休憩、居家、一类是极至成就者个人会所，用于休憩、居家、会晤、度假、藏品；会晤、度假、藏品；另一类是成功企业的私属会所，用于另一类是成

29、功企业的私属会所，用于VIPVIP客人的客人的接待和总裁行宫；接待和总裁行宫；同时建议为突出项目尊贵感同时建议为突出项目尊贵感建议给予客户精神上的极大满足：即独家命名权，建议给予客户精神上的极大满足：即独家命名权，以获得专属领地感。以获得专属领地感。独栋、双拼样板房展示区域独栋、双拼样板房展示区域-1F:-1F:个性定制层个性定制层摈弃都市的喧嚣，以主人的嗜好开辟出整层静谧空间，作为主人的私人藏品区；产品建议：建议独栋产品样板房向下挖深一层，产品建议：建议独栋产品样板房向下挖深一层，做个性定制层或私家会所层。做个性定制层或私家会所层。本层可实现定制的内容：红酒雪茄吧、古玩收藏室、本层可实现定制

30、的内容：红酒雪茄吧、古玩收藏室、小型画展、奢侈名表展厅等小型画展、奢侈名表展厅等-1F:-1F:私家会所层私家会所层将整层作为私家party、接待贵宾娱乐的休闲层，完整的休闲区不用担心打扰家人及其他成员的生活；本层可实现定制的内容：本层可实现定制的内容：桌球室、桌球室、partyparty聚居空间、工人房、多功能室、储藏室等聚居空间、工人房、多功能室、储藏室等1F:1F:贵宾接待层贵宾接待层从CBD尘嚣与压抑之中解脱出来，进入一望无尽的高尔夫世界！本层可实现定制的内容：本层可实现定制的内容：皇家餐厅、皇家厨房、西式酒吧、贵宾接待厅、皇家餐厅、皇家厨房、西式酒吧、贵宾接待厅、中西厨房、大型花园等

31、中西厨房、大型花园等产品建议：建议独栋产品客厅位置再调空一层，产品建议：建议独栋产品客厅位置再调空一层，以达到中空以达到中空8m8m以上的奢华效果以上的奢华效果2F:2F:尊贵客居层尊贵客居层多个奢华的总统级贵宾套房，每个套房拥有专属的景观，绝对令贵宾流连忘返、宾至如归，同样一场宾主尽欢的家庭聚会，是事业拓展的驿站！本层可实现定制的内容：本层可实现定制的内容：亲友贵宾卧室、贵宾客厅、贵宾书房、会议室、花园露台等3F:3F:家族主人层家族主人层登上别墅的最高层，随处可体会到自然、幽静、神秘、高雅的气息。在冥想的空间中感悟人生，“小奢于墅，大奢于心”生活方式，与其不谋而合。本层可实现定制的内容：本

32、层可实现定制的内容：帝王式寝宫、奢华大书房、超大衣帽间、皇室卫浴间、机密文件室等3F:3F:观景平台层观景平台层登上别墅的顶层花园，望高尔夫一线景观，享莲花山风水圣地！本层可实现定制的内容：本层可实现定制的内容：露台露天浴缸、户外餐台、摇椅等p 项目的产品该从哪些方面改善？p 项目的园林该如何打造？由于项目产品总价高企，所以必须体现出身为豪宅的档次由于项目产品总价高企，所以必须体现出身为豪宅的档次产品建议产品建议产品：产品：n 建议产品车库位置下挖，做半地下室车库n 建议产品（独栋）客厅位置再调空一部分，（双拼）顶层主人房扩大外立面：外立面：n 建议产品外立面刷新，重新规划色调，尽量使色彩对比

33、明显n 建议产品门窗重新设计为圆拱形，靠景观面的窗户尽量设计落地窗n 建议产品的露台用铁艺删栏围挡，以扩大项目的景观n 建议整个产品加大细节设计力度，添加门牌、信箱、围栏花槽、街灯、栏柱等n 建议产品前花园重新塑造，不要单以围栏围挡u 产品车库较矮，建议向下挖深，做成半地下车库，同时，配以高档次车库门以提升项目档次；客厅客厅调空调空一部分一部分u 产品客厅不够高，建议再加高，调空一部分以达到8m以上的客厅中空位置；u 产品外立面较旧，建议翻新，同时适当采用木制元素突显项目纯正西班牙风格建议将围栏改为铁艺，适当在露台顶添加木栅栏建议将围栏改为铁艺，适当在露台顶添加木栅栏窗体形状尽量改为圆弧顶，并

