房地产投资分析基础数据估算精

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1、1第五章第五章 基础数据估算（基础数据估算（P90P90）2 5.15.1房地产投资与成本费用估算（房地产投资与成本费用估算（P90P90）5.1.15.1.1房地产投资与成本费用的概念和构成（房地产投资与成本费用的概念和构成（P90P90）1.1.房地产投资的概念和构成房地产投资的概念和构成 房地产开发项目总投资包括：开发建设投资和经营资金房地产开发项目总投资包括：开发建设投资和经营资金（1 1）开发建设投资）开发建设投资 指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用，主要包括

2、：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等（他费用以及不可预见费用等（1212项）项）（2 2）经营资金）经营资金 是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金3 2.2.成本费用的概念和构成（成本费用的概念和构成（P91P91）（1 1）成本费用）成本费用 指投资者为进行投资获得收益所必须付出的代价指投资者为进行投资获得收益所必须付

3、出的代价（2 2）开发产品成本）开发产品成本 指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资规定转入的房地产产品的开发建设投资（3 3）经营成本）经营成本 房地产产品在出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关房地产产品在出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括土地转让成本、出租财务和会计制度结转的成本，主要包括土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成

4、本土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本4序序 号号 项项 目目 总总 投投 资资 估算说明估算说明 1 1开发建设投资开发建设投资以下以下1212项之和项之和1.1.1 11.1.2 21.1.3 31.1.4 41.1.5 51.1.6 61.1.7 71.1.8 81.1.9 91.1.10101 1.11111 1.1212土地费用土地费用前期工程费前期工程费基础设施建设费基础设施建设费建筑安装工程费建筑安装工程费公共配套设施建设费公共配套设施建设费开发间接费开发间接费管理费用管理费用财务费用财务费用销售费用销售费用开发期税费开发期税费其他费用其他费用不可预见费不可预见费2 2经营

5、资金经营资金3 3项目总投资项目总投资（1 1）+（2 2）3 3.1 1 3 3.1.1.1.1 3 3.1.2.1.23.23.2开发建设投资开发建设投资开发产品成本开发产品成本固定资产投资固定资产投资经营资金经营资金(3.1.1)+(3.1.2)(3.1.1)+(3.1.2)表表5-1 5-1 房地产开发项房地产开发项目总投资估算表目总投资估算表 单单位：万元位：万元3.3.房地产投资于成本费用的关系（房地产投资于成本费用的关系（P91P91）5开发开发项目项目总投资总投资开发建开发建设投资设投资经营经营资金资金总成本费用总成本费用土地费用土地费用前期工程费前期工程费基础设施建设费基础设

6、施建设费建筑安装工程费建筑安装工程费公共配套设施建设费公共配套设施建设费开发间接费开发间接费管理费用管理费用财务费用财务费用销售费用销售费用开发期税费开发期税费其他费用其他费用不可预见费用不可预见费用固定资产固定资产及其他及其他资产资产开发产品开发产品成本成本开发经营开发经营成本成本6 房地产开发项目开发完成后：房地产开发项目开发完成后：1.1.如果存在自营或出租部分：如果存在自营或出租部分：开发项目总投资开发项目总投资=开发建设投资开发建设投资+经营资金经营资金开发建设投资开发建设投资=总成本费用总成本费用=固定资产固定资产及其他资产及其他资产+开发产品成本开发产品成本 整理得：整理得：开发

7、项目总投资开发项目总投资=固定资产固定资产及其他资产及其他资产+开发产品成本开发产品成本+经营资金经营资金 2.2.如果不存在自营或出租部分（只有出售）：如果不存在自营或出租部分（只有出售）：开发项目总投资开发项目总投资=开发建设投资开发建设投资=总成本费用总成本费用=开发产品成本开发产品成本7 例：某开发商开发一小区，总建筑面积为例：某开发商开发一小区，总建筑面积为4978149781平平方米，其中，住宅部分为方米，其中，住宅部分为4758147581，休养所为，休养所为12001200，综合商场为，综合商场为10001000。住宅部分全部预售，休养。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为

8、自营。该项目总投资为所出租，综合商场为自营。该项目总投资为1305713057万元，其中开发建设投资万元，其中开发建设投资1304913049万元，由开发产品万元，由开发产品成本成本1286712867万元和自营固定资产的万元和自营固定资产的182182万元组成；综万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8 8万元，万元，到项目结束时一次性收回。到项目结束时一次性收回。1.1.填列项目总投资估算表填列项目总投资估算表 2.2.如果该项目没有固定资产投资和经营资金发生时，如果该项目没有固定资产投资和经营资金发生时，总投资额应该是多少？总投资额应该是多少

9、？8序序 号号 项项 目目 总总 投投 资资 估算说明估算说明 1 1开发建设投资开发建设投资13049130491.1.1 11.1.2 21.1.3 31.1.4 41.1.5 51.1.6 61.1.7 71.1.8 81.1.9 91.1.10101 1.11111 1.1212土地费用土地费用前期工程费前期工程费基础设施建设费基础设施建设费建筑安装工程费建筑安装工程费公共配套设施建设费公共配套设施建设费开发间接费开发间接费管理费用管理费用财务费用财务费用销售费用销售费用开发期税费开发期税费其他费用其他费用不可预见费不可预见费2 2经营资金经营资金8 83 3项目总投资项目总投资130

