王志刚工作室总结的房地产十大开发模式

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1、王志刚工作室总结的房地产十大开 发模式一、规模化品牌扩张开发模式三、谈起这种模式，最典型的例子还是碧桂园。四、五、碧桂园，广州人无人不晓，中国房地产业内人士无人 不知。六、七、碧桂园的最大成功之处在于，它把品牌做起来了，并 在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了 大盘担纲时代；为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌， 并为品牌延伸提供了成功经验。八、九、其对广房地产产生革命性影响之处在于成功准确地 把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化（规模 化）、复合（整化）化。十、十一、与此相对应，其操作模式为：A产品路线：工业化建造、规模化；B、企业运作：纵向一体化、建筑、装修、物

2、业管理一条龙服务；C、营销策略：连锁化经营，在珠江三角 洲大板块内扩张。十二、十三、1、复合地产整合出“碧桂园”强大品牌。十四、十五、“跳出地产做地产”是碧桂园的聪绝招，且在七年以后就已进行，不可不谓先知先觉。（1）1994年初，其与 名人辈出的北京石景山中学合办碧桂园学校，竟出人意料招 到1300多名学生；（2）楼未建成，配套先行，五星级会所 同时建成。这两点成了广州，乃至全国不少楼盘争相仿效的 致胜招术（当初是绝招，后来用的开发商多了，便成了必备 招术）。建校达到了聚人气、积资金、增加知名度、美誉度 的效果。“给成功人士一个五星级的家”的经营理念，精彩 演绎出“碧桂园”神话。十六、十七、2

3、、大盘化（规模化）。不少专家特别提及碧桂园象工厂化那样大规模造房子，迅速满足了人们“安得广厦千 万间”住房需。，人们惊奇地发现，从涉足房地产开始以来 的8年时间里，顺德碧桂园先以一片荒野之地变成一座现代 卫星城，随后一年一个碧桂园。十八、十九、广州碧桂园打破广州楼市春节不开盘的历史，且一口气销了 4000多套房，创造了大盘神话，规模神话、品牌 神话。这两年碧桂园以不可思议的速度在扩张，华南碧桂园（占地面积超过1000亩），顺德碧桂园东园、顺德碧桂园西 苑（占地178万多平方米）均安碧桂园（仅高尔球场占地就 达1700多亩），佛山碧桂园，其已在珠江三角洲“遍地开花”。二十、二一、3、郊区化居住模

4、式，碧桂园较早超越洋人所崇高的“5+2”生活模式，即在市区工作5天，在郊区休息生活2 天。后来，大凡在广州市区以楼盘（超过半小时车程）均非 常推崇“5+2”生活模式。而随着大交通格局的奠定，“7+0” 模式（市区上班，郊区居住），已成为洛溪盘等类型项目的 着眼点。二十二、二十三、这一模式，除了深圳万科外，广州还没有第二个发展商敢这样大规模操作。值得提醒的是：品牌在较小的范 围内随大规模开发扩张市场的有效需求的容量。二十四、二十五、二、可持续性发展模式二十六、二十七、若论广楼市十年的长青树，恐怕非祈福新村莫属。十年来，祈福新村不断发展，越战越勇，到现在已发展成为占地6500亩的楼盘，并已售出16

5、000多套房子，堪称中国楼 盘销量冠军。而其亦被评为广州地区最大房地产项目公司第 一名，成为名符其实的“中国第一村”。二十八、二十九、祈福新村的成功在于开辟了一条可持续性发展的开发模式，而其革命性之处在于为广州楼市发展提供了三大 参照系：三十、三十一、1、大势把握。曾在加拿大攻读土木工程学研究生的彭磷基总经理，高瞻远瞩，提前10年就已把握到住宅郊区 化的大势，并提前10年捕捉到了城市化过程中郊区住宅产业 的大商机。其将自己目标客户群定位在香港至广州所辐射的 整个珠江三角洲的成功人士，甚至连现在红透了楼市的两个 发展商早期也在祈福新村买过房。三十二、三十三、2、要素整合。这里包括对自然条件各要素

