城镇土地分等定级教程课件

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1、第九章 土地经济评价第一节 土地经济评价概述与潜力、适宜性评价比较：与潜力、适宜性评价比较：v潜力、适宜性：潜力、适宜性：土地的自然属性对不同土地利用土地的自然属性对不同土地利用方式的潜力和适宜性方式的潜力和适宜性经济评价：经济评价：在参考土地自然属性的基础上，着重在参考土地自然属性的基础上，着重研究在等量劳动（包括活劳动和以物质形式）投入研究在等量劳动（包括活劳动和以物质形式）投入或耗费下，土地的产出效果。或耗费下，土地的产出效果。（一）土地经济评价的基本概念（一）土地经济评价的基本概念a.采用一定的经济可比指标，对土地的投入、产出的经济效采用一定的经济可比指标，对土地的投入、产出的经济效果

2、进行评定的过程。果进行评定的过程。b.用经济指标对土地的质量作出评价。用经济指标对土地的质量作出评价。c.土地的自然资源和资产特性土地的自然资源和资产特性土地的价值和价格（土地土地的价值和价格（土地价格评估）价格评估）一、土地经济评价的目的与意义一、土地经济评价的目的与意义（二）土地经济评价的目的和意义（二）土地经济评价的目的和意义1.科学的确定土地的生产能力，为土地的立法提供依据科学的确定土地的生产能力，为土地的立法提供依据2.合理的确定生产耗费和产品生产的关系，为拟定土地税收合理的确定生产耗费和产品生产的关系，为拟定土地税收标准服务标准服务3.揭示土地质量及其分布状况，为土地利用规划和土地

3、改造揭示土地质量及其分布状况，为土地利用规划和土地改造服务服务4.采用经济指标对土地进行质量评价，为土地管理服务采用经济指标对土地进行质量评价，为土地管理服务5.确定土地价值和价格，为土地科学管理提供更强有力的手确定土地价值和价格，为土地科学管理提供更强有力的手段段一、土地经济评价的目的与意义一、土地经济评价的目的与意义二、土地经济评价的理论基础二、土地经济评价的理论基础（一）土地生产力理论（一）土地生产力理论（二）土地区位理论（二）土地区位理论（三）地租地价理论（三）地租地价理论（四）市场供求理论（四）市场供求理论三、土地经济评价指标三、土地经济评价指标1、土地经济效果指标土地经济效果指标

4、土地生产率指标，是综合反映土地质量与农土地生产率指标，是综合反映土地质量与农 业业技术经济效果的指标集技术经济效果的指标集2、土地经济分析指标土地经济分析指标 用于揭示土地的具体利用特征的指标集用于揭示土地的具体利用特征的指标集3、土地经济效果分析指标土地经济效果分析指标 辅助土地经济效果的指标集辅助土地经济效果的指标集土地经济效果指标土地经济效果指标土地生产率土地生产率（1 1）单位土地面积产量或产值）单位土地面积产量或产值（2 2）单位农用地的产量或产值）单位农用地的产量或产值（3 3）单位耕地的产量或产值）单位耕地的产量或产值（4 4）单位播种面积的产量或产值）单位播种面积的产量或产值（

5、5 5）单位土地面积的净产值）单位土地面积的净产值（6 6）单位土地面积的纯收入）单位土地面积的纯收入1 1、土地经济效果指标、土地经济效果指标2 2、土地经济分析指标土地经济分析指标土地经济分析指标土地经济分析指标生产资料生产资料消耗指标消耗指标成本及资金成本及资金占有指标占有指标土地利用及土地利用及结构指标结构指标社会经济条社会经济条件指标件指标（1 1）农业集约化水平；（）农业集约化水平；（2 2）单位面积播）单位面积播种量；（种量；（3 3）单位面积施肥量；（）单位面积施肥量；（4 4）单位）单位面积用水量；（面积用水量；（5 5）单位面积用电量）单位面积用电量（1 1）农作物亩成本；

6、（）农作物亩成本；（2 2）平均每亩耕地）平均每亩耕地拥有资金量；（拥有资金量；（3 3）平均每亩耕地拥有固）平均每亩耕地拥有固定资产定资产（1 1）土地利用率；（）土地利用率；（2 2）复种指标；（）复种指标；（3 3）播种面积比例；（播种面积比例；（4 4）草场面积比例；（）草场面积比例；（5 5）林地面积比率；（林地面积比率；（6 6）森林覆盖率）森林覆盖率（1 1）每亩耕地国家投资；（）每亩耕地国家投资；（2 2）单位面积）单位面积路网密度；（路网密度；（3 3）单位面积修配网点密度；）单位面积修配网点密度；（4 4）距主要城镇距离；（）距主要城镇距离；（5 5）人口密度）人口密度3

7、3、土地经济效果分析指标土地经济效果分析指标土地经济效果分析指标土地经济效果分析指标技术效果技术效果指标指标生产消耗生产消耗效果指标效果指标（1 1）农作物良种化程度；（）农作物良种化程度；（2 2）适时作）适时作业率；（业率；（3 3）技术措施增产率；（）技术措施增产率；（4 4）保）保证灌溉率；（证灌溉率；（5 5）水井分布密度；（）水井分布密度；（6 6）渠系分布密度；（渠系分布密度；（7 7）草场载畜量指数；）草场载畜量指数；（8 8）造林成活率；（）造林成活率；（9 9）造林密度；）造林密度；（1010）采伐率；（）采伐率；（1111）单位面积木材蓄）单位面积木材蓄积增长率积增长率（

8、1 1）每单位物质费用的农产品产值；）每单位物质费用的农产品产值；（2 2）每单位直接生产费用的农产品产）每单位直接生产费用的农产品产值；（值；（3 3）成本利润率；（）成本利润率；（4 4）每千克商）每千克商品肥的产量；（品肥的产量；（5 5）施肥的边际产量；）施肥的边际产量；（6 6）每千克种子的产量）每千克种子的产量土地经济评价指标体系构建原则土地经济评价指标体系构建原则整体完备性原则整体完备性原则 即从各角度反映系统的动态变化和发展趋势；即从各角度反映系统的动态变化和发展趋势；科学性原则科学性原则 即反映土地系统发展内涵及目标实现程度；即反映土地系统发展内涵及目标实现程度；可操作性原则

