（可行性报告商业计划书）成都奥园可行性研究报告(doc 42)

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1、成都奥园可行性研究报告目 录报告总体结论6I.报告说明6II.总体评价6III.技术经济指标7IV.结论与建议8第一章 项目介绍911项目背景及地块现状9112项目背景9113地块现状912项目地块综合开发环境10121自然及人文历史景观条件10122交通条件10123水、土地、空气污染状况10124项目地块周边治安状况分析1013项目地块周边建筑状况分析1114项目地块周边居民状况1115项目地块周边市政工程实施情况1116项目地块周边配套设施状况11161商业设施11162生活设施1117项目地块优劣势分析12171优势分析12172劣势分析13第二章 宏观社会经济环境研究142.1国民经

2、济景气状况对本项目的影响142.2银行利息及金融政策对本项目的影响142.3通货膨胀因素对本项目的影响152.4固定资产投资对本项目的影响152.5消费需求对本项目的影响16第三章项目区位环境分析1731项目区位行政区划与自然地理17311行政区划17312自然地理1732项目区位经济发展状况183.2.1国民经济183.2.2对外开放183.2.3城乡建设193.3温江城市发展战略定位1934 项目区位人文历史与景观状况19341人文历史19342项目区位景观状况2036项目区位城市建设与房地产开发状况2237项目区位生活配套设施状况23371能源状况23372通讯状况23373教育条件23

3、374医疗条件2338项目区位城市发展规划2439项目区位综合开发价值分析24391有利因素24392不利因素25第四章 成都市房地产市场发展现状2741房地产业在国民经济中的地位日益增加274.2房地产开发投资增势强劲2743住宅开发份额不断扩大2844规模开发出现端倪，开发企业效益提高2845商品房销售稳步增长，但增长趋缓，房价趋于下降2846开发结构仍需改善2947空置总量与空置面积上升2948土地政策购置面积增势较猛2949成都房地产市场展望31第五章 市场有效需求及项目定位建议3251消费者特征分析32511消费能力32512年龄结构3252消费者地域结构3253消费者心理习惯特征3

4、353成都市房地产消费市场需求特征34531消费者对方位的选择分析34533消费者对置业环域的选择3555项目所处板块的消费环境3956成都购房者对运动与健康的认知程度4057成都市购房者对精装房的认知程度4058本项目目标消费群体综合定位4059产品主题定位41第六章 项目建设进度4461施工条件4462计划进度安排44第七章 项目投资估算及资金筹措4671投资估算的范围4672投资估算的内容4673投资估算的依据4774项目总投资4775投资分年投入计划4976资金筹措49第八章 财务效益分析与财务评价5081财务分析的依据5082财务指标的选取5283财务效益分析5284 盈亏平衡分析5

5、785敏感性分析5886风险分析5985财务评价61附表目录表一：经济技术指标7表二：2000年温江县主要经济指标18表三：成都市房地产业各年主要经济指标29表四：项目分期开发经济技术指标 单位：m246表五：项目投资估算表48表六：资金筹措49项目销售价格预测 单位：元/ m250项目各方案销售额51投资收益率53表：保守方案项目现金流量表54表：一般方案项目现金流量表55表：乐观方案项目现金流量表56盈亏平衡表57项目敏感性分析表58报告总体结论I. 报告说明本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用市场比较法。计算时点为2001年10月。本报告所采用的计算方

6、法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。II. 总体评价温江得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。大量的土地资源、建设单位雄厚的经济实力，以及“奥林匹克花园”优良的品牌资源，本项目具有良好的市场前景。根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托方参考：本项目用地区位理想，有相当的发展潜力，适合开发大型项目。本项目开发住宅为主的项目有较好的市场前景。本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的

7、投资价值和相当的收益回报。III. 技术经济指标表一：经济技术指标项目合计一期二期三期四期数量数量比例数量比例数量比例数量比例占地面积(亩)1570400500400270总建筑面积（m2）1151909293480366850293480198099住宅（m2）1036718264132330165264132178289其中：多层住宅54624016141455%18342550%13206645%6933535%花园洋房2534935869620%9171325%7337025%2971515%联体别墅2072704402215%5502815%5869620%4952525%独体别墅2

8、97152971515%商业及公共配套（m2）1151912934810%3668510%2934810%1981010%商业及公共配套包括:售楼中心、办公区、奥运体育会馆、幼儿园、购物广场、商业步行街、生活会所等非住宅建筑。l 项目项目总占地面积： 1570亩l 容积率: 1.1l 建筑覆盖面积： 261668平方米 （覆盖率25%）l 绿化率 42%l 高度限制: 18米l 车位比例： 1：0.9l 项目开发周期： 5年l 开发总成本： 14.6亿元（营业税及附加未计入）每平方米单位成本： 1269元/平方米l 项目销售收入：保守估计： 16.5亿元一般估计： 18.9亿元乐观估计： 21

9、.6亿元l 总投资利润率：保守估计： 6.74%一般估计： 22.09%乐观估计： 39.58%l 权益资本利润率：保守估计： 254.90%一般估计： 306.96%乐观估计： 365.27%l 净现值NPV（单位：万元）： 保守估计： 3153一般估计： 17325乐观估计： 33162l 内部收益率IRR：保守估计： 11%一般估计： 33%乐观估计： 57%l 盈亏平衡点X：保守估计： 0.943一般估计： 0.829乐观估计： 0.732IV. 结论与建议本项目用地区位理想、有相当的发展潜力，适合开发大型住宅项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。当然本项目

