世联深圳金地天悦湾营销策略总纲销售执行报告

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1、中国深圳观澜2011豪宅革命元年世联地产金地天悦湾项目组世联地产金地天悦湾项目组20102010年年5 5月月谨呈谨呈:金地（集团）股份有限公司金地（集团）股份有限公司为卓越而来！营销顾问阶段大事件：营销顾问阶段大事件：世联世联20102010年年4 4月，月，世联就项目世联就项目核心价值梳理核心价值梳理和和产品打造方产品打造方向向进行风暴沟通和探讨，进行风暴沟通和探讨，确定了项目以确定了项目以“产品力产品力”为依托打造成深圳一线豪宅为依托打造成深圳一线豪宅，并确定多个打造点。并确定多个打造点。20102010年年5 5月，月，世联运用自身资源，安排对片区世联运用自身资源，安排对片区豪宅客豪宅

2、客户进行深访户进行深访，为项目的产品和配置打造方，为项目的产品和配置打造方向提供依据，并向提供依据，并提出多项深化建议提出多项深化建议。20092009年年1212月，月，世联提交世联提交金地观澜定位报告金地观澜定位报告，为项，为项目的纯低密度产品打造提供思路。目的纯低密度产品打造提供思路。时间时间事项事项世联重大建议世联重大建议(金地采纳金地采纳)2010年4月16日项目营销价值点梳理和核心诉求方式探讨风暴会根据客群需求，部分建议：“有机农场”；直饮水系统；可选择别墅精装修；重视教育资源拓展(美加学校和深圳外国语学校)；可选别墅庭院精装修；建议项目组建一个团队，为客户提供顾问式服务，包括首席

3、园林师、首席室内设计师、首席物业服务师和首席艺术总监。2010年5月16日深度访谈近15批高端客户，提交：20100516_金地观澜项目_目标客户深访总结及配置建议根据目标客户访谈，提交配置建议：建议适当减少智能化系统，把预算用在对品质的提升上。做灯光控制及彩色可视对讲，取消窗帘控制智能化；建议增加地下车库墙壁的艺术壁画；建议电梯轿厢净高度尽量保持在2.5米以上；配套建议：取消雪茄吧，增加棋牌室、阅览室在一期的社区文化活动室。项目概况产品类型产品类型合拼后套数合拼后套数户均面积户均面积双拼别墅4套350联排别墅97套270 叠拼别墅176套252 8层 平面480套178 8层 复式301套2

4、00“2011金地，全周期顶级豪宅金地，全周期顶级豪宅”l 总用地面积：总用地面积：157310；l 总建筑面积：总建筑面积：343007（可售面积211682）；l 综合容积率：综合容积率：1.42；l 产品类型：产品类型：双拼、联排别墅、叠拼、多层；目标沟通金地观澜的金地观澜的“三高三高”目标目标高速度、高价格、高影响力高速度、高价格、高影响力世联对目标的理解高价格、高速度高影响力硬指标软指标3年年的时间（即的时间（即2013年底前），年底前），力争实现项目整体力争实现项目整体100亿亿的销的销售金额。售金额。跳出深圳，建立本项目在跳出深圳，建立本项目在全国全国范围内范围内的广泛口碑和影响

5、力。的广泛口碑和影响力。本报告是严格保密的。7目标解读1硬指标年份年份销售金额销售金额2010年下半年4亿元亿元2011年40亿元亿元2012-2013年50亿元亿元价量突破，持续两年成为华南区域乃至全国范围内的豪宅销售标杆。价量突破，持续两年成为华南区域乃至全国范围内的豪宅销售标杆。价速目标1整盘销售金额100亿 单盘销售金额突破百亿单盘销售金额突破百亿年均销售金额40-50亿 单盘回款速度全国领先单盘回款速度全国领先价速目标2将整盘近100亿销售目标分解到2年半的销售时间内，则2011年-2012年须实现销售金额40亿/年。3年/力争100亿本报告是严格保密的。81、整盘销售金额、整盘销售

6、金额100亿意味着：亿意味着：成为深圳房地产历史上成为深圳房地产历史上罕有的高速高价。罕有的高速高价。建筑面积：建筑面积：360580平方米平方米占地面积：占地面积：200322.18平方米平方米绿化率：绿化率：38.00容积率：容积率：1.80发售时间：发售时间：2006年年7月月经典案例：星河丹堤3年半，实现100亿以上，总体均价3万元/平本报告是严格保密的。92、每年销售、每年销售40亿意味着：亿意味着：上海、北京年度销售金额前三上海、北京年度销售金额前三甲，深圳、广州年度销售金额第一位。甲，深圳、广州年度销售金额第一位。本报告是严格保密的。10目标解读2 软指标金地品牌全国视野 构建金

7、地华南独创的特色作品系构建金地华南独创的特色作品系影响力1地产行业全国视野 成为全国发展商尊崇并效仿的标版成为全国发展商尊崇并效仿的标版影响力2全国范围影响力：全国范围影响力：强势引领金地集团品牌、地产全行业以及强势引领金地集团品牌、地产全行业以及全国豪宅客户等三大领域。全国豪宅客户等三大领域。豪宅客户全国视野 引发全国顶级豪宅客户的瞩目引发全国顶级豪宅客户的瞩目影响力3本报告是严格保密的。111、金地品牌全国视野：、金地品牌全国视野：引领趋势，打造金地华南独创引领趋势，打造金地华南独创的特色作品系的特色作品系中信红树湾中信红树湾顶级城市豪宅顶级城市豪宅中信岸芷汀兰中信岸芷汀兰改善型改善型中信

8、山河中信山河未来滨海地标未来滨海地标波托菲诺纯水岸波托菲诺纯水岸顶级别墅顶级别墅波托菲诺天鹅堡波托菲诺天鹅堡顶级豪宅顶级豪宅波托菲诺香山里波托菲诺香山里改善型改善型趋势：全国一流发展商都在进行豪宅系产品细分中信：湾区作品系华侨城：波托菲诺作品系本报告是严格保密的。12金地岗厦金地：全周期豪宅作品系金地观澜金地黄江未来璀璨城市地标未来璀璨城市地标重构豪宅价值力：重构豪宅价值力：产品力第一的顶级豪宅产品力第一的顶级豪宅完美养生：完美养生：顶级山水资源豪宅顶级山水资源豪宅2011，豪宅客户“一网打尽”本报告是严格保密的。132、地产行业全国视野：、地产行业全国视野：成为全国发展商尊崇并效仿的成为全国

