魅力再改产品价格策略

《魅力再改产品价格策略》由会员分享，可在线阅读，更多相关《魅力再改产品价格策略（39页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、万科魅力之城在售产品价格策略及销售办法万科魅力之城在售产品价格策略及销售办法市场再改产品销售情况目目 录录 华 润 中 海 龙 湖 万 科 城 东数据来源：数据来源：1、房管局备案数据、房管局备案数据2、现场和置业顾问沟通、现场和置业顾问沟通3、相关地产朋友信息支持、相关地产朋友信息支持华润凤凰城华润凤凰城建筑形态建筑形态占地面积占地面积容积率容积率高层，27f约356亩4.506#5#4#3#2#1#7#8#在售楼栋在售楼栋会所会所产品类型产品类型130-150（再改）畅销户型畅销户型P，140.71m2物业形态物业形态高层，27f楼间距楼间距视野向后基本无遮挡梯户比梯户比2梯四户卖点卖点双

2、厅7.9m大开间，连通宽景阳台；主卧转角飘窗，卧室均带宽幅飘窗实收总价实收总价约81w实收单价实收单价约5800元/平米优惠措施优惠措施一次性3%，按揭2%华润凤凰城华润凤凰城房管局备案数据显示该户型上月房管局备案数据显示该户型上月销售共计销售共计5套套华润华润二十四城二十四城产产品品信信息息首首改改产品类型产品类型130-150 m2（再改）户型面积户型面积 144（C1C1）楼间距楼间距 90-100梯户比梯户比 2梯4户卖点卖点1、南北通透，全观景房，主卧、客厅南向；2、赠送错层阳台和错层房间；3、半面积入户花园和空中花园；4、主卧带卫生间和步入式衣帽间，保证私密性；5、独特景观卫生间设

3、计实收总价范围实收总价范围120w左右实收单价范围实收单价范围8500左右优惠措施优惠措施按揭2%，一次性3%房管局备案数据显示该户型上月销售房管局备案数据显示该户型上月销售6套。套。华润华润翡翠城翡翠城项项目目信信息息建筑形态建筑形态 高层（30-33层）占地面积占地面积 1245亩容积率容积率 4.50四期鸟瞰图华润华润翡翠城翡翠城产产品品信信息息首首改改产品类型产品类型130-150 m2（再改）畅销户型畅销户型 135（B2+B3组合售卖）楼间距楼间距 80M梯户比梯户比 2梯4户户型卖点户型卖点1、板式，通透；2、主卧私密；3、赠送7-10挑高阳台实收总价范围实收总价范围97-108

4、w实收单价范围实收单价范围约7300优惠措施优惠措施一次性3%，按揭2%注：翡翠城此面积段产品仅此一种，该户型由于是两种户型拼凑房管局备案数据显示该户型上房管局备案数据显示该户型上月没有销售。月没有销售。一期一期二期二期1#2#4#3#5#6#7#8#9#10#11#12#中海兰庭中海兰庭 建筑形态建筑形态占地面积占地面积容积率容积率高层，32+1F约110亩4.2已售未售在售产品类型产品类型130-150（再改）畅销户型畅销户型G型，135m2物业形态物业形态高层（24+1）F朝向朝向南北朝向梯户比梯户比两梯四户实收总价范围实收总价范围约74w-85w实收单价范围实收单价范围5500-630

5、0优惠措施优惠措施一次性1%，中海会会员0.5%，业主再购1%，拆迁户最高2%，灾区1%。中海兰庭中海兰庭房管局备案数据显示该户型上月销售共计房管局备案数据显示该户型上月销售共计3套，套，成交均价在成交均价在5700.中海国际社区项目信息中海国际社区项目信息建筑形态建筑形态占地面积占地面积容积率容积率小高层（17）、多层（6+1、8+1）、别墅 1986亩0.9橙郡橙郡1期期橙郡橙郡2期期林庭叠院林庭叠院中海国际社区中海国际社区产产品品信信息息首首改改产品类型产品类型130-150 m2（再改）畅销户型畅销户型 146（小高层17层，H型）楼间距楼间距 60-70梯户比梯户比 2梯4户卖点卖点

