宁乡蓝山西岸物业发展报告278p

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1、蓝山西岸物业发展报告蓝山西岸物业发展报告谨呈：谨呈：2008.01.022008.01.02一、市场研判一、市场研判二、典型项目的突破模式二、典型项目的突破模式三、区域客户研判三、区域客户研判四、项目本体分析四、项目本体分析五、项目突破模式五、项目突破模式七、项目定位七、项目定位八、项目物业发展建议八、项目物业发展建议2一、市场研判一、市场研判3供给与去化供给与去化4月份月份1 1月月3 3月月6 6月月9 9月月1212月月绿地中央花园3,9843820 3857 3,896 3957五街国际3687 3688 377237573798皇庭尚品4,0544,0543,5403,5403,04

2、6 3,046 3,139 3,139 335033505兆基君城：最低价：3100；最高价3759 去化8套皇庭尚品：最低价2910最高价3350 去化22套中央花园：最低价：3780；最高价4000 去化11套星河绿洲：最低价：3252；最高价4734 去化10套爱琴湾：最低价：3172；最高价3900 去化10套财富金座：最低价2888最高价3470 去化9套财富金座：最低价2888最高价3470 去化9套公元道1号：最低价2910最高价3470 去化5套华都丽景：最低价2860最高价3326 去化6套颐和源：最低价2918最高价3348 去化8套福临门名郡：最低价3100最高价3642

3、 去化9套紫金城：最低价3306最高价3788 去化11套6新政下，开发商纷纷谨慎入市，主推120中小户型第第 7 页页楼盘名称主力/面积区间（）交房标准绿地中央花园区间：80-160主力：80120毛坯凝香华都区间：57-157主力：75-132毛坯冠源爱琴湾区间：85145 主力：92144 毛坯格林春天区间：83152 主力：110120 毛坯铂金汉宫区间：区间：99-164主力：99-124毛坯蓝庭国际区间：52-139主力：102-122毛坯福临门名郡区间：37-159主力：90-130毛坯星河绿洲区间：114-152主力：114-120毛坯7宁乡典型楼盘一览表宁乡典型楼盘一览表楼盘

4、名称项目地址占地（M2）建面（M2）容积率物业类型建筑风格销售动态均价（元/M2）物业费（元/月）格林春天格林春天二环与新路交汇二环与新路交汇200亩亩3131万万2.0小高层小高层/高高层层艺术装饰艺术装饰目前在认筹目前在认筹,拟拟12月开盘月开盘预计预计3400待定待定铂金汉宫铂金汉宫文体中心旁文体中心旁 4.4 4.4万万13.8万万2.7高层高层现代简欧现代简欧目前在售目前在售1、2栋栋3700左右左右1.2星河绿洲星河绿洲南苑路与南苑路与319国道交国道交汇汇150亩亩45万万4.5小高层小高层/高高层层现代简约现代简约目前在售目前在售2#、5#栋沿江，所剩房栋沿江，所剩房源不多源不

5、多 4200左右左右1中央花园中央花园县行政中心县行政中心正对面正对面16万万40万万1.8高层高层现代装饰现代装饰在售二期在售二期16、21栋栋4200左右左右1.5一品江山一品江山文体中心东侧文体中心东侧17348964194.3高层高层欧式简约欧式简约尾盘销售尾盘销售,酒店在售酒店在售 4500左右左右1.4凝香华都凝香华都花明北路花明北路21.万万47万万2.4高层高层新古典建筑新古典建筑在售三期在售三期“荣域荣域”三栋楼三栋楼4100左右左右1.4冠源爱琴湾冠源爱琴湾滨江路沿江风光带南滨江路沿江风光带南段段 12.8万万45万万3.0高层高层西班牙西班牙在售沿江在售沿江3栋高层栋高层

6、 4200左右左右1.5蓝庭国际蓝庭国际文体中心对面文体中心对面16万万51万万3.3 小高层小高层/高高层层欧式简约欧式简约一期共一期共9栋，首批推南向栋，首批推南向6栋住宅，栋住宅，800套已销售套已销售80%3700左右左右1.6翰林华府翰林华府二环西与人民北路交二环西与人民北路交汇汇39亩亩15万万4.31高层高层艺术装饰艺术装饰目前在办卡，目前在办卡，11月月24号开盘，首号开盘，首批推批推300套房源套房源 预计预计3600待定待定富临门名郡富临门名郡宁乡大道北宁乡大道北18万万53万万3.0多层多层/小高小高层层地中海地中海目前在售目前在售2期期1013号楼号楼3700左右左右

7、1.1中央领御中央领御二环与花明路交汇二环与花明路交汇4万万12.5万万2.7高层高层现代简欧现代简欧目前在售目前在售1-2号栋高层号栋高层4300左右左右1.4盛翠豪庭盛翠豪庭花明北路西侧花明北路西侧182亩亩24万万2.0高层高层欧式简约欧式简约属尾盘阶段，剩高楼层及低楼层属尾盘阶段，剩高楼层及低楼层4200左右左右1.4五街国际五街国际宁乡大道和金洲大道宁乡大道和金洲大道交汇交汇2020万万 高层高层艺术装饰风格艺术装饰风格一期去年底首推三栋一期去年底首推三栋,约约400多套多套4000左右左右1.5金色夏威夷金色夏威夷二环南路与安康路交二环南路与安康路交汇汇 6984969849 25

8、25万万 2.792.79 高层高层美式建筑美式建筑 目前在认筹目前在认筹,计划计划12月开盘月开盘,待定待定待定待定8二、典型项目的突破模式二、典型项目的突破模式9五街国际：地段五街国际：地段+户型设计户型设计 五街国际位于金洲大道与宁乡大道交汇处，有东西两个组团构成，东组团有6栋19-33层的高层住宅，西组团为2栋33层的酒店式公寓，其中1-4楼为商业裙楼。东组团西组团10项目定位：宁乡门户，国际生活港项目营销动态：该项止分三期开发，一二期为住，三期为两栋写字楼及裙楼商业组成，一期于去年底首推三栋房子400多套房源，目前所剩房源不多，项目引进深圳观澜湖大管家服务机构，明年五一交楼。特色：5

9、米8泛会所，超高入户大堂，零分摊，超大赠送面积最高送16均价：折后4000左右主力户型：110-120营销/优惠策略：底价清盘（88折），再减5000元（房交会），按揭99折/一次性98折，12月底前契税减半启示/可借鉴之处：5米8超高入户大堂，N+1超大赠送127.9690.8311中源凝香华都：地段中源凝香华都：地段+产品展示产品展示 中源凝香华都位于现宁乡城区的西北,一环路与二环路之间。地块东面是学府路，南侧为新康路，西临城市主干道花明北路，北面为规划的城市二环路。项目占地315亩，建筑面积47万平方米，共2800多户。份4期开发，1,2期已经开完完毕。现正推出三期高端住宅【荣域】.12

