昆明滇池国家旅游度假区(大渔)项目调研报告

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1、 XX 滇池国家旅游度假区（大渔）项目调研报告 2/39 目录 第一章 项目概述 一、项目区位及用地 5 1项目区位.5 2项目用地.5 二、项目宗地概况 6 1四至 X 围.6 2地形状况.6 3地质条件.6 4地上物现状.7 三、项目周边社区配套 8 1周边 3000 米 X 围内社区配套.8 2周边 3000 米外可辐射到主要公共设施.9 四、项目周边环境 9 五、项目周边基础配套设施 9 1道路交通.10 2市政条件.10 六、规划控制要点 11 第二章 整体市场分析 一、整体市场状况分析 12 1经济总量.12 22007 年 XX 市房地产开发总体运行状况.12 3XX 市房地产建

2、设区域走向.13 二、整体市场对本案影响 13 3/39 1投资因素.13 2价格因素.14 3政策因素.14 第三章 区域发展分析 一、呈贡新城总体情况 15 1.自然资源.15 2.投资环境.15 3.产业进驻.16 4.教育发展.16 5.市府搬迁.16 6.轨道交通.17 二、大渔片区总体情况 18 1.旅游资源.18 2.交通资源.19 3.旅游开发.19 4.集镇建设.19 三、市场供应产品分析 .20 1区域产品供应状况.20 2产品共有特征.20 3区域内产品对比分析.21 四、呈贡新城土地市场分析.25 1.呈贡新城总体规划及土地储备.25 2.2007 年呈贡已经出让土地的

3、去向、价格及分析.26 3.呈贡土地价格走势，供求关系，出让特点.26 第四章 开发模式及项目定位 一、区域价值 .27 4/39 二、开发模式探究 27 1.以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发.27 2.以旅游度假为目的的度假房地产开发.28 3.以旅游接待为目的的自营式酒店.29 4.与旅游相关的写字楼.29 5.以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发29 三、产品定位 30 1产品形态.30 2同类产品比对.30 四、产品规划建议 31 1居住区域.31 2商业区域.32 3.五星级酒店（度假村）.32 第五章 投资分析 一、成本预测 35 二、附加成本 38 三、资金预测 38 四、

4、盈利能力分析 39 五、结论 39 5/39 第一章 项目概述 一、项目区位及用地 1项目区位 XX 滇池旅游度假区大渔项目位于 XX 市区东南部，呈贡县境内，邻近昆玉高速公路、环湖东路、中正路和前新路，距 XX 市中心约 25 千米，距 XX 巫家坝国际机场约 20 千米，距呈贡县城约 8 千米。2项目用地 项目所在区域原多为耕地及湿地，部分为村镇建设用地及水域。现拟规划为一个以旅游业为导向的、具有浓郁民族特点和水乡特色的综合性区域，突出山水环境，发展高端旅游业、服务业和创意产业，规划建设成为具有休闲度假、商务会议、文化创意、科技创意、居住、水环境保护等多种功能，国际一流生态标准的综合性旅游

5、产业区。图 1：宗地地面现状 1 图 2：宗地地面现状 2 6/39 二、项目宗地概况 1四至 X 围 北至前新路（在建）东至环湖东路（规划修建）南至梅家山 西至关坡 2地形状况 项目地块形状总体为三角形，南北走向长，东西走向短。3地质条件 水文 度假区内水资源充沛，主要水体为滇池，另有梁王河、捞鱼河等。规划区域内滇池湖岸线长 14.7 千米。滇池呈南北向分布，湖体略呈弓形，弓背向东，海拔 18875 米，总面积7/39 311338 平方公里。湖长 412 千米，最大宽度 133 千米，平均宽度 756 米，最大水深 113 米，平均水深 512 米，容积 15931 亿立方米。上游河流主要

6、有盘龙江、宝象河、新河、运粮河、马料河、大青河、洛龙河、捞渔河、梁王河。湖水由西面 XX 流出，经普渡河而入金沙江。是中国第六大内陆淡水湖。植被 大渔乡湖滨湿地项目包括新村、大河口村和大海晏村三个村的湖滨X 围，一个半岛，建设面积为 708 亩，湖岸线长 4800 米。708 亩生态带中，恢复湖滨湿地 570 亩，在部分地势高的区域建设陆地生态带138 亩。捞鱼河河口湿地整体布局为扇形，为滇池东岸湖滨生态带建设在呈贡县第一期实施的项目之一，位于呈贡县大渔乡入湖河口，紧靠滇池湖滨，属典型的河口湿地类型，建设湿地总面积为 241 亩。滇池湖滨生态带既是滇池水体不可分割的重要组成部分，又是保护和净化

7、滇池水质不可缺少的过渡地带。作为过渡带，湖滨带有利于恢复滇池和环湖周围的生态平衡，对维系城市及其区域生态系统的平衡具有重要作用。土壤 区域内的土壤类型具有明显的地带性和地域性特点，主要是红壤和水稻土，类型单一，肥力状况尚好，有机质含量较高，氮、磷、钾含量属中等水平。但近年随大面积种植花卉，肥力有所下降，靠近滇池的土壤近年已呈现轻度盐碱化趋势。4地上物现状 地上物主要为种植花卉、农作物、丘陵林地、池塘及部分村镇农舍。图 1：XX 滇池旅游度假区大渔片区卫星图 8/39 三、项目周边社区配套 1.周边 3 千米 X 围内社区配套 配套设施分类 名称 教育设施 大渔乡第一小学，大渔乡中学 医疗卫生设

8、施 大渔乡卫生院 商业设施 鲜花有机肥交易中心 金融设施 工行、农行 交通设施 昆石高速路、昆洛公路 文化设施 无 体育设施 铭真体育基地（在建）注：该宗地周边为多为农田，目前该区域具备基本生活配套设施，但主要集中在乡政府所在地太平关小集镇。现有配套设施位置较分散，规模有限，虽可以被我项目利用，但因我项目体量巨大，现有配套在档次和数量上都明显不足，拟在度假区建设过程中，着力加大生活配套设施的建设力度，使得社区内部生活配套可以自给自足。9/39 2.周边 30008000 米可辐射到主要公共设施 配套设施分类 名称 教育设施 呈贡吴家营小学，呈贡柏枝营小学，呈贡缪家营小学，呈贡县龙街乡中学，呈贡

