天津程辉酒文化产业园项目运营研究报告152P

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1、天津程辉酒文化产业园天津程辉酒文化产业园工程运营研究报告工程运营研究报告前言前言本报告研究内容均以政府公布的城市规划和统计数据本报告研究内容均以政府公布的城市规划和统计数据为依据，因此报告结论的成立需要基于如下两个前提：为依据，因此报告结论的成立需要基于如下两个前提：1、政府将继续按照现行和已经出台的规划实施城市建、政府将继续按照现行和已经出台的规划实施城市建设设2、工程运作期间内无重大规划调整或与现行规划相背、工程运作期间内无重大规划调整或与现行规划相背离的政策出台离的政策出台工程汇报思路工程汇报思路part.1工程理解及问题part.2酒产业园运营理念part.3工程定位及产品建议part

2、.4工程销售策略建议工程区域工程属性工程问题工程思路工程理解及问题工程理解及问题工程理解工程理解区域区域工程所在区域主要以商业地产为主且多为高端，区域目前是开展阶段未来市场潜力巨大。但工程产品同质化较为严重，未来市场竞争剧烈。且多数工程以投资客户为目标。塘沽海洋高新区塘沽海洋高新区海洋高新区是我国迄今海洋高新区是我国迄今为止唯一的国家级海为止唯一的国家级海洋高新技术开发区，洋高新技术开发区，未来将成为滨海新区未来将成为滨海新区的经济副中心。的经济副中心。高新区近年来主要工地高新区近年来主要工地为商业用地。主要物为商业用地。主要物业类型为写字楼、商业类型为写字楼、商业、综合体。业、综合体。区域内

3、客户主要是高端区域内客户主要是高端客户群，以外来商务客户群，以外来商务人士为主，投资型客人士为主，投资型客户较多。户较多。区域现阶段处于开展阶区域现阶段处于开展阶段，多个工程开工，段，多个工程开工，未来市场状况将得到未来市场状况将得到极大改善，升值潜力极大改善，升值潜力巨大。巨大。本区域区域典型工程区域典型工程1.滨海国际企业大道滨海国际企业大道物业类型：商务独栋总物业类型：商务独栋总部、写字楼、部、写字楼、星级酒星级酒店、商业购物店、商业购物工程定位：高端商业综工程定位：高端商业综合体合体工程销售策略：非市场工程销售策略：非市场化招商手段，以政府化招商手段，以政府联合招商为主。联合招商为主。

4、工程特点：工程整体品工程特点：工程整体品质较高，园区内绿化质较高，园区内绿化环境优美。环境优美。区域小结工程所在区域整体定位为副经济中心。-中高端区域周边工程多为商业宗合体，定位多为中高端定位。区域处于开展阶段，未来市场升值潜力巨大，但区域内工程同质化严重，且在一定时期内上市工程较多，未来市场竞争严重。工程在剧烈竞争的市场中，核心竞争力是什么？工程理解工程理解工程属性工程属性以酒文化为特点打造大型综合体工程，工程位于海洋高新区具有金海湖自然景观，工程目前交通不完善，未来交通通达性强。市场前景广阔。同时工程整体体量较大，开发模式及销售策略是重点之重。工程区位位于滨海新区海洋高新区，紧邻滨海核心区

5、，与市区相距约28公里；依托特色酒文化产业打造大规模综合体工程。工程紧邻津秦高铁滨海站。本案高铁滨海站工程技术指标总用地面积61万，总建面122万，容积率为2，分七期开发,其中C地块限高为200米以下地块地块用地面积用地面积建筑面积建筑面积基底面积基底面积建筑密度建筑密度%容积率容积率限高限高A地块地块135272.06192914.349214.67 0.36 1.4315m、24m、80B地块地块53149.11 75100.14 15811.38 0.30 1.4180mC地块地块40654.79 168678.815811.38 0.354.15200mD地块地块59559.93 17

6、0889.924304.30 0.41 2.87100mE地块地块42605.19 106107.817024.510.40 2.4980mF地块地块52961.88 116223.515623.76 0.30 2.1980mG地块地块73414.31 144557.215784.080.22 1.9760mH地块地块55431.98 109135.212654.28 0.23 1.9760mI地块地块98383.07 139423.532105.50 0.33 1.4280m总计总计611432.32 12230301967480.32 2.00ABCDEFGHI展现酒文化、酒功能的中西方餐

7、饮、酒吧、终端连锁店、娱乐休闲、星级酒店、购物中心、影视艺术展览馆等等。工程客户工程客户定位理解定位理解工程是以酒文化文主题的大型综合体工程，客户种类较多，需要逐步细分大体方向理解企业客户企业客户商业客户商业客户个体客户个体客户进驻的企业是酒产业全国营运中心、华北片区营运中心、品牌营运商、大中华区总代理；进口酒总代理、终端企业总部中心、酒饮配套企业等等投资者、改善型、对酒有偏好的、在该区域有居住需求的等等工程理解工程理解工程属性工程属性工程分为七大区域，将打造成海洋高新区内大型综合体工程，一期工程产品决定整体工程开发节奏，现金流是工程运营应根本。分期开发：早期、中期、晚期之间的联系是工程运营的

8、依据。工程规划工程规划1休闲水岸：精品酒店、休闲水岸：精品酒店、酒店式公寓、高端零售、酒店式公寓、高端零售、民俗街坊、高端餐饮、酒民俗街坊、高端餐饮、酒吧茶室、游船码头、酒文吧茶室、游船码头、酒文化园、酒博物馆、五大主化园、酒博物馆、五大主题窖藏题窖藏2 酒类商贸园：仓储物流酒类商贸园：仓储物流调配、流通企业驻地、酒调配、流通企业驻地、酒类交易市场类交易市场3 商务会展区：城市综合商务会展区：城市综合体、商务办公、会议酒店、体、商务办公、会议酒店、会展中心、培训中心会展中心、培训中心4版权经济区：购物中心、版权经济区：购物中心、SOHO社区、配套商业社区、配套商业5 产业孵化基地：商务办产业孵

9、化基地：商务办公、商务公寓公、商务公寓6 企业总部基地：总部基企业总部基地：总部基地、设计研发、鉴定中心地、设计研发、鉴定中心7 居住配套区：多层住宅、居住配套区：多层住宅、高层住宅、配套商业高层住宅、配套商业工程分为七大区域，将打工程分为七大区域，将打造成海洋高新区内大型综造成海洋高新区内大型综合体工程合体工程工程起步区为5号地块。以酒店式公寓及写字楼为主。工程整体规划布局各区域功能分化明显。工程产品种类繁多。起步区是工程整体开发节奏的重点。整体开发顺序是决定运营策略的依据。一期产品如何保证现金流，工程整体开发策略及每期开发目标？工程理解工程理解小结小结本工程位于滨海新区重点打造海洋高新区内