10、二期四期一期三期在售项目定位：宁乡首席英伦皇家名宅项目营销动态：目前在售三期“荣域”36号等几栋房源特色：点板给合，两梯三户，最大栋距达200米，主卧270度弧形观景阳台（早期）均价：4100元左右户型：83130主力户型：101130（三房）营销/优惠策略：按揭97折、12月底前契税减半项目工程进度：前期已近交房，所推产品正在建造中媒体宣传：采用了工地围挡，道旗和户外广告牌等方式启示/可借鉴之处：两梯三户，主卧270度弧形阳台，超大赠送。13兆基君城：体验兆基君城：体验+形象包装形象包装补充：补充：周边区域未来影响因素研究周边区域未来影响因素研究1 1：道路规划影响道路规划影响2 2：通惠河

11、改造：通惠河改造影响影响3 3：未来市场项目供应：未来市场项目供应影响影响14金色夏威夷：体验金色夏威夷：体验+户型设计户型设计项目位居玉潭新城，处于宁乡二环南路与安康路的交汇处，总建筑面积25万平米，一栋27层的公寓丶十栋高层住宅及一栋幼儿园组成，其中，住宅建筑面积156864.09平米，商业建筑面积9703.57平米，公寓建筑面积13600.1平米，幼儿园建筑面积749.96，物业用房207.03平米，地下室建筑面积54661.32平米，容积率2.79，绿化率42.88%，住宅总户数1338户，公寓总户数312户，地下停车位1353个。拟售15三、项目本体分析三、项目本体分析16宁乡房地产

12、发展现状宁乡房地产发展现状金洲新区金洲新区玉潭新城玉潭新城经济开发区经济开发区老城板块及滨江区新城板块新城板块根据宁乡县区域状况和目标客户群细分，将宁乡房地产市场划分为五个区域，各个片区房地产市场根据宁乡县区域状况和目标客户群细分，将宁乡房地产市场划分为五个区域，各个片区房地产市场各有特点各有特点 。本项目处于金州新区及行政新城板块交叉处，但由于项目所在区域之前房地产市场不太本项目处于金州新区及行政新城板块交叉处，但由于项目所在区域之前房地产市场不太成熟，项目所在片区属于相对崭新的区域。成熟，项目所在片区属于相对崭新的区域。17宁乡房地产发展现状宁乡房地产发展现状板块名称板块名称板块优势板块优

13、势板块劣势板块劣势代表项目代表项目未来发展未来发展旧城板块 地段优越，关配套齐全。区域形象比较陈旧，发展空间有限。世纪阳光湘核花园区域未来发展主要以旧城改造为主。宁乡经济开发区最大的优势：景观资源。城市配套相对缺乏。东方明珠滨江新外滩大玺门等未来主要向沩水西岸以南以及东岸发展。新城板块主要依托县政府北迁，是宁乡未来的行政、经济以及文化中心，也是目前宁乡房地产发展最火热的板块。相关配套比较缺乏。水晶郦城瑞景春天绿地中央花园中源凝香华都福临门名郡将来主要向二环线以北发展。金洲新城板块 新兴板块，主要以工业发展为依托，是宁乡房地产市场未来热点开发板块。配套相对缺乏，区域市场培育有待时日碧桂园山湖城澜

14、湾假日摩纳哥富贵世家蓝色港湾未来将发展成为区域面积达60平方公里的集工业、休闲、商贸以及居住为一体的生态新城区，未来发展前景较好。玉潭新城板块 以玉潭公园为依托，是宁乡新规划的新兴板块。属于旧城改造区域，区域形象有待提升。公园道1号芙蓉盛景水木清华以玉潭公园为核心向周边2公里范围拓展。18南国水乡位于南城板块的核心位置南国水乡位于南城板块的核心位置192021四、区域客户研判四、区域客户研判22视角1：宁乡县客户整体性分析视角2：项目目标客户群体锁定视角3：基于目标客户的引导策略3 323宁乡县客户整体性分析：l 客户年龄：以30-45岁之间中青年客户群为主l 客户区域：以宁乡本地，及周边地州

15、市占主要比列，其他区域客户较小，多为地缘属性客户l 客户置业：主要为企事业单位员工，管理人员，公务员及其他矿业私营业主为主；l 置业次数：以以次置业为主，部分二次置业人群l 购买因素排序：区域景观居住品质l 购买目的：以自住购买为主，辅以少量的投资人群24宁乡目前几个主要在售高层楼盘成交客户特征如下宁乡目前几个主要在售高层楼盘成交客户特征如下:1.1.成交客户的职业成交客户的职业2.2.客户来源区域客户来源区域3.3.客户购买因素客户购买因素4 4、客户需求户型客户需求户型中源中源凝香花都凝香花都首次置业自住为购买主需求，客户主要以地缘性客户为主，基本需求面积为三房。25绿地中央花园绿地中央花

16、园从数据来看，更多的客户是看中了开发商的品牌效应，以及项目的未来升值潜力。而开发的品牌说明一个项目的开发实力。26宁乡目前几个主要在售别墅楼盘客户特征（本案竞争对手）宁乡目前几个主要在售别墅楼盘客户特征（本案竞争对手）:澜湾1、宁乡客户占到总购买者的50%，35%为长沙客户人群，外地投资客户占一定比列2、人脉、关系网络在宁乡;3、大部分人自有居住物业；4、离不开生活多年的老地方。希望方便舒适居住环境追求纯高尚社区、项目高端形象，追求、超越是他们的生活常态追求纯高尚社区、项目高端形象，追求、超越是他们的生活常态山湖城1、在宁乡生活多年，有较高学历丰富生活背景；2、人脉、关系网络在长沙；政府，企业

17、、县市人群占到大部分希望有相对纯粹的生活圈子，看重邻居素质；希望有相对纯粹的生活圈子，看重邻居素质；置业主要考虑既方便工作，又保持一定距离置业主要考虑既方便工作，又保持一定距离典型的自我超越型圈层，对一切事物具备超越信念典型的自我超越型圈层，对一切事物具备超越信念公园道1号水木天城中博富贵世家1、宁乡本地客户占到总购买者的80%，20%为地州市客户人群，2、人脉、关系网络在宁乡;3、市场型客户占较大比列；4、公务员，企业事业单位人群；对美好生活的向往始终是他们的梦想，但房子是基础，超越现在是他们努力在做的事对美好生活的向往始终是他们的梦想，但房子是基础，超越现在是他们努力在做的事27n从客户来

