某某年注册资产评估师后教育-金融不良资产评估

《某某年注册资产评估师后教育-金融不良资产评估》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某某年注册资产评估师后教育-金融不良资产评估（110页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、2003 年注册资产评估师后教育年注册资产评估师后教育 程凤朝金融不良资产金融不良资产评估评估今今天天授授讲讲的的内内容容v处置金融不良资产对评估咨处置金融不良资产对评估咨询业务的需求询业务的需求v金融不良资产处置的特性要金融不良资产处置的特性要求区分（定义）评估价值类型求区分（定义）评估价值类型和采取不同的评估形式和采取不同的评估形式v不同的评估形式应采取不同不同的评估形式应采取不同的评估方法的评估方法v处置金融不良资产对评估咨处置金融不良资产对评估咨询业务的需求询业务的需求金融不良资产的涵义金融不良资产的涵义 四级分类：呆滞、呆账 五级分类：次级、可疑、损失 四家资产公司持有：四家资产公司

2、持有：1.41.4万亿元万亿元 四家国有商业银行（四家国有商业银行（2002 2002 年底）年底）工行工行 25.52%25.52%农行农行 30%30%中行中行 22.37%22.37%建行建行 15.28%15.28%所有金融机构平均：所有金融机构平均：19.8%19.8%机器设备机器设备土地使用权土地使用权1.1.物权物权2.2.股权股权 3.3.债权债权债权债权物权物权房房地地产产其其他他股权股权说明：债权打包出售是基于各债权之间的整体价值及受让人的综合考虑。单户债权单户债权多户多户打包打包债权债权处置对象处置对象法人股法人股房屋建筑物房屋建筑物经营权经营权出具土地/房地产/资产评估

3、报告。其他其他需要评估咨询需要评估咨询2 2诉诉讼讼5 5实实物物资资产产抵抵债债1 1收收本本收收息息7 7债债务务重重组组现现金金折折让让3 3破破产产清清算算6 6商商业业性性债债转转股股4 4债债权权转转让让债权处置方式债权处置方式不良资产评估的含义不良资产评估是指依据国家有关规定和资产管理公司的实际情况，以某一时点为评估基准日，对不良资产价值进行评定、估算和分析判断的行为。包括物权和股权类的土地估价、房地产估价及相关资产评估，债权类的偿债能力评估、债权价值分析以及其他评估咨询等。评估结果是进行不良资产处置的重要参考依据。v金融不良资产处置的特性要求金融不良资产处置的特性要求区分（定义

4、）评估价值类型和区分（定义）评估价值类型和采取不同的评估形式采取不同的评估形式金融不良资产处置的特点金融不良资产处置的特点 时间 市场 区域区域 信息信息价值类型的涵义价格：交易双方协议的出售者所索取的或 已支付的某项商品或某项服务的金额。价值：是能够用货币表现的所购置商品或所征求的服务与购销者之间的联系。公开市场价值：是指在了解行情的、精明的且无外界胁迫的买方和卖方的参与之下，资产经充分的交易活动之后，于评估基准日交易时的评估价值，此价值应是在无特殊关系的自愿购买者和自愿的出售者之间形成的价值。非公开市场价值非公开市场价值(Non-market Value）:是与市场价值既相区别又相联系的一

5、个是与市场价值既相区别又相联系的一个概念概念,包括但不限于：包括但不限于：在用价值（在用价值（Value in Use）有限制市场价值（有限制市场价值（Limited Market Value）投资价值（投资价值（Investment Value or Worth）、）、持续经营价值（持续经营价值（Going-Concern Value）清算和强制变现价值（清算和强制变现价值（Liquidation or Forced Sale Value）残余价值（残余价值（Salvage Value）等等金融不良资产评估的价值属性 评估对象先天不足 是一种限制性评估 评估结果不加定义无法使用 更多适用强制

6、变现价值针对金融不良资产评估主体的现状要求采取不同的评估形式债务人有实物资产，经过协商或裁决，债权转成物权（股权），可以开展资产评估。债权人存在、且有财务资料，经过协商，以低于账面债权货币资金偿还债务，可以开展偿债能力评估。债务人存在或不存在，财务资料不齐全，不配合评估；债权人有债权资料，拟转让债权，可以开展债权价值分析。债务人不存在，金融机构已经或事实上列为损失类的债权，无法进行价值评估，但处置时仍需要履行内部评估程序。根据评估对象不同出具不同类型的评估报告根据评估对象不同出具不同类型的评估报告,物权、股权类评估属土地估价、房地产估价物权、股权类评估属土地估价、房地产估价、资产评估范畴，应依

7、据土地估价操作规、资产评估范畴，应依据土地估价操作规程、程、房地产估价规范、资产评估操房地产估价规范、资产评估操作规范意见（试行）、资产评估准则作规范意见（试行）、资产评估准则无形资产分别出具土地估价报告、房地产无形资产分别出具土地估价报告、房地产估价报告、资产评估报告；债权类资产依据估价报告、资产评估报告；债权类资产依据*资产管理公司不良资产操作规范出具资产管理公司不良资产操作规范出具偿债能力评估咨询报告（资料齐备）或债权偿债能力评估咨询报告（资料齐备）或债权价值分析咨询报告（无法获取债务企业近期价值分析咨询报告（无法获取债务企业近期资料）。不同报告由于分析依据不同资料）。不同报告由于分析依

8、据不同,分析结分析结果属性不同，其对处置的参考价值也不同，果属性不同，其对处置的参考价值也不同，资产评估报告是处置的重要依据；偿债能力资产评估报告是处置的重要依据；偿债能力评估报告是债务重组的参考依据；债权价值评估报告是债务重组的参考依据；债权价值分析报告是债权转让的咨询意见分析报告是债权转让的咨询意见v 不同的评估形式应采取不同不同的评估形式应采取不同的评估方法的评估方法 以资抵债的前提条件 抵债非现金资产的评估 处置抵债资产的评估 债权转股权的评估 评估报告物权物权抵债资产债权转股权评估物权物权抵债资产债权转股权评估以资抵债的前提条件以资抵债的概念：指债权人按照其与债务方达成的协议或法院的