10、，地块规模大、中等容积率、大型综合体工程。工程具备天然景观资源金海湖。工程目前便捷性、通达性较差未来津秦高铁的建成，将形成完善的交通体系。与此同工程存在的问题将以怎样的策略应对。工程核心问题提出工程核心问题提出问题1问题2问题3问题4工程在剧烈竞争的市场中，核心竞争力是什么一期产品怎样实现现金流保障工程整体开发策略及各期开发目标工程如何表达酒文化，各规划区域与酒文化的联系？工程以酒文化为灵魂，以地产为根本工程滚动式开发首期产品承担现金流及市场品牌两大责任工程各期开发联系、工程酒文化联系、市场需求联系一个根本两大责任三大联系工程理解工程理解工程思路总结工程思路总结酒文化产业综合酒文化产业综合大盘

11、大盘工程汇报思路工程汇报思路part.1工程理解及问题part.2酒产业园运营理念part.3工程定位及产品建议part.4工程销售策略建议酒产业园了解效劳平台建立工程价值提升本工程为产业综合工程本工程为产业综合工程我们的出发点在产业上我们的出发点在产业上因此我们从产业运营的角度开始因此我们从产业运营的角度开始酒文化产业园效劳运营方案酒文化产业园效劳运营方案酒产业的酒产业的 “源泉源泉酒产业园酒产业园市场调查市场调查工程占地50亩，本工程位于安徽省芜湖市镜湖南部商业核心区，工程定位为酒文化产业园，拟打造以酒文化为主题的文化创意街区，结合西洋建筑和宗教文化，主要引进国内外著名酒企业总部入驻。建筑

12、后的工程将集酒类存储、宣传、推介销售、交易、拍卖等功能，同时配套与酒文化相关的中、西餐、酒吧茶座、精品会所等效劳型商业。芜湖酒文化产业园芜湖酒文化产业园统一酒文化产业园重点工程统一酒文化产业园重点工程2.工程定位为城市副中心、交通枢纽，批零兼营，多栋物业具备交易、展示、仓储、运输、办公、营销、旅游等功能，是专业市场的最高形式。3.专业买家定位为：中外大型连锁零售企业、广佛地区的KB、KC、中小超市、便利店、餐饮店业主、大中型企事业单位采购部。市场范围覆盖了广西、福建、湖南、海南、江西等省区的酒类区域经销商、准加盟商、准投资者。1.工程整体占地15平方公里，一期近3万平方米，工程将成为区域性的C

13、BD总部集群，走出全国连锁的酒饮样板市场，成为不落幕的中外酒饮广交会。二、三期将开设全国首座酒业高等学府和会展中心、五星级酒店和酒文化主题公园，成为珠江景观带上的5A级旅游胜地。重点列举！从体量、定位、工程组成的角度分析主题商业型大综合型酒产业园酒产业园市场调查市场调查产业园占地面积约267亩。产业园依托黄帝陵得天独厚的文化资源优势。工程拟建：酒文化展示馆、轩辕酒品酒村、酒文化和中华农耕文化塑像游览区、生态园林区等。工程将黄帝文化、酒文化、农耕文化与旅游、观光、品酒、休闲、娱乐融为一体。轩辕酒文化产业园轩辕酒文化产业园古井贡酒生态产业园古井贡酒生态产业园重点列举！从体量、定位、工程组成的角度分

14、析古井贡酒生态产业园工程，总占地面积约80万平方米，概算总投资22.86亿元。产业园规划设计定位于“酒产业、酒文化、酒旅游、酒生态四者融合，表达精益元素，突出节能减排和循环经济。整体分为六大功能区：酿造区、勾兑储存区、成品酒灌装区、配套辅助区、研发及行政办公区和员工生活区。设计风格既延续古井厚重的历史文化。文化旅游型产业龙头型国际糖酒产业聚集园国际糖酒产业聚集园工程总规划占地面积860亩，总规划建筑面积50万平方米。工程经营范围包括糖、酒、茶、饮料、食品等五大类商品，涵盖生产资料、原辅料、包装及设计、设备设施，物流装备五大领域，集展览展示、交易、调剂、科技研发、物流配送信息效劳、金融效劳、国际

15、贸易进出口保税区、委托加工、电子商务文化创意、品牌推广、学术交流、技术培训、旅游休闲等十六大功能于一体。多元产业型这对我们的启示是什么？这对我们的启示是什么？综合类型的酒产业园，产品综合类型的酒产业园，产品“硬件表达在建筑硬件表达在建筑风格、产品组合、功能分区等方面上。但产业园风格、产品组合、功能分区等方面上。但产业园还要有还要有“软件要有软件要有“产业运营效劳！产业运营效劳！我们要增强软件，我们要搭建运营效我们要增强软件，我们要搭建运营效劳平台！劳平台！小结小结酒文化产业园酒文化产业园组成：组成：硬件硬件+软件软件酒文化产业园分类为：综合型、文化旅游型、主题商业型、产业龙头型、多酒文化产业园

16、分类为：综合型、文化旅游型、主题商业型、产业龙头型、多元产业型元产业型本案为综合类型即：旅游、产业、商业、居住等多位一体的综合类型工程本案为综合类型即：旅游、产业、商业、居住等多位一体的综合类型工程“统一酒产业园与本案类似度较高统一酒产业园与本案类似度较高我们先解决我们先解决“软件软件我们搭建什么样的运营平台？我们搭建什么样的运营平台？我们怎么搭建这样的平台？我们怎么搭建这样的平台？我们平台的核心是什么？我们平台的核心是什么？我们怎样让平台受到关注？我们怎样让平台受到关注？运营运营平台平台酒文化产业园效劳运营平台搭建的前提是，我们要了解酒产业整体的产业链，并解析在每个环节中的主体及重点要素。陈

17、酿制造陈酿制造产品研发、市场筹划定位产品研发、市场筹划定位设计设计包装包装营销合作分销、经销、买断、代理营销合作分销、经销、买断、代理渠道建立直销渠道建立直销市场营销宣传市场营销宣传终端销售终端销售物流配送物流配送研发、筹划为主体研发、筹划为主体生产制造为主体生产制造为主体设计包装为主体设计包装为主体代理为主体代理为主体终端载体为主体终端载体为主体宣传媒体为主体宣传媒体为主体物品流通为主体物品流通为主体消费者为主体消费者为主体运营运营平台平台酒水研发、筹划环节、检测检验环节生产制造环节包装设计、生产环节考察、评定、资源整合环节建立、整合环节筹划设计、媒体投放、线下活动环节配送、分布设计环节零售