9、七步场小学，呈贡万溪冲小学，呈贡大新册小学，呈贡 XX 交通职业技术学院公路学院 医疗卫生设施 XX 医学院第一附属医院呈贡新区医院 商业设施 大观商业城，大商汇国际茶城，东方玉龙鞋城 金融设施 四大商业银行在内的多家发展银行及保险公司 交通设施 多条 文化设施 呈贡图书馆 体育设施 新亚洲体育城 注：从该宗地沿昆石高速 10 分钟可到呈贡新城中心，20 分钟内可到达广福路商圈，其设施可辐射该项目。四、项目周边环境（1）项目所在区域是滇池国家旅游度假区核心区域，属于呈贡新城板块。该板块自 2000 年开始建设，现已形成较完备的市政基础设施，随着 XX 市政府即将搬迁至此和规划轻轨 2 号线临近

10、的利好，该板块在近年房地产开发持续升温。（2）项目东侧紧邻规划修建的环湖东路；西南侧紧邻规划修建的中正路，作为重要的市政景观路，两侧建大型景观绿地，未来可有效提升该区域整体环境及区域便捷性，为我项目升值提供了条件。（3）项目西侧为关坡，是区域内制高点，绿化情况良好，如规划得当，将大幅提升项目周边整体形象。（4）项目周边无大型污染源，远离高速公路，紧邻滇池环湖湿地，空气质量优良，适宜居住。五、项目周边基础配套设施 10/39 1.道路交通（1）道路 东、南：昆玉高速公路、昆洛公路。南：项目南侧紧邻昆石高速公路。西、南：环湖东路（规划修建）。北：前新路（在建）。（2）现有交通 目前设有市区经此的长

11、途客运站，不具备公共交通线路。（3）近期规划及对项目主要影响 随着正在修建的环湖东路和中正路逐步竣工通车，由XX 城区前往该旅游度假区，将有环湖东路、中正路、昆玉高速三路直达，交通更为便利。2.市政条件（1）供水系统：规划区内现已接通自来水，并建有直饮水处理设施，规模35 吨/小时，占地 600 平方米。（2）供电系统：已建成 22 万伏及 11 万伏高压电网。（3）通讯系统：移动设施、宽带网络、程控等，均按未来新城的发展要求进行配套。（4）排水系统：规划区内已建有排污干管，并建有污水处理厂和再生水处理厂，处理规模 9 万吨/天，占地 100 亩。（5）燃气：项目用地具备使用天然气条件。（6）

12、中水：初步勘察没有规划的中水管线。（7）有线电视：附近村镇均已铺设有线电视线路。11/39 六、规划控制要点 1.建设用地面积：约为 3000 亩。2.建设控制规模：总建筑面积在 300 万平方米。3.建筑容积率：1.5 左右 4.建筑密度：不大于 35%5.建筑控高：50 米以下 6.绿化率控制：不小于 40%7.车位控制：10.75 图 3：昆石高速公路 12/39 第二章 整体市场分析 一、整体市场状况分析 1.经济总量 2007 年，XX 全市国民经济平稳快速发展。据初步核算，全年实现生产总值（GDP）1393.69 亿元，比上年增长 12.5%，其中：第一产业实现增加值 93.95

13、亿元，比上年增长 5.6%；第二产业实现 641.20 亿元，比上年增长 14.9%；第三产业实现 658.54 亿元，比上年增长 11.1%。三次产业结构为 6.74647.3。人均生产总值达到 22578 元。财政收入较快增长。全年地方财政总收入 340.22 亿元，增长 25.9%，地方一般预算收入 133.10 亿元，增长 28.3%，其中税收收入 114.82 亿元，增长 26.9%。在税收收入中，增值税 29.65 亿元，增长 27.1%；营业税 43.31 亿元，增长 31.9%。全年地方一般预算支出 164.87 亿元，增长 23.4%。2.2007 年 XX 市房地产开发总体

14、运行状况（1）固定资产投资 固定资产投资持续增长。全年完成全社会固定资产投资 818 亿元，增长 25%。在全社会固定资产投资中，完成城镇投资764.9 亿元，增长 23.2%。在城镇固定资产投资中，第一产业完成投资8.57 亿元，增长 19.4%；第二产业完成投资193.67亿元，增长26.9%，其中，工业投资193.28亿元，增长26.7%；第三产业完成投资 562.66 亿元，增长 22%。（2）房地产开发 2007 年，XX 完成房地产开发投资 221.99 亿元，增长 21.1%，占全社会固定资产投资的 27.1%。全市施工面积 1780.62 万平方米，增长 16.9%，其中商品住

15、宅 1494.6 万平方米，增长 17.3%。（3）建筑业 2007 年 XX 建筑业稳步增长。全年建筑业实现增加值 117.14 亿元，比上年13/39 增长 8.6%。建筑企业完成总产值 492.79 亿元，增长 16.2%。全年完成施工面积3047.32 万平方米，竣工面积 1425.79 万平方米，分别增长 16.4%和 10.9%。3XX 市房地产建设区域走向（1）“一湖四片”构建未来新 XX 北城：即现在的主城，形成金融商贸旅游服务中心、XX 城市核心区。规划人口 220 万人，用地 220 平方千米。东城：即呈贡新城，形成新兴工业、科研文教园区，以花卉产业为特色的生物产业基地，现

16、代城市物流中心。规划人口 95 万人，用地 100 平方千米。南城：即 XX新街新城，形成组团式发展的新型旅游度假城。规划人口75 万人，用地 80 平方千米。西城：即昆阳XX 新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、旅游服务为主要产业的工业城。规划人口60 万人，用地 60 平方千米。（2）“一湖四环”环湖公路：全长 114 千米，总投资 86 亿元，分为四段。东段由滇池旅游度假区至呈贡马金铺，长 23.5 千米。南段由马金铺至 XX，长 37.5 千米。西段由XX 至高山尧，长 31 千米。北段由高山尧至滇池旅游度假区，长 22 千米。环湖截污：在环湖公路外侧实施截污工程，全长 101