10、5713057（1 1）+（2 2）3 3.1 1 3 3.1.1.1.1 3 3.1.2.1.23.23.2开发建设投资开发建设投资开发产品成本开发产品成本固定资产投资固定资产投资经营资金经营资金130491304912867128671821828 8(3.1.1)+(3.1.3)(3.1.1)+(3.1.3)表表5-1 5-1 项项目总投资估算表目总投资估算表 单单位：万元位：万元9开发开发项目项目总投资总投资1305713057万元万元开发建开发建设投资设投资1304913049万万元元经营经营资金资金8 8万元万元总成本费用总成本费用土地费用土地费用前期工程费前期工程费基础设施建设费

11、基础设施建设费建筑安装工程费建筑安装工程费公共配套设施建设费公共配套设施建设费开发间接费开发间接费管理费用管理费用财务费用财务费用销售费用销售费用开发期税费开发期税费其他费用其他费用不可预见费用不可预见费用固定资产固定资产及其他及其他资产资产182182万元万元开发产品开发产品成本成本1286712867万元万元10 5.1.2房地产投资与成本费用估算的要求和依房地产投资与成本费用估算的要求和依据（据（P93了解）了解）5.1.3房地产投资与成本费用估算方法（房地产投资与成本费用估算方法（P94了解）了解）投资分类估算法投资分类估算法11 二、房地产开发项目总成本费用的具体估算（二、房地产开发

12、项目总成本费用的具体估算（P95P95）1.1.土地费用估算土地费用估算 含义：指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用含义：指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用 土地使用权取得有多种方式：划拨、出让、转让等土地使用权取得有多种方式：划拨、出让、转让等序序 号号项项 目目金金 额额估算说明估算说明 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6土地出让金土地出让金征地费征地费拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费土地转让费土地转让费土地租用费土地租用费土地投资折价土地投资折价合合 计计 表表5 5-2 2 土地费用估土地费用估算算 单位：万元单位：万元 12（1 1）土地出让金）土地出让金*指土地使

13、用者按规定向政府缴纳的土地费用，或指土地使用者按规定向政府缴纳的土地费用，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款规定补交的土地出让价款*每个地方都有土地出让金标准。可以到当地房屋每个地方都有土地出让金标准。可以到当地房屋评估协会查询。评估协会查询。13（2 2、3 3）土地征用

14、拆迁费）土地征用拆迁费 征地费用：征地费用：*指国家将农民集体土地征用转为国有土地的过程所向集体及指国家将农民集体土地征用转为国有土地的过程所向集体及农户缴纳的费用农户缴纳的费用*土地征用拆迁费分为：土地征用拆迁费分为：农村和城市土地征用拆迁费农村和城市土地征用拆迁费*农村土地征用拆迁费：农村土地征用拆迁费：土地补偿费，青苗补偿费，地上附着物补偿费，安置补偿费，土地补偿费，青苗补偿费，地上附着物补偿费，安置补偿费，新菜地开发建设基金，征地管理费，耕地占用税，拆迁费等新菜地开发建设基金，征地管理费，耕地占用税，拆迁费等 城镇土地拆迁费：城镇土地拆迁费：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费、临

15、时搬迁安地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费、临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等拆迁管理费和拆迁服务费等14（4 4）土地转让费）土地转让费*指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费费（5 5）土地租用费）土地租用费*指土地租用方向土地出租方支付的费用指土地租用方向土地出租方支付的费用（6 6）土地投资折价（了解）土地投资折价（了解）房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接

16、投资。在这种情况下，不需要或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。需要对土地使用权评估作价。15 2.2.前期工程费用（前期工程费用（P95P95）包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及水文、地质勘测，以及“三通一平三通一平”等阶段的费等阶段的费用支出。用支出。表表5 5-3 3 前期工程费估算表前期工程费估算表 单位：万元单位：万元 序序号号项项 目目金金 额额估算说明估算说明 1 1 2 2 3 3 4 4

17、5 5 6 6规划、设计、可规划、设计、可行性研究行性研究研费研费水文、地质勘水文、地质勘测测费费道路费道路费供水费供水费供电费供电费土地平整费土地平整费按总投资百分比按总投资百分比根据工作量结合有关收费标准根据工作量结合有关收费标准合合 计计16 3.3.基础设施建设费（基础设施建设费（P96P96）指建筑物指建筑物2 2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用。一般按实际工程量估算。道路等工程的费用。一般按实际工程量估算。表表5 5-4 4 基础设施建设费估算表基础设施建设费估算表 单位：万元单位：万元 序序 号号项项 目目建设费用建

18、设费用接口费用接口费用 合合 计计 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 供电工程供电工程 供水工程供水工程 供气工程供气工程 排污工程排污工程 小区道路工程小区道路工程 路灯工程路灯工程 小区绿化工程小区绿化工程 环卫设施环卫设施合合 计计17 4.4.建筑安装工程费（建筑安装工程费（P96P96）指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。估算主要方法：（估算主要方法：（2 2个）个）单元估算法：单元估算法：基本建设单元的综合投资基本建设单元

