伟业顾问重庆协信公馆豪宅项目投资诊断策略方案

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1、传承豪宅气度，打造名宅深度价值 重庆协信公馆豪宅项目投资诊断策略方案卷首语 在硝烟弥漫的重庆房地产市场，项目绝版的位置、唯一的特性、优质的景观、大量的推广投入，换来的只是40余套的认筹量，我们需要思考？因此，此次我们提出了伟业自己想法，所以这次的方案只是一份沟通稿，也可以说是对目前项目发展道路的一种“颠覆”。发现问题点：定位:对目标消费群体挖掘不深,不广,不透,项目价值点没有完全挖掘.。推广:推广主线不够清晰，主题较散，难以形成整合效果.广告吸引的客户与项目价位出现偏差！广告形象应高于项目实际价值，让客户感觉物超所值！企业外在品牌的知名度未能得到有效释放，不能给项目销售带来有力支撑。没有针对目

2、标客群采用精准的推广渠道.销售:有没有直达消费者心灵深入的信息。叫好，如何叫座？没有进行外围销售，没有明确销售的目标性。报告结构体系论“市”立“势”造“势”领“市”从“贵”谈起论“市”两江新区 卧富藏贵 胡润百富榜上榜的有19位”落户”重庆重庆百万元以上的豪车数量在全国排名第三 中国富豪区位数量，重庆紧随一线城市之后。两江新区简介：重庆两江新区是新设立的国家综合配套改革试验区，也是三大国家级开发区之一。2010年6月18日，两江新区正式挂牌成立。位置：拟设立的两江新区，以北部新区和两路寸滩保税港区为核心，包括江北、渝北、北碚三个区的部分区域。规模：两江新区的面积为1200平方公里，包含重庆市渝

3、北区、江北区、北部新区、北碚区(含蔡家组团)的部分区域，可开发面积约为650平方公里。但去除已建成区域150多平方公里，实际两江新区的可用面积为450多平方公里。区域150多平方公里，实际两江新区的可用面积为450多平方公里。5+3战略性布局：轨道交通、电力装备（含核电、风电等）、新能源汽车、国防军工、电子信息等五大战略性产业布局，以及国家级研发总部、重大科研成果转化基地、灾备及数据中心等三大战略性创新功能布局，加快培育一批高成长性新兴产业集群。“1+3”的管理体制：即在两江新区开发建设领导小组领导下，由两江新区党工委、管委会具体负责两江新区的统一协调、统一政策、统一规划。规划：在国家层面形成

4、一个政策的洼地，吸引人才、资金和产业的优势集聚。战略定位是：立足重庆市、服务大西南、依托长江经济带、面向国内外，形成“一门户两中心三基地”“两江新区”的建设分为三个时期20092010年为起步阶段。主要任务是争取国家将“两江新区”纳入国家规划，进行区域规划与布局。同时提高港口、铁路、公路的运营能力，加强城市建设，推进行政管理体制改革，以提供一个良好的软硬环境。20112012年是“两江新区”的中期发展阶段。这一时期的主要目标是在产业发展方面取得重点突破。计划到2012年，进出口达到300亿美元，引进世界500强达到200家，利用内资达到2000亿元人民币，集装箱吞吐能力500万标箱。20132

5、020年则为全面提升阶段。这一时期，“两江新区”对周边地区的辐射和带动作用加大，作为西部地区经济增长和长江上游地区经济中心的地位和作用进一步增强。主城九区：渝中区、沙坪坝区、江北区、南岸区、大渡口区、九龙坡区、巴南区、渝北区、北碚区 规划：一圈两翼渝东北翼：万州区、城口县、巫溪县、巫山县、开县、云阳县、奉节县、梁平县、忠县、垫江县、丰都县（共11个区县）渝东南翼：黔江区、秀山县、酉阳县、石柱县、彭水县、武隆县（共6个区县）一小时经济圈圈：主要包括主城九区，以及永川区、江津区、合川区、双桥区、万盛区、南川区、涪陵区、长寿区、潼南县、铜梁县、大足县、荣昌县、璧山县、綦江县（共23个区县）重庆规划重

6、庆确定了“宜居重庆”、“畅通重庆-人人重庆”、“森林重庆”、“平安重庆”、“健康重庆”5个发展目标在企业方面，重庆的本土企业相当发达，2010年中国企业500强，重庆有10家企业入围，数量大大领先于西部其他城市，居西部第一。金融与商贸：是西南地区重要的物品集散地。近年来商贸发展迅速，建成了众多辐射西南的专业市场。重庆亦是中国西部重要的离岸金融中心和国际经融结算中心，金融业占GDP比重提高到8%，居全国各城市第四位，不良资产率仅1%左右，位居全国前三。工业：以军事单位转型发展起来的重工业为主，行业门类齐全，配套能力较强。零售业酒店业：重庆零售业是比较发达的产业，在本地企业和外资企业之间有非常激烈

7、的竞争。国际化：图卢兹市-法国；西雅图市-美国；多伦多市-加拿大；广岛市-日本；莱斯特市-英国19个国家或地区与重庆建立友好城市关系；日本国驻重庆总领事馆；菲律宾驻重庆总领事馆；丹麦王国驻重庆领事馆10个国家或地区在重庆设立领事馆及5个常驻外国新闻机构；国际间政治、文化、经济、贸易等交流频繁；重庆现状2009年重庆财政收入完成1160亿元，较上年同期增幅达到21%。全年民生支出682亿元，占全市一般预算支出的51.7%。重庆是中国西部地区重要经济增长极之一，经济综合实力在西部领先，重庆市行政辖区内零售商品交易总额仅次于上海，与广州并驾齐驱是国内零售业总额最高的城市之一。按重庆直辖市的经济总量按