17、 千米，其中，环湖截污干管长 82 千米，截污沟及生态带 19 千米。估计总投资 72.1 亿元。工程分主城、呈贡、XX、昆阳、XX 和滇池西岸 5 个片区实施。环湖生态：实施环湖生态系统的重建和修复，通过退田退塘还湖等，恢复建设 42 平方千米的风景林，估算总投资 69.4 亿元。环湖新城：以滇池为中心，构建“一湖四片”XX城市区。规划总人口 450万人，用地 460 平方千米。二、整体市场对本案影响 1.投资因素 14/39 项目所在呈贡新城是 XX 市实施“一湖四片”发展战略过程中，未来数年内重点建设的新城区。项目所属的“大渔板块”则是呈贡新城规划的重中之重。优越的地理位置，良好的自然环

18、境，旺盛的住宅消费需求，已经吸引了大量开发商的目光。在如此大规模的“造城运动”投资拉动下，未来该项目所在区域具备成长为 XX 市高端低密度休闲、度假、居住区的潜力。2.价格因素 保守估计，2008 年 XX 市房地产开发投资将达到 260 亿左右。受近两年土地价格、劳动力价格、钢材等原材料价格上涨影响，预计 2008 年，XX 市商品住宅均价将全面抬升至 6000 元/平方米以上水平，房价将同比上涨 10左右。但同国内其它省会级城市以及西部邻城 XX、XX 等地相比，XX 房价仍然比较低，具备进一步上涨的空间。居住环境、住宅品质的提高将成为 XX 房价保持稳健增幅的重要原因。据调查，近期上市的

19、新城区域楼盘的价格由于其较高的品质，其升值速度要明显高于老城区的同类楼盘，价格稳健上扬成为市场的重要表征。预计 XX，尤其是新城区域，住房价格将持续增长，但增幅不会太大。90 平方米以下的中小户型所占比例将大幅提高，住房供应结构日益趋向合理，从而对全市整体住宅市场产生积极影响，加速产品分化以满足不同消费人群的住房需求，此举同时也有利于高品质产品的保值增值，促进房地产市场健康发展。3.政策因素 受 XX 市委、市政府实施的“建设新 XX”战略和 XX 建设旅游强省目标等多方面因素影响，XX 的房地产业发展空间得以拓宽。“西部大开发”战略的深入实施，使得西部城市快速崛起，作为中国通往东南亚的纽带城

20、市，XX 近年经济发展迅猛，直接推动了房地产市场的进一步繁荣。15/39 第三章 区域发展分析 一、呈贡新城总体情况 建设现代“新 XX”是 XX 省委、省政府，XX 市委、市政府作出的重大战略决策，政府提出以滇池为中心，在东部建设呈贡新城，南部建设晋宁新城，西部建设 XX 新城，同步推进安宁和嵩明的建设，与滇池北岸的主城一起构建山、水、城、林相互交融的 XX 都市区。并以此为契机，加大滇池治理力度，恢复滇池生态系统。建设现代化“新 XX”，呈贡新城的建设是重中之重，高质量的规划是新城建设龙头。为了新城建设的高标准高起点，呈贡新城管委会借鉴发达国家新城建设先进经验组织了国内外多家规划设计单位完

21、成了呈贡新城总体规划、专项规划、各片区的控制性详细规划，并编制XX 城市轨道交通系列规划，为呈贡新城的发展奠定了坚实基础。从呈贡新城管委会召开的 2008 年工作会议上传出消息，今年新区建设的主要奋斗目标是：实现引进 9400 万美元以上外资，50 亿元以上内资；实现开工项目 20 个以上，实现开工建设面积 310 万平方米以上，实现 GDP 和财政收入增长30%以上。呈贡新城作为现代“新 XX”建设的核心片区，正舒展开强健的臂膀，承载起建设的重任，翱翔在“新 XX”战略蓝图上空。在 XX 主城区土地的开发已至极限之时，眺望今天的呈贡新城，正以便捷的交通（轻轨 2 号线）、低密度的舒适住宅，高

22、标准的生活配套设施，优越的自然环境，良好的区域规划及成熟的开发理念吸引着越来越多的投资目光。（一）自然资源 呈贡素以气候宜人、土地辽阔、物产丰富而闻名；蔬菜之乡、水果之乡、矿泉水之乡、中国花卉第一县等美誉，反映出呈贡在自然资源方面的优势。16/39（二）投资环境 为中外投资商营造理想的投资环境，是XX 呈贡新城管理委员会考虑的重点之一。早在 2003 年 10 月初，呈贡新城管委会便成立了一站式的行政审批中心，即所有投资审批手续在一个地方即可全部办完，此举旨在方便投资者和提高工作效率。与此同时，XX 呈贡新城管委会成立了投资服务中心，安排专人对口联系，主动上门为投资者提供服务。目前，有关投资

23、XX 呈贡新城的各项优惠政策正陆续出台，XX 呈贡新城管委会向广大投资商作出承诺：一全力履行并落实所承诺的各项优惠政策，为投资者提供最大的优惠和便利空间；二为中外客商提供最周到和最优质的服务。（三）产业进驻 呈贡新城开发之初，首先树起产业与配套先行的大旗，随着基础设施逐步完善及建设步伐加快，一大批产业开发基地纷纷落户新城区域。其中有国内最大的饮料生产商 XX 娃哈哈集团，日前在 XX 宣布：将在新城高新技术产业基地投资建设饮料食品生产基地，年底建成投产；XX 中国国际传媒投资建设的 XX 影视与新媒体产业基地，项目一期开发选址位于呈贡大渔片区，计划用地 5000 亩，投资30 亿元，旨在打造成