6、的整合，也包括对人文要素的整合。没有的要素，要创造。祈福新村 原来没有湖，开发商硬是花了数千万建造了 34万平方米、全 国最大的私人屋村人工湖及环湖公园。三十四、三十五、3、创新。祈福新村的成功不仅仅在于规划、设计的超前，因为仅仅这样永远打不完明天的战争，其藏于无形 之中的杀手铜是理念创新。三十六、三十七、早期的祈福新村并不敢恭维，兵营式排房建筑当时虽很时髦，现在看来已显呆板；而正是在人们意识到这点 之前，开发商已作了创新，这正是开发商的高明之所在。祈 福农庄投入不小，人们可以那里种菜，千色园有一公理多长。 当人们现在已大张旗鼓讨论广州要建山水城市时，祈福新村 已成为山水楼盘、生态楼盘的典范。

7、人们不得不承认，可持 续发展模式是楼市，尤其是大盘最可取的开发模式。三十八、三十九、广州城建开发集团10多年也是采用此类开发模式。三、复合房地产开发模式广州楼市风雨十年，整合房地产业之外行业来开发房地产的 项目不少，但最为成功，最典型的要数广奥林匹克花园，这个占 地仅有260多亩的“小弟弟”、“后来者”，却能从中国楼市竞 争最为激烈的洛溪板块，从占地超千亩的“大哥哥”旁边脱颖而 出，一炮而红，靠的就是整合各优势产业。用一位业内专家的话 说是：这是复合房地产概念对单一房地产概念的胜利。“体育产业+房地产业”，科学锻炼，健康人生”的理念诉求，加上“健康管家”等软件，使奥林匹克花园具备了别人不 可超

8、越、无法替代的优势。复合概念对于房地产业的革命性意义在哪里？对于开发商来说，可以从竞争最为激烈，最为艰难的领域中 抽身出来，拓展出一片新的蓝天，一个能降低风险、增加价值的 利润空间。用其开发商郭梓文的话说，正是由于注入体育概念、 使奥园在竞争力方面，扩张延伸力方面，明显强于传统意义的仅 以户型、装修、环境和地理位置为诉求的单一概念产品。这就是 整合的力量。复合概念对消费才的意义在于，它既能满足于人们对于住房 的基本需求，同时又能满足了人们对体育健身活动的需求，给人 以双重、多重满足。复合型房地产开发模式并非一成不变，而是不断在变，不断 在整合新的元素，如番禺奥园在广州奥园成功的基础上，又整合

9、“澳洲风情”这新的诉求点。安得广厦千万间？中国人等了几千年，积淀了一个个梦想， 加上欧美发达国家的示范作用，未来房地产一年要走过西方国家 十年的路。人们日益增长而不断变化的需求，注定房地产靠单一 概念、单一元素致胜的时代已过去。有专家认为，纯粹以规模和 品牌取胜的时代已随着复合地产概念的出现而被取代。个性化差 异也许代表着未来之路，因为我们正步入消费个性化时代。四、专业化连锁开发模式房地产开发的最大困惑在于：如何将在建设庞然大物的过程 中产生的无形资产移植到下一个项目。专业化连锁开发模式将之迎刃而解。看惯刀光剑影，广州的发展商历经10年竞争，走向成熟、 迈向未来的开发商，如富力地产（广州今年上

10、半年销量冠军）、 合生创展（旗下几大公司广州去年综合销量第一名）、保利房产 （广州成长最快的国有房产企业）都不约而同的采用了专业化、 连锁化开发模式，走的是一条精品路线，并形成各自的特色，仅 用五六年时间便奠定了其在广州的“江湖地位”。富力地产集团在老城区成功地利用工厂搬迁契机，改造老城 区，开发富力大厦、富力半岛花园、富力新居等数个名优楼盘，在老城区形成了富力楼盘网络。现在，广州几乎无人不知富力地 产。合生创展则主要集中在天河区，迎合了广州城市东移这一大 趋势。华景新城、骏景花园、帝景苑、愉景雅苑等数个楼盘在广 州形成另一个网络。广州保利房产则对住宅、商用物业全面渗透。保利红棉花园、 保利花