8、省计算，在西部十二个省级地区列第五位，按城市总额计算为中西部第一位。同时重庆是一个大城市与大农村的结合体，全市城市化道路还有很长的路要走。未来中国的发展经济引擎是重庆，催生更多具备一定经济实力的高阶群体LOOKLOOK区位重庆直辖市位于中国内陆西南部、长江上游，四川盆地东部边缘浦东新区位于上海市东部，长江三角洲东缘经济发展金融与商贸：西南地区重要的物品集散地；中国西部重要的离岸金融中心和国际经融结算中心2009年重庆财政收入完成1160亿元，较上年同期增幅达到21%。全年民生支出682亿元，占全市一般预算支出的51.7%。工业：重庆工业以军事单位转型发展起来的重工业为主，行业门类齐全，配套能力

9、较强。地区生产总值：从1990年的60亿元上升到2005年的2100亿元，2008年的3100亿，年均增长超过15%。以先进制造业和现代服务业为主导的新型产业体系进一步完善，工业总产值：超过4200亿元，占全市近14，其中第三产业增加值占生产总值49左右。交通运输重庆地处我国中部和西部地区的结合部，铁路、水路、公路、航空、管道运输、等运输方式发展很快铁路、隧道、桥梁、航空、公路等运输方式发展成熟科学教育重庆科技实力雄厚，集中了全国一批优秀的大学和科研机构，是长江上游科研成果产业化基地，国家高新技术产业基地，是中国军博会唯一举办城市，浦东有着良好的教育底蕴，高等院校历史悠久文化巴渝文化现代文化旅

10、游集山、水、林、泉、瀑、峡、洞等为一体的壮丽自然景色，又有熔巴渝文化、民族文化、移民文化、三峡文化、陪都文化、都市文化于一炉的浓郁文化景观海洋资源、野生动植物资源相关旅游丰富地位中国西部开发先驱城市中国国际化的窗口城市直辖时间19971949启示重庆实施城市化、工业化、城乡统筹一体化 三位一体的发展战略城乡统筹一体化改革、开放、创新就是撬动重庆发展的三大法宝重庆在西部大开发中的发展战略就是城市化、工业化、城乡统筹一体化三位一体的发展战略，而在推进重庆发展中有三个抓手，我们称之为“三把金钥匙”改革、开放、创新。在工业化方面，重庆重点打造汽车摩托车、装备制造、天然气石油化工、材料工业、电子信息、能

11、源工业等六大支柱产业，六大板块齐头并进，全面发展。一是实现城乡基础设施一体化；二是实现教育、卫生、文化等公共服务城乡一体化；三是实现社会保障的城乡一体化；四是解决好农民工进城落户的问题；五是实现城乡资源一体化。重庆在利用投资拉动发展外，特别注意通过改革的手段，优化资源配置，转变发展方式，促进生产力发展，促进社会和谐。产生持续的经济拉动，形成良性循环。国家实施西部大开发战略、重庆直辖、三峡工程建设给重庆发展带来了前所未有的发展机遇，也给跨国公司提供了巨大商机；结合浦东发展的成熟之路，摸索适合自身的经济发展道路城市化、工业化、城乡统筹一体化从而全面提升区域经济。协信阿卡迪亚君临盛世创汇首座日月光中

12、心广场天奇渝中世纪九街高屋招商江湾城中渝山顶道8号中渝都会重庆高层豪宅分布重庆超/高层产品规划特点区域项目占地(万）建面(万）容积率绿化率层数建筑类型物业公司物业费渝中创汇首座-8.617.310%38超高层戴德梁行3.5-11协信阿卡迪亚君临盛世1.36.34.1641%27-30高层天骄物业2日月光中心广场4.2721720%55超高层鼎固物业3.5天奇渝中世纪0.526.913.1330%37高层绿居物业1.2江北渝能明日城市7.2406.330%30高层渝能物业2九街高屋1118.45-46超高层九街物业-保利江上明珠571252.140%-高层、多层、联排保利物业-招商江湾城13.5

13、483.3570%12-28高层小高层招商局物业2.2东方明珠1.611.456.0227%19-33超高层富恒物业1.2-1.5渝北中渝山顶道8号2.7451.2540%5+1低层洋房加州物业3.8中渝都会首站一期2.7144.8930%29-33超高层加州物业2.5重庆市场目前超高层产品供应较大，注重后期物业管理及产品规划状态项目物业形态面积(）户型交楼标准成交均价总价范围开盘时间渝中创汇首座住宅、公寓、LOFT写字间36-2001*0-2*2-4*2*2*1精装1980070-1402009.9协信阿卡迪亚君悦盛世住宅70-1802*2*1*1-4*2*2*1毛坯1300090-2302

14、010.7日月光中心广场综合体55-2001*2*1*1-4*2*3*1毛坯选装精装19700108-4002011.1天奇渝中世纪公寓37-701*1*1*1-2*2*1*1毛坯1150040-802009.1江北渝能明日城市综合体40-701*1*1*1-2*2*1*1精装1100044-772010.8九街高屋综合体20-501*0*1*1-2*1*1*1毛坯1300035-652010.6保利江上明珠住宅、别墅120-3703*2*2*1-6*4*5*1毛坯12000140-3602010.8招商江湾城住宅98-2082*2*1*1-4*2*2*1毛坯9000-1300088-2702

15、010.5东方明珠商住楼LOFT30-66平层1401*0*1*1-4*2*2*1毛坯1100033-1502010.2渝北中渝山顶道8号住宅145-2093*2*3*1-4*2*4*1毛坯15000200-3002010.8中渝都会首站综合体35-711*0*1*1-2*2*1*1毛坯1060037-752010.9目前，重庆市场高层产品多以毛坯为主，精装产品基本集中的渝中，同时也促使渝中的产品价格高于其他区域。重庆超/高层产品特点重庆市场超/高层产品分析价格招商江湾城1000010600在售房源均价区间：9000-19800元/，单价以10000-15000元/为主单价(元/)150002