9、裁决，同意债务企业、担保人或责任第三方以其依法所有或拥有处置权的非现金资产抵偿债务，即债务人转让其非现金资产给债权人以清偿债务。物权物权抵债资产债权转股权评估非现金资产抵债的途径：债权人、债务人双方协商，签定 以资抵债协议；债务人或担保人提供的抵押物（质押物）暂时无法变现用于清偿债务，债权人经与抵押人（质押人）协商后取得抵押物（质押物）的所有权或处置权；通过诉讼和仲裁等方式主张债权，经法院裁决、调解或仲裁机构裁决取得的抵债资产所有权或处置权；债务企业、担保人因资不抵债或其他原因倒闭或破产，经合法清算后取得的抵债资产所有权或处置权；其他合法的抵债途径。物权物权抵债资产债权转股权评估非现金资产抵债

10、方式：终结债务方式：债权人在受偿抵债资产后，不再对剩余债权保留追偿权，债权人和债务企业之间的债权债务关系终结；不终结债务方式：债权人在受偿抵债资产的价值不足以补偿全部债权的情况下，对剩余债权保留追偿权。不宜作为抵债资产的范围：存在产权归属问题的资产；不宜作为抵债的动产；不宜作为抵债的不动产；不宜作为抵债的无形资产；不宜作为抵债的投资类资产。物权物权抵债资产债权转股权评估 资产管理公司对抵债资产的评估需求：首先，是评估债务方依法所有或拥有处首先，是评估债务方依法所有或拥有处置权的非现金资产，为资产管理公司与置权的非现金资产，为资产管理公司与债务方达成抵债协议而进行的评估，即债务方达成抵债协议而进

11、行的评估，即“抵债时评估抵债时评估”；其次，是评估金融资产管理公司依法取其次，是评估金融资产管理公司依法取得的抵债非现金资产，为资产管理公司得的抵债非现金资产，为资产管理公司处置抵债资产时而进行的评估，即处置抵债资产时而进行的评估，即“处处置时评估置时评估”。物权物权抵债资产债权转股权评估抵债非现金资产的评估 价值类型 选用的价值类型应为在用价值或持续经营价值。土地价格的形成：包括地租、征地拆土地价格的形成：包括地租、征地拆迁迁 安置费、城市土地开发费。评估安置费、城市土地开发费。评估方法：方法：1.1.基准地价修正系数法基准地价修正系数法 （1 1）搜集有关基准地价的资料）搜集有关基准地价的

12、资料 （2 2）查出估价对象所处地段的基准地价）查出估价对象所处地段的基准地价 （3 3）进行交易日期修正）进行交易日期修正 （4 4）进行区域因素修正）进行区域因素修正 （5 5）进行个别因素修正）进行个别因素修正 （6 6）求出估价对象宗地的价格）求出估价对象宗地的价格如：北京：宗地楼面熟地价如：北京：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期适用的基准地价（楼面熟地价）期 日修正系数年期修正系数容积率修正系数其他因素修正系日修正系数年期修正系数容积率修正系数其他因素修正系数数 宗地楼面毛地价宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价期日修正系数年期适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数其他因

13、素修正系数修正系数其他因素修正系数杭州：杭州：基准地价（基准地价（1 1 调整幅度）调整幅度）+临街加价额）临街加价额）交易交易日期修正土地状况修正日期修正土地状况修正 该方法主要适用于完成基准地价评估的城镇土地估价、快该方法主要适用于完成基准地价评估的城镇土地估价、快速进行大面积的数量众多的土地价格估价。速进行大面积的数量众多的土地价格估价。物权物权土土地地估估价价 2.2.市场比较法市场比较法 （1 1）搜集交易实例）搜集交易实例 （2 2）选取可比实例）选取可比实例 （3 3）建立价格可比基础）建立价格可比基础 （4 4）进行交易情况修正）进行交易情况修正 （5 5）进行交易日期修正）进

14、行交易日期修正 （6 6）进行区域因素修正）进行区域因素修正 （7 7）进行个别因素修正）进行个别因素修正 （8 8 ）求取比准价格）求取比准价格 如果土地容积率、土地使用年期单独修正，上述公式还要考如果土地容积率、土地使用年期单独修正，上述公式还要考虑两因素。虑两因素。该方法主要适用于土地市场发达、有充足的具有替代性的土该方法主要适用于土地市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的土地估价地交易案例的土地估价指数可比实例个别因素条件指数待估对象个别因素条件条件指数可比实例所处区域因素条件指数待估对象所处区域因素数可比实例交易时价格指评估基准日价格指数可比实例交易情况指数正常交易情况指数)(

15、)()()(100)()(100100)()(100PPPDCBAPP物权物权土土地地估估价价 3.3.收益还原法收益还原法 （1 1）选择估价方法）选择估价方法 a a为年净收益；为年净收益；i i 为土地还原利率；为土地还原利率；n n 为收益年限为收益年限 （2 2）搜集有关资料）搜集有关资料 如：租金水平；空置率；建筑物原值；家具设备原值；经如：租金水平；空置率；建筑物原值；家具设备原值；经 常费用；其他税费率等常费用；其他税费率等 （3 3）计算年收入）计算年收入 （4 4）计算年运营费用）计算年运营费用 经常费用；房产税；家具设备折旧费；其他税费等经常费用；房产税；家具设备折旧费；

16、其他税费等 （5 5）确定土地还原利率、房屋还原利率）确定土地还原利率、房屋还原利率 （6 6）计算年净收益）计算年净收益 年净收益年净收益=年收入年收入-年运营费用年运营费用-房屋原值房屋还原利率房屋原值房屋还原利率 （7 7）计算土地价格）计算土地价格 该方法主要适用于有现实收益或潜在收益的土地，如土地出该方法主要适用于有现实收益或潜在收益的土地，如土地出租、房地产出租、经营性企业、生产性企业的土地估价。租、房地产出租、经营性企业、生产性企业的土地估价。物权物权土土地地估估价价 4.4.成本逼近法成本逼近法 （1 1）判断待估土地是否适用成本逼近法）判断待估土地是否适用成本逼近法 （2 2

17、）收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益资）收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益资料料 （3 3）通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地）通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润开发费及相关的税费、利息、利润 （4 4）确定土地开发后较开发前的价值增加额）确定土地开发后较开发前的价值增加额 （5 5）求取待估土地的土地价格）求取待估土地的土地价格 土地价格土地价格=土地取得费土地取得费+土地开发费土地开发费+税费税费+利息利息+利润利润+土地增值土地增值 （6 6）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格）对地价进行修正，确定待估