9、发展商尊崇并效仿的标版标版序号日期客户名称同行人曾经或正在操作的项目16.15万科地产13第五园、东海岸等，他们先后来过4次27.14中海地产4大山地37.15彭成地产6坪山有几个待开发项目47.16招商地产15澜园57.16龙园地产5龙园意境67.17深振业15惠阳振业城77.17和记黄埔5御峰圆87.19龙光地产7汕头项目97.19鲁能地产5海蓝揶风107.2中信地产6湾上六座117.21石泽地产5127.23江景地产6沙田凯伦湾137.23恒丰地产4御景水岸147.24博瑞瑞地产9优品道157.27立信地产4江西项目168.1鸿荣源3熙龙湾178.2十堰市阳光地产7待开发188.8大连华

10、锐8大连蓝渤湾198.9中海地产9阳光玫瑰208.11鲁能海口公司7海口.海蓝椰风218.12龙光地产9君悦龙庭228.12金地3旧城改造238.12方圆地产8月岛248.14虹祥地产4贵州300亩待开发项目258.20卓越地产7卓越世纪中心268.21宝嘉地产7宝嘉上筑278.21和义元地产8东城尚品288.14虹祥地产4贵州300亩待开发项目298.25中原地产7上古城308.27合正地产3合正名园318.29融科地产5心铭湾328.29华锐地产（沈阳）4华发天地339.1华锐（沈阳）4华发天地349.3佳苑7紫金港湾359.6三亚鸿洲地产8时代海岸金金光光华华龙龙岸岸项项目目形形象象岗岗

11、接接待待表表统统计计据不完全统计，龙岸现场开放据不完全统计，龙岸现场开放3个月内，共接待深圳及外地个月内，共接待深圳及外地60多家知名开发商的参观考察，多家知名开发商的参观考察，来访人次约来访人次约240批，影响力迅批，影响力迅速扩张。速扩张。从推荐开发商参观，到开发商自发慕名而来，深圳的豪宅项目总是那么受外地开发商的热爱。本报告是严格保密的。143、豪宅客户全国视野：、豪宅客户全国视野：引发全国范围顶级豪宅客户的引发全国范围顶级豪宅客户的瞩目瞩目世联案例：北部湾世联案例：北部湾1号号真正具有划时代意义的豪宅，都备受全国豪宅客户的瞩目与追捧。马岩松作品马岩松作品本报告是严格保密的。15世联案例

12、：华润幸福里世联案例：华润幸福里国际背景买家比例高达国际背景买家比例高达35%Q1、项目实现目标的基础在哪里？Q2、营销如何发力，从而保证目标的达成？1本项目价值号召力本项目价值号召力豪宅是怎样炼成的？豪宅是怎样炼成的？本报告是严格保密的。18深圳现阶段豪宅发展现状：“地段+资源+物业类型”典型代表：香蜜湖1号、波托菲诺香蜜湖香蜜湖1号号波托菲诺波托菲诺“显赫地段造就一个个顶级豪宅神话。显赫地段造就一个个顶级豪宅神话。”“我们就住华侨城，对这边很熟，这边环境好，而且生活也方便。我们就住华侨城，对这边很熟，这边环境好，而且生活也方便。”“喜欢华侨城的的社区环境，这边配套齐全。喜欢华侨城的的社区环

13、境，这边配套齐全。”“在城市中心，这里配套还行在城市中心，这里配套还行，生活方便。，生活方便。”“我选香蜜湖我选香蜜湖1号号主要是它在市中心，配套好，交通好主要是它在市中心，配套好，交通好，将来孩子上学比较方，将来孩子上学比较方便。便。”“香蜜湖香蜜湖1号号产品太密了，基本没什么活动空间产品太密了，基本没什么活动空间。”“香蜜湖香蜜湖1号号周边环境不行周边环境不行，出来就看到宏浩花园这种房子，感觉档次要降，出来就看到宏浩花园这种房子，感觉档次要降 低很多。低很多。”“波托菲诺一期别墅的布局排得很密，感觉密度很大。波托菲诺一期别墅的布局排得很密，感觉密度很大。外立面颜色搭配得比外立面颜色搭配得比

14、 较俗气较俗气。”听听业主的声音：听听业主的声音：本报告是严格保密的。20深圳现阶段豪宅发展现状：“地段+资源+物业类型”典型代表：天麓、天涛轩天涛轩天涛轩天麓天麓“强势的山海资源奠定顶级豪宅地位。强势的山海资源奠定顶级豪宅地位。”“东部华侨城对于她们东部华侨城对于她们50、60年代的人来说是年代的人来说是最好的居所最好的居所。”“住在这想不长寿都很难住在这想不长寿都很难。”“这里的球场还不错，这里的球场还不错，空气真的很好空气真的很好。”“深圳很多别墅我都看过了都不喜欢，你们这里的房子还不错。深圳很多别墅我都看过了都不喜欢，你们这里的房子还不错。”“有山有海的资源才更具价值有山有海的资源才更

15、具价值。”“这个这个海景海景使我想起了西藏的某一个湖，真美。使我想起了西藏的某一个湖，真美。”“住进天麓后住进天麓后,感觉与世隔绝，没有娱乐，也无法与人交流。感觉与世隔绝，没有娱乐，也无法与人交流。豪宅的概念一豪宅的概念一 定是方便的定是方便的。”“东部的东部的生活配套还是比较欠缺生活配套还是比较欠缺，适合度假，不适合居住。，适合度假，不适合居住。”听听业主的声音：听听业主的声音：本报告是严格保密的。22水榭山水榭山曦城曦城深圳现阶段豪宅发展现状：“地段+资源+物业类型”典型代表：曦城、水榭山“纯别墅物业类型便可步入顶级豪宅行列。纯别墅物业类型便可步入顶级豪宅行列。”“曦城是纯粹的别墅区曦城是

16、纯粹的别墅区，这一点很好，没有高层，显得有档次。，这一点很好，没有高层，显得有档次。”“华侨城和招商联合打造的别墅区，一定没问题华侨城和招商联合打造的别墅区，一定没问题，他们做别墅还是，他们做别墅还是 比较有经验。比较有经验。”“曦城距离广深高速很近，像我这个年龄段的人，神经比较脆弱，曦城距离广深高速很近，像我这个年龄段的人，神经比较脆弱，真无法忍受过大的噪音干扰。而且真无法忍受过大的噪音干扰。而且外立面是白色的，太素了，没外立面是白色的，太素了，没 品质品质。”“水榭山户型不好水榭山户型不好，只有，只有200多平的户型好一点，周边现在比较荒凉，多平的户型好一点，周边现在比较荒凉，未来未来 安