10、也存在一定的风险，建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争在2002年上半年开工建设。42第一章 项目介绍11项目背景及地块现状112项目背景l 温江位于成都市西面，上风上水，光华大道西延线的开工建设以及成都市高新西区的开发建设为温江房地产开发带来了极大的利好。市政府虽然未进行正面的引导，单已暗含借机带动温江跨越式发展之意。l 温江县本地政府将房地产业作为带动温江经济和聚集区域人气的支柱产业，主持

11、召开了“住在温江成都房地产高层论坛会”。论坛会的后续效应以及置信“芙蓉古城”项目在温江的成功，令温江房地产市场受到市内开发商的普遍关注，先后有华新国际、森宇房产、华润房产、亚都房产等多家开发商在此圈地。l 未来2-3年随着成都市中区旧房改造工程的全面展开，总拆迁量将达到400万平方米，按1：3的安置比例计算，将带来1200万平方米的市场需求量。市内无法消化如此巨大的市场需求，这必将带动成都市房地产市场郊区化的发展。l 2001年12月份，四川建信置业发展有限责任公司正式与温江县政府签定了征地合同，其中一期用地400亩。2001年12月31日，建信公司在成都市艺术中心举办了“建信奥林匹克花园”奥

12、地利皇家管乐团新年音乐会，进行了本项目第一次的形象宣传，为项目的开发、推广作了铺垫。113地块现状项目地块位于温江县，总占地1560亩，以江安河为界，地跨温江县涌泉和公平两镇，其主体部分位于涌泉镇境内。地块南临光华大道西延线，东西两侧与华新国际和爱使房产的项目地块为邻，北侧目前为农业区。地块内部地势平坦、土地肥沃，相对落差在一米左右，现主要为农田，其中零星分布着农房和竹林，西南临光华大道处有一企业。地块内现有一条东西向双车道的水泥公路，路面高出两侧的田垄约一米左右，沿路两侧有部分村民自建的房屋。12项目地块综合开发环境121自然及人文历史景观条件地块整体自然条件优越，江安河蜿蜒流淌，水质较为清

13、澈，沿河竹林与环舍而生的竹团共同构成了一道独特的风景。另外，地块内保存有一条较为完整的江安河古河道，但缺少独特的人文景观与历史古迹。122交通条件l 项目地块与外界连接交通条件地块内有一条两车道水泥路面乡间公路，整体路况较好。但与外部公路接合部为沙石路面，路况较差，较为泥泞、坑洼。l 项目地块周边交通状况目前地块周边有土龙路、温双路、涌泉柳城公路，南侧的光华大道正处于施工阶段，尚未形成交通能力。政府在地块控制红线东、西、北三侧均规划有三条市政公路，目前尚未动工。随着本项目及区域其它项目的启动，本项目地块周边交通状况是非常良好的。123水、土地、空气污染状况项目地块整体污染状况小。江安河水质较为

14、清澈、流量大；土地平坦，几乎均为农业用地，西南部的企业处于停产状态，污染小；光华大道的施工未对周边环境造成明显破坏，粉尘污染较低。从整体比较，本项目地块污染状况远比成都市区为轻，似有心旷神怡及有氧运动之美。124项目地块周边治安状况分析项目地块周边居民以村民为主，服务业人口较少，居民世代为邻，总体治安状况较好。13项目地块周边建筑状况分析项目地块周边建筑以村民的房舍为主，以围合式院落和两层自建房为主。西南面厂区内的工业用房年代较为久远，以五至六层砖混建筑为主。14项目地块周边居民状况项目地块周边居民以附近村民为主，农业人口占绝对比重。除西南处有极少的企业职工外，没有其它类型的居民，商业人口、服

15、务业人口及企业单位居民极少。15项目地块周边市政工程实施情况目前地块周边在建的市政工程仅光华大道西延线（温江段）一项，路面现已推平，正在铺设两侧的管网。政府在环境地块四周均规划有市政道路，目前均未进行施工。16项目地块周边配套设施状况161商业设施地块周边的商业设施非常少，地块东南面康河村内有少量副食品商店、杂货店和小餐馆，在温双公路侧有在温江县较为知名“仲华养生园”。地块周边缺少银行，邮局等配套设施和娱乐场所。162生活设施地块处于农业区内，周边没有菜市场等生活配套设施。l 医疗教育设施附近缺少医院和疗养院，康河村内有个别个体诊所，东面土龙公路一侧有成都市狮马路小学教育实验基地，星星外国语学

16、校及四川省商业学校等教育单位。17项目地块优劣势分析171优势分析l 土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好的居住环境。l 项目规划用地近1600亩，符合房地产规模化开发的趋势，同时也给设计师留出了设计的空间，便于组团的规划与配套设施的完善。l 紧临光华大道，距成都市区三环路仅8公里，交通条件极为便利。光华大道的高标准建设以及规划沿路两侧100米的绿化带，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为一种享受。l 项目地块位于涌泉镇未来规划的中高档居住区内，周边均为成都市知名开发企业的项目地块，区域含金量高，升值潜力大。未来区域的整体开发将有利于提升版块整体形象和竞争力。l 便于与其它开发

17、企业合作共同营造周边配套，加速居住气候的形成，同时避免重复投资带来的重复性浪费。l 地块内有近三公里长的河岸线，有利于打造生态河景；沿岸良好的茂密竹林，既有利于打造具有川西风俗的景观环境，又为开发企业节省了营造景观绿化的成本；沿河的河漫滩有利于营造亲水的休闲空间。l 项目地块所处区域为房地产开发的处女地，开发起点高，政府便于加强控制与规划，令区域产品整体风格与档次较为统一，可保持版块形象的完整性。l “住在温江”成都房产高层论坛会的召开，树立了良好的温江版块区域品牌，引起了市场的关注，为项目后期的宣传推广创造了良好的条件。l 光华大道两侧铺设的管网为小区开发中的管线引入、引出创造了良好的水、电