9、可操作性原则:即在实践中具有可行性；即在实践中具有可行性；区域性原则区域性原则:即因地制宜，考虑到地方特色；即因地制宜，考虑到地方特色；层次性原则层次性原则:即指标体系结构清晰、便于使用；即指标体系结构清晰、便于使用；动态性与稳定性相结合原则；动态性与稳定性相结合原则；7 7相对独立性原则。相对独立性原则。四、土地经济评价的一般步骤四、土地经济评价的一般步骤准备工作（原始资料的收集和整理）准备工作（原始资料的收集和整理）土地评价区划（单元内气候、地形、水文等自土地评价区划（单元内气候、地形、水文等自然条件一致）然条件一致）土地自然质量评价（土地适宜性评价和土地质土地自然质量评价（土地适宜性评价

10、和土地质量分等）量分等）土地经济评价土地经济评价 （1）调查当地作物种类和轮作周期，确定作物种类）调查当地作物种类和轮作周期，确定作物种类比例；（比例；（2）测算现时作物种植方式下的投入产出；（）测算现时作物种植方式下的投入产出；（3）根据投入产出得出各类农地的评分。根据投入产出得出各类农地的评分。第二节 农用地的等级评定一、一、概述：概述：1.1.概念：概念：简称农用地分等，是指主要根据农用地的投入和产出简称农用地分等，是指主要根据农用地的投入和产出资料的分析和计算，划分和确定经济意义上的农用地等级。资料的分析和计算，划分和确定经济意义上的农用地等级。实际上，这是农业经济生产潜力的评定。实际

11、上，这是农业经济生产潜力的评定。2.2.农用地分等定级的目的：农用地分等定级的目的：a.a.为提高农用地管理水平提供依据；为提高农用地管理水平提供依据；b.b.为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据；衡制度和基本农田保护制度提供依据；c.c.为完善土地价格市场，土地资产合理配置，开展土地整理、为完善土地价格市场，土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿等提供依据；土地征用补偿等提供依据；d.d.为实行农业税制改革提供依据为实行农业税制改革提供依据3.3.农用地分等定级的体系：农用地分等定级的体

12、系：“等、级等、级”两体系两体系级差地租：指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超级差地租：指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。级差地租与土地等级相联系。额利润。级差地租与土地等级相联系。绝对地租：指土地所有者凭借土地所有权垄断所得到的地租。绝对地租：指土地所有者凭借土地所有权垄断所得到的地租。垄断地租：由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租垄断地租：由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租农用地等别：反映的是在投入相等条件下，由于土地肥力和位农用地等别：反映的是在投入相等条件下，由于土地肥力和位置的不同而获得的收益差异。侧重于潜在农用地生产力水平差置的不同而获得

13、的收益差异。侧重于潜在农用地生产力水平差异。（级差地租异。（级差地租I I）收益归土地所有者所有，为征税作依据收益归土地所有者所有，为征税作依据农用地级别：反映的是在土地质量相同的条件下，由于投入不农用地级别：反映的是在土地质量相同的条件下，由于投入不同而获得的收益差异。侧重于现实农用地生产力水平差异。同而获得的收益差异。侧重于现实农用地生产力水平差异。（级差地租（级差地租IIII）收益归土地投入者所有，为土地流转时的补偿依据收益归土地投入者所有，为土地流转时的补偿依据4.4.农用地分等定级的评价指标：农用地分等定级的评价指标：选择必选评价因素的主要依据：选择必选评价因素的主要依据：a.a.对

14、农用地质量有显著对农用地质量有显著影响；影响；b.b.性状较稳定；性状较稳定；c.c.可利用已有资料获得数据，如可利用已有资料获得数据，如土壤普查资料、土地利用现状调查资料、地形图、水利土壤普查资料、土地利用现状调查资料、地形图、水利资料等资料等二、二、农用地等级评定的方法农用地等级评定的方法v毛利分析法（毛利分析法（gross margin analysisgross margin analysis）v现金流量贴现分析法（现金流量贴现分析法（discounted cash discounted cash flow analysisflow analysis）v经济计量模型法经济计量模型法v综

15、合分等法综合分等法1.1.毛利分析法毛利分析法又称边际效益分析。所谓毛利，是指农业企业产品的又称边际效益分析。所谓毛利，是指农业企业产品的产值（产量产值（产量价格）减去生产费用。毛利分析不仅要测价格）减去生产费用。毛利分析不仅要测算毛利，还要计算纯收入和纯利润。土地经济评价中的算毛利，还要计算纯收入和纯利润。土地经济评价中的毛利分析是由联合国粮农组织最先提出的，并曾在非洲毛利分析是由联合国粮农组织最先提出的，并曾在非洲马拉维等国尝试使用，一般结合土地适宜性评价进行。马拉维等国尝试使用，一般结合土地适宜性评价进行。适用于：情况较简单（没有长期的贷款或改良工程）适用于：情况较简单（没有长期的贷款或

16、改良工程）的经济适宜性评价的经济适宜性评价毛利分析的结果可反映土地生产力的高低，并可以通毛利分析的结果可反映土地生产力的高低，并可以通过在同一种土地经济单元上比较不同作物或其它农林牧过在同一种土地经济单元上比较不同作物或其它农林牧产品的毛利收入。用单位面积上的收益水平确定土地的产品的毛利收入。用单位面积上的收益水平确定土地的适宜性和适宜程度，以确定最佳的土地利用方式。适宜性和适宜程度，以确定最佳的土地利用方式。毛利分析法步骤毛利分析法步骤毛利分析一般可分两步进行。首先考虑单项作物或其毛利分析一般可分两步进行。首先考虑单项作物或其它林牧产品，然后将其分析结果综合起来，对整个农业它林牧产品，然后将

17、其分析结果综合起来，对整个农业（或林牧业）企业的土地经济效益作出评估。其具体的（或林牧业）企业的土地经济效益作出评估。其具体的步骤是：步骤是：1 1）选择对象：土地利用方式、土地评价单元的选择、投入选择对象：土地利用方式、土地评价单元的选择、投入高低的选择，即利用土地自然评价的成果，选择有发展高低的选择，即利用土地自然评价的成果，选择有发展前景的几种土地利用方式（作物或其它林牧经营项目），前景的几种土地利用方式（作物或其它林牧经营项目），作为毛利分析的对象。作为毛利分析的对象。2 2）估计投入量：种子、化肥、农药、机械、燃料动力、临估计投入量：种子、化肥、农药、机械、燃料动力、临时劳动力等；时