16、000025000渝北江北渝中11000900013000天奇渝中世纪25000日月光中心广场协信阿卡迪亚君临盛世创汇首座渝能明日城市九街高屋保利江上明珠11500目前市场供应产品价格集中在9000-15000，本案在价格上不具备市场竞争力东方明珠中渝山顶道8号中渝山顶道8号19800130001970011000120001300015000重庆市场超/高层产品分析户型50100150200250300户型面积()35040035-200 户型面积呈两极趋势，一方面集中在50100的小户型产品，一方面集中在200左右的舒适型产品招商江湾城渝北江北渝中天奇渝中世纪日月光中心广场协信阿卡迪亚君临

17、盛世创汇首座渝能明日城市九街高屋保利江上明珠东方明珠中渝山顶道8号中渝山顶道8号重庆市场高层豪宅总价比较50100150200250300350产品总价主要集中在35-150万元/套总价(万元)35-150万招商江湾城渝北江北渝中天奇渝中世纪日月光中心广场协信阿卡迪亚君临盛世创汇首座渝能明日城市九街高屋保利江上明珠东方明珠中渝山顶道8号中渝山顶道8号400 现有市场供应产品价格集中在150万以下，本案价格将成为同类产品最高市场发展分析在售项目推出时期对比 未来区域内与本案销售周期重叠的项目有以下8个，多为别墅产品，仅有少量超高层豪宅，但仍存在直面竞争。2010年2011年2012年2013年2

18、014年欧鹏兰亭别院别墅佰富高尔夫别墅中海北滨1号金科太阳海岸协信阿尔卡迪亚万科渝园东原香山伽蓝艺墅区域分析在售项目整体体量对比1020304050体量(万方)6070联排别墅叠加、联排别墅双拼、叠拼别墅 重庆市场同价位项目，别墅产品供应较大，未来将与本案在价格、产品上形成一定竞争。联排别墅+低层洋房别墅+小高层欧鹏兰亭别院别墅佰富高尔夫别墅中海北滨1号金科太阳海岸协信阿尔卡迪亚万科渝园东原香山伽蓝艺墅山居、观江别墅独栋别墅4834.814.8612.9341912别墅区域豪宅市场分析小结：重庆市场目前超高层产品供应较大，注重后期物业管理及产品规划目前，重庆市场高层产品多以毛坯为主，精装产品基

19、本集中的渝中，同时也促使渝中的产品价格高于其他区域。目前市场供应产品价格集中在9000-15000，本案在价格上不具备市场竞争力户型面积呈两极趋势，一方面集中在50100的小户型产品，一方面集中在200左右的舒适型产品 现有市场供应产品价格集中在150万以下，本案价格将成为同类产品最高 未来区域内与本案销售周期重叠的项目有以下8个，多为别墅产品，仅有少量超高层豪宅，但仍存在直面竞争。重庆市场同价位项目，别墅产品供应较大，未来将与本案在价格、产品上形成一定竞争。产品特点Features然而，一个销售均价要达到20000元/的产品，所以这些表象都尚不足以支撑其价值，更不足以打动有能力购买的人。思考

20、：这样特别的产品，这样高昂的单价，必定产生特殊的客户群体，要赋予协信公馆什么样的气质才能使价值和价格和谐统一？景观豪宅 OR 贵族公寓？核心价值独有的贵族之享地段：毗邻CBD，城市核心区，闹市净土，交通通达性极强配套：商业/贵族俱乐部会所产品：一线临江，大尺度豪宅附加值：高溢价投资升值，身份感、私密感、圈层地标服务：英式无缝私人管家服务景观：山、城、江一览无余产品价值体系解构Deconstruction Of the value system Of Product产品价值体系解构Deconstruction Of the value system Of Product地段：毗邻CBD，城市核心

21、区，闹市净土，交通通达性极强地铁口轻轨站商务区政务圈CBD产品价值体系解构Deconstruction Of the value system Of Product配套：商业/贵族俱乐部会所顶级会所配套商业教育资源城市配套自然景观产品价值体系解构Deconstruction Of the value system Of Product景观：山、城、江一览无余产品价值体系解构Deconstruction Of the value system Of Product服务：英式无缝私人管家服务产品价值体系解构Deconstruction Of the value system Of Product附

22、加值：高溢价投资升值，身份感、私密感、圈层地标生活方式：COTEL模式企业使馆私人城市行宫高溢价功能关键词：私密、交际、商务社会地位：上层贵族的交际圈社会精英的商务圈稀缺资源与高端产品同步拥有关键词：尊荣、贵享、品位产品需求特征Characteristics Of Product demand非居所 基于对产品和市场的了解，我们相信，很少有人会把这里当成第一居所，甚至第二居所。这对于他们来说，就是一个圈子，一个普通人无法企及的私密交际圈或是社会上层空间。非必须 本案目标客群的生活形态与普通富人有着本质的差别，他们买这个产品的目的不至于居家，而至于对产品所吸纳形成的圈层。而这个圈层就是社会上层的

23、私交场。产品需求特征Characteristics Of Product demand产品要倡导的一种全新的属于富人独有的生活方式贵族社交化居住这也是本案真正的区隔所在产品需求特征Characteristics Of Product demand何为贵?豪宅应建立在豪地之上或成为贵族聚集现象!贵族血统人要具备家族化般的血脉高贵与纯正，更要有：政治力(社会地位显赫甚至其本身就是政府高官)经济力(雄厚的财力与可持续的财富来源)自然力(对景观区域的占有与控制)吸引力(具有图腾般的神秘光环，具有偶像般的魅力)境界力(超然物外的境界,举重若轻的恢弘气度)屋标准极端苛刻,不仅要具备纯正高贵的血统，政治力，

