股权投资集合项目尽调报告

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1、 欢迎阅读本文档，希望本文档能对您有所帮助!川信-浙江嘉丰股权投资集合资金信托计划尽职调查报告报告完成日期：2013年10月集合信托项目尽职调查声明页第一部分：遵守四川信托职业道德规范四川信托开展信托业务均致力于奉行严谨的公司治理与职业道德，遵守政府和监管部门的法律法规。现在此重申，本人在本次川信-浙江嘉丰股权投资集合资金信托计划的尽职调查中，不涉及下述情况：冒充第三方签名；造假文本；盲目在文本上签名/见证；向第三方披露客户信息；超权利范围与第三方签署协议；超权利范围允许更优惠利率；参与不当利率返还；纵容或包庇非法行为；在任何情况下收受客户钱财；交易对手及相关方与本人及团队相关人员不存在表面或

2、实质的亲属关系或利益关联关系。第二部分：尽职调查执行的标准1. 业务来源（单选，请在选择项下标注“”，并在下文填写） 向潜在客户拨打电话 客户自己上门 推荐，请标注“”，并在下文填写： 由现有四川信托客户所推荐 由四川信托内部员工所推荐 由外部代理/中介机构推荐 由银行/金融机构所推荐 其它，请指出：就来源于推荐渠道的业务，请提供以下信息： 推荐公司/银行的名称 推荐公司/银行的联系电话 2. 尽职调查方式（可多选，请在选择项下标注“” ）电话约谈约谈日期：约谈时间：调查人员：接受调查人员、服务单位、职务和联系方式 姓名服务单位部门和职务联系电话联系地址见面约谈 本人确定已经多次面见过客户。以

3、下是详细信息：面见日期、时间（若有多次的，依次列明）：面见地点：调查人员：有无片区分管领导参与约谈： 有，请予以说明 无接受调查人员、服务单位、职务和联系方式姓名服务单位部门和职务联系电话联系地址 现场尽调本人确定已前往项目相关企业进行现场尽调。以下是详细信息：现场尽调日期：现场尽调时间：现场尽调地点：参与现场尽调人员：关于现场尽调情形的相关描述：3. 尽调材料的取得及来源1) 尽调材料取得方式为前往相关企业实地取得，核对原件后复印项目公司邮寄复印件材料来源人及联系方式为 2) 交易对手银行流水的取得及核实方式为 3) 交易对手完税凭证的取得及核实方式为 4) 交易对手财务报告的取得及核实方式

4、为 5) 抵押物相关凭证、支付票据的取得及核实方式为 6) 交易对手/担保方人行征信报告、涉诉、过往信用状况的取得及核实方式为 4. 面见项目公司实际控制人/高管情况 本人确定已经面见过项目公司实际控制人/高管。面见日期、时间：面见地点：实际控制人/高管姓名： 职务：会面具体情况简介： 本人已尽能力和学识范围，依据下列信息完成了综合信息检查，包括但不限于： 提交原件/原件见证； 现场尽职调查； 征信信息核查，包括：经公司端口进行的中国人民银行企业信用信息查询，个人征信报告； 网站信息搜索（房管局网站/法院网站/中国土地市场网/上市公司公告查询网等外部权威网站）；针对取得的全部基础材料，我认为真

5、实度为 %（以百分比展示）第三部分：中介机构情况该部分须在报送总部评审会前填写指定评估师为： 在上总部评审会前，已出具预评估报告（含技术报告），若未出具，请说明理由 指定律师为： 在上总部评审会前，已出具律师专项意见若未出具，请说明理由 指定会计师为： 在上总部评审会前，已出具相关尽职调查报告若未聘请会计师，请说明理由 中介机构指定、费用支付情况 由片区风控、法务指定、并知会总部，费用由公司承担 费用由融资方、介绍方等承担若为第二类，请说明理由 第四部分：声明页该部分须在报送总部评审会前填写根据我司信托业务管理办法相关规定，本人作为该项目的信托经理，在尽职调查和初审的过程中，保持了谨慎的态度，

6、全面、及时的收集信息，并做好了以下工作： （一）与委托人洽谈信托财产的类型、规模、期限； （二）与委托人进行预计收益分析、商定信托报酬及支付方式； （三）与委托人确定信托财产的管理方式、投资方向、运作模式； （四）为达到信托财产的增值及安全的目的，设计信托财产的运作方案，测算信托财产的收益状况。 本人谨在此声明，本人已完全理解并严格按照四川信托行业道德规范从事一切业务活动，并对违反法律法规和四川信托行为守则的一切行为（包括但不限于上述行为）承担责任。此报告是按照尽职调查报告指引和公司有关规定，根据交易相关方提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告反映了项目最主要、