18、劳动力等；3 3）估计实物产量：试验小区；以前的资料；抽样估产；根估计实物产量：试验小区；以前的资料；抽样估产；根据气象、土壤资料的估算；遥感估产等；据气象、土壤资料的估算；遥感估产等；4 4）确定投入和产出的价格；这包括物质的和非物质的投入确定投入和产出的价格；这包括物质的和非物质的投入的单价，尤其是劳动力的单价。的单价，尤其是劳动力的单价。毛利分析法步骤毛利分析法步骤5 5）固定生产单位的固定成本（机械、建筑物等的维修、折固定生产单位的固定成本（机械、建筑物等的维修、折旧等、固定劳力、管理税费等）；旧等、固定劳力、管理税费等）；6 6）计算毛利和纯收益）计算毛利和纯收益毛利毛利=收益收益可

19、变成本（可变成本（B B项）项）纯收入纯收入=毛利毛利固定成本固定成本纯利润纯利润=纯收入纯收入不可估量的费用（农场不可估量的费用（农场及成员的劳力、风险等）；及成员的劳力、风险等）；7 7）分析各种种植业模式的收益情况（先按作物种类单项分分析各种种植业模式的收益情况（先按作物种类单项分析，再综合）：析，再综合）：8 8）划分土地的适宜等级：）划分土地的适宜等级：9 9）与经济目标比较；）与经济目标比较；1010）给出决策依据。给出决策依据。种籽种籽肥料肥料农药农药机械操作机械操作临时劳动力临时劳动力杂项杂项建筑物和机建筑物和机械折旧械折旧劳力劳力管理开支管理开支租金、税租金、税农场主及其农场

20、主及其家庭的劳力家庭的劳力风险风险成本成本可变成本可变成本固定成本固定成本不可估量不可估量费用费用收益收益减减减减减减等于等于等于等于等于等于总产出总产出毛毛 利利纯收入纯收入纯利润纯利润农场毛利计算法（以3hm2的英国家庭农场为例）v工作步骤：工作步骤：（1 1）利用自然评价的结果，挑选较有希望的土地利）利用自然评价的结果，挑选较有希望的土地利用方式和作物类型。用方式和作物类型。农场的土壤类型有两大类：肥沃土壤和沙质土壤。农场的土壤类型有两大类：肥沃土壤和沙质土壤。可挑选的有希望的作物是玉米和烟草。其中，烟草可挑选的有希望的作物是玉米和烟草。其中，烟草在各种土地单元的自然适宜性和经济效益都较

21、高。在各种土地单元的自然适宜性和经济效益都较高。但种植烟草需要花费大量的人工，最多能栽培但种植烟草需要花费大量的人工，最多能栽培1hm21hm2。这样，选择的利用方式为这样，选择的利用方式为2hm22hm2玉米和玉米和1hm21hm2烟草。烟草。v工作步骤：工作步骤：（2 2）估算变动成本（经常性投入）估算变动成本（经常性投入）变动成本包括种子、肥料、农药、机械设备等物质投入和变动成本包括种子、肥料、农药、机械设备等物质投入和劳动力等非物质投入。估算的方法一般是先估计单位面积的投劳动力等非物质投入。估算的方法一般是先估计单位面积的投入量，然后再乘以单价。入量，然后再乘以单价。（3 3）估计农场

22、的固定成本）估计农场的固定成本固定成本是指除了变动成本以外的用于固定设施的成本，固定成本是指除了变动成本以外的用于固定设施的成本，如建筑物的折旧、维修等。对于财务管理健全的生产单位，固如建筑物的折旧、维修等。对于财务管理健全的生产单位，固定成本可以通过财务分析进行估算；对于财务管理不健全的生定成本可以通过财务分析进行估算；对于财务管理不健全的生产单位，固定成本只能通过经验估算进行。一般先估计整个生产单位，固定成本只能通过经验估算进行。一般先估计整个生产单位，即农场的固定成本总额，然后，根据需要分摊到单位产单位，即农场的固定成本总额，然后，根据需要分摊到单位面积的土地上。本例中，农场的固定成本总

23、额为面积的土地上。本例中，农场的固定成本总额为150150，则单位，则单位面积的固定成本为面积的固定成本为5050/hm/hm2 2。v工作步骤：工作步骤：（4 4）估计产值（或产出）估计产值（或产出）估计作物的单产和产品的市场价格，计算其产值。估计作物的单产和产品的市场价格，计算其产值。（5 5）计算农场的毛利和净收入估计产值（或产出）计算农场的毛利和净收入估计产值（或产出）毛利产值变动成本毛利产值变动成本 净收入毛利固定成本净收入毛利固定成本（6 6）进行适宜性评价）进行适宜性评价假设作物的经济适宜性等级分类方法是：毛利大于假设作物的经济适宜性等级分类方法是：毛利大于200200/hm2/

24、hm2为为S1S1；150150200200/hm2/hm2为为S2S2；100100150150/hm2/hm2为为S3S3；小于小于100100/hm2/hm2为为N N。对于肥沃土壤，玉米的经济适宜性等级为对于肥沃土壤，玉米的经济适宜性等级为S2S2、烟草为、烟草为S1S1；对于沙质土壤，玉米为对于沙质土壤，玉米为S3S3、烟草为、烟草为S1S1。v工作步骤：工作步骤：（7 7）决策建议）决策建议假如农场的目标纯收入为为假如农场的目标纯收入为为300300，则对于，则对于拥有拥有3hm23hm2肥沃土壤的农场来说这种土地利用组合肥沃土壤的农场来说这种土地利用组合方式是经济适宜的，而对于方

25、式是经济适宜的，而对于3hm23hm2沙质土壤的农场沙质土壤的农场则不适宜。对于后者，可以通过增加雇工，进而则不适宜。对于后者，可以通过增加雇工，进而增加烟草的种植面积，减少玉米的种植面积以达增加烟草的种植面积，减少玉米的种植面积以达到经济适宜性的标准。到经济适宜性的标准。2.2.贴现现金流通分析法贴现现金流通分析法 适用于：土地改良和基建投资费用较大，收益周期长的工程适用于：土地改良和基建投资费用较大，收益周期长的工程现金流量贴现：是在假设利息和工程寿命的情况下，将未来的现金流量贴现：是在假设利息和工程寿命的情况下，将未来的投资、成本费用或收益采用一定公式换算为现在的价值，即现投资、成本费用