24、经济力，自然力，吸引力，境界力，还需具备3个条件（6+3）1)顶级开发商实力与建筑理念,顶级品牌号召力2)区位的不可替代性，稀缺性,或者能够形成贵族聚居现象3)顶级品质（建筑，园林，会所）目前重庆在售公寓项目中,谁真正具备贵族血统？真正意义上的豪宅，谁与争锋？他山之石棕榈泉2002年，棕榈泉，定位为”城市顶级豪宅”将纽约中央公园国际著名富人区的公寓豪宅,生活概念的复制。先期推广过于强调生活的舒适性以及对美国中央公园生活概念的复制,在项目包装上偏生活化与柔弱，项目卖的也不温不火。随后的推广中抛出振聋发聩的SLOGAN”世界市中心”整体包装也偏刚性的狮子LOGO，以及豪宅所惯用的酒红，整个项目的包

25、装与推广超极强势,推广活动请来了陈逸飞,鲁豫，极大的拉动了项目的销售力。东侧的”公园大道”也借势推广，公园大道主要为外销其项目定位，并不象棕榈泉那样强势。棕榈泉用了很短的时间就消化掉了产品，而公园大道，目前还在销售，这其中有一些客观原因，同时对项目的定位与包装的关键性不言而喻。棕榈泉国际公寓入住人群：企业主、政府高官、生意人、承包商、高知置业特点：多次置业；提高居住档次；注重生活品质区域影响：提高区域整体形象；为企业高管、政府高官等高收入人群提供优质的居住环境；加强区域整体配套；北京星河湾品质地产的翘楚,创造区域价格制高点，却尴尬的坐落在不支持高端项目的朝青版块,推广初期北京星河湾出于对产品品

26、质的高度自信,一味的去展示自己的品质,恨不得把自己所用心做法精到的细节全部说出来.没有清醒的认识到自己版块的局限性.,更没意识到豪宅是建立在豪地之上的法则.如此推广明显的水土不服,销售一直低迷不振!半年前开始加强活动策划,在推广方面主打策划大师,有效地拉动了销售.高品质公关活动体现项目的高端特性，值得借鉴！星河湾区位/经济数据参数项目地址：朝阳区朝阳北路四季星河路占地面积：520亩建筑面积：60万平米 停车位：1：1.12 容积率：1.60绿化率：45总户数：1600地下车位：1400个建筑类型：板楼装修情况：精装户型面积：三居 230-330平方米 四居 256-340平方米 均价：5800

27、0元/平方米物业费：6元/平方米/月开盘时间：三期2007年8月18日，二期2006年10月19日，2005年7月2日入住时间：三期2008年12月，二期2007年10月，一期2006年5月28日开发企业：宏宇集团物业公司：北京星河湾物业管理有限公司2005年面世的北京星河湾项目位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，距离CBD商圈不到10分钟车程。星河湾规划项目北临近千亩森林公园。社区立体化园林、高品质室内装修。重点小学、双语幼儿园、超五星级会所四季会、酒店式公寓等一应俱全，以其罕见的高品质震动京城地产界。星河湾建筑星河湾三期延续了一、二期的整体建筑风格，力图体现新古典建筑的简美优雅与“度假村

28、”式的休闲轻松。在设计格调上有机地揉合了包括地中海的贵族度假品位、夏威夷的自然环境风情以及中国南方建筑舒展飘逸的线条美等几种似乎互不相干的美感，并把它们融会得天衣无缝；设计创新之处还在于把通常是低层体量的度假建筑风格成功运用于高层与小高层体量之中。“星河湾”的建筑立面设计采用丰富的虚实对比、柔和的色彩系列、质朴的材料搭配、考究的比例尺度以及细腻的装饰点缀。清雅的格调、质朴的材质、柔和的色彩、亲切的尺度及丰富的细部错落掩映于园林之中。项目总体布局北高南低，西低中高，顺应地形、不拘一格，保持了建筑的错落之美。在精装修方面，星河湾以独有的整体设计理念，创造出更为实用与人性化的全精装品质。精装选材足迹

29、遍及全球，用材均为世界顶级品牌与星河湾的内在气质完美呼应。多种户型与现代简约风格、现代古典的ArtDeco风格、现代经典风格等多种精装风格，将高档社区独有的空间气度，发挥到了极至；也为品质阶层的个性化生活需求，提供了足够大的空间选择！星河湾装修星河湾服务及配套在服务设施规划方面，以打造国际顶级的品质社区为标准，以顶级的配套与物业为广大业主提供尊崇服务。四季会北京星河湾规划总建筑面积14000余平方米的高端会所，其建筑风格为新地域主义风格。定位于中国首家超五星级精品酒店，囊括酒店、俱乐部等多种功能，四季会中包括专为顶级商务人士准备的贵宾房，可容纳 400 人的国际宴会厅，咖啡厅，圣保罗西餐厅，中

30、餐厅及拥有多国特色美食的餐饮服务，户内户外豪华泳池，桑拿，网球场，羽毛球，台球，乒乓球以及设备齐全的健身房，追求品质与专业的个性化管家服务。金钥匙”服务星河湾为保障尊贵业主享受到更具品质的生活，引进了五星级酒店独有的“金钥匙”服务体系，兑现着“无微不至，超乎想象”、“一切以客人为中心”的服务准则。将酒店业金钥匙服务理念和五星级酒店的服务标准，融入到楼盘的物业管理之中，为业主带来了完善的个性化、高品质服务与生活。德福双语幼儿园让孩子站在国际起跑线上。秉承国际化幼儿教育理念，吸取当代教育精髓，以前瞻型教育模式，运用生动、自然的教学方法，打造高品质、国际化、综合性的育儿教育中心。星河湾双语幼儿园设有

