房地产市场板块研究模版

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1、房地产市场板块研究模版房地产市场板块研究模版说明：说明：由于上南由于上南-三林、六里北蔡两个片区相邻、且都面积不大，三林、六里北蔡两个片区相邻、且都面积不大，在城市地图研究中作为整体进行。在城市地图研究中作为整体进行。目录目录一、片区与城市的关系一、片区与城市的关系二、片区分析二、片区分析 1、功能分区 2、配套调查和评价 3、组团划分 4、市场情况调查三、确定各组团适宜客户三、确定各组团适宜客户 1、土地属性角度得出的客户匹配度 2、现有项目客户类型四、可利用土地资源分析四、可利用土地资源分析五、组团发展顺序建议五、组团发展顺序建议内环内环外环外环三林、北蔡三林、北蔡浦东机场浦东机场虹桥机场

2、虹桥机场人民广场人民广场黄浦江黄浦江片区与城市的关系片区与城市的关系内外环间、黄浦江以东、罗山路以西。属于城区南片区域，与南汇区、闵行区的浦江镇相邻。1、位置、位置片区与城市的关系片区与城市的关系2、与城市的连接、与城市的连接多个入口直接连接内环、外环、南北高架建设中的中环线、轨道交通6号线、7号线使片区与城市的联系更为便捷杨高路贯穿浦东南北沪南路通往南部郊区通过内、中、外环能便捷地连接城市中心区和郊区片区与城市的关系片区与城市的关系3、在城市中的角色、在城市中的角色浦东成为上海服务业核心集聚区的重要组成区域世博花木国际会展集聚区。浦东发展五大战略之一世博带动战略的主要落实区域。浦东三大主要发

3、展带之一沿黄浦江综合发展带影响区域。浦东重点建设的六大功能区域之一三林世博功能区域。片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 发展战略发展战略p重点实施“五大战略”：创新推动战略、世博带动战略、区域化发展战略、产业高端和集群战略、综合环境优化战略。发展布局发展布局一轴三带p上海市总体规划确定的从虹桥机场至浦东国际机场的东西向发展轴，其东段为；以“一轴”为中枢，南北辐射，是浦东现代化城区景观标志轴的集中体现和现代服务业走廊。，依托黄浦江两岸综合开发，重点发展金融保险、专业服务、商业贸易、旅游会展产业和生态居住功能，集中体现中心城区

4、的繁荣繁华和现代服务功能；，重点发展高新技术产业和生产性服务业，集中体现产业实力和研发创新功能；，重点发展现代物流等临空临港产业以及都市旅游、现代农业，集中体现现代物流功能和发展后劲。六大功能区域六大功能区域p陆家嘴功能区域、张江功能区域、金桥功能区域、外高桥功能区域、三林世博功能区域、川沙功能区域。1、浦东新区发展规划、浦东新区发展规划片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 2、在、在浦东浦东新区新区发展发展规划规划中位中位置置陆家嘴金融贸易集聚区陆家嘴金融贸易集聚区黄黄浦浦江江综综合合发发展展带带东东 西西 发发 展展 轴

5、轴张江创意文化和信张江创意文化和信息服务业集聚区息服务业集聚区（自主创新示范引领区）（自主创新示范引领区）中部发展带中部发展带三林三林-世博功能区域世博功能区域三林、北蔡片区三林、北蔡片区片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 世博会场址规划区世博会场址规划区北蔡生活区北蔡生活区尚未开发的农民尚未开发的农民住宅及农地住宅及农地3、功、功能分能分区现区现状状大三林生活区大三林生活区成熟的上成熟的上南生活区南生活区尚未开尚未开发区域发区域1、配套要素点选取的方面和评价标准、配套要素点选取的方面和评价标准配套要素点等级标准（单位：米

6、）大项小项要素最远辐射范围按交通时间评判一二三四五要素点标准按圈层辐射等级范围要素点标准按圈层辐射等级范围要素点标准按圈层辐射等级范围要素点标准按圈层辐射等级范围要素点标准按圈层辐射等级范围地段环线位置、特殊位置优势组团整体评价内环内内中环中外环外郊环郊环外交通便利重要公交线路步行15分钟（成人正常步行速度80米/分钟）直达人民广场、淮海路等核心地带的公交线路300-600-900-1200直达城市次级中心（如体育馆、中山公园）的公交线路300-600-900无配套轨道交通步行20分钟已有线路400-800-1200-1600在建中线路400-800-1200规划中线路400-800快速道路自