17、全问题不知道大不大安全问题不知道大不大。”听听业主的声音：听听业主的声音：本报告是严格保密的。24“晋级豪宅仅以分解容积率便可实现。晋级豪宅仅以分解容积率便可实现。”深圳现阶段豪宅发展现状：“地段+资源+物业类型”典型代表：龙岸“龙岸的会所和园林很大气，让人感觉很有面子龙岸的会所和园林很大气，让人感觉很有面子；非常喜欢园林的浓郁地中；非常喜欢园林的浓郁地中海风情设计，湖岸加拿利海枣，让我想起我在迪拜酒店渡假时看到的那些加海风情设计，湖岸加拿利海枣，让我想起我在迪拜酒店渡假时看到的那些加拿利海枣，和龙岸的是一样的。拿利海枣，和龙岸的是一样的。”“选择龙岸的重要原因在于是一个别墅社区选择龙岸的重要

18、原因在于是一个别墅社区，有湖景、有水库，并且户型设，有湖景、有水库，并且户型设计好，楼间距很大，同时交通也便利。商业气氛不重，适合居住。另外，看计好，楼间距很大，同时交通也便利。商业气氛不重，适合居住。另外，看好龙坂片区的发展，好龙坂片区的发展，3-5年外部配套就会完善，会是以后的金领阶层首选的置年外部配套就会完善，会是以后的金领阶层首选的置业地，有投资价值。业地，有投资价值。”“不喜欢龙岸的会所设计，感觉有点土豪，不喜欢龙岸的会所设计，感觉有点土豪，虽然很奢华，但缺少艺术感和品虽然很奢华，但缺少艺术感和品质感质感，比如水晶吊灯和立柱都缺乏艺术感，比如水晶吊灯和立柱都缺乏艺术感，落地玻璃的封胶

19、对接比较粗糙落地玻璃的封胶对接比较粗糙。”听听业主的声音：听听业主的声音：高端豪宅客户已形成的豪宅价值体系：“地段+资源+物业类型”思考：思考：传统的高端豪宅客户价值体系下，项目传统的高端豪宅客户价值体系下，项目现有现有“资源资源+地段地段”能否打赢豪宅竞争？能否打赢豪宅竞争？本报告是严格保密的。27竞争竞争市场市场总览：深圳豪宅之北向轴线总览：深圳豪宅之北向轴线深圳狭长的带状城市特征，造就了豪宅发展的北向轴线，从深圳狭长的带状城市特征，造就了豪宅发展的北向轴线，从2001年的香蜜年的香蜜湖一号，到湖一号，到2004年的波托菲诺，到年的波托菲诺，到2005年的红树湾，年的红树湾，07年的星河丹

20、堤，年的星河丹堤，09年的后海，这条由南向北贯穿的轴线代表了年的后海，这条由南向北贯穿的轴线代表了城市住宅的最高水准。城市住宅的最高水准。后海后海高层4万/平米,别墅10万/平米代表：三湘海尚/海怡湾华侨城华侨城高层4.5万/平米，别墅10万/平米代表：波托菲诺红树湾红树湾高层6万/平米，别墅9万/平米代表：中信红树湾/红树西岸十五峯十五峯高层3万/平米代表：十五峯香蜜湖香蜜湖高层4.5万/平米，别墅9万/平米代表：香蜜湖一号/水榭花都龙坂龙坂高层4万/平米，别墅7万/平米代表：星河丹堤/龙岸观澜观澜高层1.2万/平米，别墅3.5万/平米代表：观湖园/观澜高尔夫副中心区后花园副中心区后花园关内

21、关内二线拓展区二线拓展区本报告是严格保密的。28 未来关内豪宅供给：豪宅高层化趋势明显。未来关内豪宅供给：豪宅高层化趋势明显。（豪宅片区资源型项目城市旧改项目）（豪宅片区资源型项目城市旧改项目）1、关内豪宅竞争市场、关内豪宅竞争市场本报告是严格保密的。29山景资源豪宅代表山景资源豪宅代表兰江山第：兰江山第：近中心区，高品质、差异化和创新顶级豪宅用地面积6万，总建面29万，其中包含6千平米商业，容积率2.9，产品规划以160180平米四房五房为主，另有280410平米TH。高层为纯板式，一梯两户，包含有大客厅、大主卧、大阳台。预计20112012年入市。云顶尚品：云顶尚品：近中心区，一线山水资源

22、，“原生态”高端住宅用地面积2.8万，总建面10.9万，其中包含3千平米商业，容积率3.2，户型配比：110平米44，170平米54，250平米TH2。项目三面环山，一面临水库，拥有较好的景观资源。预计2010底2011年入市。山语清晖：山语清晖：近中心区、山景资源、半山豪宅用地面积5万，总建面21.6万，其中包含2千平米商业，容积率2.9，产品规划以140176平米三房，226266平米四房为主，少量350400平米TH。项目地处塘朗山区，山景资源突出。预计2012年入市。莲塘尾片区三个项目依托塘朗山，禾塘镰、莲塘尾双水库等丰富景观资源，未来推出以160180平米的大户型产品以及300400

23、平米TH，成为关内新兴豪宅片区。1、关内豪宅竞争市场、关内豪宅竞争市场莲塘尾新兴豪宅片区莲塘尾新兴豪宅片区本报告是严格保密的。30 项目基本指标：项目基本指标：深南路以南深南路以南/彩田路以西，金田路以东彩田路以西，金田路以东/福华三路以福华三路以北北总用地总用地:161900 平米平米总建面总建面:1071780平米平米商业商业19.4万；住宅万；住宅23万；办公万；办公8万；公寓万；公寓36.6万万容积率：容积率：6.5预计入市时间：预计入市时间：2011年下半年年下半年预计开发周期：预计开发周期：5年左右年左右户型配比户型配比1房房90（11.86）2房房130140（17.8）3房房1

24、80210（38.69）4房房230250（28.14）顶复顶复360420（3.52）金地岗厦项目产品规划中，以金地岗厦项目产品规划中，以180210平米三房以及平米三房以及230250平米四房为主力，户均面积在平米四房为主力，户均面积在60平平米以上，走顶级豪宅路线米以上，走顶级豪宅路线1、关内豪宅竞争市场、关内豪宅竞争市场典型旧改项目：金地岗厦典型旧改项目：金地岗厦金地岗厦属于中心区核心地段旧金地岗厦属于中心区核心地段旧改项目，集商业、住宅、办公、改项目，集商业、住宅、办公、公寓与一体的大规模高端综合体公寓与一体的大规模高端综合体项目。项目。城市型顶级豪宅代表城市型顶级豪宅代表本报告是严

25、格保密的。31关内豪宅竞争：关内豪宅竞争：2012年前众多资源型豪宅以相继推出市年前众多资源型豪宅以相继推出市场，后续开发阶段将面临城市旧改型豪宅的陆续推出。场，后续开发阶段将面临城市旧改型豪宅的陆续推出。关内竞争小结：2012年前关内豪宅主要以资源型豪宅持续放量为主，城年前关内豪宅主要以资源型豪宅持续放量为主，城市旧改豪宅市旧改豪宅2013年供应紧随，本项目将主要面临关内资年供应紧随，本项目将主要面临关内资源型豪宅的激烈竞争。源型豪宅的激烈竞争。本报告是严格保密的。3278692354131011211151918202423222625272821141617293330313234353