31、国际班、双语班。园内设有图书馆、涂鸦墙、感官世界、电脑室、室外训练区等，从全方位开启幼儿的智力，一切为孩子的全面成长。星河实验小学星河实验小学由全国著名特级教师、优秀教育家马芯兰任校长，是北京市、朝阳区教委重点扶持的公立学校。独特的教育理念，先进的管理经验，雄厚的师资力量和国内资深教育专家顾问团队全面提升孩子学习能力，使其充分体会到学习中的乐趣。幽雅的环境和一流的生活条件为孩子全方位缔造理想中的求学胜地。星河湾四季会所星河湾样板间星河湾入住人群：企业主、政府高官、生意人、承包商、高知置业特点：多次置业；提高居住档次；注重生活品质区域影响：提高区域整体形象；为企业高管、政府高官等高收入人群提供优

32、质的居住环境；加强区域整体配套；整合传播！差异性定位！找到我们的客群！更重要的，让我们的客群来找我们！如何突围？本案目标客群的阶层取向 其他希望拥有世界级滨水豪宅生活的客群希望步入上流生活圈成为名流人士的客群仕族 庶族 显贵,富裕阶层 贵族 客户购买意向取向贵族仕族、庶族富豪、政要人物其他人群国际投资公司、个别投资客购买人群购买动机自用、典藏自用投资购买诱因地段、唯一性、人文、产品稀缺性、标榜性、圈层地段、价格、君顶领袖会、产品稀缺性、奢侈、身份尊贵地段、升值潜力贵族的标准1.贵族一般都有钱，但有钱不一定是贵族。2.贵族是世家，而且肯定不会是一代努力就能完成的。3.贵族能装但不好装。4.贵族用

33、的东西普通人买不到，并且好多也没有能力买到。5.贵族除了有钱以外，还有思想，他们懂得为人处事之道，懂得尊重，懂得谦恭。开车：假贵族舍得花大价钱保养名牌轿车；真贵族舍得花大价钱雇佣司机。点菜：假贵族很关心价格当然是越贵越好；真贵族只点自己家厨子不会做的菜。小费：假贵族掏出高面额钞票付给侍者小费；真贵族给的小费面额虽然不高，但他能叫出侍者的名字。打高尔夫：假贵族关心球具的品牌；真贵族关心对手名单。旅行：假贵族乘飞机坐头等仓甚至包机；真贵族只会全神贯注地开飞机。购物：假贵族绝不买一线以下的牌子；真贵族根本不认识一线以下的牌子。拍卖会：假贵族抢购能增值的古董；真贵族赎回祖上用过的水晶杯。钓鱼：假贵族开

34、私家游艇到公海垂钓；真贵族划小舢板在爷爷留下的小岛边沿垂钓。求爱：假贵族给情人买9999朵玫瑰儿放在新别墅里，别墅的房产证写着情人的名字；真贵族只给情人买一朵玫瑰花儿，然后捧着它绕大半个地球去见情人。网络：假贵族上网只关心股票；真贵族不上网。贵族防伪认证之戏谑版靶心共性客群对居所的认识：居所是身份的代名词住宅是社交的门牌号房子是未来的养生所住宅=领土强调“领地意识”、“族群归属感”。对于他们来讲，住宅是一种社会安全投资，更是一种社交投资。目标人群的心理分析：象征地位的贵族聚会一直被高收入人群拥趸；贵族市场需要真正贵族式的高品质活动；活动具有实用性，迎合贵族市场的心理需求。他们需要什么？无论是高

35、档公寓、Townhouse还是别墅，买得有面子几乎成了最重要的事。作为高满意度与高关注度豪宅，产品所带来的尊重感、地位感、身份认同感已经远远超过了对产品本身的关注程度。谁能为目标客群带来强烈的身份认同感，谁就能最终赢得市场！协信公馆提供了一个机会，一个帮助他们匹配居住与身份认同的机会，在世界注目的两江新区创造一个上流贵族阶层的顶级生活社交场所。无论是名车、豪宅、古董、字画，他们买的是一种能够传承的“血统”劳斯莱斯限量版洛克菲勒庄园PATEK PHILIPPE我们能够传承给他们什么？1，传承项目地域绝版的价值两江新区，绝对内核核心地位项目2，传承“独有”产品物理性层面 新古典风格：个性化建筑，文

36、化底蕴个性化管理服务 周边环境：交通便利成熟生活区 内部配套：空间齐全，豪华 户型设计：科学、合理、实用 主题：主题：“非常空中，非常空中，非常豪宅非常豪宅”3，传承“独有”人文环境独享陈诚公馆的独特人文气息4，传承“独有”顶级生活配套每个城市只会有一个“君顶领袖会”颠覆重庆豪宅价值观的跨界之作我们需要颠覆的对象：“金字塔尖”人群“金字塔尖”人群无非是私企老板、企业CEO、外商、华侨、政府高官、社会新贵等城市的财富阶层。我们的客户群很单一，就是别墅客户，就是以贵族圈层为核心的城市财富圈层。贵族是一个圈子，贵族是一种共识在塔尖客群中再细分客户对“协信”没有任何意义，我们要做的是引领塔尖人群的生活

37、方式。No.7 奢华旅游No.2 挑战极限的奢侈运动No.5 艺术品收藏No.4 公益慈善 No.6 时尚派对No3 博客秀影响中国贵族的十大生活方式No.1 顶级私人俱乐部No.8 奢侈品No.9 顶级豪车No.10 高尔夫启示：顶级私人俱乐部，顶级豪车，是他们圈层身份的象征奢华旅游，时尚派对，极限运动，高尔夫是他们对时尚元素的追求艺术品收藏，奢侈品体现他们对稀缺事物的偏好关键词：稀缺Rare时尚Fashion身份Status事实上，我们没有必要诉求国际城南到底有多方便，多繁华这，路人皆知我们要传递一种无形的价值“协信”能够赋予重庆的新高度协信的价值“符号”是什么？立“势”基于物理层面的产品