19、的综合投资单元数单元数=项目工程总投资项目工程总投资 单位指标估算法：单位指标估算法：单位工程量投资单位工程量投资工程量工程量=单项工程投资单项工程投资18 5.5.公共配套设施建设费（公共配套设施建设费（P97P97）指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用序 号项 目建 设 费 用 估算说明 1 2 3 4 5 6 7居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场锅炉房一般按规划指标和实际工程量估算。合 计表表5-5 5-5 公共配套设施建设费用估算表公共配套设施建设费用

20、估算表 单位：万元单位：万元 19 6.6.开发间接费（开发间接费（P98-99P98-99了解）了解）7.7.管理费用管理费用 8.8.财务费用财务费用 9.9.销售费用销售费用 10.10.其他费用其他费用 11.11.开发期税费开发期税费 12.12.不可预见费用不可预见费用 13.13.运营费用运营费用 14.14.修理费用修理费用20 5.35.3收入与税金估算（收入与税金估算（P111P111）5.3.15.3.1收入概述收入概述 房地产投资项目的经营收入包括：房地产投资项目的经营收入包括：租售收入、自营收入租售收入、自营收入 1.1.租售收入租售收入 销售收入、租金收入、土地转让

21、收入、配套设施销售收入销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入 2.2.自营收入自营收入 通过综合性的自营方式，进行商业和服务业等经营活动所通过综合性的自营方式，进行商业和服务业等经营活动所得到的收入得到的收入 5.3.25.3.2收入估算（收入估算（P111P111了解）了解）1.1.租售方案租售方案 2.2.租售价格租售价格21 3.3.经营收入估算（经营收入估算（P115P115）（1 1）销售收入）销售收入 包括：土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入包括：土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入 公式：销售收入公式：销售收入=可出售建筑面积销售单价可出售建筑面

22、积销售单价（2 2）租金收入）租金收入 包括：出租房租金收入、出租土地租金收入包括：出租房租金收入、出租土地租金收入 公式：租金收入公式：租金收入=可出租建筑面积可出租建筑面积租金单价租金单价 潜在总收入潜在总收入=可出租建筑面积单位租金可出租建筑面积单位租金 实际总收入实际总收入=潜在总收入（潜在总收入（1-1-空置率）空置率）+其他收入其他收入 =潜在总收入出租率潜在总收入出租率+其他收入其他收入 净经营收入净经营收入=实际总收入实际总收入-运营费用运营费用没有考虑空置没有考虑空置率和出租率的率和出租率的租金收入租金收入人员工资、办公费人员工资、办公费用、维护维修费、用、维护维修费、清洁保

23、安费等清洁保安费等22（3 3）自营收入）自营收入（P115P115）含义：含义：进行商业和服务业等经营活动所得到的收入进行商业和服务业等经营活动所得到的收入 公式：公式：自营收入自营收入=营业额营业额-营业成本营业成本-自营中的商业经营风险自营中的商业经营风险回报回报 5.3.35.3.3税金估算（税金估算（P116P116）1.1.营业税金及附加（营业税金及附加（P116P116讲过）讲过）2.2.城镇土地使用税（城镇土地使用税（P116P116）3.3.房产税（房产税（P116P116讲过）讲过）23 2.2.城镇土地使用税（城镇土地使用税（P116P116）*（1 1）纳税义务人）纳税

24、义务人*是使用城市、县城、建制镇和工矿区土地的单位和个人是使用城市、县城、建制镇和工矿区土地的单位和个人*纳税人通常包括以下几类：纳税人通常包括以下几类：*拥有土地使用权的单位和个人拥有土地使用权的单位和个人 拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人实际使用人和代管人为纳税人 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人税人 土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税纳税*24

25、（2 2）征税范围）征税范围*城市、县城、建制镇和工矿区内属于国家所有和集体所有的土城市、县城、建制镇和工矿区内属于国家所有和集体所有的土地，不包括农村集体所有的土地地，不包括农村集体所有的土地*（3 3）应纳税额的计算）应纳税额的计算*（全年）应纳税额（全年）应纳税额 实际占用应税土地面积实际占用应税土地面积（平方米）（平方米）适用税额适用税额*实际占用的土地面积（了解）实际占用的土地面积（了解）以测定面积为计税依据，适用于由省、自治区、直辖市人民以测定面积为计税依据，适用于由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人。政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人。以证书确认的土

26、地面积为计税依据，适用尚未组织测量土地以证书确认的土地面积为计税依据，适用尚未组织测量土地面积，但持有政府部门核发的土地使用证书的纳税人。面积，但持有政府部门核发的土地使用证书的纳税人。以申报的土地面积为计税依据，适用于尚未核发土地使用证以申报的土地面积为计税依据，适用于尚未核发土地使用证书的纳税人书的纳税人25【例题例题单选题单选题】某城市的一家公司，实际占地某城市的一家公司，实际占地2300023000平方平方米。由于经营规模扩大，年初该公司又受让了一块尚未办理米。由于经营规模扩大，年初该公司又受让了一块尚未办理土地使用证的土地土地使用证的土地30003000平方米，公司按其当年开发使用的