18、源区域来看：从客户来源区域来看：区域内客户约占到70%的比例，区域外及市核心区域客户约占到15%的比例，15%左右为省内其他地州市及省外客户。n从购房目的来看：从购房目的来看：绝大部分客户购买第一动机为享受生活品质，品质好，配套齐全、社区氛围好，自住客户占绝大多数。投资客比较小。n从置业次数来看：从置业次数来看：大部分客户为多次置业客户首，主要品质，环境，档次我们需要细分客户市场，采取多渠道的营销策略，最大可能的解决客户。28核心客户群核心客户群重点客户群重点客户群拓展客户群拓展客户群 偶得客户群偶得客户群p工作工作/现居住现居住10-2010-20分钟车程内的居民分钟车程内的居民p区域内区域

19、内部分原居民（白马市场原居民，属于改善型客户）部分原居民（白马市场原居民，属于改善型客户）p本区域内企事业单位，如电力系统本区域内企事业单位，如电力系统(由于考虑就近居住，愿意选择本区域，但主要由于考虑就近居住，愿意选择本区域，但主要集中于有隐性收入的改善型需求和买不到单位福利房的职员）集中于有隐性收入的改善型需求和买不到单位福利房的职员）p周边卖场经营者、包括本案商业经营者周边卖场经营者、包括本案商业经营者（白马市场的各种经营者）（白马市场的各种经营者）p医生、老师、私人企业主、公务员医生、老师、私人企业主、公务员p县城中心稳定收入的中高层管理人员县城中心稳定收入的中高层管理人员p政府机关公

20、务员p宁乡周边乡镇富裕阶层p各大型企业派驻外地的管理人员p拆迁客户拆迁客户p回乡置业客户p各类市场流动经营者p宁乡周边如益阳等客户p长沙客户及其余客户本案客户整体定位：项目的客户是需求各面积段产品的“各阶层”高端客户，目标客户锁定如下：29抢占高点抢占高点建立壁垒建立壁垒竞争差异化竞争差异化立足本区域，拓宽客户层面的强势营销策略板块间竞争：重新定义板块价值，形成差异化竞争策略重新定义板块价值，形成差异化竞争策略区域内竞争：以大盘规模气势，形成区域领导者竞争策略以大盘规模气势，形成区域领导者竞争策略未来大盘竞争：以新的生活方式进行强势牵引，形成市场热点与话题以新的生活方式进行强势牵引，形成市场热

21、点与话题相对陌生区域项目强势牵引营销案例研究关键词：城市近郊关键词：城市近郊/相对陌生区域相对陌生区域/区域外强势牵引区域外强势牵引强势牵引强势牵引略策30客户策略锁定圈层客户锁定圈层客户争夺对手客户争夺对手客户客户差异化客户差异化进行有效的差异化客户定位进行有效的差异化客户定位搭便车策略：同品类物业如尚峰尚水、澜湾的客户就是我们的客户，区同品类物业如尚峰尚水、澜湾的客户就是我们的客户，区域大品牌项目如绿地中央花园客户也是我们的客户域大品牌项目如绿地中央花园客户也是我们的客户特定圈层客户：以玉潭及白马市场客户为基础，围绕开展针对性锁定以玉潭及白马市场客户为基础，围绕开展针对性锁定电力系统/周边

22、公务员客户：主动出击，占位营销：扼守桥口主动出击，占位营销：扼守桥口/区区域要塞的广告牌营销域要塞的广告牌营销/分展场分展场/其他针对性的区域广告投放其他针对性的区域广告投放 和其他推广和其他推广高形象客户牵引：产品趋使型客户/养老型客户生活方式强势牵引完美现场体验，价值感受（配套优先告知，消除疑虑）完美现场体验，价值感受（配套优先告知，消除疑虑）/突出产品特色突出产品特色/生活方式全新体验生活方式全新体验扩大客户范围扩大客户范围311、我们的客户在哪？分析“澜湾国际”和“碧桂园山湖城”的客户群体80%来源于长沙，在天然条件，和小区环境远远优越于他们，只是比他们离长沙远那么一点，同时价格要优越

23、很多的项目，他们肯定愿意来。由别墅带动电梯房销售。宁乡人名愿意花高价买品质大盘，环境大盘如“绿地中央花园”甚至“假日摩纳哥”那么远几公里，定位，品质，环境远高于所有项目的山上豪宅他们会选择吗？我们的客户在哪？答案是宁乡长沙322、项目该如何定位我们面对的问题 怎样让我们的目标客户关注并认可本案？怎样与“澜湾国际”、“碧桂园山湖城”相比较体现产品的性价比？怎样与“绿地中央花园”、“蓝色港湾”相比较体现产品的性价比？分析后的答案 项目“得天独厚”独一无二”的自然环境和小区环境 项目与区域内产品的合理定价332、项目该如何定位长沙最生态山水大宅 目标客户群已明确，目标客户群选择本项目的理由也已找到答

24、案，因为答案我们找到项目的准确定位：结论:我们完全可以做到2800亩金洲湖，1.838公顷金洲湖湿地公园，200亩船形山公园34宁乡房地产发展现状宁乡房地产发展现状主力客群以县城为主、主力客群以县城为主、周边乡镇为辅；客户职业多为老师、公务员、事周边乡镇为辅；客户职业多为老师、公务员、事业单位及私营业主，年龄集中在业单位及私营业主，年龄集中在30-4030-40岁左右，自岁左右，自住为主、投资为辅。住为主、投资为辅。项目名称项目名称客户构成客户构成水晶郦城区域：城区70%，乡镇25%，外地返乡客5%。年龄：35-50岁60%，35岁以下30%，25岁以下10%置业目的：自住70%，投资自住20

25、%，按资10%中源凝香华都学校老师、政府公务员、附近单位、个体商户、周边乡镇客户新外滩政府机关公务员、周边单位、教师、周边乡镇客户东方明珠公务员、私营企业主、周边单位管理人员、周边乡镇客户、个体户中央花园三一等企业职工，老师公务员已经周边个体经营者已经部分外地购房者，购房主要为自主。瑞景春天附近的居民和拆迁户占70%以上；乡镇客户占15%；返乡客户及外地客户占15%。蓝庭国际城项目首次置业者所占比例90%以上，年龄层次在25-30岁之间的占有较大比例，客户主要来自周边单位职员以及项目周边个体经营者，投资客户较少。财富广场项目投资可以占40%左右，其次是自住型，客户都为附近医院职工以及周边个体经