38、解读！基于地利层面的风水解读！形象定位思考方向，层层递进：基于上层生活的精神解读！所有同区域版块的项目都在拿“CBD”镀金，我们亦然。CBD、交通、一线滨水、社区园林成为本区域所有房地产项目的必备诉求要点，也是本区域所有项目共有的价值卖点。其他项目对才CBD核心地段的描述如盲人摸象般以偏盖全，没有很好的诠释两江新区CBD的形与神。位于两江新区CBD内核的核心价值绝对不是表面的经济集聚，资金聚流,而是中国与他国的政治角逐，是全球经济的角斗场！基于物理层面的产品解读！那么身处两江中心的CBD，能够造就什么？深入挖掘产品，寻找我们的最核心价值！基于物理层面的产品解读！核心价值剖析：俯瞰两江，远观南山

39、山脉。渝北风水贵地镇守”两江新区”龙头位置，简约风格的现代豪宅独享”陈诚公馆”顶贵配套,分享整个CBD片区国际配套设施。欧式风情主题皇家园林协信集团联合国际级建筑规划团队共同打造。中央生活区、中央经济区、中央商务区的三区合一,便利交通、周边繁华配套基于物理层面的产品解读！这么多想说的，什么才是我们最有价值的？纵观国际豪宅最大特性，皆决定于项目是否具有规划的唯一性与稀缺！豪宅必须具有唯一性！稀缺性、唯一性、不可复制性等特点，将成为我们最大的竞争优势！基于物理层面的产品解读！寻找前无古人，后无来者的“唯一”！基于物理层面的产品解读！国际臻版价值的独占性和唯一性唯一的审批通过的内核超高层奢华豪宅唯一

40、具有全球顶尖会所的顶级豪宅唯一俯瞰解放碑硬核CBD的豪宅用地唯一的CBD龙头位置（风水价值）唯一具有人文价值的豪宅项目我们是CBD版块唯一毫宅！基于物理层面的产品解读！除了这些已经匹配的唯一，我们还应做些什么？一块石头的价值：记得第一次去星河湾，售楼小姐是这样给我们讲解一块玉石，说别看这是块玉石，但是这块玉石当年只有2块，一块在欧洲王室，而另外一块就在星河湾。500块一碗汤的价值：有一次在杭州吃饭，看到一碗鱼汤（无名英雄）标价500元，费解！但是，服务员告诉我们，这碗汤是熬制7天制成的，前6天放了1000尾小鱼，中火熬化后，第6天将最后的这条大鱼放在锅里，因此叫无名英雄。这些物品虽贵，但是有他

41、贵的价值，思考我们的项目，如何更高的拔升自己的价值。单一的产品特性是远远不足以支撑本案目标客群购买项目的诱因，我们更需要给他们一些能够满足和匹配其特有的“传承性”“血统性”的其他层次的产品。如：传承=久远=具有硬度的，易于长久存放的贵族=掌握一定财富，精神和物质层面与众不同？黄金=久远=具有硬度的，易于长久存放的传承性贵族=族群=上百年的精神和物质的沉淀家谱我们可以为入驻的客户做一本黄金打造的家谱，让其更具有唯一性，具有其他项目所没有的传承性。黄金家谱这只是一个例子，我们从这里能做的文章还有好多，为了能够更好的实现项目20000元的均价，我们还需要在产品的细节、推广的手段、后续的服务上做足文章

42、，充分体会到传承性和血统性。每户配有家族白金族徽每户具有单独的房名在后续装修时，可依据客户不同的内涵做以不同的装修等等其他的想法唯一的协信公馆！2007，重庆高新区，二郎科技新城辉映了协信天骄城,高新区也由于协信天骄城而更加璀璨！2010，重庆，”两江新区”协信公馆，高层观景豪宅，财富阶层生活空间，将一个稀缺的高品质住宅，营造成为最合适居住与心灵栖息的顶级住所，缔造世界级奇迹住区。协信公馆也必将辉映两江新区的发展！基于物理层面的产品解读！此种物业,能够满足显贵人士置身头排位置,指点江山,中兴家族的欲望需求。我们还需要什么？这还不够！择地与风水学说中国豪宅的必备要素！基于地利层面的风水解读！重庆

43、，作为一座“江”“山”之城，“山”在“江”上，“江”在“城”中，“江”“山”呼应，人杰地灵。这，是一座城市的灵魂，也是重庆核心的城市“风水”。我们可以非常清晰的来看重庆的“城脉”，那就是以“朝天门大桥江北城观音桥嘉华大桥（两路口）菜园坝大桥南坪南山弹子石朝天门大桥”这样一个包括渝中区、江北区、南岸区的围合圈内，以长江、嘉陵江为两翼、以渝中区脊梁为“脉”的城市灵魂核心。在重庆龙脉的核心,协信公馆占据核中精华，城市之灵魂。绝版的项目！决佳的机遇！绝对的价值！绝对的地位！基于地利层面的风水解读！面南背北 上风上水之地“龙脉”中轴王道之巅“帝王之位”于中轴王道之上,的毫宅.身份,无须过多言表。优势一骑

44、 众尘难及中轴王道尘封了多少年，终于等到了协信公馆。协信公馆堪称重庆唯一王道豪宅，品质,何止目之所及！基于地利层面的风水解读！“唯一性与中轴王座”，实现了极少数人的生活理想“唯一性与中轴王座”，构筑了协信公馆不可比拟性的价值体系为产品赋予一种身份的符号为产品罩上一个地位的光环为产品冠加一种精神的寄托但仅仅有产品属性是远远不够的仅仅贩卖有形的价值是不明智的在此基础上，我们还需对目标客群的生活方式进行探究！对于高端产品而言，购买动机就是对一种生活方式的追求。高端产品对于购物者有许多诱因（理由）要完成购买者物理层面的需要（使用、娱乐、自我满足、感觉刺激）还要满足消费者社会层面的需要：获得家庭以外的社