7、最基本的信息，我等对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。第一调查人（签名）： 第二调查人（签名）：年 月 日 年 月 日 部门经理（签名）： 年 月 日信托项目资料一览表资料名称份 数是否盖 章如未提供，说明理由借款企业基础资料营业执照正副本复印件*组织机构代码证复印件*税务登记证复印件*贷款卡复印件*贷款卡查询信息*法定代表人身份证复印件*同意借款的股东会（董事会）决议公司章程复印件*财务报表(近两年年报及最新月报)*验资报告（如果有变更，则提供第一次和最近两次的验资报告）*开户许可证开发资质证书*担保人资料及其他信用增级人资料担保人为一般企业营业执照复印件*组织机构代码

8、证复印件*税务登记证复印件*贷款卡复印件*贷款卡查询信息*法定代表人身份证复印件*董事会（股东会）决议（同意为XX贷款做担保）*公司章程复印件*财务报表(近两年审计及最新月度)*开户许可证验资报告开发资质证书担保人为自然人有效的身份证件原件(如需要还包括配偶)*户口簿或有效的居留证件复印件*婚姻状况证明材料复印件*借款人经济收入或偿债能力证明原件(包括配偶)*学历证明、专业技术职称证书复印件抵（质）押物资料抵质押财产的权属证明文件*出质人（抵押人）资格证明*同意抵质押担保的内部授权文件（同意抵押承诺函）*办理抵质押登记的证明文件*项目有关资料有权部门批准的项目批文*有权部门批准的项目建议书*可

9、行性研究报告*初步设计、开工报告*项目概算资料土地转让合同及成交确认书*建设项目规划许可证*土地使用证*环保、水利、拆迁批复*工程竣工验收报告资金筹措方案落实资金来源证明材料建设用地规划许可证施工许可证注：“*”为必须提供资料。此表一式两份，受理后其中一份交给业务部门。审查人员意见：对于上会时未提供的资料，之后是否补齐：是 否 日期： 欢迎阅读本文档，希望本文档能对您有所帮助!信托项目基本信息表信 托 项 目 要 点项目名称川信-浙江嘉丰股权投资集合资金信托计划交易对手浙江嘉丰房地产开发有限公司信托规模不高于7.6亿元（拟分期发放）信托。拟分期发放首期规模拟不超过2.2亿元，另外1.6亿元信托

10、单位，视项目建设需要而募集。信托期限内优先级、次级的比例不高于1:1。占用净资本570万元/年信托期限信托期限为24个月。信托计划满18个月后，交易对手有权向受托人提出申请延长信托期限，且延长期限不超过12个月，并设立开放期募集优先级资金（此时信托期限变为36个月）。信托计划存续满24个月时，向原优先级受益人分配应付信托利益并注销其持有的到期信托单位（如果交易对手提出延长信托期限至36个月则分配时间结点改为第36个月）。各期信托计划存续满18个月后，且信托专户内的资金不低于当期信托贷款初始本金的30%，交易对手可向我司申请提前偿还部分信托本息。资金用途信托资金用于 浙江嘉丰的股权投资及“余杭运

11、河”项目建设。募集方式优先级信托单位3.8亿元向合格投资者募集，次级信托单位由自贡嘉丰开发有限公司（以下简称“自贡嘉丰”）对浙江嘉丰的3.8亿元债权认购。还款来源第一还款来源:浙江嘉丰“余杭运河”项目销售收入;第二还款来源:1. 母公司四川自贡嘉丰置业有限公司、自贡市博宏丝绸有限公司、四川省富顺县富兴蚕业有限公司经营收入；2. 浙江嘉丰“余杭运河”项目全部土地及在建工程抵押处置收入;3.保证人罗相斌夫妇的个人收入；项目的基本信息（含交易结构、退出方式等）（一）交易结构1.我司发起设立“川信-浙江嘉丰股权投资集合资金信托计划”，信托规模为7.6亿元，拟分期发放，首期规模拟不超过4.4亿，优先级信

12、托单位2.2亿元向合格投资者募集，次级信托单位由自贡嘉丰以对浙江嘉丰的2.2亿元债权（自贡嘉丰已为浙江嘉丰支付20647万元土地出让款，自贡嘉丰承诺信托计划成立之前缴纳完毕本项目北地块土地出让款、相关契税共计22,769万元,南地块50%出让款14323万元及滞纳违约金（如需），共形成不低于37092万元对浙江嘉丰的债权）认购；另外1.6亿元信托单位，视项目建设需要而募集。信托期限内优先级、次级的比例不高于1:1。信托期限为24个月。提前还款：各期信托计划存续满18个月后，信托专户内的资金不低于当期信托贷款初始本金的30%，交易对手可向我司申请提前偿还部分信托本息，且每次还款金额不得低于当期信