18、、气、路等基础设施条件。l 本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造了良好的基础条件。加之成都建信公司雄厚的资金实力背景和良好的政府资源背景，辅以“奥林匹克花园”良好的项目品牌和运作模式，温江县政府将“建信奥林匹克花园”项目列为温江县政府一号工程，都将进一步加强本项目的优势。172劣势分析l 项目地块面积大，开发建设周期长，投资成本大，资金回收慢。l 项目地块地势平坦，地块内的相对落差仅为1米左右，地势缺少起伏，不利于营造内部规划与景观规划的空间层次感和差异性。l 地块周边现有的交通条件较差，光华大道西延线（青羊段）的施工尚未进行，存在较大的变数，若其建设滞后，将对本项目的开发周期产

19、生较大影响。l 地块周边的商业、生活、娱乐等配套设施落后，居住环境与商业环境尚未形成，不利于项目的推广。l “森宇音乐花园”距项目地块较近，并先于本项目推出市场，其价格定位较低，均价在1300元左右，若其推出后产品品质与消费者预期存在较大的差异，会大大损害温江版块房产项目的整体形象，不利于“奥园”项目的推广。在相邻本项目地块附近圈地的开发企业，如华新国际、爱使房产等现在都未有实质性的开发动作，造成本项目在营造区域配套设施和吸引人气上显得势单力孤。第二章 宏观社会经济环境研究本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资、营建、营销和管理的各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策的影响。当然要准确

20、的预测宏观面对本项目的影响程度，作出量化分析是非常困难的，本章我们将根据以下几个不同的 层面及角度对本项目面临的宏观背景及经济形势作定性研判：2.1国民经济景气状况对本项目的影响在全球经济增长趋势减缓，一些权威结构普通提出悲观预测的时候，中国GDP在今年一季度增长8.1%，需求方面，全社会固定资产投资同比增长12.4%，消费品零售总额同比增长10.3%，呈现出稳定增长的运行态势，进而亚洲开发银行4月19日也提出预测，认为中国和东南亚各国经济今年增速分别大7%和6%以上。目前观察，国内需求今年是上升趋势，物价也是稳定的，只要各项宏观经济政策保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。不确定因素主要

21、是外需，最近，有越来越多的国内外学者认为，世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济的增长。这种影响将在下半年显现。国家统计局副局长邱晓华认为，国际需求将减少，国内需求则会增加，二者相抵后，我国今年整个经济运行将相对平稳，增长率保持在7%8%之间，不会出现大起大落。与此同时，据国家统计局调查，一季度全国企业景气指数118.6，比上年同期提高3.4个百分点，扣除季节因素与上季持平，特别是股份合作企业和私营企业的景气指数有所提高。我们认为，整体国民经济将突显内需为主格局，就目前的经济景气状况及今年的经济基本面而言是支持本项目的，但在本项目开发中应注意到今年下半年经济增长可能放缓对内需增长的影

22、响。2.2银行利息及金融政策对本项目的影响从已发布的货币信贷情况中，今年一季度，人民银行继续执行稳健的货币政策，供应适度，落到了中央年初调整目标1314%之内，金融运行平稳。国家货币政策委员会今年确定总的方针是，继续执行稳健的货币政策，保持货币总量政策基本稳定；灵活运用公开市场业务操作，及时调节商业银行流动性；保持人民币利率总水平稳定，保持人民币汇率基本稳定；积极运用信贷政策，促进信贷结构调整；促进货币市场和酱市场协调发展。据专家预测，从我国经济发展的自身情况以及世界经济发展态势来看，短期内我国银行利息不会有上调的可能。因此，该项目的开发期内依然会处于一个较为宽松有利的金融环境中。只要良好地把

23、握项目的开发进程，相关的配套资金及时到位，工程抵押贷款和消费性按揭贷款总体上利率风险不会太大。2.3通货膨胀因素对本项目的影响今年一季度居民消费价格总水平同比上涨0.7%，物价总水平呈现出长稳中微涨之势。其中，城市上涨0.6%，农村上涨0.8%。从构成看，上涨较快的项目主要是娱乐教育文化用品及服务项目和居住，同比分别上涨9.2%和2.4%，但食品价格下降1.6%。工业品出厂价格上涨0.8%，原材料、燃料、动力购进价格上涨2.9%。今年的物价还会进一步上涨，但涨幅不会太大，涨速也不会太快。由于物价水平总体比较平稳，对本项目的投资收益影响不会太大。但是原材料、燃料、动力价格上涨较快可能会影响项目开

24、发成本及费用开支，委托方应注意把握开发节奏，合理控制成本。2.4固定资产投资对本项目的影响今年14月份国有及其它经济类型累计完成投资4236亿元，增长16.5%，比去年同期高出7.2个百分点，其中更新改造和房地产开发投资继续保持了快速增长的态势：更新改造投资增长24.8%，房地产开发投资增长22.8%，基本建设投资增长12.1%。在固定资产投资的地区分布中14月份，西部地区国有及其他经济类型投资672亿元，同比增长了26.2%，而东部和中部地区投资增速各比西部地区增速慢了7.9和12.9个百分点。在投资增长中，有二个方面是值得关注的。一是新开工项目和资金来源呈现了较快的增长态势，在资金来源中，