27、平方米，公司按其当年开发使用的20002000平方米土地面积进行申报纳税，以上土地均适用每平方平方米土地面积进行申报纳税，以上土地均适用每平方米米2 2元的城镇土地使用税税额。该公司当年应缴纳城镇土地元的城镇土地使用税税额。该公司当年应缴纳城镇土地使用税为（）。使用税为（）。A.46000A.46000元元B.48000B.48000元元C.50000C.50000元元D.52000D.52000元元 正确答案正确答案C C答案解析答案解析应纳税额（应纳税额（230002300020002000）2 25000050000（元）（元）26 4.4.土地增值税（土地增值税（P119P119）（1

28、 1）含义）含义 对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。征收的一种税。（2 2）征税范围的判定）征税范围的判定*标准之一：转让的土地使用权是否国家所有标准之一：转让的土地使用权是否国家所有 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。权转让。标准之三：转让房地产是否取得收入。标准之三：转让房地产是否取得收入。*27有关事项有关事项*是否属于征税范

29、围是否属于征税范围1.1.出售出售征。包括三种情况：（征。包括三种情况：（1 1）出售国有土地使用权；（）出售国有土地使用权；（2 2）取得）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3 3）存量）存量房地产买卖。房地产买卖。2.2.继承、赠予继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。非公益性赠予，征。3.3.出租出租不征（无权属转移）。不征（无权属转移）。4.4.房地产抵押房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还

30、债务本息不征；抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。5.5.房地产交换房地产交换单位之间换房，有收入的，征；单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。个人之间互换自有住房，免征。6.6.以房地产投以房地产投 资、联营资、联营房地产（房地产（房地产企业除外房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。将投资联营房地产再转让，征。7.7.合作建房合作建房建成后自用，暂免征；建成后自用，暂免征；建成后转让，征建成后转让，征。8.8.企业兼并转企

31、业兼并转 让房地产让房地产暂免。暂免。9.9.代建房代建房不征（无权属转移）。不征（无权属转移）。10.10.房地产重房地产重 新评估新评估不征（无收入）。不征（无收入）。28【例题例题 多选题多选题】下列项目中，按税法规定可以免下列项目中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有（）。征或不征土地增值税的有（）。A.A.国家机关转让自用的房产国家机关转让自用的房产 B.B.税务机关拍卖欠税单位的房产税务机关拍卖欠税单位的房产 C.C.对国有企业进行评估增值的房产对国有企业进行评估增值的房产 D.D.因为国家建设需要而被政府征用的房产因为国家建设需要而被政府征用的房产 正确答案正确答案CDCD

32、29序序 号号项项 目目 计计 算算 基基 础础 1 1转让房地产总收入转让房地产总收入详见销售收入表详见销售收入表 2 2 2 21 1 2 22 2 2 23 3 2 24 4 2 25 5扣除项目金额扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额开发成本开发成本开发费用开发费用与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目财政部规定的其他扣除项目2.1+2.2+2.3+2.4+2.52.1+2.2+2.3+2.4+2.5地地价款与相关手续费价款与相关手续费土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费程费 、基

33、础设施费、公共配套设施费、开发间接、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等费等管管理费用、销售费用、财务理费用、销售费用、财务费用费用（详见书中阐述）详见书中阐述）营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税税（土地使用权金额（土地使用权金额+开发成本）开发成本）20%20%3 3增值额增值额 (1)-(2)(1)-(2)4 4增值率增值率 (3)(3)(2)(2)5 5适用增值税率适用增值税率增增值率值率50%50%以下部分：以下部分：30%0%30%0%增增值率超值率超过过50%50%至至100%100%部分：部分：40%5%40%5%增增值率超值率

34、超过过100%100%至至200%200%部分部分：50%15%50%15%增增值率超值率超过过200%200%部分：部分：60%35%60%35%6 6增值税增值税 应纳税额应纳税额=土地增值额土地增值额适用适用税率税率-扣除项目金扣除项目金额额速算扣除率速算扣除率表表5-6 5-6 （3 3）土）土地增值税计算表地增值税计算表 30 例：某纳税人转让房地产所取得的收入为例：某纳税人转让房地产所取得的收入为400400万元，万元，其扣除项目金额（假设考虑了所有应扣除因素）为其扣除项目金额（假设考虑了所有应扣除因素）为100100万元，试计算其应纳土地增值税的税额。万元，试计算其应纳土地增值税

35、的税额。（1 1）增值额）增值额=转让房地产取得的收入转让房地产取得的收入-扣除项目金额扣除项目金额 =400-100=300 =400-100=300（万元）（万元）（2 2）计算增值率）计算增值率=增值额增值额扣除项目金额扣除项目金额100%100%=300 =300100100100%=300%100%=300%（3 3）土地增值税）土地增值税 =土地增值额土地增值额适用税率适用税率-扣除项目金额扣除项目金额速算扣除率速算扣除率 =300 =30060%-10060%-100*35%35%=145 =14531 作业：（作业：（1 1）如果是一个增值额为如果是一个增值额为5858万元、扣

36、除项目金额为万元、扣除项目金额为100100万万元的项目，其土地增值税为多少？元的项目，其土地增值税为多少？如果是一个增值额为如果是一个增值额为3535万元、扣除项目金额为万元、扣除项目金额为100100万万元的项目，其土地增值税为多少？元的项目，其土地增值税为多少？如果是一个增值额为如果是一个增值额为1515万元、扣除项目金额为万元、扣除项目金额为100100万万元的项目，其土地增值税为多少？元的项目，其土地增值税为多少？（2 2）某房地产开发项目销售收入）某房地产开发项目销售收入30 00030 000万元；投资万元；投资成本成本15 00015 000万元，其中：土地费用万元，其中：土地