26、或收益采用一定公式换算为现在的价值，即现值。值。公式为：公式为：V=P/(1+r)V=P/(1+r)n n V V为现值，为现值，P P为未来每年实际成本或收益，为未来每年实际成本或收益，r r为利率或利息，为利率或利息，n n为为年数。年数。1/(1+r)1/(1+r)n n 为贴现因素。为贴现因素。结果：可用于分析改良工程的经济可行性或比较进行一定土地结果：可用于分析改良工程的经济可行性或比较进行一定土地改良工程的土地利用方式的经济适宜性。改良工程的土地利用方式的经济适宜性。注：注：1 1）经济假设：贴现率）经济假设：贴现率商业利率、社会贴现率；项目寿商业利率、社会贴现率；项目寿命：命：2

27、020、3030或或5050年，在此期限后，一般不考虑其效益。年，在此期限后，一般不考虑其效益。2 2）按年度分配投入和产出的现金流通量。投资分配于若）按年度分配投入和产出的现金流通量。投资分配于若干年度中，随收益增加，年度净收益趋于稳定。干年度中，随收益增加，年度净收益趋于稳定。2.2.贴现现金流通分析法步骤贴现现金流通分析法步骤 贴现现金流通分析要从上述毛利分析的贴现现金流通分析要从上述毛利分析的6个步骤作为开端，个步骤作为开端，然后再加上以下然后再加上以下4个步骤：个步骤：1）估计必须的土地改良工程性质，例如需要发掘的排水沟的长度，估计必须的土地改良工程性质，例如需要发掘的排水沟的长度，

28、需搬动的土方数等等。需搬动的土方数等等。2）作出必要的经济假设。首先要规定采用什么贴现率。如果土地作出必要的经济假设。首先要规定采用什么贴现率。如果土地改良工程投资费用来之于银行贷款，那么可采用商业利率作为改良工程投资费用来之于银行贷款，那么可采用商业利率作为贴现率；如果投资费用由社会资金偿付，即由政府机构负担，贴现率；如果投资费用由社会资金偿付，即由政府机构负担，则要采用则要采用“社会贴现率社会贴现率“，这是排除通货膨胀影响的贴现率，这是排除通货膨胀影响的贴现率，比商业利率低得多。比商业利率低得多。3）按年度分配投入和产出的现金流通量。按年度分配投入和产出的现金流通量。4）对成本和收益进行贴

29、现，计算他们的价值，求得用于成本收益对成本和收益进行贴现，计算他们的价值，求得用于成本收益分析的有关参数，即净现值、收益成本率和内部回收率。分析的有关参数，即净现值、收益成本率和内部回收率。5 5）进行效益分析及提供决策）进行效益分析及提供决策举例：某土地有三种土地利用方式举例：某土地有三种土地利用方式A、B、C，欲进行灌溉工，欲进行灌溉工程改良，假设灌溉工程总投资为程改良，假设灌溉工程总投资为100万万，灌溉面积为，灌溉面积为1000hm2，投入使用后，对于三种利用方式每年能增加的净，投入使用后，对于三种利用方式每年能增加的净收益分别为收益分别为60/hm2，80/hm2，100/hm2，试

30、分析此灌，试分析此灌溉工程投入使用后，对于三种土地利用方式条件下灌溉工程溉工程投入使用后，对于三种土地利用方式条件下灌溉工程的经济适宜性或可行性。的经济适宜性或可行性。项目生命期项目生命期n为为20年，则年，则20年的总收益为年的总收益为H=Vn=P/(1+r)+P/(1+r)8+P/(1+r)n=P1-1/(1+r)n/r假设假设r=5%，n=20，则，则HA=748/hm2，HB=997/hm2，HC=1246/hm2。A：NB：NC：S第三节 农用地估价一、一、概述：概述：1.1.概念：农用地估价，即农用地价格的评估，它不概念：农用地估价，即农用地价格的评估，它不同于农用地分等。农用地估

31、价直接以货币单位表同于农用地分等。农用地估价直接以货币单位表示出其质量高低，它为农用地流转中的有关价格示出其质量高低，它为农用地流转中的有关价格的确定以及农用地税、费标准的拟订提供重要依的确定以及农用地税、费标准的拟订提供重要依据。据。2.2.农用地价格特点：农用地价格特点：农用地价格以其收益能力为基础。收益能力即为农用地价格以其收益能力为基础。收益能力即为获取纯收益大小的能力。这种收益能力取决于生获取纯收益大小的能力。这种收益能力取决于生产量乘以价格再扣除生产成本。产量乘以价格再扣除生产成本。B B 用途上会发生变化的农用地，其收益价格与市场用途上会发生变化的农用地，其收益价格与市场价格之间

32、会有很明显的差别。所谓收益价格就是价格之间会有很明显的差别。所谓收益价格就是指纯粹农地使用时所形成的价格；而市场价格，指纯粹农地使用时所形成的价格；而市场价格，是指以用途转变后的收益为前提所形成的价格。是指以用途转变后的收益为前提所形成的价格。因此在农用地估价时，应判明该农用地的用途是因此在农用地估价时，应判明该农用地的用途是否会发生变更，如果不会发生变更，那么收益价否会发生变更，如果不会发生变更，那么收益价格与市场价格之间的差距应该不会太大。格与市场价格之间的差距应该不会太大。C C 纯粹的农用地收益价格与市场价格之间的差距，纯粹的农用地收益价格与市场价格之间的差距，劣等地要大于优等地。劣等

33、地要大于优等地。D D 农用地的交易实例较少，因此难于运用市场比较农用地的交易实例较少，因此难于运用市场比较法进行估价，通常主要采用收益还原法。由于农法进行估价，通常主要采用收益还原法。由于农用地的纯收益难易确切把握，农用地估价的难度用地的纯收益难易确切把握，农用地估价的难度较大。较大。二、二、农用地估价方法农用地估价方法1.1.申报法申报法2.2.收益还原法收益还原法3.3.评分法评分法4.4.标准田法标准田法5.5.经济计量模型法经济计量模型法 1.1.申报法：申报法：由土地所有权者自行申报地价。特点是作业迅由土地所有权者自行申报地价。特点是作业迅速，且遵照土地所有权人的意见。速，且遵照土