13、托贷款初始本金的30%。提前还款申请经我司请示报签流程批准后，从我司确认还款的次日起以剩余信托贷款本金计算利息。并在相关合同中约定我司有权在确认还款日后五个工作日内将所收取的资金向受益人分配信托利益（该部分利益计算至确认还款日止），同时注销相应比例的信托单位。延期条款：信托计划满18个月后，交易对手有权向受托人提出申请延长信托期限不超过12个月，受托人有权根据具体情况设立开放期募集优先级资金（此时信托期限变为36个月）。信托计划存续满24个月时，向原优先级受益人分配应付信托利益并注销其持有的到期信托单位（如果交易对手提出延长信托期限至36个月则分配时间结点改为第36个月）。2. 信托首期，我司

14、将信托计划项下优先级资金3500万元用于向收购浙江嘉丰股权，取得其70%股权，剩余18500万元以资本公积方式进入浙江嘉丰，并且浙江嘉丰承诺取得的3500万元股权收购款仍进入资本公积，用于项目开发建设。自贡嘉丰以其对浙江嘉丰2.2亿元债权认购次级信托单位，自信托计划成立日起我司对浙江嘉丰享有该债权的优先受益权。我司资金进入进度如下：1) 信托首期（预计放款时间为2013年12月）, 浙江嘉丰缴纳完毕本项目北地块土地出让款、相关契税并办理完毕北地块土地证。我司放款2.2亿元。2) 第二期（预计放款时间为2014年07月），浙江嘉丰将南地块抵押于抵押于我司，我司放款1.6亿元。信托期内，由浙江嘉丰

15、向四川信托偿还债务本金及利息，四川信托实现债权后将所得现金类信托财产向优先级受益人进行分配。优先级受益人实现预期的信托利益后，四川信托将持有的浙江嘉丰70%股权分配给次级信托受益人或其它第三方投资者。从而实现信托计划的清算分配。4.信托资金具体用途为：信托资金用于 浙江嘉丰“余杭运河”项目的股权收购及项目建设。5.信托计划的第一还款来源为浙江嘉丰“余杭运河”项目销售收入。第二还款来源为母公司四川自贡嘉丰置业有限公司、自贡市博宏丝绸有限公司、四川省富顺县富兴蚕业有限公司经营收入、浙江嘉丰“余杭运河”项目全部土地及在建工程抵押处置收入、保证人罗相斌夫妇的个人收入。风 险 控 制 措 施风控措施及具

16、体情况（如抵押或质押，需写明抵（质）押物评估价值、抵（质）押率、抵（质）押物权属、位置、形态、面积等） （二）风控措施 1.参与项目公司管理：我司对项目公司履行股权管理职责，制定项目公司新章程，并由项目管理部委派专人对项目公司所有的证照、印鉴、账户进行管理，确保投入资金安全并且确保项目公司所投资金运用于我司认可的用途。 2.还款保证金与资金归集：（1）允许项目公司进行销售，但项目公司必须首先归集解押保证金，其金额已销售备案的房屋面积（信托本金+剩余信托利息）/ 抵押土地规划的可售面积的资金归集至信托专户。或者置换我司认可的足值抵押物。（2）信托存续满19、20、21、22、23月之日及满24月

17、之日的前10日（如交易对手提出申请延长信托期限至36个月归还信托本金的，则在信托存续满31、32、33、34、35月之日及满36月之日的前10日），归集资金至信托专户，各个时点累计归集金额信托存续满18个月时（如延期至36个月归还信托本金的，为信托存续满30个月时）债权余额的10%，20%，30%，50%，70%，100%。如交易对手支付的该期抵押物对应的留存解押保证金（如有）及该期信托计划归集资金（如有）总额超过实际放款金额30%的，可向我司申请提前还款并以上述资金用于偿还该笔还款本息，同时应满足如下条件： （1）已提前一个月向我司提交提前还款的书面申请；（2）申请还款的金额不得低于实际放款

18、金额的30%；（3）解押保证金及归集资金已经支付至我司信托专户。（4）各期信托计划存续已满18个月。3.抵押担保：本项目南北地块土地均做为项目公司按期足额进行资金归集、偿还债务本息提供抵押担保。4.质押担保：自贡嘉丰将其持有的浙江嘉丰30%股权质押给我司，为项目公司按期足额进行资金归集、偿还债务本息提供质押担保。5.企业保证担保：四川自贡嘉丰置业有限公司、自贡市博宏丝绸有限公司、四川省富顺县富兴蚕业有限公司为项目公司按期足额进行资金归集、偿还债务本息提供连带责任担保。 6.个人保证担保：浙江嘉丰公司的实际控制人罗相斌、陈静夫妇为项目公司按期足额进行资金归集、偿还债务本息提供个人连带担保。7.