25、自筹资金增长明显，从自筹资金的较快增长中可以看出，在加入世贸的压力与政府鼓励措施的共同作用下，扩大更新改造投资在很大程度上已成为企业的一种自觉行为，这将促进投资增长；而房地产开发投资的增长状况则反映出整体经济活动日渐活跃。二是住房投资的增长已经连续数个季度保持在20%以上，由此也带来了建材、装修和家具市场的繁荣，人们的购房观念和行为也开始从消费向投资转变。这与消费信贷的发展有很大的关系。在去年高速增长的基础上，今年第一季度的信贷继续大幅增长，成为中国经济和金融发展中的一个突出现象。这也是今年经济继续回升的一个重要因素。2.5消费需求对本项目的影响改革开放以来，我国经济增长最主要、最稳定的推动力

26、量是消费需求的增长。除个别年份，消费增量占GDP增量的比重在60%左右来源于居民消费的增长和政府支出的扩张。在总消费中，居民消费一直占80%左右，处于主导地位。今年4月份，国内消费品市场继续保持活跃态势，当月实现社会消费品零售总额2821亿元，比上年同月增长9.7，增幅比上年同期高0.6个百分点，14月份累计实现社会消费品零售总额12077亿元，比上年同期增长10.1%。今年1月1日开始从三个方面增加工资，一是为机关事业单位职工每人每月平均增加工资100元，二是给13个省634个县的职工发放“艰苦和边远地区津贴”，三是实施干部称职考评，发放年终奖。这次调整工资涉及4500多万人，增支800亿元

27、。增加800亿元的工资，相当于全国工资总额增另0.75个百分点左右。由于工资政策具有长期效应，因此，这次调整工资将对扩大国内需求、强化内需对经济增长的拉动作用将产生重要影响。同时我国住房制度改革“九五”期间取得了突破性进展，住房的货币化分配正在全国范围逐步展开，去年全国首次出现了住房个人贷款超过开发贷款的现象，国家计划以高达1，000亿银行贷款扶持个人住消费贷款，均将进一步扩大市场需求。结论：从上述宏观基本面分析，跨入2001年，中国房地产面临发展的特殊机遇和挑战。国家宏观经济稳中见暖，新的经济热潮将有力地影响房地产业，整体经济形势及国家宏观政策导向支持本项目并有相当的利好背景。但是由于宏观面

28、特别是国际经济的不确定性因素，委托方在开发项目过程中仍要密切关注经济局势，根据形势的变化预期，及时调整项目动作思路。项目区位环境分析31项目区位行政区划与自然地理311行政区划温江县地处成都平原腹心，东临成都市青羊区，南邻双流县，西接崇州市，北连郫县，是成都的七个卫星城市之一。温江县辖10镇182个村，面积27704平方公里，人口为3056万。县城柳城镇建成区面积124平方公里，人口数量为10万。东距成都19公里，南去双流机场20公里，距将建的成都铁路西站12公里。按成都市总体规划，成都市将逐步撤县建区。今年1月1号，新都县成为第一个撤县建区的试点卫星城市。据可靠消息，成都南的华阳和成都西的温

29、江可望成为第二批撤县建区城市，并将由此在基础设施建设、工农业结构调整，城市总体规划等方面获得快速发展。312自然地理素为“天府之国”的膏腴之地、享有“金温江”之美誉的温江县属岷江水系都江堰自然灌溉区，境内平畴沃野，物产丰富，气候温和，雨量充沛，土地肥沃，四季常青，年平均气温158，年降水量9661毫米；境内观赏植物资源丰富，县内河流十分发达。境内有4条大河：金马河、杨柳河、江安河、清水河以及其支流。1996年以来，温江共投入建设资金172亿元，自然生态得到了进一步改善，生态环境指标协调发展。片区16个生态环境指标全部达到国家二类地区验收标准，全县林木覆盖率149%，高出国家标准近5个百分点。城

30、镇大气环境质量、城镇噪声状况、水环境质量等均达到国家规定标准。温江县具有“一小”幅员面积只有277平方公里，“二少”总人口只有30万人，“三近”距成都市区只有18公里，“四平”境内地势为无山无丘的平原沃野等显著特点。32项目区位经济发展状况3.2.1国民经济2000年，温江较好的保证了全年目标任务的完成和“九五”计划的实现，再次被评为全省综合经济实力“十强县”，并升至第七位，为全县实施“十五”计划，大力推进温江跨越式发展奠定了良好基础。表二：2000年温江县主要经济指标项目单位实绩同比增减（%）国内生产总值万元362096116人均国内生产总值元11856113第一产业增加值万元4797732

31、第二产业增加值万元189230139第三产业增加值万元124889101全社会固定资产投资总额万元81182-04外贸进出口总额万美元2190183社会消费品零售总额万元19233114职工年均工资元10957195城镇居民人均可支配收入元7303108农民人均纯收入元309253年末存款余额万元291364116年末贷款余额万元177057-333.2.2对外开放温江主要推进“一园两区建设”（海峡两岸科技园、卫星城经济区、金马旅游区）和五大开发（工业开发、农业开发、卫星城开发、旅游开发、市场开发），外向型经济格局初步形成。目前，全县共引进各类企业600家。其中，引进三资企业135家，总投资5