24、为“中国未来好莱坞”和整个亚太地区的影视动漫中心（我项目宗地正紧邻该影视基地）。新加坡金航国际发展公司签约在新区投资 9000万美元进行商业和地产开发，建设“狮城商圈”和“新加坡小镇”，构建一个新加坡客商参与呈贡新区开发的商业平台。已先期进驻的世界 500 强企业美国卡特比勒集团及马来西亚实康集团、XX华润集团、XX 嘉禾、XX 华源、天堂岛、春城财富中心、巨力集团等项目进展顺利。利好消息的接踵传来，使呈贡新城成为了 XX 市民关注的焦点。（四）教育发展 在教育方面，有 XX 师 X 大学、XX 民族大学、XX 中医学院等一批大学新校区相继选址呈贡新城，均已开工建设，并部分入驻。（五）市府搬迁

25、 除众多产业及大学入驻新区之外，市级行政中心也将于明年全部建成。市政17/39 府的搬迁，为蓬勃发展的呈贡新城房地产业注入一剂强心针，房地产业开发呈现出强劲发展的态势。一批企业趁着之前新城地价低廉，开发未成气候之际已开始抢占先机。（六）轨道交通 结合 XX 的实际情况，早在 1994 年，XX 市与友好城市瑞士苏黎世市就开展了交通规划国际合作，1996 年共同完成XX 城市发展与公共交通总体规划。其中的重点内容之一，就是提出城市轻轨线网和都市区市郊列车系统规划方案。为尽快启动 XX 轨道交通建设，根据国家对轨道交通项目的相关政策精神，XX 市政府于 2005 年已正式委托城建总院、XX 市综合

26、交通规划研究所，编制 XX 城市轨道交通系列规划。2008 年 1 月 14 日，XX 省委常委、XX 市委书记仇和在 XX 高新区 2008 新春茶话会暨企业家联系机制年会上透露了一个让百姓叫好的消息：市委、市政府将实施 XX 城市基础设施“一二三四五六工程”，下大决心、使大力气缓解或解决交通拥堵、城中村密集、滇池污染这些百姓关注的焦点民生问题。其中的“四”是轨道交通四年投入运营。包括城中地铁、环城环湖轻轨，还有昆曲、昆玉、昆楚等滇中城市群、经济圈的轨道交通。现在，XX 市综合交通规划、轨道交通的线网规划等都已完成。可说是万事具备，就等待国家的批准。一旦批准，各项建设工作会快速展开。今年 X

27、X 市要加大工作力度，争取得到国家的批准，力争年内开建轨道交通 1、2 号线。在建的呈贡新城正在着力将自己打造成为：现代新 XX 开放的窗口、工业的载体、经济的增长点和发展的新希望。相信随着“产业园”、“大学城”及“市级行政中心”的成功开发建设，以及“轻轨效应”的刺激，将为更多企业树立参与新城建设的信心，呈贡新城也将成为 XX 房地产腾飞的一面旗帜，推动现代新 XX建设的迅猛发展。18/39 附图 4：XX 轨道交通规划图 二、大渔片区总体情况 大渔乡占地 25.7 平方公里，共辖七个村委会，23 个自然村，滇池湖岸线长14.7 公里，水利资源充沛，有梁王河、捞鱼河等，全乡以种植花卉、蔬菜为主

28、。2006 年末，全乡总人口 17659 人，耕地面积 11823 亩，村庄面积 1779 亩。2006年，全乡农村经济总收入 47785 万元，乡镇企业营业收入 3900 万元，财政收入496.61 万元，农民人均纯收入 4351 元。（一）旅游资源 大渔乡气候温暖湿润，地势平坦，土地肥沃，物产丰富，环境优美，历史灿19/39 烂，人文荟萃。有优美的田园湖岸风光和悠久的人文历史景观；有距今三万年的龙潭山“XX 人”遗址，是著名的“XX 人”发祥地、滇文化的摇篮；有距今一万年的石子河新石器遗址；有昔日为达官贵人和过往行人设宴观海的海晏石龙寺；有曾是旧“呈贡十六景”中的“渔浦寒泉”海晏村小晏泉；

29、龙神祠及“古阁悬岩”石城观音阁；有集山、水、湖、泉、物产等优越条件于方寸间的大湾等众多宝贵的旅游观光资源。（二）交通资源 昆玉高速公路和昆洛公路两条交通大动脉从大渔乡东部穿境而过，规划修建的中正路、环湖东路路贯穿乡域南北，2006 年,随着前新路的开工建设,使我乡道路初步形成了一个便捷的交通网。（三）旅游开发 随着现代新 XX 呈贡新城建设的不断推进，大渔乡紧紧抓住这一历史契机，充分利用 14.7 公里的滇池湖岸线合理布局，大力发展旅游业。经招商引资，已在海晏石龙山修建祥和陵塔园，工程投资超过8000 多万元，并计划修复县级文物保护单位石龙寺；按照国家“十五”规划的安排，完成了第一块人工湿地（

30、滇池湖滨生态带）建设，该湿地占地 241 亩，为滇池水污染治理摸索了一条有效途径；另外铭真体育基地的开发建设，将使大渔片区成为生态旅游度假开发的先行者。（四）集镇建设 XX 白药集团整体搬迁项目的启动，XX 滇池国家旅游度假区进入大渔开发，给大渔的发展带来了前所未有的历史机遇。面对机遇，大渔乡将结合新城建设的布局要求，立足于在“新 XX”建设中的战略定位，积极吸引适合该乡产业特色的企业到此落户发展,并提出“切实为企业搞好全方位的服务，营造良好的投资氛围，让企业有更好的发展空间。”的建设理念。大渔片区规划营造呈贡新区“山、水、城交融，浑然一体”的独特城市风貌。大渔片区以原生地理条件为基础，以整合

31、与复合为功能组织手段，提倡高效、节能、环保的城市运营策略，并倡导建立一种具有更高效能的生态体系。经过归纳，20/39 提出了具有创新意义的整体规划理念，即“创意之源、度假天堂”，“山水环绕、生态之湾”两大概念。大渔片区产业要从环保性、绿色可持续型产业来发展，区别于呈贡其他片区，敢于创新。规划结合大渔片区实际和特色，建设 XX 地区特有的多民族文化与国际文化交流的平台，营造高原地区特有的山地文化区，以政府的政策鼓励为基本措施，通过举办多种交流活动，向世界宣传 XX 的发展。在大渔片区的建设中引进世界先进的开发策划理念，依赖高素质人力资本，建设优质高效的创意产业园，创造高附加值；同时树立产业高端化