26、6373839402728梅龙路梅龙路新区大道新区大道五和大道五和大道坂雪岗大道坂雪岗大道地铁地铁4号线号线龙华新城龙华新城城市型中城市型中高端项目高端项目城市中轴城市中轴资源型豪资源型豪宅片区宅片区依托龙华新城的规划发展，以依托龙华新城的规划发展，以及坂田区域内的水库，山景等及坂田区域内的水库，山景等景观资源优势，龙坂片区未来景观资源优势，龙坂片区未来的项目主要分为城市型与资源的项目主要分为城市型与资源型两大类：型两大类：城市型项目代表：城市型项目代表：中航项目、合正项目，绿景项目、中航项目、合正项目，绿景项目、星河民乐星河民乐资源型项目代表：资源型项目代表：兆丰兆丰258地块，滢水湾、星河

27、民治地块，滢水湾、星河民治水库地块水库地块 2010-2013龙坂片区豪宅供应类型为：龙华新城的城市型与坂龙坂片区豪宅供应类型为：龙华新城的城市型与坂 田资源型项目。田资源型项目。2、未来龙坂豪宅竞争市场、未来龙坂豪宅竞争市场供给情况供给情况本报告是严格保密的。33类类型型项目项目供应供应物业类型物业类型建面建面占地占地预计入市时间预计入市时间面积区间面积区间资源型熙龙山新增别墅多层高层10.66.92010年下半年平面140-180 别墅120-250 星河民乐新增高层+超高层306.82011年上半年以120-140平米3房为主水榭山4期存量别墅22010年联排220-250 双拼400-

28、450 万科金色半山新增高层1062010年上半年7588 小三房为主万科第五园6.7.9期存量高层136.52010年上半年7期以130 为主上品雅园二期存量高层20万62010年中70-90 两房、小三房为主龙岸3期存量叠墅高层62010年6月主力130 滢水湾新增高层13万6万2012年星河住宅用地新增高层不确定兆丰258地块新增多层高层别墅58252012年以后别墅、大户型为主城市型金地上塘道2期新增高层7.52.52011年5月33-118 的1房-4房合正龙华项目新增别墅高层12.952010年下半年平面120-160 别墅250-315 绿景牛栏前项目新增高层14.23.3201

29、1年初90 占76绿景818项目新增高层22.87.82011年底主力120 以上大户型水榭春天存量高层5316.72010年1月以120 以上大户型为主，一期有少量小户型中航项目新增高层24.76.22011年以2房、3房为主；有少量4房单位；潜龙曼海宁新增高层2452010年上半年主力7090 大晋鑫项目新增高层多层307.72011年初主力130160三联弓村新增高层23.67.42011年末130150合拼大户为主 未来未来13年内，龙坂整体供给量较大。年内，龙坂整体供给量较大。城市型较资源型项目供给数量多，规模大，开发周期长。城市型较资源型项目供给数量多，规模大，开发周期长。本报告是

30、严格保密的。34l 项目指标：项目指标：位置：二线拓展区北部地铁四号线红山站附位置：二线拓展区北部地铁四号线红山站附近近占地面积：6.2万平米建筑面积：24.7万平米住宅：17.28万平米商业：7万平米配套：0.17万平米容积率：4.6户型设置：70-75平米12；89平米40127平米 25；147-160平米23资源：龙华新城核心区城市资源预计入市时间：2011年中航项中航项目目深圳新客站深圳新客站地铁四号地铁四号线线政府重金打造的政府重金打造的各种城市配套各种城市配套项目规划图项目规划图 中航项目中航项目龙华高端综合体，城市化气质突出龙华高端综合体，城市化气质突出2、未来龙坂豪宅竞争市场

31、、未来龙坂豪宅竞争市场城市型项目城市型项目住宅区域实际容积率住宅区域实际容积率高达高达5.7本报告是严格保密的。35星河住宅用地星河住宅用地雅宝工业园：星雅宝工业园：星河住宅用地河住宅用地 可能为市政规可能为市政规划绿地划绿地 金光华龙岸金光华龙岸溪山美地园溪山美地园兆丰地块兆丰地块 兆丰地块兆丰地块 兆丰地块：兆丰地块：占地占地25万，建面万，建面58万，万，原定高层、多层加别墅的规划，以大户型为原定高层、多层加别墅的规划，以大户型为主，预计主，预计2012年以后入市，后因开发商问题年以后入市，后因开发商问题地块开发搁置，未来推出时间不定地块开发搁置，未来推出时间不定星河民乐星河民乐滢水山庄

32、：滢水山庄：占地占地6万，建面万，建面13万，万，规划有近规划有近6万的商业，定位为别墅万的商业，定位为别墅+高层产高层产品，预计品，预计2012年入市年入市星河雅宝：星河雅宝：占地占地28.5万，建面万，建面156万，万，规划有规划有11万住宅，万住宅，15万公寓，万公寓，15万商业，以万商业，以及及110万的产业园，未来将成为龙坂片区的万的产业园，未来将成为龙坂片区的大型综合体，预计大型综合体，预计2012年以后入市年以后入市星河住宅用地：星河住宅用地：位于本项目东侧，位于本项目东侧，属星河开发用地，指标、规划未定，未来推属星河开发用地，指标、规划未定，未来推出时间不定，有可能先于本项目入

33、市出时间不定，有可能先于本项目入市资源型项目集中在民治水库，已开发的包括龙岸、溪山，未来待开资源型项目集中在民治水库，已开发的包括龙岸、溪山，未来待开发项目包括滢水、兆丰等四块用地。发项目包括滢水、兆丰等四块用地。二线资源，景观较弱，二线资源，景观较弱，11年入市年入市规模大盘，指标、规划未定规模大盘，指标、规划未定规模不大，入市时间不确定规模不大，入市时间不确定综合体，较嘈杂，入市时间不确定综合体，较嘈杂，入市时间不确定2、未来龙坂豪宅竞争市场、未来龙坂豪宅竞争市场资源型项目资源型项目滢水山庄滢水山庄本报告是严格保密的。362010年年2013年年2012年年2011年年熙龙山,10.6万建

34、面,平面140-180,别墅120-250 星河民乐,30万建面,120-140平米3房为主水榭山4期,2万建面,联排220-250,双拼400-450 万科金色半山,10万建面,7588 小三房为主万科第五园6.7.9期,13万建面,7期以130 为主上品雅园二期,20万建面,70-90 两房、小三房为主龙岸3期,6万建面,主力130 兆丰258地块,58万建面,别墅、大户型为主金地上塘道2期,7.5万建面,33-118 的1房-4房合正龙华项目,12.9万建面,平面120-160,别墅250-315 绿景牛栏前项目,14.2万建面,90 占76绿景818项目,22.8万建面,主力120 以