11、园、保利北京大厦、保利白云山庄在市中心、近郊的纵深 度范围内形成网络布局。三个进步神速的开发商，用公司品牌，将一个个珍珠（名优 楼盘）串在一起，形成一串楼市风景线。广州楼市常见的两种经营形态：一个是板块型，有大面积工 地储备，可以连片开发，这在近郊、新城区，郊区较普遍，尤其 以洛溪沙岛，华南快速干道、江南工业大道一带这特征更为凸现。 另一个则是阵地型，发展商利用单块地皮进行开发，在老城区， 以及珠江新城的房地产开发中心较为普遍。相对于这两种常见的开发形态。专业化连锁开发模式革命性 意义在于：用一个强势的公司品牌，加上一套CI系统（理念视别、行为视别、视觉视别），成功地将推广上一个项目所投的广告

12、费及其形成了品牌含金量移植到下一个项目，并为移植到未来的项目上预 留了 “管线”。其中最重要的在于“理念”与“行为”视别系统，这是出人 才，出机制、出效益、出品牌的基础。这些为开发商成功开发下 一个项目奠定了基础。1997年11月北京路地块拍到了 8798万元，平均楼面地价 达2788元/平方米，而该项目的得房率仅为约60%，发展商按得 房面积计算平均地价成本达4800多元/平方米。别人看来是注定 要失败的项目，保利房产勇敢的拿了，而且成功了！为什么？今年6月30日，万宝冰箱厂地块拍到了 1.9亿元。没有敢 要，富产地产敢要！，为什么？因为他们有人才、品牌乃至机制做保障。可以预见，只要操 作、

13、管理上不出大的偏差，并努力创新，做出差异性来，他们下 一个项目连锁开发将会与成功拥抱！其根本性的优点归纳为：（1）注重大众根本需求；（20）在技术领先的基础上达到高度 专业化；（3）由项目公司上升到 专业化开发公司。五、完善积累型开发模式人选房子，房子选人，一方水土养一方人。这是人与人之间不言而喻的连接密码。把房子建成何样，人 们才乐意选择，这完全可以反映出选择者的品位、修养与性情。 基于对人性的关怀，对文化的独到见解，不少楼盘成功地将其演 绎到自己房地产开发中，并形成了自己的独特开发模式 迎合 社会主流，营造一种健康生活方式。最为典型的要数丽江花园，其对房产业的革命性意义在于： 率先营造一种

14、生活方式，并且精雕细琢之。过去十年，房地产市场消费观念发生了两次革命性变化。90 年代初，人们买房仍然以追求一个“窝”这主要目标，只要有个 地方住，人们不会挑剔；90年代中期，“家”成人们购房追求 的重点，不只是需要一个窝，还要配套、环境；先知先觉的开发 冏很快明白，“家”绝不是人生追求的最高目标。也正是这里开 始，购房者从注重地理位置、环境、户型、配套等外在因素，向 关注物业管理、社区化等内在因素转移，人们从买环境过渡到买 生活方式。丽江花园较早旗帜鲜明地打出卖生活方式。强调其房子真正 为诗意的安居而建；在广州楼市第一个喊出e生活概念，其亦是 全国优秀物业管理小区，而旗下的星海洲、丽字楼、王

15、台别墅、 和谐公寓、华林居、康城居、萃锦苑、玉树别院、九如通津，这 些母品牌下的子品牌更满足了人们“人以群分”的心理，适应了 生活方式下一的细分需要。丽江花园带给予业主的不仅是品质不 断提升的房子，且是个性价值的不断张扬。这种只可意会，不可 言传的生活方将对楼市消费者的选择产生越来越重要的影响。人 们一直弄不明白，丽江花园楼价最高时凭什么卖到了 7000元/ 平方米，我想原因就在于其营造的生活方式值钱。丽江花园在推广中强调得最多的就是“生活”二字，如“21 世纪生活空间”、“e生活“等等。在新世纪楼市行销概念中， 生活方式现已成为主流六、城镇开发模式关注城镇化开发模式，是基于两点理由:（一）、