34、地所有权人的意见。特点是难保公平特点是难保公平合理。因为影响地价的因素十分复杂，绝大多数土合理。因为影响地价的因素十分复杂，绝大多数土地所有权人只能凭经验来猜测报价，难免出现良田地所有权人只能凭经验来猜测报价，难免出现良田低价、劣田高价或其它片面行为。低价、劣田高价或其它片面行为。2.2.评分法：评分法：对农用地所具备的生产条件对土地质量评分，对农用地所具备的生产条件对土地质量评分，后再根据得的总分换算成地价后再根据得的总分换算成地价 3.3.收益还原法收益还原法:公式中，公式中，V V为地价，为地价，a a为每年所得地租，为每年所得地租，r r为还为还原利率（），原利率（），i i为每年增加

35、或减少若干不易觉察为每年增加或减少若干不易觉察的价值。的价值。4.4.标准田法标准田法:台湾学者林英彦提出的一种农用地估价方法。台湾学者林英彦提出的一种农用地估价方法。农用地分区；选定标准田；选择基准田；评定标农用地分区；选定标准田；选择基准田；评定标准田地价；调整标准田的地价；计算各待估农田准田地价；调整标准田的地价；计算各待估农田地块的分值；计算各待估田块的地价。地块的分值；计算各待估田块的地价。5.5.经济计量模型法经济计量模型法:生产函数模型法（柯布生产函数模型法（柯布-道格拉斯法）道格拉斯法）2/Va ri r一、城镇土地的特殊性一、城镇土地的特殊性城镇土地是城镇生产、生活和社会活动

36、的载体，是城镇地城镇土地是城镇生产、生活和社会活动的载体，是城镇地域系统最宝贵的资源和城镇经济系统最宝贵的资产。域系统最宝贵的资源和城镇经济系统最宝贵的资产。按照开发程度进行划分，城镇土地可以分为三个层次：按照开发程度进行划分，城镇土地可以分为三个层次：（1）城镇已经开发建成的土地；）城镇已经开发建成的土地；（2）城镇规划区的土地，指按城市土地利用总体规划确定定期）城镇规划区的土地，指按城市土地利用总体规划确定定期发展的土地，包括近邻的农田或村镇等占有的土地发展的土地，包括近邻的农田或村镇等占有的土地（3）是城镇行政区划的土地。）是城镇行政区划的土地。第四节 城镇土地分等定级 城镇土地相对于农

37、用土地而言具有以下一些特殊性：城镇土地相对于农用土地而言具有以下一些特殊性：1.城镇土地的区位具有特殊重要性城镇土地的区位具有特殊重要性一、城镇土地的特殊性一、城镇土地的特殊性1.城镇土地的区位具有特殊重要性（续）城镇土地的区位具有特殊重要性（续）与农用土地肥力是影响土地等级的主导与农用土地肥力是影响土地等级的主导因素相比，土地区位是影响城镇土地经济价因素相比，土地区位是影响城镇土地经济价值最重要的因素。值最重要的因素。城镇土地区位的优劣，并不仅仅取决于城镇土地区位的优劣，并不仅仅取决于某块土地与城镇中心之间的距离，而且与交某块土地与城镇中心之间的距离，而且与交通运输、现代化通讯等联系城镇活动

38、的基础通运输、现代化通讯等联系城镇活动的基础设施密切相关。设施密切相关。2.城镇土地具有两重性，是城镇社会经济条件的载体城镇土地具有两重性，是城镇社会经济条件的载体城镇土地与农用土地一样也属于自然资源。但城镇土地与农用土地一样也属于自然资源。但是城镇土地经过人类开发，即投入了大量的活化是城镇土地经过人类开发，即投入了大量的活化劳动和物质劳动，已经称为建筑地段或其它非农劳动和物质劳动，已经称为建筑地段或其它非农业活动场所。即城镇土地是城镇社会经济条件的业活动场所。即城镇土地是城镇社会经济条件的载体。载体。一、城镇土地的特殊性一、城镇土地的特殊性3.城镇土地开发经营的高度集约性城镇土地开发经营的高

39、度集约性城镇土地开发利用具有高度集约性，可以城镇土地开发利用具有高度集约性，可以说每一寸土地上都凝聚着数量较大的人类劳动说每一寸土地上都凝聚着数量较大的人类劳动和土地资本，在单位面积上承载着远高于农村和土地资本，在单位面积上承载着远高于农村土地的人口、物质和财富，创造了远大于农村土地的人口、物质和财富，创造了远大于农村土地的经济收益。也就是说，城镇土地是密集、土地的经济收益。也就是说，城镇土地是密集、集中和高效能的。集中和高效能的。一、城镇土地的特殊性一、城镇土地的特殊性4.城镇土地的稀缺性城镇土地的稀缺性 首先，土地自然面积的有限性和稀缺性造成土地供给首先，土地自然面积的有限性和稀缺性造成土

40、地供给的的“物质性稀缺物质性稀缺”。其次，各国都制订了严格的土地规划与城镇规划制度，其次，各国都制订了严格的土地规划与城镇规划制度，这种土地管理制度对城镇土地供给的限制可称为土地供给这种土地管理制度对城镇土地供给的限制可称为土地供给的的“管理性稀缺管理性稀缺”第三，城镇中不同区域间形成的社会经济条件的不均第三，城镇中不同区域间形成的社会经济条件的不均衡将导致城镇未来各行业、产业在争夺优势区域上的竞争。衡将导致城镇未来各行业、产业在争夺优势区域上的竞争。这种社会经济的不均衡对城镇土地供给的影响可称为城镇这种社会经济的不均衡对城镇土地供给的影响可称为城镇土地供给的土地供给的“社会经济性稀缺社会经济

41、性稀缺”。上述这种稀缺是城镇土。上述这种稀缺是城镇土地稀缺性价值的基础。也是导致土地地价差异的主导因素。地稀缺性价值的基础。也是导致土地地价差异的主导因素。一、城镇土地的特殊性一、城镇土地的特殊性城镇土地特性决定了城镇土地利用有以下一些特征：城镇土地特性决定了城镇土地利用有以下一些特征：n对区位具有强烈的选择性对区位具有强烈的选择性n存在报酬递减性现象存在报酬递减性现象n城镇土地利用存在规模效益城镇土地利用存在规模效益城镇土地利用具有扩散效应城镇土地利用具有扩散效应一、城镇土地的特殊性一、城镇土地的特殊性二、城镇土地分等定级概述城镇土地分等定级是指对一定地域范围内城镇土地利用城镇土地分等定级是