6、1、朝向中庭；2、现房出售实收总价范围实收总价范围 82w左右实收单价范围实收单价范围5500左右优惠措施优惠措施一次性1%橙郡一期此户型本月初才推出来，之前是此户型本月初才推出来，之前是一期封存的产品，现房发售，直一期封存的产品，现房发售，直到现在共计销售约到现在共计销售约6套。套。6栋栋7栋栋8栋栋 龙湖翠微清波项目信息龙湖翠微清波项目信息建筑形态建筑形态占地面积占地面积容积率容积率小高层，18F约126亩3.1在售产品类型产品类型140-150（首改）畅销户型畅销户型D1，136m2物业形态物业形态高层，18F楼间距楼间距50m以上梯户比梯户比2梯四户面价总价面价总价70-90w面价单价

7、面价单价外围5200-5500靠中庭5800-6200优惠措施优惠措施一次性1%；老带新政策：老客户成功推荐新客户成功认购即可享受10000元购物代金券，新客户享受3%的优惠；8月16日：下午3点到8点，前十名购买优惠4%翠微清波翠微清波最高优惠点数为最高优惠点数为8%8%外围面价以外围面价以54005400为面均价，实收均价为为面均价，实收均价为49684968中庭面价以中庭面价以60006000为面均价，实收均价为为面均价，实收均价为55205520产品类型产品类型140-150（首改）畅销户型畅销户型C3，132m2物业形态物业形态高层，18F楼间距楼间距50m以上梯户比梯户比2梯四户面

8、价总价面价总价76w起面价单价面价单价5600起优惠措施优惠措施一次性1%；老带新政策：老客户成功推荐新客户成功认购即可享受10000元购物代金券，新客户享受3%的优惠；8月16日：下午3点到8点，前十名签约购买优惠4%翠微清波翠微清波以以58005800为面均价，最高优惠幅为面均价，最高优惠幅度为度为8%8%，实收均价为，实收均价为5336.5336.房管局备案数据显示这两种户型上月共计销售房管局备案数据显示这两种户型上月共计销售17套。套。实际上月翠微清波实际上月翠微清波132和和136这两种户型共计消化约这两种户型共计消化约40套。套。成交均价区间在成交均价区间在4900-5500元元/

9、平米平米金域蓝湾项目概况金域蓝湾项目概况项目地址占地面积（亩）总建筑面积（）容积率绿化率物业类型成都市成华区建设路1号 111亩 30万530%两梯五户35层目前在售产品目前在售产品在售畅销户型解析在售畅销户型解析产品类型产品类型100-130（首改）畅销户型畅销户型A2，（90+32）=122m2，实得150表价表价5#楼85w左右，6#楼80w左右实收价实收价奇数层（阳台朝中庭）77w，偶数层（阳台临路）74w优惠方式优惠方式清盘一口价卖点卖点1、超大赠送面积（32m2），赠送面积可改为客厅，原客厅可改为卧室，实现两房变三房2、南北朝向，面向中庭景观销售情况销售情况5#楼剩余二十多套，6#

10、楼剩余几套5#6#其他户型其他户型产品类型产品类型130以上（再改）户型户型C1，(107+34)=141 m2表价表价120w-130w实收价实收价110w-120w优惠方式优惠方式一次性2%卖点卖点1、超大赠送面积（34m2）2、面向中庭景观销售情况销售情况3号楼整体剩余约50%3#其他户型其他户型产品类型产品类型130以上（再改）户型户型C2，(151+27)=178 m2表价表价150w-180w实收价实收价140w-170w优惠方式优惠方式一次性2%卖点卖点1、赠送面积（27m2）2、中庭景观+河景3、板式通透销售情况销售情况3号楼整体剩余约50%3#其他户型其他户型产品类型产品类型