32、的发展目标，通过产业链的延伸与拓展，积极发展高端服务业和旅游业，打造 XX 旅游产业蓬勃发展、服务业高度聚集的度假天堂。三、市场供应产品分析 1区域产品供应状况 目前，新城区域尚处在启动阶段，规划项目较多，入市项目较少，但由于新城的开发速度逐渐加快，以及“轻轨效应”的不断升温，预计明年开工建设的项目就有 20 个之多，因此未来两到三年，新城区域房地产项目可能呈现小幅井喷之势。“喇叭一响，黄金万两”几乎成为“轨道经济”的定律。广福路、昆洛路的通车对该区域经济影响巨大，走访中，许多商户透露：“两三年前买的商铺如今价格翻了一番”，沿线住宅项目的开发与居住需求，引发了新一轮的商铺、住宅投资热潮。从城区

33、通往呈贡新城的“轻轨二号线”规划终点站，距离我项目宗地不足 3 公里，沿线的在售楼盘，除了呈贡新城区的惠兰园，还有昆洛路沿线的新亚洲体育城、彼岸、云大知城，自从 XX 要建轻轨的利好消息出台以后，沿线的楼盘炙手可热，其中，位于呈贡的米兰园的二手房价已涨至 3200 元/平方米；惠兰园的二手房房价已涨至 3500 元/平方米。2产品共有特征 产品类型丰富，汇集了包括别墅、town-house、花园洋房、多层、高层等各档次产品，且各档产品交叉分布。21/39 3区域内“轻轨 2 号线”沿线产品对比分析（1）云大知城学校就在家门口 潜力分析：项目地就在规划中轻轨途经的小喜村站旁，能让业主快速往返市中

34、心和新城。楼盘地址：经济技术开发区 XX 大学洋浦校区 在售户型：30-250平方米 周边配套：小区内有运动场馆、健身活动中心、幼儿园、小学等 点评：XX 大学门口的高品质住宅区，教育资源丰富。附图 5：云大知城 名称 规模（m2）建筑形式 容积率 均价（元/m2）可售套数 总户数 云大知城 460320 别墅 洋房 小高层 1.45 11000（联排）7700（叠拼）约 300 套 3422 4400（花园洋房）4000（小高层）22/39（2）银海畅园打造XX派建筑 潜力分析：规划中轻轨 2 号线经过项目地，交通更加便利，生活配套设施齐全。楼盘地址：广福路世纪城南门对面 在售户型：有 77

35、-230 平米（小高层），110-200 平米（洋房），210-270平米（别墅）。周边配套：小区内有商铺、幼儿园、娱乐场所等设施，由于项目地位于世纪城南门对面，除了可以享受社区的配套外，还可以享受到世纪城的设施。点评：有 XX 文化内涵的“XX 派”建筑，周边生活配套齐全。附图 6：银海畅园 名称 规模（m2）建筑形式 容积率 均价（元/m2）可售套数 总户数 银海畅园 263770 别墅 洋房 小高层 1.6 未开盘）约1000套 1500 6000（花园洋房）3800-5000（小高层）23/39（3）彼岸价格比较优惠的楼盘 潜力分析：本是一个生态小区，轻轨开通后交通将更便利，生活品质和

36、楼盘价值升值空间大。楼盘地址：小板桥洋浦社区 在售户型：120-280平方米 周边配套：社区内有商铺、幼儿园、农贸市场，小区200余米外可乘坐公交车，交通有待完善。点评：社区内环境优美，在同地段上，楼盘的均价较为优惠，如能开通直达小区公交车，生活将更加便利。附图 7：彼岸 名称 规模（m2）建筑形式 容积率 均价（元/m2）可售套数 总户数 彼岸 30 万 联排别墅 洋房 小高层 1.9 4850（联排别墅）约 80 套 2157 4000（洋房）2850（小高层）24/39（4）星体花园二期社区配套齐全 潜力分析：楼盘品质佳，位于主城与新城的必经之路昆洛路沿线，适合自住或投资。楼盘地址：昆洛

37、路中段 在售户型：90-220平方米 周边配套：社区内有老年大学、药店、商铺、幼儿园、农贸市场、运动场馆，足不出户便可满足生活所需。点评：楼盘户型众多，10亿元的城市级配套设施，让生活、交通、休闲娱乐、医疗、教育得到保障。附图 8：星体花园二期 名称 规模（m2）建筑形式 容积率 均价（元/m2）可售套数 总户数 星体花园（二期）200 万 别墅 洋房 高层 1.6 未开盘 近千套 10000 4500 25/39（5）惠兰园行政办公中心的好房 潜力分析：所在地紧邻未来市行政中心及规划中的轻轨1号线终点站，升值空间大。楼盘地址：呈贡新城吴家营中心片区 在售户型：126-146平方米 周边配套：

38、该片区将是商务、行政、办公中心区，将建商业街区和各种生活配套，此外还将有中华小学、昆三中等学校搬迁至此。点评：项目地处吴家营中心区，以解决政府机关、企事业单位职工住房问题为主。开发商：XX“春融房地产开发XX”和“呈贡县人民政府公共投资建设管理中心”。以上两个开发商，事实上是同一套人马。目前已有61家单位参加了该项目团购，销售率已完成70。但普通购房者难以买到该楼盘的房屋，而且在该楼盘内部销售过程中，也曾引发因为分配办法不合理引发的纠纷事件。不久的将来，这里将是行政、办公中心用地，生活配套将逐步完善，升值潜力巨大。四、呈贡新城土地市场分析（一）呈贡新城总体规划及土地储备 现代新 XX 呈贡新城