26、营者，年龄为30-45之间。富贵世家项目周边居民，公务员、政府职员、投资者。项目投资客占一定的比例，其次是自住型户。假日摩纳哥周边客户，三一、加加酱油等企业职员，公务员。玉龙国际三一等企业职工，老师、公务员、周边个体经营者以及部分外地购房者，购房主要为自住。35四、项目的突破模式四、项目的突破模式36项目突破模式：产品设计项目突破模式：产品设计+地段地段37道路现状及未来变化道路现状及未来变化长安街进入性长安街进入性123123长富宫东路长富宫东路赛特南路赛特南路项目北部道路项目北部道路u自项目北侧进入的路径需依赖北侧民房的改造，但自长安街进入路径较长，且沿路形象较差，昭示性与形象较差38道路

27、现状及未来变化道路现状及未来变化高法东路进入性高法东路进入性u高法东路地段的拆迁工作已经完成，道路的两头入口处已经修好，预计09年前能够实现通车。123123高法北路现状高法北路现状高法东路现状高法东路现状高法东路入口现状高法东路入口现状39道路规划影响因素结论道路规划影响因素结论u在2009年项目可以由三个方向进入，但都是区域内部交通的疏导；u临街面仅有通惠河北路，主要的展示面在项目南侧；u进入便利性：通惠河北路东二环长安街；u未来将可以由三个方未来将可以由三个方向进入，但通惠河北路向进入，但通惠河北路仍将是主要通行道路。仍将是主要通行道路。40区域研究补充：区域研究补充：周边区域未来影响因

28、素研究周边区域未来影响因素研究补充：补充：周边区域未来影响因素研究周边区域未来影响因素研究1 1：道路规划影响道路规划影响未来可以由三个方向进入，但通惠河北路仍将是主要通行道路。2 2：通惠河改造：通惠河改造影响影响3 3：未来市场项目供应：未来市场项目供应影响影响41通惠河现状通惠河现状u项目所处位置南向为高架桥，对河景形成一定遮挡；u路南侧距河岸有一定距离，目前为绿地和部分民房；u目前河岸未经改造，无可利用景观资源。项目低层无法观赏通惠河，在10层以上单位才能看到较完整的河景，河景利用度低。42通惠河南侧通惠河南侧u通惠河南侧为北京站进出铁路，承担京山、京秦、京沪、京承、京原、京包线旅客运

29、输任务，并有开往平壤、乌兰巴托、莫斯科的国际和国际联运旅客列车。u由于铁路近期不会改变，通惠河南部暂时无大规模改造可能。北京站北京站项目对岸暂无大规模改造可能。43通惠河改造：通惠河改造：20082008年水质还清年水质还清u2005年通惠河下游的截污管线工程开工建设，在定福庄地区再建一个日处理能力为4万吨的污水处理厂，到2006年或2007年定福庄污水处理厂建成投用后，通惠河水系城区段将全面还清。u到2008年，北京市规划范围内的14座污水处理厂将全部建成，北京四大水系的通惠河、坝河、清河、凉水河流域将彻底还清，北京城市污水处理率达到90以上，回用率50以上。平均1年竣工1座污水处理厂，每年

30、完成配套管线工程近100公里，14座城市污水处理厂和9座中水处理厂均在2008年前建成北京水系的还清步伐已经成为“世界速度”。44通惠河改造：双井段通惠河改造：双井段4 4万平米绿地建设万平米绿地建设uCBD东南侧的通惠河南岸双井段，位于东三环东侧、东郊花卉批发市场西侧，占地面积4万余平方米，属现状“城中村”，目前还是一片低矮的平房，环境脏乱，除了一些小企业和本地居民，在此租房住的外来务工人员也很多。u根据朝阳区对通惠河改造计划，2007年底左右，这片垃圾遍地、污水横流的“城中村”将被一块面积达4万余平方米的城市大绿地取代。45通惠河改造：四惠东段文化景观区通惠河改造：四惠东段文化景观区u总建

31、筑面积20余万平米，分四汇一店，即国食汇、酒吧汇、娱乐汇、艺术汇以及一座五星级酒店，其中国食汇6万平方米、酒吧汇3万平米、娱乐汇4万平方面、艺术汇5万平米，五星级酒店4万平方米。u一条以八大菜系、京味菜、功夫菜为主的餐饮文化街贯穿东西。规划中的仓储西路是一条市政道路，从南部的百子湾地区一路向北，穿越京秦铁路、通惠河，连接京通快速路。46通惠河改造：三间房段文化动漫创意产业通惠河改造：三间房段文化动漫创意产业基地基地u动漫基地建设以天泰传媒动漫基地为核心，以天泰传媒大厦、国际传媒酒店公寓、天泰传媒商业中心、浪漫传媒甲板等一系列文化传媒项目为依托，形成产业园区。u三间房南区文化产业可用资源情况:u

32、总建筑面积30.0万平米u目前可投入使用的面积2.4万平米u正在建设即将可投入使用的面积3.3万平米u招商引资项目13.0万平米u已经进驻的文化产业项目8.5万平米u拟建规划项目2.0万多平米47通惠河改造的影响通惠河改造的影响u通惠河改造对本项目的影响主要为一定的景观环境价值提升、通惠河整体形象认知提高，直接价值提升较小。48区域研究补充：区域研究补充：周边区域未来影响因素研究周边区域未来影响因素研究补充：补充：周边区域未来影响因素研究周边区域未来影响因素研究1 1：道路规划影响道路规划影响未来可以由三个方向进入，但通惠河北路仍将是主要通行道路。2 2：通惠河改造：通惠河改造影响影响通惠河改

33、造对本项目的影响主要为一定的景观环境价值提升、通惠河整体形象认知提高，直接价值提升较小。3 3：未来市场项目供应：未来市场项目供应影响影响49周边项目：中信建国门周边项目：中信建国门东长安街金宝街东二环公园检察院华润三峡雅安空地社科贡院宏通住研出版雅宝长安建国国际饭店旅游局朝阳南小街回迁居住区朝阳门南小街位置位置建国门桥西北建国门桥西北 华润大华润大厦西侧厦西侧 公元公元6 6号北侧号北侧总用地面积总用地面积16709.9816709.98平方米平方米总建筑面积总建筑面积152306.31152306.31平方米平方米其中其中地上建筑面积地上建筑面积112595.57112595.57平方米平

34、方米公寓建筑面积公寓建筑面积100995.37100995.37平方米平方米配套公建配套公建11600.211600.2平方米平方米地下建筑面积地下建筑面积39710.7439710.74平方米平方米容积率容积率6.7386.738绿化率绿化率31.34%31.34%控制高度控制高度7070米米u预计将于本项目之后上市50周边项目：顺驰建国门内项目周边项目：顺驰建国门内项目u项目名：东城区外交部街13号院危改项目u地址：东长安街以北300米处建国门内小街，东邻国际饭店、西邻协和医院、北邻中国海关信息中心，南邻交通部。u土地性质：住宅及配套，住宅70年，配套40年。u规划指标：基地面积：1233