11、130以上（再改）户型户型C3，(171+63)=234 m2表价表价210w-230w实收价实收价 200w-220w优惠方式优惠方式一次性2%卖点卖点1、超大赠送面积（64m2）2、临河销售情况销售情况3号楼整体剩余约50%3#2栋4栋3栋 蓝谷地天域项目信息蓝谷地天域项目信息建筑形态建筑形态占地面积占地面积容积率容积率高层，33F300亩4在售蓝谷地天域蓝谷地天域产品类型产品类型130-150（再改）畅销户型畅销户型3D，138.68物业形态物业形态高层，33F楼间距楼间距约200m卖点卖点对36000中庭，南北朝向梯户比梯户比三梯六户实收总价范围实收总价范围66w-70w实收单价范围实

12、收单价范围4700左右优惠措施优惠措施一次性1%蓝谷地天域蓝谷地天域产品类型产品类型130-150（再改）畅销户型畅销户型3D-2，136物业形态物业形态高层，33F楼间距楼间距约200m卖点卖点对36000中庭，南北朝向，板式结构梯户比梯户比三梯六户实收总价范围实收总价范围 75w左右实收单价范围实收单价范围4900左右优惠措施优惠措施一次性1%蓝谷地天域蓝谷地天域产品类型产品类型130-150（再改）畅销户型畅销户型3D-3，131.88物业形态物业形态高层，33F楼间距楼间距约200m卖点卖点对36000中庭，南北朝向，板式结构梯户比梯户比三梯六户实收总价范围实收总价范围 72w左右实收

13、单价范围实收单价范围4800左右优惠措施优惠措施一次性1%再改产品上月共计消化再改产品上月共计消化18套套澳龙名城澳龙名城项项目目信信息息建筑形态建筑形态 多层（4、7），小高层（11、16），高层（33）占地面积占地面积 81亩容积率容积率3.94 4层3333层1616层1111层7 7层澳龙名城澳龙名城产产品品信信息息首首改改产品类型产品类型130-150 m2（再改）畅销户型畅销户型 145、148（G型，11层高）楼间距楼间距 50梯户比梯户比 1梯2户卖点卖点1、4.5m客厅开间；2、通透、采光，全观景；3、布局合理，功能齐全多变实收总价范围实收总价范围 100-110w实收单价范

14、围实收单价范围7000-7500优惠措施优惠措施一次性4-5%，按揭3-4%房管局备案数据显示该户型上月成交房管局备案数据显示该户型上月成交2套套楼盘名称位置朝向梯户比楼层高建筑面积实收单价实收总价月消化凤凰城中庭南北2梯4户2714158008100005二十四城中庭南北2梯4户33144850012000006翡翠城中庭南北2梯4户3313573009800000中海兰庭中庭南北2梯4户3313557007700003国际社区中庭南北2梯4户1714655008030006（半个月）翠微清波外围临路南北2梯4户18136496867564840中庭南北2梯4户181365500748000

15、中庭东南2梯4户181325300699600蓝谷地中庭南北3梯6户33139470065330018中庭南北3梯6户331364900666400中庭南北3梯6户331314800628800澳龙名城中庭南北1梯2户11148720010656002魅力之城中庭南北1梯2户1814259008300002 从目前市场上再改产品的销售情况来看，翠微清波和蓝谷地的销量较好，分别为18套和40套。蓝谷地的成交价格在4700-4900.翠微清波的成交价格在4968-5500。随着市场的持续低迷，不排除10月房交会期间，众多楼盘的的大幅度降价促销。市场竞品比对一览表市场竞品比对一览表产品产品类型类型楼

16、栋楼栋建筑建筑面积面积实收均价实收均价7.277.27至今去至今去化套数化套数剩余套数剩余套数样板间样板间可售可售套数套数可售可售合计合计首次置业4A8948300202455#89570013210218#8963001442265#90样板间11040#未推房源20020首改70#11849356204168471#118522777079#125.56200252021841#未推房源43043再改4#14659002310312186#153未推房源190197#152未推房源212194组团1705700131265#134样板间1104A大平层138475107078组团顶跃190