18、、批发、试用环节通过主体环节分析，再以各个环节对应的单位功能特点，来打造产业效劳平台，从而实现聚向化、一体化、全面化的综合效劳平台主体主体环节环节酒水研发中心、食品检验酒水研发中心、食品检验检测机构检测机构酒生产商酒生产商设计公司、包装公司设计公司、包装公司代理商代理商网络公司、卖场公司、网络公司、卖场公司、连锁店公司连锁店公司筹划公司、媒体公司筹划公司、媒体公司物流、仓储公司物流、仓储公司个人、企业、酒店个人、企业、酒店单位单位分析；价值曲线分析；价值曲线“研发研发“销售销售“制造制造我们我们我们我们 通过价值曲线分析我们的运营平台方向在研发、筹划、检测、合作、渠道、宣传、配送方向.运营运营

19、平台平台酒水研发中心、食品检验检测中心、酒水研发中心、食品检验检测中心、代理合作、渠道、设计创新、市场代理合作、渠道、设计创新、市场营销、配送营销、配送通过价值曲线我们确定效劳平台的建立方向，通过各个单位功能和不聚集性确定我们的平台职能特性。低价值低价值运营运营平台平台渠道平台渠道平台1.传统渠道：与终端经营者建立合作，定期开办传统渠道：与终端经营者建立合作，定期开办合作洽谈会如吉马、超市、华致等合作洽谈会如吉马、超市、华致等2.网络渠道：建立网络渠道：建立B2C/B2B等电子商务平台为等电子商务平台为入园企业建立商务渠道自建或是与相关企业入园企业建立商务渠道自建或是与相关企业合作合作3.渠道

20、信息采集平台：收集渠道相关信息及时反渠道信息采集平台：收集渠道相关信息及时反响入园企业设有专业渠道收集专员，以会员响入园企业设有专业渠道收集专员，以会员制发放制发放4.采购平台：为入园企业提供原料、设备、及其采购平台：为入园企业提供原料、设备、及其它用品采购平台。设有专业展示、销售中心它用品采购平台。设有专业展示、销售中心终端平台终端平台1.成立永不落幕的酒博会成立永不落幕的酒博会2.定期举办销售活动如：邀请企定期举办销售活动如：邀请企业事业进行采购活动、礼品采购业事业进行采购活动、礼品采购展会融合其他产品等展会融合其他产品等市场市场中心中心运营效劳中心运营效劳中心市场中心市场中心-解析备注解

21、析备注终端平台终端平台渠道平台渠道平台运营运营平台平台商务代理平台商务代理平台商务效劳平台为入园企业提供：财务，法律、商务效劳平台为入园企业提供：财务，法律、集中政府公关、投资规划、资金管理、法律参集中政府公关、投资规划、资金管理、法律参谋、工商注册、税务登记、商标注册等效劳谋、工商注册、税务登记、商标注册等效劳与专业公司合作与专业公司合作企业合作平台企业合作平台1.定期举办代理商与生产商交易论坛会，促进定期举办代理商与生产商交易论坛会，促进产业上下游衔接成立专家会提供代理建议产业上下游衔接成立专家会提供代理建议2.提供信息并促进企业与企业之间的合作如提供信息并促进企业与企业之间的合作如参股、

22、并购等参股、并购等商务效商务效劳中心劳中心运营效劳中心运营效劳中心效劳中心效劳中心-解析备注解析备注效劳咨询平台效劳咨询平台1.进口酒效劳进口酒效劳 国外酒商与国内经营商的纽带，具有贸易通关的国外酒商与国内经营商的纽带，具有贸易通关的专业渠道、资源、专业技能等效劳与专业公司专业渠道、资源、专业技能等效劳与专业公司合作合作2.申请保税仓库，为企业提供效劳申请保税仓库，为企业提供效劳3.为入园企业提供市场调研、企业管理等效劳为入园企业提供市场调研、企业管理等效劳与专业公司合作与专业公司合作企业合作平台企业合作平台效劳咨询平台效劳咨询平台商务代理平台商务代理平台运营运营平台平台人力资源平台人力资源平

23、台为入园企业提供招聘、猎头、培训效为入园企业提供招聘、猎头、培训效劳建立中国酒业人才技术培训中劳建立中国酒业人才技术培训中心、专家咨询等效劳与专业企业心、专家咨询等效劳与专业企业合作合作信息平台信息平台为入园企业提供行业咨询、政策为入园企业提供行业咨询、政策信息、行业分析报告等效劳。发信息、行业分析报告等效劳。发行园区周报及杂志等刊物。建行园区周报及杂志等刊物。建议自行成立文化部议自行成立文化部资源资源中心中心运营效劳中心运营效劳中心资源中心资源中心-解析解析人力资源平台人力资源平台信息平台信息平台运营运营平台平台融资担保平台融资担保平台为企业沟通各种融资渠道，有针对性地向商业为企业沟通各种融

24、资渠道，有针对性地向商业银行、风险投资机构、信用担保机构、投资公银行、风险投资机构、信用担保机构、投资公司、大企业和个人推荐工程司、大企业和个人推荐工程融资平台尽可能以相关行业的人士组成基金机融资平台尽可能以相关行业的人士组成基金机构构PE，这样有助于企业更快的得到资金支，这样有助于企业更快的得到资金支持。银行或风头机构鉴于对行业的不了解可能持。银行或风头机构鉴于对行业的不了解可能导致投资的过程中存在一定决策难度导致投资的过程中存在一定决策难度 政府带政府带动动金融交易平台金融交易平台通过园区的建设及企业的进入，形通过园区的建设及企业的进入，形成市场聚集和知名度，并最终通过成市场聚集和知名度，

25、并最终通过政府、企业、银行建立酒期货交易政府、企业、银行建立酒期货交易市场期酒认藏消费工程，为企市场期酒认藏消费工程，为企业提供期酒交易平台。业提供期酒交易平台。金融金融中心中心运营效劳中心运营效劳中心金融中心金融中心-解析备注解析备注融资担保平台融资担保平台金融交易平台金融交易平台运营运营平台平台技术共享平台技术共享平台与各大酒产业研发中心、行业协会、专与各大酒产业研发中心、行业协会、专家等合作，建立酒产业技术联盟。为酒家等合作，建立酒产业技术联盟。为酒企业提供生产制造的技术效劳。企业提供生产制造的技术效劳。与各专业机构合作与各专业机构合作科研转化平台科研转化平台为酒研发、设计创意企业提供资

26、为酒研发、设计创意企业提供资源嫁接如：合作创新、参股经营、源嫁接如：合作创新、参股经营、市场开拓等效劳，搭建科研转换市场开拓等效劳，搭建科研转换平台。平台。资源资源中心中心运营效劳中心运营效劳中心孵化中心孵化中心-解析解析技术共享平台技术共享平台科研转化平台科研转化平台运营运营平台平台政策平台政策平台为入园企业建立政策支持平台，提供相为入园企业建立政策支持平台，提供相应的税收优惠、产业政策咨询、申请转应的税收优惠、产业政策咨询、申请转型扶持资金、高新技术认定等效劳，并型扶持资金、高新技术认定等效劳，并设有专人跟踪落实。设有专人跟踪落实。第三方平台第三方平台园区与检测、鉴定机构合作，为入园园区与