16、是国外房地产开发商较为推崇的开发方式；（二）、中国正加快城市化进程，有人预测，广东再过10年， 将建成300个布局合理、功能齐全；设施完善环境优美富有地方 特色的中心镇，广东城市化程度将达50%以上。现在，地产大鳄枕戈待旦，华南碧桂园一出手就是1000亩； 雅居乐、华南新城、南国奥园、锦秀天河他们开发模式又将怎样， 急需要参照系。洛溪新城的革命性之举在于：其已率先在中国进行集镇式房 地产开发试验。他们不仅考虑住户的衣、食、住、行等日常生活 问题，并考虑邮电、金融、教育、垃圾、污水处理已成功走出政 府行为，完全成为一种市场商业行为，为房地产开发探索出了一 条全新模式。十年风雨，往往历历在目。80

17、年代末，当时番禺市政府确立以“二沙”带动番禺经济发展的思路，南沙为工业区（现在有所调整）沙窖岛发展房地产 业。1988年，霍英东及其同仁集资七千万元，让洛溪大桥飞架 南北，从而使这里的房地产开始变得有实际意义。番禺开源房地 产实业公司率先进驻番禺洛溪，按照当时计划，该公司将逐步开 发上万亩土地，后来确定为7千亩，再后来确定为占面积约144 平方米，建筑面积232.7万平方米目前已建成住宅1万多套，别 墅千栋，商铺千间，原计划20年让洛溪热起来，想不到仅10年 时间，一座崭新的卫星城便矗立起来了。工行、农行、建行，中行均在这里设有支行，而幼儿园、小 学，中学已成规模，会所，超市应有尽有，抛开其头

18、两期楼盘不 说，整个新城自我更新能力很强。城市自我实现生态平衡的能 力。整个洛溪新城的人口来自五湖四海，是一座典型的移民市 镇，充满活力，而其母品牌下的子品牌：洛涛居、雅澜苑、洛湖 居超建越好。再过2年，也许我们能更加认识洛溪新城，探索“城镇化开 发模式”的意义!当然，我们还要提醒未来的开发商，城镇开发走的不是房子的简单集合，而是将自身定位于世界经济一体化中卫星城！七、集约化开发模式用较少的占地面积、开发精致楼盘，力争营造成最好的人居 环境，最合理的产业，力争达到唯美效果，有专家将之称为集约 化开发模式。1998年前后，广州房地产群雄并起，翠湖山庄号称100%全 绿化，首层架空，凸窗。现回头去

19、看的确很有意思，但当时引起 了广州市民的极大兴趣，很多人把去那里看楼当逛公园。集约化开发模式，其革命之处在于：以人为本，占地面积虽 小却能体现配套齐全的规模化生活小区概念。其集约特性表现在一一1、天人合一，回归自然的绿化理念，在有限的土地上搞精 品绿化。2、构筑完整的生活小区设施。仅会所面积就达1万平方米， 多功能，老少皆宜，并为业主提供专业酒店式服务，从而大大提 升了居家的品质。在地少人多的广州，21世纪商品房开发的主流究竟是什么？ 从翠湖山庄我们找到了答案：完整的生活空间，规模适当，配套 完善的现代化小区。其社会基础是：人们积极追求代表着较高社 会主义水平的生活方式和生存空间。类似开发模式

20、之路的楼盘很多，如锦城花园、云景花园、名 雅园，星汇园、天誉花园等。八、唯景观开发模式广州正在倡导“山水城市”理念，山水楼盘成为人们的注意 重点。敏于行的开发商总是抢在“学者”前面，率先在珠江两岸， 白云山脚圈了地，盖起了一栋栋房子。有人说，珠江两岸现在最大的问题是，建筑物过多，体量过 大，楼层过高，离江面太近。但这不是开发商的错，是有关政府 部门的失误。这从侧面恰恰反映出开发商的先知先觉，抢先占领 有利地形，开发景观资源。唯景观开发模式始作俑者应算是海珠半岛花园，时间追朔到 1992、1993年，其占地仅13万多平方米。此盘1995年强力推 盘时，宣称的却是“拥有1.38公理长的黄金海岸。”