39、规划控制面积 160 平方公里，规划建城面积 107 平方公里，涉及龙城镇、斗南镇、洛羊镇、吴家营乡、大渔乡、马金铺乡等 6 个乡镇。规划控制面积 63.63 平方公里，规划人口 45 万人的吴家营中心区和雨花片区成为目前土地出让的重点片区。2008 年大渔、斗南、马金铺片区将有大的动作。据介绍，从 2006 年底至 2008 年初，呈贡县进入土地储备的土地面积达 6 万亩，但进入市场的土地并不多，预计 2008 年进入市场销售的地块，除惠兰园三名称 规模（m2）建筑形式 容积率 均价（元/m2）可售套数 总户数 惠兰园 70.4 万 小高层 高层 2.5 2300（内部团购）约 500 套

40、3000 3500（二手房）26/39 期以外，将为数甚少。（二）2007 年呈贡已经出让土地的去向、价格及分析 2007 年下半年呈贡新城的土地供应陆续启动，6 月 11 日，面积为 1017.571亩的环湖湿地挂牌，成为呈贡新城供地第一拍；之后，8 月 17 日至 8 月 22 日的一周里，呈贡新城先后有 5 个地块挂牌出让，总面积多达 3222.16 亩。而这先后出让的 6 个地块的所有规划数据显示了一个共同的特点：低密度、低容积率。在8 月至年底的数月里，呈贡新城供地仍然有条不紊地进行。众多地产公司将触角伸向城郊和新城，与区域的日渐火热以及放量的增多不无联系。近两年来中心城区地价不断创

41、出新高，居住区域的不断扩散带动了周边地价增值的潜力，城郊地块将日趋抢手。环湖湿地片区南部 0-4-1 地块以及大渔乡的两块生态旅游用地，被 XX 铭真旅游运动 XX 均被摘得。三块地的成交均价为 4.5 万元/亩，相比其他地块而言，生态旅游用地的成交价格相对较低。这三宗地位于呈贡县大学城片区西南方向。三块地总面积达到 2200 多亩，定位于生态旅游的用途，可以预见呈贡开发热已呈逐渐升温趋势。据了解，该地块将被建设成为顶级高尔夫球场，与乡村高尔夫同属一个公司开发。（三）呈贡土地价格走势，供求关系，出让特点 整理呈贡新城 2007 年以来已成交的地块价格，居住用地价格在 32 万/亩左右，旅游用地

42、的价格在 4.5 万/亩左右。但是由于企业还要担负地块周边规划道路、地下管网、路灯、绿化等各方面建设，将实际成本分摊后，每亩地价将大幅提升。由于目前新城片区仍处于基础建设期，呈贡新城的土地还未向市场放开，因此新区的建设工程目前主要由 XX 新都投资 XX、呈贡县人民政府公共投资建设管理中心（春融地产）承担。除此之外，白龙潭片区的两万套公务员小区的建设在引入社会力量的前提下实行定向开发，由俊发、泰信、百大承建。土地出让特点为定向承建，基本无竞争。27/39 第四章 开发模式及项目定位 一、区域价值 本项目所在区域即将成为 XX 市新的城市中心，在政府市政规划与投入、住宅市场潜力、商业发展趋势上都

43、具有较强优势。滇池是中国的名胜旅游风景区，有着不可比拟的自然环境优势。随着人们对生活品质的不断追求，老城区居住环境的日益下降，以及可开发用地不断萎缩，呈贡新城区域自然成为人居的上乘之所。而 XX 市委市政府即将落户呈贡新城，更是对政府深入开发呈贡新城的最好注脚。而与住宅水准相匹配的高学历、高素质、高收入客户群，也将对拉动呈贡新城区域的消费水平起到巨大作用。另外，受惠于轻轨 2 号线，沿线物业均已开始加速升值，开发热情高涨。一个以呈贡新城为圆心，轻轨 2 号线、昆石高速为半径的呈贡新城区域板块正在形成。大渔板块作为滇池国家级旅游度假区核心，在坐拥湖光山色的基础上，具有轻轨、高速路等便捷的交通条件

44、，使得该板块无论旅游、度假还是居住都拥有着强大的开发价值与升值潜力。二、开发模式探究 我国旅游房地产已形成如下几种比较成型的开发模式：（一）以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发 这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。此类房地产又可分三类：1、直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅 28/39 这类景区住宅开发对风景区建设和旅游开发几乎没有建设性贡献，有的甚至对旅游景区还造成一

45、定破坏。很多城市旅游景区附近的住宅多属此类。2、在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅 这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。此类房地产以华侨城为典型代表。华侨城先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。华侨城是先由旅游

46、起步，旅游“带靓”环境，环境带旺地产，地产促进华侨城全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。3、与旅游景观开发二位一体的房产开发 此类房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。如：宋城集团在 XX 乐园开发的荷兰水街私人酒店、地中海公寓、地中海别墅、高尔夫酒店等，景观房产本身就是景观构成的有机组成部分，无论别墅、公寓均按它所在的环境氛围要求建造，在造型、选材、用料、装饰上都极富个性，将旅游房地产开发提升到一个新境界。（二）以旅游度假为目的的度假房地产开发 休闲度假是此类房地产最大的特点，是旅游接待链条

47、上重要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。此类开发既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围，以为异地置业者提供第二居所度假休闲为定位。XX 景观住宅多属此种模式。29/39 度假房地产在国外已有相当发展，在我国则刚刚面市。此类房产在国内一出现，立即受到购房者和房地产开发商的追捧，不仅有外资进入国内抢占市场，国内房地产商也抱团组建旅游房地产联盟，如中房集团牵头、几十家企业加盟的“中国房地产分时度假联盟”，全国各地度假房地产项目纷纷上马。度假型房地产是目前旅游房地产开发备受关注、发展很快的一个品种

48、。（三）以旅游接待为目的的自营式酒店 这类酒店紧紧围绕旅游六要素中的“住”做文章，以为游客提供住宿为主要功能，后来增加了娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒(饭)店不出售物业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符，因此，旅游酒(饭)店虽然是最早出现的旅游房地产形式，却不是旅游房地产当前的开发热点。（四）与旅游相关的写字楼 以写字楼的面目在旅游资源丰富的城市出现，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。此类房地产目前比较少见，但已有涉猎。XX