45、会经验、交往、吸引同伴注意、显示地位和权威等。尤其对房地产中高端项目而言：在满足功能的基础上购买动机就是对一种生活方式的追求，是一种情感的需要。豪宅本身代表了一种上层生活方式 基于上层生活的精神解读！缺少附加值的产品不具备竞争力。高端产品很少只是因此其本身的功能、价值而被消费者购买。买高级轿车不仅仅是为了最求性能，而是为了给自己赋予一定的社会地位或显赫名声。高档服装也不再是遮蔽和保暖的基础作用。而服装的品牌、款式、质地反映了穿着者的地位、归属的群体，自我意象和态度，而且也能准确地反映其阶层、生活方式和个性。基于上层生活的精神解读！现阶段，我们的诉求更多的停留在表述产品本身的功能上，而缺乏了感性

46、面的深层次沟通与交流。只有CBD、江景、自身的产品特性是不够的，重要的是构建一种生活方式.一个高品质社区能长期吸引大众的是：高品质和与众不同的生活方式。这才是客群最为关注、最有价值的利益点。基于上层生活的精神解读！因此，我们需要塑造形象力，挑战价值观！挖掘产品独特差异化的形象气质与精神价值！倡导一种贵族文化的生活方式基于上层生活的精神解读！探讨形象塑造的可能性协信公馆到底是怎样的一个地方？在这里生活的实质到底是什么？CBD龙头地位，到底有什么值得期待？客户群的口味到底是怎样的，如何捕捉，如何沟通？也许，协信公馆更适合去想象、去憧憬、去探寻基于上层生活的精神解读！塑造形象力！挑战价值观！从第一次

47、面对协信开始基于上层生活的精神解读！“这是唯一一个看就能感动，让心灵震撼的项目”在嘉陵江之上，俯瞰600平方公里璀璨城市、远眺南山，身临其境体会造物者的伟大，我们惊讶于重庆发展的速度，也提前触摸到两江新区沸点的蓬勃。是一种自由超然的生活格调与心境。俯瞰的震撼基于上层生活的精神解读！如何将我们的感动传播出去，感动市场、感动卖家；如何让市场/客群参与这种体验、了解这个过程、领会这种精神！我们知道该做什么了！基于上层生活的精神解读！拉阔一种生活视野！曜然城市之巅！把心打开，包容天地万物，传达一种包容四方的生活哲学品味自然之间，体验国际化的生活人生的景致有了更多变化的层次和景深提升一个高度！站在世界之

48、上！坐享人生大气境界，胸襟眼界当然不凡。基于上层生活的精神解读！两江新区CBD,中国第三大经济开发区。在“中国”之上彻底实现“居高临下、一览众山小”的征服感！开窗尽收无限江景，将建筑融入景观，将最美最气派的风景纳入自己的生活版图，构建国际都市的华美天际轮廓线。具备充分的延展性，具象、连续和充分的完整。SLOGAN：财富之上 瞰世界成为我们最恰当的表达备选SLOGAN：1、中轴王道 中国上游 增加了中轴王道的龙脉价值感2、中国，唯一带有传承功能的豪宅为我们的豪宅，找到对应的表达高瞻远瞩，大者之气一个“瞰”字，意境高远！中轴王道 世界上游以实景拍摄为主，展现前所未见的真实震撼！项目品牌愿景：它将成

49、为中国顶级豪宅新标准！它将会是具有世界上富人区特色、城中公园特色、临水居所特色的综合优异特色的顶级居住区！它将是滨水之中打造居所，财富之中建造豪宅的唯一居住区！它将欧式文化与巴蜀文化紧密集合，推向国际的生态健康豪宅典范！造“势”整合策略：以体系化的公关活动为主导的整合传播；制造上流圈层感，以圈子的聚集效应形成口碑拉动效应。整合要点：贵族阶层归属（圈子）+开发商+世界级中央公园+中轴王道龙头位置+产品品质”包装策略介于目标人群的心理需求，建议诉求方向以形象为主，全面拔升项目整体形象，营造尊贵感，彰显世界级生活圈赋予的尊荣感，贵族化社交圈。执行解析品牌营销 协信集团/中国豪宅典范 中轴王道龙头位置

50、 风水学说 竞争力战术 以活动营销为主导的财富圈层的宣扬 贵族阶层归属（圈子）生活高度/生活方式 产品特征 CBD/会所/园林/江景/物业渠道拓展：全面挖掘高端资源渠道手段伟业长期积累的豪宅客户资源“我爱我家”的二、三级市场，对环渤海区域市场、长江中下游市场、珠江流域市场做以联动销售。重庆本地高端客户对超高层豪宅需要认知、认可、认同的过程，前期我们项目必须打开全国市场，全国同步展销，首先吸引沿海、香港、等区域客户，争取重庆的外商外企高管等高端客户，影响重庆本地高端客户。重庆、香港、澳门、深圳、上海、广州、北京、美国全球同时开盘1、拓宽客户群2、造成轰动效应重庆深圳香港澳门上海北京广州一切还取决

51、于我们将把它塑造成什么正如一位希腊哲人所说的那样，决定一切的只是姿态。协信公馆定位重庆贵族首席官邸高度国际鉴赏级豪宅非凡不可言传，惟有亲历，方能领悟炒作、震撼、轰动、惊喜胜景天堂，私享领域九寨之旅“协信”开盘仪式邀请嘉宾：n 符合项目气质和有影响力的商业活动家n 全国主流媒体n项目已交诚意金客户群领取预售许可证后，包机到“九寨天堂”召开记者招待会，通过媒体对外发布正式开盘，签订正式销售合同。形式：新闻发布会炒作、震撼、轰动、惊喜让资本折服的贵族资质全球共享“协信公馆”全球同步发售立最“贵”形象 2000美元/平米n协信公馆既然有“豪”华地段、“豪”华配套、“豪”华产品、理所当然应该有“豪”气的