7、驾车10分钟（市内自驾车正常速度30km/时）外环内高架1250-2500-3750-5000直接外环内高架的外环外高架1250-2500-3750直接外环内高架的较快速道路1250-2500片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 1、配套要素点选取的方面和评价标准、配套要素点选取的方面和评价标准配套要素点等级标准（单位：米）大项小项要素最远辐射范围按交通时间评判一二三四五要素点标准按圈层辐射等级范围要素点标准按圈层辐射等级范围要素点标准按圈层辐射等级范围要素点标准按圈层辐射等级范围要素点标准按圈层辐射等级范围商业较高级商圈打

8、车起步价（3公里）如淮海路、南京西路750-1500-2250-3000徐家汇、南京东路步行街、陆家嘴750-1500-2250四川北路、中山公园750-1500五角场、七宝750无配套大型超市/卖场家乐福、乐购750-1500-2250-3000易初莲花、农工商仓储店750-1500-2250750-1500750便利型商业圈/街步行15分钟如七宝老街300-600-900-1200300-600-900300-600教育文化初中、小学、幼儿园学区/学生步行30分钟（步行速度按70米/分估计）七宝中学/一师附小（市重点级别）学区/500-1000-1500-2000天山中学/闵行实验小学（区

9、重点级别）学区/500-1000-1500500-1000一般学校（如浦江一中）500高校步行25分钟如复旦、交大、同济500-1000-1500-2000如华师大、上外500-1000-1500如东华大学500-1000如二工大500片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 1、配套要素点选取的方面和评价标准、配套要素点选取的方面和评价标准配套要素点等级标准（单位：米）大项小项要素最远辐射范围按交通时间评判一二三四五要素点标准按圈层辐射等级范围要素点标准按圈层辐射等级范围要素点标准按圈层辐射等级范围要素点标准按圈层辐射等级范围

10、要素点标准按圈层辐射等级范围医疗医院打车起步价（3公里）三级医院（如瑞金医院）750-1500-2250-3000二级医院（市第五医院）750-1500-2250一级医院750-1500无配套运动休闲高级运动休闲场所（如高尔夫球场）3公里如美兰湖高尔夫球场750-1500-2250-3000如旗忠高尔夫球场750-1500-2250750-1500大众运动设施步行25分钟如上海体育馆500-1000-1500-2000如上海体操中心500-1000-1500500-1000500大众休闲娱乐设施打车起步价（3公里）如新天地750-1500-2250-3000如茂名路750-1500-22507

11、50-1500750片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 1、配套要素点选取的方面和评价标准、配套要素点选取的方面和评价标准配套要素点等级标准（单位：米）大项小项要素最远辐射范围按交通时间评判一二三四五要素点标准按圈层辐射等级范围要素点标准按圈层辐射等级范围要素点标准按圈层辐射等级范围要素点标准按圈层辐射等级范围要素点标准按圈层辐射等级范围景观环境江河湖海等稀缺自然景观步行15分钟如外滩/佘山300-600-900-1200300-600-900300-600300无配套公园绿地市级优秀公园/绿地（如植物园/世纪公园）300

12、-600-900-1200市级一般公园/绿地（如天山公园）300-600-900区一级公园300-600300空气质量组团整体评价优良中较差极差噪音（噪音越低，评价等级越低，即噪音从低到高对应评价等级从低到高）组团整体评价无噪音基本无噪音有些噪音（如临近菜场）噪音较大（如临近高架路）噪音极大（如临近机场、铁路）负面因素（如殡仪馆/高压线等）根据具体情况判断片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 2、纳入评价的要素点、纳入评价的要素点类别要素大项小项一二三四交通便利重要公交线路通淮海路：789、782通陆家嘴：82、798、79

13、6、795、219通人民广场：581、980通南京路：929788（达陆家嘴）、780（达淮海路）、576（达外滩）、572（达徐家汇）轨道交通2号线4号线、6号线、7号线、8号线11号线、13号线快速道路龙阳路、罗山路、外环中环、济阳路、杨高路、浦东南路-上南路沪南路商业较高级商圈陆家嘴商圈大型超市/卖场家乐福、乐购、麦德隆、沃尔玛易初莲花（2家）、华联吉买盛（2家）、易买得、世纪联华、好又多农工商（2家）便利型商业圈/街大拇指广场、浦三路商业街灵岩南路商业街、昌里路商业街浦电路便利商业街、涝山路便利商业街、峨山路便利商业街、德州路便利商业街、北艾露便利商业街、浦东南路-齐河路片区分析片区分