27、检测、鉴定机构合作，为入园企业提供一站式效劳建议在园区设企业提供一站式效劳建议在园区设有分支机构，使园区企业可以等到有分支机构，使园区企业可以等到便捷、优惠的效劳。便捷、优惠的效劳。行政行政中心中心运营效劳中心运营效劳中心行政中心行政中心-解析解析政策平台政策平台第三方平台第三方平台运营运营平台平台媒体平台媒体平台整合行业专业媒体、筹划机构，为入园整合行业专业媒体、筹划机构，为入园企业搭建宣传媒体共享平台。与专业媒企业搭建宣传媒体共享平台。与专业媒体、筹划机构进行合作使园区企业得到体、筹划机构进行合作使园区企业得到品牌推广等效劳与专业公司合作品牌推广等效劳与专业公司合作设计平台设计平台搭建企业

28、或个人设计方案的共享平台，为搭建企业或个人设计方案的共享平台，为入园企业提供设计方案的选择。从而形成入园企业提供设计方案的选择。从而形成设计聚集，让园区企业选择多样化、创新设计聚集，让园区企业选择多样化、创新化和低本钱化。例如：化和低本钱化。例如：“海宁皮件城设计海宁皮件城设计一条街一条街平台搭建分为网络、实体两种形式平台搭建分为网络、实体两种形式营销营销中心中心运营效劳中心运营效劳中心营销中心营销中心-解析备注解析备注媒体平台媒体平台设计平台设计平台市场市场中心中心效劳效劳中心中心资源资源中心中心金融金融中心中心资源资源中心中心行政行政中心中心营销营销中心中心运营效劳中心运营效劳中心运营运营

29、中心中心工程主要竞争力工程主要竞争力但我们是文化地产，我们做但我们是文化地产，我们做的还不够！的还不够！我们如何提高工程品质、建立工程特点？我们如何提高工程品质、建立工程特点？如何宣传我们的工程？如何宣传我们的工程？“聚势聚势 聚聚气气园区软件提升招商依据高效运营带来的品牌提升我们的内涵是打造“酒文化产业完整链条产业产业地产地产关键要素：竞争力、提升品质、知名度关键要素：竞争力、提升品质、知名度核心内容：工程的灵魂、地产的根本、品牌的提升核心内容：工程的灵魂、地产的根本、品牌的提升备注备注“聚势聚势 聚气聚气何为何为 “聚势聚势“聚聚气气聚势：聚集有声望、有势力的人或机构，聚势：聚集有声望、有

30、势力的人或机构，从而提升工程的价值从而提升工程的价值聚气：聚集人气，使工程及片区能快速的聚气：聚集人气，使工程及片区能快速的成熟成熟关键关键要素要素出发点：是生活、是人生与酒的联系！我们要精神层面！出发点：是生活、是人生与酒的联系！我们要精神层面！“艺艺术术源于源于我们所要的是：城市名片、行业标杆、经典传承我们所要的是：城市名片、行业标杆、经典传承鉴赏生活、品味人生鉴赏生活、品味人生“艺艺术术“美美酒酒书画书画雕塑雕塑行为艺术行为艺术艺术品艺术品歌剧歌剧文艺文艺我们要融合！我们要融合！产业地产产业地产+旅游地产旅游地产提出提出旅游地产的角度旅游地产的角度 酒与艺术的角度酒与艺术的角度 聚势、聚

31、气的角度聚势、聚气的角度 一条一条“街街 一条一条“道道一个一个“心心以七大洲为主题的艺术街世界艺术街艺术名人大道名人蜡像、音乐歌剧、电影上映、书画展览、名酒古玩展览拍卖的多功能艺术中心世界艺术街世界艺术街以以亚洲、欧洲、北美洲、南美洲、非洲、大洋洲、南极洲亚洲、欧洲、北美洲、南美洲、非洲、大洋洲、南极洲各个国各个国家艺术为主题家艺术为主题提出提出建议建议1.每个区域以艺术展览馆为主，展出片区具有代表性的艺术品可融入酒文化每个区域以艺术展览馆为主，展出片区具有代表性的艺术品可融入酒文化2.周边配以小局部商业业态，建筑物以片区代表风格表达周边配以小局部商业业态，建筑物以片区代表风格表达3.每个片

32、区设有酒终端销售载体店铺，主要销售片区代表酒种每个片区设有酒终端销售载体店铺，主要销售片区代表酒种4.每个片区设有酒吧，酒吧表达片区代表风格每个片区设有酒吧，酒吧表达片区代表风格提出提出艺术名人大道艺术名人大道参照香港星光大道，以艺术文艺为主体，邀请各界名流参照香港星光大道，以艺术文艺为主体，邀请各界名流到此留下纪念。到此留下纪念。建议建议1.名人大道以名人雕塑名人简介或艺术品雕塑艺术品说明为名人大道以名人雕塑名人简介或艺术品雕塑艺术品说明为表现点表现点2.名人纪念可以以其它形式表现如；提字、签名、手印、个人独特雕名人纪念可以以其它形式表现如；提字、签名、手印、个人独特雕塑等等塑等等提出提出多

33、功能艺术中心多功能艺术中心以名人蜡像、音乐歌剧、电影上映、书画展览、名酒古玩展览以名人蜡像、音乐歌剧、电影上映、书画展览、名酒古玩展览拍卖等为主题的多功能艺术中心拍卖等为主题的多功能艺术中心主题艺术街、名人大道、艺术中心、购物中心主题艺术街、名人大道、艺术中心、购物中心“聚势聚势我们如何我们如何“聚气？聚气？在这里举办电影节在这里举办电影节在这里举办艺术节在这里举办艺术节在这里举办酒博会在这里举办酒博会在这里举办论坛会在这里举办论坛会在这里举办展览拍卖会在这里举办展览拍卖会通过名人大道、艺术中心、艺术街等其它条件争取到电影节或其它相关活动的举办地点通过硬件设施及艺术气氛争取到艺术节的举办地点通