37、费用3 0003 000万元，开发万元，开发成本成本10 00010 000万元，开发费用（销售费用、管理费用万元，开发费用（销售费用、管理费用与财务费用合计）为与财务费用合计）为2 0002 000万元；营业税金及附加万元；营业税金及附加16001600万元。试计算该项目的土地增值税。万元。试计算该项目的土地增值税。32 5.25.2融资与资金成本分析（融资与资金成本分析（P99P99）5.2.15.2.1融资分析融资分析 1.1.融资的概念融资的概念 融资：融资：通过一定渠道、采取适当方式筹措资金的财务活动通过一定渠道、采取适当方式筹措资金的财务活动 房地产投资中的融资：房地产投资中的融资

38、：指房地产投资发起人确保房地产开指房地产投资发起人确保房地产开发项目或投资经营项目活动顺利进行而采取的资金融通活发项目或投资经营项目活动顺利进行而采取的资金融通活动动资金充足与否资金充足与否目的目的融出资金的单位和个人融出资金的单位和个人拥有闲置资金拥有闲置资金获取利息或分享收益获取利息或分享收益融入资金的房地产投资者融入资金的房地产投资者 投资能力不足投资能力不足弥补投资能力的不足弥补投资能力的不足33 2.2.融资渠道（融资渠道（P100P100）资金来源的渠道主要有：资金来源的渠道主要有：自有资金、信贷资金、预售收入自有资金、信贷资金、预售收入（1 1）自有资金）自有资金包括：包括：表现

39、形式表现形式现金现金货币现金货币现金其他速动资产其他速动资产各种银行票据、股票、债券以及其他可各种银行票据、股票、债券以及其他可以立即出售的已建成的楼宇等以立即出售的已建成的楼宇等近期可收回的各种近期可收回的各种应收款应收款已签订合同应收售楼款及其他应收款已签订合同应收售楼款及其他应收款34（2 2）信贷资金（）信贷资金（P100P100）信贷资金：投资者通过债务融资的方式以获取的资金信贷资金：投资者通过债务融资的方式以获取的资金分为：分为：债券债券由债务人发行，定期向债券持由债务人发行，定期向债券持有人支付利息，并在债券到期有人支付利息，并在债券到期后归还本金的债务凭证后归还本金的债务凭证可

40、以由债务人直接发行；可以由债务人直接发行；也可以由证券发行的中介机也可以由证券发行的中介机构向社会发行构向社会发行商业商业贷款贷款指债务人向商业银行或其他金指债务人向商业银行或其他金融机构借款的融资形式融机构借款的融资形式是我国大多数项目的融资主是我国大多数项目的融资主要渠道要渠道（3 3）预售收入（或预售款）（）预售收入（或预售款）（P101P101）预售款是房地产投资者在商品房交付使用之前，预先向预售款是房地产投资者在商品房交付使用之前，预先向购房者收取的价款。购房者收取的价款。对房地产的买卖双方来说都比较有益。对房地产的买卖双方来说都比较有益。35 商业贷款（商业贷款（P101P101）

41、分类分类用途用途特点特点房地产开房地产开发流动资发流动资金贷款金贷款补充房地产开发企业流动资金补充房地产开发企业流动资金的不足的不足1.期限短：期限短：3-6个月个月2.数量少：几百数量少：几百-几千元几千元3.不针对某项目而是针对房地不针对某项目而是针对房地产开发企业产开发企业房地产开房地产开发项目专发项目专项贷款项贷款房地产开发商的某个特定的项房地产开发商的某个特定的项目目1.专款专用专款专用2.银行专业监管贷款的使用银行专业监管贷款的使用3.周期较长，贯穿整个项目的周期较长，贯穿整个项目的始末始末房地产抵房地产抵押贷款押贷款指贷款人以贷款人或第三人合指贷款人以贷款人或第三人合法拥有的房地

42、产，以不转移占法拥有的房地产，以不转移占有方式向银行提供按期履行债有方式向银行提供按期履行债务偿还的保证而取得的贷款务偿还的保证而取得的贷款通常：开发商以自己已建成的通常：开发商以自己已建成的项目或者自用的房地产作为抵项目或者自用的房地产作为抵押物，向银行抵押贷款，为了押物，向银行抵押贷款，为了减少风险，房地产开发贷款额减少风险，房地产开发贷款额一般为其评估价值的一般为其评估价值的60-70%或更低或更低36 国内借款利息的计算（无）国内借款利息的计算（无）1.借款时的利息计算借款时的利息计算 对建设期借款利息进行估算时，应按借款条件的对建设期借款利息进行估算时，应按借款条件的不同分别计算。不

43、同分别计算。借款条件包括：借款利率、借款期限、借款总额借款条件包括：借款利率、借款期限、借款总额 假定借款当年在年中支用、按半年计息，其后各假定借款当年在年中支用、按半年计息，其后各年按全年计息年按全年计息 每年应计利息每年应计利息 =（年初借款本息累计（年初借款本息累计+本年借款本年借款2）利率利率37 例：某房地产开发项目，建设期为例：某房地产开发项目，建设期为3年。借款当年在年中年。借款当年在年中支用，按半年计息。在建设期第一年借款支用，按半年计息。在建设期第一年借款200万元，第万元，第二年二年500万元，第三年万元，第三年300万元，年利率为万元，年利率为10%，试计算，试计算建设期