18、土地的最终价格 个别因素修正、年期修正个别因素修正、年期修正 土地取得费：征地费（农村）、劳动力安置补助费、青苗及土地取得费：征地费（农村）、劳动力安置补助费、青苗及 地上附着物补偿费（农村）、拆迁安置费（城镇）地上附着物补偿费（农村）、拆迁安置费（城镇）土地开发费：红线外土地开发费：红线外道路费、基础设施配套费、公用设道路费、基础设施配套费、公用设施配套费、小区开发费；红线内施配套费、小区开发费；红线内如三通一平、小设施配套费如三通一平、小设施配套费 税费：征地税费：征地耕地占用税、征地管理费、新菜地开发基金耕地占用税、征地管理费、新菜地开发基金等；拆迁等；拆迁拆迁管理费和拆迁服务费、其他税

19、费拆迁管理费和拆迁服务费、其他税费 该方法主要适用于新开发土地或土地市场欠发育、交易实例该方法主要适用于新开发土地或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地估价少的地区的土地估价物权物权土地估价 5.5.假设开发法（剩余法）假设开发法（剩余法）（1）调查待估宗地的基本情况调查待估宗地的基本情况 （2 2）确定待估宗地的最有效利用方式）确定待估宗地的最有效利用方式 （3 3）估计开发建设周期和投资进度安排）估计开发建设周期和投资进度安排 （4 4）估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值）估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值 （5 5）估算开发成本和开发商合理利润）估算开发成本和开发商合理利润

20、 （6 6）确定待估土地的土地价格）确定待估土地的土地价格 土地价格土地价格=开发完成后的土地总价或房地产总价开发完成后的土地总价或房地产总价-开发成本开发成本-开发开发 商合理利润商合理利润 或或 地价地价=预期楼价预期楼价-建筑费建筑费-专业费专业费-销售费销售费-利息利息-税费税费-利润利润 式中：利息式中：利息=（地价（地价+建筑费建筑费+专业费）专业费）利息率利息率 利润利润=（地价（地价+建筑费建筑费+专业费）专业费）利润率利润率 该方法主要适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。该方法主要适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：待开发房地产或待拆迁改造后再

21、开发房允许运用于以下情形：待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估地产的土地估价；仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价（生地变熟地）；现有房地产中地价的单独评估价（生地变熟地）；现有房地产中地价的单独评估物权物权土地估价 房地合一价格的形成：包括成本和利润两房地合一价格的形成：包括成本和利润两大部分；房地合一租金的构成：包括折旧费、维大部分；房地合一租金的构成：包括折旧费、维修费、管理费、利润、利息、地租、保险、税金修费、管理费、利润、利息、地租、保险、税金等。评估方法：等。评估方法：1.1.市场法市场法 2.2.收益法收益法 3.3.成本法

22、成本法 （1 1）土地取得成本）土地取得成本 征用农地取得：农地征用费征用农地取得：农地征用费+出让金出让金 城镇拆迁取得：拆迁安置补偿费城镇拆迁取得：拆迁安置补偿费+出让金出让金 市场购买取得：购买价款市场购买取得：购买价款+买方税费（如交易手续费、契税）买方税费（如交易手续费、契税）（2 2）开发成本：）开发成本：勘察设计和前期工程费，勘察设计和前期工程费，基础设施基础设施建设费，建设费，建筑安装工程费，建筑安装工程费，公共配套设施建设费，公共配套设施建设费，开发过程中的税费开发过程中的税费 （3 3）管理费）管理费 （4 4）投资利息）投资利息 （5 5）销售税费）销售税费 （6 6）开

23、发利润）开发利润 物权物权房地产估价4.4.假设开发法假设开发法物权物权房地产估价 房地产评估应注意的特别事项：房地产权证不完备情况下，要使用合理的评估产权依据如果债务人事实上拥有拟进行抵债的房地产的支配权和控制权，那么，由债务人出具承诺函，评估机构按照实质重于形式的原则，对债务人拥有或控制的“无证”房地产也应当在评估实践中予以确认，其评估前提是合理假设债务人能够办理合法的产权证明，同时，在资产评估报告中，作为重大事项提请资产管理公司予以关注。物权物权房地产估价 抵债土地的权属有瑕疵时，应合理运用评估方法，有的拟抵债的土地使用权是划拨土地使用权或集体土地使用权。在评估国有划拨土地时要考虑土地出

24、让金和其他税金，其中土地出让金按国家规定计算，并区分真破产和假设清算的含义。有些债务人与资产管理公司协议将其持有的集体土地使用权抵债，对这样标的物评估也要遵循合法性原则，即按照集体变征用、划拨变出让的关系评定其价值。也就是说，计算该宗土地处置价格要按全值减去应交税费(包括土地出让金、征地费用等)计算，在评估报告中应明确列示这些内容。抵债资产部分不合法时，应按照合法性原则进行评估。物权物权动产评估 动产评估 动产的分类 在金融不良资产评估中，涉及动产一般为机器设备、车辆以及实物类流动资产。机器设备又可分为外购设备和自制设备，进口设备和国产设备，通用设备和非标设备等。实物类流动资产主要是指各类材料

25、、低值易耗品、产成品、在产品、包装物等。物权物权动产评估 动产的价格构成 机器设备的价格主要包括：设备购置价、运杂费、安装调试费、其它费用及资金成本。车辆的价格主要包括：车辆的购置价、购置附加费、牌照及工本费。1.1.成本法成本法 重置成本重置成本1 1、物价指数法、物价指数法2 2、规模经济效益指数法、规模经济效益指数法 X X规模经济效益指数规模经济效益指数资产购建时物价指数资产评估时物价指数资产历史成本重置成本资产X参照物资产的产量被评估资产的产量参照物的资产重置成本资产重置成本 成新率的确定成新率的确定1 1、观察法、观察法2 2、使用年限法使用年限法3 3、修复费用法、修复费用法%1

26、00预计尚可使用年限实际已使用年限预计尚可使用年限成新率%1001重置成本修复费用成新率 3.3.收益法收益法RiRi未来第未来第i i个收益期的预期收益额及期末资产剩余净额个收益期的预期收益额及期末资产剩余净额 N N收益年期收益年期 r r折现率折现率xiiirR11评估值物权物权动产估价方法 2.2.市场法市场法根据市场同类或相似资产的根据市场同类或相似资产的市场价值，对各项影响因素市场价值，对各项影响因素进行修正，得出评估对象的进行修正，得出评估对象的市场价值的一种方法市场价值的一种方法。物权物权动产评估适用范围 对于实物类流动资产应根据不同情况选择相适应的评估方法。o材料评估：以现行