19、对本信托项下的债权合同、保证合同、抵押合同、质押合同等办理强制执行公证。 8.四川自贡嘉丰出具承诺函，承诺如下事项： (1)放弃股东借款优先受偿权；(2)若浙江项目后续建设资金不足的，其将无条件追加确保项目顺利完工；(3) 浙江嘉丰无负债或或有负债，如存在负债或或有负债，由四川自贡嘉丰承担。第一章 信托计划概述一、信托名称川信-浙江嘉丰股权投资集合资金信托计划二、交易对手浙江嘉丰房地产开发有限公司三、信托规模及期限信托规模为7.6亿元，拟分期发放，首期规模拟不超过4.4亿，优先级信托单位2.2亿元向合格投资者募集，次级信托单位由自贡嘉丰以对浙江嘉丰的2.2亿元债权（自贡嘉丰已为浙江嘉丰支付20

20、647万元土地出让款，自贡嘉丰承诺信托计划成立之前缴纳完毕本项目北地块土地出让款、相关契税共计22,769万元,南地块50%出让款14323万元及滞纳违约金（如需），共形成不低于37092万元对浙江嘉丰的债权）认购；另外1.6亿元信托单位，视项目建设需要而募集。信托期限内优先级、次级的比例不高于1:1。信托期限为24个月。提前还款：各期信托计划存续满18个月后，信托专户内的资金不低于当期信托贷款初始本金的30%，交易对手可向我司申请提前偿还部分信托本息，且每次还款金额不得低于当期信托贷款初始本金的30%。提前还款申请经我司请示报签流程批准后，从我司确认还款的次日起以剩余信托贷款本金计算利息。并

21、在相关合同中约定我司有权在确认还款日后五个工作日内将所收取的资金向受益人分配信托利益（该部分利益计算至确认还款日止），同时注销相应比例的信托单位。延期条款：信托计划满18个月后，交易对手有权向受托人提出申请延长信托期限不超过12个月，受托人有权根据具体情况设立开放期募集优先级资金（此时信托期限变为36个月）。信托计划存续满24个月时，向原优先级受益人分配应付信托利益并注销其持有的到期信托单位（如果交易对手提出延长信托期限至36个月则分配时间结点改为第36个月）。四、信托交易结构本项目交易结构如下:浙江嘉丰川信-浙江嘉丰.余杭运河项目集合资金信托计划70%30%“余杭运河”项目合格投资者对浙江嘉

22、丰2.2亿元债权认购次级（首期）四川自贡嘉丰2.2亿元认购优先级级3500万元收购浙江嘉丰70%股权(自贡嘉丰将3500万元收购款转入资本公积，投入项目建设)，剩余18500万元投入资本公积（首期）100%1.我司发起设立“川信-浙江嘉丰股权投资集合资金信托计划”，信托规模为7.6亿元，拟分为两期，首期规模4.4个亿，优先级信托单位2.2亿元向合格投资者募集，次级信托单位由自贡嘉丰以对浙江嘉丰的2.2亿元债权（自贡嘉丰已为浙江嘉丰支付20647万元土地出让款，自贡嘉丰承诺信托计划成立之前缴纳完毕本项目北地块土地出让款、相关契税共计22,769万元,南地块50%出让款14323万元及滞纳违约金，

23、共形成不低于37092万元对浙江嘉丰的债权）认购；另外1.6亿元信托单位，视项目建设需要而募集。信托期限内优先级、次级的比例不高于1:1。信托期限为24个月。提前还款：各期信托计划存续满18个月后，信托专户内的资金不低于当期信托贷款初始本金的30%，交易对手可向我司申请提前偿还部分信托本息，且每次还款金额不得低于当期信托贷款初始本金的30%。提前还款申请经我司请示报签流程批准后，从我司确认还款的次日起以剩余信托贷款本金计算利息。并在相关合同中约定我司有权在确认还款日后五个工作日内将所收取的资金向受益人分配信托利益（该部分利益计算至确认还款日止），同时注销相应比例的信托单位。延期条款：信托计划满

24、18个月后，交易对手有权向受托人提出申请延长信托期限不超过12个月，受托人有权根据具体情况设立开放期募集优先级资金（此时信托期限变为36个月）。信托计划存续满24个月时，向原优先级受益人分配应付信托利益并注销其持有的到期信托单位（如果交易对手提出延长信托期限至36个月则分配时间结点改为第36个月）。2. 信托首期，我司将信托计划项下优先级资金3500万元用于向收购浙江嘉丰股权，取得其70%股权，剩余18500万元以资本公积方式进入浙江嘉丰，并且浙江嘉丰承诺取得的3500万元股权收购款仍进入资本公积，用于项目开发建设。自贡嘉丰以其对浙江嘉丰2.2亿元债权认购次级信托单位，自信托计划成立日起我司对

25、浙江嘉丰享有该债权的优先受益权。我司资金进入进度如下：1)信托首期（预计放款时间为2013年12月）, 浙江嘉丰缴纳完毕本项目北地块土地出让款、相关契税并办理完毕北地块土地证。我司放款2.2亿元。2)第二期（预计放款时间为2014年07月），浙江嘉丰将南地块抵押于抵押于我司，我司放款1.6亿元。3.信托期内，由浙江嘉丰向四川信托偿还债务本金及利息，四川信托实现债权后将所得现金类信托财产向优先级受益人进行分配。优先级受益人实现预期的信托利益后，四川信托将持有的浙江嘉丰70%股权分配给次级信托受益人或其它第三方投资者。从而实现信托计划的清算分配。4.信托资金具体用途为：信托资金用于 浙江嘉丰“余杭