14、析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 类别因素大项小项一二三四教育文化中、小学、幼儿园华师二附中、进才中学、建平中学（西校）上南中学、洋泾中学、东昌附中（南校）、三林中学、杨思中学建平世纪中学、浦东中学、浦东教育学院实验中学高校复旦大学张江校区上海中医药大学海关高等专科学校景观环境公园绿地世纪公园文化公园负面因素高压线2、纳入评价的要素点、纳入评价的要素点片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 类别因素大项小项一二三四医疗医院仁济医院浦东分院长航医院、浦南医院安达医院、南

15、码头地段医院、塘桥地段医院、上钢地段医院、花木地段医院、北蔡卫生院、杨思医院、上南地段医院、周家渡地段医院运动休闲高级运动设施汤臣高尔夫大众运动设施源深体育中心浦东棒垒球场、浦东游泳馆大众休闲娱乐设施东方艺术中心、上海科技馆浦东文化宫、世博园（规划中）2、纳入评价的要素点、纳入评价的要素点片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 3、配套要、配套要素设施分布素设施分布及辐射影响及辐射影响（1）交通）交通便利便利轨轨道交通道交通片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调

16、研 3、配套要、配套要素设施分素设施分布及辐射布及辐射影响影响（2）交通）交通便利便利快速道路快速道路片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 3、配套要、配套要素设施分素设施分布及辐射布及辐射影响影响（3）交通）交通便利便利公交线路公交线路片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 3、配套、配套要素设施要素设施分布及辐分布及辐射影响射影响（4）商业）商业配套配套高级商圈高级商圈片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场

17、情况调研市场情况调研 3、配套要、配套要素设施分布素设施分布及辐射影响及辐射影响（5）商业）商业配套配套大大型超市型超市/卖卖场场片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 3、配套、配套要素设施要素设施分布及辐分布及辐射影响射影响（6）商）商业配套业配套便利型便利型商业商业片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 3、配套、配套要素设施要素设施分布及辐分布及辐射影响射影响（7）教）教育文化配育文化配套套重重点中、小点中、小学学片区分析片区分析功能分区功能分区 配套

18、调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 3、配套要、配套要素设施分布素设施分布及辐射影响及辐射影响（8）教育）教育文化配文化配套套高高校校片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 3、配套要、配套要素设施分布素设施分布及辐射影响及辐射影响（9）医疗）医疗配套配套医医院院说明：儿童医学中心等专科医院未纳入评价中。片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 3、配套、配套要素设施要素设施分布及辐分布及辐射影响射影响（10）景）景观环境配观环

19、境配套套公公园绿地园绿地片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 3、配套要、配套要素设施分布素设施分布及辐射影响及辐射影响（11）景）景观环境配观环境配套套负负面因素面因素片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 3、配套、配套要素设施要素设施分布及辐分布及辐射影响射影响（12）运）运动休闲配动休闲配套套高高级运动设级运动设施施片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 3、配套要、配套要素设施分素

20、设施分布及辐射布及辐射影响影响（13）运）运动休闲配动休闲配套套大大众运动设众运动设施施片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 3、配套要、配套要素设施分素设施分布及辐射布及辐射影响影响（14）运）运动休闲配动休闲配套套大大众休闲娱众休闲娱乐设施乐设施片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 n组团编号说明：B12、B13是三林和北蔡片区在城市地图的片区划分中的代号SL、BC分别是“三林”、“北蔡”拼音首字母“-1”代表本组团在片区内各组团间的顺序号将研究片区共

21、分成7个组团。片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 1、片区市场整体情况、片区市场整体情况片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 两个年度间三林、北蔡片区市场需求情况（单位：平米、元两个年度间三林、北蔡片区市场需求情况（单位：平米、元/平米）平米）将上南三林和六里北蔡两个片区整体来看，市场消化量基本保持稳定；但产品特征有向小面积户型转变的趋势，同时受2005年宏观调控影响，成交价格有所下降；上南三林片区的市场起点和成熟度均要优于六里北蔡片区。时段指标上南三林

22、六里北蔡合计2004.6.12005.5.31成交量6584864504621108948成交套数517238499021成交价878379308436套均面积127.3117.0122.92005.6.12006.5.31成交量772592206651979243成交套数722618279053成交价745879987572套均面积106.9113.1108.22、目前目前在售在售项目项目情况情况片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 2、目前在售项目情况、目前在售项目情况 （1）世博上南组团）世博上南组团名称东方明珠国际公