35、上大户型水榭春天,53万建面,以120 以上大户型为主，一期有少量小户型中航项目,24.7万建面,以2房、3房为主；有少量4房单位潜龙曼海宁,24万建面,主力7090 大晋鑫项目,30万建面,主力130160三联弓村,23.6万建面,130150合拼大户为主未来竞争：本项目入市时将主要面临龙华城市型项目集中放量激未来竞争：本项目入市时将主要面临龙华城市型项目集中放量激烈竞争，资源型项目较少，以尾盘和规划未定项目为主。烈竞争，资源型项目较少，以尾盘和规划未定项目为主。资源型项目资源型项目城市型项目城市型项目星河雅宝地块，156万建面，综合体龙坂竞争龙坂竞争小结：小结：未来龙坂主要为城市型豪宅供给

36、，资源型豪宅在未来未来龙坂主要为城市型豪宅供给，资源型豪宅在未来1-2年内供应不集中。年内供应不集中。本报告是严格保密的。37城建项目城建项目和黄项目和黄项目招商项目招商项目本项目本项目占面19.468.514.7615.73建面29.2815.3322.2228.315容积率1.51.81.51.45覆盖绿25%30%3030%入市时间计划2011年计划2010年底计划2010年底物业类型别墅、高层、超高层联排别墅多层、小高层、独栋别墅、联排别墅高层、小高层、别墅联排别墅、叠拼、多层户型面积联排、双拼270-300；叠拼160-190；平面110-242 别墅220-250；高层户均120平

37、米250-350平米TH140-170平面别墅270平米叠拼250平米平面180平米复式200平米 周边项目规模大小相当，入市时间相对集中，容积率周边项目规模大小相当，入市时间相对集中，容积率1.5-1.8，均，均以混合型豪宅社区为主。以混合型豪宅社区为主。3、周边竞品市场、周边竞品市场本报告是严格保密的。38招商招商本项目本项目城建城建和黄和黄景观景观 噪音噪音本项目比邻横坑水库，依靠山体临济梅观高速，西靠工业园和黄项目东南较观横坑水库资源不临路，无噪音它影响招商项目无景观资源紧邻环观南路城建项目无景观资源紧邻环观南路西靠工业园；综合比较，本项目资源条件最优，但通达性等地块限制条件处于劣综合

38、比较，本项目资源条件最优，但通达性等地块限制条件处于劣势。势。3、周边竞品市场、周边竞品市场本报告是严格保密的。39关内资源型豪宅的激烈竞争关内资源型豪宅的激烈竞争1区域区域之争之争 龙华新城城市型豪宅竞争龙华新城城市型豪宅竞争 民治水库周边资源型项目的不确定性竞争民治水库周边资源型项目的不确定性竞争2龙坂龙坂之争之争4、竞争分析、竞争分析 周边豪宅的激烈竞争周边豪宅的激烈竞争3周边周边竞品竞品本报告是严格保密的。40兰江山第兰江山第山语清晖花园山语清晖花园云顶尚品云顶尚品兆丰兆丰258地块地块熙龙山熙龙山滢水湾滢水湾城建项目城建项目招商观园招商观园和黄项目和黄项目合正项目合正项目绿景绿景81

39、8项目项目中航城中航城水榭春天水榭春天23期期星河民乐项目星河民乐项目资源型豪宅之争4、竞争分析、竞争分析竞争的差异化竞争的差异化:基于竞争的项目机会基于竞争的项目机会城市型豪宅之争同片区豪宅之争本报告是严格保密的。41地段之争：非主流豪宅片区资源之争：自然资源不强势，不唯一怎样跳出现有价值体系的制约，寻找项目新的机会点？本报告是严格保密的。42全国豪宅发展趋势1豪宅更强调居住的品质与保障精装修。当今香港、北京、上海、深圳，国内一线城市豪宅都是当今香港、北京、上海、深圳，国内一线城市豪宅都是高品质精装修交楼高品质精装修交楼区域项目开发商售价（元/平米）精装修标准（元/平米）北京银泰中心银泰置业

40、5.3万0.8万盘古大观北京盘古氏投资有限公司7.8万0.78万上海汤臣一品上海汤臣地产1415万1.5万翠湖天地瑞安地产13万0.30.4万深圳幸福里华润4万0.5万红树西岸百仕达4.7万0.6万广州星河湾六号星河湾2.1万0.55万誉峰合景泰富2.5万0.4万香港天玺新鸿基（香港）3040万4万凯旋门2030万23万本报告是严格保密的。43豪宅精装修：更注重产品设计、装修配置的细节豪宅精装修：更注重产品设计、装修配置的细节一、产品设计细节化一、产品设计细节化案例一幸福里1、室内木地板比空中花园地面高出一截，可防止空中花园室外雨水流入室内腐蚀室内地板；2、空中花园与室内地板接口处采用铝条包边

41、，防止地板跷起。案例二：红山世家客厅装修，注重散点柔和光源的利用，实现了室内空间的连接，光线的不断移动增加了视线的舒适感与通透感二、装修配置细节化二、装修配置细节化案例一：德国的豪宅在厨房料理台装备了多媒体，可以让主人在枯燥的厨房工作中享受音乐的快感；隐藏的排烟装置既节省空间，又清洁实用；案例二：龙湖三千城1、厨房灶台上方设置分散光源，360度全明，采光无死角，避免切菜时因为阴影伤到手2、窗户带拐角，或者向外延伸，或者呈带状。窗户的位置尽量与床相错开，既能保证采光，又能避免外部窥视幸福里室内外木地板的高差设计幸福里室内外木地板的高差设计龙湖三千城厨房灶台的光源设置龙湖三千城厨房灶台的光源设置听

42、听豪宅客户的声音：听听豪宅客户的声音：对产品的要求：“舒适、精细、定制”“临湖的户型一定要做大，客户买的是面子，不会在乎价格。买别墅的客户，临湖的户型一定要做大，客户买的是面子，不会在乎价格。买别墅的客户，最关注私家花园，最关注私家花园，一定要将花园做的特别生态特别大，让别人羡慕自己一定要将花园做的特别生态特别大，让别人羡慕自己。希望主。希望主卧室里配备洗手间、衣帽间等，强调书房的重要性，认为书房可以给一个房间增卧室里配备洗手间、衣帽间等，强调书房的重要性，认为书房可以给一个房间增加气质，加气质，给自己一个好心情给自己一个好心情。”“品质一定要高，现在都是样板房做得很漂亮，品质一定要高，现在都