17、4638070736#174未推房源3503537#136未推房源3603638#142未推房源2102139#137未推房源40040合计36013347魅力剩余可售房源梳理 魅力后期可售房源主要集中在再改产品，共计218套。首改产品可售套数共计84套。首置产品可售套数共计45套从魅力剩余可售房源的梳理来看，魅力下阶段的消化重点集中在再改产品。从市场维度分析，市场上再改产品的价格不断走低的趋势较为明显。销售目标：魅力剩余的可售产品中，在魅力剩余的可售产品中，在0808年年底前消化年年底前消化90%90%的再改房源。的再改房源。也就意味着下阶段再改产品的月均消化速度需达到也就意味着下阶段再改产

18、品的月均消化速度需达到30-4030-40套套/月月我们把上个月市场上再改产品销量较好的楼盘和魅力做点对点的比较我们把上个月市场上再改产品销量较好的楼盘和魅力做点对点的比较从上表可以得出在售房源的去化速度（2008.7.27今）首置：首置：27套套 首改：首改：38套套 再改：再改：3套套再改产品剩余房源最多，但确是去化速度最慢的产品。再改产品剩余房源最多，但确是去化速度最慢的产品。再次改善产品细项打分表(100分为满分)100分魅力翠微清波蓝谷地土地属性及配套45%交通配套2112教育配套6243商业配套3123医疗配套4144土地属性30142018品牌15%开发商品牌15151414产品

19、40%规模3322容积率6655景观环境7473梯户比7752朝向3555楼层高5431本户型所处位置3332户型功能变化1000户型综合评价5453100%合计100708067折算率10-3楼盘实收均价折算率折算价格权重权重均价翠微清波5200 10 468060%2808蓝谷地4800-3 494440%1977.6合计100%4785.6维度一：从目前市场维度得出，魅力再改走量的价格在维度一：从目前市场维度得出，魅力再改走量的价格在47854785元元/平米平米维度二：目前市场上再改产品的走量房源的总价区间在维度二：目前市场上再改产品的走量房源的总价区间在65-7665-76万，万，成

20、交均价在成交均价在4700-54004700-5400维度三：维度三：一方面考虑到市场再改产品价格持续走低的趋势，魅力再改产品的价格应预留一定的价格空间，保持较大的竞争优势另一方面考虑到魅力再改产品库存较高，需保持月均40套的去化速度同时考虑到10月房交会期间，大量楼盘的促销行径。建议魅力再改产品的价格控制在建议魅力再改产品的价格控制在4800-53004800-5300。魅力推售方式及价格策略：魅力推售方式及价格策略：p6、7#推出的同时，收回4#的价格表，针对外部一般客户只销售6、7#u6#6#的实收均价控制在的实收均价控制在52005200，7#7#的实收均价控制在的实收均价控制在530

21、05300总价区间68-7070-7373-7676-7979-8282-8585-8888-9090-100100以上6#24331110227#0614311113p4#作为内部团购以及外部团购优惠的指定房源 团购对象：银行VIP客户、中石油客户、证券公司客户、政府、拆迁办、内部员工u4#4#在在60756075的面价上一次性给到的面价上一次性给到20%20%的优惠，实收均价在的优惠，实收均价在4860.4860.总价区间65-6767-7070-7373-7676-7979-8282-8585-9090-100100以上4#10691110021p 若团购客户执意要购买6#和7#，就在零

22、售客户优惠后的实收总价基础上再给到3%的团购优惠6 6、7#7#优惠构成（针对一般的客户）优惠构成（针对一般的客户）优惠幅度比例优惠1、23.24日开盘成功认购优惠：3%（24日后换成万客会九周年庆优惠2%，8月内签约）2%100%2%2、8月迎奥运认购优惠：0.5%0.50%100%0.50%3、付款方式优惠：1%九成、一次性首付八成首付七成首付六成首付五成首付四成2.00%1.60%1.20%0.80%0.40%0.20%4、万客会蓝卡会员优惠：0.2%0.20%65%0.13%5、万客会金卡会员优惠：2%（时间截止8月31日）2%5%0.10%6、被金卡推荐新客户购房优惠：1%（金卡客户