23、寓东方城市花园二期总量建筑面积（平米）33000580000户数2405400已售（至5月底）建筑面积（平米）9634316299户数1062440可供量建筑面积（约）（平米）23366263700户数1342960价格水平（元/平米）5月成交均价1213310265累计成交均价117668723产品3栋 23-26层 的高层 2栋 6层 的多层 24栋 12-18层 的小高层 5栋 27层 的高层 首次开盘时间2005.5.262004.6.25去化速度（套/月）8.8106客户特征周边居民二次购房 自住客较多 备注目前为现房目前为现房片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查

24、和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 2、目前在售项目情况、目前在售项目情况 （2）六里北蔡组团）六里北蔡组团片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 名称锦绣华城海上国际花园总量建筑面积（平米）约160万600000户数80005500已售（至5月底）建筑面积（平米）29273683306户数2512594可供量建筑面积（约）（平米）约130万51.6万户数54884906价格水平（元/平米）5月成交均价1221810791累计成交均价61078437产品小高层;多层公寓；别墅小高层;多层公寓；别墅首次开盘时间2

25、002.4.252004.6.30去化速度（套/月）53.425.8客户特征备注目前为现房2、目前在售项目情况、目前在售项目情况 （3）杨思三林组团）杨思三林组团名称华城秀庭翡翠上南阳辰美景樱桃苑金色杉林总量建筑面积（平米）257207502018890107132114000户数5081708001052已售（至5月底）建筑面积（平米）211813476829352901525672户数19333129249254可供量建筑面积（约）（平米）453940000159007800088000户数177141551798价格水平（元/平米）5月成交均价88969134755894376878累计

26、成交均价72999014764392846568产品7幢6复7的多层 11栋 5-6层 的多层 2栋 3层 的双拼别墅，4栋 12-13层 的小高层 8栋 9-11层 的小高层 16栋 13层 的小高层 10栋 18层 的小高层 首次开盘时间2003.10.182005.6.282006.4.222006.1.142005.8.20去化速度（套/月）17.730.1265028客户特征周边居民及世博会动拆迁居民 在浦东上班的白领和本地居民 改善型自住客户，中层白领 浦东区域客户 备注至2004年5月基本售完，去化速度以2004年5月前计算全装修，装修标准1200元有部分动迁配套房片区分析片区分

27、析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 2、目前在售项目情况、目前在售项目情况 （4）北蔡西南组团）北蔡西南组团名称环球翡翠湾花园未来域环球中央花园新里程一期总量建筑面积（平米）161823140000100000约17万户数10266501600已售（至5月底）建筑面积（平米）1593971033773873958613户数1345854286533可供量建筑面积（约）（平米）24003660061200约11万户数1723641067价格水平（元/平米）5月成交均价11489921682138536累计成交均价8902921878338

28、249产品14栋 10-14层 的小高层，联体、叠拼别墅19栋 8-14层 的小高层 6栋 19-21层 的高层 3栋 12-16层 的小高层 30栋 8-18层 的小高层 首次开盘时间2005.5.52005.5.72005.11.262005.12.3去化速度（套/月）103.565.747.688.8客户特征上南、塘桥地区客户 35-45岁年轻购房者 三林当地客户及浦东区域客户 备注全装修，装修价格800-1000片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 2、目前在售项目情况、目前在售项目情况 （5）北蔡东南组团）北蔡东南

29、组团名称地杰国际城总量建筑面积（平米）1100000户数已售（至5月底）建筑面积（平米）203280户数1763可供量建筑面积（约）（平米）约89万户数价格水平（元/平米）5月成交均价6324累计成交均价6756产品已开发部分为25栋 18层 的高层 首次开盘时间2004.12.29去化速度（套/月）103.7客户特征前期是以投资客为主,调控以后以自住客为主 备注片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 片区分析片区分析功能分区功能分区 配套调查和评价配套调查和评价 组团划分组团划分 市场情况调研市场情况调研 3、市场市场情况情

30、况小结小结区域成熟，价格在10000元/平米以上，项目间去化速度差异明显市场处于发展阶段，去化速度较快，代表项目价格在10000元/平米左右。区域处于成长中，目前无在售项目。无项目，房地产市场尚未形成。区域成熟，项目较多，价格在8000元/平米左右，项目去化速度正常。区域市场处于发展阶段，去化速度快，价格在8000元/平米左右。区域不成熟，仅有个别项目，房地产市场尚未形成。确定适宜客户确定适宜客户1、组团各类配套等级确定、组团各类配套等级确定 组团图与配套等级图叠加的结果组团图与配套等级图叠加的结果 土地属性决定的组团土地属性决定的组团-客户匹配度客户匹配度 区域项目的客户类型区域项目的客户类