26、运河”项目的股权收购及项目建设。5. 信托计划的第一还款来源为浙江嘉丰“余杭运河”项目销售收入。第二还款来源为母公司四川自贡嘉丰置业有限公司、自贡市博宏丝绸有限公司、四川省富顺县富兴蚕业有限公司经营收入、浙江嘉丰“余杭运河”项目全部土地及在建工程抵押处置收入、保证人罗相斌夫妇的个人收入。五、资金用途信托资金用于浙江嘉丰“余杭运河”项目的股权收购及项目建设。六、风控措施（一） 参与项目公司管理：我司对项目公司履行股权管理职责，制定项目公司新章程，并委派专人对项目公司所有的证照、印鉴、账户进行共同管理，确保项目公司所有资金运用于我司认可的用途。1. 四川信托与自贡嘉丰共同向浙江嘉丰派驻董事成员；四

27、川信托对修改浙江嘉丰章程等重大事项具有一票否决权；2. 浙江嘉丰对外融资、对外担保等重大事项，须经董事会审批；3. 自贡嘉丰向浙江嘉丰派驻总经理及其他管理人员，四川信托指派管理财务印鉴的人员。4. 浙江嘉丰的公司公章、财务章、银行预留印鉴、网银密钥等由四川信托公司派出的人员与自贡嘉丰共同管理。依据经董事会审议通过的印鉴管理制度，对公司各类用印事务严格按照制度执行。（二） 还款保证金与资金归集：1. 允许项目公司进行销售，但项目公司必须首先归集解押保证金，其金额已销售备案的房屋面积（信托本金+剩余信托半年利息） /抵押土地的规划可售面积的资金归集至信托专户。或者置换我司认可的足值抵押物。2. 信

28、托存续满19、20、21、22、23月之日及满24月之日的前10日（如交易对手提出申请延长信托期限至36个月归还信托本金的，则在信托存续满31、32、33、34、35月之日及满36月之日的前10日），归集资金至信托专户，各个时点累计归集金额信托存续满18个月时（如延期至36个月归还信托本金的，为信托存续满30个月时）债权余额的10%，20%，30%，50%，70%，100%。如交易对手支付的该期抵押物对应的留存解押保证金（如有）及该期信托计划归集资金（如有）总额超过实际放款金额30%的，可向我司申请提前还款并以上述资金用于偿还该笔还款本息，同时应满足如下条件：（1）已提前一个月向我司提交提前还

29、款的书面申请；（2）申请还款的金额不得低于实际放款金额的30%；（3）解押保证金及归集资金已经支付至我司信托专户。（4）各期信托计划存续已满18个月。（三） 抵押担保：本项目南北地块土地均做为项目公司按期足额进行资金归集、偿还债务本息提供抵押担保。（四） 质押担保： 自贡嘉丰公司将其持有的浙江嘉丰30%股权质押给我司，为项目公司按期足额进行资金归集、偿还债务本息提供质押担保。（五） 企业保证担保：四川自贡嘉丰置业有限公司、自贡市博宏丝绸有限公司、四川省富顺县富兴蚕业为项目公司按期足额进行资金归集、偿还债务本息提供连带责任担保。（六） 个人保证担保：浙江嘉丰公司的实际控制人罗相斌、陈静夫妇为项目

30、公司按期足额进行资金归集、偿还 债务本息提供个人连带担保。（七） 对本信托项下的债权合同、保证合同、抵押合同、质押合同等办理强制执行公证。（八） 四川自贡嘉丰出具承诺函，承诺如下事项：1. 放弃股东借款优先受偿权；2. 若浙江项目后续建设资金不足的，其将无条件追加确保项目顺利完工；3. 浙江嘉丰无负债或或有负债，如存在负债或或有负债，由四川自贡嘉丰承担；九、项目简介（一）项目基本情况介绍2013年6月浙江嘉丰与杭州市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同（合同编号：3301102013A21095），分别以22106万元的出让款取得运河街道新潭路北侧地块（余政储出（2013）32号，项目一期

31、地块），宗地总面积为71888；以28646万元的出让款取得运河街道新潭路南侧地块（余政储出（2013）33号，项目二期地块），宗地总面积为74889。浙江嘉丰拟建设的楼盘为“杭州余杭运河”项目。该项目位于杭州余杭区东北部。项目周边配套设施齐备。该项目主要由高层电梯住宅、多层商业、写字楼以及一个四星级酒店构成。预计建成后将实现总销售收入为306,893万元。本项目位于浙江省杭州市余杭区，西临东湖北路，南靠旺盛路，东侧为自然景观河道，北贴湖潭路，中间以新潭路划分为南北两个地块，总用地面积146776.7（约为220亩）,用地性质为住商用地，北地块容积率2.4，南地块容积率2.6。总出让价值为50