27、市场价格考虑运杂费用确定评估值，对于已脱销材料通过替代品价格修正确定评估值，对于超储积压物资，以可变现净值确定评估值。o低值易耗品：采用成本法进行评估o在产品：对生产周期较长，仍需继续生产销售并且有盈利的在制品，评估时按相关市场价格及费用标准重置同等级在制品及自制半成品所投入的合理料工费计算评估值。对淘汰落后产品评估，只能按可变现净值确定评估值。o产成品：采用成本法和市场法确定评估值。物权物权无形资产评估 无形资产的评估 无形资产的概念 无形资产是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带经济利益的资源。在金融不良资产评估中，抵债的无形资产主要为债务人拥有的专利权、非专利

28、技术等，一般来说，商标、商誉不宜作为抵债资产。物权物权无形资产评估 无形资产评估的注意事项 鉴定无形资产 区分无形资产和有形资产所带来的收益 区分可确指无形资产和不可确指无形资产物权物权投资类评估 投资类资产的评估 投资类资产的分类投资类资产的分类：在金融不良资产评估中，投资类资产主要指债务人拥有的债券、股票和其他投资等 投资类资产的评估方法及适用范投资类资产的评估方法及适用范围围 对于在证券市场上市交易的股票和债券一般采用现行市价法进行评估，对于非上市交易或不能采用现行市价法进行评估的股票和债券采用收益法进行评估。物权物权投资类评估 债券债券：可上市流通债券：按评估基准日收盘价确定评估值;非

29、上市流通债券：距评估基准日一年内到期的，以本金加持有期利息确定评估值,评估基准日一年以上到期的，以本利和现值确定评估值。股票股票：上市流通股票，按评估基准日收盘价确定评估值,非上市流通股票，采用收益现值法评估。其他投资其他投资：对于控股长期投资，对被投资企业整体评估后，根据收益法确定评估值；对于非控股长期投资，可取得被投资单位审计后报表，根据权益法或成本法确定评估值。物权物权处置抵债资产评估处置抵债资产的评估处置抵债资产的评估 价值类型：处置抵债资产时的评估通价值类型：处置抵债资产时的评估通常适用于公开市场条件下的清算和强制常适用于公开市场条件下的清算和强制变现价值或残余价值。变现价值或残余价

30、值。评估方法评估方法:间间 接接 法法 评估思路：评估思路：首先首先，假设评估对象可以实现其在用价值，采用市场，假设评估对象可以实现其在用价值，采用市场比较法、成本法、收益法等评估方法得出委估资产在用比较法、成本法、收益法等评估方法得出委估资产在用条件下的评估值；条件下的评估值；其次其次，对委估资产以强制变现为目的，对委估资产以强制变现为目的的变卖条件和权利状况进行分析，找出其与公平市场交的变卖条件和权利状况进行分析，找出其与公平市场交易条件的差异，并进行量化，从而测算和评定委估资产易条件的差异，并进行量化，从而测算和评定委估资产的快速变现系数；的快速变现系数；最后最后，由在用条件下的评估值和

31、还原，由在用条件下的评估值和还原系数计算得出委估资产的强制变现价值。系数计算得出委估资产的强制变现价值。物权物权处置抵债资产评估 计算公式：强制变现价值=在用条件下的评估值快速变现系数 快速变现系数的测算和评定：有限市场因素；处置时间因素；处置费用因素；使用状态因素；资产质量因素；处置方式因素；买方心理因素；其他因素在因素选取运用中，应针对不同评估对象的实际情况选取不同的影响因素，并阐述每一因素确实存在的合理依据和理由，因素的选取不能简单用一个综合折扣率来确定变现价值。物权物权处置抵债资产评估 直接法直接法 评估思路：评估思路：强制变现价值的评估可以采用市场比较法，参照物为拍卖的可比资产、二手

32、交易市场的可比资产。计算公式为：强制变现价值=参照物拍卖价值值（或参照物售价）调整系数 或：强制变现价值=参照物拍卖价/参照物重置成本评估对象的重置成本调整系数 调整系数：在运用直接法评估时，要充分考虑交易情况、交易日期、区域因素以及个别因素等对评估对象价值的影响。物权物权处置抵债资产评估 评估时注意的问题评估时注意的问题 首先，要索取抵债资料，没有抵债资料或没有形成以资抵债事实的，不具备评估前提条件。第二，根据国家资产评估有关政策以及不良资产处置的实际情况，应允许在证据较为充分的前提下考虑快速变现问题，一般适用的价值类型应为强制变现价值。第三，应针对不同评估对象的实际情况选取不同的影响因素，

33、并阐述每一因素确实存在的合理依据和理由，对于市场法中已经充分考虑的因素，不可进行重复修正。物权物权处置抵债资产评估 拟处置房地产产权瑕疵的处理拟处置房地产产权瑕疵的处理 在处置房地产权证不完备情况下，要使用合理的评估产权依据。注意处置土地性质，要合理运用评估方法。处置对象不明确，要合理界定评估对象。股权股权债转股时评估债权转股权的评估 债转股的基本概念债转股的基本概念 债转股债转股，实质是债权人将其对债务，实质是债权人将其对债务人所享有的债权依法转变为对债务人人所享有的债权依法转变为对债务人的投资，变更债务人的注册资本或债的投资，变更债务人的注册资本或债权人以债权出资与债务人设定新公司，权人以

34、债权出资与债务人设定新公司，并取得股权的投资行为。并取得股权的投资行为。债转股对评估工作的需求债转股对评估工作的需求 客观的资产评估结果是确定各方出客观的资产评估结果是确定各方出资额的主要依据。资额的主要依据。股权股权债转股时评估 主要评估程序：对企业进行整体清查，对非经营性资产和负债进行剥离。评估机构应按照账册清单对各类资产实物进行核对，在资产清查时注意转股企业拥有的一些特殊的无形资产，如特许经营权、垄断经营权等是否进入新公司，对于一般不应进入新公司的各种不良资产和非经营性资产是否进入新公司，转股企业是否拥有或有负债等。股权股权债转股时评估 对剥离后的债务企业资产进行整体评估，确定评估后的净