34、过酒产业的聚集，举办酒博会举办酒产业、艺术品、等相关论坛会举办名酒、古玩等展览拍卖会通过通过“大型知名活动聚气大型知名活动聚气以我们具备的条件，应该举办什么样的活动以我们具备的条件，应该举办什么样的活动-与产业相与产业相关、文化艺术相关关、文化艺术相关小结小结产业地产运营效劳旅游地产模式带动市场需求酒产业酒产业 “源泉源泉“软件竞争力软件竞争力工程产品解析工程产品解析工程是大型综合体，我们要解决硬件问工程是大型综合体，我们要解决硬件问题。题。-功能分区、产品市场、产品定功能分区、产品市场、产品定位、产品组合、销售模式等等硬件位、产品组合、销售模式等等硬件 工程竞争力工程竞争力“软件软件“硬硬件

35、件工程汇报思路工程汇报思路part.1工程理解及问题part.2酒产业园运营理念part.3工程规划及产品定位建议part.4工程销售策略建议整体规划建议产品定位建议工程整体规划定位建议工程整体规划定位建议工程规划分析工程规划分析首先整体分析：利用网格分析法首先整体分析：利用网格分析法来判断来判断7个地块的价值上下个地块的价值上下网格分析法：根据特尔菲法计算，参考塘沽及周边区域基准地价修正体系各因素权重，确定五大核心因素及对地块价值影响的权重比分别是1 道路交通状况：302 环境条件：303 宗地现状及内部资源：105 商服繁华程度：30 1.道路交通状况权重30%考虑地块所临道路的等级、对外

36、交通便利度。2.环境条件权重30%考虑地块周边环境质量优劣度景观资源。3.宗地现状及内部资源权重10%考虑地上建筑物现状、土地开发程度、土地使用限制及自然条件地形、地势条件等其他因素的影响。4.商服繁华程度权重30%考虑商服中心对地块的辐射影响程度。距离商务中心区通过网格分析法来判断各个地块价值通过网格分析法来判断各个地块价值云山道云山道海德路海德路庐山到庐山到1滨宇道滨宇道海原西路海原西路32工程规划分析工程规划分析4交通因素交通因素三条横向道路：滨宇道、云山道、庐山道。云山道为中心道，紧邻庐山道只有A地块，因此其对土地价值的影响分值主要是云山道。纵向道路价值顺序是1、4、2、3环境因素环境

37、因素环境资源主要是金海湖资因此源靠近金海湖的地块价值大。宗地现状因素宗地现状因素土地现状根本相同，但因土地现状根本相同，但因A地块地块考虑延伸到湖面上因此本钱会有考虑延伸到湖面上因此本钱会有所增加所增加商服程度因素商服程度因素各地块商业中心内部与外部因各地块商业中心内部与外部因素的距离决定地块的价值素的距离决定地块的价值通过重点因素判断出地块的权重分数，从而划通过重点因素判断出地块的权重分数，从而划分地块等级分地块等级很好很好30 好好25 一般一般20 差差15工程规划分析工程规划分析产品价值分析产品价值分析1.旅游商业产品酒店、商业、文化艺术园等等2.商业产品购物中心、商铺、综合体等等3.

38、住宅产品高层、小高层、配套商业等等4.产业产品物流配送中心、企业驻地等等高价值高价值高价值高价值中高价值中高价值相对低价值相对低价值A类类B类类C类类D类类E类类F类类B类类B类类D类类通过判断地块价值及产品价值，来支撑工程整通过判断地块价值及产品价值，来支撑工程整体规划及产品摆位体规划及产品摆位6号地块作为经济总部的优势号地块作为经济总部的优势.可以借助3、4号地块的商业优势.可以合2号地块形成产业聚集工程规划建议工程规划建议135477号地块作为住宅产品的优势号地块作为住宅产品的优势1可借助4号地块的商业同时也可借助滨海企业大道二期的商业2.可以与2号商贸地块隔离开以保证住宅品质26原版规

39、划原版规划建议规划建议规划工程规划工程规划1休闲水岸：精品酒休闲水岸：精品酒店、酒店式公寓、高店、酒店式公寓、高端零售、民俗街坊、端零售、民俗街坊、高端餐饮、酒吧茶室、高端餐饮、酒吧茶室、游船码头、酒文化园、游船码头、酒文化园、酒博物馆、五大主题酒博物馆、五大主题窖藏窖藏2 酒类商贸园：仓储酒类商贸园：仓储物流调配、流通企业物流调配、流通企业驻地、酒类交易市场驻地、酒类交易市场3 商务会展区：城市商务会展区：城市综合体、商务办公、综合体、商务办公、会议酒店、会展中心、会议酒店、会展中心、培训中心培训中心4版权经济区：购物版权经济区：购物中心、中心、SOHO社区、社区、配套商业配套商业5 产业孵

40、化基地：商产业孵化基地：商务办公、商务公寓务办公、商务公寓6 企业总部基地：总企业总部基地：总部基地、设计研发、部基地、设计研发、鉴定中心鉴定中心7 居住配套区：多层居住配套区：多层住宅、高层住宅、配住宅、高层住宅、配套商业套商业工程规划建议工程规划建议1354726红色区域为商业商红色区域为商业商务金融中心板块务金融中心板块蓝色区域为产业蓝色区域为产业链聚集板块链聚集板块紫色区域为文化紫色区域为文化旅游板块旅游板块绿色区域为配套绿色区域为配套住宅板块住宅板块酒商业酒商业酒产业酒产业酒文化酒文化酒配套酒配套工程整体建议分为工程整体建议分为4大板块大板块旅游板块旅游板块产业板块产业板块住宅板块住

41、宅板块商业板块商业板块工程规划建议工程规划建议1354726红酒红酒主题主题洋酒洋酒啤酒啤酒主题主题白酒白酒黄酒黄酒主题主题商业商务金融中商业商务金融中心板块心板块酒商业酒商业5 号地块以红酒为主题号地块以红酒为主题主要产品为：商务办公、酒店式公寓、红酒商业中心、酒交易中心、主题酒店等4号地块以洋酒、啤酒为主号地块以洋酒、啤酒为主题并兼有金融功能题并兼有金融功能主要产品为：啤酒、洋酒商业、购物中心、期货交易大厅、金融街、酒吧等产品商业商业金融金融商务商务3号地块以白酒、黄酒为主号地块以白酒、黄酒为主题并兼有商务功能题并兼有商务功能主要产品为：白酒、黄酒商业、会展中心、培训中心、商务办公、商务会

42、馆、商务酒店等产品1号地块以文化旅号地块以文化旅游为主题游为主题主要产品为：星级精品酒店、世界艺术街、配套商业、名品购物街、名人大道、高端餐饮、酒吧茶室、多功能主题馆、游船码头、酒文化园、酒博物馆、五大主题窖藏等产品。1354726文化旅游文化旅游主题主题酒文化酒文化工程规划建议工程规划建议文化旅游板块文化旅游板块1354726酒商贸酒商贸流通园流通园配套配套住宅住宅酒企业酒企业总部总部工程规划建议工程规划建议酒产业酒产业酒产业链聚集板酒产业链聚集板块块2号地块以酒商贸流通园为号地块以酒商贸流通园为主题主题主要产品为：仓储物流调配、采购交易市场、研发孵化中心、流通企业驻地等产品6号地块以酒企业