35、7平米 容积率：3总建筑面积：58963.07平米 地上建筑面积：31963.07平米地下建筑面积：27000平米（商场2层，车库2层）建筑高度：21.5米 绿化率：20%停车数：500辆u已取得批文：国有土地使用证/土地出让合同/建设用地批准书/建设用地规划许可证/规划要点/商品房建设规划/拆迁许可证u项目预计奥运后拆迁，由于拆迁量及拆迁难度较大，预计拆迁需一年以上时间，项目上市时间在项目上市时间在20102010年后年后。51周边项目：复地建国门内项目周边项目：复地建国门内项目u地址：建国门西南角明城墙遗址u项目情况：旧楼改造，楼体已完工u物业类型：酒店式公寓u上市时间：有可能在2008年

36、底上市52周边项目：长期存在一定的竞争周边项目：长期存在一定的竞争u 未来市场仍有一定的项目供应，部分项目因为上市时间影响不会构成直面竞争，但仍有部分项目可能会产生区域内竞争，我们要通过合理的定位取得在竞争中的领先。顺驰项目2010年上市中信项目2010年上市友谊商场项目信息暂缺天鸿项目信息暂缺本项目53区域研究补充：区域研究补充：周边区域未来影响因素研究周边区域未来影响因素研究补充：补充：周边区域未来影响因素研究周边区域未来影响因素研究1 1：道路规划影响道路规划影响未来可以由三个方向进入，但通惠河北路仍将是主要通行道路。2 2：通惠河改造：通惠河改造影响影响通惠河改造对本项目的影响主要为一

37、定的景观环境价值提升、通惠河整体形象认知提高，直接价值提升较小。3 3：未来市场项目供应：未来市场项目供应影响影响未来市场仍有一定的项目供应，其中部分项目可能会产生直面竞争54前阶段结论回顾：前阶段结论回顾：未来趋势规律研究未来趋势规律研究4 4：此类城市插建项目成功开发的关键要素：此类城市插建项目成功开发的关键要素高端小户型公寓为主；高端小户型公寓为主；多种物业类型混合搭配提高投资价值；多种物业类型混合搭配提高投资价值；注重公共空间带来的生活品质提高；注重公共空间带来的生活品质提高；精装修成为便利居住的必要条件；精装修成为便利居住的必要条件；强调优质服务的价值。强调优质服务的价值。5 5：世

38、联对未来城市核心物业发展趋势的：世联对未来城市核心物业发展趋势的N N个定见个定见小户型成为主流；小户型成为主流；精装修成为必须；精装修成为必须；城市公共空间成为项目品质提升的重点。城市公共空间成为项目品质提升的重点。55前阶段结论回顾：前阶段结论回顾：高端客户特征高端客户特征6 6：市场变化中的高端客户特征与消费行为模式研究：市场变化中的高端客户特征与消费行为模式研究客户阶层：迷恋客户阶层：迷恋CBDCBD城市核心阶层城市核心阶层+向往向往CBDCBD上中产阶层上中产阶层客户定位：商务型客户定位：商务型+生活圈生活圈56本项目定位思考本项目定位思考1 1：顶级公寓可行性？：顶级公寓可行性？5

39、7世联对全国乃至世界范围内顶级豪宅案例进世联对全国乃至世界范围内顶级豪宅案例进行研究，总结出顶级豪宅的行研究，总结出顶级豪宅的4 4条核心驱动力条核心驱动力文化人文文化人文生活模式生活模式资源私享资源私享产品体系产品体系核心核心驱动力驱动力代表案例：代表案例：p青岛东海路9号p深圳星河丹堤p杭州金色海岸p深圳红树西岸p上海华府天地p杭州西湖8号公馆p深圳中信红树湾p深圳波托菲诺p香港贝沙湾p深圳万科十七英里p新加坡吉宝湾p香港凯旋门p美国Brickell Keyp美国William islandp58青岛东海路青岛东海路9 9号号瞰海瞰海 科幻科幻 大宅大宅u青岛市中心区繁华地段，邻近市政府，

40、可观海景。u占地约10100平方米，总建面95368平方米，容积率8.95u目前售价：均价2800028000元/平u2栋50层塔楼及2层裙楼组成 u户型面积：以三房170270平米为主，其中顶层为623的复式公寓59青岛东海路青岛东海路9 9号号瞰海瞰海 科幻科幻 大宅大宅资源私享资源私享文化人文文化人文 u背山面海：北靠湛山、南邻浮山湾，海景一览无遗 u观礼奥运：距海岸线及2008年奥运会水上运动场约二百米 生活模式生活模式u瞰海科技大宅：臻品海景公寓，科技幻想生活，极致居住需求60青岛东海路青岛东海路9 9号号瞰海瞰海 科幻科幻 大宅大宅产品体系产品体系u建筑设计：两座50层的塔楼及两层

41、裙楼，建筑总高度198米，住宅实际高度153米，山东最高的住宅楼山东最高的住宅楼；“帆”形外观，为“帆船之都帆船之都”塑造了一座颇具代表性的地标性建筑地标性建筑；大面宽的玻璃幕墙玻璃幕墙，简洁大气的公建化外立面。u设备设施：提出科技筑家8 8大系统大系统，包括中央空调、地热供暖、Low-E玻璃、24小时热水、隔音降噪、客户识别安防、防火喷淋、燃气报警、场景预设、无线网络等具体措施。u精装修：u参考喜来登酒店喜来登酒店的标准进行装修。61西湖西湖8 8号公馆号公馆王侯之地王侯之地 私人行宫私人行宫u物业地址：与西湖的直物业地址：与西湖的直线距离仅线距离仅200200米米，东与吴山隔街相望，北临千

42、年文化名街河坊街，出门即是繁华市中心；u占地面积:5980平方米 u总建筑面积:13604平方米 u建筑类型：两幢5层加局部跃层多层,58套 u主力户型：130平方米平层和220平方米跃层 u销售价格：5 5万元万元/平方平方米米起价 西湖西湖8 8号号62西湖西湖8 8号公馆号公馆王侯之地王侯之地 私人行宫私人行宫西湖西湖8 8号公号公馆馆资源私享资源私享文化人文文化人文 u吴山西湖，老街古镇：距离西湖约200米，东临望吴山，北望则是千年历史文化名街河坊街 生活模式生活模式u王侯之地，私人行宫：在1000多年前就已经是南宋帝王的御花园，拥湖而居，东望吴山，北临名街，真正大隐于市。u西湖绝版：