44、贷款利息。建设期贷款利息。第一年应计利息第一年应计利息=（0+2002）10%=10（万元）（万元）第二年应计利息第二年应计利息=（210+5002）10%=46（万元）（万元）第三年应计利息第三年应计利息=（210+546+3002）10%=90.6（万元）（万元）建设期贷款利息总和建设期贷款利息总和=10+46+90.6=146.6（万元）（万元）38 2.还款时的利息计算还款时的利息计算 还款时利息的计算因还款方式的不同而不同。还款时利息的计算因还款方式的不同而不同。（1）等额偿还本金和利息总额时）等额偿还本金和利息总额时 年等额还本付息公式：年等额还本付息公式：资金回收系数资金回收系数

45、1)i1()i1(iPAnn)1(1)1(tntniiiAP余 某年末贷款余额累计（某年末贷款余额累计（t：已付款年数：已付款年数t=某年末）公式：某年末）公式：每年支付利息，公式：每年支付利息，公式：每年偿还利息每年偿还利息=每年初贷款余额每年初贷款余额年利率年利率 每年偿还本金，公式：每年偿还本金，公式：每年偿还本金每年偿还本金=每年付款额每年付款额A-每年偿还利息每年偿还利息39 例：某房地产投资项目，借款例：某房地产投资项目，借款1500万元，年利率万元，年利率11.7%，要求按要求按年等额还本付息年等额还本付息。从借款当年起，。从借款当年起，15年内还清本息。年内还清本息。试计算每年

46、还本付息额及第试计算每年还本付息额及第6年偿还的本金和利息。年偿还的本金和利息。（1+11.7%）15=5.26 （1+11.7%）10=3.02（1）每年等额还本付息额为）每年等额还本付息额为：2171%)7.111(%)7.111(%7.111500A1515（2）第）第5年末的贷款余额为：年末的贷款余额为：56.1240%)7.111(%7.111%)7.111(217P515515余40 第第6年偿还利息年偿还利息=年初贷款余额年初贷款余额年利率年利率 =1240.5611.7%=145.15 第第6年偿还本金年偿还本金=每年付款额每年付款额-每年偿还的利息每年偿还的利息 =217-1

47、45.15 =71.8541 练习题：某房地产投资项目，借款练习题：某房地产投资项目，借款100万元，年利率万元，年利率10%，要求按要求按年等额年等额还本付息。从借款当年起，还本付息。从借款当年起，3年内还清本息。年内还清本息。试计算每年还本付息额及偿付的本金和利息，试作出该试计算每年还本付息额及偿付的本金和利息，试作出该项目的还本付息计划。（项目的还本付息计划。（1+10%）3=1.331某项目等额还本付息计算表某项目等额还本付息计算表 单位单位:万元万元年份年份 等额还本等额还本付息额付息额年初贷款年初贷款余额余额本年偿还本年偿还本金额本金额本年偿还本年偿还利息额利息额12340.214

48、0.2140.2110069.7936.5530.2133.2336.55106.983.6642（2）等本偿还时）等本偿还时 指偿还期内每年偿还的本金额是相等的，利息将随本金指偿还期内每年偿还的本金额是相等的，利息将随本金逐年偿还而减少，但各年之间的本金及利息之和不等。逐年偿还而减少，但各年之间的本金及利息之和不等。各年还本付息额，公式：各年还本付息额，公式：At：第：第t年还本付息额年还本付息额intInIAcct)11(每年支付利息，公式：每年支付利息，公式：每年支付利息每年支付利息=年初借款累计年初借款累计年利率年利率 每年偿还本金（含建设期未付利息）每年偿还本金（含建设期未付利息）每

49、年偿还本金每年偿还本金=IcIc/n n（等额）（等额）43 例：某房地产投资项目，借款例：某房地产投资项目，借款1000万元，年利率万元，年利率10%，要，要求求按等本偿还按等本偿还、利息照付的方式还本付息。从借款当年起，、利息照付的方式还本付息。从借款当年起，10年内还清本息。试计算每年偿付的本金和利息并作出该年内还清本息。试计算每年偿付的本金和利息并作出该项目的还本付息计划。项目的还本付息计划。某项目等额还本、利息照付计算表某项目等额还本、利息照付计算表 单位：（万元）单位：（万元）年份年份等额还本额等额还本额年初贷款余额年初贷款余额本年还本付息额本年还本付息额本年偿付利息本年偿付利息1

50、 12 23 34 45 56 67 78 89 9101010010010010010010010010010010010010010010010010010010010010010001000900900800800700700600600500500400400300300200200100100200200190190180180170170160160150150140140130130120120110110100100909080807070606050504040303020201010等额等额1000/101000/10=100+100=100+100=1000=1000*1