42、指对一定地域范围内城镇土地利用效益高低的划分，其中的效益高低的划分，其中的“等等”反映区域不同城镇之间利用反映区域不同城镇之间利用土地效益高低的差异；土地效益高低的差异；“级级”则反映同一城镇内部土地利用则反映同一城镇内部土地利用效益的差异。效益的差异。城镇土地分等定级的原则城镇土地分等定级的原则参考国家土地管理局参考国家土地管理局19901990年颁发的年颁发的城镇土地定级规城镇土地定级规程程（试行），城镇土地分等定级的原则是：（试行），城镇土地分等定级的原则是：1.1.综合分析原则综合分析原则城镇土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综城镇土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析

43、，按差异划分土地级。土地级既要反映土地在经济合分析，按差异划分土地级。土地级既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的效益上的差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异。差异。2.2.主导性原则主导性原则城镇土地定级应根据城镇内影响土地优劣的因素种类城镇土地定级应根据城镇内影响土地优劣的因素种类及其作用的差异，重点分析对土地定级起控制作用的因素，及其作用的差异，重点分析对土地定级起控制作用的因素，突出主导因素的影响，去评定土地级。突出主导因素的影响，去评定土地级。二、城镇土地分等定级概述3.3.地域分异原则地域分异原则土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规

44、土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析各个由于区位条件不同形成的地域分异状况，律，并分析各个由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级。将类似地域划归同一土地级。4.4.级差收益原则级差收益原则城镇土地定级应该在初步划分的土地级上对级差收益城镇土地定级应该在初步划分的土地级上对级差收益明显的有关行业进行级差收益测算，测定值作为确定土地明显的有关行业进行级差收益测算，测定值作为确定土地级疏密和了解行业级差收益的重要参考依据。级疏密和了解行业级差收益的重要参考依据。5.5.定量与定性结合的原则定量与定性结合的原则城镇土地定级应该把定性的、经验性的分析进行量化，城

45、镇土地定级应该把定性的、经验性的分析进行量化，以定量计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、以定量计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素进行定性分析，以减少认为任意性，提高土地级经济因素进行定性分析，以减少认为任意性，提高土地级的精度的精度 二、城镇土地分等定级概述三、城镇土地定级的步骤与内容三、城镇土地定级的步骤与内容城镇土地分等定级流程图：城镇土地分等定级流程图：建立因素体系建立因素体系 确定各因素的权重值确定各因素的权重值计算指标值和作用分并制表计算指标值和作用分并制表 划分城镇土地定级单元划分城镇土地定级单元 初步划分土地级初步划分土地级 验证和调整土地级验证和调

46、整土地级编制成果图、报告和基础资料汇编编制成果图、报告和基础资料汇编三、城镇土地定级的步骤与内容三、城镇土地定级的步骤与内容1.1.调查收集资料：调查收集资料：v繁华程度繁华程度v交通条件交通条件v基础设施状况基础设施状况v生活设施状况生活设施状况v环境条件环境条件v社会、历史、人口状况社会、历史、人口状况v用地效益用地效益2.2.定级因素资料的整理与量化：定级因素资料的整理与量化：v选取对土地定级影响较大的土地自然和社会因素选取对土地定级影响较大的土地自然和社会因素作为划分土地级别的因素作为划分土地级别的因素v选择的原则：地域性、标志性、针对性选择的原则：地域性、标志性、针对性v依据定级因素

47、与土地质量的相关方式及相关程度，依据定级因素与土地质量的相关方式及相关程度，编制各因素分值评定表编制各因素分值评定表v采用相对值法与距离递减法，按采用相对值法与距离递减法，按0 0100100分区间分区间赋分。因素条件越好，分值越高。赋分。因素条件越好，分值越高。v确定各影响因素的相对重要性（权重值）确定各影响因素的相对重要性（权重值）三、城镇土地定级的步骤与内容三、城镇土地定级的步骤与内容3.3.定级单元的划分：定级单元的划分：土地定级单元是所划分出的土地空间单位，其内部土地特性土地定级单元是所划分出的土地空间单位，其内部土地特性和区位条件相对均一。土地定级单元是各定级因素分值计算的基和区位

48、条件相对均一。土地定级单元是各定级因素分值计算的基础，也是评定土地级别的基础空间单位。方法有础，也是评定土地级别的基础空间单位。方法有v主导因素法主导因素法即用两个以上主要定级因素，沿城镇主要方向选择一定数目特征即用两个以上主要定级因素，沿城镇主要方向选择一定数目特征点作各自分值剖面图；根据因素分值变化规律，选择突变曲线段点作各自分值剖面图；根据因素分值变化规律，选择突变曲线段的位置作为单元边界位置，将因素得分一致区域划分为一个单元。的位置作为单元边界位置，将因素得分一致区域划分为一个单元。v叠置法叠置法将主要因素作用分图进行叠置，勾绘出作用分基本一致的区域，将主要因素作用分图进行叠置，勾绘出

49、作用分基本一致的区域，形成图斑，作适当调整后得到定级单元。形成图斑，作适当调整后得到定级单元。v动态网格法动态网格法三、城镇土地定级的步骤与内容三、城镇土地定级的步骤与内容4.4.土地级别的初步划分与确定：土地级别的初步划分与确定：根据划分的定级单元，计算单元内各因素分值，根据划分的定级单元，计算单元内各因素分值，将各分值加权求和，按总分的分布排列和实际情况，将各分值加权求和，按总分的分布排列和实际情况，初步划分出土地级别（初步划分出土地级别（城镇土地定级规程城镇土地定级规程，大，大城市划城市划5 51010级，中等城市划级，中等城市划4 47 7级，小城市划级，小城市划3 35 5级）级）1

50、niiipW F式中，式中，p为土地单元的总得分（诸定级影响因素在单元内对土地优劣的综合反为土地单元的总得分（诸定级影响因素在单元内对土地优劣的综合反映）；映）；Wi为权值（某定级因素对土地效能的影响程度）；为权值（某定级因素对土地效能的影响程度）；Fi为分值（某定级为分值（某定级因素在单元内表现出的优劣度）。因素在单元内表现出的优劣度）。三、城镇土地定级的步骤与内容三、城镇土地定级的步骤与内容5.5.依据总得分划定级别区间依据总得分划定级别区间v总分数数轴展示法总分数数轴展示法将总分值点绘于数轴上，按土地优劣的实际情况，选将总分值点绘于数轴上，按土地优劣的实际情况，选择点稀少处为级间分界。择