34、尽量选用落地玻璃窗体形状尽量改为圆弧顶，并尽量选用落地玻璃适当加高内外门的高度，并做些许艺术造型适当加高内外门的高度，并做些许艺术造型u 顶层露台及阳台的围墙过高，遮挡视线，建议改为用铁艺的围栏，并在围栏上加花槽位置；u 产品客厅、餐厅及主卧的窗户建议改为全落地窗，为统一建筑风格，窗上方可为弧形，这样才最大限度望一线高尔夫绝版景观；u 产品客厅、卧室、阳台的门较矮，建议加高且阳台的门建议做成拱形以更好的演绎项目风格；u 产品入口位置不够高档，建议要做细致且具项目特色（富含项目建筑风格）；建议添加风格元素，如窗台花槽、门灯、信箱建议添加风格元素，如窗台花槽、门灯、信箱报箱、门牌等；报箱、门牌等；

35、同时产品外立面窗台颜色过旧，建议加深。同时产品外立面窗台颜色过旧，建议加深。u 产品前花园较单一，建议可做一些石艺造型以丰富产品内涵，也可对大门进行艺术造型。鉴于项目目前打造的园林景观，我司认为远远不够支撑项目的档次跟价格鉴于项目目前打造的园林景观，我司认为远远不够支撑项目的档次跟价格园林建议园林建议园林：园林：建议本案产品园林在配合建筑风格同时拥有自己的独特风格，建议采用建议本案产品园林在配合建筑风格同时拥有自己的独特风格，建议采用以郁金香为主的彩色类花草进行园林包装，形成项目一个特色以郁金香为主的彩色类花草进行园林包装，形成项目一个特色郁金香大道郁金香大道u 进入项目三期的道路需用园林及鲜

36、花进行包装，不仅仅只是绿色，建议营造出五彩缤纷的花草世界。u 产品入户正门需进行重点园林塑造，车库及入口花园处应加大绿化强度。u 花园以白墙围蔽显得很突兀且降低项目品质感，建议以绿植围蔽加郁金香点缀，墙体上设凹槽种植鲜花，也形成项目一道独特的风景。u 建议不要做简单的绿地广场，在做广场的同时建议做层次感的平层水景、高台及喷泉，也可适当做与建筑风格统一的亭子，不仅供业主平常休憩，也可供业主举办室外party。项目营销组织模式建议Part3莲花山高尔夫球会会所内设项目接待点备高尔夫球车由会所穿过高尔夫球场至一二期别墅住区至项目别墅会所样板房既是样板房又是正式的项目销售中心客户接待看楼路线建议客户接

37、待看楼路线建议线路一：线路一：线路二：线路二：莲花山高尔夫球会会所内设项目接待点备高档看楼接送专车由会所至酒店道路打开项目至酒店道路大门 考虑如客户直接由外围道路进入项目，一方面外围环境档次较差与项目产品品质不匹配，另一方面沿途进入要经过碧桂园、倚莲半岛低端别墅截流，建议客户应直接由球会经高尔夫球场再进入项目，才能充分体验到项目的景观环境和档次。具体的接待看楼线路如下：至项目别墅会所样板房既是样板房又是正式的项目销售中心临时销售中心：在高尔夫球会俱乐部会所内，取用一部分位置（办理会员交接手续）临时销售中心：在高尔夫球会俱乐部会所内，取用一部分位置（办理会员交接手续）设展位，对客户进行项目的初步

38、介绍。设展位，对客户进行项目的初步介绍。路线一：通过高尔夫球场，经过私家道路及一二期旧别墅，到达项目地路线一：通过高尔夫球场，经过私家道路及一二期旧别墅，到达项目地优势：沿途环境优美，适合销售人员销客，具沉稳的人文历史感，同时穿越球场能给客户带来一定尊贵感劣势：目前私家道路不能行车，仅依靠步行路程较远，且与项目连接处未打开，是否可以靠此路段通行尚待开发商与球会人员协商确定路线二：由高尔夫俱乐部门口进入，穿过高尔夫俱乐部内部酒店，到达项目地路线二：由高尔夫俱乐部门口进入，穿过高尔夫俱乐部内部酒店，到达项目地优势：沿途环境优美，且酒店居住均为中央领导，路程短且直达项目，可采用高端看楼车提升项目档次