43、总部为主号地块以酒企业总部为主题题主要产品为：经济总部、设计研发鉴定中心、配套商业等产品酒配套酒配套配套住宅板块配套住宅板块7号地块以配套住宅为主题号地块以配套住宅为主题主要产品为：高层、小高层、花园洋房、商业配套等产品工程产品分析工程产品分析工程产品分析先从工程产品组成开始，逐一分析产品的市场环境、工程产品分析先从工程产品组成开始，逐一分析产品的市场环境、定位、差异性备注定位、差异性备注主要产品为：星级精品酒店、世界艺术街、配套商业、名品购物街、名人大道、高端餐饮、酒吧茶室、多功能主题馆、游船码头、酒文化园、酒博物馆、五大主题窖藏等产品。2.酒类商贸园：仓储物流调配、流通企业驻地、采购交易市

44、场主要产品为：商务办公、商务酒店、会展中心、培训中心等等主要产品为：购物中心、交易中心、金融街等5主要产品为：商务办公、商务公寓、商业等6.企业总部基地：总部基地、设计研发、鉴定中心7 居住配套区：多层住宅、高层住宅、配套商业市场产品市场产品自持为主的产品自持为主的产品酒店式公寓、办公写字、SOHO、商业商铺、购物中心等、住宅、经济总部、仓储物流、企业驻地等产品会展中心、多功能大馆、培训中心、游船码头、艺术展览馆、主题窖藏、酒文化博物馆等产品市场认知市场认知-市场认可市场认可-市场份额市场份额负盈利经营负盈利经营-平衡点平衡点-盈利经盈利经营营重点研究重点研究工程产品定位建议工程产品定位建议商

45、业板块产品定位建议商业板块产品定位建议“本案判断建议主要针对一期产品本案判断建议主要针对一期产品一期产品规划一期产品规划5号地块号地块工程办公写字楼产品定位建议工程办公写字楼产品定位建议天津市场调研天津市场调研天津写字楼主要分布及现状天津写字楼主要分布及现状天津市优质写字楼主要集中在中心城区及滨海新区截止到2021年第二季度天津市优质写字楼无新增供给，全市甲级写字楼维持在850633空置率为17.64滨海新区现存写字楼多以出售为主，泰达MSD推出A区B区受到广泛关注2021年天津写字楼市场，大面积租户市场表现活泼，因成交单价低位加之新物业成交未见乐观，使得整体市场租金略有下降趋势。但由于大面积

46、租户活泼和新增供给量少，使得整体空置率有所下降天津市场调研天津市场调研写字楼价格预测写字楼价格预测目前天津写字楼租金环比上季下降了0.98%，到达每月每平方米122.50元约合每天每平方米4.08元。分商圈来看，南京路商圈租金依托交通优势依旧领跑全市，至每月每平方米129.26元金融城区域大体量的环球金融中心出租压力凸现，致租金环比上季下降了5.71%写字楼受宏观政策和经济开展影响较小，成交量及成交价格相对保持稳定。天津写字楼市场开展趋势天津写字楼市场开展趋势未来3-4年内短期内，天津市写字楼将进入全新跨越式开展阶段。大量大型综合性，高品质工程将投入市场。这些工程特点是，体量大、品质高，属于复

47、合型综合业态工程。另外市场将突破传统商务区，众多新兴区域初步形成新商务区，天津写字楼呈现多核心开展的平衡态势。未来10年内长期，随着天津环渤海经济圈中的核心定位，以及天津城市经济的总体开展。将吸引大量的新批外资企业驻扎，内资企业巨头的进入和本地企业的扩大及改善。这将为写字楼带来前所未有的开展机遇。写字楼市场日趋市场化、国际化。新增工程将凸显高端属性，由此会对售价及租金有一些影响。但随着市场的认知和竞争后，消费者将更愿意接受高品质工程。天津写字楼市场售价相对保持稳定，未来在短期内有大量高端工程天津写字楼市场售价相对保持稳定，未来在短期内有大量高端工程涌入市场。随着经济开展及市场认知未来多数工程普

48、遍凸显高品质涌入市场。随着经济开展及市场认知未来多数工程普遍凸显高品质属性属性小结小结随着天津总体的开展及写字楼日趋市场化、国际化。写字楼工程普遍凸出高端属性。天津市写字楼市场未来的开展趋势天津市写字楼市场未来的开展趋势天津市写字楼市场面临的问题天津市写字楼市场面临的问题是高资本进入状态是高资本进入状态是持续的劲烈竞争是持续的劲烈竞争天津写字楼市场天津写字楼市场“持久战持久战随着天津经济的开展，未来天津写字楼市场将有大量工程涌入。但市场整体的供给量是否能与经济开展所带来的需求，趋于同步开展。我们认为！我们认为！滨海市场调研滨海市场调研滨海写字楼主要分布及现状滨海写字楼主要分布及现状开发区开发区

49、于家堡于家堡响螺湾响螺湾海洋高新区海洋高新区现有供给为主现有供给为主短期内供给为主短期内供给为主未来供给为主未来供给为主未来中央商务区写字楼主要集中在响螺湾、于家堡区域和泰达CBD区域滨海写字楼未来市场预测滨海写字楼未来市场预测滨海新区写字楼主要集中在于家堡、响螺湾、开发区。滨海新区滨海新区写字楼主要集中在于家堡、响螺湾、开发区。滨海新区写字楼整体供给量大，且分布较为集中。写字楼整体供给量大，且分布较为集中。2021年滨海新区写字楼市场放量增加，主要集中在响螺湾商务匙以及泰年滨海新区写字楼市场放量增加，主要集中在响螺湾商务匙以及泰达达MSD区域，未来市场竞争压力增大，空置率在短期内将处于高位运

50、行。区域，未来市场竞争压力增大，空置率在短期内将处于高位运行。滨海市场调研滨海市场调研各区域写字楼办公角色定位各区域写字楼办公角色定位未来塘沽区将以中心商务商业区建设为契机，着力开展国际金融、国际贸易、会展经济、总部经济等现代效劳业，这将提高第三产业比例，增加对写字楼的需求滨海新区写字楼租售价格滨海新区写字楼租售价格开发区开发区于家堡于家堡响螺湾响螺湾海洋高新区海洋高新区中心中心生态城生态城9500-11000元元/16000-23000元元/12000-15000元元/滨海新区响锣湾商务区、中新生态城区域写字楼工程主要以售为主，成交均价每平方米11000-14000元.开发区中心区价格较高.

