酒店管理规划--地产开发城市综合体功能及要素分析——集团连锁酒店管理公司课件

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1、酒店酒店管理管理规划规划 地产地产开发城市综合体功能及开发城市综合体功能及要素分析要素分析集团连锁酒店管理集团连锁酒店管理公司公司 2023-2-24叶予舜1城市综合体功城市综合体功能及要素能及要素22023-2-24叶予舜地产开发城市综合体功能及要素分析地产开发城市综合体功能及要素分析城市综合体特征分析城市综合体特征分析一一城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的

2、巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点，成为多功能的聚集焦点。二二通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型通道树型”（Access TreeAccess Tree）体系。这种

3、交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间，形成丰富多变的街道空间。三三应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。丰富的景观与宜人的环境。2023-2-24叶予舜3四四城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合

4、。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。五五城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标

5、式建筑。2023-2-24叶予舜4城市综合体特征分析城市综合体特征分析一一个城市综合体至少组合个城市综合体至少组合了了HOPSCAHOPSCA功能功能中的三种，以一种功能为主、多种功能配套的高效率建中的三种，以一种功能为主、多种功能配套的高效率建筑群落。商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具筑群落。商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又被称为有会展等展览功能，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又被称为“城中之城城中之城”。集合了城市的最重要的功能和人

6、群集合了城市的最重要的功能和人群,是浓缩的都市。是浓缩的都市。城市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市城市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交功能集约化的结果，同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。2023-2-24叶予舜5城市综合体功能及要素分析城市综合体功能及要素分析在中国（内地）

7、城市在中国（内地）城市综合体一般具备三个要素综合体一般具备三个要素一是城市的中心和副中心地段；一是城市的中心和副中心地段；二是公共交通的枢纽；二是公共交通的枢纽；三是独享和兼具城市的自然景观或公共资源如临（观）水或城市广三是独享和兼具城市的自然景观或公共资源如临（观）水或城市广场场。2023-2-24叶予舜6城市综合体的每种功能有其特定的运行时间城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持在一起，使其保持2424小时的繁荣，提高了综小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在时合体的使用效益。城市

8、综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间入其中，使那些在非工作时间“死去死去”了的了的地区的功能得到完善。地区的功能得到完善。2023-2-24叶予舜7商务商务 商务是现代城市的主要功能，操纵着城商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，空间能否提供充分、便捷的商务空间，决

9、定着这一区域的城市地位和功能。决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体应用高规格空间满足不同企城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。业的商务需求。2023-2-24叶予舜8酒店酒店 酒店是综合体中最赢利的项目，它为酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的综合体提供流动的“居住居住”人口和活人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，2424小时的服务使项目保持持久的繁荣小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。并增加其活力。商业商业 商业零售与人们的日常生活最密切，商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其形成城市范围

10、的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。够充分满足各类阶层的消费需求。2023-2-24叶予舜9居住居住 居住是城市开发的基本成分，是解决居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应

11、全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。阶层人士的居住需求。按性能分：按性能分：商务综合体，是指商务综合体，是指没有住宅没有住宅的纯综合体；的纯综合体；生活综合体，不仅有住宅而且比例较大生活综合体，不仅有住宅而且比例较大超过超过30%30%；单一综合体；一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综合体；单一综合体；一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综合体；另一另一种按建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品。种按

12、建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品。按按地段分：都心型综合体，副中心（区域和新城）型综合体。地段分：都心型综合体，副中心（区域和新城）型综合体。2023-2-24叶予舜10按性能分按性能分按体量分按体量分：大型：大型城市综合体是经济发展的必然要求，城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为：我们根据特点可以划分为：城市城市CBDCBD中心的城市中心的城市综合体综合体。交通交通枢纽型城市枢纽型城市综合体综合体。城市城市副中心城市综合体副中心城市综合体,城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五

13、角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等滨湖区、沈阳铁西城市副中心等 城郊城郊结合部城市综合体结合部城市综合体，如世茂，如世茂；蝶湖湾。；蝶湖湾。由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5 5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。选址可能是在城郊结合部。2023-2-24叶予舜11城市综合体分类城市综合体分类高端奢侈型综合体高端奢侈型综合体，指都心型尤其是一线城市为特征的五，指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五星级酒店、五A A级写字楼和奢侈品和国际一线品牌为主