51、0%10%=1000-100=1000-100=900=900*10%10%=100+90=100+90190%10)10121(1000101000)11(tcctAintInIA44 例题：某房地产开发项目，建设期例题：某房地产开发项目，建设期3年。第年。第1年借款年借款1000万元，第万元，第2年借款年借款2000万元，第万元，第3年借款年借款2000万元。项目建设完毕即开始销售，预计每年的销售万元。项目建设完毕即开始销售，预计每年的销售收入足以还本付息。贷款方的条件是：贷款利率为收入足以还本付息。贷款方的条件是：贷款利率为10%，建设期结束后，建设期结束后2年内年内等本偿还等本偿还、利

52、息照付。、利息照付。试编制该项目的借款还本付息估算表。试编制该项目的借款还本付息估算表。45某房地产项目借款还本付息估算表某房地产项目借款还本付息估算表 单位：万元单位：万元 序序号号项目名称项目名称合计合计123451借款及还本付息1.11.21.31.41.5年初借款累计本年借款本年应计利息本年还本付息年末借款累计 2偿还本息资金来源2.12.12.3其他还款资金(销售收入)未分配利润短期借款10002000200000500050205425.510501050325532555680.55680.53408.3568.052840.252840.25284.033124.2801532

53、.586532.586532.583408.33124.2846 财务基础数据估算案例分析：财务基础数据估算案例分析：某开发商购得一写字楼用地的使用权，拟建一写字楼项目出售：某开发商购得一写字楼用地的使用权，拟建一写字楼项目出售：1.该项目土地费用为该项目土地费用为600万元，于开始时一次投入。建筑安装万元，于开始时一次投入。建筑安装工程费用为工程费用为800万元，前期工程费用、管理费用、其他费用分万元，前期工程费用、管理费用、其他费用分别为建安费用（安装工程费用）的别为建安费用（安装工程费用）的5%、3%、2%。销售费用为。销售费用为销售收入的销售收入的5%。项目的总建筑面积为。项目的总建筑

54、面积为6000平方米，售价为每平方米，售价为每平方米平方米5000元。据估算，项目的开发建设周期为元。据估算，项目的开发建设周期为3年（其中建年（其中建设期设期2年），第年），第2年即可预售年即可预售60%，第，第3年全部售出。年全部售出。2.上述成本费用（土地费用、财务费用除外）在建设期的第上述成本费用（土地费用、财务费用除外）在建设期的第1年年投入投入55%，第，第2年投入年投入45%。建设资金中，资本金。建设资金中，资本金650万元；其万元；其他为银行贷款，资金缺口由银行贷款解决。贷款利率为他为银行贷款，资金缺口由银行贷款解决。贷款利率为10%，宽限期为宽限期为2年，第年，第3年开始采用

55、年开始采用等本等本偿还并支付利息的方式还本偿还并支付利息的方式还本付息，分付息，分2年还清。年还清。47 3.有关税率如下：有关税率如下：（1）“三税一费三税一费”：为销售收入的：为销售收入的6%（2）增值额）增值额50%以下部分：以下部分：30%增值额超过增值额超过50%至至100%部分：部分：40%增值额超过增值额超过100%至至200%部分：部分：50%增值额超过增值额超过200%部分：部分：60%根据以上资料，要求：根据以上资料，要求：（1）估算项目总投资额，并详列其中财务费用的计算过）估算项目总投资额，并详列其中财务费用的计算过程；程；（2）填列）填列借款还本付息表借款还本付息表、土

56、地增值税计算表土地增值税计算表和和投资计投资计划与资金筹措表（划与资金筹措表（3个表）个表）。48 1.估算项目总投资，并详列其中财务费用的计算过程估算项目总投资，并详列其中财务费用的计算过程（1）不含财务费用的总投资的估算）不含财务费用的总投资的估算 土地费用：土地费用：600万元万元 建安成本：建安成本：800万元万元 前期工程费用：前期工程费用：8005%=40万元万元 管理费用：管理费用：8003%=24万元万元 其他费用：其他费用：8002%=16万元万元 销售费用：销售收入销售费用：销售收入5%=600050005%=150万元万元 不含财务费用的总投资：不含财务费用的总投资：60

57、0800402416150=1630万元万元49（2）确定各年银行贷款数额）确定各年银行贷款数额 第第1年投资额：年投资额：600（1630-600）55%=1166.5万元万元 银行贷款：银行贷款：1166.5-650=516.5万元万元 第第2年投资额：年投资额：（1630-600）45%=463.5万元万元 银行贷款：银行贷款：463.5万元万元 本项目投资分为：本项目投资分为：自有资金：自有资金：650万元万元 银行贷款：银行贷款：516.5+463.5=980万元万元50（3）财务费用估算）财务费用估算 本项目建设周期本项目建设周期3年（建设期年（建设期2年）；年）；销售期销售期2年

58、，从建设期第年，从建设期第2年开始计算；年开始计算；宽限期宽限期2年，还款期年，还款期2年，从销售期第年，从销售期第2年开始计算。年开始计算。因此，财务费用的计算期为因此，财务费用的计算期为4年年 建设期利息：建设期利息：第第1年计息：（年计息：（516.52）10%=25.83（万元）（万元）第第2年计息：（年计息：（516.525.83463.52）10%=77.41（万元）（万元）建设期利息合计：建设期利息合计：25.8377.41=103.24（万元）（万元）IC=980103.24=1083.24（万元）（万元）51 还款期利息：还款期利息：第第3年、第年、第4年各还本：年各还本：I