51、点稀少处为级间分界。v总分数频率曲线法总分数频率曲线法对总分值作频率统计，绘制频率直方图，按土地优劣实对总分值作频率统计，绘制频率直方图，按土地优劣实际情况，选择频率曲线分布突变处作为级间分界。际情况，选择频率曲线分布突变处作为级间分界。v总分数剖面线法总分数剖面线法沿城镇若干方向绘制总分变化剖面，按土地优劣的实际沿城镇若干方向绘制总分变化剖面，按土地优劣的实际情况，以剖面线突变段作为级间分界。情况，以剖面线突变段作为级间分界。三、城镇土地定级的步骤与内容三、城镇土地定级的步骤与内容6.对结果进行验证和调整对结果进行验证和调整对初步成果进行验证和调整，直到符合要求为止。对初步成果进行验证和调整

52、，直到符合要求为止。7.编制图件，提交报告编制图件，提交报告将城镇土地分等定级的结果编制成专题图件，将城镇土地分等定级的结果编制成专题图件，同时提交研究报告。同时提交研究报告。三、城镇土地定级的步骤与内容三、城镇土地定级的步骤与内容一般来讲，城镇土地分等定级的指标体系包括一般来讲，城镇土地分等定级的指标体系包括以下内容：以下内容：1.1.城市区位城市区位区域交通条件；距海港远近；经济区区域交通条件；距海港远近；经济区位位2.2.城市集聚规模城市人口规模；工业资金总额城市集聚规模城市人口规模；工业资金总额3.3.城市基础设施单位用地公交车辆；单位用地供城市基础设施单位用地公交车辆；单位用地供水量

53、；单位用地电话数；单位用地城建资金水量；单位用地电话数；单位用地城建资金四、城镇土地分等定级的指标体系四、城镇土地分等定级的指标体系4.城市用地产出水平单位用地城市用地产出水平单位用地GDP；单位用；单位用地零售商品总额；单位用地工业利税额地零售商品总额；单位用地工业利税额5.城市用地潜力：市域农业人口人均耕地；城城市用地潜力：市域农业人口人均耕地；城市人口密度市人口密度6.当年城市投入强度单位用地基建资金；单当年城市投入强度单位用地基建资金；单位用地外商投资；单位用地劳动力投入位用地外商投资；单位用地劳动力投入四、城镇土地分等定级的指标体系四、城镇土地分等定级的指标体系影响城镇土地等级的因素

54、主要有：影响城镇土地等级的因素主要有：v区位因素区位因素v自然因素自然因素v社会因素社会因素v特殊因素特殊因素五、城镇土地分等定级的因素分析五、城镇土地分等定级的因素分析v区位因素区位因素五、城镇土地分等定级的因素分析五、城镇土地分等定级的因素分析v区位因素（续）区位因素（续）五、城镇土地分等定级的因素分析五、城镇土地分等定级的因素分析v自然因素自然因素包括城镇土地地质条件和城镇环境质量。包括城镇土地地质条件和城镇环境质量。1.1.城镇土地地质条件城镇土地地质条件 五、城镇土地分等定级的因素分析五、城镇土地分等定级的因素分析v自然因素自然因素2.2.城镇环境质量城镇环境质量 五、城镇土地分等定

55、级的因素分析五、城镇土地分等定级的因素分析v经济因素经济因素影响城市土地分等定级的经济因素主要有：影响城市土地分等定级的经济因素主要有：城镇聚集规模城镇聚集规模城镇基础设施城镇基础设施城镇用地产出水平城镇用地产出水平城镇经济发展水平城镇经济发展水平五、城镇土地分等定级的因素分析五、城镇土地分等定级的因素分析v社会因素社会因素影响城市土地分等定级的社会因素主要有城镇用地潜力、政影响城市土地分等定级的社会因素主要有城镇用地潜力、政策和其它特殊因素。策和其它特殊因素。1.1.城镇用地潜力城镇用地潜力 五、城镇土地分等定级的因素分析五、城镇土地分等定级的因素分析v社会因素社会因素2.2.政策政策 政策

56、因素主要表现在以下两个方面：政策因素主要表现在以下两个方面：首先，国家宏观的区域和城市发展政策直接影响基本建设投资首先，国家宏观的区域和城市发展政策直接影响基本建设投资导向，象我们国家，五六十年代国家从均衡分布生产力和国防导向，象我们国家，五六十年代国家从均衡分布生产力和国防安全的角度出发，投资主要放到内地和边远地区，减弱了沿海安全的角度出发，投资主要放到内地和边远地区，减弱了沿海地区的区位优势。改革开放以来，国家经济政策向沿海地区倾地区的区位优势。改革开放以来，国家经济政策向沿海地区倾斜，不仅使该地区获得了大量建设资金，而且通过各种优惠政斜，不仅使该地区获得了大量建设资金，而且通过各种优惠政

57、策，吸引了大批海外投资和技术设备，经济和房地产业获得迅策，吸引了大批海外投资和技术设备，经济和房地产业获得迅速发展，城市土地地价大幅度上涨。速发展，城市土地地价大幅度上涨。五、城镇土地分等定级的因素分析五、城镇土地分等定级的因素分析v社会因素社会因素2.2.政策（续）政策（续）其次，城市不仅是经济中心，也是一个地区的政治中心，城市其次，城市不仅是经济中心，也是一个地区的政治中心，城市行政等级愈高，通常单位土地获得的建设资金愈多，城市基础行政等级愈高，通常单位土地获得的建设资金愈多，城市基础设施的水平也高，城市土地的级差地租提高。设施的水平也高，城市土地的级差地租提高。政策因素的影响难以用统计指

58、标衡量，但可从经济的角度政策因素的影响难以用统计指标衡量，但可从经济的角度反映政策的导向，用城市土地投入强度来表示。反映政策的导向，用城市土地投入强度来表示。五、城镇土地分等定级的因素分析五、城镇土地分等定级的因素分析v社会因素社会因素3.3.特殊因素特殊因素 五、城镇土地分等定级的因素分析五、城镇土地分等定级的因素分析由于影响因素复杂繁多，实际操作时往往简化挑选主要的影由于影响因素复杂繁多，实际操作时往往简化挑选主要的影响因子。比如：响因子。比如：城镇土地综合定级因素表城镇土地综合定级因素表第五节城镇土地基准地价评估一、城镇土地基准地价评估概述一、城镇土地基准地价评估概述土地管理部门或土地估