51、滨海新区响螺湾区域的写字楼租金价格在0.9-2.0元/每天.出租主力户型150-200酒店式公寓除外滨海新区各区域办公角色定位区别明显，除中心区外租售价格不高滨海新区各区域办公角色定位区别明显，除中心区外租售价格不高备注备注滨海市场调研滨海市场调研滨海新区写字楼客户情况滨海新区写字楼客户情况滨海新区客户比例按总面积划分抽样调查滨海新区客户比例按总面积划分抽样调查金融保险类客户是消化写字楼的主力，贸易、物流、信息咨询金融保险类客户是消化写字楼的主力，贸易、物流、信息咨询和建筑房产的客户最多和建筑房产的客户最多行业类别需求面积情况行业类别需求面积情况区域市场调研区域市场调研本案本案E谷二期谷二期E

52、谷谷滨海大道滨海大道明发明发中海油用地中海油用地麒麟珠宝街麒麟珠宝街珠宝街珠宝街建设开展大厦建设开展大厦文峰大厦文峰大厦中铁中铁22局大厦局大厦香港大厦香港大厦奥特莱斯奥特莱斯红星美凯龙红星美凯龙信息产业园信息产业园滨海明发商业广场工程滨海明发商业广场工程位于塘沽海洋高新区，西位于塘沽海洋高新区，西临津秦高铁滨海站，南临临津秦高铁滨海站，南临金海湖。金海湖。工程占地约工程占地约21万平米，建万平米，建筑面积约筑面积约55万平米，是集万平米，是集商业商业SHOPPING MALL、公寓、酒店、写字楼的综公寓、酒店、写字楼的综合体工程合体工程滨海中国智造滨海中国智造e谷工程谷工程是约是约46万平米

53、建筑的综合产万平米建筑的综合产业园区，业园区，是集商业商务中是集商业商务中心、体育文化中心、产业中心、体育文化中心、产业中心和轨道交通枢纽于一体的心和轨道交通枢纽于一体的未来新中心区未来新中心区重点列举重点列举滨海国际企业大道工程滨海国际企业大道工程工程总建筑面积为工程总建筑面积为60万万，是及商务办公、星，是及商务办公、星级酒店、公寓为一体的级酒店、公寓为一体的商业综合体商业综合体工程所在区域主要以商务商业为主，综合体工程较多。目前多数工工程所在区域主要以商务商业为主，综合体工程较多。目前多数工程处于研发阶段程处于研发阶段市场调研市场调研写字楼代表工程分析写字楼代表工程分析工程开发商：天津极

54、地海洋世界工程位于响螺湾区域工程占地12837工程地上建筑物面积为95797，地下面积为22860工程写字楼为B座、A座为酒店式公寓。写字楼公26层工程是集酒店商业和SOHO办公为一体的综合性公共建筑滨海海昌大厦滨海海昌大厦开发公司：深圳市深福保集团工程建筑体量15.78万平米工程位置；响螺湾区域工程建筑高度；A座177.45米 B座99.25米工程建筑层数A座46层。B座25层工程业态组成；级写字楼、酒店、公寓、商业为一体的5A及现代综合体金唐大厦金唐大厦市场调研市场调研写字楼代表工程分析写字楼代表工程分析中钢国际广场中钢国际广场开发公司；中钢国际控股建筑体量；39.52万建筑高度；358米

55、建筑层数；1号塔24层、2号塔82层业态组成；集酒店、写字楼、会展、酒店式公寓及高端商业为一体的综合体设计特色；1.六边形 中国窗主题元素取消结构柱，增加灵活有效的使用空间绿色环保建筑，绿色建筑LEED认证旷世国际旷世国际工程总建筑面积为18.38万平米，地上建筑面积为14.53万平米，地下面积为3.85万平米，工程A座4-26层为5A级商务写字楼，B座为4-11层为酒店式公寓及12-26层为SOHO商务办公。地下车库停车约为800辆工程全球首创电梯香氛系统、双管式中央空调、24小时新风系统、5A智能化系统、高效电梯配置小结小结大环境、区域环境、区内部环境大环境、区域环境、区内部环境1.天津市

56、场天津市场高资本进入状态、持续的剧烈竞争高资本进入状态、持续的剧烈竞争-决定成败在于决定成败在于“持续供给的现金流持续供给的现金流2.滨海市场滨海市场滨海新区写字楼市场未来供给量大且相对集中，但滨海新区写字楼市场未来供给量大且相对集中，但就目前情况而言未来一定时期内各个工程的去化速就目前情况而言未来一定时期内各个工程的去化速度不容乐观度不容乐观3.海洋高新区海洋高新区工程所在区域多以商业综合体为主且可能未来集中上工程所在区域多以商业综合体为主且可能未来集中上市。这将导致区内竞争异常剧烈。滨海国际企业大道市。这将导致区内竞争异常剧烈。滨海国际企业大道二期、明发商业综合体、中国智造二期、明发商业综

57、合体、中国智造E谷是本工程的直谷是本工程的直接竞争者，文峰、香港大厦考虑写字楼产品的租售接竞争者，文峰、香港大厦考虑写字楼产品的租售市场也会成为潜在竞争者，同时本区域有一定的土市场也会成为潜在竞争者，同时本区域有一定的土地存量，未来也会有一定的市场潜入者，就写字楼产地存量，未来也会有一定的市场潜入者，就写字楼产品而言该区域大力开展经济总部同时拥有一定的品而言该区域大力开展经济总部同时拥有一定的市场替代产品市场替代产品本案写字楼启示再来来阐述我们要面临的问题？再来来阐述我们要面临的问题？1.我们在剧烈的竞争中核心竞争力是什么？我们在剧烈的竞争中核心竞争力是什么？2.如何在保证风险控制的同时，实现

58、利润最大如何在保证风险控制的同时，实现利润最大化？化？先来阐述我们的目标先来阐述我们的目标1.价值大最大化：公司和客户价值最大化价值大最大化：公司和客户价值最大化2.销售周期最小化：滚动开发实现快速去化销售周期最小化：滚动开发实现快速去化3.品牌提升：通过一期工程使公司在北方区域建品牌提升：通过一期工程使公司在北方区域建立形象立形象4.风险控制：防止工程运营和销售风险，实现顺风险控制：防止工程运营和销售风险，实现顺利销售利销售5.模板建立：通过模版建立确定公司核心竞争力模板建立：通过模版建立确定公司核心竞争力我们的目标！我们的目标！面临的问题？面临的问题？本案写字楼研究客户定位本案是以酒为主题