43、与西湖的直线距离约200米，是紧临西湖的最后一块住宅用地，东与吴山隔街相望，北临繁华而有古韵的河坊街63西湖西湖8 8号公馆号公馆王侯之地王侯之地 私人行宫私人行宫产品体系产品体系u建筑设计：五大国际知名设计师：朱远航、意大利Ricardo；五合国际卢求、德国M.Diem；香港梁景华等 江南风格：西湖8号公馆将灰色系作为建筑外观色彩基调，既将青砖黛瓦等各种元素充分融入，又将现代轻钢结构与玻璃面、灰墙砖组合运用；整体设计体现了江南园林建筑“瘦、透、露”的神韵，整个楼盘精致灵动、雍容典雅。u设备设施：节能技术：置换式新风系统、中央真空吸尘系统、外遮阳、高效节能门窗、浮筑楼板、后排水系统等七大节能技

44、术智能科技：包括智能安防和智能家居两大系统。电梯：180度取景智能专属的景观电梯u物业服务：推行管家式服务，为业主配备了管家，并为每十户配备一个私人保健医生，随时为业主的健康问题作出检查和诊治等。64上海华府天地上海华府天地在这里感受上海的一切在这里感受上海的一切u位于上海最繁华的淮海路商圈，正对上海历史文化和现代生活形态代表的新天地，“代表上海过去100年及未来100年”。u占地:14651平方米u总建面:70000平方米u5幢小高层，9000平方米商业面积，户型260平方米-700平方米，主力房型为300平米三房，450平米的四房u 65000元/平方米-90000元/平方米65上海华府天

45、地上海华府天地在这里感受上海的一切在这里感受上海的一切资源私享资源私享文化人文文化人文 u融合传统与现代：新天地的石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式度身订做；生活模式生活模式u海派文化、国际魅力：上海的高端人群和外籍人士的集聚地，沪上的富豪特区。u与上海的新地标新天地仅10米之隔，融合的国际水平的餐饮、购物等功能的时尚休闲商业街；66上海华府天地上海华府天地在这里感受上海的一切在这里感受上海的一切产品体系产品体系u建筑设计：每层一户的奢侈尺度户型；石材外立面金碧辉煌，奢华感强烈；u公共空间：楼宇首层有六个大堂。一个主出入口大堂为五星酒

46、店式大堂，九米挑高，约150平方米。另外五个为每栋楼的专用大堂。每个大堂面积不小于100平方米，局部两层挑空；尊贵的落客大道，宫廷式主入大门；下沉式地下会所设置专属健身房、棋牌室、KTV影视厅、儿童游乐室、桑拿淋浴室、咖啡吧等等景观艺术长廊景观艺术长廊将五楼栋通透连接；名贵植栽的空中花园67上海华府天地上海华府天地在这里感受上海的一切在这里感受上海的一切产品体系产品体系u设备设施：五大中央系统；智能家居安防；厨卫一线品牌；u精装修：奢华的新古典主义风格内部装修，装修标准4000元/平u物业服务：戴德梁行68北京柏悦居北京柏悦居/柏悦府柏悦府王者必居天下中王者必居天下中u地处CBD核心u建筑面积

47、：5.6万平米u占地面积：3.13万平米 u容积率：8，63层u项目裙楼的-1-3层为顶级奢侈品商业，建筑面积约5万平米，4层为会员制俱乐部、5层为健身中心和屋顶花园平台，对外经营柏悦府（楼王）价值标杆柏悦居户型面积：400-1600平米共1.741万平米，28套客房一居室：面积为132/134/138平米二居室：面积为240-242平米共3.9212万平米，216套35-58层3.4米；5058层3.8米 层高3.4米；净高3.0米毛坯房，按客户要求度身定做与酒店统一标准精装修，赠送家俱和家庭电器，8000元/平米标准69北京柏悦居北京柏悦居/柏悦府柏悦府王者必居天下中王者必居天下中资源私享

48、资源私享文化人文文化人文 u中国灯笼点亮CBD：“中国灯笼”不仅是北京银泰中心建筑文化的凝练体现、皇城文化建筑的鲜明象征，亦无声地传递出银泰所内蕴的服务与品质。生活模式生活模式u王者必居天下中：CBD核心绝版位置，城市的心脏，傲视一个城市的高度，居住在城市最中央、最顶端的生活。uCBD核心、国贸桥“金十字”西南一隅，国贸对面；u与柏悦酒店客房及顶层大堂共享建筑；70北京柏悦居北京柏悦居/柏悦府柏悦府王者必居天下中王者必居天下中产品体系产品体系u精装修：与酒店统一标准精装修，赠送家俱和家庭电器，8000元/平米标准u物业服务：柏悦酒店提供酒店式物业服务u建筑设计：标高249.9米，长安街制高点奢

49、侈尺度户型整体式玻璃石材组合式铝合金幕墙u公共空间：Remedios Siembieda Inc.首席设计师Peter Remedios先生设计共享柏悦酒店顶层空中大堂裙楼的-1-3层为顶级奢侈品商业71供电p双路双路供电，同时设后备发电机可分户控制分户控制 供水p提供自来水、中水和热水自来水、中水和热水；提供软化水软化水；2424小时热水供应小时热水供应空调p采用四管制风机盘管和集中处理新风的最先进中央空调系统，各户均设有相对独立的新风系统，公寓内各区域的风量和温度都可单独控制公寓内各区域的风量和温度都可单独控制电梯p酒店、商场、柏悦居、柏悦府均分别设置单独客梯分别设置单独客梯；柏悦居配置3

50、部客梯，柏悦府配置2部客梯，为进口OTIS高级品牌电梯；p柏悦居梯速为3.53.5米米/秒秒，载重1350千克；柏悦府梯速为6 6米米/秒秒，载重1350千克安防p公寓安全防卫系统纳入大厦综合安全防卫系统统一管理。保安在公寓大堂用内线电话通报业主访客来访，业主也可以通过有线电视看到大堂访客的情况；公寓各楼层均有保安监控摄像头监视。p业主可以使用“一卡通”进入公寓和停车场。提供24小时巡更服务p商场和酒店与公寓区进行分别管理，设有独立的大堂、门厅和电梯。公寓设置单向开启门，公寓住户能方便地进入商业区。每隔十数层设一层避难层。产品体系产品体系u设备设施：双路供电；中水、软化水、24小时热水；高速客