52、价格。n但“协信”首期入市时项目成熟度不完善，开盘卖预期，卖未来，收益需放在长远来看n首期通过炒作立最“贵”形象，但必须顺应当前豪宅市场价格特征，低价惊喜入市，给客户以惊喜，通过后期项目影响力的建立顺“市”提价。炒作、震撼、轰动、惊喜2000美元/平米惊喜入市，顺“市”而上领“市”预热：前期品牌价值、项目价值炒作，树立项目标杆形象。蓄客期10年10-11月热销期10年12月入市：继续加强品牌价值、项目价值炒作，渠道全面铺开，收取诚意金。重要节点：以豪宅标杆的姿态，高端的形象，震撼开盘，造成全城轰动，一炮走红，打开全新局面。销售：生活方式的解构，以渠道+活动的方式，加强圈层营销。营销阶段安排预热

53、期10年10月强销期2011年1月12月震撼开盘时间：2010年10月预热期推广主题：协信公馆颠覆重庆豪宅价值观的跨界之作阶段目标：全国炒作，“协信公馆”价值认知第一阶段（10年10月）营销重点：视觉冲击+媒体炒作+氛围营造+渠道拓展媒体策略：不是“塔尖传播”，而是“大众传播塔尖”主流媒介：户外、各城市主流报纸媒体、头等舱西南航空高尔夫越野BOSS高端杂志等全方位媒体组合全面爆发，形象广告突出“协信”贵族气质，软文炒作“协信公馆”的豪宅价值体系。特殊媒介：手机短信+彩色屏保，全国中心类城市机场LED、机场立柱，进行“协信”形象宣传。广告调性：广告调性：强调都市感、奢华感、身份感、时尚感告别乡村

54、生活，迈入都市繁华生活广告调性强调一种不容置疑的都市繁华感、尊贵感独特的仪式感、符号性广告调性现场氛围营造：时尚感、奢华感、身份感全新现代体验式club营销n充分利用声、光、电系统，全方位刺激客户感观系统n结合奢侈品展览，给客户洗脑营销club开放+Baccarat水晶展览，奢侈嫁接 n定制化的营销服务，其核心是服务的专业性。大客户经理接待制，以及大客户管家第一接待制，是服务专业水准的体现。n卖场营造出舒适、轻松、高贵的环境；服务人员问候客户时，使用带有客户姓氏的尊称，让客户体验到尊贵感。n一时一客，专人专属，首任责任制，一跟到底。n制作客户习性跟踪记录本，记录每个上门以及进行客户的习性特征。

55、根据客户的工作习性以及作息，提供人性化的销售服务，让客户满意。这里不是售楼处，这里是CLUB渠道拓展：全面挖掘高端资源渠道广州商会、浙江商会、上海商会、温州商会等各大外地商会、FCC俱乐部、伟业积累高端客户拓源合作方式活动聚集、客户组织、资源共享、利益驱动专刊广告投放或定点消费或关键人激励或资源互动共享等举办定制活动，吸引组织客户到场体验限时定购优惠，刺激购买需求.拓源及合作实战团体：社会高端资源拓展（一）时间：2010年10月-11月蓄客期推广主题：协信贵族级豪宅震撼登场阶段目标：深化形象，产品导入，协信公馆价值认同第二阶段（第二阶段（0909年年7-97-9月）营销重点：月）营销重点：媒体

56、炒作+体验式营销+渠道拓展“大众传播”持续炒作，“塔尖传播”圈层直击第二阶段媒体策略：第二阶段媒体策略：主流媒介：各城市主流报纸媒体、头等舱西南航空高尔夫越野BOSS高端杂志等媒体组合，形象广告突出“协信”贵族气质，软文炒作“协信”的限量产品价值。特殊媒介：手机短信+彩色屏保，全国中心城市机场LED，机场立柱，进行“协信公馆”形象宣传。“协信”价值体系打败“别墅价值”的“城市超高层豪宅价值”体系立最“贵”形象【限量版】2010年，跨界豪宅元年谨献给懂豪宅的世界级贵族坐拥CBD核心，跨越豪宅非凡价值，时尚、稀缺、身份，2010年仅供应100套；【最新款】协信公馆的跨界豪宅带给塔尖客户前所未享的非

57、经验居住价值体验，区别于传统别墅价值，2010年最新跨界豪宅，谨献世界级公民。第二阶段推广主题：拓源合作方式活动聚集、客户组织、资源共享、利益驱动世界基金峰会的冠名豪车俱乐部VIP璀璨PARTY外企联谊酒会.拓源及合作实战团体：社会高端资源拓展（二）重庆企业家俱乐部、豪车俱乐部、银行VIP客户，红酒商、珠宝商时间：2010年12月开盘热销期推广主题：重庆首席贵族官邸全球品鉴阶段目标：开盘一炮而红，持续热销第三阶段（2010年12月）营销重点：渠道拓展+公关活动拓源合作方式活动聚集、客户组织、资源共享、利益驱动总裁慈善拍卖会LV、Gucci等品牌秋季服装发布会（邀请2010世界小姐参加）民营企业家高峰论坛顶级珠宝品鉴会宫廷艺术品收藏全球脑库论坛拓源及合作实战团体：社会高端资源拓展（三）高尔夫俱乐部、马术俱乐部、游艇俱乐部、五星级酒店VIP客户、高端品牌卖场VIP客户