31、型B12/13（SL/BC）-1B12/13（SL/BC）-2B12/13（SL/BC）-3B12/13（SL/BC）-4B12/13（SL/BC）-5B12/13（SL/BC）-6B12/13（SL/BC）-7地段环线位置、特殊位置优势2222333交通便利重要公交线路1225223轨道交通2334244快速道路2212221商业较高级商圈4455555大型超市/卖场1134125便利型商业圈/街2455455教育文化初中、小学、幼儿园2555255高校5555555医疗医院3445455景观环境江河湖海等稀缺自然景观4555555公园绿地4345555空气质量3222222噪音322222

32、2运动休闲高级运动休闲场所5545555大众运动设施4555555大众休闲娱乐设施3555555组团配套等级根据各配套要素在组团内的辐射概括得出；组团配套等级不可以完全代替组团内任意位置地块的配套等级；具体位置的配套等级可根据前面的若干配套等级图得出。确定适宜客户确定适宜客户2、匹配度计算的参数、匹配度计算的参数客户需求等级和权重体系客户需求等级和权重体系 土地属性决定的组团土地属性决定的组团-客户匹配度客户匹配度 区域项目的客户类型区域项目的客户类型（1）社会新锐）社会新锐总体青年之家(新上海人)青年之家(老上海人)青年持家关注权重需求等级关注权重需求等级关注权重需求等级关注权重需求等级地段

33、环线位置、特殊位置优势6%2 6%2 6%2 7%2 交通便利重要公交线路12%1 11%1 12%1 14%1 轨道交通7%2 6%2 6%2 8%1 快速道路3%4 1%5 3%3 3%3 商业较高级商圈8%2 10%2 7%3 7%2 大型超市/卖场7%2 11%1 6%3 10%2 便利型商业圈/街6%2 6%2 6%2 7%2 教育文化初中、小学、幼儿园4%3 4%3 5%2 3%5 高校4%3 5%3 4%3 3%3 医疗医院6%2 5%3 7%1 6%3 景观环境江河湖海等稀缺自然景观3%4 3%4 4%4 2%4 公园绿地10%3 8%3 10%3 11%3 空气质量10%1

34、10%1 10%1 9%1 噪音9%1 9%1 10%1 9%1 运动休闲高级运动休闲场所0%5 0%5 0%5 0%5 大众运动设施3%5 3%5 1%5 1%5 大众休闲娱乐设施2%5 2%3 3%5 0%5 确定适宜客户确定适宜客户2、匹配度计算的参数、匹配度计算的参数客户需求等级和权重体系客户需求等级和权重体系 土地属性决定的组团土地属性决定的组团-客户匹配度客户匹配度 区域项目的客户类型区域项目的客户类型（2）两代情深、老人一二三代、经济务实）两代情深、老人一二三代、经济务实青年之家2（两代情深）老年一二三代经济务实之务实之家经济务实之中年之家关注权重需求等级关注权重需求等级关注权重

35、需求等级关注权重需求等级地段环线位置、特殊位置优势6%2 4%3 8%2 7%3 交通便利重要公交线路10%1 11%2 13%1 13%1 轨道交通9%2 5%3 12%2 12%1 快速道路2%4 4%3 3%4 4%3 商业较高级商圈8%2 5%3 6%3 5%3 大型超市/卖场8%1 8%1 9%1 8%1 便利型商业圈/街6%2 8%2 8%2 8%1 教育文化初中、小学、幼儿园6%2 1%5 4%3 3%3 高校4%3 2%4 3%3 3%3 医疗医院6%2 13%1 6%2 7%2 景观环境江河湖海等稀缺自然景观4%3 2%5 1%4 3%4 公园绿地8%3 9%3 8%4 10

36、%4 空气质量9%1 12%1 9%2 8%2 噪音9%1 12%1 8%2 7%2 运动休闲高级运动休闲场所0%5 0%5 0%5 0%5 大众运动设施5%3 3%4 2%4 2%4 大众休闲娱乐设施0%4 1%5 0%5 0%5 确定适宜客户确定适宜客户2、匹配度计算的参数、匹配度计算的参数客户需求等级和权重体系客户需求等级和权重体系 土地属性决定的组团土地属性决定的组团-客户匹配度客户匹配度 区域项目的客户类型区域项目的客户类型（3）望子成龙）望子成龙总体小太阳后小太阳三代孩子关注权重需求等级关注权重需求等级关注权重需求等级关注权重需求等级地段环线位置、特殊位置优势6%2 5%2 7%1