49、旅游集团开发的 XX 大厦即属此类旅游房地产。（五）以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发 这类房地产多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如万达在XX 的房地产开发。XX 万达集团 5 年前与 XX 滇池国家旅游区签下合作协议在 XX滇池国家旅游区内 4000 亩土地上投入三十多亿人民币进行旅游房地产开发。该项目包括大型游乐园、湖滨高尔夫球场、园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等。社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心，是集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，兼具第一居所和第二居所功能的大型综合度假休闲社区

50、。事实上，华侨城、宋城旅游房地产开发也都是大型综合性旅游房地产开发。旅游房地产是经济发展到一定程度的必然产物。一方面，由于我国经济还不30/39 是很发达，城市化水平还不高，为广大民众提供第一居所的任务还相当重，使得巧借旅游元素为第一居所建设服务，以提升居住质量、丰富生活功能还将是复合房地产中的重要分支；另一方面，随着我国经济的迅速发展和人民生活水平的整体提高，我国传统的观光型旅游开始向度假型旅游过渡，新兴中产阶级萌生了度假置业的需求和支付能力，又使度假房地产前景广阔。无论采用何种模式，旅游房地产开发都应保证项目的经济效益、社会效益、环境效益并重，在切实保护好旅游资源和生态环境的基础上对资源加

51、以利用，寻求旅游与房地产的良性互动，走健康、理性的旅游房地产开发之路。三、产品定位 滇池国家旅游度假区（大渔）项目，开发用地以旅游综合用地出让，其所在区域目前已出控制性详细规划，根据规划要求及土地出让需在该项目中建造五星级度假酒店及休闲度假村的条件。我项目宜定位于“集生态旅游、低密度住宅于一身的超大型房地产项目”。1产品形态 集海景独栋别墅、观湖 town-house、坡地花园洋房、精品度假公寓、五星级度假酒店、地标性商业金融设施（写字楼）、高品味商业步行街于一体的 XX 市“首席城市休闲度假生态社区”。2同类产品比对 本项目由于其卓越的自然环境，以及未来该区域的升值潜力，都使我们有理由将此产

52、品定位于 XX 市“首席城市休闲度假生态社区”。我们将致力于将该项目打造成精品，使其成为地标性项目。比对项目：滇池卫城 价值比对 滇池卫城 大渔项目 地段价值 同属滇池国家旅游度假区 滇池路片区，临近老城区 大渔片区，临近呈贡新区 交通价值 新滇池路 规划轻轨 2 号线，昆石高速 31/39 配套价值 具有基本市政配套设施 近老城区，不需大量建设 须承担大量市政配套建设任务 产品价值 三大主题园区：法兰西风情小镇、高尔夫运动园区、文化教育园区 集海景独栋别墅、观湖town-house、坡地花园洋房、精品度假公寓、五星级度假酒店、地标性商业金融设施（写字楼）、高品味商业步行街 建筑价值 现代简约

53、风格 根据不同产品形态，采用多种风格类型 环境价值 极目滇池，眺望西山 滇池北岸，水质较差，临近老城区，周边环境混乱 滇池东岸，水质较好，临近新城区，环境改造余地大 定位价值“二十一世纪国际化生态旅游居住城区”XX“首席城市休闲度假生态社区”设施价值 社区外：高尔夫球场、XX 医院 配备基本生活设施外，建设五星级度假酒店 社区内：会所、商业街、学校、医疗中心、电信设施、银行、超市、书店、邮局 科技价值 可视对讲，智能 IC 卡系统、门禁系统、监控系统、信息系统 物管价值 不详 邀请品牌物业进驻管理 四、产品规划建议 1居住区域 住宅部分，低密度、中等密度产品分区域、分组团设置，空间布局合理、考

54、究，注意与地形、地势及周边环境相协调，合理控制建筑密度。畅通有效的交通组织，居住区内部实现人车分流。建筑空间与景观空间合理有机结合，充分利用现有湖面、地势，进行点、32/39 线、面多层次的景观设计，满足“人与自然和谐共处”的居住理念，提升产品品质。2商业区域 根据规划要求，在中正路及其他规划市政道路两侧配套建设商业设施。同时，根据区域开发强度控制要求，合理规划不同的商业业态。除个别写字楼将建成区域性地标建筑外，因处在旅游度假区域，其余大部分应以中小体量为主。3五星级酒店 该五星级酒店目前由于区域的成熟度的关系，不适合在项目初期进行开发，宜安排在项目中后期跟进开发，可形成对区域价值的二次拉动，

55、盈利能力此时也比较有保证。体量不宜过大，适中较好，如以度假村形式开发，可考虑度假别墅酒店形态，并根据区域成熟情况，同步分期开发。风格设计，应尽量贴近当地自然环境，并注意环保材料的运用，如 LOW-E玻璃、新风系统等。附图 9：滇池卫城 33/39 附图 10：XX 滇池旅游度假区大渔片区土地使用规划图 34/39 第五章 投资分析 一、成本预测 依据项目条件，预计本项目住宅产品销售均价为 4500 元/m2，公建产品销售均价为 5500 元/m2。根据规划建议，在暂不考虑投资周期及资金计划的前提下，采用静态投资分析方法对项目投资的经济效益进行初步评价。初步经济测算构成如下：滇池项目经济测算表

56、用地面积:3000 亩 容积率:1.5 建筑面积:300万平方米 序号 项目内容 建筑面积 单位成本 总金额 备 注（万）（）（万元）1 土地费用 地价费 370 162.16 60,000.00 用地:暂定 20 万元/亩/70 年 2 拆迁补偿费 3 土地契税 370 5.00 1,800.00 税率:3%4 耕地占用税 5 小 计（1）167.16 61,800.00 6 前期费设计费 规划设计 370 7.00 2590.00 7 建筑设计 370 11.00 4070.00 8 景观设计(绿地)120 6.00 720.00 9 管煤设计 370 1.50 555.00 10 供电设