14、的高级写字楼和奢侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体端商业中心的聚合综合体。中档生活型城市综合体中档生活型城市综合体。酒店三星以下，商业以大卖场主。酒店三星以下，商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的的一线城市区域商业中心和力店为主和写字楼体量较小的的一线城市区域商业中心和二、三线城市的综合体。二、三线城市的综合体。2023-2-24叶予舜12按品味分按品味分“城市商务综合体城市商务综合体”这一概念，随着商务这一概念，随着商务公寓的推出，受到越来越多商务人士的青公寓的推出，受到越来越多商务人士的青睐。成为现代办公物业的新名片。睐。成为现代办公物业的新名片。城市城市商务综合体是以商

15、务综合体是以商务活动为核心的集商务活动为核心的集约物业形态约物业形态，涵盖了商务楼、公寓、住宅、，涵盖了商务楼、公寓、住宅、酒店、商业等多种关联性较强的物业形态，酒店、商业等多种关联性较强的物业形态，如美国纽约洛克菲勒中心、北京的友谊宾如美国纽约洛克菲勒中心、北京的友谊宾馆、纽约的花旗中心、香港的时代广场等。馆、纽约的花旗中心、香港的时代广场等。2023-2-24叶予舜13城市商务综合体城市商务综合体集约集约资源放大功能资源放大功能，是商务综合体的本质，是商务综合体的本质特征，如深圳万骏汇商务公寓既掌控大铲特征，如深圳万骏汇商务公寓既掌控大铲湾港区、宝安国际机场、航空物流园等国湾港区、宝安国际

16、机场、航空物流园等国际资本圈，同时毗邻五星级酒店、政府机际资本圈，同时毗邻五星级酒店、政府机关，掌控家乐福、沃尔玛等大型商业资源。关，掌控家乐福、沃尔玛等大型商业资源。它打破传统办公模式，放大了物业彼此的它打破传统办公模式，放大了物业彼此的价值，从而取得价值，从而取得了了“1+11+1”远大于远大于“2 2”的的整体效能，整体效能，让企业员工自由转换于生活和让企业员工自由转换于生活和工作之间，轻松享受休闲商务、扩张商务工作之间，轻松享受休闲商务、扩张商务版图，为企业长足发展奠定人性化基础版图，为企业长足发展奠定人性化基础。2023-2-24叶予舜14城市商务综合体城市商务综合体一一个城市综合体

17、应该说具备五重的价值空间：个城市综合体应该说具备五重的价值空间：第一个可销售的住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金，第一个可销售的住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金，第二个是酒店商业持续经营和租金的回报；第二个是酒店商业持续经营和租金的回报；第三是随着城市化进程加快，交通的改善，消费力的提高。尤其人气带来的效益的增加，这些第三是随着城市化进程加快，交通的改善，消费力的提高。尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业（资产）评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值；综合要素组合对物业（资产）评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值；第四个是资本的价值，价值的提升通过基金、上市、债

18、券其他的资本通道乘数的变现。第四个是资本的价值，价值的提升通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的变现。第五个就是它的附加值，一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，会带动整个周边第五个就是它的附加值，一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，会带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高，上海的新天地就是最经典的案例。土地和建筑价值和价格的大幅提高，上海的新天地就是最经典的案例。2023-2-24叶予舜15综合体的多重价值综合体的多重价值城市综合体的价值最大化还取决于不同产品城市综合体的价值最大化还取决于不同产品和业态的开发和运营顺序和节奏和业态的开发和运营顺序和节奏比如比如：先开发

19、酒店和商业并通过一段良好的：先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和培育，当人气、商气和形象树立并传运营和培育，当人气、商气和形象树立并传播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等销售播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等销售型产品，价值和价格无疑会最大化。型产品，价值和价格无疑会最大化。而而这要看投资商的自有资金实力尤其是多元这要看投资商的自有资金实力尤其是多元化中长期的融资通路。当然同样决定的销售化中长期的融资通路。当然同样决定的销售和持有的比例也预示了项目远期价值和资产和持有的比例也预示了项目远期价值和资产价值的是否最大化？附加值的体现则更是综价值的是否最大化？附加值的体现则更是综合能力的表现。合能力

20、的表现。2023-2-24叶予舜16综合体开发和运营顺序及节奏综合体开发和运营顺序及节奏但是如何将一个核心地块的价值最大化并实现长短期的良性循环，将政府、开发商、商家、消费者和等多重资源整合好，既创造一个微观的有效商业模型，同时是一个宏观的复杂城市发展工程中的重要环节。尤其是产品的组合比例、业态的优化选择,特别是投资回报的多重空间包括实际开发节奏都与一个城市的发展思路、规划方向、人口构成和消费水平乃至风俗习惯等要素相关联，更与投资商的资金实力、团队能力、管理水平和资源程度密不可分。2023-2-24叶予舜17l关于城市综合体还一直有一个小争关于城市综合体还一直有一个小争论，就是中心型的，闹市型