32、2亿美元，协议外资497亿美元，三资企业工业总产值达25亿元，位居全省第一位。3.2.3城乡建设温江县体育设施较为齐备，具体育场馆一个；2000年温江县体育事业财政投入为45万元，同比增长1142%。金融机构较为发达。全县农村有9个镇为省级小城镇建设试点。全县初步形成以卫星城为中心，道路为纽带，小城镇为主体，中心村为基点，城乡一体化生态型中等城市的格局。3.3温江城市发展战略定位当前，温江正处在跨越式发展的关键时期，聚人气、造声势，提高知名度、美誉度，稳固发展生态型规模型农业，长足发展生态型工业经济，活跃第三产业是其城市发展战略。围绕这一目的，温江县政府已先期策划实施了“住在温江”活动，并取得

33、了成功使包含本项目在内的近十个大型房地产项目得以实质性启动。第二步是塑造“吃在温江”拟以“美食在温江”的概念为基础自然演绎。第三步是“乐在温江”，这是温江第三产业发展方向的完整定位，其内涵是温江第三产业的整体蓬勃发展，使温江成为都市人娱乐、休闲等时尚消费的理想之所。完成围绕“人”的“三步走”战略，切实营造起人气、商气，推动全县第三产业的整体启动和全面发展。34 项目区位人文历史与景观状况341人文历史温江县为古蜀国领域，相传为鱼凫王都，境内犹存柏灌王墓，鱼凫王墓和鱼凫王都遗址，迄今已有4000多年的历史。西魏恭帝二年（公元255年）始置温江县。改革开放以来，温江县先后被确定为成都市第一个卫星城

34、、省市小康县建设试点、省“一条线”经济发展重点县、省级台商投资区、省级小城镇建设试点、省级农业产业化试点和国家级生态示范县。1997年2月，被省委、省政府命名为四川省第一个“小康县”。342项目区位景观状况l 休闲旅游好去处在温江，无论访古寻幽、休闲度假，赏花品茗啖佳肴，都能找到满意的去处。若想寻古之幽思，有古迹大乘院，陈家桅杆、古蜀国鱼岛凫城遗址、鱼凫王墓、柏灌王墓等丰富灿烂的鱼凫文化；田野里那一块块绿“地毯”，一道道翠色“屏风”一团团葱笼竹木，秀丽的景色，清新的空气，处处是浓荫遮蔽花香四溢的农家乐，在这里赏花品茶，休闲娱乐，尝农家风味，饮乡村美酒，会给人难忘的享受；此外还有“东方幸运城”“

35、花圃农庄”“华亨酒店”“柳城宾馆”等综合性旅游地，展现出温江县休闲旅游的蓬勃生机。l 金马太极地旅游区金马太极地旅游区位于温江县金马乡境内，距成都市区26公里，面积1500多亩，是一个新开发的平原田园式旅游区。拟建成一个融现代气派、民族风格和川西平原特色为一体的吃住行游购娱综合配套的具有旅游观光、度假、娱乐、健身等多功能的综合性景点。l 金马温泉早在清乾隆年间，温江就有“南郭温泉”的记载。今年4月，在距金马旅游区15公里处成功钻探出温泉，填补了成都平原没有温泉的空白，被誉为“成都平原第一泉”。“第一泉”的钻探成功，给温江旅游带来了新的亮点，使温江再次成为游人关注的热点。这一温泉井底温度63oC

36、，井口温度46oC，日出水量6600立方米，开采年限几达100年以上，水质优良，锶含量居全市温泉之首，极具医用、浴疗特性。同时，与温泉一隅之隔的金马旅游区温江水上世界、金马娱乐大世界、成都国际赛马场、温江金马奇特城、快慢速赛车广场已建成营运，还有风格各异的别墅群、度假村，均因温泉的开发而更添风采。l 陈家桅杆这座坐落于温江县寿安乡天鹅村的迷宫式清代古宅，因宅前竖有双斗石桅杆的功名标志，故被当地人称“陈家桅杆”，系翰林陈宗典父子于清同治三年（1863）所造，历时8年，倾注匠心。陈家桅杆具有“小桥、流水、人家”的情调。其四面溪水环绕，风景别致。门前的双斗石桅杆巍然屹立，气势雄伟，院前照壁横陈，八字

37、粉墙分列两旁，墙上镌刻有浮雕石刻及镂空的“福”、“寿”两字和蝙蝠等，图案精湛；黑漆卷拱重檐大龙门，上有花鸟彩绘，十分逼真，光耀夺目。在建筑大师徐尚志、古建专家古家南、风景园林专家熊世尧、建设部专家钱震岳、李素乐、古民居学者季富政等专家学者的眼里，陈家桅杆是一个“活生生的民间文化博物馆”。l 西南花木第一县温江是国家级生态示范区，素有花木之乡的美誉，有着悠久的花木种植历史，是川西园林之母和川派树桩盆景的发祥地之一。现已发展成西南地区最大的花木生产基地，共有花木3万多亩，占成都花木总量的50%以上，是“四川省重点花木市场和花木产业化试点县”。别具特色的温江花木沿着产业化道路不断发展壮大，已经形成规

38、模化、商品化和专业化。主要有紫薇、雪松、银杏、桂花、广玉兰、深山含笑、罗汉松等绿化观赏花木2000多种；古老苍劲的川派桩头盆景更是一绝，具有很高的美化欣赏价值。种花木、靠技术。作为全国最大的花木集散地之一，现有交易服务带1万余亩，交易区4个，门市300个，花木产品远销北京、广州、昆明等地。每年销量近2000车皮，销售额达到1亿元。花木产业的发展既是形成了优美的城市生态环境，又取得了良好的经济效益。15项目区位道路与交通状况l 温江县城内有较为便利、快捷的交通网络，全县公路总里程354公里，其中一级公路328公里，二级公路781公里，三级公路608公里，四级公路1823公里。目前温江虽然村村通公