32、752万元，合约230万/亩。现已经交付出让金20647万元（北地块11053万元、南地块9594万元），尚余30105万元。综合楼面价约合1380元/平米，远低于周边楼面地价。余杭区国有建设用地使用权挂牌出让文件-余政储出201332号及余杭区国有建设用地使用权挂牌出让文件-余政储出201333号规划要求配建商业建筑，且南北地块商业部分建筑面积分别不得小于总建筑面积的18%和25%，其中北地块要求配建15000四星级酒店和5000的办公楼，这也是本地块综合楼面地价较低的原因之一。本项目业态情况如下表。序号指标名称单位一期（北地块）二期（南地块）合计1总建筑面积m2240,375251,550

33、491,9252地上建筑面积m2172,250194,650366,9002-1住宅（可售）m2127,480154,060281,540 套型建筑面积小于90 m2m282,00096,160178,160 套型建筑面积大于90 m2m245,48057,900103,3802-2商业（可售）m24,60040,59045,1902-3 酒店、办公、购物娱乐中心m238,55038,550 酒店、办公（不可售）m220,00020,000 购物娱乐中心（可售）m218,55018,5502-4物业等配套用房m21,6201,5502,8703地下建筑面积m268,12556,900125,0

34、253-1住宅机动车位（可售）m21334个1610个2944个3-2商业地下室（不可售）m223,694.003,660.0027,354.003-3 住宅地下其他面积（不售）m23,945.004,727.008,672.00（二）项目具备的三大先天优势1、政府大力支持本项目浙江嘉丰“余杭.运河”项目属于余杭区开发区的重点支持项目。该项目的酒店定位为四星级酒店，满足了该区域的商务人群接待问题。 另开发商浙江嘉丰承诺余杭区政府，该项目建成后将作为纳税大户上缴综合税收。由此争取了极大的政策支持，赢得了较低土地成交价。本项目土地拿地成本为230万元/亩，楼面地价约为1380元/平米，远低于周边楼

35、面地价。由此降低了项目边际风险，增大了项目未来收益。2、浙江省四川商会在当地拥有较大影响力浙江省四川商会是在浙经商办企业的四川籍工商业界人士自愿结成的非营利性社会团体组织，由杭州博宏纱线有限公司董事长罗相斌等5位企业负责人发起筹建，经浙江省民政厅民间组织管理局批准，于2008年注册成立。目前商会拥有会员企业1000余家，涉及商业地产、IT、电子电器、通信、贸易、纺织、建筑、化工等20多个行业。商会目前主要行使以下职能：带领企业参与政会合作；带领企业与银行、信托、担保等开展战略合作；带领商会企业与其他商会企业横向合作；带领企业一起建设工业园区；带领企业投资银行等战略金融领域；带领企业修建自己的总

36、部基地等重大事宜。由此当地政府鉴于四川商会及浙江嘉丰的实际控制人罗相斌（浙江省四川商会会长）的影响力，给予“余杭运河”项目诸多政策优惠，并积极支持项目运作为项目后期运作扫清了障碍，减小了阻力。3、管理、营销团队皆为绿城集团原班人马，操盘能力较强管理团队负责人：纪元明。该项目操盘手为绿城集团下属“绿城.临安青山湖红枫园”项目总经理纪元明。此人成功独立操盘“瑞立中央花城”项目、“绿城.临安钱王文化广场 ”项目、“绿城.临安青山湖红枫园”项目等大型当地知名楼盘。（绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），1995年1月6日注册成立，国内知名开发企业，专注于开发高品质物业。2006年7月13日，“绿城中

37、国控股有限公司”（股票代码：3900）在香港上市。历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市。至2010年，绿城总品牌价值达80.08亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二；连续7年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续7年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10。2010年绿城实现合同销售额达541亿元。）销售团队负责人：陈燕。 其成功在10个月内清盘杭州著名项目路“绿城紫桂公寓 ”。以上三大优势分析得出结论：该项目前期拿地成本较低，边际风险小；后期有政策和当地政府的支持，在一定程度上保障了项目成功开发；外加操盘团队的专业化、高水平运作，

38、进一步减小了本项目的运作风险。第二章 交易对手分析一、融资人基本信息交易对手基本情况表融资方名称浙江嘉丰房地产开发有限公司地址浙江省杭州市余杭区运河街道泰极路15号注册资本5000万元经营范围许可经营项目：房地产开发经营；一般经营项目：房屋租赁。营业执照注册号30184000249840法人代表罗相斌成立时间2013年7月（一）公司股权结构股东名称出资额（万元）出资比例（%）四川自贡嘉丰置业有限公司5000100%浙江嘉丰公司是法人独资公司，不设股东会，股东行使股东会的职权。不设董事会，只设执行董事一名，执行董事由股东委派产生，执行董事为公司法定代表人。公司经理由执行董事兼任。公司不设监事会，