37、 6%1 交通便利重要公交线路11%1 11%1 11%1 9%1 轨道交通6%2 6%2 7%1 5%2 快速道路4%3 4%3 4%3 4%3 商业较高级商圈7%2 7%3 7%2 7%2 大型超市/卖场7%1 7%2 7%1 7%1 便利型商业圈/街7%1 8%1 6%1 8%1 教育文化初中、小学、幼儿园9%1 12%1 5%2 7%1 高校4%3 5%2 6%3 4%3 医疗医院6%2 5%2 7%1 7%2 景观环境江河湖海等稀缺自然景观3%4 3%4 3%3 3%3 公园绿地8%3 7%4 9%3 8%3 空气质量10%1 9%1 9%1 11%1 噪音10%1 9%1 9%1

38、11%1 运动休闲高级运动休闲场所0%5 0%5 0%5 0%5 大众运动设施2%4 2%4 2%4 2%4 大众休闲娱乐设施0%5 0%5 1%5 1%5 确定适宜客户确定适宜客户2、匹配度计算的参数、匹配度计算的参数客户需求等级和权重体系客户需求等级和权重体系 土地属性决定的组团土地属性决定的组团-客户匹配度客户匹配度 区域项目的客户类型区域项目的客户类型（4）富贵之家）富贵之家总体青年富贵之家中年富贵之家关注权重需求等级关注权重需求等级关注权重需求等级地段环线位置、特殊位置优势8%1 8%1 9%1 交通便利重要公交线路4%3 4%3 3%3 轨道交通4%3 4%3 4%3 快速道路3%

39、3 2%3 3%2 商业较高级商圈6%2 7%1 6%2 大型超市/卖场6%2 7%2 6%2 便利型商业圈/街6%2 6%2 6%2 教育文化初中、小学、幼儿园8%2 8%1 8%2 高校5%1 6%2 6%1 医疗医院7%2 8%1 7%2 景观环境江河湖海等稀缺自然景观6%3 5%3 6%2 公园绿地8%2 8%2 8%2 空气质量12%1 11%1 11%1 噪音11%1 11%1 11%1 运动休闲高级运动休闲场所3%3 3%3 3%2 大众运动设施2%4 1%5 2%4 大众休闲娱乐设施1%5 1%5 1%5 说明：满分为1分，满分表示土地属性与客户需求正好匹配；数值越大表示土地属

40、性与客户需求匹配度越高。3、匹配度计算的结果、匹配度计算的结果客户需求与土地属性等级相减后取绝对值算法客户需求与土地属性等级相减后取绝对值算法确定适宜客户确定适宜客户 土地属性决定的组团土地属性决定的组团-客户匹配度客户匹配度 区域项目的客户类型区域项目的客户类型编号客户类型B12/13（SL/BC）-1B12/13（SL/BC）-2B12/13（SL/BC）-3B12/13（SL/BC）-4B12/13（SL/BC）-5B12/13（SL/BC）-6B12/13（SL/BC）-71社会新锐社会新锐0.7960.780.7260.60.7340.6880.6161.1青年之家青年之家(新上海人

41、新上海人)0.8280.7980.7040.580.7540.6780.5881.2青年之家青年之家(老上海人老上海人)0.7980.760.7320.6080.7360.6680.6261.3青年持家青年持家0.8040.7940.7380.590.720.70.6062两代情深两代情深0.8260.750.670.5520.7440.6320.563望子成龙望子成龙0.8080.7260.6460.5340.7340.6160.5443.1小太阳小太阳0.8120.6760.6520.5440.7360.6280.5563.2后小太阳后小太阳0.7720.7160.6360.5180.69

42、60.5980.5263.3三代孩子三代孩子0.7780.7160.6340.5340.710.6040.5364老人一二三代老人一二三代0.7580.8060.7220.5940.7520.70.6225富贵之家富贵之家0.7120.6920.6520.5940.6720.610.5765.1青年富贵之家青年富贵之家0.6680.6520.6120.5480.630.5680.535.2中年富贵之家中年富贵之家0.6980.6740.6340.5780.6520.590.5546经济务实之务实之家经济务实之务实之家0.910.820.7660.6240.8240.7220.6367经济务实之