23、可享10000元购物券，时间截止8月31日）1%30%0.30%7、城东拆迁片区、灾区客户持相关证明优惠：1%1%5%0.05%8、外销人员带来的客户成功认购可享受额外1%的优惠或现场销售经理逼定1%1%100%1.00%合计优惠4.08%优惠构成：实收均价优惠幅度面价6#52004.08%5421 7#53004.08%5525 面价团购优惠实收均价4#607520%4860针对零售客户以及团购客户的总价区间：l70万以下的房源为18套l70-76万的房源为24套l76-79万的房源为8套l79-82万的房源为5套4#、6#、7#总价区间70万以下70-7676-7979-8282-8585

24、-8888-9090-100100以上套数18248522156一般客户的零售价团购客户实收价格6#7#4#6#7#面价54215525607554215525优惠幅度4.08%4.08%20%4.98%4.98%整体实收均价5200 5300 4860 5151 5250 标准层均总价734802755657689757739058748325价格表及总价区间验证：价格表及总价区间验证：利润测算表：利润测算表：求量房源求量房源团购客户寻找洽谈执行计划：团购客户寻找洽谈执行计划：团购寻找对象启动时间责任人相关合作银行2008.8.21楼园园证券公司2008.8.21楼园园、陈瓒万科公司内部员工

25、2008.8.21谭朝中石油团购客户02008.8.21蒋玉敏拆迁办团购客户2008.8.21蒋玉敏工行农泉支行2008.8.21蒋玉敏寻找团购客户的对外价格口径：寻找团购客户的对外价格口径：万科魅力之城正在组织专场团购，若购买6、7#房源在现场执行的优惠基础上额外给到3%的优惠，若购买4#房源，在原有面价的基础上直接给到20%的团购优惠。备注备注：（团购对象审核人员“谭朝、楼园园、蒋玉敏”）所有团购优惠及行为，不告知现场销售人员，也不让其参与其中。团购客户到访现场后，出示“团购专场邀请函”以证明自己是团购客户团购客户到访现场后，直接对接楼园园和蒋玉敏所有的团购优惠最后确认由楼园园签字确认。以

26、上寻找团购客户的相关责任人在寻找洽谈团购客户时，需派发以上寻找团购客户的相关责任人在寻找洽谈团购客户时，需派发相关单位的牵头人一定数量的相关单位的牵头人一定数量的“团购专场邀请函团购专场邀请函”团购过程中涉及的相关原则及流程如下：团购过程中涉及的相关原则及流程如下：团购专场邀请函内容：团购专场邀请函内容：1、魅力之城核心卖点2、凭此卡可享受超值团购优惠价，心动不如行动3、超值特惠专场团购的活动截至日期2008年8月31日3、楼园园、谭朝、蒋玉敏的姓名及电话我们下阶段的销售重点是突破再改产品的销售考虑到9#所剩房源仅为14套（其中样板间2套），客户对其产品的满意度也较高，但去化速度较慢，从7月27日-今，共计消化30套，为提高去化速度，可考虑把9#剩余房源提供给团购客户供其选择，若团购客户购买9#房源，在销售现场执行的优惠幅度上额外给到3%的团购优惠即可。团购客户若购买8组团，在8组团清盘一口价的基础上额外给到1%的团购优惠即可。备注：备注：已售房源总价已售房源面积已售房源均价19717110 3276 6019 未售房源总价未售房源面积未售房源均价13403041 2238 5990 整体房源总价整体房源面积整体房源均价33120151 5514 6007 未售房源的团购套均总价约为：未售房源的团购套均总价约为：75万万Thanks!