39、劣势：是否可以靠此路段通行尚待开发商与球会人员协商确定中原项目销售组织模式中原项目销售组织模式考虑项目面临的客户群体需求，成立内外籍考虑项目面临的客户群体需求，成立内外籍两两大销售部：大销售部：l国内销售部：国内销售部：专门针对项目的国内客户如广州、番禺、南沙、泛珠三角区域客户的客户销售；l外籍销售部：外籍销售部：专门针对项目的外籍客户如香港、日韩、美德等区域外籍客户销售（考虑项目是商业性质，外籍客户尤其是香港客户可购买，同时增设此部提升项目的外界形象和对开发商信心）。中原香港、澳门等外籍高端客户资源；中原香港、澳门等外籍高端客户资源；B.B.中原广州、番禺、南沙等高端客户资源；中原广州、番禺

40、、南沙等高端客户资源；C.C.中原深圳、东莞、珠海、中山、江门等珠三角区域高端客户资源中原深圳、东莞、珠海、中山、江门等珠三角区域高端客户资源中原地产中原地产三级市场客户资三级市场客户资料库料库软件平台软件平台通过住宅成交客户资料库可以将放卖房产的客户、成功卖出房产的客户放卖房产的客户、成功卖出房产的客户筛选出来进行重点跟踪，调查该类客户改善居住环境的意向；通过该客户资料库，同时也可以对前往中原公司各区域地铺求购别墅求购别墅的客户进行项目的宣传；启动中原部分高端客户资源启动中原部分高端客户资源中原一二手资源中原一二手资源-全面启动中原的客户资源、人脉及地铺进行宣传全面启动中原的客户资源、人脉及

41、地铺进行宣传由中原代理并热销的时代依云小镇、新世界金湖翡翠谷等别墅一二手联动人气旺盛的销售现场p 由中原来访客户交通工具展示可见，物业部转介的首批来访客户中，私家车价值100万元以上的客户高达30%。p 物业部的部分高端客户经济实力非常强，在金湖联动现场，有一部分客户意向产品是独栋别物业部的部分高端客户经济实力非常强，在金湖联动现场，有一部分客户意向产品是独栋别墅并不是金湖的目标客户，但有效的营造了现场高端、热闹的销售气氛，我们可充分利用中墅并不是金湖的目标客户，但有效的营造了现场高端、热闹的销售气氛，我们可充分利用中原物业部的高端客户群为项目营造品牌及圈层氛围。原物业部的高端客户群为项目营造

42、品牌及圈层氛围。中原物业部的高端客户资源中原物业部的高端客户资源金湖翡翠谷联动现场高端私家车停放金湖翡翠谷联动现场高端私家车停放项目销售收益回款目标Part 4项目价格实施策略项目价格实施策略实施策略一：实施策略一：考虑独栋、双拼其景观和产品性质差异较大，销售价格按两种产品档次来定考虑独栋、双拼其景观和产品性质差异较大，销售价格按两种产品档次来定：双拼别墅参照市场价格可略高于市场价独栋别墅考虑其产品和景观稀缺性采用市场标新定价为促进双拼别墅的销售且两种产品价格拉开明显的价差建议独栋别墅毛坯销售均价：38000元/平方建议双拼别墅毛坯销售均价：26000元/平方实施策略二：实施策略二：为充分体现

43、项目的主题特色，突出项目更为细致的人性化服务同时给到市场一个标高的价格，引起市场和目标客户的关注与好奇建议同时采用带装修销售：按建议同时采用带装修销售：按80008000元元/平方的标准平方的标准此种带装修的销售方式是开发商提供不同主题风格的装修方案，由客户自由选择，当然也可由客户毛坯购买自主装修独栋别墅带装修销售价格：46000元/平方双拼别墅带装修销售价格：34000元/平方项目价格收益预测项目价格收益预测产品类型产品类型建筑面积建筑面积（单位：平方米）（单位：平方米）建议毛坯建议毛坯销售均价销售均价预计毛坯预计毛坯销售总价销售总价预计预计总收益总收益独立别墅41138000约1500万2

44、.8亿双拼别墅33626000约870万1.5亿合计4.3亿建议项目于明年建议项目于明年5 5月开放实景及主题样板房，对外销售月开放实景及主题样板房，对外销售一方面项目整改基本完成、植被生长茂盛另一方面此时天气良好客户来现场感受更舒适预计项目开盘后半年内完成预计项目开盘后半年内完成80%80%的销售量的销售量即开盘后半年内完成近即开盘后半年内完成近3030套的销售，近套的销售，近3.53.5亿销售额亿销售额项目销售进度目标项目销售进度目标近年公司代理主要楼盘简述Part 5市桥板块市桥板块番禺奥园番禺奥园，占地35万平米博学公馆博学公馆，占地15365平米，建筑面积36367平米，368户中业