21、住宅会论，就是中心型的，闹市型住宅会不会成为高端的住宅。而且人流很不会成为高端的住宅。而且人流很喧哗会降低生活品质，但如果能和喧哗会降低生活品质，但如果能和一个城市的景观，自然资源能够很一个城市的景观，自然资源能够很好的结合，甚至人造的景观和均衡好的结合，甚至人造的景观和均衡的动静分离，把居住部分和自然的的动静分离，把居住部分和自然的景观做了一个很好的结合，同时可景观做了一个很好的结合，同时可以利用高科技和高智能的设施与高以利用高科技和高智能的设施与高端的材料、空间和功能很好的结合，端的材料、空间和功能很好的结合，既能享受都市商业的繁华和便利，既能享受都市商业的繁华和便利，又能提高居住和生活的

22、品质和格调，又能提高居住和生活的品质和格调，同样可以营造高尚的社区同样可以营造高尚的社区。不同不同类型的综合体产品的组合比例决定了投资及回报的变化类型的综合体产品的组合比例决定了投资及回报的变化，不同，不同资金实力的投资商也影响其产品模型和投资回报模型的差异。资金实力的投资商也影响其产品模型和投资回报模型的差异。2023-2-24叶予舜18城市综合体一定是城市的中心和副中心地段，包括它整个资源的整合会成为一个城市未来的城市综合体一定是城市的中心和副中心地段，包括它整个资源的整合会成为一个城市未来的地标性建筑地标性建筑。所有的综合体经过十几年的培育和扩张，它的资本会翻几倍甚至几十倍。所有的综合体

23、经过十几年的培育和扩张，它的资本会翻几倍甚至几十倍。中国（内地）的中国（内地）的销售价格很高，但是资产价格，我们跟国外的发达国家的差距都是销售价格很高，但是资产价格，我们跟国外的发达国家的差距都是1010倍以上。倍以上。像香港平方尺的销售价格和我们平方米销售的价格是一样的。像香港平方尺的销售价格和我们平方米销售的价格是一样的。尤其是尤其是核心地段不可复制，这是它唯一的资产价值的最大亮点核心地段不可复制，这是它唯一的资产价值的最大亮点。第二个。第二个资产价格，租金的模资产价格，租金的模式，最后可以通过资本市场得到一个更大的提升式，最后可以通过资本市场得到一个更大的提升。为什么要成为一个城市综合体

24、，就是政府。为什么要成为一个城市综合体，就是政府对土地价值最大化的一个支持力度，所有开发商多年的经验，包括它成为一个城市中心，文对土地价值最大化的一个支持力度，所有开发商多年的经验，包括它成为一个城市中心，文化中心，它未来的集聚性会在未来市场有一个体现。化中心，它未来的集聚性会在未来市场有一个体现。已经成为政府、开发商、消费者最好已经成为政府、开发商、消费者最好的中国（内地）城市的中国（内地）城市开发的案例开发的案例。城市综合体一定。城市综合体一定是中是中国（内地）城市化国（内地）城市化建成的标志，建成的标志，开发商投资的最佳的模型开发商投资的最佳的模型，也会成为城市居民生活提升的一，也会成为

25、城市居民生活提升的一个最好的引领性场所。个最好的引领性场所。2023-2-24叶予舜19在中国（内地）为什么在中国（内地）为什么政府、市长愿意做综合体？开发商为什么会做综合体？投资者和消费政府、市长愿意做综合体？开发商为什么会做综合体？投资者和消费者为什么愿意投资综合体或去消费者为什么愿意投资综合体或去消费？政府政府、市长愿意做综合体、市长愿意做综合体，是因为城市需要标志和名片，综合体可以极大地，是因为城市需要标志和名片，综合体可以极大地提升城市的想象，提升城市的想象，满足政绩工程的需求；拉动区域经济和文化的发展满足政绩工程的需求；拉动区域经济和文化的发展。开发商开发商为什么会做综合体为什么会

26、做综合体，是因为综合体不仅是一个集约的产品模型更是一个合理的投资模，是因为综合体不仅是一个集约的产品模型更是一个合理的投资模型，尤其型，尤其在中国（内地）商业在中国（内地）商业地产金融体系和金融产品缺失的情况下，地产金融体系和金融产品缺失的情况下，可以通过销售与持有可以通过销售与持有类型产品的比例和组合、开发顺序和周期的调整，完成资金的长短结合和良性循环类型产品的比例和组合、开发顺序和周期的调整，完成资金的长短结合和良性循环。有效地。有效地解决变现和运营的的矛盾。解决变现和运营的的矛盾。2023-2-24叶予舜20综合体的作用和意义综合体的作用和意义投资者和消费者为什么会买，或者愿意去投资综合