39、只设监事一名，由股东委派产生。公司章程中无类似优先股的安排，无对引入新股东或进行新的融资行为有限制性的约定。（二）主要经营管理者素质法定代表人：罗相斌，男，1972年出生，大专学历； 工作经历：1992年12月在杭州投资注册“杭州余杭相斌丝绸有限公司”，任董事长；2000年9月收购浙江余杭星桥经济开发区的博宏纱线有限公司，创办了杭州博宏纱线有限公司，任董事长；创办了杭州博宏纱线有限公司、四川自贡博宏丝绸有限公司、杭州恒威纺织有限公司、安徽宁国博宏纺织有限公司、安徽广德丰联纺和自贡嘉丰置业限公司等企业。这些公司分别分布于浙江省杭州市余杭区、安徽省宣城市广德县、安徽省宁国市、四川蓬溪县、四川省自贡

40、市沿滩区和富顺县；2008年4月成功当选为浙江四川商会会长；2009年7月成立四川自贡嘉丰置业有限公司，任董事长；2013年7月成立浙江嘉丰房地产开发有限公司，任董事长。 总经理：纪元明，男，1975年出生，大学学士；工作经历：1996年08月在浙江省建工集团任施工主管；1999年05月在浙江华庭置业有限公司任工程部副经理 ；2004年04月在杭州新西元置业有限公司任工程部经理；2005年05月在杭州瑞立房地产集团公司任副总兼房产集团总助； 2009年07月在临安绿城置业有限公司任总经理助理兼总工程师2013年7月后在浙江嘉丰房地产开发有限公司，任总经理。（三）企业开发经历浙江嘉丰是专门为本项

41、目成立的项目公司，成立时间很短，未有其他开发项目。二、财务信息（一）基本财务数据截止2013年08月31日，浙江嘉丰总资产规模为21,993.35万元，其中流动资产为21，777.61万元，非流动资产为215.71万元；总负债为21，027.56万元，其中流动负债为21，027.55万元，非流动负债为0万元；所有者权益为965.76万元。具体数据情况如下：（单位：万元） 流动资产合计21777.61 利润表 货币资金63.05 一、营业收入 其他应收款262.48 其中:主营业务收入0.00 存货21452.08 减：营业成本非流动资产合计215.71 管理费用34.02 固定资产159.16

42、 财务费用0.22 长期待摊费用56.55 加：公允价值变动损益负债和所有者权益21993.32 投资收益流动负债 21027.56 二、营业利润-34.24 应付账款 5.33 加：营业外收入 应付职工薪酬2.65 减：营业外支出 其他应付款21019.58 三、利润总额-34.24 非流动负债：0.00 减：所得税费用所有者权益965.76 四、净利润 实收资本1000.00 归属于母公司所有者的净利润未分配利润-34.24 少数股东损益 （二）重点科目说明1、重点资产科目说明存货：截止2013年08月末，浙江嘉丰的存货为21,452.08万元，占总资产的97.54%。存货期末数为购置土地

43、所缴纳款项及其税金。存货项目余额（万元）开发成本20452.08开发间接费用1000合 计21452.082、重点负债科目说明其他应付账款：截止2013年08月末，浙江嘉丰的其他应付账款为21,019.57万元，占总负债的95.57%。其他应付款期末数为向母公司四川自贡嘉丰借款支付土地款及相关税金。3、所有者权益科目说明实收资本：截止2013年08月末，浙江嘉丰的实收资本为1,000万元。为首批到位注册资金。剩余4000万元注册资金企业于我司收购浙江嘉丰股权前到位。三、融资人金融机构借款、对外担保情况、银行征信系统及全国人民法院司法查询情况、企业信用网查询等结果截止2013年10月14日，经人

44、行征信系统查询和全国法院被执行人查询，浙江嘉丰无逾期及不良记录，无对外担保。无被诉讼及被执行情况。经了解项目公司未发生民间借贷，不存在附回购的预收账款、应计未计的成本费用、关联方借款来源于民间、隐性股东投资、虚假交易等情形。经网络查询无负面消息：不存在负面信息、其他未掌握的重大事项等。另经企业信用网查询企业无负面信用消息。第三章 项目建设情况分析一、项目地块位置及周边现状（一）地理位置 “余杭运河”项目位于余杭区东北部，临平副城北侧，与临平开发区相接。规划区块交通区位十分优越，东湖北路从运河街道中部穿过。地块地理位置位于运河街道南部，东临为朱家河支流，西接东湖北路，南侧为规划新潭路，北面是现状

45、湖潭路。该项目所在位置紧挨区委区政府直线距离4.6km，类似成都金牛区的迎宾大道位置，相对区位位置都较为核心（如下图红标所在位置）。 （二）地块现状目前，项目土地已经平整，并经甲级地质勘测设计院进行地质勘探，无不良地质情况。（地块图如下图所示）。地块现状情况如下：（1）南地块（33号地块）（调查时受台风影响低洼处有少量积水）（2）北地块（32号地块）（调查时受台风影响低洼处有少量积水）（3）地块外围（4）现场情况（三）交通状况【临平镇交通】：该项目地理位置优越。运河街道紧邻杭州三大副城之一的临平镇（距离临平镇直线距离539米）。临平镇是余杭区区中心所在地，市政配套非常完善，素有“小香港”之称。