21、而此种开发模式发挥到极致的，正是临江豪宅群的迅速崛 起，珠江广场、中海锦苑、新理想华庭、丽景湾、海琴湾等先后 拔地而起。临时豪宅对房地产开发的革命性意义在于：彻底唤醒人们沉 睡多年的居住环境景观意识。以往，建房子，黑压压一片，人们分房以面积大小行政级别、 富裕程度；现在，靓丽房子，争先恐后冒出，中心城区的豪宅已 因环境因素制约而让位于江景豪宅，山景豪宅。“以景观为中心”的开发理念还促使小区开发在规划、设计 上的比拼。海珠半岛花园的把楼建到42层高，力图占领大量的 景观空间，中海锦苑、丽景湾（第三幢）巧妙地设计出户户朝江 的户型，新理想华庭则采用超大弧形防弹玻璃，每一套正望江户型玻璃窗的总宽度超

22、过9米，力争与江景的接触。“以景观为中心”的开发模式在广州楼市遍地开花，蔚然成 风。澳洲山庄、颐和山庄力图把房子溶入大自然，山水庭苑。雅 居乐、江南世家，雅宝新等力图充分利用山与水。早在古代就有“仁者乐山，智者乐水”的圣语；现代社会， 文明人的价值取向又日益偏向于环境。香港最贵的豪宅在半山， 原因就在于其海景叠加着山景。“以景观为中心”的开发模式正迎合了文明时代人们的需 求。九、营造开发模式这类开发商，当初找到是一块荒地，在那里从无到有，认真 营造房地产成功的必需要素，精雕细琢，下定赌注，一步步创造 市场。白云堡1995年初动工时，仅是一片荒山石场；2年前开工 的穆天子山庄也是一片山林，而8年

23、前，二沙岛别墅建设时，那 里可以说还是一个“荒岛”。有人说，盖房子，环境第一；也有人证券交强调是地段第一;其实，就房地产的社会属性来说，应该是“身份第一”。正是基于这点认识，白云堡、二沙岛别墅区、穆天山庄的开 发商将自己的目标客户群定位在社会金字塔塔尖这一层，并通过 项目的推广成功将占总人口不足5%的塔尖消费层分离出来。类似于营造成造型开发模式不仅仅是这几个顶级楼盘，还有 颐和山庄、白云高尔夫花园等等。不容否认，房地产主流永远不会面对低收入的百姓，聪明的 开发商只会盯住广州20%的高收入人群，至少顶级豪宅更需盯住 这20%之中的20%的人，毕竟，市场是严酷的。十、创新型开发模式著名的地产巨子霍

24、英东曾自豪地宣称“卖楼花”是他发明 的。这是他对中国房地产发展的最大贡献，因为，“卖楼花”有 助于解决起步期房地产开发链条中最薄弱的一环 资本的瓶 颈难题。广州第一个“卖楼花”的人是谁?业内人士普遍认同来自台湾的仇福宪小姐。人们清楚地记得，1990年以后，她在大陆做的第一个销售 个案一一广州世界贸易中心大厦非常成功。世贸中心也因为仇福 宪小姐而成了广州楼市十年创新型开发模式的典范。世贸中心在开发过程中，培养了大陆第一批专业的楼盘销售 队伍，从着装到待人接物，到推销卖楼，高素质、高水平。堪称 典范;世贸的销售大获全胜，每平方米当时卖给到了二千多美元， 堪称当时广州楼市的“天价”。之后，在淘金花园

25、的开发中，仇福宪应珠江实业之邀，主持 了那里的销售工作，有人说，在香港她把淘金花园搞得比广州还 有名。有人说，广州首个进行按揭贷款楼盘，亦是仇福宪倡导的。广州的首个售楼部也是她开辟的。仇福宪自己也承认，大陆是一个前瞻性很强的市场，她应该多带些先进经验和创意进来。十年前，她就预测，十年后的整个 亚洲年中国，果然，2000年的广州楼市正酝酿一个个更大的奇 迹。也许再过五年、十年，全世界的发展商都会来中国广州踩盘 取经。当然，作为开发商的珠江实业，当时能花巨资（据说上2千 万元，无从考证）启用仇福宪，这本身就是一种用人制度的创新！广州过去十年楼市的成功源于创新，将来仍然在于创新！成功的开发模式还有很多，在些不一一论及。仅以此文献