43、中年之家经济务实之中年之家0.8660.7640.7180.5740.7980.6980.616说明：正值表示土地属性超过客户需求，0分表示二者恰好对应；负值表示土地属性不满足客户需求，绝对值越大表示差距越大，即匹配度越低。3、匹配度计算的结果、匹配度计算的结果客户需求与土地属性等级直接相减算法客户需求与土地属性等级直接相减算法确定适宜客户确定适宜客户 土地属性决定的组团土地属性决定的组团-客户匹配度客户匹配度 区域项目的客户类型区域项目的客户类型编号客户类型B12/13（SL/BC）-1B12/13（SL/BC）-2B12/13（SL/BC）-3B12/13（SL/BC）-4B12/13（S

44、L/BC）-5B12/13（SL/BC）-6B12/13（SL/BC）-71社会新锐社会新锐-0.54-0.84-1.19-1.88-0.99-1.44-1.741.1青年之家青年之家(新上海人新上海人)-0.66-0.95-1.4-2.04-1.09-1.55-1.981.2青年之家青年之家(老上海人老上海人)-0.57-0.9-1.22-1.9-1.02-1.48-1.751.3青年持家青年持家-0.52-0.77-1.19-1.99-0.96-1.44-1.852两代情深两代情深-0.79-1.17-1.53-2.16-1.2-1.76-2.083望子成龙望子成龙-0.88-1.29-1

45、.61-2.25-1.25-1.84-2.123.1小太阳小太阳-0.72-1.26-1.58-2.2-1.1-1.78-2.063.2后小太阳后小太阳-1.02-1.34-1.66-2.33-1.44-1.93-2.213.3三代孩子三代孩子-0.99-1.34-1.67-2.25-1.37-1.9-2.164老人一二三代老人一二三代-0.59-0.81-1.15-1.87-1-1.42-1.735富贵之家富贵之家-0.98-1.28-1.54-1.97-1.3-1.81-25.1青年富贵之家青年富贵之家-1.18-1.48-1.78-2.22-1.51-2.04-2.275.2中年富贵之家

46、中年富贵之家-1.15-1.45-1.71-2.11-1.48-1.99-2.176经济务实之务实之家经济务实之务实之家-0.25-0.62-0.99-1.76-0.68-1.27-1.647经济务实之中年之家经济务实之中年之家-0.39-0.76-1.11-1.91-0.87-1.43-1.76确定适宜客户确定适宜客户 土地属性决定的组团土地属性决定的组团-客户匹配度客户匹配度 区域项目的客户类型区域项目的客户类型以绝对值算法为主，综合考虑差值算法的结果可以得出各组团最适宜的客户类型，以及各类客户在本片区内最匹配的组团。3、匹配度计算的结果、匹配度计算的结果结果描述结果描述B12/13（SL

47、/BC）-1B12/13（SL/BC）-2B12/13（SL/BC）-3B12/13（SL/BC）-4B12/13（SL/BC）-5B12/13（SL/BC）-6B12/13（SL/BC）-7按大类最适宜客户经济务实之务实之家经济务实之务实之家经济务实之务实之家经济务实之务实之家经济务实之务实之家经济务实之务实之家经济务实之务实之家次适宜客户经济务实之中年之家老人一二三代、社会新锐社会新锐、老人一二三代社会新锐经济务实之中年之家老人一二三代老人一二三代按小类最适宜客户青年之家新上海人青年之家新上海人、青年持家青年持家、青年之家老上海人青年之家老上海人青年之家新上海人青年持家青年之家老上海人次适

48、宜客户青年持家、小太阳青年之家老上海人青年之家新上海人青年持家、青年之家新上海人青年之家老上海人青年之家新、老上海人青年持家（1）各组团适宜客户类型）各组团适宜客户类型确定适宜客户确定适宜客户 土地属性决定的组团土地属性决定的组团-客户匹配度客户匹配度 区域项目的客户类型区域项目的客户类型3、匹配度计算的结果、匹配度计算的结果结果描述结果描述（2）各类客户适宜组团）各类客户适宜组团最适宜组团次适宜组团社会新锐社会新锐12青年之家青年之家(新上海人新上海人)12青年之家青年之家(老上海人老上海人)12青年持家青年持家12两代情深两代情深12、5望子成龙望子成龙15、2小太阳小太阳15后小太阳后小