39、路，但温江的骨干交通大道却只有成温邛路一条与成都相连。而成都至温江18万辆的日均车流量已使成温通道接近饱和。开辟新的成温通道已成为温江经济实现新跨越的“必由之路”。l 温江县距成都市区仅10公里12分钟车程，紧靠新成温公路快速通道，成都绕城高速公路穿越其中。拟于明年5月全面完成的连接成都市中心的高等级公路三条：一是连接西延线和成灌高速路；二是连接成都绕城高速公路和飞机制造公司（132厂）；三是连接青羊区文家乡立交桥。另外，温江县准备再修建三条与成都相连的主干道：第一条是从光华村穿二环路到温江柳城的长125公里的快速通道光华大道；第二条是正在规划中的从成都黄田坝永宁温江，第三条是从大石西路机投温

40、江。l 项目所在地涌泉镇占地213平方公里，距三环路仅8公里，与青羊区仅一线之隔。总长125公里、预计投资13亿、双向8车道的光华大道西延线青羊段将由青羊区与温江县政府共同投资修建。光华大道该路起于青羊区光华大道在苏坡乡与温江县的交界点，止于柳城大道，全长125公里，贯穿温江国家级海峡两岸科技产业园区、国家级生态示范区和金马旅游区。待2003年此路修通，从涌泉镇进入市中心仅7分钟车程，距双流国际机场仅10公里。与境内的向阳路、温双路、土龙路、公金路形成了发达的交通网络，这将为整个温江房地产的开发提供良好的基础设施，极大地改善温江招商引资环境，加快温江城市化进程，使之成为成都市区向外辐射的居住、

41、休闲、娱乐和旅游热点。36项目区位城市建设与房地产开发状况l 城市建设温江的城市建设目标是要建设一个现代化的花园城市。位于成都平原腹心地带的温江，岷江正流金马河及其支流江安河、杨柳河、清水河均流经县境。温江要利用这些丰富的水利资源“引水入城”，让城区有宽阔的水景，目前县政府正拟投资上千万元整治城区内规模最大的占地167亩的温江公园，让公园完全开放，提升温江县的形象，并使周边成为温江的最佳居住区域。同时，温江将着重发挥苗木优势，在新建城市快速通道两旁兴建立体绿化，并准备利用这6万亩苗木建成西部森林生态园。l 温江县城区内在售楼盘概况目前温江县城区内在售楼盘基本属于本地地产商所开发的楼盘，其总体情

42、况为：项目开发规模小、档次较低、针对的目标消费群体为本地消费者，付款方式单一。比如位于城中心的“金桂花园”和某沿街商住楼，其公寓单套建筑面积在80m2150m2之间，较好楼层的销售单价为900元/m2左右，必须采用一次性付款的方式。销售情况较好，130m2以下的户型都已基本售完，150左右的户型剩余量较大，总体上已销售量已分别达到70%和80%。37项目区位生活配套设施状况371能源状况l 电力状况现有35KV变电站4座，110KV变电站2座；有各级输电线路51条，其中110KV输电线路4条，35KV线路6条，10KV线路41条；共有小水电站10个，总装机容量8170KW；日供电量为206KW

43、H。形成了“环网结构，开环运行”的配网框架。l 天然气状况天然气主管道923公里，日供气能力22万立方米。372通讯状况总装机容量达66万户，并建成了全县宽带多媒体通信骨干网和成都温江SDH高速传输网和DDN数据传输网。移动通信方面，有GSM网一个，900MNZ基站21个，能同时容纳30000部手机同时通话。373教育条件境内具有各类学校（含成教）78所，其中大中专院校11所；在校学生人数为46万人。建平双语学校、新世纪外语学校和温江中学等都在成都享有盛名。良好的教育条件能使投资者的子女受到良好的教育，也能为企业生产培训各类人才。374医疗条件全县共有县人民医院、中医院、红十字医院等县属医疗卫

44、生机构22个，有成都市第五人民医院等驻温医疗卫生机构7个。38项目区位城市发展规划温江县按照国家建设部对乡村城市化试点工作的部署和要求，从温江县的实际出发，坚持以经济建设为中心，农业现代化为基础，农村工业化为主导，基础设施建设为手段，加快“一园两区“的建设，合理调整产业结构，构筑以卫星城为中心，小城镇为依托，中心村和农村聚居点为基点的新型城乡体系。实现统一规划、分步实施、以点带面、梯次推进，到2005年，乡村城市化各项指标达到国家建设部要求，建成具有典型的川西平原特色的乡村城市化模式。39项目区位综合开发价值分析391有利因素l 自然环境优越“上风上水”的温江占据了作为生活居家之所的“天时”和

45、“地利”。除了具有天府之国温润的天气之外，其清新的空气、优良的水质、繁茂的树木花草等自然条件，强于成都市及成都东、南、北几个方向的区县。优越的自然环境是温江作为房地产开发地的一大优势。l 土地资源丰富，可进行大规模开发温江基本上是房地产开发的处女地，易找到大块适合开发的土地，加之温江政府对招商引资的注重，因此，温江是成都近郊适合开发“第一居所”的一块宝地。而且，目前在温江可拿到一手地，地价相对便宜。温江丰富的土地资源有利与开发商进行大规模的成片开发，带来房地产开发的规模效益。l 文化附加价值高温江相传是4000多年前古蜀国鱼凫王都的所在地。古鱼凫文化是温江的金字招牌，是一笔难以估量的无形资产。