35、资产。资产管理公司审核报告。主要资产、负债的评估原则：企业债权类资产企业债权类资产：综合分析判断回收的可能性。企业实物类资产（包括存货）企业实物类资产（包括存货）：对其真实性、可靠性作出判断后确定评估值。股权股权债转股时评估 长期投资长期投资：评估时认为所涉及的整体资产评估确有难度的项目，包括非控股的其他股权投资，较多的股权投资项目中被投资单位资产价值量较小、存在特殊情形等，征得资产管理公司同意后，按帐面值列示评估结果，涉及对上市公司的长期投资，可按评估基准日经审计的上市公司净资产值为基础计算。应摊未摊的待摊费用、递延资产及应摊未摊的待摊费用、递延资产及其它潜亏挂帐或核算错误，应提请其它潜亏挂

36、帐或核算错误，应提请企业进行调整，尔后再进行评估。企业进行调整，尔后再进行评估。股权股权债转股时评估 在评估过程中发现的企业巨额潜亏挂帐等资产损失，评估机构应按照实际情况评估，并作为特别事项在评估报告中充分披露。由于历史原因未办理房产证明的应办理房产证，不能及时办理的应说明原因并由有关单位出具有效的证明文件。对已出售住房周转金余额，依据财政部关于企业住房制度改革有关财务处理问题的通知处理。股权股权 1.1.单项资产加和法单项资产加和法 评估值重置成本成新率评估值重置成本成新率 被投资企业净资产被投资企业净资产=各项资产评估值各项资产评估值-各项负债评估值各项负债评估值 委估股权价值委估股权价值

37、=被投资企业净资产投资比例被投资企业净资产投资比例 适于亏损企业、非持续经营企业。适于亏损企业、非持续经营企业。2.2.企业价值法企业价值法 a a为企业年净收益；为企业年净收益；i i 为行业基准收益率；为行业基准收益率；n n 企业获利年限企业获利年限 委估股权价值委估股权价值=被投资企业净资产投资比例被投资企业净资产投资比例 适于盈利企业、持续经营企业。但需要用成本法验证。适于盈利企业、持续经营企业。但需要用成本法验证。3.3.其他其他 如：流通股一般按照评估基准日的收盘价并考虑流通盘大小、如：流通股一般按照评估基准日的收盘价并考虑流通盘大小、市场活跃程度以及被评估股权量的大小。市场活跃

38、程度以及被评估股权量的大小。股权退出时评估物权物权股权股权评估报告评估报告 评估报告的基本概念和基本制度评估报告的基本概念和基本制度 概念概念 评估报告的基本制度评估报告的基本制度国有资产评估管理办法国有资产评估管理办法关于资产评估报告书的规范意见关于资产评估报告书的规范意见资产评估操作规范意见（试行）资产评估操作规范意见（试行）资产评估报告基本内容与格式的暂行规资产评估报告基本内容与格式的暂行规定。定。评估报告的属性评估报告的属性 抵债资产和债权转股权的评估归属于抵债资产和债权转股权的评估归属于资产评估范畴，应按照行业规范要求出资产评估范畴，应按照行业规范要求出具资产评估报告，评估结果具有咨

39、询作具资产评估报告，评估结果具有咨询作用。用。评估报告的基本内容（略）评估报告的基本内容（略）评估报告的效用评估报告的效用 评估报告是委托方作为物权、股权处评估报告是委托方作为物权、股权处置的重要依据，但不是唯一依据，金融置的重要依据，但不是唯一依据，金融资产管理公司应采取招标、拍卖等方式资产管理公司应采取招标、拍卖等方式确定受让人和受让价格。评估报告也是确定受让人和受让价格。评估报告也是履行委托协议和支付评估费用的依据。履行委托协议和支付评估费用的依据。债权债权评估评估 债权关系及对象 1.1.单户债权单户债权 2.2.多户打包债权多户打包债权 评估咨询思路单户债权价值单户债权价值=优先偿付

40、额优先偿付额+一般偿付额一般偿付额+担保偿付额担保偿付额打包债权价值打包债权价值=单户债权价值单户债权价值 1.1.评估咨询方案评估咨询方案 2.2.评估咨询方法评估咨询方法 评估方案实施 1.1.假设清算法评估程序、报告假设清算法评估程序、报告 2.2.信用评价法评估程序、报告信用评价法评估程序、报告 3.3.综合分析法评估程序、报告综合分析法评估程序、报告 4.4.交易案例比较法分析程序、报告交易案例比较法分析程序、报告 5.5.特尔菲法分析程序、报告特尔菲法分析程序、报告 6.6.分类评估方法（不是一种独立的方法）程序、报告分类评估方法（不是一种独立的方法）程序、报告 主债务企业担保企业

41、信用贷款抵押贷款其他企业其他企业 债权对象债权对象1.1.单户债权单户债权2.2.打包债权打包债权 债权对象债权对象1.1.评估咨询方案评估咨询方案 评估公司接受委托后，根据资产管理公司提供的债务评估公司接受委托后，根据资产管理公司提供的债务人情况和信贷档案，对人情况和信贷档案，对 *等等*户债务人的基本情况进行户债务人的基本情况进行初步分析，并根据实际情况将上述债务人分为三类：初步分析，并根据实际情况将上述债务人分为三类：1 1、满足以下四个条件的：、满足以下四个条件的：债权人债务人经过充分协商，拟对该项（笔）债权债权人债务人经过充分协商，拟对该项（笔）债权（务）进行债权（务）重组，包括以低

42、于帐面价值的现金（务）进行债权（务）重组，包括以低于帐面价值的现金资产或非现金资产偿还债务。资产或非现金资产偿还债务。债务企业具有合法的法人资格，能够独立承担民事债务企业具有合法的法人资格，能够独立承担民事责任。责任。拟处置债权方是最大债权人或债权占债务企业债务的拟处置债权方是最大债权人或债权占债务企业债务的比重较大，债务企业愿意积极配合并出具同意评估的承诺比重较大，债务企业愿意积极配合并出具同意评估的承诺函，确保提供基础数据的真实性和全面性。函，确保提供基础数据的真实性和全面性。被评估的债务企业应该具有基本的评估资料。被评估的债务企业应该具有基本的评估资料。在对债务人进行整体评估的基础上，从