27、体投资者和消费者为什么会买，或者愿意去投资综合体，无疑是因为综合体的多种属性决定了，无疑是因为综合体的多种属性决定了它价值最大化的可能和空间它价值最大化的可能和空间。一般一般，城市综合体基本需建，城市综合体基本需建1515万平米的面积，要辐射万平米的面积，要辐射2020万万3030万的消费群，它的规模和体量万的消费群，它的规模和体量会成为一个多元中心。城市综合体它的产品和业态的多元组合注定会成为一个城市的时尚消会成为一个多元中心。城市综合体它的产品和业态的多元组合注定会成为一个城市的时尚消费中心，它的功能决定费中心，它的功能决定了：了：第一第一写字楼会成为一个城市商务人群集合的场所写字楼会成为

28、一个城市商务人群集合的场所。第二第二酒店会成为一个城市旅游人口集聚的场所酒店会成为一个城市旅游人口集聚的场所。公寓或住宅又汇聚了城市最高端和前卫的市民，而购。公寓或住宅又汇聚了城市最高端和前卫的市民，而购物中心尤其购物、餐饮、休闲、娱乐、会展等一站式的功能和服务积聚了城市最具活力的消费群，物中心尤其购物、餐饮、休闲、娱乐、会展等一站式的功能和服务积聚了城市最具活力的消费群，最最大化地实现建筑、业态和人群的互补、联动和共享大化地实现建筑、业态和人群的互补、联动和共享。如果在和城市的中心广场和结合在一起的，必定。如果在和城市的中心广场和结合在一起的，必定成为市民公共活动文化中心。成为市民公共活动文

29、化中心。2023-2-24叶予舜21综合体的作用和意义综合体的作用和意义2023-2-24叶予舜22城市综合体开发要点城市综合体开发要点大型大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。娱乐、会所于一体。三三大选址标准大选址标准 城市城市综合体属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以最可能分布于综合体属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以最可能分布于城郊结合部，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模

30、式。城郊结合部，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。城市城市综合体项目选址一般符合下列三项标准之一：综合体项目选址一般符合下列三项标准之一：项目选址三项标准项目选址三项标准 1.1.项目项目所在位置为城市核心区所在位置为城市核心区2.2.有有人流和消费基础人流和消费基础 项目位于城市中心项目位于城市中心3.3.是是城市经济新增长点城市经济新增长点 位于新开发区位于新开发区 2023-2-24叶予舜23城市综合体的开发标准城市综合体的开发标准必须必须有营造园林景观的基础有营造园林景观的基础 大型大型城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。城市综合体

31、必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。2023-2-24叶予舜24城市综合体的开发标准城市综合体的开发标准必须必须具有交通便捷的区位优势具有交通便捷的区位优势 城市城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交通便利位置。络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交通便利位置。交通交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证的便利将为城市综

32、合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化所有资源使用的最大化。2023-2-24叶予舜25城市综合体的开发标准城市综合体的开发标准必须必须营造齐备的生活系统营造齐备的生活系统 为满足为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中必须具备一定必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。同时同时，因为综合体建筑

33、包含多方面内容，所以一个，因为综合体建筑包含多方面内容，所以一个综合体要有自己的一个专综合体要有自己的一个专业的物业管理公司，根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来业的物业管理公司，根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理项目，来为业主提供周到的服务管理项目，来为业主提供周到的服务。2023-2-24叶予舜26城市综合体的开发标准城市综合体的开发标准l城市城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值如何使综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值如何使现金流量和现金流速的最佳现金流量和现金流速的最佳成了最核心的问题。成了最核心的问题。l对于对于可销售的住宅、公寓、写

34、字楼以及可销售的住宅、公寓、写字楼以及LOFTLOFT、攀、攀HOUSEHOUSE可以实现短期的资金快速回笼，保障资金的现金流量；可以实现短期的资金快速回笼，保障资金的现金流量；l商业、酒店的租金回报和经营回报，平衡现金流速；商业、酒店的租金回报和经营回报，平衡现金流速；l随着随着持续运营的市场培育带来的人气提升、周边交通环境的改善，特别是城市化进程中经济水平的提高带来的消费力持续运营的市场培育带来的人气提升、周边交通环境的改善，特别是城市化进程中经济水平的提高带来的消费力的提升都会使物业价值翻倍增长，抵押贷款或并购的价值将彰显；的提升都会使物业价值翻倍增长，抵押贷款或并购的价值将彰显；l乘数