43、是样板房做得很漂亮，到交楼的时候能达到卖楼时到交楼的时候能达到卖楼时候的品质就好了候的品质就好了。”“希望精装修有希望精装修有ABCD几种风格的样板房供我选择几种风格的样板房供我选择，或者我可以选择放弃或者我可以选择放弃，就是开发商就是开发商要尊重我的意见要尊重我的意见，给到我比较个性化的定制服务。墙纸或者地板都给，给到我比较个性化的定制服务。墙纸或者地板都给我几个选项供我选择，这也可以体现出开发商对业主充分的尊重和自身的专业。我几个选项供我选择，这也可以体现出开发商对业主充分的尊重和自身的专业。”本报告是严格保密的。45全国豪宅发展趋势1豪宅更强调居住的品质与保障品质细腻+技术领先绿城绿城御

44、园御园纯石材外立面，外在品质与内在气质完美统一纯石材外立面，外在品质与内在气质完美统一u秉承世界宫廷建筑理念，吸取文艺复兴时期建筑精髓，追求整体恢弘与庄重。纯石材外立面大方简洁，方寸之间，尽显纯粹的高贵，外在品质与内在气质完美统一，新古典主义风格卓然绽放。本报告是严格保密的。46整个社区整个社区没有一寸地方不修饰没有一寸地方不修饰，在这，在这里甚至找不到一条水泥路；里甚至找不到一条水泥路；追求极致，追求极致，建筑物的外立面不允许出建筑物的外立面不允许出现一根管线现一根管线；采用平均式绿化规划，首期采用平均式绿化规划，首期46个个园林园林水景遍布整个社区水景遍布整个社区；路面处理路面处理采用多种

45、材质采用多种材质：黄蜡石、石：黄蜡石、石英石、花岗岩、鹅卵石、梢木等无所英石、花岗岩、鹅卵石、梢木等无所不用其极；不用其极；自建水厂、自建水厂、独家引用活水循环系统独家引用活水循环系统、全天候循环过滤，水清见底；全天候循环过滤，水清见底；全国豪宅发展趋势1豪宅更强调居住的品质与保障品质细腻+技术领先。星河湾星河湾“好房子的十六条标准好房子的十六条标准”本报告是严格保密的。47楼宇层高比现行标准高了楼宇层高比现行标准高了15厘米厘米，空，空间感更强，间隔墙板比传统砖墙薄了间感更强，间隔墙板比传统砖墙薄了3厘米，实用率更高；厘米，实用率更高；国际大师国际大师定造交楼标准；定造交楼标准；采用预应力结

46、构，采用预应力结构，厅房无梁无柱厅房无梁无柱；主人房主人房铺设手织地毯，配智能座厕，铺设手织地毯，配智能座厕，豪华水力按摩浴缸，蒸汽浴室；豪华水力按摩浴缸，蒸汽浴室；投资投资2亿元亿元兴建省一级学校兴建省一级学校星河星河湾湾广州番禺执信中广州番禺执信中(小小)学学独家引入宝墨园活水循环系统，实现独家引入宝墨园活水循环系统，实现清水养鱼清水养鱼的奇迹；的奇迹；每个组团至少拥有一个每个组团至少拥有一个景观式泳池景观式泳池，免费向业主开放免费向业主开放；组团式规划，六个各具异域风情的特组团式规划，六个各具异域风情的特色花园旖旎多姿；色花园旖旎多姿；小区小区水景面积超过水景面积超过3万平方米万平方米；

47、一梯两户一梯两户，南北对流，南北对流，跃式双套房设跃式双套房设计，户户都有穿堂风；计，户户都有穿堂风；多阳台设计取代了传统飘窗多阳台设计取代了传统飘窗；典型案例：地王公寓（深圳）典型案例：地王公寓（深圳）建成于1996年的地王大厦公寓迄今已有14年历史年历史，作为罗湖蔡屋围片区的持久的热点楼盘，地王公寓一直保持与68年，甚至35年楼龄的项目同样的1.71.9万万/平米平米的高价，而96年同期楼盘的售价仅0.81.4万万/平米。平米。项目持久的高价格源于日常完善的物管维护服务，包括走道，大堂，电梯间，室内空间专门人员的各种清洁保养物管服务的人性化，尊贵体贴，为物业带来长期保值升值物管服务的人性化

48、，尊贵体贴，为物业带来长期保值升值顶级豪宅的价值不仅体现在销售阶段，而依靠优质的物管，不仅是对社区顶级豪宅的价值不仅体现在销售阶段，而依靠优质的物管，不仅是对社区业主的生活服务，而且包括对物业本身的维护保养，更能实现长期的影响业主的生活服务，而且包括对物业本身的维护保养，更能实现长期的影响力，从而成为豪宅中的持久典范力，从而成为豪宅中的持久典范全国豪宅发展趋势2豪宅更强调居住的关怀与服务服务的提升听听豪宅客户的声音：听听豪宅客户的声音：“物管也一定要做到让客户安全，物管也一定要做到让客户安全，安全是第一位的安全是第一位的。我家住七楼，总感觉楼层太低不。我家住七楼，总感觉楼层太低不安全，晚上睡觉

49、都要开着灯。虽然保安说煤气管道上抹了黄油，但还是不放心。希望物管安全，晚上睡觉都要开着灯。虽然保安说煤气管道上抹了黄油，但还是不放心。希望物管制定一系列实际措施，让业主切身感受到安全感。制定一系列实际措施，让业主切身感受到安全感。”“物管人员招聘时要进行背景调查，物管人员招聘时要进行背景调查，不喜欢楼下的保安老是换人不喜欢楼下的保安老是换人，让我老是对保安持怀，让我老是对保安持怀疑态度。疑态度。”“物管应该是物管应该是看不见但确实存在的服务看不见但确实存在的服务，我不喜欢每天看到物管在我面前忙忙碌碌的，我不喜欢每天看到物管在我面前忙忙碌碌的，但又一定要有这种服务提供给我。但又一定要有这种服务提

50、供给我。”“希望物管能保证小区的纯粹性、保障自己生活的私密性和安全性，同时又能希望物管能保证小区的纯粹性、保障自己生活的私密性和安全性，同时又能提供高提供高质量的服务质量的服务。”“希望小区物业可以提供一站式服务希望小区物业可以提供一站式服务，所有的问题都能得以及时解决。，所有的问题都能得以及时解决。”与豪宅要相称，就像花高价在超市而不是菜市场买东西一样，求的是与豪宅要相称，就像花高价在超市而不是菜市场买东西一样，求的是没有后顾之忧没有后顾之忧。”对物业服务的要求：“安全、尊贵、方便”本报告是严格保密的。50香港豪宅以其全方位领先的卓越品质而一直成为内地豪宅的标杆和香港豪宅以其全方位领先的卓越