51、梯；商住分别管理与一卡通系统北京柏悦居北京柏悦居/柏悦府柏悦府王者必居天下中王者必居天下中72顶级豪宅顶级豪宅4 4种核心驱动及适用性总结种核心驱动及适用性总结类型类型内容内容适用性适用性产品体系建筑设计p造型独特、高度领先的建筑外形设计p豪华舒适的户型内部空间p建筑形式、用地、高度等不受限制p市场对高层物业接受度高设备设施及精装修p智能化、节能、恒温恒湿、水系统、新风系统等p高标准，体现项目品质及风格气质的装修p客户追求效率p客户年轻化、国际化、时尚化公共空间p提升项目档次、形象的公共空间p项目用地性质、规模没有限制p具备引入顶级商业的氛围物业服务p高品质、体现项目特色的服务p周边或项目内部

52、具有高端酒店等资源文化人文p将项目具有的人文精神进行现代演绎及升华p拥有唯一的、不可复制的人文资源生活模式p通过资源的整合及挖掘，诠释一种全新的生活方式p资源及居住氛围具备挖掘潜力资源私享p将稀缺的、极致的资源独享化，少数人占有多数人资源p资源顶级、稀缺p通过系统的措施实现资源独享73针对我们项目的适用性分析针对我们项目的适用性分析类型类型适用性适用性本项目本项目产品体系建筑设计p建筑形式、用地、高度等不受限制p市场对高层物业接受度高p高度有一定优势设备设施及精装修p客户追求效率p客户年轻化、国际化、时尚化p目标客户符合公共空间p项目用地性质、规模没有限制p具备引入顶级商业的氛围p用地规模有一

53、定限制p周边氛围不够成熟物业服务p周边或项目内部具有高端酒店等资源p可后天打造文化人文p拥有唯一的、不可复制的人文资源p建国门区域具备一定的历史人文资源但目前无突出价值。生活模式p资源及居住氛围具备挖掘潜力p资源与氛围属“中产”，不够强势资源私享p资源顶级、稀缺p通过系统的措施实现资源独享p通惠河、高法、赛特等城市资源不够顶级和稀缺u由于资源方面的限制，本项目不具备打造顶级豪宅的条件74本项目定位思考本项目定位思考2 2：核心区域其他高端公寓的案例借鉴：核心区域其他高端公寓的案例借鉴1 1：顶级公寓可行性？：顶级公寓可行性？由于资源方面的限制，本项目不具备打造顶级豪宅的由于资源方面的限制，本项

54、目不具备打造顶级豪宅的条件条件75物业类别公寓建筑类别塔楼 装修状况精装修物业地址朝阳区东三环北路23号均价50000元/平方米物业费18元/平方米月开发商北京香江兴利房地产开发有限公司开盘时间2007-08-18入住时间2008-12容积率7绿化率35%交通状况财富中心周边区域路网密布，三环路与首都机场高 速公路、建国路与京通快速路连接，地铁复八线的加入更是形成了较为完整的交通体系。周边配套周边商务设施林立，汇集了大批商务写字 楼和星级酒店，吸引了众多国内外知名企业入驻，集中的使馆区更是体现了“国际窗口”独特的优越处。财富中心与周边众多大型购物中心及特色娱乐休闲场所共同打造国际化生活社区。御

55、金台御金台76建筑设计建筑设计199米，北京最高纯居住公寓（年产权）；110平米一居（、层共套，已售罄）、140平米两居（开盘售罄）、300平米三居、400平米四居。270度转角户型，销售情况良好。设备设施设备设施5部美国OTIS高速电梯，梯速达6米/秒，为市场中公寓的最高梯速，轿门处人性化地安装了光幕感应式安全保护系统，56层以上的幕墙采用中空LOW-E玻璃并且中空层填充氩气，可视对讲，消防报警及紧急广播系统，楼宇自控系统，三表远传，自动喷洒系统，中水系统 精装修精装修梁志天的梁氏公司设计，现代、简洁风格公共空间公共空间集国际甲级写字楼、高级公寓、酒店式公寓、涉外酒店、购物娱乐于一体，并拥有

56、近万平方米的中心广场。Millennium(千禧)是新加坡千禧国尊酒店集团旗下的豪华五星级酒店品牌，近5万平方米的商业配套创造出一个集时尚购物、餐饮娱乐、生活休闲于一体的商业中心；物业服务物业服务仲量联行+达文物业 提供物业服务千禧酒店 提供酒店式服务御金台御金台77御金台御金台建筑外观内部空间精装修设备设施建筑设计精装修及设备设施物业服务公共空间会所配套园林建筑内部物业公司服务标准特色服务199米，北京最高纯居住公寓米，北京最高纯居住公寓转角式户型，提高居住感受，有一定创新转角式户型，提高居住感受，有一定创新千禧酒店、千禧酒店、5万平方米的商业配套万平方米的商业配套梁志天的梁氏公司设计，现代

57、、简洁风格梁志天的梁氏公司设计，现代、简洁风格仲量联行仲量联行+达文物业达文物业+千禧酒店千禧酒店78瑞士公寓瑞士公寓瑞士公寓瑞士公寓79n从户型设计上看，本项目从户型设计上看，本项目一居一居面面积为积为72-9572-95平米，所占比例最大，平米，所占比例最大，约为约为73%73%，两居面积为，两居面积为120-128120-128平平米，约占米，约占22%22%，三居最少；，三居最少；n主力户型主力户型总价总价集中在集中在275-360275-360万；万；本项目提供给客户的是本项目提供给客户的是最大限度的最大限度的豪华舒适格局。豪华舒适格局。瑞士公寓瑞士公寓建筑设计建筑设计一居一居建筑面

58、积建筑面积：86-88平米套内面积套内面积：64-65平米开放式餐厨空间四件式卫浴空间，干湿分离独立步入式衣帽间分区合理，动静分离80亚洲第一大酒亚洲第一大酒店服务集团店服务集团锦锦江集团江集团为本项为本项目提供物业服目提供物业服务，为本项目务，为本项目的豪宅地位奠的豪宅地位奠定了基础。定了基础。五星级专业标准服务：五星级专业标准服务：1、保安、消防对客服务2、工程维修对客服务3、保洁对客服务4、财务对客服务5、客服对客服务私属贴心管家服务私属贴心管家服务：1、24小时服务热线2、首问责任制服务3、一站式服务4、24小时叫醒服务5、24小时留言服务自选有偿服务：自选有偿服务：1、家庭餐饮服务2