45、市广路项目中业市广路项目，占地9000多平米预计明年5月发售亚运板块亚运板块倚莲半岛倚莲半岛，占地187960平米，建筑面积375920平米庄士映蝶南湾庄士映蝶南湾，占地21万，共4748户自在城市花园自在城市花园，占地40万平米江山帝景江山帝景，占地16万平米，总户数400户时代外滩时代外滩，占地9万平米，建筑面积236639平米珊瑚天锋珊瑚天锋，占地45万平米，建筑面积50万平米，共2600户华南板块华南板块南沙板块南沙板块时代南湾时代南湾，占地338771平米，建筑面积541431平米南沙奥园南沙奥园，406190平米，09年全年销售10个亿珠江湾珠江湾，占地106万平米，建筑面积52万

46、平米广晟海韵兰庭广晟海韵兰庭，占地34000平米，建筑面积10万平米龙光棕榈水岸龙光棕榈水岸，占地15.8万平米，建筑面积27万平米番禺片区代理项目汇总番禺片区代理项目汇总品牌集团代理项目汇总品牌集团代理项目汇总天湖峰境天湖峰境，占地800亩，建筑面积43万平米誉山国际誉山国际，占地300万平米，建筑面积250万平米科汇金谷科汇金谷，占地15万平米，建筑面积30万平米上城湾畔上城湾畔，占地23万平米，建筑面积28万平米合景集团合景集团嘉汇城嘉汇城，占地130万平米，建筑面积85万平米嘉爵园嘉爵园，占地29805平米，建筑面积58358平米嘉汇峰嘉汇峰，总建筑面积约5万平米嘉华集团嘉华集团隽悦豪

47、庭隽悦豪庭，总户数1800户金湖花园金湖花园，占地150多亩，建筑面积10万平米路劲集团路劲集团新世界新世界南沙奥园南沙奥园，占地406190平米番禺奥园番禺奥园，占地35万平米江门奥园江门奥园，占地5万平米，建筑面积13万平米佛冈奥园佛冈奥园，占地427000平米，建筑面积1281000平米奥园集团奥园集团时代外滩时代外滩，占地9000多，建筑面积236639平米时代糖果时代糖果，占地5万平米，建筑17万平米时代倾城时代倾城，占地25万平米时代依云小镇时代依云小镇，占地10万平米，建筑8万平米时代地产时代地产广晟集团广晟集团广晟十八期广晟十八期，1000多亩广晟海韵兰庭广晟海韵兰庭，占地34

48、000平米，建筑面积10万平米时代南湾时代南湾，占地338771平米，建筑面积541431平米侨房集团侨房集团康侨荔都康侨荔都，占地2046平米，建筑17787平米侨英花园侨英花园，占地6587平米，建筑74594平米合生集团合生集团江山帝景江山帝景，占地16万平米，400余户帝景山庄帝景山庄，占地22万平米，建筑11万平米珠江湾珠江湾，占地106万平米，建筑52万平米新鸿基新鸿基狮岭新鸿基项目狮岭新鸿基项目，占地112462平米，建筑650000平米凯旋门凯旋门，占地112507平米广州市区标广州市区标志性项目志性项目北京路北京路5号公馆号公馆，一期建筑面积25580，商业15638东方文德

49、广场东方文德广场，商铺4万平米，住宅6.7平米，写字楼1.9万佳兆业佳兆业.君汇上品君汇上品，占地面积8579平米，建筑面积53809平米凤乐雅轩凤乐雅轩，建筑面积34499平米，总户数150户新新城市逢源轩城市逢源轩，建筑面积约35043平米瀚雅明轩瀚雅明轩，建筑面积23379，住宅12260，商业2269锦源国际公寓锦源国际公寓，总建筑面积75112平米越秀上品轩越秀上品轩，占地6243平米，建筑面积66340平米宏新华庭宏新华庭，总户数420户华港花园华港花园，占地60000平米，建筑面积200000平米嘉尚国际公寓嘉尚国际公寓，占地面积3945平米，建筑面积43750平米新城市领秀项目新城市领秀项目，占地5000平米，建筑面积60000平米广州市区代理标志性项目广州市区代理标志性项目Thanks for your attentionWish you a good day!