51、品质而一直成为内地豪宅的标杆和发展方向，其中人性化、尊贵的物管服务更值得我们借鉴发展方向，其中人性化、尊贵的物管服务更值得我们借鉴借鉴一：庞大的专属服务团队借鉴一：庞大的专属服务团队礼顿山的物管人员多达139人，平均每四户享受一名物管人员的专职服务；配有物业、车场、住宅、会所四大部门，下设工程、会所等8个专属行动组，分工明确，服务项目细化到个人借鉴二：独特的借鉴二：独特的“礼宾团队礼宾团队”设置设置礼顿山的物管人员中设有专门礼宾行动组21人，首席礼宾司一名，高级礼宾员3名，礼宾员17名，24小时轮班服务，提供22项服务，包括租借雨伞、代定门票，代洗代取衣物等借鉴三：借鉴三：“以客为先以客为先”

52、的领先服务意识的领先服务意识物管人员不是为了工作而服务，通过严格专业的培训，强调“以客为先”的服务意识，通过与客户建立良好的沟通关系，物管人员的一切服务以“为客户带来更为舒适，更便利的居住感受”为目的借鉴四：人性化又不失尊贵感的日常服务借鉴四：人性化又不失尊贵感的日常服务巡视人员微笑的与业主打招呼，需要服务时，小跑上前，先致敬问候，询问业主需求；停车场内定期为业主提供清洁服务，遇到车位紧张时，主动与业主沟通协调；代业主进行验楼考核，为业主入住进行各种防护测试等；每年还会定期对物业的内外进行监测、维护，保障物业的安全和长期稳定每栋专设礼宾员为业主提供全面服务每栋专设礼宾员为业主提供全面服务全国豪

53、宅发展趋势豪宅更强调品质的关怀和服务 服务的提升豪宅更强调居住的品质与保障 精装修+品质细腻+技术领先趋势1未来豪宅将从单纯的“地段+资源+物业类型”阶段，上升为“产品+服务”阶段！机会趋势2本报告是严格保密的。52金地观澜走在正确的豪宅趋势上：“产品+服务地段+资源+物业类型”引领深圳豪宅的升级换代！将以的姿态，颠覆深圳传统豪宅认知本报告是严格保密的。53产品产品服务服务本报告是严格保密的。54 我们已经在市场上做到了产品力的领先，我们已经在市场上做到了产品力的领先，那么哪些方面我们可以做得更好呢？那么哪些方面我们可以做得更好呢？2、景观五重园林、庭院装修、私属符号；3、公共部位精装、重金打

54、造；4、立面高档石材，品质耐久；5、配备直饮水、先进安防系统等，前沿、高配；6、工艺与质量明星团队把控、精细到位；7、精装修4000元/平米深圳领先标准；8、配套丹桂轩、红酒银行、SPA、恒温泳池、有机农场；1、产品形态纯法式设计“别墅+多层”低密度社区；定制定制STEP1STEP1：Mock upMock up工程样板间工程样板间金地观澜项目mockup工程样板间提前进行 “领先客户深访”，总结客户建议，实现客户互动深访效果：深访效果：总结并验证目标客户群的特征；传递项目价值点，为今后营销方向提供指导；让客户参与交楼标准的设计，总结出客户对精装样板房的建议和意见，对交楼标准的打造和提升提供重

55、要参考。定制定制STEP2STEP2：小众产品推介会小众产品推介会在样板房正式开放前，提前举办小型高端产品推介会，深入渗透产品细节打造品质，提升客户对产品价值的认知通过对VIP客户的诚意度分类，按照诚意度高低排序，分批邀约客户参加推介会，制造高端圈层影响力，更多意见领袖的口碑传播使得项目更多“老带新”的上门客户建议：建议：与营销相结合，制定精装修标准的过程中与客户保持密切的联系。张智强张智强的个人精装修定制模式的个人精装修定制模式300个问题的定制化精装问卷问题举例：1、您的书柜里藏有多少书？了解客户的习惯，判断客户对书柜空间的要求。2、您平时喜欢在哪里看书？从而判断客厅/卧室的布置。建议：建

56、议：可选择定制精装修更加人性化，通过访谈领先客户，按照业主的生活习惯及需求进行打造。新鸿基葡萄酒庄新鸿基葡萄酒庄庭院精装修庭院精装修五大私家屋苑大道与庭院精装修风格相呼应五大私家屋苑大道与庭院精装修风格相呼应 屋苑内的五条大道命名为”贝翠大道 Ptrus Avenue“、”玛歌大道 Margaux Avenue“、”洛图大道 Latour Avenue“、”洛菲大道 Lafite Avenue“及”美冬大道 Mouton Avenue“，每条大道两旁均种植着不同颜色的花卉，极具酒庄特色，为城中罕有的绿化环境。1 亿亿 3 千万元强势打造葡萄园园林美景，每个私家花千万元强势打造葡萄园园林美景，每

57、个私家花园内均会提供栽种葡萄树。园内均会提供栽种葡萄树。五大主题私家花园五大主题私家花园 以浅蓝色、粉红、紫、橙和红色为主调，设计五款主题私家花园：蓝莓园，粉桃园，紫提园，金叶园和樱桃园。让住客住客能够选择配合个人品味的私家花园能够选择配合个人品味的私家花园，每户投资额达 80 至至 300 万元万元。“葡萄园葡萄园”更首创为业主提供两年免费花园管理更首创为业主提供两年免费花园管理及保养服务，务求为住客提供最体贴周全的服务及保养服务，务求为住客提供最体贴周全的服务。建议：建议：增强庭院精装修的可选择性，制定多个精装修套餐供客户选择，并附带相应的服务。u车库道路采用花岗岩铺地；车库道路采用花岗岩

58、铺地；u艺术天花吊顶；艺术天花吊顶；u精致灯光营造绚丽色彩；精致灯光营造绚丽色彩；u动感橱窗设计；动感橱窗设计；以奢华的地下车库品以奢华的地下车库品质，为业主打造全方质，为业主打造全方位的尊贵体验。位的尊贵体验。建议：建议：公共空间高标准打造，展现整体项目的细腻品质，让业主感受到“社区=家”。深访客户语录：深访客户语录：“从外面回来，首先都要进入车库，车库的环境对回家的心情影响很大！不能忍受灰暗和苍白的车库，档次太低。墙面不要那么单调，画一些有品味的艺术壁画，感觉会很不一样最好有能体现社区档次的不一样的地方。”本报告是严格保密的。60翡翠物管翡翠物管专属礼宾司服务专属礼宾司服务首席礼宾司选取4