59、、私人聚会服务3、儿童看护服务4、家庭保健服务5、家庭美化服务6、接机送机服务7、报刊订购服务8、保险箱服务9、调酒师服务10、送餐服务11、会议服务12、订车服务13、洗车服务14、订花服务15、商务服务16、接送子女上下学服务17、代租花木18、代购、代办服务19、代业主办理入住和退租服务20、定期房屋维修保养服务21、为业主提供市场信息与租务建议22、协助业主草拟合同条款23、协助业主办理租赁登记24、联系、推荐家教、家庭厨师25、联系、推荐美容美发师上门服务26、联系、推荐全科医生、护士27、联系、推荐洗衣服务28、联系、推荐保姆、私人保镖29、联系、推荐司机服务30、联系、推荐装修服

60、务31、联系、推荐购置家具服务32、空置房屋管理33、紧急支援服务瑞士公寓瑞士公寓物业服务物业服务81n 台湾著名设计师邱德台湾著名设计师邱德光打造新古典主义风格光打造新古典主义风格的样板间，体现了时尚、的样板间，体现了时尚、舒适、私密，具有很高舒适、私密，具有很高的品质感、圈层感。的品质感、圈层感。n 售楼处外观设计风格与项售楼处外观设计风格与项目名称相统一，设计含而不漏，目名称相统一，设计含而不漏，符合上流圈层私密，不张扬的符合上流圈层私密，不张扬的需求需求;瑞士公寓瑞士公寓精装修精装修82瑞士公寓瑞士公寓建筑外观内部空间精装修设备设施建筑设计精装修及设备设施物业服务公共空间会所配套园林建

61、筑内部物业公司服务标准特色服务舒适尺度户型舒适尺度户型台湾著名设计师邱德光打造，新古典主义风格的样板间，台湾著名设计师邱德光打造，新古典主义风格的样板间，卫生间四件套等体现品质感卫生间四件套等体现品质感锦江酒店提供服务锦江酒店提供服务包含租赁及代管等丰富的可选服务包含租赁及代管等丰富的可选服务83世界城世界城84n从户型设计上看，本项目以从户型设计上看，本项目以55-6055-60平米的平米的零居零居位主力户型，位主力户型，约占约占83%83%；本项目主力户型总；本项目主力户型总价集中在价集中在200-215200-215万万；n本项目与瑞士公寓提供给客户本项目与瑞士公寓提供给客户一居两房朝南

62、，南向面宽分别一居两房朝南，南向面宽分别为为3.63.6米。米。一居一居建筑面积建筑面积：86-88平米套内面积套内面积：62-64平米步入式衣帽间三件套卫生间开放式厨房空间世界城世界城建筑设计建筑设计85提供服务：提供服务：1、2对1私人管家服务2、24小时1对1全方位服务3、专属英语服务4、全方位资产管理服务（提供包括资产日常管理、租务管理、产权过户、财务管理在内的全方位资产管理服务）高端物业服务品质，私属尊崇服务。高端物业服务品质，私属尊崇服务。世界城世界城物业服务物业服务86新古典主义风格新古典主义风格样板间，体现了时尚、舒适、私密、品质感。样板间，体现了时尚、舒适、私密、品质感。世界

63、城世界城精装修精装修87世界城世界城建筑外观内部空间精装修设备设施建筑设计精装修及设备设施物业服务公共空间会所配套园林建筑内部物业公司服务标准特色服务与世贸天阶融为一体的商业配套与世贸天阶融为一体的商业配套专属英语服务、资产管理服务专属英语服务、资产管理服务2对对1私人管家服务私人管家服务88规模11万位置朝阳建华南路永安南里容积率6绿化率31%总户数2栋楼883户建筑形式塔楼精装标准3000入市时间2006.06成交均价18131是否在售在售物管第一太平洋戴维斯不高于7元配套一至三层为底商，一层为酒店式大堂，无会所开发商北京韩建集团长安驿长安驿失败案例896 6层商业用房层商业用房2424层

64、公寓层公寓B B2424层公寓层公寓A A下沉下沉广场广场长安街长安街建建华华南南路路通惠河北路通惠河北路赛赛 特特u建筑设计建筑设计建筑形体不突出，外立面缺乏品质感4梯22户，44平米的主力户型，难以满足高端客户居住及投资需求u公共空间公共空间项目展示缺乏社区感在项目周边缺乏合适档次配套的情况下，没有提供会所，商业定位不清晰，没有提供满足业主需求的高端配套。u精装修精装修3000元/平米的装修标准，但品质感远低于周边其他项目u物业服务物业服务仲量联行提供服务，并提供租赁服务长安驿长安驿失败案例90长安驿长安驿建筑外观内部空间精装修设备设施建筑设计精装修及设备设施物业服务公共空间会所配套园林建

65、筑内部物业公司服务标准特色服务仲量联行为投资业主提供租赁相关服务仲量联行为投资业主提供租赁相关服务91案例总结：成功项目在产品体系打造上各有千秋，关键案例总结：成功项目在产品体系打造上各有千秋，关键点的塑造决定项目的价值最大化。点的塑造决定项目的价值最大化。主要空间收纳空间洗浴空间弹性空间建筑外观内部空间精装修设备设施建筑设计精装修及设备设施物业服务公共空间会所配套园林建筑内部物业公司服务标准特色服务厨卫拎包入住部分主要空间门窗卧室客厅空调新风系统节能生活水系统智能化恒温恒湿会所配套大堂走廊及电梯会所汽车大堂入户大堂、汽车大堂、会所硬件服务设施前厅软件服务礼宾服务餐饮服务酒店式管家服务金钥匙服

66、务商务服务全方位资产管理服务92北京高端市场发展阶段：目前已经逐渐进北京高端市场发展阶段：目前已经逐渐进入体系取胜的阶段入体系取胜的阶段第一阶段第一阶段大大第二阶段第二阶段外豪外豪第三阶段第三阶段富人区富人区第四阶段第四阶段私享私享产品核心产品核心特征特征1.“大”；2.“低密度”3.资源依附1.金砖堆砌；2.符号营造；3.空间改变，空中别墅1.“体验点”打造2.立足于“产品氛围”、“服务”；1.注重设计感；2.注重享受性；3.注重专属化；产品价值产品价值诉求点诉求点大面子身份、体验、品质卓越、专属、创新、艺术顶级形象顶级形象特征特征“别墅别墅”物业类物业类型为顶级形象；型为顶级形象；镶金带银，强调富贵符号；镶金带银，强调富贵符号；强调生活方式与点式的新体验强调生活方式与点式的新体验软硬件结合，产品体系出软硬件结合，产品体系出众众立足于产品硬件立足于产品软件立足于产品软硬相结合营销特征营销特征张扬外显，宣传产品的用材和资源的占有宣扬某种生活带来的身份和体验低调奢华，强调圈内影响市场价格市场价格1.市场比较法定价2.价格与普通住宅价格比约为1.3：11.前期市场比较法定价，后期稀缺性自我