46、此外，水文化是温江的文脉，古老的川西习俗与文化至今仍随处可见，形成了其独有的文化优势。l 一定数量的市政建设和生活配套设施温江县目前的市政建设情况和现有的生活配套设施可以满足当前温江县居住人群的需要，并且在成都的各郊县中位列前沿。l 政府对房地产开发的重视与大力促进温江县政府对房地产开发的重视程度高，不仅给予了各项优惠政策，而且在城市规划方面也努力配合房地产开发的进程。l 规划后的交通状况良好温江县以现有的交通线路加上规划修建的道路，将形成较完善的交通网络通畅便捷的县内道路和四通八达的通向成都和周边郊县的干线，势必提升温江的综合开发价值。392不利因素l 成都市向东向南发展对温江房地产发展的影

47、响成都市政府提出的向东向南发展的战略规划使政公众的注意力被东南方的发展所吸引；而对温江地区房地产开发的宣传只能有当地政府来完成，其力度的不足导致宣传的效果的不明显。因此，要使得消费者对温江房地产热切关注成为一大难题。l 华阳、龙泉、中和等郊县房地产对温江房地产的冲击华阳、龙泉、中和等郊县的房地产开发现在已成一定规模，其交通和生活配套更为完善，并且成都市消费者对华阳的认知程度比对温江更加深刻。同是成都近郊的房地产开发市场，华阳目前占据相对有利的地位。l 交通道路建设中的不确定因素本项目紧邻的光华大道温江段的修建已经开始，但是直接影响本项目与成都通行的光华大道青羊段的开工与通车时间尚难以确定。l

48、开发商对开发时机的把握具有不确定性温江开发时机的不确定性导致了各开发商虽已经在温江圈地，但大多仍在等待项目开发的时机。l 本地房产开发对温江房地产市场的影响温江本地房地产市场的容量有限，需求的层次较低。新开发的项目与其原有的楼盘相比品质上具有较大的跨越。消费者对于突然提升品质楼盘的接受会需要一定的时间。l 开发商之间的激烈竞争温江现已经聚集了一批开发实力雄厚，经验丰富的房地产开发商。对于房地产市场的认识使其大多都进行大规模的开发。相似的产品在不规范的市场条件下可能会形成恶性竞争，影响项目的赢利。l 规模化的居住环境尚未形成各开发商进行了土地的购买但已经大规模开发的并不多；而完全依靠政府行为无法

49、建成成熟的社区生活居住环境。因此本区位现在暂时还不具有规模化的居住环境。第四章 成都市房地产市场发展现状研究成都市房地产市场基本状况及市场特征，对项目可行性作区域性研判。41房地产业在国民经济中的地位日益增加成都市房地产业在十年历史内并未出现其他省市的随国家宏观经济政策及产业政策的调整面大起大落的情况，相反走出一条相对平稳的发展轨迹。历史数据分析，1990年成都房地产业总产值为2.13亿元，占当年国内生产总值（GDP）的1.1%，经过90年代十年的快速发展，行业发展速度几乎两倍于全市国民经济增长速度，到1990年全市房地产业产值达36.34亿元，占国内生产总值的3.1%，突破了3%的总要产业分

50、界点，确立了成都房地产业在国民经济中的重要支柱产业地位。尤其值得注意的是，住宅业逐渐扮演者成都房地产业主导产业角色：1998年全市完成住宅建设投资70.9亿元，拉动GDP增长1.02个百分点；1999年全市完成住宅建设投资82.。98亿元，拉动GDP增长1.2个百分点；2000年完成住宅建设投资达119.99亿元，拉动GDP增长3个百分点。随着房地产业在国民经济的比重日益增加，成都市政府及各区政府充分意识到城市经营的重要性，积极“造市”，相继出台各种相关配套政策扶持房地产业健康稳步发展。4.2房地产开发投资增势强劲从投资增占速度情况看，成都市房地产业投资在1992-1995年期间，历经了一个高

51、速发展的重要时期：1992年房地产开发投资额9.44亿元，于1991年相比增长204.5%；1995年投资额为54.5亿元，增长率为61.5%。其中一府南河综合整治工程、二环路建设、天府广场拆迁等一系列的重点工程建设为契机，成都市房地产业获得了决定性的基础性发展。1996-1999年，成都房地产业处于一个相对平稳的发展阶段。随着成都市住房制度改革的不断深化，1998年底取消福利分房制度，实行并鼓励个人住房消费贷款，消费结构从集团性消费向散户时代全面过渡，市场环境发生了质的变化。2002年，在国家实施西部大开发发展战略的政策背景下，成都房地产全年新开工商品房面积达769.46万平方米，比上年相比

52、，净增加176.01万平方米，增幅达9.7%，全年完成投资129.16亿元，名列各项投资增幅榜首，在连续九年增长的基础上再创新高，从份显示了投资者的信心。毫不夸张地讲，成都已成为我国西部房地产开发投资的一片热土。43住宅开发份额不断扩大随着福利分房制度的取消，开发商纷纷扩大住宅开发份额。2000年成都使住宅开发投资86.76亿元（含经济适用房），与上年相比增长56.6%，占开发总投资比重从1999年58.9%上升为67.2%，尤其是于98年相比住宅比重攀升幅度达10.3个百分点。从住宅开工规模来看，2000年开工面积为1244.39万平方米，其中新开工规模667万平方米，比去年同期相比分别增长