46、同时在运河镇的西面是余杭经济技术开发区和钱江科技城，两个经济引擎能够带动周边区域的经济的发展。余杭运河项目距周边这三个区域中心都非常近。水上交通：运河街道地处平原水乡，水上交通四通八达。运河北上可直抵南京、上海、天津、北京，境内可通小货船。陆路交通：临博公路、荷禹公路和在建的兴旺大道、宁桥大道、东西大道及延伸段一起构成了运河镇的公路网络。轨道交通：沪杭高铁在附近经过，东湖路经临平北站直达杭州地铁一号线。【项目所在地交通】：东西向以临平大道与杭州连接，南北向以东湖路与地铁站、高速公路相连，交通便利。项目往南可经G320国道向西穿过半山隧道联通秋石高架，或经G320国道上绕城高速抵达上塘高架，交通

47、便利。（四）周边环境商圈：临平北大街商业中心（直线距离约4.1km）、沃尔玛购物广场（直线距离约4.1km）、家乐福超市（直线距离约5.1km）、亭趾特色步行街（直线距离约882m）；风景区：超山风景区（直线距离约6.4km）、塘栖风景区（直线距离约8.5km）、临平公园（直线距离约3.8km）、世纪公园（直线距离约2.4km）、水景公园（直线距离约6.2km）；医疗：余杭博陆医院（直线距离约3.3km）、余杭骨科医院（直线距离约2.5km）、亭趾卫生院（直线距离约805m）、余杭区第一人民医院（直线距离约6.9km）、余杭区第五人民医院（直线距离约5.3km）；学校：亭趾实验学校（直线距离约

48、630m）、运河中学(直线距离约558m)、杭二中树兰中学（直线距离约5.9km）、余杭高级中学（直线距离约3.3km）、余杭第二高级中学（直线距离约5.1km）。其他配套：临平宾馆、联华超市、万宝城、农贸市场、银行等成熟配套（直线距离均不超过500m）；本项目外围300m内的周边情况如下：（1）周边楼盘（玲珑香榭楼盘）（2）银行（3）步行街（4）银行（5）宾馆（6）文化宫二、项目市场分析（一）区域经济分析余杭区，属浙江省杭州市，区域面积1228.23平方公里，现辖15个街道、6个镇。截止2012年末，余杭区常驻全区户籍人口89.04万人。截止2012年末，全区实现生产总值（GDP）834.9

49、4亿元，按可比价计算，同比增长10.1%，增幅高于全国（7.8%）、全省（8.0%）、全市（9.0%）平均水平。按户籍人口计算，全区人均GDP为94499元，增长8.3%。按2012年平均汇率计算，达到14970美元（数据来源于国家统计局网站），在杭州市下辖各县市中（市辖区除外）排名第2。余杭经济较为发达，GDP和人均GDP有望迅速达到中等发达国家水平；居民可支配收入较高，私营经济发达；地方财政收入近年增长较快，基础设施建设步骤加快；房地产市场稳健。下表为余杭区与成都主要城区的2012年GDP对比情况：区县2012年GDP（亿元）2012年人均GDP（元）余杭区834.9494499.05锦江

50、区606.686018.15青羊区688.7181436.68金牛区694.1656837.80武侯区553.9351179.66余杭是长三角的圆心地，对外交通发达，一个遍布全区镇街、干支相连、水陆联动的交通运输网已经形成。余杭区重点发展休闲旅游业、商贸物流业、房地产业、信息服务业、总部经济、金融服务业等。（二）市场分析 1、房地产投资热度提升，土地价值大幅下浮可能性较小 2013年1、2月份，杭州（含主城、余杭、萧山）土地市场共成交了33宗土地，成交面积达116.22公顷，同比去年同期增长了1.7倍，杭州主城区共有15宗土地总占地面积约48.39公顷，同比去年同期增长近1.4倍，与2011年同期相比，涨幅达6.9倍。尤其值得关注的是，主城区1-2月份的土地出让金继1月份之后，依然创下5年来同期新高。在5月成交量、价双双登顶之后，6月杭州土地市场热度回落，不过与去年同期相比，成交量依然维持在高位。由此说明,目前该区域属于成交较为活跃的区域，由于嘉丰运河项目所处的地理位置位于该区域范围内，故短期内该区域大幅下挫的可能性不大（下图为全市房地产投资额）。2、余杭区商品房市场价格适中，成交量稳中有升2010至2012年12月，余杭区新增商品房供应63935套；余杭商品房累计实现销售54834套，年均去化18278套；近五年价格持续走高，2