43、债务人和担保在对债务人进行整体评估的基础上，从债务人和担保人的角度对债务人和担保人的偿债能力进行评估咨询，分人的角度对债务人和担保人的偿债能力进行评估咨询，分析评估其偿债能力，从而测算资产公司拥有的这些债务人析评估其偿债能力，从而测算资产公司拥有的这些债务人的债权价值，此种方法称为的债权价值，此种方法称为偿债能力评估（法）偿债能力评估（法）。此类债务人共有此类债务人共有 *家，有效担保人家，有效担保人*家，债权总金家，债权总金额额*万元。万元。评估咨询思路评估咨询思路2 2、对于下列三种情况：、对于下列三种情况：无法对债务人获取可用于进行评估咨询所必需的无法对债务人获取可用于进行评估咨询所必需

44、的分析资料；分析资料；债务人拒绝对其进行评估；债务人拒绝对其进行评估；剥离行剥离前已经认定为损失类，收购后找不到剥离行剥离前已经认定为损失类，收购后找不到债务人和对应资产的。债务人和对应资产的。仅基于债权人所掌握的资料对债权本身价值进行分仅基于债权人所掌握的资料对债权本身价值进行分析，此种方法称为析，此种方法称为债权价值分析债权价值分析(法法)。此类债务人共有此类债务人共有 *家，债权总金额家，债权总金额*万元。万元。3 3、对于呆帐贷款部分，由于在剥离至资产公司前、对于呆帐贷款部分，由于在剥离至资产公司前商业银行已经按条件进行了严格的评估认定，并且是以商业银行已经按条件进行了严格的评估认定，

45、并且是以单独规模收购的不良贷款、从财务核算的角度认定损失单独规模收购的不良贷款、从财务核算的角度认定损失的贷款，虽然现实中有确实存在极个别呆帐对于特定主的贷款，虽然现实中有确实存在极个别呆帐对于特定主体仍有少量的可回收残值，但这种不确定的潜在价值很体仍有少量的可回收残值，但这种不确定的潜在价值很难以量化评估，对于此类贷款，依据评估公司掌握的金难以量化评估，对于此类贷款，依据评估公司掌握的金融系统对呆帐类回收价值的大致情况，直接确定其价值融系统对呆帐类回收价值的大致情况，直接确定其价值。此种方法称为。此种方法称为呆帐价值直接确定法呆帐价值直接确定法。此类债务人共有此类债务人共有 *家，债权总金额

46、家，债权总金额*万元。万元。评估咨询思路评估咨询思路1.1.评估咨询方案评估咨询方案2.2.评估咨询方法评估咨询方法评估咨询思路评估咨询思路债权价值评估方法偿债能力评估偿债能力评估假设清算法假设清算法信用评价法信用评价法债权价值分析债权价值分析综合因素分析法特尔菲法交易案例比较法2.2.评估咨询方法评估咨询方法1、对于运用偿债能力分析进行评估的部分债权，具体采用“假设清算法”和“信用评价法”。“假设清算法假设清算法”是指在假设对债务人和责任第三方进是指在假设对债务人和责任第三方进行清算偿债的情况下，基于对债务人整体资产和负债进行行清算偿债的情况下，基于对债务人整体资产和负债进行评估，并根据被评

47、估债权在债务人中的地位，分析判断被评估，并根据被评估债权在债务人中的地位，分析判断被评估债权可能收回的金额或比例。在进行偿债能力分析时评估债权可能收回的金额或比例。在进行偿债能力分析时，应根据企业经营情况不同和评估目的的不同，采取不同，应根据企业经营情况不同和评估目的的不同，采取不同的清算价格：。的清算价格：。强制清算价格强制清算价格：假设债务企业或资产在短期内将被假设债务企业或资产在短期内将被强制出售，以出售所得偿还现有债务，在此情况下，考虑强制出售，以出售所得偿还现有债务，在此情况下，考虑资产要在短期内快速变现，其评估价格一般低于正常价格资产要在短期内快速变现，其评估价格一般低于正常价格。

48、强制清算价格一般适用于关停企业或即将进入诉讼偿债强制清算价格一般适用于关停企业或即将进入诉讼偿债的企业。的企业。有序清算价格有序清算价格：假设债务人以现有资产出售偿债，假设债务人以现有资产出售偿债，但资产的出售不是立即的，而可以允许在一定时间内出售但资产的出售不是立即的，而可以允许在一定时间内出售，在此情况下，资产价值不会因为要立即变现而损失较大，在此情况下，资产价值不会因为要立即变现而损失较大，其评估价格一般也低于正常价格。，其评估价格一般也低于正常价格。有序清算价格一般适有序清算价格一般适用于半关停企业。用于半关停企业。评估咨询思路评估咨询思路续用清算价格续用清算价格：虽然假设企业准备以现

49、有资虽然假设企业准备以现有资产偿还现有债务，但企业仍处于持续经营状态产偿还现有债务，但企业仍处于持续经营状态，真正对企业进行清算的可能性很小，此时，真正对企业进行清算的可能性很小，此时，企业一方面可以用现有资产偿还债务，一方面企业一方面可以用现有资产偿还债务，一方面还可以用经营新增收益清算债务。在此情况下还可以用经营新增收益清算债务。在此情况下，企业的资产处于充分有效状态，对企业用于，企业的资产处于充分有效状态，对企业用于偿还债务的资产进行价值估算时，一般采用正偿还债务的资产进行价值估算时，一般采用正常价格，不考虑因为变现而产生的折扣。常价格，不考虑因为变现而产生的折扣。续用续用清算价格适用于

50、持续经营企业。清算价格适用于持续经营企业。根据资产的先进性、流动性、通用性，资产根据资产的先进性、流动性、通用性，资产类型，行业及产品发展周期，当地经济、社会类型，行业及产品发展周期，当地经济、社会、人文环境，市场需求状况，国家产业政策及、人文环境，市场需求状况，国家产业政策及清算价格类型确定清算折扣率。清算价格类型确定清算折扣率。评估咨询思路评估咨询思路2.2.评估咨询方法评估咨询方法2.2.评估咨询方法评估咨询方法“信用评价法信用评价法”是指通过对债务人财务指标和非财务指是指通过对债务人财务指标和非财务指标的计算分析，评估债务人的信用等级状况，根据信用等标的计算分析，评估债务人的信用等级状