59、的综合产业园，产业目标客户为本案是以酒为主题的综合产业园，产业目标客户为进驻的企业是酒产业全国营运中心、华北片区营运中心、品牌营运商、大中华区总代理；进口酒总代理、终端企业总部中心、酒饮配套企业等等我们还不能完全依赖产业客户，我们还需研究我们还不能完全依赖产业客户，我们还需研究市场客户！市场客户！这些企业进驻的条件是：相对集中的产业环境、完整的这些企业进驻的条件是：相对集中的产业环境、完整的上下游配套、完整的产业效劳体制、集中的销售终端等上下游配套、完整的产业效劳体制、集中的销售终端等等。等。这些条件我这些条件我们正在创造们正在创造本案写字楼研究客户定位滨海北区滨海北区滨海南区滨海南区滨海西区

60、北滨海西区北滨海北区南滨海北区南本案处于滨海北区与本案处于滨海北区与滨海西区北之间滨海西区北之间滨海西区北：滨海西区北：空港商务区渤龙湖空港商务区渤龙湖滨海北区：滨海北区：滨海核心区泰达滨海核心区泰达MSD滨海西区南：滨海西区南：滨海化工区滨海化工区滨海南区：滨海南区：临港工业区临港工业区滨海化工区滨海化工区临港工业区临港工业区滨海各区域分布图滨海各区域分布图本案写字楼研究客户定位建议我们判断本工程的客户类型构成我们判断本工程的客户类型构成主题产业客户主题产业客户地缘类客户地缘类客户外地进津客户外地进津客户本地客户本地客户外地客户外地客户区域改善型客户区域改善型客户核心区域外溢型客户核心区域外

61、溢型客户区域关联型客户区域关联型客户主题型客户主题型客户其它行业客户其它行业客户核心客户核心客户重点客户重点客户边缘客户边缘客户本地主题企业本地主题企业地缘关联企业地缘关联企业外地主题企业外地主题企业核心区域外溢企业核心区域外溢企业区域升级企业区域升级企业外地其它企业外地其它企业从滨海历年企业从业人数来分析：滨海新区科学技术研究效劳从滨海历年企业从业人数来分析：滨海新区科学技术研究效劳和信息和信息IT软件开展最为快速，其次是房产建筑、商务效劳业占软件开展最为快速，其次是房产建筑、商务效劳业占据第二批次据第二批次本工程定位为酒产业园，主题企业是酒商贸及配套企业本工程定位为酒产业园，主题企业是酒商

62、贸及配套企业本案写字楼研究客户定位建议本工程核心客户为：本工程核心客户为：本地主题企业本地主题企业地缘关联企业地缘关联企业本工程地缘关联型企业具有什么特性、属于什么行业？本工程地缘关联型企业具有什么特性、属于什么行业？从滨海企业的数量来分析：滨海新区贸易批发和制造占主导地从滨海企业的数量来分析：滨海新区贸易批发和制造占主导地位，商务效劳和物流业属于第二批位，商务效劳和物流业属于第二批综合以上分析：滨海新区科学技术研究效劳、商贸流通、房产综合以上分析：滨海新区科学技术研究效劳、商贸流通、房产建筑和商务效劳业开展势头最为强劲建筑和商务效劳业开展势头最为强劲本案写字楼研究客户定位建议本地主题需求：酒

63、商贸企业、配套企业本地主题需求：酒商贸企业、配套企业地缘性需求：科学研发、商贸流通、房产建筑、商务效劳地缘性需求：科学研发、商贸流通、房产建筑、商务效劳核心客户核心客户客户构成客户构成外地主题需求：酒商贸企业、配套企业外地主题需求：酒商贸企业、配套企业核心区域外溢需求：创意设计、咨询效劳、信息核心区域外溢需求：创意设计、咨询效劳、信息IT、保险金融、保险金融重点客户重点客户客户构成客户构成边缘客户边缘客户客户构成客户构成区域升级需求：石化重工企业、港口物流贸易、加工制造企业区域升级需求：石化重工企业、港口物流贸易、加工制造企业外地其它进津需求：房产建筑、保险金融、科学研发等等外地其它进津需求：

64、房产建筑、保险金融、科学研发等等本案写字楼研究客户定位建议天津天津08年至今在售写字楼工程年至今在售写字楼工程70自用，自用，30投资投资滨海金融街写字楼滨海金融街写字楼70自用，自用，30投资投资滨海响螺湾写字楼滨海响螺湾写字楼60以上自用，以上自用，30以下投资以下投资本工程购置客户定位本工程购置客户定位自用型客户自用型客户70投资型客户投资型客户30基金、投行基金、投行国内投资团体国内投资团体散客散客本地酒企业、酒配套企业本地酒企业、酒配套企业外地酒企业、酒配套企业外地酒企业、酒配套企业地缘关联：科学研发、商贸流通等企业地缘关联：科学研发、商贸流通等企业核心区外溢：保险金融、信息核心区外

65、溢：保险金融、信息TI企业企业具备一定资金实力具备一定资金实力有商务形象或办公环境要求有商务形象或办公环境要求外溢客户具备本钱考量外溢客户具备本钱考量人民币升值预期人民币升值预期区域工程开展前景区域工程开展前景资产保值资产保值资产流转资产流转客户类型客户类型客户特征客户特征本案写字楼研究工程档次定位天津市写字楼产品的开展趋势天津市写字楼产品的开展趋势持有型物业持有型物业产品投放产品投放高品质销售型高品质销售型物业产品投放物业产品投放产品设计、硬件产品设计、硬件设施、开展商品设施、开展商品趋势趋势物业物业特征特征未来开展趋势未来开展趋势持有与销售并行，普持有与销售并行，普遍甲级竞争遍甲级竞争产品

66、硬件和软件同时产品硬件和软件同时竞争，产品突出特色竞争，产品突出特色主题、区位、品质主题、区位、品质随着市场的不断开展随着市场的不断开展带来剧烈的竞争，消带来剧烈的竞争，消费者更倾向于性价比费者更倾向于性价比高的产品高的产品工程档次定位分析档次梯队档次梯队第一梯队市场标杆第二梯队市场紧随第三梯队市场跟随第四梯队市场平庸本案建议以第一梯队建立标准，第二梯队指导价格方向本案建议以第一梯队建立标准，第二梯队指导价格方向本案档次定位档次定位价格档次价格档次剧烈的竞争带来标剧烈的竞争带来标准的不断攀升而价准的不断攀升而价格却由竞争变得理格却由竞争变得理性性-未来趋于性价未来趋于性价比高的产品比高的产品工程档次定位建议：中高端工程档次定位建议：中高端本案写字楼研究产品定位建议本工程写字楼产品档次定位为中高端，产品档次为第一梯队标准本工程写字楼产品档次定位为中高端，产品档次为第一梯队标准我们先要了解第一梯队的标准是什么！我们先要了解第一梯队的标准是什么！1.空间格局尺度感空间格局尺度感2.内部装修尊贵品质内部装修尊贵品质3.电梯效率保障电梯效率保障4.高配空调新风系统高配空调新风系统5.5A智能化配