59、c/n=1083.242=541.62（万元）（万元）第第3年：年：计息并付息：计息并付息：1083.2410%=108.32（万元）（万元）还本付息额：还本付息额：541.62108.32=649.94（万元）（万元）（其中，原本金为（其中，原本金为490万元，应付利息为万元，应付利息为159.94万元）万元）第第4年：年：计息并付息：计息并付息：541.6210%=54.16（万元）（万元）还本付息额：还本付息额：541.6254.16=595.78（万元）（万元）（其中，原本金为（其中，原本金为490万元，应付利息为万元，应付利息为105.78万元）万元）财务费用总计为：财务费用总计为：

60、159.94105.78=265.72（万元）（万元）52（4）项目总投资的估算）项目总投资的估算 不含财务费用的总投资财务费用不含财务费用的总投资财务费用 =1630265.72=1895.72（万元）（万元）其中：其中：开发成本开发成本=6008004016=1456（万元）（万元）开发费用开发费用=24150265.72=439.72（万元）（万元）53序号序号 项项 目目合合 计计 1 1 2 2 3 3 4 4 1 1借款及还本付息借款及还本付息1.11.11.21.21.31.31.41.41.51.51.61.61.71.7期初借款本息累计期初借款本息累计本期借款本期借款本期应计

61、利息本期应计利息本期还本本期还本本期付息本期付息本期还本本期还本付息付息期末借款本息累计期末借款本息累计980980265.72265.721083.241083.24162.48162.481245.721245.72516.5516.525.8325.83542.33542.33542.33542.33463.5463.577.4177.411083.241083.241083.241083.24108.32108.32541.62541.62108.32108.32649.94649.94541.62541.62541.62541.6254.1654.16541.62541.6254.1

62、654.16595.78595.780 0 2 2借款偿还的资金来源借款偿还的资金来源2 21 12 22 22 23 32 24 4利润利润折旧费折旧费摊销费摊销费其他还款资金其他还款资金1245.721245.72649.94649.94595.78595.78借款还本付息表借款还本付息表 单位：万元单位：万元 54序序 号号 项项 目目 计计 算算 依依 据据计计 算算 结结 果果 1 1销售销售收入收入销售面积销售面积销售单价销售单价 3000 3000 2 2 2 21 1 2 22 2 2 23 3 2 24 4扣除项目金额扣除项目金额开发成本开发成本开发费用开发费用与转让房地产有

63、关的税金与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目财政部规定的其他扣除项目以下以下4 4项之和项之和土地成本建安成本土地成本建安成本前期工程费用其他费前期工程费用其他费用用管理费用销售费用管理费用销售费用财务费用财务费用销售收入销售收入6%6%2.12.1项项20%20%2366.922366.9214561456439.72439.72180180291.2291.2 3 3增值额增值额（1 1）-（2 2）633.08633.08 4 4增值率增值率（3 3）（2 2）26.75%26.75%5 5适用增值税率适用增值税率（4 4）小于）小于50%50%30%30%6 6增值税增值税（

64、3 3）（5 5）189.92189.92土地增值税计算表土地增值税计算表 单位：万元单位：万元 55序序 号号 项项 目目合计合计 1 1 2 2 3 3 4 4 1 1项目总投资项目总投资1895.721895.721166.51166.5463.5463.5159.94159.94 105.78105.781 11 11.21.2开发建设投资开发建设投资其中：财务费其中：财务费用用1895.721895.72265.72265.721166.51166.5463.5463.5159.94159.94159.94159.94105.78105.78105.78105.78 2 2资金筹措资

65、金筹措2 21 12 22 22 23 3资本金资本金借贷资金借贷资金销销售收入售收入650650980980265.72265.72650650516.5516.5463.5463.5159.94159.94 105.78105.78投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表 单位：万元单位：万元 56 练习：某房地产开发商以练习：某房地产开发商以1亿元的价格获得一宗占地亿元的价格获得一宗占地面积面积5万平方米，容积率为万平方米，容积率为3的土地用于开发住宅的土地用于开发住宅（建筑面积为（建筑面积为50000*3=150000平方米），全部销售。平方米），全部销售。项目成本费用如下：建造成本为

66、项目成本费用如下：建造成本为1000元元/平方米，前平方米，前期成本大约为期成本大约为150元元/平方米，管理费用和财务费用平方米，管理费用和财务费用分别为土地费用、建造成本及前期费用之和的分别为土地费用、建造成本及前期费用之和的0.5%和和3%，销售广告费和代理费为销售收入的，销售广告费和代理费为销售收入的2%，营，营业税金及附加为销售收入的业税金及附加为销售收入的5.5%。预计建成后售价。预计建成后售价为为3000元元/平方米。试求房地产开发商可获得的利润平方米。试求房地产开发商可获得的利润及成本利润率。及成本利润率。57项目建筑面积项目建筑面积=500003=150000平方米平方米项目总销售收入项目总销售收入=1500003000=45000万元万元销售税金及附加销售税金及附加=450005.5%=2475万元万元净销售收入净销售收入=45000-2475=42525万元万元土地费用土地费用=10000万元万元建造成本建造成本=1000150000=15000万元万元前期工程费前期工程费=150150000=2250万元万元管理费用管理费用=（10000+15000+2250）