51、况，根据信用等级状况和贷款方式、形态状况计算本息的损失率，在此基级状况和贷款方式、形态状况计算本息的损失率，在此基础上计算贷款本息折扣率和现值的一种计算方法。础上计算贷款本息折扣率和现值的一种计算方法。2 2、对于运用债权价值分析法进行评估的部分债权，、对于运用债权价值分析法进行评估的部分债权，具体采用具体采用“综合因素分析法综合因素分析法”、“交易案例比较法交易案例比较法”和和“特尔菲法特尔菲法”。债权价值分析的前提条件：债权价值分析的前提条件：有债权债务关系存在的证明资料，包括借款借据、有债权债务关系存在的证明资料，包括借款借据、合同、债权转移通知书及贷款剥离清分资料等。合同、债权转移通知

52、书及贷款剥离清分资料等。有债权处置人员的债权调查报告，内容应包括；债有债权处置人员的债权调查报告，内容应包括；债权形态和抵押担保情况，债务企业性质、行业特点、当前权形态和抵押担保情况，债务企业性质、行业特点、当前经营状况及资产负债情况，调查过程中拍摄的图片以及债经营状况及资产负债情况，调查过程中拍摄的图片以及债权处置询价过程记录等。权处置询价过程记录等。有一定数量类似的债权处置已成交案例，这些参照有一定数量类似的债权处置已成交案例，这些参照案例可以是债权人自己的债权处置案例，也可以是其他债案例可以是债权人自己的债权处置案例，也可以是其他债权人处置案例。权人处置案例。评估咨询思路评估咨询思路“综

53、合因素分析法综合因素分析法”是指通过调阅剥离收购是指通过调阅剥离收购资料，剖析债务人信贷档案，结合调查情况及资料，剖析债务人信贷档案，结合调查情况及搜集的材料，综合确定债权潜在价值的方法搜集的材料，综合确定债权潜在价值的方法“交易案例比较法交易案例比较法”是指在相同或相近区域选择是指在相同或相近区域选择与所拟处置债权在债权形态，债务人性质，行与所拟处置债权在债权形态，债务人性质，行业特点、处置规模等方面类似的债权交易案例业特点、处置规模等方面类似的债权交易案例进行比较，综合考虑相应的调整因素，从而对进行比较，综合考虑相应的调整因素，从而对拟处置债权价值进行分析的方法。拟处置债权价值进行分析的方

54、法。“特尔菲法特尔菲法”又称为专家答卷预测法。又称为专家答卷预测法。3 3、对于打包出售债权的分类评估分法、对于打包出售债权的分类评估分法 分类评估方法是指通过对债务人档案、债分类评估方法是指通过对债务人档案、债权处置人员调查资料的分析和现场调查，确定权处置人员调查资料的分析和现场调查，确定必须进行土地估价、房地产估价、资产评估、必须进行土地估价、房地产估价、资产评估、偿债能力评估、债权价值分析的范围以及不需偿债能力评估、债权价值分析的范围以及不需要评估（呆帐）的范围，在分类评估、分析的要评估（呆帐）的范围，在分类评估、分析的基础上，综合评定资产包的整体价值。基础上，综合评定资产包的整体价值。

55、评估咨询思路评估咨询思路2.2.评估咨询方法评估咨询方法.假设清算法假设清算法（文字表述）对主债务人的偿债能力分析评估对主债务人的偿债能力分析评估 对债务人现有有效资产现值进行价值分析评估对债务人现有有效资产现值进行价值分析评估对流动资产进行审计和价值分析评估，特别是债权类资产对流动资产进行审计和价值分析评估，特别是债权类资产和存货类资产和存货类资产对固定资产（房产、设备）、在建工程、土地等资产进行对固定资产（房产、设备）、在建工程、土地等资产进行权属确认和价值分析评估权属确认和价值分析评估对短期投资、长期投资项目进行审计和价值分析评估对短期投资、长期投资项目进行审计和价值分析评估通过审计、分

56、析，判断企业有无转移资产现象对或有资产通过审计、分析，判断企业有无转移资产现象对或有资产进行调查取证。进行调查取证。剔除不能用于偿债的无效资产：非经营性资产（如待摊费剔除不能用于偿债的无效资产：非经营性资产（如待摊费用）、涉讼资产、其他用）、涉讼资产、其他估算有效资产价值估算有效资产价值 对主债务人现有有效债务进行价值分析评估对主债务人现有有效债务进行价值分析评估首先对企业帐面负债进行审计和价值分析评估首先对企业帐面负债进行审计和价值分析评估剔除无效负债（长期挂帐无需支付的负债）剔除无效负债（长期挂帐无需支付的负债）分析计算假设企业清算的或有债务，包括对外担保及其有分析计算假设企业清算的或有债

57、务，包括对外担保及其有效性、真实性，未入帐负债效性、真实性，未入帐负债估算有效负债：估算有效负债：-+评估方案实施评估方案实施评估程序 对主债务人偿债能力（债权价值）分析评估对主债务人偿债能力（债权价值）分析评估优先偿还的特定债务（如抵押）：优先偿还的特定债务（如抵押）：minmin（抵押物价值抵押物价值，抵押权价值），抵押权价值）其中，被评估债权优先受偿额其中，被评估债权优先受偿额=minmin（被评估债权的抵押物被评估债权的抵押物可变现价值，被评估债权的抵押权可变现价值）可变现价值，被评估债权的抵押权可变现价值）假设清算的费用性支出：清算费用及中介费用、职工安假设清算的费用性支出：清算费用

58、及中介费用、职工安置费（试点城市国有企业）置费（试点城市国有企业）优先偿还的其他债务：应付工资、应付福利费、养老统优先偿还的其他债务：应付工资、应付福利费、养老统筹金、住房公积金、应交税金、涉讼债务、其他筹金、住房公积金、应交税金、涉讼债务、其他一般债务资产一般债务资产=有效资产有效资产-一般债务总额一般债务总额=有效负债有效负债-一般偿债能力系数一般偿债能力系数=/被评估债权一般受偿额被评估债权一般受偿额=（被评估债权总额（被评估债权总额-被评估债权被评估债权优先受偿额）优先受偿额）被评估债权的债务人偿付额被评估债权的债务人偿付额 债务人偿付额债务人偿付额=优先偿还的特定债务优先偿还的特定债