35、乘数效应会使资本价值通过上市、基金、债券、民间资本等形式变现；效应会使资本价值通过上市、基金、债券、民间资本等形式变现；l城市城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。l由此由此，城市，城市综合体的产品定位就成了重中之重综合体的产品定位就成了重中之重，最合适的产品组合，最恰当的开发、营销、推广节奏，不但是决定项，最合适的产品组合，最

36、恰当的开发、营销、推广节奏，不但是决定项目成败的关键，更会成为资本的吸附磁场，成为社会效益最大化的积极带动者目成败的关键，更会成为资本的吸附磁场，成为社会效益最大化的积极带动者。2023-2-24叶予舜27城市综合体的开发及运营城市综合体的开发及运营需要需要强大的资金支持强大的资金支持l城市城市综合体从建筑设计、体量、规模、功能、业态组合上代表的都是最高级的商业形态。内在的综合体从建筑设计、体量、规模、功能、业态组合上代表的都是最高级的商业形态。内在的和谐发展，和谐发展，价值的再造和共生价值的再造和共生都将形成强大的洼地效应。都将形成强大的洼地效应。l城市城市综合体都会引进世界综合体都会引进世

37、界500500强及一线商家，强大的品牌磁场显露出强大的商业价值洼地效应。强及一线商家，强大的品牌磁场显露出强大的商业价值洼地效应。l按照国际经验，一个面积在按照国际经验，一个面积在5050万平方米左右的城市综合体，至少需要万平方米左右的城市综合体，至少需要2020万种以上的商品才足以支万种以上的商品才足以支撑，这说明城市综合体需要建立在大量的工业化生产以及产品的多样化之上。撑，这说明城市综合体需要建立在大量的工业化生产以及产品的多样化之上。l依国际经验，对都心型城市综合体来说，依国际经验，对都心型城市综合体来说，3030公里为经常性消费商圈，覆盖市及周边县市公里为经常性消费商圈，覆盖市及周边县

38、市80%80%的地区。的地区。l同时同时业态规划方面以购物、娱乐、休闲、会展、金融、文化、艺术功能为特色的城市综合体，完业态规划方面以购物、娱乐、休闲、会展、金融、文化、艺术功能为特色的城市综合体，完善的业态组合与规划将与众多商家产生的共鸣。这样才具有强大的规模效应和集聚效应，才具有善的业态组合与规划将与众多商家产生的共鸣。这样才具有强大的规模效应和集聚效应，才具有城市综合体的消费联动效应，城市综合体经济才能形成，商业价值洼地效应才能全部彰显城市综合体的消费联动效应，城市综合体经济才能形成，商业价值洼地效应才能全部彰显。2023-2-24叶予舜28城市综合体的商业价值再造和共生城市综合体的商业

39、价值再造和共生城市城市综合体从功用意义定义，称之为综合体从功用意义定义，称之为综合性在城市形态和经济形态中的表现综合性在城市形态和经济形态中的表现。这一定义，是。这一定义，是城市综合体外部城市综合体外部“城市空间延续城市空间延续”的价值体现的价值体现。一一个成功的城市综合体项目：个成功的城市综合体项目：是是一个城市文化与灵魂的标签；一个城市文化与灵魂的标签；是是一个城市标志性建筑；一个城市标志性建筑；是是一个城市商业价值最大化的具体体现；一个城市商业价值最大化的具体体现；是是一个城市经济发展的带动一个城市经济发展的带动者；者；综合体综合体对加快城市商业产业升级换代；对加快城市商业产业升级换代；

40、规避规避商业的无序竞争；提升城市居民的生活状态；商业的无序竞争；提升城市居民的生活状态；扩大扩大城市居民的消费需求；城市居民的消费需求；释放释放存量、扩大增量就业岗位；开拓税源；存量、扩大增量就业岗位；开拓税源；带动带动资金流、信息流、物流、人流的良性扩张资金流、信息流、物流、人流的良性扩张都会做出突出的贡献，对区域经济都会做出突出的贡献，对区域经济的良性再造，产业结构优化升级，城市资源的合理配置也会起到不可估量的作用，在的良性再造，产业结构优化升级，城市资源的合理配置也会起到不可估量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的黄金价值魅力。运营过程中会极大地彰显这一商业形态的黄金价值魅力。2023-2-24叶予舜29城市空间延续价值城市空间延续价值