53、24%和32.6%。住宅新开工规模已占上平房新开规模的86.7%，由此反映出开发商对住宅消费市场看好的信心较强。44规模开发出现端倪，开发企业效益提高随着房地产业发展的日趋成熟，以规模开发实现规模效益的经营策略已出现端倪。2000年成都商品房新开工面积平均规模为32467平方米，与1999年相比新开工面积平均规模增加了3306平方米，特别是在成都花园、万科城市花园、中海名城、蜀风花园城等一批大规模项目启动的示范效应下，强强结合联手开发，依托品牌、质量、价格、服务来扩大市场份额已成为成都房地产开发市场的显著特征。与此同时，由于城市居民住宅消费市场的扩大，企业经营环境的逐步改善，2000年成都开发

54、也全年实现商品房销售收入87.74亿元，其中住宅62.86亿元，与上年相比分别增长21.4%和11.1%，全年实现利润总额2.28亿元，较上年增长58.3%，亏损企业从99年的210家，减少到201家，开发企业总体效益提高。45商品房销售稳步增长，但增长趋缓，房价趋于下降尽管从2000年成都是国民经济和社会发展统计公报的快报数据中，我们可以计算出一个很刺眼的负增长，即2000年全全市商品房销售仅为63.50亿元，比1999年下降6.9%，但是出办公楼和商业用房销售面积与上年基本持平外，住宅销售面积同比增长3.98%。2000年成都商品房每平方米平均售价为1804元，比上年下降2.1%。考虑统计

55、口径原因，我们认为商品房销售额及上品方销售面积今后仍将稳步增加，但商品房价格总体水平稳中趋于下降。46开发结构仍需改善成都目前的开发结构规模仍与市场需求不能紧密结合，高档住宅2000年销售下降18.1%的基础上，2000年开始出现下滑趋势，而新开工面积却增长20.7%。委托方应高度重视这一情况，增强决策的科学性减少盲目性。47空置总量与空置面积上升成都商品房空置总量从1998年大幅度减少后，有逐年增加到152.3万平方米。空置率也从98年9.3%上升到2000年的11.0%。空置总量与空置率同步上升，对整体房地产市场是一种潜在的危险。48土地政策购置面积增势较猛受政策性变动因素的影响，2000

56、年成都房地产市场土地购置增势较猛，全年购置土地面积612.18万平方米，支付土地购置费用33.37亿元，与上年相比分别增长71.3%和67.8%。二级市场土地资源规模的迅速扩大，一方面为今后商品房开发奠定良好的基础，一方面也预示着今后潜在市场竞争激烈和市场风险。附表：1996-2000年成都市房地产业主要经济指标表表三：成都市房地产业各年主要经济指标年份/指标1996年1997年1998年1999年2000年国内生产总值（万元）869335610070260110259481190032513100000房地产业值（万元）184401229556321716363394432300房地产业值占

57、国内生产总值比率2.122.282.93.13.3房地产业开发本年投资完成额（万元）6843797301477996759396651290000#住宅372592349139455224554029890300商品房施工面积（万m2）1046.521103.851141.331326.831421.22#住宅730.13726.52775.421003.571156.04商品房竣工面积（万m2）372.1359.9303.65375.18427.84商品房销售额（万m2）3247884419534971736682642635000#住宅272554352990431416544288508

58、000商品房销售面积（万m2）231.09292.42331.61370.5380.22#住宅208.43262.42310.92336.91350.22个人购买商品房比率（%）6968.871.7782.881.1商品房空置面积（万m2）105.36170.87110.77136.54129.32#住宅82.42122.3761.9985.987.97成都市房地产开发投资增长情况对比表年份/指标1996年1997年1998年1999年2000年国内生产总值（万元）11.611.510.110.210.8本年投资完成额（万元）25.56.79.517.537.5#住房16.91-6.3830.

59、3821.760.69商品房施工面积（万m2）18.75.53.3916.257.11#住房15.9-0.56.7329.4215.19商品房竣工面积（万m2）33.614.4-20.3731.674.7商品销售额（万元）59.136.111.338.8-6.9商品房销售面积（万m2）8026.513.411.72.7#住房78.7125.918.488.363.9849成都房地产市场展望随着成都市政建设的高速推进和城市化进程的快速发展，加之深化房改，刺激国内需求、西部大开发等宏观的背景，对于成都而言，我们有理由相信，正如投资额的大幅增加显示了投资者的信心，在未来的五到十年的时间里，成都房地产

60、业仍将获得进一步的快速发展，其在国民经济中的先导型租用越来越民县，并最终成为成都市国民经济的支柱性产业。当然由于今年上市数量的逐年累计增大，市场竞争的不断加剧是必然的，从推进住宅产业化的进程来看，企业战略种族与整合是必经之路。以往，谁有资金谁就可以踏入房地产这个门槛，市场的准入度较低，各家的投入产出效益都不高。目前，成都已涌出业绩瞩目的大型开发集团公司，象万达集团、中海外、万科等，他们对市场的发展起到了良性刺激作用。我们认为，将来市场真正的竞争存在于大集团公司之间，而他们竞争的焦点更集中于市场占有率及筹资能力这两个方面。对于项目的投资的决策时点而言，可以得出初步结论：本项目的投资开发顺应了成都市房地产市场的发展趋势，具备长期利好的宏观市场背景支持。本项目的关键在于需求的把握和市场的创新，以及企业核心竞争力的提升。第五章 市场有效需求及项目定位建议51消费者特征分析511消费能力据统计数据：2001年成都市居民人均可支配收入首次突破8000元大关，达到8128.39元，较2000年同期增长6.3%。行业、教育、年龄、工资外收入是