49、太阳12三代孩子三代孩子12、5老人一二三代老人一二三代21、5富贵之家富贵之家(NET)12青年富贵之家青年富贵之家12中年富贵之家中年富贵之家12经济务实之务实之家经济务实之务实之家15、2经济务实之中年之家经济务实之中年之家15确定适宜客户确定适宜客户 土地属性决定的组团土地属性决定的组团-客户匹配度客户匹配度 区域项目的客户类型区域项目的客户类型组团组团市场特征市场特征主要客户类型主要客户类型B12/13（SL/BC）-1产品类型和目标客户具有一定差异性，价格较高社会新锐、（早期居民应多数属于经济务实）B12/13（SL/BC）-2去化速度较快，项目档次面向大众经济务实、社会新锐B12

50、/13（SL/BC）-5去化速度较快，市场较为成熟，价格中等社会新锐、经济务实B12/13（SL/BC）-6去化速度快，价格中等，本地客户是主要来源之一经济务实、社会新锐B12/13（SL/BC）-7市场尚不成熟，项目少，价格较低经济务实根据前文的市场情况分析，对区域项目的客户类型进行如下概括：注：此部分需以详细的市场调研为依据进行完善。确定适宜客户确定适宜客户 土地属性决定的组团土地属性决定的组团-客户匹配度客户匹配度 区域项目的客户类型区域项目的客户类型组团建议适宜客户类型（按适宜程度高低排序）B12/13（SL/BC）-1社会新锐、经济务实B12/13（SL/BC）-2社会新锐、经济务实

51、、健康养老B12/13（SL/BC）-3社会新锐、经济务实、健康养老B12/13（SL/BC）-4经济务实、社会新锐B12/13（SL/BC）-5社会新锐、经济务实B12/13（SL/BC）-6经济务实、社会新锐、健康养老B12/13（SL/BC）-7经济务实、健康养老综合土地属性匹配度、区域项目情况，可以对组团与客户的适宜关系做出如下判断综合土地属性匹配度、区域项目情况，可以对组团与客户的适宜关系做出如下判断：n片区整体来看，区位条件、交通配套优越；教育、医疗配套也较成熟。n经济务实、社会新锐是本片区相对最适宜的客户类型，其次是健康养老。n各组团市场发育程度差异较明显。n总体上对各组团的适宜

52、客户类型建议如下：组团适宜客户类型仅是对组团的整体概括，具体地块需根据地块详细特征中再次进行客户定位。可利用土地资源分析可利用土地资源分析1、2003年以来公开出让居住用地年以来公开出让居住用地时间幅数土地面积（平米）建筑面积（平米）平均容积率土地单价（万元/亩）楼面地价（元/平米）2003年65548236515751.17138.817732004年375138010136331.3510111合计9130620316652081.2764.7762说明：1、以三林镇和北蔡镇出让数据统计，而实际上本片区还包含花木镇部分区域，因此，实际出让土地面积应多于上述统计。2、由于2003、2004年

53、出让土地多为定向招标，因此其价格很低；故上述统计价格不具有市场参考意义。可利用土地资源分析可利用土地资源分析2、可利用土地资、可利用土地资源分布定性判断源分布定性判断u目前，川杨河以北，即1、2、3组团可利用土地资源已很少。u川杨河以南各组团，尤其是4、7组团尚有一些未开发土地资源；但7组团南部未利用地目前现状为农民住宅和植被；4组团未利用地现状为自然植被。u右图为实地调查所见的部分情况，实际可利用土地资源还需进一步详细调查。组团发展顺序组团发展顺序综合土地资源存量、客户与土地属综合土地资源存量、客户与土地属性的匹配度，建议在本板块的发展性的匹配度，建议在本板块的发展顺序如下：顺序如下：u5组

54、团和2组团是除1组团外的各类客户匹配度最高的组团，区域市场处于发展阶段，区域成熟度不断提高；而二者比较，5组团具有更多的可利用土地资源潜力，因此5组团作为最优先考虑，2组团作为其次优先考虑。u3组团目前成熟度略低于2组团，但与其他组团相比，具有明显的优势，因此作为第三排序。u1组团作为机会性考虑，主要针对社会新锐类客户。u4组团、6组团和7组团具备发展潜力，作为潜力关注组团。1社会新锐社会新锐经济务实经济务实2社会新锐社会新锐健康养老健康养老富贵之家富贵之家5社会新锐社会新锐经济务实经济务实4社会新锐社会新锐6社会新锐社会新锐经济务实经济务实3社会新锐社会新锐健康养老健康养老富贵之家富贵之家7经济务实经济务实