59、务+评估债权一般受评估债权一般受偿额偿额评估咨询思路评估咨询思路.假设清算法假设清算法（文字表述）评估程序.假设清算法假设清算法（文字表述）评估程序 对担保人的偿债能力分析评估 对担保人现有有效资产现值进行价值分析评估对担保人现有有效资产现值进行价值分析评估 同主债务人同主债务人 对担保人现有有效债务进行价值分析评估对担保人现有有效债务进行价值分析评估同主债务人，另考虑担保或有负债的影响（两种方式）同主债务人，另考虑担保或有负债的影响（两种方式）将将“被评估债权被评估债权-主债务人偿付额主债务人偿付额”作为有效负债作为有效负债 债务人先偿付债务人先偿付 将将“被评估债权被评估债权”作为有效负债

60、作为有效负债 同时偿付同时偿付 对担保人偿债能力（债权价值）分析评估对担保人偿债能力（债权价值）分析评估 同主债务人同主债务人 根据第二项的假设确定担保人的偿债能力根据第二项的假设确定担保人的偿债能力 （债权额（债权额-债务人偿付额）担保人一般偿债能力系数债务人偿付额）担保人一般偿债能力系数+优先偿还的特定债务优先偿还的特定债务 或债权额担保人一般偿债能力系数或债权额担保人一般偿债能力系数+优先偿还的特定债务优先偿还的特定债务 对*户债权价值分析评估被评估债权价值被评估债权价值=最小（债务人偿付额最小（债务人偿付额+担保人偿付额，债权额）担保人偿付额，债权额）对于仍有持续经营能力、能产生经营净

61、现金流量的债务企业（担保企业），当对于仍有持续经营能力、能产生经营净现金流量的债务企业（担保企业），当采用上述假设清算法计算的偿债能力低于实际债务时，应充分考虑其未来收益偿债采用上述假设清算法计算的偿债能力低于实际债务时，应充分考虑其未来收益偿债的可能性。的可能性。新增偿债能力新增偿债能力=新增偿债收益偿债系数新增偿债收益偿债系数(被评估一般债权被评估一般债权/企业一般债务总额企业一般债务总额)Ri=Ri=未来经营利润未来经营利润+财务费用财务费用 对*等*户债权价值分析评估（打包）评估方案实施评估方案实施1.1.假设清算法假设清算法（报告内容）(1)(1)、报告摘要（含基本结论、偿债能力分析

62、估、报告摘要（含基本结论、偿债能力分析估算表）算表）(2)(2)、债务企业、担保企业基本概况、债务企业、担保企业基本概况(3)(3)、债权及评估范围说明、债权及评估范围说明(4)(4)、评估目的、评估目的(5)(5)、评估基准日、评估基准日(6)(6)、评估依据、评估依据(7)(7)、评估过程、评估过程(8)(8)、评估方法、评估方法(9)(9)、债务企业偿债能力分析评估、债务企业偿债能力分析评估 1)1)、有效资产价值分析评估、有效资产价值分析评估 2 2）、有效负债价值分析评估）、有效负债价值分析评估 3 3）、企业未来经营预测）、企业未来经营预测 4 4）、偿债能力分析评估）、偿债能力分

63、析评估评估方案实施评估方案实施评估报告（1010）、担保企业偿债能力分析评估、担保企业偿债能力分析评估 1 1）有效资产价值分析评估）有效资产价值分析评估 2 2）有效负债价值分析评估）有效负债价值分析评估 3 3）企业未来经营预测）企业未来经营预测 4 4）偿债能力分析）偿债能力分析（1111）、被评估债权价值的估算、被评估债权价值的估算（1212）、影响企业偿债能力的期后事项和重大、影响企业偿债能力的期后事项和重大事项事项（1313）、评估结论及结论成立的假设条件、评估结论及结论成立的假设条件债权关系简单的可以将咨询报告及说明融合一债权关系简单的可以将咨询报告及说明融合一体，但资产部分的评

64、估说明一定要有。体，但资产部分的评估说明一定要有。评估方案实施评估方案实施评估报告1.1.假设清算法假设清算法（报告内容）1.1.假设清算法假设清算法（表格表述）评估方案实施评估方案实施1.1.假设清算法假设清算法（表格表述）评估方案实施评估方案实施评估方案实施评估方案实施1.1.假设清算法假设清算法（评估原则）流流动资产动资产 对不能取得确证是否收回的应收帐款，应根据其收回的可能性分类进行判断；对存货应在帐帐核实的基础上进行实物盘点，盘点存货金额应达全部金额 80 以上。待待摊费摊费用和用和递递延延资产资产 对于待摊费用和递延资产核算的具体内容应进行列表披露，对于属于资本性费用支出和财务费用

65、性支出以及其它应予核销的费用支出也应进行详细披露，并说明评估的依据。评估方案实施评估方案实施1.1.假设清算法假设清算法（评估原则）长期投资 应在核实投资额及投资对象经营状况的基础上，将其投资额、投资时间、投资对象、投资股权所占比例、评估值列表披露，并说明评估的依据。机器设备 按当地二手设备市场的市场价评估；没有二手设备市场，或者市场中不能找到类似功能的自制和专用设备，应以重置价为基点，估算一个折扣率，并说明折价的依据。评估方案实施评估方案实施1.1.假设清算法假设清算法（评估原则）房屋建筑物及在建工程 在充分调查了解当地建筑市场的基础上，以现行市场价为评估基点，没有现行市场价的以重置成本为评

66、估基点，考虑其快速变现的需要，以及当地经济发展状况，房地产市场交易的活跃程度，评估物的变现能力等，估算一个折扣率，并说明折价的依据。评估方案实施评估方案实施1.1.假设清算法假设清算法（评估原则）无形资产 土地使用权 结合城市规划，按照最优使用原则进行评估评估应以当地土地市场价做为评估作价的基点。考虑其快速变现的需要，和当地房地产市场的发育程度，以及交易情况估算一个折扣率。并说明折价的依据债务企业的土地使用权属于行政无偿划拨没有办理出让手续和缴纳土地出让金的，应予以说明，并将其应补交的出让金数额单独列示。评估方案实施评估方案实施1.1.假设清算法假设清算法（评估原则）可确指无形资产 评估机构应逐项核查，并对其中有转让价值的进行评估。不可确指无形资产 鉴于债务企业通常情况下经营效益差、资产负债率高的现实，对其不可确指无形资产商誉的评估以零值计算。评估方案实施评估方案实施1.1.假设清算法假设清算法（评估原则）非经营性资产 对于非经营性资产的评估应按照国务院关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知（国发1994 年 59 号）的规定，属于不纳入评估范围的，应在评估报告中予以披露并说明依