59、0岁左右，成熟、稳重，亲和的，经过专业培训，具备丰富经验的职业物管经理；礼宾员选取2535岁左右形象健康，严格培训的物管人员为专属安排的楼栋业主安排汽车接送，出行导游，代理洗车，订票，保洁，行李寄存，餐饮定送，家居检修，维护等参照香港先进物管模式，设立礼宾团队，包括一名首席礼宾司，以及专门负责每栋楼宇的两名礼宾员，24小时为业主提供专属礼宾服务建议：建议：物管升级，打造深圳最专业的“专属礼宾司服务”团队。香港物管特色之礼宾司服务CONCIERGE 人员构成人员构成包括首席礼宾司，高级礼宾员和礼宾员等组成，其中高级礼宾员和礼宾员负责专门的楼栋，有明确的位置、职责分工CONCIERGE 工作时间安

60、排工作时间安排共分三班，上午班:7:30-16:30，下午班:13:30-22:30，夜 班:22:30-7:30(两名礼宾员轮岗)CONCIERGE 工作职责工作职责1、为住户安排家居及灭虫服务；2、为住户安排汽车接送及货车搬运等服务；3、为住户提供家居工具借用服务；4、为住户提供周边设施及出行导游服务；5、为住户代订会所各项设施；6、为租户安排洗车服务；7、为租户代订鲜花/饮品/报纸等服务；8、每天巡视各楼层及公共设施以确保公共地方清洁卫生；9、访客登记（普通访客、装修工人）；10、本栋公共设施/电路系统检查；11、须经常为住户开启大堂大门；12、为住客安排会议和聚会；13、为客人安排行李

61、寄存服务；14、代管理处收取住户缴费如住宅及停车场管理费、会所帐项等；15、安排工程部同事进行家居维修服务；16、为住户制作住户证及出入许可证；17、为住户提供雨伞借用服务；18、为住户提供邮件送寄服务；19、在前台提供小食及饮品销售服务；20、为住户代订各项门票；21、为住户提供干洗服务，并上门交收。多层级礼宾人员设置，提供24小时工作、生活、游玩等全方位体贴服务物管人员中专门设立了物管人员中专门设立了一个包含一个包含2121人的礼宾人的礼宾团队，专门为业主提供团队，专门为业主提供礼宾服务礼宾服务无公害超市：无公害超市：OLE是华润旗下的高是华润旗下的高端商业模式，入驻社区为社区提供端商业模

62、式，入驻社区为社区提供绿色商业服务；绿色商业服务；OLE所有果蔬均为高所有果蔬均为高品质无公害产品，有品质无公害产品，有机蔬菜、水果将是机蔬菜、水果将是OLE的标准配置。为的标准配置。为客户提供售卖、送货客户提供售卖、送货上门、预定果蔬等服上门、预定果蔬等服务。务。建议：建议：与“高档、健康、便利”的无公害超市合作，由物管统一预订，送货上门，为业主贴心服务。深访客户语录深访客户语录1 1：“现在对吃的东西特别不放心，我身边有很多朋友，都在香蜜湖有自己的菜园，请人种菜送菜很好。如果有自己的菜园，就冲着这一点就很让人心动！”深访客户语录深访客户语录2 2：“不是经常在家吃饭，但周末会在家吃，有朋友

63、来了，要加几个菜，买菜一定要很方便！如果卖的都是严格质检的蔬菜，会让人特别安心！”本报告是严格保密的。63私人健康医生顾问（建议引入）与私人医生服务机构合作，例如“上医林”，定期派私人医生专家来为所有业主进行讲座与健康咨询。同时为每位业主建立一个长期的医疗健康档案，邀请定期跟踪分析，并上门为业主进行诊疗服务。同时社区医疗方面可增设同时社区医疗方面可增设临时急诊服务临时急诊服务（救护车到来前的（救护车到来前的应急诊断以及输氧等），考虑到可执行性，可聘请已经退休的应急诊断以及输氧等），考虑到可执行性，可聘请已经退休的老医师常驻。老医师常驻。本报告是严格保密的。64首席园艺师首席园艺师（园林公司知名

64、设计师）首席室内设计师首席室内设计师（知名室内设计师）首席物业服务师首席物业服务师（资深物业管理顾问，常驻）私人健康医生顾问私人健康医生顾问（上医林）另设置另设置服务秘书服务秘书，于社区网络平台、电话、物管前台服，于社区网络平台、电话、物管前台服务等渠道获取业主的需求，进行集中反馈给专家团队。务等渠道获取业主的需求，进行集中反馈给专家团队。顾问团队定期到社区一次，集中解决业主需求顾问团队定期到社区一次，集中解决业主需求特设专家顾问团队特设专家顾问团队提供可选定制化庭院精装修，并免费提供庭院装修咨询。提供可选定制化庭院精装修，并免费提供庭院装修咨询。提供可选定制化别墅精装修，并免费提供室内装修装

65、饰咨询。提供可选定制化别墅精装修，并免费提供室内装修装饰咨询。提供私人管家定制服务咨询，即时沟通业主对物管的升级需求。提供私人管家定制服务咨询，即时沟通业主对物管的升级需求。为业主建立健康档案，定期举办健康讲座，进行健康咨询。为业主建立健康档案，定期举办健康讲座，进行健康咨询。本报告是严格保密的。65地段地段资源资源本报告是严格保密的。6610个世界锦标级球场，个世界锦标级球场，世界第一大的规模世界第一大的规模。先后邀请。先后邀请10位天皇巨星前所未有地位天皇巨星前所未有地设计了设计了180洞，在世界洞，在世界5万多个球会中，成为唯一汇聚五大洲球场风格的球会。万多个球会中，成为唯一汇聚五大洲球

66、场风格的球会。全国视角：观澜=国际影响力的休闲之都观澜高尔夫球会观澜高尔夫球会本报告是严格保密的。67牛湖大水田风光牛湖大水田风光 三大原生态公园三大原生态公园 生态景观轴生态景观轴山水田园农庄山水田园农庄本报告是严格保密的。68全国视角：观澜=国际影响力的文化之都打造时尚休闲和艺术体验功能的开放型版画产业基地，两年一届的国际版画双年展使观澜国际影响力日益提升 观澜瓷谷将陶瓷文化、人才、产业三者合一，打造世界级的陶瓷品牌总部基地。名扬世界的日本“九谷烧”进驻。原创版画基地原创版画基地观澜瓷谷观澜瓷谷本报告是严格保密的。69观澜在深圳北扩、深港合作及珠三角经济一体化发展中扮演着城市组团中心的观澜在深圳北扩、深港合作及珠三角经济一体化发展中扮演着城市组团中心的角色，城市功能不断完善。角色，城市功能不断完善。福田中心福田中心区区龙龙华华坂坂田田n建设山水交融，传统建设山水交融，传统与现代文化有机结合与现代文化有机结合的的生态、文化新区生态、文化新区 发展目标发展目标n以商贸、行政、文化、以商贸、行政、文化、教育和教育和居住居住为主的观澜为主的观澜综合服务中心区。综合服务中心区。功能定位功能定