59、价委员会在一定时间内，土地管理部门或土地估价委员会在一定时间内，根据各种用地类型的收益状况或市场交易状况，在根据各种用地类型的收益状况或市场交易状况，在不同的土地级别上分别评定的商业、住宅、工业等不同的土地级别上分别评定的商业、住宅、工业等土地利用类型的土地使用权单位面积平均价格。土地利用类型的土地使用权单位面积平均价格。基准地价是宏观控制城镇地价，征收土地使用基准地价是宏观控制城镇地价，征收土地使用税、费的主要依据，也是宗地地价评估的基础。基税、费的主要依据，也是宗地地价评估的基础。基准地价评估以城镇整体为单位进行。准地价评估以城镇整体为单位进行。（一）基准地价的概念（一）基准地价的概念基准

60、地价是反映一个城市不同级别、不同区段、不同用基准地价是反映一个城市不同级别、不同区段、不同用途的地价水平和进行宗地评估时参考运用的一套地价及其评途的地价水平和进行宗地评估时参考运用的一套地价及其评估体系。从宏观上看，基础地价水平反映了城市的经济发展估体系。从宏观上看，基础地价水平反映了城市的经济发展程度，直接影响该城市在经济活动中的竞争能力；从微观上程度，直接影响该城市在经济活动中的竞争能力；从微观上看，作为生产要素和生活条件，其地价、地租及土地使用税看，作为生产要素和生活条件，其地价、地租及土地使用税费水平，直接影响企业的投资决策和盈利水平，关系到居民费水平，直接影响企业的投资决策和盈利水平

61、，关系到居民的切身利益。因此，基础地价的评估也应充分考虑国民经济的切身利益。因此，基础地价的评估也应充分考虑国民经济与地方经济的变化对地价的影响。基准地价的影响因素可以与地方经济的变化对地价的影响。基准地价的影响因素可以用一个图来表示。用一个图来表示。一、城镇土地基准地价评估概述一、城镇土地基准地价评估概述基准地价影响因素图基准地价影响因素图 一、城镇土地基准地价评估概述一、城镇土地基准地价评估概述基准地价评估基准地价评估是在某一城市的一定区域范围内，是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后通过调查评估出

62、各地价区段在某时点价区段，然后通过调查评估出各地价区段在某时点的平均水平价格。它主要反映城市地价总体变化趋的平均水平价格。它主要反映城市地价总体变化趋势和各级、各类土地的平均价格，是对地价进行宏势和各级、各类土地的平均价格，是对地价进行宏观控制、管理和引导土地市场中地价变化的依据，观控制、管理和引导土地市场中地价变化的依据，同时又是征收土地税费、参与土地利益分配、调控同时又是征收土地税费、参与土地利益分配、调控地产市场价格的衡量标准。地产市场价格的衡量标准。一、城镇土地基准地价评估概述一、城镇土地基准地价评估概述（二）城镇土地基准地价评估的技术途径（二）城镇土地基准地价评估的技术途径1.1.以

63、土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价。评估基准地价。2.2.用土地条件划分均质地域，用市场交易资料评估基准地价。用土地条件划分均质地域，用市场交易资料评估基准地价。一、城镇土地基准地价评估概述一、城镇土地基准地价评估概述市场比较法、收益法和成本法是土地估价中常用市场比较法、收益法和成本法是土地估价中常用的三大估价方法，其它的估价方法都是这三大方法的的三大估价方法，其它的估价方法都是这三大方法的派生。在地产业非常发达的欧美国家和地区，这三种派生。在地产业非常发达的欧美国家和地区，这三种估价方法都被广泛应用于土地估价活动

64、中，并形成各估价方法都被广泛应用于土地估价活动中，并形成各自的适用范围和应用条件。我们国家是在自的适用范围和应用条件。我们国家是在1978年改革年改革开放的背景下，随着改革土地适用制度和推行方法商开放的背景下，随着改革土地适用制度和推行方法商品化政策，使房地产称为商品可进入市场流通而出现品化政策，使房地产称为商品可进入市场流通而出现的。我国土地估价起步较晚，土地估价制度尚待完善，的。我国土地估价起步较晚，土地估价制度尚待完善，到目前为止，主要借鉴欧美国家的方法即：市场比较到目前为止，主要借鉴欧美国家的方法即：市场比较法、收益法和成本法。法、收益法和成本法。二、城镇土地基准地价评估的方法二、城镇

65、土地基准地价评估的方法二、城镇土地基准地价评估的方法二、城镇土地基准地价评估的方法二、城镇土地基准地价评估的方法二、城镇土地基准地价评估的方法由于市场比较法是近期发生的交易实例为参考基准，能够综合地反映地由于市场比较法是近期发生的交易实例为参考基准，能够综合地反映地产市场的实际情况，反映当事人的现实经济行为，故评估价格具有较强的现产市场的实际情况，反映当事人的现实经济行为，故评估价格具有较强的现实性，只要有类似地产的交易实例即可应用，所以在地产市场比较发达的情实性，只要有类似地产的交易实例即可应用，所以在地产市场比较发达的情况下，是一种说服力强，适应范围光，被普遍采用的土地估价方法。况下，是一

66、种说服力强，适应范围光，被普遍采用的土地估价方法。二、城镇土地基准地价评估的方法二、城镇土地基准地价评估的方法二、城镇土地基准地价评估的方法二、城镇土地基准地价评估的方法三大方法的优缺点比较：三大方法的优缺点比较：二、城镇土地基准地价评估的方法二、城镇土地基准地价评估的方法 我国城镇基准地价的评估方法，经过十多年的不断探讨、我国城镇基准地价的评估方法，经过十多年的不断探讨、研究与实践，并根据原国家土地管理局颁布的研究与实践，并根据原国家土地管理局颁布的城镇土地定城镇土地定级规程（实行）级规程（实行）（19901990）、）、城镇土地估价规程（试行）城镇土地估价规程（试行）（19931993年）形成了两类主要方法：年）形成了两类主要方法：第一类：土地级差收益测算法第一类：土地级差收益测算法 土地级差收益测算法以土地定级为基础，土地收益为依土地级差收益测算法以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价。但该类方法采用先据，市场交易资料为参考评估基准地价。但该类方法采用先定级后估价的技术路线，在实际应用中表现出既累赘又使估定级后估价的技术路线，在实际应用中表现出既累赘又使