57、计 370 2.00 740.00 35/39 11 用(设计费)小计 27.50 8675.00 暂按工程费用的 1.5%12 规费及勘探费 基础设施配套费 370 150.00 55500.00 13 招标代理费 370 1.94 717.80 暂按工程费的0.1%14 人防费 370 1.00 370.00 预估 15 墙改基金 370 4.50 1665.00 16 散装水泥基金 370 2.00 740.00 17 土地面积测绘费 370 0.70 259.00 暂估1公顷/1万元 18 施工图审查费 370 1.00 370.00 按市场预估 19 环境交通影响评价 370 0.5

58、0 185.00 按市场预估 20 地质勘察费 370 4.00 1480.00 按市场预估 21 工程检测费 370 2.00 740.00 按市场预估 22 工程质量监督费 370 1 370.00 按 1 元/平方米 23 工程监理费 370 15 5550.00 暂按工程费用的1%24 氡气检测费 370 0.07 25.90 按市场预估 25 项目评估费 370 1.5 555.00 按市场预估 26 其它费用 370 0.5 185.00 27(规费)小计 370 35.71 13212.70 28 前期工程费 临电、临水、临设搭建费 370 5.00 1850.00 29 其它费

59、用 370 1.00 370.00 30(前期工程)小计 6.00 2220.00 31 小 计（2）69.21 24107.70 32 程费建建筑工程 370 800.00 296000.00 暂按市场价预估 36/39 33 安成本 装饰工程 370 400.00 148000.00 暂按市场价预估 34 管道工程 370 120.00 44400.00 暂按市场价预估 35 电气工程 370 250.00 92500.00 暂按市场价预估 36（建安成本）小计 370 1570.00 580900.00 37 大市政配套费 道路工程 370 3.50 1,295.00 暂按新增市政管线约

60、 2 公里计算 38 供电工程 370 20.00 7,400.00 暂按新增市政管线约 2 公里计算 39 供水工程 370 1.00 370.00 暂按新增市政管线约 2 公里计算 40 燃气工程 370 1.50 555.00 暂按新增市政管线约 2 公里计算 41 雨污水管线 370 1.20 444.00 暂按新增市政管线约 2 公里计算 42（大市政）小计 27.20 10064.00 43 园林景观工程 120 300.00 36000.00 绿化率按 60%计算 44 小市政工程 370 120.00 44400.00 小区内道路、综合管线 45 不可预见费 370 107.0

61、0 20140.92 工程费用前 4 项和的 3%46 小 计（3）2151.40 701568.92 47 开发成本合计(4)=(1)+(2)+(3)2387.77 787476.62 48 营业税及附加 营业税 370 213.75 67900.00 销售收入的 5%49 城建税 370 14.96 4753.00 营业税的 7%50 教育费附加费 370 6.41 2037.00 营业税的 3%51 小 计 235.13 74690.00 52 销售 售楼处搭建费 370 3.00 1110.00 按收入的 0.08%37/39 53 费用 广告宣传费 370 60.00 20370.0

62、0 按收入的 1.5%54 其他 370 11.04 4074.00 按收入的 0.3%55 管理费用 上缴投资方项目管理费 56 公司自用管理费 370 21.00 7770.00 按收入的 0.5%57 小 计 95.04 33324.00 58 财务费用 370 84.65 31319.98 贷款利率7.83%，贷款 40亿，5 年 59 期间费用合计(5)414.82 139333.98 项目总成本（6）926810.60 58 总销售收入 住宅 292 4500.00 1314000.00 59 公建 8 5500.00 44000.00 60 小计（7）300 10000.00 1

63、358000.00 61 税前经营利润(8)=(7)-(6)431189.40 62 税前投资利润率（9）=（8）/（6）47%63 销售利润率（10）=（8）/（7）32%64 土地增值税（11）82108.22 增值税=（销售收入-总成本）相应税率。增值额未超过扣除项目50%的部分，税率为 30%65 所得税(12)=(8)-(11)25%87270.29 66 税后经营利润(13)=(8)-(11)-(12)261810.88 67 税后投资利润率（14）=（13）/（6）28%二、附加成本 38/39 由于当地政府出让该土地的先决条件是在该区域修建一座五星级度假酒店，作为区域地标性建筑

64、。因此在以上投资基础上，还需考虑建设该酒店或度假村的附加成本。成本概算如下：概算 5 星级酒店建安成本（含精装修）建筑面积 建设成本单价 建设成本总价 备 注 40000 8800 35200.00 概算度假村建安成本 建筑面积 建设成本单价 建设成本总价 备 注 30000 7500 22500.00 三、资金预测 滇池项目现金流量表(测算)序号 项目名称 合计(万元)第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 1 一、现金流入 1,718,000.00 105,000.00 153,000.00 577,300.00 611,100.00 271,600.00 1.1 1.

65、投资商投入资金 250,000.00 100,000.00 100,000.00 50,000.00 1.2 2.企业自有资金 10,000.00 5,000.00 3,000.00 2,000.00 1.3 3.银行贷款 100,000.00 50,000.00 50,000.00 1.4 4.销售收入 1,358,000.00 475,300.00 611,100.00 271,600.00 1.5 5.其他收入 2 二、现金流出 1,170,879.12 150,000.00 252,338.15 361,675.19 243,380.51 163,485.26 2.1 1.开发建设投资

66、 926,810.60 150,000.00 250,000.00 300,000.00 150,000.00 76,810.60 2.2 2.营业税金及附加 74,690.00 26,141.50 33,610.50 14,938.00 2.3 3.土地增值税 82,108.22 2,338.15 9,352.60 34,000.00 36,417.47 2.4 4.所得税 87,270.29 26,181.09 25,770.01 35,319.19 39/39 3 三、净现金流量 547,120.88-45,000.00-99,338.15 215,624.81 367,719.49 108,114.74 4 四、现金流量累计值(税后)547,120.88-45,000.00-144,338.15 71,286.66 439,006.15 547,120.89 5 Ic=10%时现值系数 1.0000 0.9091 0.8264 0.7513 0.6830 6 折现净现金流量(Ic=10%)(税后)-45,000.00-90,308.31 178,192.34 276,267.6